臺灣臺中地方法院102年度訴字第2884號

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　 102年度訴字第2884號

原告

臺中市政府

法定代理人

林佳龍

訴訟代理人

張慶達律師

複代理人

李佳芸

被告

林美月

被告

誌慶工業股份有限公司

法定代理人

王進源

上二人共同訴訟代理人

常照倫律師

複代理人

徐祐偉律師

複代理人

陳彥价律師

被告

林靜玉

訴訟代理人

陳鴻謀律師

複代理人

吳政憲律師

複代理人

陳俞均

被告

林金發

上列當事人間請求返還土地等事件，於民國104年5月21日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

一、程序部分：

㈠、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止；又民事訴訟法第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第170條、第175條第1項分別定有明文。查原告起訴時，被告台中市政府之法定代理人為胡志強，惟訴訟繫屬中，被告台中市政府之法定代理人於民國103年12月25日起已變更為林佳龍，並由林佳龍於104年1月6日具狀聲明承受訴訟，經核於法無違，應予准許。

㈡、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時就不當得利部分，原請求被告林美月、誌慶工業股份有限公司（下稱誌慶公司）、林靜玉應分別給付新臺幣（下同）13,190元自102年9月1日起至返還土地止按月給付1,466元、14,270元及自102年9月1日起至返還土地止按月給付1,586元、57,392元及自102年9月1日起至返還土地止按月給付6,377元；嗣於民國104年7月4日變更訴之聲明為被告林美月、誌慶公司、林靜玉應分別給付新臺幣（下同）12,287元自102年9月1日起至返還土地止按月給付1,365元、14,270元及自102年9月1日起至返還土地止按月給付1,586元、65,079元及自102年9月1日起至返還土地止按月給付7,231元，核屬擴張應受判決事項之聲明，應予准許。又原告於103年3月11日本院言詞辯論時具狀追加被告林金發部分，被告等於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，依同條第2項應視為同意追加，且原告請求之基礎事實同一，亦無妨礙被告之妨禦，自應准許。

㈢、再按言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，得依到場當事人之聲請，由其一造辯論而為判決，民事訴訟法第385條第1項前段定有明文。被告林金發經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告起訴主張：

㈠、原告因興建檔案大樓與辦公大樓及相關設施之需，於101年5月間向行政院申請撥用土地使用，經行政院核准有償撥用中華民國所有，原由訴外人財政部國有財產局管理，坐落臺中市烏日區788-1、788-2、788-4、788-5、788-6、789-1、789- 2、789-3、789-4、789-5、789-6、789-7、789-8、789-9、789-10、789-11、789-12、789-13、790-1、790-2、790-3、790-4、790-5、790-6、000-0 000-0、791、791-1、791-2、791-3、791-4、791-6、791-7、792、792-2、792-5、793、793-2等地號土地與原告使用，並於102年1月21日將原所有權人中華民國變更為原告，惟於辦理撥用前上開土地中，其中789-1、790-8地號土地原係被告林美月與訴外人財政部國有財產局臺灣中區辦事處（後改制財政部國有財產署中區分署，下稱中區分署）訂有租約，租期自100年8月1日起至108年12月31日，791-6、791-7、792-5地號土地原係由被告誌慶工業股份有限公司（下稱誌慶公司）與訴外人中區分署訂有租約，租期自101年1月1日起至108年12月31日，789-4、789-6、789-7、789-12、790-7地號土地原係被告林靜玉與訴外人中區分署訂有租約，租期自101年1月1日起至108年12月31日，訴外人中區分署於行政院核准撥用土地後，依與被告林美月、誌慶公司、林靜玉簽定之國有基地租賃契約第5點第17款第1目之約定「因舉辦公共、公用事業需要或依法變更使用時，出租機關得終止租約，承租人不得向出租機關要求任何補償」，自101年12月起終止與被告林美月、誌慶公司、林靜玉間之租約，被告林美月、誌慶公司、林靜玉於租約終止後，即屬無權占有，原告自得本於物上請求權及侵權行為之法律關係，訴請被告等將地上物拆除、遷移，將土地返還與原告。又被告等於租約終止後，仍繼續占有使用土地，可獲相當於租金之不當得利，致原告受有損害，爰本於民法第179條、第184條規定，依土地法第105條準用第97條第1項規定，以土地法申報地價百分之5計算不當得利如下：⑴被告林美月部分13190元及自102年9月1日起至返還土地止按月給付1,365元：自101年12月1日起至102年8月31日計9個月，【762*430*5%*9/12 =12287】；⑵被告誌慶公司部分14270元及自102年9月1日起至返還土地止按月給付1,586元：自101年12月1日起至102年8月31日計9個月，【906*420*5%*9/12 =14270】；⑶被告林靜玉部分57392元及自102年9月1日起至返還土地止按月給付7,231元：自101年12月1日起至102年8月31日計9個月，【（4132*420*5%*9/12=65079】。並聲明：被告林美月應將附表一、四所示土地之地上物拆除後，將土地返還與原告，及給付原告12287元及自102年9月1日起至返還土地止按月給付1365元；被告誌慶公司應將附表二所示土地之地上物拆除，將土地返還與原告，及應給付原告14270元及自102年9月1日起至返還土地止按月給付1,586元；被告林靜玉應將附表三所示土地之地上物拆除，將土地返還與原告，及應給付原告65079元及自102年9月1日起至返還土地止按月給付7231元，訴訟費用由被告負擔，願供擔保請准宣告假執行。

