102年度訴字第2906號｜民事：給付管理費｜裁判日期：103 年 08 月 14 日

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　 102年度訴字第2906號原　　　告　中港商業大樓管理委員會法定代理人　宋錦銘訴訟代理人　陳怡婷律師黃偉鏻吳松香被　　　告　晨逸實業股份有限公司法定代理人　陳月秋訴訟代理人　黃紫芝律師上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國103年6月19日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣壹佰陸拾玖萬伍仟陸佰肆拾伍元，及就附表編號1至4所示各期管理費，分別自附表編號1至4「遲延利息起算日」欄所示之日起至清償日止，按週年利率百分之十計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔三分之一，餘由原告負擔。事實與理由壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。原告起訴原聲明請求被告應給付原告新臺幣（下同）5,167,701元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之10計算之利息等語（見支付命令聲請狀）；嗣於民國102年11月19日具民事準備書狀更正聲明為被告應給付原告5,167,701元，及自準備書狀如附表所載利息起算日（詳附件）起至清償日止，按週年利率百分之10計算之利息等語（見本院卷一第19頁）；核屬擴張其應受判決事項之聲明，依前揭規定，應予准許。貳、實體方面：一、原告主張：原告係中港商業大樓（下稱系爭大樓）之管理委員會，被告則為系爭大樓中坐落臺中市○○○段0000○0000○0000○號、門牌號碼為臺中市○區○村路○段00號6樓之1、之2、之3建物之所有權人（下稱系爭建物，總面積為807.45坪），為系爭大樓之區分所有權人。原告負責管理之系爭大樓於86年10月19日依公寓大廈管理條例規定，召開區分所有權人會議（下稱第1次區權人會議）討論通過大樓規約（下稱系爭大樓規約），並選任委員成立執行委員會（兼管理委員會）；而系爭大樓規約第10條就公共基金、管理費之繳納規定：「一、為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交下列款項：1、公共基金。2、管理費。二、管理費（含公共基金）由各區所有權人會議之決議分擔之。但第1次區權人會議召開前或區分所有權人會議未決議時，買賣契約或分管契約有規定者從其規定，未規定者，各區分所有權人應按其共有之應有部分比例分擔之。三、各項費用之收繳、支付之方法和金額之核算等項，授權管理委員會訂定處理。…。五、區分所有權人若在規定之日期前未繳納應繳金額時，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及另外收取遲延利息，以未繳金額之年息10%計算」；嗣原告再於90年10月7日召開第2次區分所有權人會議（下稱第2次區權人會議）對管理費如何繳納問題提案討論，並作成「（一）本大樓每個月共用部分之管理費，依區分所有權人所有權狀面積（包括專有及公共設施部分）計算分攤繳納，每坪每月營業戶（居住戶）分攤100元，未營業戶（空戶）分攤50元。（二）管理費每3個月繳納1次，於每3個月之第1個月15日以前繳納。（三）本次決議案追溯自86年11月1日起適用」之決議。（一）至被告雖提出本院88年沙簡字第667號及89年簡上字第166號判決抗辯原告所為第1次區權人會議無效，並稱原告所為第2次區權人會議於90年10月7日才召開，在此之前無管理費繳納分擔決議，故僅能以各區分所有權人共有之應有部分比例分擔，在系爭大樓規約未經區權人會議變更下，原告依第2次區權人會議決議內容，以該次決議之計算方式，溯及未議決管理費分擔時期即90年10月7日前而為管理費收取，顯與系爭大樓規約第10條第2項相背，該次決議無效云云；然兩造間就前開訴訟敗訴之理由，乃源於原告第1次區分所有權人會議所為決議，原告未提出開會之簽到名冊以供核備，是否符合法定出席要件自不得而知等理由而遭駁回；惟原告確實依84年公布實施之公寓大廈管理條例規定，於86年10月19日召開第1次區權人會議，並於此次會議中討論通過系爭大樓規約，及依該規約規定選任大樓執行委員（兼管理委員）成立執行委員會（兼管理委員會），該次會議出席人數391人，出席人數占總戶數496戶之比例為391/496＝78.83%，實際出席所有權比例為9244/10000，按84年頒布實施之公寓大廈管理條例第29條第3項規定，減除區分所有權人即俊聯建設公司之區分所有權超出5分之1以上之部分不予計算後，出席所有權比例應為6041/6797＝88.88%，且原告已於103年1月15日檢呈該區分所有權人會議之開會簽到簿，足證原告所述為真並無虛偽，該次會議決議通過之大樓規約及選任委員等事項，均屬合法有效。又前開判決雖認依系爭大樓規約約定僅限於區分所有權人會議有權決議管理費之分擔，第1次區權人會議就決議繳交管理費部分（包括數額、比例等），未有任何議決，然為解決無規定管理費收取標準問題，原告已於90年10月7日召開第2次區權人會議，會中決議管理費依持分面積營業戶每坪每月100元計算，未營業戶每坪每月50元，且該次會議決議追溯自86年11月1日起適用，又該次會議出席人數310人，出席人數占總戶數496戶之比例為310/496＝62.5%，實際出席所有權比例為7830/10000，再按84年頒布實施之公寓大廈管理條例第29條第3項規定，減除萬泰銀行超出部分不予計算後（原俊聯建設公司持有第8樓及第10至13樓共計4個樓層，於90年6月由萬泰銀行買受），出席所有權比例應改為6856/9026＝75.96% ，會中表決贊成票數計292人，占出席人數比例為292/310=94.19%，而此項決議乃本於區分所有權人自治之精神，經區分所有權會議以多數決方式通過，係「社區自治」精神之發揮，司法機關自應尊重。