102年度重訴字第154號｜民事：分割共有物｜裁判日期：103 年 09 月 30 日

臺灣臺中地方法院民事判決　102年度重訴字第154號原　　　告即反訴被告　帝崴企業股份有限公司法定代理人　李金柱訴訟代理人　陳金村律師被　　　告即反訴原告　蔡芬芬訴訟代理人　劉建成律師複代理人　　林暘鈞律師反訴被告　　蔡正宗訴訟代理人　蔡得謙律師訴訟代理人　何立斌律師上當事人間請求分割共有物事件，本院於民國103年9月3日言詞辯論終結，判決如下：主文兩造共有坐落臺中市○○區○○段000地號（地目田，面積一八八０平方公尺）、444地號（地目田，面積一０三六平方公尺）、445地號（地目田，面積三七二四平方公尺）、446地號（地目田，面積一二五二平方公尺）土地，應合併分割如附圖一方案乙所示：編號A部分面積一八八０平方公尺，編號B部分面積七五一平方公尺，合計二六三一平方公尺分歸原告帝崴企業股份有限公司取得。編號C部分面積二八五平方公尺，編號D部分面積三七二四平方公尺，編號E部分面積一二五二平方公尺，合計五二六一平方公尺分歸被告蔡芬芬取得。兩造共有坐落臺中市○○區○○段0000地號（地目雜，面積九０七平方公尺），應分割如附圖二方案乙所示：編號C部分面積三０二平方公尺，分歸原告帝崴企業股份有限公司取得。編號D部分面積六０五平方公尺，分歸被告蔡芬芬取得。訴訟費用由兩造按應有部分比例負擔。反訴原告之反訴駁回。反訴訴訟費用由反訴原告負擔。事實及理由甲、程序部分按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起。當事人意圖延滯訴訟而提起反訴者，法院得駁回之。民事訴訟法第259條、第260條分別定有明文。本件原告主張坐落臺中市○○區○○段000○000○000○000地號、及同區梧棲段2852地號（下稱443、444、445、446、2852地號，合稱系爭土地）為伊與被告蔡芬芬所共有，因兩造無法達成協議分割，爰請求分割共有物等語，然為被告所否認，並以：原告係以脫法行為、違背公序良俗、誠信原則之方式取得系爭土地，侵害被告共有人優先承購權，故其取得系爭土地無效，原告非系爭土地共有人，不得請求分割共有物等語，爰提起反訴，請求確認反訴被告間就系爭土地所為之贈與、買賣之債權行為及物權行為均不存在，並將系爭土地移轉登記予反訴被告蔡正宗等語。是本件反訴之標的與本訴之標的因反訴原告上開抗辯而有相牽連之關係，且尚不致延滯訴訟終結，又非專屬他法院管轄，揆諸前揭規定，反訴原告提起反訴，應予准許，先予敘明。乙、實體部分一、原告即反訴被告帝崴企業股份有限公司（下稱原告）主張：ꆼ系爭土地為兩造所共有，原告應有部分均為3分之1，被告應有部分均為3分之2。系爭土地依其使用目的並無不能分割之情形，且兩造亦未訂立不分割之特約，惟未能達成分割之協議，爰依民法第824條規定請求裁判分割。至於分割方案同意如主文第1、2項所示之分割方案。 ꆼ原告與反訴被告蔡正宗（下稱蔡正宗）間就系爭土地之贈與、買賣等行為，係以移轉土地所有權、受領金錢為目的，並非以損害被告之權益為主要目的，自無民法第148條之違反誠實信用原則。原告因蔡正宗之贈與行為而成為系爭土地之共有人之一，則嗣後蔡正宗將其應有部分出售予原告，他共有人即被告之優先承購權即不存在。蔡正宗並無需再通知被告行使優先承購權。土地法第34條之1第4項之規定並非強制規定或禁止規定。如本院認原告與蔡正宗間非基於贈與之意思而辦理贈與登記，則原告與蔡正宗間之贈與行為，依民法第87條第2項之規定，至多僅能認定為買賣行為，並適用買賣之規定，並非無效。又土地法第34條之1第4項規定之優先承購權，出賣應有部分之共有人之通知義務，純屬共有人間之內部關係，共有人未踐行此項通知義務，僅生應否負損害賠償責任問題，對於出賣處分之效力，尚無影響，若該應有部分之買賣，已因登記而發生物權移轉之效力時，他共有人即不得再主張其優先承購權存在。