102年度訴字第3353號｜民事：返還租金等｜裁判日期：104 年 06 月 30 日

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　102年度訴字第3353號原　　　告　李婉雯即宜家五金百貨商行訴訟代理人　林瓊嘉律師被　　　告　傑采投資股份有限公司法定代理人　傅延本訴訟代理人　徐鼎賢律師上列當事人間請求返還租金等事件，本院於民國103年5月19日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、程序事項之說明：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時原請求被告應給付新臺幣（下同）2,735,255元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。嗣於民國103年5 月28日以民事準備㈢狀，變更訴之聲明為被告應給付2,165,255元，及自103年5月27日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；又於103年12月5日提出之綜合辯論意旨狀請求被告應給付2,725,255元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；再於104年4月22日提出之綜合辯論㈡狀請求更正利息起算日為自103年10月1日起算，核屬擴張、減縮應受判決事項之聲明，應予准許。二、原告起訴主張㈠、原告於102年9月23日與被告就坐落臺中市○○區○○段000 ○000○000○000地號土地及其上建物即門牌號碼為臺中市 ○○區○○○路000○000○000號（下稱系爭土地、系爭建物，合稱系爭房地），簽訂廠房租賃契約書，租賃期間自 102年10月25日起至110年6月24日止，建物面積共約180坪，供作五金百貨營業使用。系爭房地屬臺灣臺中農田水利會（下稱臺中水利會）所有，系爭建物取得之使用執照面積分別為：門牌號碼180號建物面積57.3平方公尺；門牌號碼182號建物面積57.3平方公尺；門牌號碼186號建物面積57.3平方公尺，合計使用執照面積171.9平方公尺（51.99坪）。嗣後，被告公司負責人傅延本因遲延提出建物全部合法及所有權人同意轉租證明，致秉宸記帳士事務所無法向稅捐稽徵處申辦營業稅籍資料，延誤原告於102年10月25日之開幕營運，原告遂委託林瓊嘉律師事務所於102年10月28日以（102）嘉律字第1021028號函，請建物所有權人臺灣臺中農田水利會、被告於102年11月7日前，確認是否同意系爭房地之轉租；臺灣臺中農田水利會遲於102年11月8日（實際接受日期為 102年11月11日）回復，僅就系爭建物即門牌號碼182、186 號部分同意轉租，未回復是否同意轉租門牌號碼180號之建物。原告因被告之耽誤開幕，造成營業損失，乃委由配偶訴外人林明德與被告公司法定代理人傅延本協商，因延誤開幕應另定租賃合約，被告公司法定代理人傅延本始告知出租之180坪系爭建物，其中近60坪係未辦保存登記之違章建物，再詢問會計事務所及臺中市政府聯合服務中心得知公共場所如建物有違章情況，因涉及公共安全，無法通過消防安全檢查，不能取得營運許可。原告至此始知悉被告「遲延提出建物所有權人同意書」、建物所有權人「無法同意全部建物之轉租」，係因轉租建物有大量違章建物之公共安全爭議。嗣後兩造於102年11月4日經臺中市西屯區調解委員會調解，仍無法達成履約共識，原告遂於102年11月13日委請律師發函解除租賃契約。被告明知系爭建物係供五金百貨營運使用，營業公共場所不得使用違章建物，否則無法通過建管稽查、消防檢查；更因妨害大眾安全，無法取得營業許可，縱獲營業許可，如遭檢舉，除違章建物將遭拆除，更將受勒令停業，被告竟隱瞞重要交易訊息，將合法、非法建物蒙混一併出租，違反民法第423條規定出租人之義務；其債務不履行，已延誤履約期間超過一個月；且出租違章建物已違反建築法規。