102年度訴字第2494號｜民事：損害賠償｜裁判日期：104 年 07 月 30 日

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　 102年度訴字第2494號原　　　告　廖怡君訴訟代理人　陳素梅被　　　告　久樘開發股份有限公司法定代理人　陳珮卿訴訟代理人　許博堯律師複代理人　　高子涵上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國104年7月16日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣捌拾伍萬元及自民國一百零二年九月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔十分之七，餘由原告負擔。本判決於原告以新臺幣貳拾玖萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣捌拾伍萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由一、程序事項之說明：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，擴張或減縮應受判決事項之聲明者，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，原告得將原訴變更或追加他訴，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3項、第7款分別定有明文。經查，本件原告原起訴聲明為依民法第226條規定請求損害賠償新臺幣（下同）950,000元。嗣於民國103年5 月12日以民事準備㈢狀變更為依民法第221條規定為先位聲明請求被告賠償原告1,250,000元之損害及起訴狀繕本送達翌日（原告請求自民事準備㈢狀送達翌日起計算，惟並未釋明送達日期，故仍以起訴狀繕本送達計算）起之法定利息；另依民法第179條規定為備位聲明請求被告返還原告不當得利950,000元及自起訴狀繕本送達翌日起之法定利息。經核原告具狀追加民法第179條規定為備位聲明，係基於同一基礎事實，復於先位聲明部分擴張請求金額，核屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆之首揭說明，應予准許。二、原告起訴主張：㈠、先位聲明部分：原告於98年6月22日向被告購買「久樘經貿巴黎」預售房地B1棟第14樓壹戶（下稱系爭房地），並簽訂房地預定買賣契約書（下稱系爭買賣契約），總價經協議後為633萬元，並簽訂議價協議書。原告於簽約後陸續繳納定金9萬元、簽約金54萬元、第7-13期分期款7萬元、第14 、15、16期分期款各1萬元及其他分期款合計95萬元，另有被告公司代收瓦斯工程款56,957元。兩造於簽約時約定以「密戶」處理，即兩造於連絡時均以簡訊或電子郵件聯絡，因而於系爭買賣契約之「通訊地址」為空白，僅記載原告之戶籍地址。嗣經被告公司經理訴外人林宏吉告知，被告已將系爭房地轉售第三人，原告於100年12月5日以臺中市○○路○○○0000號存證信函寄發與被告並載明以臺中市○○路00號第1861號信函為回覆地址，被告於100年12月9日以潭子郵局第1367號存證信函表示曾以電子郵件及簡訊方式聯絡原告辦理繳款及其他手續，原告均未回應，已依戶籍地址寄發存證信函表示解除契約。惟原告並未收到被告所寄電子郵件及簡訊，原告前曾與被告所屬高經理協議，同意原告會同設計師驗屋後再繳納剩餘款項，嗣事後原告以電子郵件及簡訊聯繫被告公司，均未獲回應，詎被告竟將房地轉售，係屬可歸責被告之給付不能。又原告因購買系爭房地而向林氏建材有限公司訂製衛浴設備一組，支出價金30萬元，亦因給付不能而受有損害。爰依民法第226條第1項規定，請求被告公司賠償原告已給付之價金及衛浴設備之價金合計1,250,000元。並聲明：被告應給付原告1,250,000元，及自民事準備㈢狀繕本送達翌日起，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。原告願供擔保請准予宣告假執行。㈡、備位聲明部分：如鈞院認原告先位之請求無理由，則兩造簽約時係以「密戶」作為聯繫方式，被告卻將繳款通知寄至「臺中市○區○○○○街000號」原告之戶籍地址，然該址非原告之住居所，亦非通訊地址，被告寄送該址，顯有錯誤。