103年度訴字第168號｜民事：損害賠償｜裁判日期：103 年 12 月 09 日

臺灣臺中地方法院民事判決　103年度訴字第168號原　　　告　吳秋月訴訟代理人　潘金露被　　　告　君鼎建設股份有限公司法定代理人　詹雯琇訴訟代理人　林開福　　律師沈暐翔　　律師複代理人　　張琴華當事人間損害賠償事件，本院於中華民國103年11月18日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣叁拾貳萬玖仟捌佰伍拾陸元及自民國103 年11月19日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之三十四，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新臺幣叁拾貳萬玖仟捌佰伍拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255條第1項第2、3款、第2項分別定有明文。本件原告起訴時原聲明請求被告給付新臺幣（下同）815,925元及其遲延利息，嗣於本院審理中減縮其中請求遲延交屋部分之損害為142,290元。嗣後再於本院審理中追加請求給付依約應贈送電視機之費用、漏水修繕費用及閣樓爬梯費用，並變更其訴之聲明為被告應給付原告956,975元及其遲延利息。核其原告變更部分，與其原請求之原因事實，均係基於同一買賣不動產所衍生之糾紛，二者請求之基礎事實相同，基於糾紛一次性解決原則，且被告對原告訴之追加無異議並為本案之言詞辯論，視為同意，原告所為訴之追加、變更，依前開規定，應予准許，先予敘明。貳、實體事項：一、原告方面：㈠原告於民國98年11月27日向被告購買坐落台中縣沙鹿鎮（現為台中市○○區○○○○段○○○○段000000地號土地（下稱系爭土地），土地面積為156平方公尺，及其上基地內編號為H3之房屋壹棟（下稱系爭房屋），其中土地買賣價金為696萬元，建物買賣價金為464萬元，並簽訂土地預定買賣契約書、房屋預定買賣契約書各1份，施工日期為99年1月31日開工日算起400個曆日天完成，應於101年3月5日前完工交付。惟因可歸責被告之原因，致使買賣契約未能依約履行，為被告債務不完成給付，故被告應負損害賠償如下： ⒈依據系爭土地預定買賣契約書第2條約定，原告買受之系爭土地面積為156平方公尺，惟經清水地政事務所重新測量系爭土地實際面積後，發現竟短少7.12平方公尺，並有102年度台中市○○地○○○○區○○○○段000地號等9筆土地界址爭議協調會會議紀錄（下稱系爭會議紀錄）可稽，故依民法第359條之規定，被告應退還原告價金共計317,659元（696萬元÷156㎡＝44,615元，44,615元×7.12㎡＝317,659元）。 ⒉依據系爭房屋預定買賣契約書附件㈢建材設備第參項門窗部分第6、7款載明：頂樓前後陽台需配置有硫化銅門與落地門窗。惟被告於頂樓缺少硫化銅門與落地門窗，故依民法第 359條之規定，被告應退還依原證四所示工程預算書所列之硫化銅門與落地門窗所示金額共計34,000元。 ⒊依據系爭房屋預定買賣契約書附件㈢建材設備第肆項地坪部分第5款載明：頂樓露台PU防水處理，並舖設20cm×20cm石英磚。惟被告實際貼附地坪材質為磨石子地磚，同時被告亦無法證明其有鋪設防水處理。故依民法第359條之規定，被告應給付原告如原證五所示估價單所列之磨石子地磚改石英磚項目所示金額26,000元。 ⒋依據系爭房屋預定買賣契約書附件㈢建材設備第柒項樓梯部分載明：壹樓至頂樓樓梯貼拋光石英磚，搭配精緻鍛造實木扶手。惟被告於三樓至頂樓部分，並未依約施工將樓梯配置拋光石英磚、搭配精緻鍛造實木扶手。僅簡單以鐵管梯子搭建，亦未告知原告，故依民法第359條之規定，被告應給付原告如原證四所示工程預算書所列之樓梯工程所示金額84,800元。 ⒌依據系爭房屋預定買賣契約書附件㈢建材設備第捌項廚具設備部分約定配置三口爐台，被告將三口爐換成二口爐，依原證六所示之三口爐市價18,770元，扣除二口爐市價6,800元後，被告應再退還價金11,970元。 ⒍兩造協議書約定於100年12月31日完成交屋手續，惟被告未如期交屋，依系爭房屋預定買賣契約書第11條⒈約定，迄至原告於101年11月使用系爭房屋前，被告應給付原告遲延完工所應付之遲延利息，以100年12月31日銀行准貸後，原告每月繳交之貸款金額14,229元計算，期間自101年1月起至101年10月止，共計142,290元。 ⒎依據系爭房屋預定買賣契約書第12頁手寫註記約定，被告應贈送原告1台42吋電視機而未贈送，經折算為金錢後，被告應退還原告電視價金14,500元。 ⒏系爭房屋未做屋頂防水工程，造成再次漏水到三樓頂板，而斜屋頂天溝亦漏水，屋頂下方鋼筋鏤空亦造成漏水積水。經社團法人台中市土木技師公會鑑定後，上開屋頂漏水之修繕費用共計315,356元。 ⒐系爭房屋三樓至閣樓未設置安全梯，被告應給付安全梯之費用10,400元 ⒑以上合計為956,975元。㈡被告雖稱其至遲於100年12月31日前已通知交屋云云，惟系爭房屋預定買賣契約書與系爭土地預定買賣契約書內容為雙方履行合約，及交屋驗收、點交之主要依據，被告並未履行101年8月20日記載於房屋檢修單上之事項，且被告並未提供驗收單給原告驗收，亦未移交設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說等資料予原告，而系爭房屋至少有十種鑰匙，被告卻僅提供2支鑰匙交付原告，是被告自未完成交屋手續。㈢系爭土地短少7.12平方公尺請求部分：被告代表於102年8月30日之土地界址爭議協調會主動提出將同段373-37地號土地往西北移10公分賠償給原告，並有系爭會議記錄之協調方式第二點可證，由此足以說明，被告自知理虧自動提出，若被告不知短少，豈非有人願意自動割地賠償給對方。㈣屋頂漏水請求修繕部分：原告於100年6月29日、7月22日、7月24日、8月7日、8月24 日等多次與被告代表勘驗房屋，確認有瑕疵無誤，並經雙方簽名，詳細如房屋檢修單所示，且原告業已連續於100年9月7日以大雅郵局第460號存證信函、100年9月29日以台中松竹郵局第400號存證信函、100年10月20日以台中松竹郵局第428號存證信函通知被告針對瑕疵問題須依法盡速修繕處理，惟被告均置之不理，原告於當時即已主張依法律追究責任，請求減少價金與罰金等。而今被告不履行合約在先，被告又遲遲無法有效提出永久性對策，以致原告對被告處理瑕疵問題已失去信心，是原告依據社團法人台中市土木技師公會所鑑定之修繕費用請求被告賠償。㈤聲明：被告應給付原告956,975元，及自103年11月19日起至清償日止，按年息5%計算之利息；訴訟費用由被告負擔；原告願供擔保請准宣告假執行。二、被告方面：㈠關於原告主張「系爭土地面積短縮少7.12平方公尺」部分︰⒈兩造就系爭土地為買賣及辦理土地所有權移轉登記時（按︰於地籍圖重測前），土地登記簿所記載之系爭土地面積與買賣契約所約定之面積相符，均為156平方公尺，足徵被告已依約履行。且系爭土地縱因重測而導致面積減少（被告仍否認之），惟關於地籍圖重測後土地面積發生增減或為不可避免之事實，蓋因土地重測前後界址或有變更、地籍圖年久破損、或由於天然地形改變、人為界址移動、或由於測量儀器精度之提高等原因，均為不可避免之技術或自然因素，非政府或測量人員所能克服等情，足見系爭土地重測後面積減少，係非可歸責於被告之事由。故原告主張因可歸責於被告事由，致為不完全給付云云，自屬無據。 ⒉原告固提出協調會議紀錄略謂︰「協調方式︰…2.關於379 -43地號與373-37地號兩筆土地間之界址爭議，雙方所有權人同意依協助指界成果往西北平移10公分為界」，而認系爭土地之面積較重測前所登記之面積短少7.12平方公尺云云。惟系爭會議紀錄僅能證明「379-43地號與373-37地號土地所有權人同意兩筆土地間之界址，依協助指界成果往西北平移10公分為界」，無從證明「系爭土地之面積較重測前所登記之面積短少7.12平方公尺」。