綜上，均係可歸責於被告之違約責任而無法提供合法建物，被告顯無法依約提供合法租賃物供原告營業使用，原告解除租賃契約，應屬合法有據。又原告終止租約後，被告無權取得押租金，原告以支票支付被告押租金部分，自得請求返還；且被告隱瞞重要租賃訊息，承諾租約內容違反強制禁止規定事項即違章免拆除、免勒令停業，致原告受有支出工程費625,255元之損害。爰依民法第179條規定請求被告返還已兌領之押租金款項1,540,000元，及依民法第184條、第227條規定給付原告支出之工程費用625,255元。並聲明：被告應給付原告2,725,255元，及自103年10月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。訴訟費用由被告負擔。願供擔保，請准宣告假執行。㈡、對被告抗辯之答辯： ⑴、雙方於租賃過程中，出租人有告知重要交易訊息之義務，有關建物構造、施工、結構，均是由被告決定與付款，建物施工人員係聽從被告指示，原告僅提供需求意見。因此，被告於出租過程中並未明確告知系爭建物夾雜違章建築部分，而所興建部分無法通過臺中市都發局核發使用執照。且近60坪之違章建築係於兩造簽訂租賃契約後，交屋甚至原告營業前所興建，因施工廠商係被告所聘用，被告亦保證原告得合法經營，則被告有義務告知無法取得興建建物之使用執照，因乃違章建築而無法通過都發局、經發處、消防局之聯合稽查，無法取得全部合法使用許可，有遭拆除或停業之風險。此風險應屬出租人事先得控管，且應事先告知承租人；故被告有義務提供合法建物，供原告依臺中市政府頒佈之「營業登記規則」辦理營利事業登記，申請臺中市政府會同都發局、消防局、經濟發展局、稅捐單位聯合稽查，以辦理營業登記、取得稅籍資料。是因可歸責被告之事由，於兩造租期開始後，被告無法依約提供合法建物供原告營業，原告解除雙方租賃契約，於法有據。 ⑵、因被告將違章建物混雜於合法建物一併出租，無法通過建管審查、消防檢查，而無法取得營業許可及稅籍資料，以正常營運，被告應補正違章建物為合法建物，不因原告不諳法令規範，配合被告要求提供需求規格，即排除被告提供合法建物之義務，被告抗辯原告默示同意違章建物云云，與事實不符。且被告興建之違章建物面積為67.20坪，約占總出租面積三分之一，則依被告長期辦理租賃業務，向農田水利會承租系爭土地，再於地上興建建物出租營利，顯知違章建物無法供原告為五金百貨商行營業使用，無法通過消防安檢、建物違章裁罰之斷水斷電，卻便宜行事，造成原告無法營運之損失，被告迄今尚未履行建物補照之申請。退步言，縱原告接受被告建議為營業，被告仍不因此免除補照之責任。是原告因被告違約，無法提供合法建物供其營業使用，原告解除契約，依法有據。 ⑶、被告係出租180坪系爭建物供原告營業五金百貨使用，卻僅提供合法使用執照面積51.99坪（171.9平方公尺），違章面積（法定空地）為128.01坪，比例高達71.2％。被告於簽約後其二次施工建物係於法定空地，無法取得使用執照，卻未告知原告無法通過營業登記、消防檢查。被告利用原告無經驗，隱瞞重要交易訊息，將合法、違章建物蒙混一併出租，自違反民法第423條規定之出租人義務。被告出租之違章建物無法供作五金行營業使用，而被告明知應提供合法建物，以利原告五金百貨營運，兼顧消費者公眾安全，卻違反契約、建築法、違章建築處理辦法，原告依法解除契約，應屬合法有據。雖系爭建物目前因未遭違建舉發而免遭裁罰，然系爭建物中違章建築部分係102年所興建，依原告承租係用以五金百貨行營業使用，乃供大眾消費使用場所，又以臺中市因「威爾康餐廳火災」、「阿拉PUB火災」事件後，目前對所有新建違章建物，採隨報隨拆，對公眾營業設施遭舉報違章，採斷水斷電，限期改善。逾期未改善，依建築法裁罰，並採強制拆除作為，則系爭建物未來若遭同業或因消費爭議、鄰居舉報違章，將遭拆除，更將受勒令停業，即便取得營業形式審查許可，仍將遭拆除。再者，被告公司總經理訴外人詹森田，曾承諾承租人擔保「違章建物免停業、拆除」，誤導原告陷於錯誤，相信「系爭建物違章部分得合法使用」、「違章建築（占用法定空地）得由被告向臺中市政府補件說項」。