故原告主張被告應溯及繳納86年11月1日起至92年6月30日間之管理費，亦非無由。（二）再縱認系爭大樓管委會召開之第1次、第2次區權人會議均未符合法定出席人數，此等瑕疵係屬召集程序之瑕疵，與決議內容無關，是該決議非不成立或無效。按公寓大廈之區分所有權人會議，主要係為區分所有建物內各區分所有權人之利害關係事項所召開，其決議係屬多數區分所有權人意思表示一致之行為，而發生一定私法上之效力，與民法總則編社團法人為規範社員相互權利義務關係而召開之總會決議相當，故公寓大廈區分所有權人會議之決議，應類推適用民法第56條有關總會決議撤銷與無效之規定。其中民法第56條第1項係針對召集程序或決議方法違反法令或章程得撤銷之推定，第2項則針對決議內容之違法而無效之規定。承上，區權人會議決議係由多數區分所有權人平行意思表示趨於一致而為之合同行為，是在區分所有權人眾多而召集不易之情況下，如有相當人數區分所有權人之出席並作成決議，在類推適用民法第56條下，有訴請法院撤銷該決議之救濟管道，即應認為區分所有權人出席人數未達法定人數而作成決議時，係屬其決議方法違反法令或章程，只得依法提起撤銷決議之訴，尚不得認為係決議不成立，從而影響區分所有權人會議運作之安定性，並損及全體多數區分所有權人之權益。是原告所召開之區分所有權人會議既未經撤銷，為維持區分所有權人會議之安定性，應認該決議有效。依臺中市中山地政事務所回函，被告持有之系爭房屋共有部分面積應為13,863.13平方公尺。計算式：（一）專有部分（1）9767號建物：427.97平方公尺（2）9768號建物：481.01平方公尺（3）9769號建物：554.33平方公尺，以上共計：1,463.31平方公尺（二）共同使用部分13,863.13x（2,547+ 2,860+3,292）/100000=1205.95（三）專有部分+共同使用部分（1,463.31+1,205.95）平方公尺x0.3025=807.45坪。是系爭建物總面積應為807.45坪無誤。被告所有之系爭建物屬於空戶，依前開公寓大廈管理條例規定及區權人會議結論，被告自86年11月1日起至102年12月31日止，共應繳納管理費為7,832,265元【依系爭大樓管理費收費標準，每月每坪應分擔繳納管理費金額為50元，詳細帳目請見民事辯論意旨狀附表，計算式：807.45坪x50元x3（月）x4=484,470（1年需繳納之管理費），80,745元（86年11月至86年12月管理費）+（484,470元x87年1月至102年12月共16年）=7,832,265】，惟在上開期間當中，被告自87年起曾多次向原告為一部清償，分別為87年3月17日清償80,442元、91年10月24日清償202,011元、91年11月5日清償202,011元、92年7 月10日清償121,116元、92年7月10日清償121,116元、94 年5月3日清償242,232元、94年5月3日清償242,232元、96年7月23日清償242,232元、96年7月23日清償242,232元、102年2月23日清償484,468元、102年2月23日清償484,472元，核計2,664,564元，有銀行存摺及其明細可稽，故扣除已繳納之管理費後，未納金額為5,167,701元（7,832,265-2,664,564=5,167,701）。原告就上開欠費曾於102年6月5日寄發存證信函催繳，又於102年7月12日聲請本院核發支付命令請求被告給付，惟被告均置之不理。爰依公寓大廈管理條例第10條及系爭大樓規約第10條規定，請求被告給付5,167,701元及其遲延利息。（三）按消滅時效因請求、承認、起訴而中斷，民法第129條定有明文。查被告自87年起曾多次向原告為一部清償，分別為87年3月17日清償80,442元、91年10月24日202,011元、91年11月5日202,011元、92年7月10日121,116元及121,116元、94年5月3日242,232元及242,232元、96年7月23日242,232元及242,232元、102年2月23日484,468元及484,472元，合計2,664,564元，已如前述，被告每次清償行為除使債之關係於清償範圍內消滅外，亦因清償行為而發生時效中斷之效果，時效中斷後時效應重行起算，故原告所有管理費請求權均未超過時效。而按消滅時效制度具有公益性、強制性質，事關社會公益，故民法第147條規定，時效之期間，當事人不得以法律行為加長或減縮之，公寓大廈管理費請求權之消滅時效期間，若不顧及該管理費是否與民法第126條所稱「利息、紅利、租金、贍養費、退職金」等同一性質之債權，僅以區分所有權人會議決議或規約，約定以1年或不及1年期間繳納者，即為1年或1年以下之定期給付債權，應適用民法第126條5年短期時效之規定，無異以區分所有權人會議決議或規約決議之分期給付期間長短約定而變更時效之適用，違反民法第147條規定，此解釋亦與民法第126條後段概括規定短期時效之立法趣旨有違，故公寓大廈管理費債權請求權之消滅時效，應從文義解釋及類推適用之法理，探求該管理費是否與民法第126條所稱「利息、紅利、租金、贍養費、退職金」同一性質之債權，至普通債權之定有給付期間，或以一債權而分作數期給付者，不包括在內，司法院院字第1227號解釋參照。