㈡、中區分署於土地經行政院核准撥用後，即發函向被告等為終止租約之表示，雖發函日期在102年3月5日或7日，惟已表明自101年12月份起終止租約，復已退還被告等已繳納之12 月份租金，且為終止時中區分署仍為管理機關，所為終止自屬有效。又原告申請土地有償撥用，係先提出「撥用不動產計畫書」經行政院審查後核准後始行撥用並變更所有權為原告，原告係興建檔案大樓之需始申請撥用，屬因公共或公用之需要而申請撥用，程序自屬適法且必要，又依土地法第208條、26條規定撥用之土地，係政府機關本於公法上權力，使需用機關取得土地所有權，土地原使用人之權利因此不能併存，而應歸於消滅，此亦據最高法院判決在案，撥用之土地之所有權人既已變更為原告，原告自得行使權利，被告等與中區分署間之租約已經中區分署終止，且租約於撥用後亦不能存在，自無民法425條買賣不破租賃之適用，原告自無繼受出租人地位之理。

三、被告部分：

㈠、被告林美月、被告誌慶公司則以：依被告林美月、誌慶公司與中區分署之租約雖有約定因舉辦共、公用事業需要或依法變更使用時，得終止租約，惟原告係為興建檔案大樓始申請撥用土地，而土地位置地處偏僻，是否適合作為檔案大樓使用非無疑問，且原告雖申請興建檔案大樓，惟是否已經臺中市議會通過，是否確實符合公共或公用之目的，報端常見政府於徵收或撥用後，長時間未使用土地或嗣後目的變更等因素而撤銷原來徵收或撥用，因此，原告之申請是否符合要件，應由原告先說明。又原告以興建檔案大樓為名申請撥用，然據報載該計畫已經撤案，復依原告提出之說明，興建計畫尚在規畫階段，相關預算亦未編列，連土地變更編定亦未完成，難認原告有意執行該計畫。縱認原告申請撥用符合公用或公共目的，惟被告林美月、誌慶公司與中區分署之租約並非當然終止，仍需出租人為終止之意思表示，惟依原告提出出租人中區分署於102年3月5日及7日之函觀之，僅表示租約已於101年12月終止，並為終止之意思表示，故應不生終止之效力，況中區分署於發函時已非土地管理人，所為終止亦不生效力，且縱或終止已生效力，惟原告既是自中華民國受讓土地，依民法第425條第1項規定，租約契約應繼續存在於原告與被告林美月、誌慶公司間，原告請求拆除地上物、返還土地及不當得利顯無理由。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