故被告隱瞞租賃重大消息，致原告誤信得取得營業執照，即屬合法營業；卻不知營業申請係形式審查，未來消防局、都發局均將透過聯合稽查，如查得違章經營，都發局依建築法勒令停止違章建物使用、經發局勒令停止營業。不論被告是否故意或過失誤導原告，被告以違章不會遭裁罰之租賃承諾內容，違反強制及禁止規定，被告顯無法履行。被告以無法實現之不能、違法給付為租約內容，乃可歸責於被告之事由，致租賃契約無法履行，原告解除租賃契約，合法有據。 ⑷、兩造租賃契約係自102年10月25日至110年6月24日止，而被告與臺灣臺中農田水利會之租約係自102年11月1日至110月6月19日止，被告轉租原告之期間顯較被告向臺灣臺中農田水利會承租之期間為長，其超過被告承租期間，未經所有權人同意，依被告與臺灣臺中農田水利會之租約規定，轉租前需經臺灣臺中農田水利會同意，其未經同意即貿然轉租，將造成致原告無法取得所有權人同意書辦理營業登記之審查，因此被告於102年10月25日至10月31日之違法轉租，應屬無效。且被告未經所有權人同意，私自加蓋違章建物，又未報主管機關同意，其違反與臺灣臺中農田水利會之租賃契約，系爭建物所有權人臺灣臺中農田水利會得依租約第7條終止租約，並得依第9條請求拆除地上物。即因可歸責於被告之事由，致原告對系爭建物所有權人部分租期無正當使用權源，原告得依法終止與被告之租約。 ⑸、依臺中市政府經濟發展局商業登記申請書、營業人設立事項表、臺中市政府審查建築物營業用途作業規定、臺中市農田水利會回函，系爭建物之違章建築部分，係興建於法定空地，無從補證建照，被告亦無法提供申請建物使用執照、營業登記之完整資料，原告無法辦理營利事業登記，無法使用系爭房屋營業。然被告不當承諾違章建物部分得補件，讓原告之五金百貨行得使用違章建物，免遭違章勒令停業及拆除，該承諾已成為兩造租賃契約一部份，惟被告承諾違反法律強制禁止規定，係屬無法履行事項，原告依民法第423條規定解除契約，當屬有據。再依證人賴光明於鈞院103年2月27日言詞辯論期日所為之證稱，可見被告惡意隱瞞違章建物之違規事實，更誤導原告相信違章建物得事後取得合法使用執照，合法營業登記，可免除違章拆除，得合法營運云云，此應可歸責於被告無法提供合法租賃物。原告解除契約並請求返還押租金，自有理由。又原告自始未使用租賃物，其因承租而支出裝潢工程費用，因裝潢之設備均附屬於建物，且為被告所管理使用，原告請求被告給付因租賃契約支出工程款之損害，應屬合法有據。三、被告則以：㈠、被告原所興建之系爭建物均屬合法建物，係原告向被告承租後，認為現有面積不敷所規劃之180坪商場規模，主動要求被告在後方增建並承諾負擔增建費用，被告建議由原告自行委請他人建造，惟原告希望由被告代委請他人建造並墊付費用，再由原告併同每期租金分期攤還，原告為取信被告，表示可先簽約，依兩造簽立之租賃契約第8條約定中段所載「租賃期限未滿，乙方（即原告）擬終止契約，除應於前三個月書面通知甲方（即被告）並給付增建費用給甲方（乙方給付甲方增建費可扣除每月已分攤之金額）」，可知契約內係約定由原告負擔增建費用，系爭建物增建部分之所有權當屬原告所有。被告於兩造簽約後，委請協造營造有限公司進行二次施工，惟施作範圍、樣式及格局則由原告及其配偶訴外人林明德與營造公司指派之監造人員訴外人賴光明接洽，與承租人即原告自行增建無異。且被告於102年10月16日將系爭建物交付原告後，原告復委請他人進行室內打通及夾層之裝修。因此，兩造簽訂租賃契約時，系爭建物尚無任何增建部分。而系爭建物增建部分為67.20坪，建造費用為1,207,000元，每坪僅17,961.31元，未施作防火板，此均係應原告指示，配合原告之需求施作，依其造價、建材及自建造起至完工期間，皆非依法定程序建造足可完成，原告另委由第三人振益企業社等進行夾層鋼架及打通隔間之施作，被告法定代理人亦曾告知申請營業登記時(指已辦妥保存登記部分)恐面臨之消防安全檢查問題，足認原告係明知增建部分，原屬不予申請建造執照、使用執照及辦理保存登記之違章建築物，此由原告曾於102年10月11日明知增建部分尚未興建完成，未取得增建部分建物之使用執照，即持被告交付門牌號碼為182號及186號系爭建物之使用執照，向臺中市政府申請商業（營利事業）登記，及原告於102年11月初取得臺灣臺中農田水利會出具之房屋轉租同意書後，迄未向該管主管機關申辦該址處之營利事業登記，並依證人賴光明於鈞院103年2月27日言詞辯論期日之證稱及被告法定代理人傅延本所為之補稱，均足證。