又民法第244條第2項規定之權利人及權利，並不包括土地法第34條之1第4項規定之他共有人及優先承購權。系爭土地已移轉登記予原告，被告辯稱優先承購權遭剝奪，而訴請撤銷反訴被告間買賣行為，並塗銷所有權移轉登記，並無理由等語。 ꆼ本訴聲明：如主文第1、2項所示。 ꆼ反訴答辯聲明：反訴駁回。二、被告即反訴原告（下稱被告）則以： ꆼ按土地法涉及國家之土地政策，學者見解向來認為其為強行法，再參司法院大法官釋字第562號解釋理由書，及土地法第34條之1的立法理由，足見土地法第34條之1第4項之規定與社會公共利益攸關，應屬強行法之規定。按當人為迴避強行法規定之適用，以迂迴方法達成該強行法規所禁止之相同效果之行為，乃學說上所稱之脫法行為，倘其所迴避之強行法規，係禁止當事人企圖實現一定事實上之效果者，而其行為實質達成該效果，違反法律規定之意旨，即非法之所許，自屬無效。原告與蔡正宗簽訂贈與及買賣契約，並為贈與及買賣移轉登記之行為，係為迴避土地法第34條之1第4項之適用，達成其二人無庸使被告得優先購買即可逕予買賣移轉登記之目的，自屬無效。被告從未主張原告與蔡正宗間係「假贈與、真買賣」。又按最高法院67年度第5次民事庭庭長推總會議決議（二）：「債務人欲免其財產被強制執行，與第三人通謀而為虛偽意思表示，將其所有不動產為第三人設定抵押權，債權人可依侵權行為之法則，請求第三人塗銷登記，亦可行使代位權，請求塗銷登記，兩者任其選擇行使之。」。原告既以脫法、違反公序良俗及違反誠信原則之不法手段訂立系爭土地之贈與及買賣聯立契約，依上開決議意旨，該贈與及買賣聯立之債權行為及物權行為均屬無效，被告得依侵權行為之法則，請求原告將系爭土地如附表1所示之應有部分於民國101年7月11日以贈與為登記原因，及如附表2 所示之土地於101年7月16日以買賣為登記原因之所有權移轉登記均予以塗銷，回復登記為蔡正宗所有。系爭土地所有權移轉登記經塗銷後，原告即非系爭土地之所有權人，原告訴請分割共有物，即無理由。如本院認原告之訴有理由，被告主張分割方案如主文第1、2項所示之分割方案等語，資為抗辯。 ꆼ本訴答辯聲明：原告之訴駁回。 ꆼ反訴聲明：ꆼ確認原告、蔡正宗間就如附表1所示土地，於 101年7月11日所為所有權贈與移轉登記之債權行為及物權行為均不存在。ꆼ確認原告、蔡正宗間就如附表2所示土地，於101年7月16日所為所有權買賣移轉登記之債權行為及物權行為均不存在。ꆼ原告應將附表1所示土地於101年7月11日以贈與為登記原因之所有權移轉登記予以塗銷，回復登記為蔡正宗所有。ꆼ原告應將附表2所示土地於101年7月16日以買賣為登記原因之所有權移轉登記予以塗銷，回復登記為蔡正宗所有。三、蔡正宗則辯以：依據實務判解土地法第34條之1第4項不動產共有人優先承購權，並非強行法規，土地共有人出售其應有部分，未踐行該條之通知他共有人義務，僅生應否負損害賠償責任之問題，對於應有部分出賣、處分之效力，並無影響。況且法律亦無禁止土地共有人將其應有部分之一部贈與予第三人之規定。因此自不能將原告與伊間上開贈與、買賣之債權、物權行為認為係脫法行為。再依據最高法院72年台抗字第94號判例意旨，共有人出賣應有部分，不適用土地法第34條之1第4項之規定。原告既然受有伊贈與系爭土地應有部分之一部，而成為系爭土地之共有人之一，於伊將系爭土地其餘之應有部分出售予原告，依法自無庸通知被告，伊與原告間之上開贈與、買賣之債權、物權行為，自無違背公序良俗或違反誠信原則可言。本件反訴無理由等語，資為抗辯。聲明：駁回反訴。四、兩造不爭執之事項 ꆼ系爭土地，原共有人均為蔡正宗及被告所有，其應有部分為蔡正宗3分之1、被告3分之2。 