㈡、被告林靜玉則以：原告係以附負擔且價值較高之土地與中區分署所管理、地處偏僻、價值較低且已出租與被告林靜玉之土地作為有償撥用，並非收回價值較高由軍備局使用之土地，此於理不合，且以迂迴手段侵害人民租賃權利，此恐有違憲法保障人民財產權之規定。又原告興建檔案大樓計畫之地點距市政府遙遠且偏僻，投標案復經廠商撤標，是否真能完成撥用土地之目的，實有疑問。且本件在無法確定能完成撥用目的，復已侵害承租人權益，顯屬違反民法第148條第1項規定而屬權利之濫用，所為撥用顯非適法。原告申請撥用既非適法，中區分署所終止契約，自非必要且不適法，原告請求被告林靜玉拆除地上物返還土地，應無理由。況原告取得土地至今已多年，但仍未執行原申請撥用目的之計畫，顯見並無撥用之必要性，撥用程序亦非適法。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

㈢、被告林金發未於最後言詞辯論期日到場，據其前期日所為之聲明及陳述則以：土地是從八七水災之後就在那使用，現在該處有供奉神明，希望可以繼續使用，且均按時繳納租金從未欠租等語置辯。

四、法院之判斷：原告主張因興建檔案大與辦公大樓及相關設施之需，於101年5 月間向行政院申請撥用土地使用，經行政院核准有償撥用中華民國所有，原由訴外人財政部國有財產局管理，坐落臺中市烏日區788-1、788-2、788-4、788-5、788-6、789-1、789- 2、789-3、789-4、789-5、789-6、789-7、789-8、789-9、789-10、789-11、789-12、789-13、790-1、790-2、790-3、790-4、790-5、790-6、000-0 000-0、791、791-1、791-2、791-3、791-4、791-6、791-7、792、792-2、792-5、793、793-2等地號土地與原告使用，並於102年1月21日將原所有權人中華民國變更為原告，惟於辦理撥用前上開土地中，其中789-1、790-8地號土地原係被告林美月與訴外人中區分署訂有租約，租期自100年8月1日起至108年12月31日，791-6、791-7、792-5地號土地原係由被告誌慶公司與訴外人中區分署訂有租約，租期自101年1月1日起至108年12月31日，789-4、789-6、789-7、789-12、790-7地號土地原係被告林靜玉與訴外人中區分署訂有租約，租期自101年1月1日起至108年12月31日，訴外人中區分署於行政院核准撥用土地後，依與被告林美月、誌慶公司、林靜玉簽定之國有基地租賃契約第5點第17款第1目之約定「因舉辦公共、公用事業需要或依法變更使用時，出租機關得終止租約，承租人不得向出租機關要求任何補償」，於102年3月5日及7日發函表示自101年12月起終止與被告林美月、誌慶公司、林靜玉間之租約等事實，業據提出國有土地租賃契約書、財政部國有財產署中區分署函、土地建物查詢資料、撥用不動產計畫書等件為證，並經本院依職權向財政部國有財產署中區分署調閱土地租約等件，且為被告林美月、誌慶公司、林靜玉、林金發所不爭執，堪信原告上開主張為真實。本件兩造有爭執者為，原告申請土地撥用程序是否合法，撥用後土地上之租約是否仍繼續存在，中區分署所為終止租約是否合法生效，原告請求被告林美月、誌慶公司、林靜玉、林金發拆除地上物、返還土地及不當得利有無理由。