又因公寓大廈管理費之數額及分期繳付方式，乃根據區分所有權人會議決議或規約決定之，係基於全體各區分所有權人數個平行之意思表示所合致之法律行為（學者稱「合同行為」），與紅利、贍養費、退職金等係2個相對立之意思表示所合致之法律行為不同，管理委員會或管理負責人依區分所有權人會議之決議，執行共用部分及其相關設施之重大修繕或改良，或約定共用部分之修繕、管理、維護等庶務管理而支付之費用，均由各區分所有權人或住戶按期已繳付之管理費予以支應，對於未按期繳付管理費之各區分所有權人或住戶應分擔之部分，如何求償，公寓大廈管理條例則未明文規定，而民法第822條規定：「共有物之管理費及其他負擔，除契約另有約定外，應由各共有人按其應有部分分擔之。共有人中之1人，就共有物之負擔為支付，而逾其所應分擔之部分者，對於其他共有人得按其各應分擔之部分，請求償還。」，則區分所有權人就共用部分或約定共用部分之修繕、管理、維護等庶務管理費用，既以各區分所有權人或住戶按期已繳付之管理費予以支應，則未按期繳付管理費之各區分所有權人或住戶所應分擔之部分，依據「相類似事項，應為相同處理」之法理，應類推適用民法第822條第2項規定，管理委員會或管理負責人得對於其他未按期繳付管理費之各區分所有權人或住戶按其各應分擔之部分，請求償還，而該償還請求權，民法既未特別規定其時效，自應適用民法第125 條一般15年時效之規定。又縱認本件有民法第126條短期時效之適用，被告亦已拋棄時效完成之利益：按請求權已經時效消滅，除債務人仍為給付者，不得以不知時效為理由，請求返還外，限於債務人以契約承認該債務或提出擔保，始發生拋棄時效完成利益之效果，民法第144條第2項定有明文。又當事人互相表示意思一致，契約即為成立，為民法第153條第1項所明定。系爭大樓管理委員會於101 年12月23日召開之區分所有權人大會，臨時動議中對於管理費追繳議題提出討論，雖該次因人數不足未作成決議，但結論記載「請各位區分所有權人能夠依本大樓規約之規定及第2次區權人會之決議，盡速繳清歷年積欠之管理費 …」，被告所派出之代表參加會議並同意該結論，是於該會議紀錄送達被告後，被告便於102年2月25日先繳交一部分之管理費968,940元，由此可證被告已拋棄時效利益。又為使管理費追繳問題明確，系爭大樓管理委員會又於102年3月7日召開第3屆第2次例會，被告派林晉諒（系爭房屋6樓委員）參加該次會議，有會議簽到表可稽，該次會議中對於歷年積欠之管理費問題特別提出討論，會議記錄記載：「截至目前為止，各級法院對於管理費之訴訟判決認定管理費之收繳年限，應適用15年請求權時效之規定…倘若對於歷年積欠之管理費僅收取5年，超過5年之期限不予催收，此對誠實如期繳納的人而言，顯然不公平…本大樓已老舊亟待整修，為籌措巨額之經費，各區分所有權人自86年11月1日起至100年12月31日止應繳交之管理費，其尚未繳交者，應繼續加強催收…，決議：全體同意照案通過。」，有會議記錄可稽。承上，縱認本件管理費請求權超過5年部分已罹於時效，被告於上開會議中既已同意繳納自86年11月1日起至100年12月31日止應繳交之管理費，足見其承認原告有86年11月1日起至100年12月31日期間之管理費請求權債權存在，而發生拋棄時效完成利益之效果，原告自得向其請求未繳納之各期管理費。（四）至地下2樓及地下3樓層之停車場為系爭大樓之公共設施，屬於全體區分所有人（496戶）持分共有，包含被告在內，均無特定專用停車位，而該停車場租金每月75,000元，全數均歸入管理費公共基金帳戶，帳戶之資金仍由全體區分所有權人所共有，僅依規約之約定由原告統一管理利用於公共區域之管理行為及保存行為，除相對減少各區分所有權人每月每坪應分擔繳納之管理費，等同各區分所有權人受有租金分配外，在未違反強制禁止規定下，原告亦有權決定該筆費用之運用，被告自無從主張抵銷。（五）並聲明：被告應給付原告5,167,701元，及自準備書狀附表所載利息起算日（詳附件）起至清償日止，按週年利率10%計算之利息。二、被告則以：下列情詞置辯。（一）被告於87年3月17日曾繳交80,442元，繳交期別為86年11 月至87年2月之一半管理費；91年11月5日曾繳交202,011 元、202,011元共404,022元，繳交期別為90年1月至91年12月之一半管理費；92年7月10日曾繳交121,116元、121,116元共242,232元，繳交期別為92年1月至12月之一半管理費；94年5月3日曾繳交242,232元、242,232元共484,464 元，繳交期別為93年1月至94年12月之一半管理費；96年7月23日曾繳交242,232元、242,232元共484,464元，繳交期別為95年1月至96年12月之一半管理費；102年2月23日曾繳交484,464元、484,464元共968,940元，繳交期別為101年1月至102年12月，共計2,664,564元。管理費之請求既係各期逐一產生，被告所繳交之管理費又係針對特定期數（參被告提出之4紙管理費收據），則本件並無拋棄或中斷時效之問題。原告主張本件請求給付管理費內容與本院88年度沙簡字第667號及89年度簡上字第166號確定判決不同，不在本件請求之列云云；惟本件管理費之請求乃根據系爭大樓第1次區權人會議所通過之系爭大樓規約而為，與前開兩造間於本院88年度沙簡字第667號、89年度簡上字第166號確定判決所為主張相同；換言之，本件管理費之請求有無理由之重要爭點，與前開確定判決中兩造所爭執者相同，原告當應受拘束，不得為相異之主張，前開確定判決既認系爭大樓第1次區權人會議所為決議自始不成立，則該次決議對於系爭規約所為之決議，自難認已成立，並對被告發生拘束力。（二）原告雖主張依第2次區權人會議所為管理費繳納方式及追溯至86年11月1日繳納決議，而為本件主張；然依系爭大樓規約第10條第1項規定「為充裕共有部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交公共基金及管理費」，第2項規定「管理費（含公共基金）由各區所有權人會議之決議分擔之。