ꆼ於101年7月11日，蔡正宗以贈與為原因移轉登記系爭土地應有部分予原告，其移轉之應有部分分別為：443地號1880分之1、444地號1036分之1、445地號3724分之1、446地號1252分之1及2852地號907分之1。 ꆼ於101年7月16日，蔡正宗以買賣為原因移轉登記系爭土地應有部分予原告，其移轉之應有部分分別為：443地號5640分之1877、444地號3108分之1033、445地號11172分之3721、 446地號3756分之1249及2852地號2721分之904。 ꆼ原告目前已登記為系爭土地共有人之一，其所有權應有部分比例均為3分之1。 ꆼ蔡正宗與原告為上開贈與及買賣為原因之所有權移轉登記時，均未通知被告行使優先承買權。 ꆼ系爭土地，除445地號土地上有未辦保存登記之建物占有部分土地（詳見清水地政事務所103年1月10日鑑定圖中F及I部分）及梧棲段2852地號土地現況如103年1月8日勘驗筆錄所載外，其餘均為空地。 ꆼ原告與被告就本件之共有物分割，無論採原告所提出之甲案或被告所提出之乙案分割，均同意不互相請求補償。 ꆼ原告及蔡正宗2人於101年6月29日就系爭土地訂立贈與契約書及不動產買賣契約書。上述贈與契約書第6條約定：「本契約於101年6月29日雙方所簽訂之不動產買賣契約為聯立契約，其法律效力同一命運。」，上述不動產買賣契約書第12條第5項約定：「買賣雙方同意用印款時先行贈與本買賣標的每筆各壹平方公尺，本贈與案件及買賣案件連件過戶與買方。」 ꆼ上述不動產買賣契約書記載，蔡正宗就系爭土地，以總價金新臺幣5963萬6600元出售予原告，並於101年7月16日辦理所有權移轉登記。五、本院得心證之理由： ꆼ按各共有人，得隨時請求分割共有物。共有物之分割方法不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，命以原物分配於各共有人，民法第823條第1項、第824條第2項分別定有明文。原告主張系爭土地為兩造所共有，443地號（地目田，面積1880平方公尺）、444地號（地目田，面積1036平方公尺）、445地號（地目田，面積3724平方公尺）、446地號（地目田，面積1252平方公尺）、2852地號（地目雜，面積907平方公尺），原告應有部分均為3分之1，被告應有部分均為3分之2。兩造亦未訂有不分割之協議，惟兩造就分割方法無法達成協議等語，已據其提出與所述相符之土地登記謄本、使用分區證明書為證，是原告之主張自堪信為真實。從而，原告依民法第824條第2項規定，訴請以判決分割系爭土地，以原物分配於各共有人，於法即無不合。 ꆼ按共有人因共有物分割之方法不能協議決定，而提起分割共有物之訴，應由法院依民法第824條命為適當之分配；又共有物分割之方法，法院應斟酌當事人之聲明，共有物之性質，共有人之意願、利害關係、經濟效用及全體共有人之利益等公平決定，並不受當事人主張之拘束，法院為顧及全體共有人所得利用之價值等情形，本有自由裁量之權。查，系爭土地，除445地號土地上有未辦保存登記之建物占有部分土地（詳見清水地政事務所103年1月10日鑑定圖中F及I部分）及2852地號土地現況如103年1月8日勘驗筆錄所載外，其餘均為空地，業據本院至現場勘驗屬實，並囑託臺中市清水地政事務所測量，有勘驗筆錄、照片、鑑定圖在卷可憑。本院審酌兩造均表示同意如附圖一、二方案乙所示之分割方案，認以採取如附圖一、二所示方案乙所示之分割分法為宜，爰判決分割方案如主文第1、2項所示。 ꆼ被告辯稱及反訴主張：原告與蔡正宗簽訂贈與及買賣契約，並為贈與及買賣移轉登記之行為，係為迴避土地法第34條之1第4項之適用，達成其2人無庸使被告得優先承購即可逕予買賣移轉登記之目的，自屬無效云云。