㈠、土地撥用程序為公法行為，在未經撤銷前受有效推定：按政府各機關因舉辦土地法第208條各款之公共事業需用土地時，無論依照土地法之徵收程序徵收私有土地，或依該法第26條之規定奉准撥用公地，均係政府依公法上之權利，使需用機關取得該項土地之權利，故對撥用公地之他項權利人之權利處理，自亦得比照土地法關於徵收私有土地之規定辦理；又國立清華大學因擴建需要，申請撥用新竹縣政府管有出租予原告之二筆土地，此係屬撥用，並非徵收，兩者性質不同，適用法令有異，在公有出租耕地依法撥用時，僅比照平均地權條例第11條第1項規定，補償承租人，與一般公共設施保留地徵收有別（最高行政法院77年度判字第718號、82年度判字第2448號判決參照）。另按土地法第26條及其施行法第6條之規定「各級政府機關需用公有土地時，應商同該管市縣政府層請行政院核准撥用」；「凡國營事業需用公有土地時，應由該事業最高級主管機關核定其範圍，向該管市縣政府無償撥用，但應呈經行政院核准」，所謂公有土地撥用，係屬使用權之讓與，並非物權之變更，乃公法行為（最高法院83年度台上字第316號判決參照）。本件原告申請撥用之行為，業經行政院核准在案，並將土地所有權人名義由中華民國變更為原告，已如前述，依上開最高法院及最高行政法院判決意旨，撥用行為應屬公法行為。次查，行政行為為兼顧安定性及效率，於行政行為因有瑕疵被撤銷前，應為有效推定，本件原告申請之撥用行為既經行政院核准，即屬有效之行政行為，在未被撤銷前，應屬有效之行政行為，被告等抗辯撥用程序違法及侵害人民權益，在撥用之行政行為被撤銷前，實屬無據，況行政行為適法性之審查，係屬行政法院職權，通常之民事法院並無審查權限，被告等之關於撥用程序違法之抗辯應認為無理由。

㈡、撥用程序完成後，原有土地上租賃權應歸於消滅：按各級政府機關因舉辦土地法第208條所列公共事業需用公有土地，經依同法第26條規定由該管市縣政府層請行政院核准撥用者，及政府基公法上之權力，使需用土地之機關取得該土地之權利，而該土地原使用人之權利因與此不能並存遂歸於消滅，此與耕地三七五減租條例第17條所定終止租約之情形有別（最高法院52年台上字第4031號民事判例參照）。又按各級政府機關因舉辦土地法第208條所列公共事業需用公有土地，經依同法第26條規定，由該管市縣政府層請行政院核准撥用者，乃政府基於公法上之權力，使需用土地之機關取得該土地之權利，而土地原使用人對於該土地之權利，因與此不能並存，遂歸於消滅。…查系爭土地業經行政院核准撥用予梓官鄉公所，撥諸首開說明，上訴人對於系爭土地之權利，已歸於消滅。…（最高法院民事判決86年度台上字第1273號判決參照）。本件原告申請撥用既經行政院核准，並將土地所有權人名義由中華民國變更為原告，已如前述，依上開最高法院及最高依上開說明，被告等於撥用土地上之租賃權，於撥用完成，土地所有權人變更時，租賃權即歸於消滅，被告等抗辯租賃權應有425條第1項買賣不破租賃之適用，被告等之租賃權應繼續存在撥用土地上，由原告承受，於法未合，自不足採。

㈢、中區分署對被告等發函終止租賃契約為無效：中區分署固曾於102年3月5日、7日發函被告等為終止撥用土地原有租約之意思表示，惟依上開說明，存有租約之撥用土地，在土地所有權變動為原告時，土地上之租賃契約即應歸於消滅，本件存有租約之撥用土地，於102年1月21完成土地所有權之變動，自斯時起土地上之租賃契約即應歸於消滅，中區分署於租約消滅後，所為終止租約之意思表示，自不生任何終止之效力。

㈣、原告請求被告等拆除、遷移撥用土地之地上物，並將土地返還與原告，為有理由：

⑴、按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決參照）。經查，被告等對原告就附表一、二、三之土地有所有權之事實不爭執，並經本院會同兩造前往現場勘驗，製有勘驗筆錄附卷，及囑託臺中市大里地政事務所測量，有該所複丈成果圖在卷可佐，堪信為真實。被告等雖抗辯原與中區分署之租賃契約應繼續對原告存在等語置辯，依上開最高法院判決意旨，被告等對占有系爭土地係有正當權源之事實應負舉證之責，惟依上開最高法院判決意旨所示，被告等與中區分署之租賃契約於撥用程序完成後即歸於消滅，被告等繼續占有撥用土地，即屬無權占有，而被告等並未能提出與原告間尚有借貸、租賃及其他合法占用法律關係之事證供本院調查，復未能舉證以實其說，被告等之抗辯顯不足採信。