但第1次區權人會議召開前或區分所有權人會議未決議時，買賣契約或分管契約有規定者從其規定，未規定者，各區分所有權人應按其共有之應有部分比例分擔之。」，是依該規約規定，有權決議管理費分擔內容及方式者僅限於區分所有權人會議，而在區分所有權人未決議分擔管理費之內容方式時，各區分所有權人係按其共有之應有部分比例分擔管理費。系爭大樓係於90年10月7日召開第2次區權人會議時，始有管理費繳納分擔之決議，亦即於90年10月7日前，並無管理費繳納分擔之決議，是依該規約第10 條第2項規定，在區權人會議決議管理費繳納分擔方式內容前之管理費，係按各區分所有權人共有之應有部分比例分擔之，在該規約內容未經區分所有權人決議變更或修正之情況下，原告主張依第2次區權人會議決議內容、以該次區分所有權人會議決議之計算方式、溯及至未議決管理費分擔時期（即90年10月7日之前）而為管理費之收取，此一追溯繳納之決議，顯與系爭大樓規約第10條第2項之規定相違背，當無效力。（三）原告雖主張公寓大廈管理費不具利息、紅利、租金、贍養費、退職金等債權之性質，公寓大廈管理費發生之原因係基於公寓大廈公用部分之管理修繕維護而生，亦與利息、紅利、租金、贍養費、退職金等發生之原因即借貸、合夥、租賃、贍養、退職等契約不同，本件無民法第126條適用云云；然按民法第126條規定「利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他1年或不及1年之定期給付債權，其各期給付請求權，因五年間不行使而消滅。」，復按本條5 年短期時效之立法理由係為「謹按利息、紅利、租金、瞻養費、退職金，及其他1年或不及1年之定期給付債權，其各期給付之請求權，逾5年而不行使者，則其請求權消滅。因此種債權，債權人本可從速請求債務人履行，故其消滅時效之期間，以定5年為最適宜。此本條所由設也。」，是民法第126條5年短期時效規定，係在於利息、紅利、租金、贍養費、退職金、及其他1年或不及1年之定期給付債權，具有短期、定期給付而可從速請求債務人履行之特性，故立法者乃認為促進從速請求之效率，消滅時效期間自不宜比照一般規定之15年，而以較短之5年為宜，亦即民法第126條規定之5年短期時效，規範重點在於1年或不及1年之定期、短期給付債權，而非該給付債權係因原告所稱之「借貸、合夥、租賃、贍養、退職等契約」關係而生。再民法第126條所列舉之利息、紅利、租金、贍養費、退職金等債權，除均具有屬於定期、短期給付之性質外，產生之原因各異，故原告主張「其他1年或不及1年之定期給付債權」應與「利息債權」具同一性質，實與法所規定之內涵未合。（四）另原告主張系爭大樓地下2、3樓停車場為系爭大樓之公共設施，為全體區分所有權人所共有，則停車場之租金收入全數歸入管理費之公共基金帳戶，為全體區分所有權人所共有，且停車場租金收入列入管理費公共基金收入，減少區分所有權人每月應分擔管理費之數，故被告抗辯停車場租金收入應抵銷管理費之繳納，係無理由云云；惟系爭大樓地下2、3樓停車場既為全體區分所有權人所共有，則區分所有權人係地下2、3樓之共有人、所有權人，出租停車場之租金收入，當為區分所有權人所有，原告主張停車場租金列入公共基金，實屬無據。況縱如原告所稱停車場之租金收入係為全體區分所有權人所共有，為全體區分所有權人所共有之租金收入，並不當然即成為公共基金之一部分，是被告主張應將停車場收入與被告積欠之管理費相互抵銷。（五）並聲明：原告之訴駁回。三、本院得心證之理由（一）按除別有規定外，確定之終局判決就經裁判之訴訟標的，有既判力；主張抵銷之請求，其成立與否經裁判者，以主張抵銷之額為限，有既判力，民事訴訟法第400條定有明文。所謂訴訟標的，係指為確定私權所主張或否認之法律關係，欲法院對之加以裁判者而言。而法律關係，乃法律所定為權利主體之人，對於人或物所生之權利或義務關係，如為給付之訴，在實體法上須以可以作為請求權基礎之完全性條文，始足當之（最高法院61年台再字第186號判例、97年台上字第969號判決意旨參照）。查被告雖爭執原告提起本件訴訟標的與前案即本院88年度沙簡字第667 號及89年度簡上字第166號確定判決之部分訴訟標的有重疊，應為既判力所及云云；惟本件原告所主張之訴訟法律關係乃以90年10月7日系爭大樓第2次區權人會議作成之決議為請求，依前揭實務見解所述，縱然有當事人同一、訴訟標的部分重疊之情形，然請求之法律關係既有不同，即尚非有既判力之適用，合先敘明。（二）按「區分所有權人會議之決議，關於下列各款事項，應有區分所有權人3分之2以上及其區分所有權比例合計3分之2以上出席，以出席人數4分之3以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權4分之3以上之同意行之：一、規約之訂定或變更。二、公寓大廈之重大修繕或改良。…」、「各專有部分之區分所有權人有一表決權。數人共有一專有部分者，該表決權應推由1人行使。第1項任一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權5分之1以上者，其超過部分不予計算。區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託他人代理出席。」，修正前即84年6月28日公布之管理條例第31條、第29條第2、3、4項定有明文。而區分所有權人會議之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，其決議之效力如何，管理條例雖無明文規定，然按其性質，應類推適用民法第56條第1項規定，由區分所有權人於決議後3個月內請求法院撤銷其決議，故在法院撤銷決議前，該決議仍屬合法有效，其對各住戶自有拘束力存在。