按共有人就共有土地出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第4項定有明文；土地法第34條之1 第4項規定共有人出賣應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，其立法意旨無非為第三人買受共有人之應有部分時，承認其他共有人享有優先承購權，簡化共有關係。若共有人間互為買賣應有部分時，即無上開規定適用之餘地（最高法院72年台抗字第94號判例意旨可資參照）。次按土地法第34條之1第4項僅規定共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，並未如同法第104條第2項後段設有出賣人未通知優先購買權人，而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人之明文。故該條項規定之優先承購權係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言，倘共有人違反法律規定將應有部分賣與他人已依法取得所有權時，他共有人不得主張該買賣為無效而塗銷其依法所為之登記（最高法院65年台上字第853號判例意旨參照）。復按土地法第34條之1第4項所稱：「共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購」者，係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言（最高法院88年度台上字第2126號判決意旨參照）。查原告於101年7月11日以贈與為原因取得系爭土地如附表1之應有部分，並辦理所有權移轉登記，而原告於101年7月16日，以買賣為登記原因取得系爭土地如附表2之應有部分，並辦理所有權移轉登記，此為兩造所不爭執之事實，亦即原告向蔡正宗買受系爭土地如附表2之應有部分時，業已受移轉登記取得系爭土地如附表1之應有部分，而為系爭土地共有人之一，則蔡正宗將系爭土地其餘應有部分出賣予原告，自無適用土地法第34條之1第4項規定，依上開說明，原告取得系爭土地如附表1、2之應有部分，並非無效。被告辯稱原告取得系爭土地違反法律之強行規定，及違背公序良俗、誠信原則，加損害於被告之優先承購權，委無足採。綜上，被告以原告與蔡正宗間之贈與、買賣行為違反強行規定、公序良俗、誠信原則等，主張債權行為及物權行為均無效，提起反訴請求：確認原告、蔡正宗間就如附表1所示土地，於101年7月11日所為所有權贈與移轉登記之債權行為及物權行為均不存在；確認原告、蔡正宗間就如附表2所示土地，於101年7月16日所為所有權買賣移轉登記之債權行為及物權行為均不存在；原告應將附表1所示土地於101年7月11日以贈與為登記原因之所有權移轉登記予以塗銷，回復登記為蔡正宗所有；原告應將附表2所示土地於101年7月16日以買賣為登記原因之所有權移轉登記予以塗銷，回復登記為蔡正宗所有，均無理由，應予駁回。 ꆼ本件分割共有物，兩造間有不同分割之意見，惟依當時之情況，係屬於防禦自己權利所必要之行為，故命兩造各按應有部分比例負擔一部分訴訟費用，較為公允。六、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述與舉證，認於判決結果不生影響，無予逐一論述之必要，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1、第78條。中華民國 103 年 9 月 30 日民事第六庭法官謝慧敏正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 103 年 9 月 30 日書記官陳念慈

臺灣臺中地方法院102年度重訴字第154號

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