而被告於解除系爭買賣契約後，已將系爭房地轉賣與第三人，非無實際損失，甚至有獲利，被告沒收原告已給付之價金950,000元作為違約金，顯屬過高，應酌減至零。於違約金酌減至零後，被告受領原告給付之價金即無法律上之原因，爰依民法不當得利之法律關係，請求被告公司返還原告950,000元。並聲明：被告應給付原告950,000元，及自民事準備㈢狀送達翌日起，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。原告願供擔保請准予宣告假執行。㈢、對被告抗辯之答辯： ⑴、原告購買系爭房地之初，繳款事宜均由被告經理訴外人林宏吉辦理，於原告交付款項後均會於系爭買賣契約之付款明細表蓋章確認，並開具發票交與原告，惟於林宏吉離職後，被告接手人員非僅要原告到被告營業處繳款，收款後亦未開具收據，此由付款明細表經蓋章確認部分僅77萬元，而被告卻承認原告已交付85萬元自明。又兩造約定之總價金為633萬，扣除貸款金額538元，餘額為95萬元，自係原告已繳納之金額，被告抗辯僅收到85萬元，應與事實不符。 ⑵、依被告提出不辦貸款協議書所載，原告應簽發與貸款金額相同之本票交與被告，惟因被告所屬高經理同意於驗屋無誤後再繳清剩餘款項，因而未簽發本票，此係被告無法提出不辦貸款協議書所載本票之原因，嗣後原告因無法聯絡高經理，致未能續行驗屋。又原告已繳納95萬元分期款，如接獲被告寄發之簡訊或電子郵件豈有不辦理之理。又被告提出所寄被證1、2、5、6之電子郵件及被證7、8、9、10存證信函，原告均未收到，致無從配合被告辦理。原告為購買系爭房地已交付95萬元，係因被告遲未通知配合驗屋，致原告無法進行繳納尾款之程序，且兩造約定以「密戶」方式為聯繫，被告逕以存證信函寄至原告之戶籍地址為解除契約，其解除契約顯非合法，系爭買賣契約仍有效存在，而被告公司未經原告同意將系爭房地轉售予第三人，已屬給付不能，原告自得依民法第226條第1項規定請求被告公司賠償損害。 ⑶、原告於爭買賣契約雖填載戶籍地址，惟兩造既另以密約為送達方式，自不得再送至戶籍地址。又系爭買賣契約第23條以「本契約所載之通訊處」做為掛號郵寄地址，然系爭買賣契約之通訊地址為空白，益見兩造既約定以「密戶」為聯絡方式，並排除系爭買賣契約第23條約定甚明。且兩造約定「密戶」方式，並未區分內容，被告抗辯一般事項以簡訊或電子郵件聯繫，違約事項另以存證信函寄送戶籍地址，實無理由。兩造以「密戶」做為聯絡方式，被告抗辯已為催繳或解除契約之意思表示，依民法第95條第1項、民事訴訟法第277條規定，應舉證意思表示已到達原告。三、被告則以：㈠、兩造就系爭房地之總價已協議變更為633萬元，原告於99年8月前之繳款均正常，至第20期款時已繳納85萬元，尚餘尾款548萬元，至99年8月間，原告以其名義向土地銀行辦理抵押貸款時，土地核貸金額僅為443萬元，被告以電子郵件通知原告，原告向被告表示願依系爭買賣契約第18條第5款約定補繳貸款差額95萬元，惟被告嗣於99年10月1日以電子郵件通知原告請於近日內繳納貸款差額，同時告知原告系爭房地業已委託代書辦理過戶之報稅等情，然原告於接獲電子郵件後並未向被告公司繳納貸款差額，嗣原告於99年10月8日向被告公司表示不辦銀行貸款，願一次付清尾款548萬元，被告人員向原告表示房屋稅契稅繳款書將於近期核發（繳款期間自99年10月16日至11月14日止），依系爭買賣契約第18條第4款約定，原告須於房屋契稅繳款書下達後7日內繳清尾款，被告始同意移轉系爭房地所有權與原告，被告於原告簽具不辦貸款協議書後，為求過戶迅速先代墊房屋契稅，惟原告遲未依不辦貸款協議書之內容繳納買賣價金538萬元（即原預估向土地銀行貸款之金額），被告以電子郵件通知原告，如未於99年11月14日前與被告連絡，將寄發存證信函至原告之戶籍地址，嗣被告三度以電子郵件通知原告未果，遂依系爭買賣契約第23條之約定，寄發存證信函至原告於系爭買賣契約所載之通訊處（即臺中市○區○○○○街000號），函催原告應於函到5日內繳清538萬元（未含交屋款10萬元），逾期未繳納，被告將解除契約及沒收已繳價金作違約金及損害賠償，然存證信函遭郵局以招領逾期退回，依系爭買賣契約第23條約定，以郵局第一次投遞日期（99年12月13日）視為合法送達日期。