再學說上所謂爭點效，係指法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則而言，是爭點效之適用，必須前後兩訴訟當事人同一，且前案就重要爭點之判斷非顯然違背法令，及當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷等情形始足當之，有最高法院99年度台上字第781號、96年度台上字第2569號判決意旨參照。查被告雖提出本院88年度沙簡字第667號及89年度簡上字第166號確定判決（該案請求87年1月至87年12月管理費），抗辯第1次區權人會議業經法院認定不成立，原告仍持該次區權人會議主張本件管理費之請求，顯然就該部分有爭點效之適用，原告應受其拘束云云；惟本件原告主張其於86年10月19日召開第1次區權人會議，討論通過系爭大樓規約，並選任委員成立執行委員會（兼管委會），且依據系爭大樓規約第10條第3項規定，嗣再召開90年10月7日第2次區權人會議，並就管理費如何繳納問題提案討論，經決議通過：「（一）本大樓每個月共用部分之管理費，依區分所有權人所有權狀面積（包括專有及公共設施部分）計算分攤繳納，每坪每月營業戶（居住戶）分攤100元，未營業戶（空戶）分攤50元。（二）管理費每3個月繳納1次，於每3個月之第1個月15日以前繳納。（三）本次決議案追溯自86年11月1日起適用」等情，業據其提出系爭大樓86年及101年完整規約、89年及90 年區權人會議記錄含簽到簿及委託書、89年區權人會議組織報備等文件為證（見本院卷一第102-243頁、第25-26頁、本院卷二第7-10頁），是依前揭見解，爭點效適用範圍固以前後兩訴訟當事人同一，且與該重要爭點有關所提起之他訴訟為準，然原告於本院88年度沙簡字第667號及89 年度簡上字第166號審理中未能提出之簽到名冊，致上開前案審理之法院未能確認第1次區權人會議是否有效成立之情形，然原告於本件業已提出新訴訟資料足供本院審酌、推翻原判斷，而原告所提前述資料，當足供本院確認第1次、第2次區權人會議之出席人數及權利比例已符合修正前管理條例第31條及系爭規約第3條第8款之規定，是該2 次會議決議自屬合法有效，本件尚無爭點效之適用甚明；又被告雖曾否認區權人會議簽到簿之真正；然被告或系爭大樓之其他區分權人既未曾於前揭2次決議後3個月內請求法院撤銷決議，亦未舉證證明已有訴請撤銷決議並經判決確定之情事，則在撤銷區權人會議前，決議仍屬合法有效，是應認86年10月19日所召開之第1次區權人會議、90年10月7日所召開之第2次區權人會議決議均屬合法有效，準此，第1次區權人會議決議通過之大樓規約及選任委員成立之執行委員會（兼管理委員會）既合法有效，則第1次區權人會議本於私法自治之精神，自可決議授權原告決定管理費之收費標準，再經第2次區權人會議決議之甚明。（三）另被告雖抗辯系爭大樓於90年10月7日召開之第2次區權人會議時，始有管理費繳納分擔之決議，依系爭大樓規約第10條第2項規定，在區分所有權人會議決議管理費繳納分擔方式內容前之管理費，按各區分所有權人共有之應有部分比例分擔之，然原告竟依第2次區權人會議決議內容，以該次區權人會議決議之計算方式，溯及至未議決管理費分擔時期（即90年10月7日之前）而為管理費之收取，此一追溯繳納之決議，顯與系爭規約第10條第2項規定相違，當無效力云云。惟按法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效；但其規定並不以之為無效者，不在此限，民法第71條定有明文。又法律所規定者為基本要求，除有強制或禁止規定者外，本諸私法自治之精神，自應允許另行訂立準則以為行事標準。系爭大樓規約第5條已明定關於原告除應執行管委會之職務外，尚應兼任執行委員處理執行委員會之業務，且大樓規約第10條第3項規定，各項公共基金、管理費之收繳、支付之方法及金額之核算等項，授權管委會訂定處理，此尚非法律明文強制規定，而係系爭大樓全體區分所有權人本於私法自治之精神，另行訂立系爭大樓規約以為行事標準，自應以系爭大樓規約之約定為基礎。再依公寓大廈管理條例法文，並未明文限制關於社區管理費之收費標準須由區分所有權人會議自行決議定之，而不得決議授權由管委會決定；而細觀上述管理費收取標準可知，原告在訂立相關收費標準時，已就營業戶（居住戶）與未營業戶（空戶）加以區隔，並未悖離區分所有權人「按應有部分比例分擔」之原則，非專以損害被告或少數區分所有權人為主要目的而有顯失公平之情形，足徵系爭第2次區權人會議就管理費收取標準方面之決議內容非如被告所述有違背大樓規約之情形，則系爭大樓第1次區權人會議如前所述，本於私法自治之精神，決議授權原告決定上開管理費之收費標準，再依系爭大樓規約第3條規定，經第2次會議決議之，其程序作為依法當無不妥；而管理費之收支方法及金額核算事項，既授權原告進行處理，並經第2次區權人會議業已作成追溯自86年11月1日起按月追繳管理費之決議，按公寓大廈管理條例於84年6月 28日公布，同年月30日施行，雖無溯及既往效力，即該條例就其施行前公寓大廈等區分所有建物之附屬建物，其共用或約定共用部分之修繕、管理、維護、修繕費及其他負擔，本無特別規定，然該條例於第10條、第18條明定區分所有權人應分擔共用部分及約定共用部分之修繕、管理及維護費用，及負擔繳納依區分所有權人會議決議應繳納費用之義務，並於第21條明定管委會得直接訴請區分所有權人或住戶繳納上開積欠之費用之依據，是該條例施行後，所發生公寓大廈之修繕、管理及維護等費用之分擔及其請求等有關區分所有權人權利義務之問題，自應依該條例之規定定之。而原告所主張之管理費用乃為共有物之管理費，被告為系爭大樓之區分所有權人，就該社區共有建物部分所生上開費用，於該條例施行前依民法第799條、第822條第1項規定，除共有人間另有約定外，於該條例施行後依同條例第10條第2項、第3項、第18條第1項第1款規定，除區分所有權人會議或規約另有規定者外，均應各按其所有部分之價值分擔之，是不論於管理條例施行前後，各區分所有權人皆應按區分所有權人會議決議繳交其共用或約定共用部分之管理費用。