㈡、被告向臺灣臺中農田水利會承租系爭土地，並以該水利會為起造人興建建物，被告是否有權使用系爭土地及建物，乃本於被告與臺灣臺中農田水利會間之租賃關係，而被告將系爭土地及建物出租予原告，為另一租賃關係，基於債之相對性，原告不因兩造間之租賃關係，而得向對臺灣臺中農田水利會為主張或請求。兩造簽訂租賃契約後，原告僅告知擬以門牌號碼182號及186號系爭建物作為申請營業登記之用，經被告確認無誤後，即以書面向臺灣臺中農田水利會申請在房屋所有權同意書用印，俾供原告辦理營業登記之使用。因此臺灣臺中農田水利會出具房屋所有權同意書同意使用範圍之依據，當應以契約相對人即被告所提出之申請書為斷，原告與臺灣臺中農田水利會無任何契約關係，臺灣臺中農田水利會自不受原告委請律師發函內容之拘束。原告以臺灣臺中農田水利會102年11月8日函僅提及門牌號碼182號及186號之系爭建物為由，即主張臺灣臺中農田水利會未同意將全部建物轉租予原告，被告有可歸責之違約事由云云，顯屬無據。㈢、兩造租賃契約第5條前段約定「本廠房係供乙方合於營利事業規定之用」係指系爭建物僅供原告為合於其所營五金百貨事業之用，不得充其他用途之意，非指全部（含增建部分）均得供申請營利事業登記之用，兩造均明知系爭建物增建部分屬違章建築，不可能約定得供申請營利事業登記之用。原告竟主張因承租系爭建物包含有60坪違章建築，涉及公共安全，無法取得營運許可云云，惟被告於增建部分完成並交予原告不久後，原告即主張增建部分屬違章建築，而要求被告重訂租約、減少租金甚至解約，從未備妥辦理營業登記所需資料向臺中市政府申辦，遑論備貨進場準備營業。故原告無法於102年10月25日開幕營運，乃屬可歸責於原告自身之事由所致，與被告無涉。被告既已交付合於兩造租賃契約所約定之租賃物供原告使用，無任何違約情事，原告於102年11 月13日委請律師發函終止兩造之租約，顯非合法，被告已多次表明不同意原告所為終止租約之意。從而，兩造間之租賃契約既有效存在，原告本有依約給付租金及保證金（押金）予被告之義務，被告提示兌領押金支票及已到期之租金支票，乃屬有法律上原因，無不當得利可言。原告依民法第179 條之規定，請求被告返還已兌領款項及未提示兌領之支票，顯屬無據。㈣、系爭建物之增建部分乃原告主動要求並承諾負擔增建費用，兩造完成簽約後，被告始代墊工程款請營造廠進行二次施工，且原告尚未開始營業，系爭建物亦未經約定為保存登記建物，尚難認非合於約定使用、收益之租賃物，顯與原告援引之最高法院97年度台上字第2307號民事判決所述原因事實不同，無從比附援引而作為有利原告之論據。原告於簽約時即明知其要求被告增建部分係屬違章建築，該增建部分未能通過消防檢查，無法取得使用執照，及無法申請營利事業登記乃屬不可歸責於被告之事由，況增建部分係約定由原告出資興建，所有權屬原告，負有使其合法化者當為原告。另原告未依民法第254條規定，定相當期限催告履行，其主張解除契約自屬無理由。至於原告支出相關工程費用，亦屬原告本身為準備五金百貨行營運所為，兩造租賃契約既有效存在，自無損害可言。縱使被告應給付工程費用，惟原告提出振益企業社估價單所載鐵架工程451,580元顯屬過高不合理；葉三貴估價單水池工程為屋前空地風水池之施作，非屬必要工程之費用，不應列計；至於被告對源展工程行請款單所載 EPOXY底塗加面塗117,000元之金額固不爭執，惟系爭建物一樓地板原已施作粉光水泥，足堪五金賣場營業之用，原告復委由源展工程行施作EPOXY底塗加面塗工程，顯非屬必要之費用支出，亦不應列計。