被告再於100年2月25日以豐原中正路郵局第109號存證信函通知解除系爭買賣契約及沒收已繳價款，惟存證信函亦因招領逾期退回（郵局第一次投遞日期為100 年3月1日）。原告遲至100年12月5日始寄發存證信函與被告詢問系爭房地轉售第三人之原委，惟距原告於99年10月8日簽立不辦貸款協議書，承諾在契稅繳款書核發7日內（即99 年10月22日前）繳清價款538萬元，已有1年2個月。㈡、原告已繳納之各期價金合計為85萬元，而其中10萬元屬定金性質，系爭買賣契約因可歸責原告之事由而解除契約，依民法第249條第2款規定，原告本不得請求返還定金，自無約定違約金過高酌減之問題，而其餘原告所給付之75萬元買賣價金充作違約金，亦無違約金過高之情事，蓋因系爭買賣契約遭解除，被告所受損害及所失利益合計為1,188,042元，顯逾被告公司沒收之違約金75萬元，並分述如下： ⑴、所受損害部分：被告出售系爭房地期間，支出之人事成本、廣告及銷售費用，一般約為系爭房地總價8％左右，即506,400元（計算式：6330000×8％＝506400）。另被告代墊應由原告繳納之房屋契稅48,642元，因原告可逕申請退稅，被告所受之損害應為555,042元。 ⑵、所失利益部分：依稅務機關所核定行業分類編號6700-12（包含建設公司），98、99年度之同業利潤標準為淨利率10％，則系爭買賣契約如期履行，被告公司可獲得買賣總價10％利潤即633,000元（計算式：6330000×10％＝633000）。㈢、原告應給付被告公司之買賣價金，依性質分別為自備款、銀行貸款及交屋款三項。就交屋款部分，依兩造簽訂之系爭買賣契約內之付款明細表，記載交屋款部分房屋價金為1萬元，土地價金為131萬元，而由兩造於99年1月21日簽訂議價協議書將系爭房地總價755萬元改定為633萬元，並約定「其差價部分新台幣壹佰貳拾貳萬元整議定於土地款之交屋期款中扣除」，則土地價金之交屋款為131萬元，扣除前述差價122萬元後，土地價金之交屋款為9萬元，加上房屋價金交屋款1萬元，合計10萬元為系爭房地之交屋款。又因原告未依不辦貸款協議書之內容給付被告538萬元，被告自無可能將系爭房地交付予原告，原告自無給付交屋款10萬元之可能。是以，原告未繳之買賣價金為不辦貸款協議書所載538萬元及交屋款10萬元，合計548萬元，而系爭房地之總價為633萬元，扣除原告未繳之548萬元，原告已給付之系爭房地買賣價金為85萬元，並非原告主張之95萬元。㈣、承購戶出於個人隱私之原因，要求以電子郵件或手機簡訊（即密戶）作為連絡方式，然電子郵件或手機簡訊之連絡方式僅限違約以外事項，如涉及違約時，自無以電子郵件或手機簡訊作為給付遲延之催告及解約意思表示之送達，否則他方將無法提出意思表示已達到之證據。兩造雖約定「密戶」為聯絡方式，惟應僅限於違約事項以外之聯絡，如涉及違約之情項，應依系爭買賣契約第23條約定，況系爭買賣契約第18條第4、5項（買受人無須辦理抵押貸款之繳款催告及買受人貸款差額之繳款催告）、第20條第4項（買受人交屋遲延之催告）、第21條第15項（買受人交屋前轉售房地）、第23條（書面通知及通訊處之變更）等約定，均約定應以書面或存證信函通知或催繳，足見涉及買賣雙方重大權益之事項，並非僅能以「簡訊通知」作為意思表示之送達。㈤、依系爭買賣契約第23條前段約定「甲乙雙方相互間所為之洽商、徵詢或通知辦理事項，均以書面按本契約所載之通訊處掛號郵寄為準，如有變更，應即時以存證信函通知他方更正」等，可知由書面意思表示送達之地點，應為買賣雙方於系爭買賣契約所載之通訊處，並非通訊地址。又原告於系爭買賣契約簽名欄僅填寫戶籍地址，未填寫通訊地址，足認原告於系爭買賣契約所載之書面通訊處應指戶籍地址。再依系爭買賣契約第20條第4項約定，買受人交屋遲延之書面催告，出賣人應以存證信函通知買受人在買賣契約留存之戶籍地址或通訊地址為意思表示之送達，除非買受人於買賣契約所留存之戶籍地址與通訊地址分別為不同之地點，出賣人應向買受人留存之通訊地址為通知，如買受人僅留存戶籍地址，出賣人即應向戶籍地址為書面通知。因此如系爭買賣契約第23條書面通知或催告之地址係指「通訊地址」，則系爭買賣契約第20條第4項約定之戶籍地址將形同具文。㈥、又為意思表示之一方如向他方留存之通訊處為意思表示，該意思表示在客觀上本即處於受意思表示人可受領之狀態，惟受意思表示之一方所留存之通訊處，事實上並非其真實之通訊處、或變更通訊處未告知他方，均屬可歸責受意思表示人之事由，自應承擔事實上無法收受意思表示之風險。