況迄今為止，系爭土地與鄰地間之界址爭議，亦未因所有權人依協議內容而公告確定及終結，是原告所謂系爭土地之面積較重測前所登記之面積短少7.12平方公尺云云，自屬無據。㈡關於原告主張「被告於頂樓前陽台缺少落地門窗及於後露台缺少硫化銅門」部分︰ ⒈系爭房屋預定買賣契約書附件㈢第壹拾陸項第3款約定：基於整體設計協調之美觀考量，對於建物外觀顏色、造型之搭配等規劃及建材使用，本公司得依建築師建議，視實際情形做適當調整，但以不損害客戶權益為原則。被告對於建物外觀顏色、造型之搭配等規劃及建材使用，可自行調整所使用之建材。查被告係基於整體設計協調之美觀考量，而將山水一品Ⅱ期20戶房屋之頂樓一致改採採光性較佳及價格較高之落地鋁門，其價格並有被證六所示之報價單可證。是被告已依約給付，自無原告所謂債務不履行之情事。 ⒉系爭房屋係三層樓之建築物，是系爭房屋之「頂樓」當係指「第三樓」，且頂樓（即第三樓）並無建有「後露臺」，並有102年4月24日之勘驗筆錄，及被證十之系爭房屋平面圖可參。原告以系爭房屋「屋頂平台」之照片，主張被告未依約於「頂樓」前陽台採用裝落地鋁門及於後露台採用硫化銅門，足徵原告誤解「屋頂平台」為系爭房屋之「頂樓」，顯有違誤。從而，原告以上開「屋頂平台」之照片，主張被告未依約於頂樓（即第三樓）前陽台採用裝落地鋁門及後露台採用硫化銅門，自屬無據。 ⒊另系爭房屋之「屋頂平台」原本即無「前陽台、後露台」之設計，且兩造於系爭房屋預定買賣契約書中亦未就系爭房屋之「屋頂平台」應建造「前陽台、後露台」予以約定，是被告自無原告所謂未依約於「屋頂平台」應建造「前陽台、後露台」之債務不履行之情事。至於系爭房屋預定買賣契約書建材設備表第參項第七款及第肆項第5款雖定有︰「參、門窗︰七、頂樓後露台︰採用高級烤漆柳化銅門，安全防盜。」、「肆、地坪︰五、頂樓露台︰PU防水處理並鋪設20cm× 20cm石英磚」等規定，惟僅係誤載，並非表示兩造已就系爭房屋之頂樓應建造「後露台」予以約定。 ⒋被告已依約於頂樓（第三樓）前陽台安裝落地門窗，倘原告認被告有所謂未於頂樓前陽台安裝落地門窗之情形，則參酌上開法文規定，原告自應就其主張負舉證責任。㈢關於原告主張「頂樓地板簽約為石英磚，惟實際貼附為磨石子地磚」部分︰ ⒈按「肆、地坪︰五、『頂樓』露台︰PU防水處理並鋪設20cm×20 cm石英磚」、「以上建材如有因市場供需失調或法令禁止使用、停止進口或廠商規格不良、影響施工品質時，本公司可改用與約定建材品質相當或更高級之產品，以求盡善盡美」系爭房屋預定買賣契約書附件㈢第肆項第5款及第壹拾陸項第2款分別定有明文。 ⒉查系爭房屋預定買賣契約書所記載之「頂樓」係指「第三樓」，已如前述。至於系爭房屋預定買賣契約書第肆項第五款雖記載「頂樓」，僅係誤載，實際上應係指「屋頂平台」，蓋僅「屋頂平台」之地坪始需進行PU防水處理，合先敘明。⒊由上開約定可知，被告可自行改用與約定建材品質相當或更高級之產品以代替原約定之建材。查被告現於頂頂（第三樓）露臺係先鋪設PU，並於其上改鋪設隔熱降溫效果均較石英磚優良之30cm×30cm隔熱磚【此部份，可參另案(101年度中簡字第3332號）102.3.6勘驗筆錄之第2頁，被證2】；另20cm×20cm石英磚為每平方公尺250元，磨石子地磚（即隔熱磚）為每平方公尺450元，並有如被證五所示之詳細價目表可證。是被告已依約給付，自無原告所謂債務不履行之情事。㈣關於原告主張「被告於三樓至頂摟未依約施工貼拋光石英磚，只簡單的鐵管搭建變更」部分︰ ⒈按「柒、樓梯︰壹樓到頂樓之樓梯貼拋光石英磚，搭配精緻鍛造實木扶手」、「建材設備型號廠牌、規格、尺寸、顏色、材質及未註明之建材均由建方指定之」系爭房屋預定買賣契約書附件(三)第柒項及第壹拾陸項第4款分別定有明文。 ⒉由上開約定可知，被告已依約於一樓至頂樓（即第三樓）之樓梯貼拋光石英磚，搭配精緻鍛造實木扶手。