㈤、被告係於101年6月27日與臺灣臺中農田水利會簽訂土地租賃契約書並興建系爭建物，租賃期限自101年6月20日起至110 年6月19日止，於102年7月16日取得系爭建物之使用執照，嗣於102年9月23日與原告簽訂系爭房地之租賃契約。而依被告與臺灣臺中農田水利會簽訂之土地租賃契約書第3條第2款約定，系爭建物由被告出資興建，並以臺灣臺中農田水利會為建築執照起造人及建物所有權第一次登記之所有權人。因此兩造始於取得建物使用執照後，另行簽訂租賃契約，並應原告要求將租期約定至110年6月24日，期間亦剛好屆滿7年8月。並聲明：1、原告之訴及其假執行之聲請均駁回。2、訴訟費用由原告負擔。3、如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。四、法院之判斷：原告主張於102年9月23日與被告就系爭建物簽訂廠房租賃契約書，租賃期間自102年10月25日起至110年6月24日止，約定所使用之範圍約180坪，供作五金百貨營業使用，系爭建物為訴外人臺灣臺中農田水利會所有，系爭建物取得使用執照面積為，門牌號碼180號建物面積57.3平方公尺，門牌號碼182號建物面積57.3平方公尺，門牌號碼186號建物面積57.3平方公尺，合計使用執照面積171.9平方公尺（51.99坪），原告於102年10月28日委託林瓊嘉律師事務所函請訴外人臺中水利會確認是否同意系爭建物之轉租，臺中水利會於102年11月8日回復就門牌號碼182、186號部分同意轉租，兩造於102年11月4日經臺中市西屯區調解委員會調解未獲共識，原告於102年11月13日委請律師發函解除租賃契約，被告已兌領原告給付之保證金、租金2,100,000元等事實，業據提出支票存根、租賃契約書、律師函、調解不成立證明書等件為證，且為被告所不爭執，堪信原告上開主張為真實。本件兩造有爭執者，為原告主張因可歸責於被告之事由，致不完全給付、給付不能；及被告是否隱匿重要交易訊息而有民法第184條之侵權行為，原告為終止或解除系爭租約有無理由，原告得否主張終止或解除契約，請求返還已給付之保證金、租金及支出之工程費；被告是否以合於所約定使用收益之租賃物交付原告，原告得否主張終止或解除契約，請求返還已給付之保證金、租金及支出之工程費。㈠、按繼續性之契約已開始履行者，為免徒增法律關係之複雜，如無因嗣後之債務不履行情事，使契約關係溯及消滅之必要，原則上雖應以終止之方法消滅其契約關係，惟究不得因此即謂已履行之繼續性契約，當事人均不得行使解除權。於繼續性質之租賃契約，民法債編「租賃」，就承租人之終止權，固已有特別規定，但在出租人依約交付合於債之本旨之租賃物與承租人前，承租人要非不得依法行使解除權，以解除租賃契約（最高法院102年度台上字第1447號判決參照）。本件兩造間所訂立之系爭租賃契約固屬繼續性契約，惟依上開最高法院判決意旨，如有法定解除事由仍得解除契約。㈡、本件並無可歸責於被告之事由致不完全給付或給付不能： ⑴、原告對增建部分係屬違章建築乙節，應屬知情：經查，被告於101年6月20日向訴外人臺中水利會承租坐落臺中市○○區○○段000○000○000○000地號土地，嗣並徵得訴外人臺中水利會同意在土地上興建建物，門牌號碼分別為臺中市○○區○○○路000○000○000○000○000○000號，並於102年7月16日取得使用執照，其中與本件有關之門牌號碼180號使用執照建物面積57.3平方公尺，門牌號碼182號使用執照建物面積57.3平方公尺，門牌號碼186號使用執照建物面積57.3平方公尺，此有被告與訴外人中水利會簽訂之土地租賃契約書（參見本院卷第102頁以下）及本院依職權向臺中市政府調取上開建物之使用執照卷宗可佐。而兩造對於102年9月23日系爭租賃契約簽訂時，上開建物後方尚未增建，兩造於契約簽訂後始委託第三人施工興建，並無爭執，並有原告提出增建部分之工程估價單為證。次查，上開取得使用執照之180、182、186號建物後方增建部分係於102年9月 15日開始施工興建，於同年10月15日完工，施工期間並未向主管機關為開工報備，亦未申請使用執照，如依程序申請建造執照，報開工至申請使用執照，期間約需半年，施工期間原告之先生常至工地，並催促盡速完工等情，業據證人賴光明即增建部分之承包商到庭證述屬實（參見本院卷第45至第48頁）。