則系爭買賣契約書第23條後段約定「否則他方函件因此無法送達或遭拒退回者，以郵局第一次投遞日期視為合法送達日期」等語，未有顯失公平之情事，基於私法自治之原則，自屬合法。並聲明：原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。四、法院之判斷：原告主張向被告購買系爭房地，並簽訂系爭買賣契約，總價經協議後為633萬元，原告於簽約後陸續繳分期款總計85萬元（原告主張已給付95萬元，被告抗辯僅受領85萬元，就原告已給付85萬元應為兩造不爭執），兩造於簽約時約定於聯絡時以簡訊或電子郵件通知對造之「密戶」方式，系爭買賣契約僅記載原告之戶籍地址但未載「通訊地址」，嗣後被告以存證信函寄送至原告戶籍地址表示解除契約，惟經郵局以招領逾期為由予以退回，被告即將系爭房地售與第三人等事實，業據提出系爭買賣契約書、議價協議書、繳款單影本、存證信函等件為證，且為被告所不爭執，堪信原告上開主張為真實。本件兩造有爭執者為，被告以原告未繳納餘款為由，寄發存證信函至原告戶籍地址表示解除系爭買賣契約，經郵局以招領逾期為由予以退回，被告解除契約之意思表示是否發生效力，如未發生效力，原告可請求被告返還之金額為多少。㈠、約定密約為意思表示之方式時，意思表示是否達到他方，應由表意人負舉證責任之不利益： ⑴、系爭買賣契約關於意思表示之方式及送達，計有第7條以「書面」寄送繳款通知；第14條室內隔局變更應以「書面」簽認；第15條第6項登記名義人變更應以「書面」為之；第18 條就繳納餘款之催告應以「存證信函或其他書面」；第20條第4項承認驗收之催告以「存證信函」寄送戶籍地址或通訊地址；第23條就兩造間之洽商、徵詢或通知，以「書面」寄送契約所載通訊處等。依上開系爭買賣契約之約定，原則上兩造之通知均應以「書面」送達對造。惟兩造另行約定，就系爭買賣契約之通知係以「密件」方式，即以電子郵件或行動電話簡訊為方式通知對造，此為兩造所不爭執，依兩造另以「密件」方式作為系爭買賣契約之通知方式，應係將系爭買賣契約以「書面」通知之方式，合意變更為以電子郵件或行動電話簡訊為方式通知對造，自有排除系爭買賣契約以「書面」通知方式之意思甚明。 ⑵、次查，民法關於意思表示之方式除「繼承人拋棄其繼承權時，應於知悉其得繼承之時起二個月內以書面向法院為之，並以書面通知因其拋棄而應為繼承之人」、「民法第531條所規定處理權之授與，亦應以文字為之(包括處分不動產應特別授權之情形在內)」、「不動產物權之移轉或設定，應以書面為之」外，餘均未規定意思表示之方式，即以書面、言詞或以傳真、電子郵件或電話等方式為通知，均無不可。惟意思表示之通知常涉及法律關係之得、喪、變更，此時舉證責任應何由方負擔，即生疑義。本院認為意思表示之兩造，既合意變更意思表示之方式，於合意變更時，應已認識日後意思表示到達與否可能發生爭議，惟基於私法自治原則，自非法所不許，然於意思表示涉及法律關係之得、喪、變更時，應由表意人即為意思表示之一方負意思表示已達到之舉證責任，始符公平。本件在被告解除契約前，不論兩造以何種方式聯絡、催告均未涉及法律關係之變動，僅在被告以存證信函為解除系爭買賣契約時，始涉及法律關係之變動，因此，被告所為解除系爭買賣契約之意思表示是否達到原告，應由被告負舉證責任。 ⑶、再查，依兩造所提出之電子郵件及簡訊顯示，均未見被告以電子郵件或簡訊向原告為解除契約之意思表示，被告亦未能舉證以實其說，被告主張已向原告為解除契約之意思表示，尚難證明。至被告雖無法舉證曾以電子郵件或簡訊向原告為解除契約之意思表示，惟無論言詞、電子郵件、簡訊或存證信函，均係意思表示方式之一，如其中一種方式已使意思表示達到他方得瞭解之範圍，送達之方式或違反兩造約定以電子郵件或簡訊為意思表示之方式，然兩造並未約定違反之效果，本院認如能證明意思表示已達到，自不妨認定已生意思表示達到他方之效力，而盡表意人應負之舉證責任。本件被告以寄送電子郵件及發送簡訊與原告均未獲回應為由，改寄發存證信函至原告戶籍地址作為解除系爭買賣契約意思表示之送達，固係盡其舉證責任之方法，惟被告兩次寄發為解除系爭買賣契約意思表示之存證信函（99年12月10日彰化莿桐腳郵局存證信函第66號、豐原中正路郵局存證信函第109號）均經郵局以招領逾期為由予以退回（本院卷第71、77頁），難認被告解除系爭買賣契約之意思表示已送達原告。 ⑷、雖被告以依系爭買賣契約第23條約定，應視為已送達云云。