至於頂樓（即三樓）至屋頂平台之樓梯，兩造於系爭房屋預定買賣契約書中，則未特別約定其材質。故被告依約可自行指定，自無原告所謂債務不履行之情事。 ⒊倘原告認被告有所謂未依約施工之情形，則原告自應就其主張負舉證責任。㈤關於原告主張「被告應返還三口爐與二口爐價差」部分︰ ⒈按「捌、廚具設備︰採高級豪華整體人造石檯面精美廚具設計，搭配高級飾條，設洗滌槽、料理台，設置三口爐台…」系爭房屋預定買賣契約書附件㈢第捌項定有明文。 ⒉查系爭房屋本係配置三口爐台，被告係應原告要求始將屋內之瓦斯爐改成2口爐台【按︰業經原告於另案(案號︰101年度中簡字第3332號)審理中自認之】，並非原告所謂係因可歸責於被告事由，致買賣契約未能依約履行云云。從而，原告依債務不履行法律關係，請求被告賠償11,970元，即屬無據。㈥關於原告主張「被告應返還遲延交屋利息101年1月至101年 10月，10期合計142,290元」的部分︰ ⒈按「有關金融機構核准貸款後到通知交屋前之利息由賣方負擔，惟因買方交屋遲延所導致之利息，則由買方負擔」系爭房屋預定買賣契約書第13條第3項定有明文。 ⒉查被告公司於100年6月29日前已通知原告進行驗收交屋手續，此由原告第一次驗收時間為100年6月29日（請見被證七之房屋檢修單）即可推知。蓋倘被告未於該日前通知原告，其何以會於該日進行驗收交屋。且由兩造於100年11月24日簽訂之協議書記載︰「二、甲方（即被告）需針對雙方先前勘驗之房屋瑕疵問題完成修繕，並預定於100年12月31日完成交屋手續」等語，即可推知被告至遲於100年12月31日前已通知原告交屋。亦即，被告早於台灣土地銀行核准貸款前，即已通知原告交屋。故依上開約定，被告自無須負擔台灣土地銀行核准貸款後到通知交屋前之利息。倘原告認被告有所謂遲延通知交屋之情形（按︰被告否認之），則原告自應就其主張負舉證責任。㈦關於原告「被告是否已依約贈送42吋電視壹台」部分︰ ⒈按系爭房屋預定買賣契約書第12頁載有「註︰贈送壹台42 吋電視機（品牌由公司指定）」等文。亦即，被告依約可自行贈送原告任一品牌之42吋電視機。 ⒉查被告一向係在客戶繳清尾款後，始將約定之電視機贈予客戶，惟本件之原告迄今仍未繳清尾款，是被告尚未將約定之電視機贈予原告。㈧關於原告主張「系爭房屋屋頂漏水導致三樓漏水之瑕疵，向被告請求減少價金」部分︰ ⒈查被告否認系爭房屋，存有其所主張之屋頂漏水瑕疵。倘原告認系爭房屋存有其所主張之屋頂漏水瑕疵，則原告自應就其主張負舉證責任。在盡此舉證責任之前，其之主張均屬無據。 ⒉退萬步言，由原告於100年6月29日房屋檢修單臚列「工程檢修項目第20項：屋頂露台排水不便」之瑕疵、於100年8月7 日房屋檢修單臚列「工程檢修項目第6項：3樓漏水還未處理（處理時應考量三方面，3樓天花板、3樓上方、天溝等三方面，尤其是天溝上方的防水處理）」之瑕疵、於100年8月8 日房屋檢修單臚列「工程檢修項目第1項：3樓頂露台有側屋頂邊防水未作、間隙很大」之瑕疵，足徵原告至遲於100年8月8日即已將屋頂漏水導致三樓漏水之瑕疵通知被告。則原告得行使請求減少價金之期間，依民法第365規定，應於原告為通知即100年8月8日起6個月內為之。亦即，原告依法僅能於101年2月8日前就上開瑕疵行使請求減少價金請求權。惟原告卻遲至103年5月7日始依民法第359條起訴請求被告減少價金，故原告之請求，顯已逾民法第365條之6個月之除斥期間，依法自不得請求。 ⒊另系爭房屋縱有上開所謂之漏水瑕疵而有修繕之必要，惟依系爭預定房屋買賣契約書第11條第3項第3款：「交付不動產及相關文件之條件及期限三、於交屋時雙方應履行下列義務：…3.買方就本契約所載之房屋有瑕疵或未盡事宜，得載明於驗收單上要求賣方限期完成修繕…。」規定，亦應由被告負瑕疵修繕義務，而非委外為之。被告亦願意就上開所謂之漏水瑕疵，進行修繕。㈨系爭房屋並沒有閣樓，兩造所定契約亦無約定應建造至閣樓之安全梯，原告此部分請求無理由。