依上開證人之證述顯示，原告之先生係代原告至現場監工，對增建部分未經申請建造執照、使用執照之事實當無不知之理。而國人為取得更多使用空間，常於合法建築物之外，未取得合法建造執照即增建而成違建之事實，此為眾人所週知，因此原告對於增建部分係屬未經申請合法建造執照即興建係屬違建自難諉為不知。 ⑵、原告主張被告未交付「合於所約定使用收益之租賃物」而為不完全給付，係以上開增建部分為未經合法取得建造執照及使用執照之違章建築為據。惟查，兩造間系爭租約，除於第1條約明「房屋所在地及其使用範圍」，僅於第5條約定：「本廠房係供乙方（即原告）合於營利事業規定之用…」，第13條第5款約定：「甲方（即被告）提供營業設立登記所需證明文件供乙方辦理各項營業證照…」（參見本院102年度中簡字第3112號卷第16、18頁），此外即未就租賃物應符如何之使用收益品質再為約定，此為兩造締約時共同之主觀認知，是被告所交付之系爭建物，如客觀上得供原告為營業之用，即應認係「合於所約定使用收益之租賃物」。次查，經本院依職權向臺中市政府函查屬違章建築之建物能否為商業登記，經臺中市政府函覆稱：「商業、公司登記係採準則主義，主管機關對於公司登記之審核，僅就書面文件予以形式審查，凡登記事項符合法令之規定，即應准為登記，商業、公司登記之核准，與土地及建物是否合法使用係屬二事，商業、公司實際經營業務之營業場所應符合都計、建管、消防等法令規定，違反者應受上開法令之處罰」等語，有該府 103年9月18日府授經商字第10307719520號函附卷可佐（本院卷第124頁）。足見本件增建之建物縱屬違章建築，亦可為商業登記，被告所提供之建物已符合兩造契約第5條「本廠房係供乙方（即原告）合於營利事業規定之用…」之約定，而「合於所約定使用收益之租賃物」甚明，原告主張被告未提供合於所約定使用收益之租賃物，顯與事實不符，未堪採信。又原告復未舉證證明被告所提供之建物存有瑕疵而為不完全給付，揆諸前揭說明，自應由原告就系爭建物存有瑕疵，無法供營業使用之事實，負舉證之責，惟原告並未能舉證以實其說，應認其主張為無理由。至被告所提供之建物增建部分，嗣後如因屬違章建築而經主管機關拆除，則係民法第423條「於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態」之義務，如果確實發生增建部分遭拆除，原告自得請求被告履行義務或請求債務不履行之損害賠償。至民法第246條之給付不能，係指自始客觀不能而言。本件被告所提供之建物已興建完畢，復未滅失，自無所謂給付不能情形，原告主張增建部分屬違章建築，而有給付不能，顯屬誤會。⑶、按出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，此觀民法第423條規定自明。此項出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係。是如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付。又承租人如因此受有損害，亦非不得以出租人債務不履行而請求損害賠償。本件被告於租賃期間固有提供合於使用、收益狀態之租賃物，而依上開說明被告已提供合於使用、收益之建物與原告，且縱被告違反此項義務，原告僅能為拒絕給付租金，或於受有損害時，請求債務不履行之損害賠償，然本件原告並未能舉證被告有何債務不履行情事及因此受有損害，其據以主張終止、解除契約難認有理由。 ⑷、原告復主張依租賃契約約定租賃之標的物為180、182、186 號建物，惟被告僅提供訴外人臺中水利會就182、186號建物之致原告無法辦理商業登記，被告應負不完全給付之責，原告自得主張解除、終至契約返還保證金及租金。