⑵、次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條定有明文。系爭土地既為原告所有，被告等復未舉證證明有何使用之正當權源，則原告本於所有權之作用，請求被告等將附表一、二、三之土地地上物拆除及遷移並返還如附表一、二、三之土地，於法有據，應予准許（790-7地號土地部分原告於起訴時已為請求，嗣後更正聲明時漏列790-7地號土地，惟因僅係更正聲明，並未為減縮）。

㈤、原告得請求被告等給付無權占有相當於租金之不當得利（不含附表三之790-7地號土地）：

⑴、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；又不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條分別定有明文。又無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益亦為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判例參照）。查本件被告等自原告於102年1月21日取得附表一、二、三土地所有權時起，仍繼續使用附表一、二、三土地即屬無權占有（原告自102年1月21日起得請求不當得利，惟原告請求自102年9月1日起計算，當無不可），妨害原告之使用收益，被告等自屬無法律上之原因而受有相當於租金之利益，致原告受有相當於租金之損害，惟因使用土地之利益依其性質無法返還，原告依不當得利之法律關係，自得請求被告返還相當於租金之價額。又依土地法第105條準用同法第97條第1項之規定，城市地方之租金，以不超過土地申報總價年息百分之10為限，是相當於租金之利益，自應受土地法第105條、第97條之限制，即以不超過土地申報總價年息百分之10為限。另所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價。所謂法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有人依該法規定所申報之地價，而在平均地權條例施行區域，係指土地所有人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告期間內申報之地價，未於該期間內申報者，以公告地價之百分之80為其申報地價，該條例第16條規定甚明（最高法院81年度台上字第1766號判決參照）。惟依土地法第97條計算租金之規定，於損害賠償事件雖非當然一體適用，然未嘗不可據為計算損害之標準，而以年息百分之10為限，乃土地租金之最高限額，非謂必照申報價額百分之10計算，且尚斟酌基地位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益等情事，以為決定。本院審酌原告所有附表一、二、三土地均為特定同業區，地目為雜（788-2地號地目未編），係臺中市○○區○○路00000號附近，鄰近國道三號高速公路烏日交流道附近，交通便利但人煙稀少，繁榮程度甚低，認系爭土地，應以附表一、二、三所示地號土地102年度之申報地價為計算基礎，每年租金以地價之百分之3計算其每年相當於租金之不當得利為適當，本件原告得請求之不當得利，其計算式如下：

⑵、請求不當得利部分：原告主張被告等自101年12月1日終止租約時起即屬無權占有使用附表一、二、三之土地，惟本院認應自原告取得附表一、二、三撥用土地之日起始為無權占有，即102年1月21日起始為無權占有，而被告等占有附表一、二、三土地之範圍係以被告實際占有使用之範圍為準，即應係以附表一、二、三土地之面積為被告等無權占有之面積，已如上述，因此，計算被告等占有系爭土地獲得相當於租金損害之不當得利，自應以被告等所有占用土地之範圍為計算基礎。計算如下：

①、被告林美月部分6799元及自102年9月1日起至返還土地止按月給付819元：自102年1月21日起至102年8月31日計8個月又11日，【762*430*3%*8.3/12 =6799】（被告林金發亦為占有人，原告僅向被告林美月請求不當得利）；

②、被告誌慶公司部分7896元及自102年9月1日起至返還土地止按月給付951元：自102年1月21日起至102年8月31日計8個月又11日，【906*420*3%*8.3/12 =7896】；

③、被告林靜玉部分36019元及自102年9月1日起至返還土地止按月給付4340元：自102年1月21日起至102年8月31日計8個月又11日，【（4133*420*3%*8.3/12=36019】（其中789-6、788-1地號土地102年度之申報地價為每平方公尺430元，原告請求同以420元計算，又附表三之790-7地號土地，原告請求不當得利之面積未計算在，均無不可）。因此，原告請求被告林美月、誌慶公司、林靜玉分別給付不當得利6799元、7896元、36019元及自102年9月1日起至返還系爭土地止，分別按月給付不當得利819元、951元、4340元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求為無理由，應予駁回。

㈥、本件兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核於法並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不予准許。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核於判決結果不生影響，爰不一一論斷，附此敘明。

結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第2項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。