㈩答辯聲明：原告之訴及假執行均駁回；訴訟費用由原告負擔；如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。三、法院之判斷：㈠原告主張兩造於98年11月27日就系爭土地、房屋簽訂土地及房屋預定買賣契約書，約定土地價款為696萬元，建物價款為464萬元，施工日期為99年1月31日開工日算起400個曆日天完成，應於101年3月5日前完工交付等情，有原告提出之土地及房屋預定買賣契約書在卷可憑，且為被告所不爭執，堪信屬實。原告主張因可歸責被告之原因，致買賣契約未能依約履行，為被告債務不完成給付，且系爭房屋存有物之瑕疵，故依物之瑕疵擔保規定及債務履行之規定請求被告減少價金、賠償損害等節，則均為被告所否認，並以前詞置辯。準此，本件兩造主要爭執之事項項厥為被告履行系爭買賣契約是否有原告所指債務不履行及存有物之瑕疵之情事，原告請求被告減少價金及賠償損害是否有理由，茲分敘如后。㈡原告主張系爭土地面積減少部分： ⒈系爭土地預定買賣契約書第2條土地標示及面積分別約定：「獨立產權部分：坐落台中縣沙鹿鎮○○○段○○○○段000000地號，面積共約壹伍陸平方公尺（約肆柒點壹玖坪），權利範圍全部。」、「前項之面積以地政機關登記為準，如因土地合併或地籍圖重測則依新地號面積辦理產權登記。」依此，兩造就系爭土地面積，係約定以地政機關之登記面積為準，且於登記前如有土地合併或地籍重測等事由發生，亦應以合併後或重測後新地號面積辦理登記。至於移轉登記後如因地籍重測而生面積與約定不符之情事，按土地登記簿所載之面積，乃係依登記當時之測量結果所計算出之土地面積結果，另實施地籍圖重測後，重測區內之土地發生面積增減，乃為不可避免之事實。蓋因土地重測前後，界址或有變更、或因舊地籍圖本已年久破損、或由於天然地形改變、人為界址移動、或由於測量儀器精度之提高等原因，均為不可避免之技術或自然因素，已非政府或測量人員所能克服，是系爭土地重測後面積縱有減少之情形，自非屬可歸責於出賣人之事由所致，且於危險負擔移轉後，如有因實施重測致土地面積減少之結果發生，其危險亦應屬買受人承受及負擔。 ⒉系爭土地業經被告於100年12月28日以買賣為原因移轉登記予原告指定之訴外人潘呈運、潘辰撫，其移轉登記之面積為156平方公尺，此有被告提出之土地登記簿謄本影本在卷為證，被告移轉登記之土地面積與土地預定買賣契約書約定之面積相符，自難謂被告就系爭土地之給付有物之瑕疵或未依債務本旨為之。至原告提出之102年度台中市○○地○○○ ○區○○○段○○○○段00000地號等9筆土地界址爭議協調會會議內容：「協調方式：⒉關於379-43地號與379-37地號兩筆土地之界址爭議，雙方所有權人同意依協助指界成果往西北平移10公分為界，如圖虛線部分所示。」等語，該協議會係因系爭土地於移轉後實施土地重測，於重測過程中發覺系爭土地深度不足而有面積減少之情事，而由相鄰之土地所有權人協調界址之爭議，惟是否確有面積減少之情事，則尚未確定，且縱有面積減少情事，依前揭說明，亦係於土地移轉交付後，因土地重測而發生之危險，本應由買受人承受負擔，無從認為係可歸責出賣人即被告之事由所致之不完全給付或物之瑕疵。 ⒊從而，原告以系爭土地面積減少為由，請求減少價金及損害賠償，並無理由。㈢原告主張被告未依系爭房屋預定買賣契約書附件(三)建材設備第參項門窗部分第6、7款約定於頂樓前陽台、後露台配置有硫化銅門與落地門窗部分： ⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。民法第98條定有明文。又解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院39年台上第1053號判例意旨參照）。是解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎。 2.