惟查，原告於契約簽訂後，委託訴外人秉宸記帳士事務所於102年10月 21日代向臺中市政府申請於182、186號建物為商業登記，嗣後自行撤回而未為商業登記，此有臺中市政府104年4月14日府授經商字第1040079063號函附卷可佐（本院卷第216頁）。依上開臺中市政府函文可知，原告於系爭租賃契約租期開始前，即已委記帳士向臺中市政府為商業登記，斯時兩造約定增建部分尚未完成，原告即已急於申請商業登記，且商業登記申請書（參見本院卷第159頁）上所載之門牌號碼亦僅記載182、186號，如原告計畫以所承租3門號之建物作為商業登記申請，何以未待另一180號建物之同意書即行申請，復於租期開始前、增建建物未完成前，即提出申請，顯見以2門號建物及以合法取得用執照建物而不待增建部分申請，均符合原告申請商業登記之目的，否則原告豈有於另一180 號建物之同意書尚未取得且增建建物未完成前，即提出申請之理。況商業登記並無限制於登記後不得再變更或增加登記地址，原告自行撤回申請，並非可歸責於被告之事由，所主張被告應負給付不完全，應認為無理由，尚難採認。㈢、本件增建物屬違章建築係兩造於簽訂系爭租約即已知悉之事實，兩造復於契約簽訂後，由原告支付費用興建增建部分建物，自非可歸責於被告，況亦無不完全給付或給付不能情事。從而原告主張因可歸責於被告事由，致給付不能或不完全給付，主張解除契約、終止契約，訴請被告返還已給付之保證金、租金及已支付之增建費用，顯屬無據，應予駁回。至本件增建物屬違章建築係兩造於簽訂系爭租約即已知悉之事實，被告自無原告所指隱匿交易重要事項之侵權行為，原告主張依侵權行為，訴請被告返還已給付之保證金、租金及已支付之增建費用，自無理由，應予駁回。㈣、原告委請律師發函解除或終止系爭租約，並非合法，不生契約解除、終止效力：本件增建部分係違章建築乙節，並非可歸責於被告之事由，已如前述。縱認增建部分係違章建築而可歸責於被告之不完全給付，惟不完全給付之效果係得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。按民法第254條係規定，契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。故債務人遲延給付時，須經債權人定相當期限催告其履行，債務人於期限內仍不履行時，債權人始得解除契約。債權人為履行給付之催告，如未定期限，難謂與前述民法規定解除契約之要件相符，自不得依上開法條規定解除契約。至若自債權人催告後經過相當期間而債務人仍不履行時，基於誠實信用原則，可發生該條所定之契約解除權者，仍應以債權人催告時定有期限而不相當（過短）者，始有其適用（最高法院74年度第1次民事庭會議㈠決議、102年度台上字第2166號判決意旨參照）。本件縱認增建部分為違章建築係可歸責之被告之不完全給付，然依原告提出之律師函（參見同上中簡卷第28頁）所載，並未定相當期限催告被告履行，於被告不履行後始得解除契約，因此，原告委請律師發函解除系爭租約，難認為合法，不生解除契約之效力。㈤、綜上所述，原告依民法第179、184、227、254、260、423條規定，請求被告返還保證金、租金及支出之增建費用，為無理由，不應准許。五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述暨所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條規定，判決如主文。中華民國 104 年 6 月 30 日民事第二庭法官李立傑一、上正本係照原本作成。二、如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。三、提起上訴，應以上訴狀表明(一)對於第一審判決不服之程度，及應如何廢棄或變更之聲明，(二)上訴理由（民事訴訟法第441 條第1項第3款、第4款），提出於第一審法院。中華民國 104 年 6 月 30 日書記官巫惠穎

臺灣臺中地方法院102年度訴字第3353號

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