查系爭大樓第1次區權人會議既已於86年10月19日決議所有住戶應繳納管理費，全體住戶之管理費繳費義務即已存在，僅其繳納標準尚未具體化，其後第2次區權人會議於90年10月7日決議管理費繳納標準，不過係將共有物管理費用之繳納義務予以明文化，揆諸上開說明，則系爭大樓第2次區權人會議於90年10月7日決議管理費繳納標準，並將之追溯自86年11月1日起（該時公寓大廈管理條例業已公布施行），按月追繳管理費，依法當無不可，是原告基此請求被告給付自86年11月1日起算未繳之管理費，尚非無憑。（四）然兩造爭點另為本件管理費究適用民法第125條15年時效，抑或同法第126條5年短期時效之規定：按利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他1年或不及1年之定期給付債權，其各期給付請求權，因5年間不行使而消滅，為民法第126條所明定，凡屬上項定期給付債權，即有該條之適用，無庸當事人就此有所約定，且不得預先拋棄時效之利益（最高法院50年台上字第1960號著有判例參照）。又公寓大廈之住戶繳付管理費，係依據區分所有權人做成之決議或自治決議所訂定之管理規約，係基於區分所有權人合致之意思表示所成立之契約關係，即每位住戶對於其他區分所有權人皆有要求繳付管理費之請求權，至公寓大廈管理委員會得向住戶收取管理費，則係來自全體區分所有權人之授權代為收取，故若區分所有權人約定管理費為按月或按季繳納，自屬於不及於1年之定期給付請求權，而有民法第126條規定之5年時效適用。再公寓大廈住戶就共同部分修繕、管理、維護等負有繳納管理費用之義務，並基於住戶之合意，相隔一定期間反覆繼續而為給付，依其性質，屬定期給付；復按民法第126條所謂1年或不及1年之定期給付債權，係指基於一定法律關係，因每次1年以下期間之經過順次發生之債權而言（最高法院28年上字第605號判例、81年度台上字第3004號判決參照）。查兩造間之系爭管理費既係基於一定之法律關係而生，且每次以3 個月期間之經過順次而發生，並非為一筆高額之管理費債權而約定分期給付之情形，依前開說明，管理費請求權自屬民法第126條所謂1年或不及1年之定期給付債權，而有前開5年時效期間之適用（臺灣高等法院暨所屬法院98年法律座談會結論），是被告所為管理費之5年時效抗辯，當屬有理。（五）至被告抗辯系爭大樓地下2、3樓停車場既為全體區分所有權人所共有，則區分所有權人為地下2、3樓之共有人、所有權人，出租停車場之租金收入，當為區分所有權人所有，並不當然即成為公共基金之一部分，被告可主張抵銷云云；而原告固不否認有將系爭大樓地下2、3樓停車場為出租，然稱該停車場之租金收入全數均歸入管理費公共基金帳戶，其中帳戶之資金仍由全體區分所有權人所共有，僅依規約之約定由原告統一管理利用於公共區域之管理行為及保存行為，原告有權決定該筆費用之運用，在未違反強制禁止規定下，應視為各區分所有權人已受有租金之分配，被告自無從主張抵銷等語。經查，系爭大樓規約第15條第1項第4款規定，系爭大樓屬高級商業大樓，為維護大樓品質並增進區分所有權人及住戶之共同最大利益起見，應採整體規劃、統一管理、統一經營（營業），統一出租或合作經營的方式處理、有關上述整體規劃統一管理經營或統一出租等事項之處理含計畫與執行以及有關統一出租租金之議定和租約之簽訂等事項，均授權本大樓管理委員會統籌辦理，是原告主張其有權管理系爭大樓出租方面之事項，自可堪信。而系爭大樓共有區分所有權人共496戶，多數區分所有權人並無專用停車位，倘進行租金分配，亦有困難，而依原告所述，全部租金收入均劃歸大樓管理基金帳戶，未分配給任一區分所有權人，被告雖以前詞為主張抵銷之意思，然被告既未能提出其他區分所有權人已受配系爭大樓出租停車場所得之相關資料或證明，基此，被告空言主張以停車場應受分配之租金收入抵銷應繳之管理費，尚屬無據，難以採憑。（六）按消滅時效，因左列事由而中斷：一、請求。二、承認。三、起訴。左列事項，與起訴有同一效力：一、依督促程序，聲請發支付命令。二、聲請調解或提付仲裁。三、申報和解債權或破產債權。四、告知訴訟。五、開始執行行為或聲請強制執行。時效因請求而中斷者，若於請求後六個月內不起訴，視為不中斷，民法第129條、第130條分別定有明文。又所謂承認，乃債務人向請求權人表示認識其請求權存在之觀念通知，僅因債務人之一方行為而成立，無須得他方之同意；至於承認之方式法無明文，其以書面或言詞，以明示或默示，均無不可，故如債務人之一部清償、緩期清償或支付利息等，均可視為對於全部債務之承認，最高法院101年台上字第1307號判決意旨參照。查原告主張就系爭管理費，被告曾陸續於87年3月17日清償80,442元、91年10月24日清償202,011元、91年11月5日清償202,011元、92年7月10日清償121,116元、92年7月10日清償121,116元、94年5月3日清償242,232元、242,232元、 96年7月23日清償242,232元、242,232元、102年2月23日清償484,468元、484,472元等語，被告雖不否認有於上開時日繳納上開管理費，然抗辯被告係針對特定期數繳納，並係各別繳交部分管理費，無中斷時效之情等語（見被告各該爭點整理摘要狀答辯）。查被告所提4紙管理費收據乃分別記載93年1月至12月管理費於94年2月15日繳納484,470元、94年1月至95年12月管理費於96年7月25日繳納484,464元、101年1月至12月管理費於102年2月25日繳納484,470元、102年1月至12月管理費於102年2月25日繳納484,470元（見本院卷一第254-255頁），經與原告所提被告之管理費繳納帳冊比對（見本院卷二第13-14頁反面），可見繳納時間及金額大致相符，堪信為真；而被告雖自86年起即不定時繳交該等管理費，為兩造所不爭執；惟管理費債務乃為每月發生，時效應各期分開計算，是被告雖分別繳納上開各期管理費，亦非係對全部債務之一部清償，且係基於各別繳交各該期管理費之意思所為，是應以被告表明所繳交期別為斷，復不能認為係對其餘各期管理費債務之承認，當均無中斷時效之效力甚明。