惟解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之；又表意人非因自己之過失不知相對人之居所者，得依民事訴訟法公示送達之規定，以公示送達為意思表示之通知，民法第258 條第1項、第87條分別定有明文。上開條文，於表意人不知相對人居所時，得向法院聲請公示送達以為擬制之送達，但仍須經由擬制之送達作為意思表示之達到。本件被告所寄發之存證信函既經郵局退回，即應依上開條文為擬制之送達，被告捨此未為，以郵局第一次投遞作為合法送達日期，顯違反達到之意義，難認合法，應認為被告解除契約之意思表示尚未達到原告，自不生解除之效力。㈡、按被上訴人將系爭房地出售與上訴人，上訴人本於買賣契約自得請求被上訴人移轉系爭房地所有權，苟被上訴人依約履行債務，上訴人即得享有系爭房地所有權。茲被上訴人所負出賣人之債務因可歸責於被上訴人之事由致給付不能，依民法第226條第1 項規定，上訴人當得請求被上訴人賠償其因此所受損害（最高法院81年度台上字第2774號判決參照）。本件被告於寄發存證信函遭退件後，已將系爭房地轉售與第三人，此為兩造所不爭執。依上開最高法院判決意旨，被告所負移轉系爭房地所有權與原告之義務，因可歸責於被告之事由致給付不能，原告主張依民法第226條第1項規定請求被告賠償已交付之價金，自屬有據。㈢、再查，原告因可歸責於被告之事由致給付不能，得依民法第226條第1項規定請求被告賠償已交付之價金，已如前述。而原告主張已交付95萬元與被告，此為被告所否認，依民法第277條規定，應由原告負舉證之責。惟依原告提出之發票金額統計，原告交付與被告之價金總計為85萬元，而原告復未能提出已交付95萬元之事證供本院調查，應認原告主張已交付95萬元與被告與事實不符，尚難採信。況依兩造所不爭執之系爭買賣契約第20條約定，本件系爭買賣契約尚有10萬元作為交屋保留款，加上原告提出總金額合計85萬元之發票，及原告原預定貸款、嗣後協議一次現金給付之金額538萬元，核與系爭房地協議減價後之價金633萬元相符，益證原告所交付與被告之價金應為85萬元，原告主張為95萬元，應與事實不符，難以採認。㈣、末查，原告主張因購買系爭房地而訂購價值30萬元之衛浴設備，因被告已將系爭房地轉售他人而給付不能，原告訂購之衛浴設備亦無法使用，併請求損害賠償云云。惟依原告提出之報價單顯示，原告僅交付部分價金（訂金9萬元），並未給付全部價金，且亦無法證明衛浴設備已交付與原告，況亦無證據證明報價單所載之衛浴設備係專為原告訂製之特製商品，除原告購買之系爭房地外，無法使用於其他房地，原告請求訂購價值30萬元衛浴設備之損害，難認有據，此部分應予駁回。㈤、綜上所述，原告主張因可歸責於被告之事由致給付不能，依民法第226條第1項規定請求被告賠償已交付之價金85萬元，及自起訴狀繕本送達翌日（102年9月28日）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則為無理由，應予駁回。兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回，而失所附麗，不予准許。五、末按當事人起訴，關於應受判決事項之聲明，為防該聲明難獲有利判決之結果，乃同時為他項之聲明以資預備，固非法所不許，惟法院如認其先位聲明為有理由時，則對預備聲明之部分，即可無庸調查並加裁判（最高法院48年台上字第187號判例參照）。本件原告先位之訴既係有理由，原告備位主張酌減違約金及不當得利，自無需審酌，附此說明。六、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦之方法，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中華民國 104 年 7 月 30 日民事第二庭法官李立傑一、上正本係照原本作成。二、如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。三、提起上訴，應以上訴狀表明(一)對於第一審判決不服之程度，及應如何廢棄或變更之聲明，(二)上訴理由（民事訴訟法第441 條第1項第3款、第4款），提出於第一審法院。中華民國 104 年 7 月 31 日書記官葉卉羚

臺灣臺中地方法院102年度訴字第2494號

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