（七）按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾2期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管委會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，修正前84年6月28日管理條例第10條第1項、第2項、第3項及第21條分別定有明文。查被告為系爭大樓之區分所有權人，自86年11月起至102年 12月止，系爭建物均為空屋，為兩造所不爭執，而系爭第1次、第2次區權人會議決議在法院撤銷前，仍屬合法有效，已如前述，亦即被告固應當負擔繳納自86年起迄今之管理費義務；然原告於90年10月7日第2次區權人會議作成繳納管理費回溯至86年決議後，並未積極進行催繳，且未能提出相關證據以實其說其對被告所為管理費請求之意思表示，依卷內資料，僅能確認原告直至寄發臺中公益路郵局000000-0號存證信函，方請求被告補繳管理費，經被告於102年6月5日收受，又於102年7月12日聲請本院對被告核發支付命令，本院102年度司促字第24298號支付命令則於102年7月25日送達被告，有支付命令聲請狀上本院收狀日期章戳及送達證書在卷可考（見本院102年度司促字第24298號支付命令卷），是原告對被告所為管理費請求之意思表示既於102年6月5日到達被告，則原告請求被告給付於 97年6月6日以前之管理費部分，其請求權即因5年時效期間之經過而消滅，就該逾5年部分不得請求，而被告雖曾於87年3月17日清償80,442元、91年10月24日清償202,011元、91年11月5日清償202,011元、92年7月10日清償121,116元、121,116元、94年5月3日清償242,232元、242,232 元、96年7月23日清償242,232元、242,232元、102年2月 23日清償484,468元及484,472元等之管理費；然則，除被告於102年清償之101年1月至102年12月管理費484,468元及484,472元（合計968,940元）部分，尚屬於5年時效範圍內之外，其餘上開清償金額，均屬罹於5年時效之範圍，已非本件所需審酌之範圍，此部分於本院扣減被告已繳納之管理費時，自不予計入。再兩造間乃約定3個月為1期繳納管理費，亦即97年6月6日當月屬97年4月至6月應繳之管理費，而應於97年4月15日繳納，亦非屬5年時效範圍內，故計算被告應繳納管理費之基準，當應自97年7月起計算，即如附表所示，是經扣除被告已繳納之管理費後，被告應尚積欠原告1,695,645元管理費，堪予認定。至原告雖另舉第1、2次區權人會議所載，指陳被告亦有承認原告可收取自86年起積欠之管理費等情云云；然此既為被告所否認，且觀諸原告所指該等會議紀錄之內容既僅係說明原告應繼續加強對住戶催收自86年11月1日起至100年12月31日止應繳交之管理費等語（見本院卷二第77頁），自據此認被告有何承認應繳付該等管理費之情。（九）末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任，民法第229條第1項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第233條第1項、第203條亦有明文。查被告依系爭大樓規約第10條及第1次、第2次區權人會議之決議，應以每3個月為1期、於每期第1個月15日以前繳納管理費，如未按期繳納，則可請求給付應繳之金額及另外收取遲延利息，以未繳金額之年息10%計算等情，有第2次區權人會議紀錄及系爭規約第10條可查（見本院卷一第26頁），已如前述，是被告如於每期第1個月15日前未依規定繳納管理費，於每期第1個月16日起即應負遲延責任。惟各期管理費遲繳所生之遲延利息，應有民法第126條短期5年時效之適用，是以，自存證信函送達之日即102年6月5日回溯5年即自97年6月6日開始，方能計算遲延利息，惟該月之管理費應繳日為97年4月15日，該期日又已逾5年時效期間，故應如附表所示，自下1期即97年7月15日繳費日起之翌日，各期管理費列有利息起算日之日起至清償日止，按週年利率10%計算之遲延利息。準此，原告加計請求被告就附表編號1至4所示各期管理費，分別自「遲延利息起算日」欄所示之日起至清償日止，計付週年利率10%之遲延利息部分，於法當屬有據；至逾此部分，則不為准許。四、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例第10條及系爭大樓規約第10條等規定，請求被告給付原告1,695,645元管理費及就附表編號1至4所示各期管理費，分別自附表編號1至4「遲延利息起算日」欄所示日起至清償日止，計付週年利率10%之遲延利息部分，為有理由，應予准許；至原告逾此範圍所為請求，尚屬無據，應予駁回。叁、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，毋庸一一贅述，附此敘明。肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國 103 年 8 月 14 日民事第六庭法官許惠瑜正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 103 年 8 月 14 日書記官張峻偉附表 ┌────┬─────┬───────┬───────┬────────┐ │編號 │月份 │應給付金額 │約定繳納日期 │ 遲延利息起算日 │ │年度 │ │ │ （民國） │（週年利率10%） │ ├────┼─────┼───────┼───────┼────────┤ │編號1 │7月至9月 │121,117.5元 │97年7月15日 │97年7月16日 │ │97年 ├─────┼───────┼───────┼────────┤ │ │10月至12月│121,117.5元 │97年10月15日 │97年10月16日 │ ├────┼─────┼───────┼───────┼────────┤ │編號2 │1月至3月 │121,117.5元 │98年1月15日 │98年1月16日 │ │98年 ├─────┼───────┼───────┼────────┤ │ │4月至6月 │121,117.5元 │98年4月15日 │98年4月16日 │ │ ├─────┼───────┼───────┼────────┤ │ │7月至9月 │121,117.5元 │98年7月15日 │98年7月16日 │ │ ├─────┼───────┼───────┼────────┤ │ │10月至12月│121,117.5元 │98年10月15日 │98年10月16日 │ ├────┼─────┼───────┼───────┼────────┤ │編號3 │1月至3月 │121,117.5元 │99年1月15日 │99年1月16日 │ │99年 ├─────┼───────┼───────┼────────┤ │ │4月至6月 │121,117.5元 │99年4月15日 │99年4月16日 │ │ ├─────┼───────┼───────┼────────┤ │ │7月至9月 │121,117.5元 │99年7月15日 │99年7月16日 │ │ ├─────┼───────┼───────┼────────┤ │ │10月至12月│121,117.5元 │99年10月15日 │99年10月16日 │ ├────┼─────┼───────┼───────┼────────┤ │編號4 │1月至3月 │121,117.5元 │100年1月15日 │100年1月16日 │ │100年 ├─────┼───────┼───────┼────────┤ │ │4月至6月 │121,117.5元 │100年4月15日 │100年4月16日 │ │ ├─────┼───────┼───────┼────────┤ │ │7月至9月 │121,117.5元 │100年7月15日 │100年7月16日 │ │ ├─────┼───────┼───────┼────────┤ │ │10月至12月│121,117.5元 │100年10月15日 │100年10月16日 │ ├────┼─────┼───────┼───────┼────────┤ │編號5 │1月至3月 │121,117.5元 │101年1月15日 │原告請求101年1月│ │101年 │ │ │ │16日起；惟已繳納│ │ │ │ │ │，無利息加計。 │ │ ├─────┼───────┼───────┼────────┤ │ │4月至6月 │121,117.5元 │101年4月15日 │原告請求101年4月│ │ │ │ │ │16日起；惟已繳納│ │ │ │ │ │，無利息加計。 │ │ ├─────┼───────┼───────┼────────┤ │ │7月至9月 │121,117.5元 │101年7月15日 │原告請求101年7月│ │ │ │ │ │16日起；惟已繳納│ │ │ │ │ │，無利息加計。 │ │ ├─────┼───────┼───────┼────────┤ │ │10月至12月│121,117.5元 │101年10月15日 │原告請求101年10 │ │ │ │ │ │月16日起；惟已繳│ │ │ │ │ │納，無利息加計。│ ├────┼─────┼───────┼───────┼────────┤ │編號6 │1月至3月 │121,117.5元 │102年1月15日 │原告請求102年1月│ │102年 │ │ │ │16日起；惟已繳納│ │ │ │ │ │，無利息加計。 │ │ ├─────┼───────┼───────┼────────┤ │ │4月至6月 │121,117.5元 │102年4月15日 │原告請求102年4月│ │ │ │ │ │16日起；惟已繳納│ │ │ │ │ │，無利息加計。 │ │ ├─────┼───────┼───────┼────────┤ │ │7月至9月 │121,117.5元 │102年7月15日 │原告請求102年7月│ │ │ │ │ │16日起；惟已繳納│ │ │ │ │ │，無利息加計。 │ │ ├─────┼───────┼───────┼────────┤ │ │10月至12月│121,117.5元 │102年10月15日 │原告請求102年10 │ │ │ │ │ │月16日起；惟已繳│ │ │ │ │ │納，無利息加計。│ ├────┼─────┼───────┼───────┼────────┤ │總計 │ │2,664,585元 │ │ │ ├────┴─────┴───────┴───────┴────────┤ │被告於102年2月23日各清償101年1月至102年12月之管理費484,468元、484,472 │ │元，上開期間向原告共計繳納管理費968,940元。是扣除被告已繳納此部分管理 │ │費，被告尚積欠原告1,695,645元。 │ └───────────────────────────────────┘

臺灣臺中地方法院102年度訴字第2906號

關鍵資訊