兩造所簽訂之房屋預定買賣契約書附件㈢建材設備第參項、門窗部分第6、7款分別約定為：「頂樓前陽台：採用粉體塗裝落地鋁門，附防蚊紗窗及透明玻璃，出入方便，不佔空間，採光最佳。」、「頂樓後露台：採用高及烤漆硫化銅門，安全防盜。」等語，原告於本院103年5月7日言詞辯論期日明確表示：起訴狀中主張第六項、第七項是指應在四樓頂的樓梯間施作硫化銅門及落地門窗，則原告主張被告未依約施作部分係指被告應在屋頂平台（即原告所稱之四樓頂）之樓梯間施作硫化銅門及落地門窗。惟查：系爭房屋為三層樓之建築物，此有被告提出之系爭房屋建物登記簿謄本影本可憑，又依被告提出之系爭房屋平面圖所示，系爭房屋之三樓分別設有前、後陽台，而未設有後露台，此亦據本院履勘現場屬實，並製有履勘筆錄在卷。則，依系爭房屋預定買賣契約書附件㈢第參項第6、7款之約定文字既指明「頂樓前陽台」、「出入方便，採光最佳」、「預樓後露台」等文字說明及參酌系爭房屋為三層樓之建築物暨系爭房屋三樓平面設計設有前、後陽台等證據資料以觀，足認上開約定所稱之「頂樓前陽台」應係指系爭房屋「第三層」之「前陽台」，頂樓後露台」則係指系爭房屋「第三層」之「後陽台」，方符合系爭房屋之實際情況。蓋系爭房屋之屋頂（即原告所稱之四樓頂）為梯間及平台，並無前、後陽台，則何來應設置前後陽台門、窗及使出入方便、採光佳等情事。準此，原告據此約定主張被告未依約在「四樓頂梯間」裝設硫化銅門及落地鋁門，並無可採。此外，系爭房屋預定買賣契約書復未約定被告應於屋頂平台梯間裝設門、窗，則原告請求減少此部分價金及損害賠償，即無理由。㈣原告主張被告未依系爭房屋預定買賣契約書附件㈢建材設備第肆項地坪部分第5款約定於頂樓露台PU防水處理，並舖設 20cm×20cm石英磚部分： ⒈兩造所簽訂之房屋預定買賣契約書附件㈢建材設備第肆項、地坪部分第5款約定為：「頂樓露台：PU防水處理並舖設 20cm×50cm石英磚」等語，又原告於本院103年9月23日言詞辯論時表示：原證五頂樓地板建材錯誤是指（屋頂梯間）爬梯出口放置水塔處的位置等語，故原告此部分主張係指被告未依約在屋頂梯間出口，放置水塔處之地坪施作。本院參酌上開約定與系爭房屋預定買賣契約書附件㈢第參項第6、7款雖均使用相同文字「頂樓」，惟此處之約定為「頂樓露台」，而附件㈢第參項第6、7款使用之文字為「頂樓前陽台」、「頂樓後露台」，所指顯非同一設施，且參酌此處有關PU防水處理之約定，應指屋頂平台，方有設置防水設施之需求，且被告亦不爭執此處頂樓之約定係誤載，應係指屋頂平台。是故，本院認此處約定之「頂樓露台」，並非指系爭房屋「第三層」之「後陽台」而係指「屋頂平台」無疑，此亦為被告所不爭執。 ⒉原告主張被告未依約於屋頂平台施作PU防水處理及舖設20cm×20cm石英磚，被告則辯稱已鋪設PU，並於其上改鋪設30cm ×30cm隔熱磚等情，業據於原告另案訴請被告給付價金事件中（本院101年度中簡字第3332號），由本院兩造會同到場履勘，勘驗結果：「100、7、22（共7項）被告（即本件原告）：只有第4項有問題，地板應該是石英磚，目前所見不是石英磚，也無PU。原告（即本件被告）：舖的是隔熱磚，這是後來提升的，本來是20×20的石英磚，後來提升成30 ×30的隔熱地磚，PU是防水層，已經貼在下面，上面才賠磚。被告（即本件原告）：PU是防水層不爭執。」等語，業據本院調卷查明屬實，核被告所辯與另案勘驗之結果相符。則被告於系爭房屋之屋頂台平台已施作PU防水層及舖設30cm× 30cm磨石子隔熱磚之事實，應堪認定。 ⒊被告辯稱依系爭房屋預定買賣契約書附件㈢第壹拾陸項附則第2款：「以上建材如有因市場供需失調或法令禁止使用、停止進口或廠商規格不良、影響施工品質時，本公司可改用與約定建材品相當或更高級之產品，以求盡善盡美」之約定，被告可改用其他建材，惟並未提出此項約定之石英磚有何「因市場供需失調或法令禁止使用、停止進口或廠商規格不良、影響施工品質」之情事，則被告更換此部分之建材，難認為符合兩造契約之約定。 ⒋惟依證人涂明宗即開立原證五估價單元鄉工程有限公司之監造到庭證稱：「原證五的三樓頂地坪磨石子地磚【註：依原證五記載為：3F頂地坪建材錯誤（磨石子地磚須改石英磚）】是要施作在屋頂的地板，當時原告表示地板會滲水，此部分要配合防水工程重新施作。」等語（見本院103年9月23日言詞辯論筆錄），則有關此部分地坪重新施作應配合防水工程為之，與後述㈨屋頂漏水之修繕費用（包含屋頂地坪舖設地磚，詳後述）顯有重複請求之情形，故原告此部分請求亦不應准許。㈤原告主張被告未依系爭房屋預定買賣契約書附件㈢建材設備第柒項樓梯部分之約定，於三樓至頂樓部分，施作樓梯配置拋光石英磚、搭配精緻鍛造實木扶手，僅以鐵管梯子搭建部分： ⒈系爭房屋預定買賣契約書附件㈢第柒項樓梯約定：「壹樓到頂樓之樓梯貼拋光石英磚，搭配精緻鍛造實木扶手。」參酌前述系爭房屋為三層建築物，則頂樓應係指系爭房屋之第三層，則本院認為前揭約定之施作範圍應為一樓至二樓及二樓至三樓之樓梯。 ⒉被告就系爭房屋之樓梯，一樓到二樓到三樓樓梯是舖設拋光石英磚及鍛造實木扶手，業據本院會同兩造到場履勘無誤，製有勘驗筆錄及拍攝現場照片2幀在卷為憑，堪認被告已依約施作樓梯，並無原告所指未依約施作之情事。 ⒊至三樓至屋頂平台，被告僅施作爬梯而未施作樓梯，依系爭房屋預定買賣契約書附件㈢第壹拾陸項第4款約定：「建材設備型號廠牌、規格、尺寸、顏色，材質及未註明之建材均由建方指定之」，系爭契約內既未約定第三層至屋頂平台之樓梯應採用何種建材及施工方式，則被告施作金屬爬梯，尚不能認為有何未依約施作之情事。則原告此部分請求並無理由。㈥原告主張被告未依系爭房屋預定買賣契約書附件㈢建材設備第捌項廚具設備之約定，將三口爐台換成二口爐部分：系爭房屋預定買賣契約書附件㈢第捌項固約定「採高級豪華整體人造石檯面精美廚具設計，搭配高級飾條，設洗滌槽、料理台，設置三口爐台…」等語，惟被告係應原告之要求而將廚房設置三口爐台更換為二口爐台，此有原告於另案調解時提出之答辯回答之記載：「我方要求瓦斯爐三口改兩口瓦斯，賣方（建設公司）也同意…」等語可稽，顯見此部分更換廚具設備係經兩造合意而為變更。原告復未能舉證證明兩造另就變更廚具設備部分約明應退補差額，其此部分請求，即屬無據。㈦原告主張兩造協議約定於100年12月31日完成交屋手續，惟被告未如期交屋，應給付原告遲延完工所應付之遲延利息，並以100年12月31日銀行准貸後，原告每月繳交之貸款金額14,229元計算，期間自101年1月起至101年10月止，共計142 ,290元部分： ⒈按系爭房屋預定買賣契約書第8條第2項、第17條第1項、第 11條第3項第1款及第13條第3項分別約定為：「第八條… 賣方如逾期未開工或完工者，每逾一日應按已繳價款萬分之五計算遲延利息予買方。若逾期六個月仍未開工或完工，視同賣方違約，雙方同意依第十七條違約之處罰規定處理。」、「第十七條違約之處罰依第八條第二項、第十六條第一、二項規定，賣方如逾期未開工或完工者，每逾一日應按已繳房屋價款萬分之五計算遲延利息予買方。若逾期六個月仍未開工或完工者，買方得解除本契約。解約時賣方應將買方已繳之房屋價款退還買方。」、「第十一條…於交屋時雙方應履行下列各項義務：⒈賣方付清因遲延完工應付之遲延利息予買方。」、「第十三條貸款約定…有關金融機構核准貸款後到通知交屋前之利息由賣方負擔…」等語，此有房屋預定買賣契約書可憑。 ⒉原告書狀雖臚列被告應依系爭房屋預定買賣契約書第11條第3項第1款於交屋時付清因遲延完工所應付之遲延利息，惟原告主張利息之計算方式係以貸款銀行於100年12月31日准貸後，原告每月繳交之貸款金額每月14,229元，以系爭房屋101年11月後原告已在使用，故請求自101年1月至10月之利息 142,990元（14,229元×10＝142,290元。），稱其係依房屋預定買賣契約書第13條請求（見本院103年2月12日言詞辯論筆錄），原告並以主張被告僅有通知原告去付銀行貸款並未通知交屋等語（見103年3月12日言詞辯論筆錄），則原告此部分所主張被告應負擔之利息顯係主張被告未通知交屋，而依系爭房屋預定買賣契約書第13第3項前段約定，請求被告給付自銀行核准貸款後到通知交屋前之利息（指貸款利息），合先敘明。 ⒊原告主張被告未通知交屋乙節，為被告所否認，而依原告於另案調解時提出之答辯回答：「…建設公司正確提出交屋時間點是在（101年8月20日）建設公司林小姐列出明細要求我們交屋…」及兩造嗣就交屋事宜於100年11月24日簽立協議書約定預定於100年12月31日完成交屋手續，顯見被告於金融機構核准貸款前即已多次通知原告交屋，惟原告因就系爭房屋認有多處瑕疵請求被告修繕，而未能於被告通知後即完成交屋手續，此部分原告如認被告有遲延交屋情事，應屬其得按兩造契約所定請求被告給付違約金之事由，然並不構成系爭房屋預定買賣契約書第13條第3項前段約定應由賣方負擔貸款利息之事由，是故原告此部分請求，應屬無由。㈧原告主張被告未依系爭房屋預定買賣契約書第12頁手寫註記約定贈送原告1台42吋電視機部分：被告就其尚未依契約手寫註記贈送1台42吋電視機及其金額部分，均不爭執，則原告此部分主張堪認屬實。㈨原告主張系爭房屋有屋頂漏水之瑕疵部分： ⒈按出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。買受人如主張：一出賣人應負物之瑕疵擔保責任，依民法第360條規定請求不履行之損害賠償；或依同法第364條規定請求另行交付無瑕疵之物，則在出賣人為各該給付以前，買受人非不得行使同時履行抗辯權。二出賣人應負不完全給付之債務不履行責任者，買受人得類推適用民法第226條第2項規定請求損害賠償；或類推適用給付遲延之法則，請求補正或賠償損害，並有民法第264條規定之適用（最高法院77年度第7次民事庭會議決議參照）。準此，出賣人雖提出給付，但其給付有瑕疵而不符合債務本旨時，如該瑕疵發生於契約成立後且係可歸責於出賣人人之事由所致者，買受人除主張物之瑕疵擔保責任外，亦得依不完全付之規定行使權利，其瑕疵給付可能補正者，應依給付遲延之規定行使權利；瑕疵不能補正者，則依給付不能之規定發生法律效果。 ⒉系爭房屋經本院囑託社團法人臺中市土木技師公會鑑定是否有漏水情事，鑑定結果以：「9.1、閣樓頂板滲水：9.1.1、於麥德姆颱風過後，勘查鑑定標的物結果，閣樓西南側外牆內側、閣樓西北側外牆內側、閣樓東北側外牆內側、閣樓頂板，仍多處呈現表面潮濕狀態。9.1.2、再往上至屋頂層，仍積有數處殘留水於屋頂地板，顯見該地板洩水坡度施作不良，致殘留水無法排至洩水孔，積水於頂板上方。9.1.3、屋頂層地板積水能夠下滲至閣樓內頂板，其滲水路徑將穿過屋頂層之地磚、防水膜（會勘時被告代表表示確有施作）、混凝土版、造成閣樓內頂板有水滲出。9.1.4、依前節之情形，屋頂層之地磚失去阻水效果，防水膜未能發揮防水作用，混凝土版亦未能防水。9.1.5、勘查屋頂層之地磚，現況並不平整，地磚接縫處有高低差之狀況。防水膜一般鋪設於磁磚與混凝土之間，故未能於現場直接檢視。混凝土版由閣樓內觀察，蜂窩情形嚴重，且鋼筋外露，致外部之雨水可直接穿透。9.2、閣樓外牆滲水：9.2.1、閣樓西南側外牆內側、閣樓西北側外牆內側、閣樓東北側外牆內側，及牆與地板接合處，呈現表面潮濕狀態。9.2.2、勘查閣樓外牆外部均以瓦片覆蓋。9.2.3、閣樓外牆滲水來源可由屋頂層地版滲水下滲、瓦片間之空隙進水後滲透外牆、西北側之天溝蓄水後滲透外牆，造成閣樓內牆及西北側內牆底部發生水分滲出。9.2.4、依前節之情形，屋頂層失去防水效果如9.1.4節所述，閣樓外牆混凝土版亦未能防水。9.2.5、勘查閣樓外牆，牆與頂板接合處、牆與地板接合處，均有蜂窩現象；外牆內側多處局部塗刷防水材，外部之雨水仍可直接穿透混凝土壁體，滲出牆面。」等語，有社團法人臺中市土地技師公會鑑定報告書可憑。依該鑑定結果所示，系爭房屋確有屋頂及外牆滲漏水之情形，且其發生原因為屋頂地板洩水坡度施作不良、屋頂層之地磚失去阻水效果、防水膜未發揮防水作用、混凝土版亦未能防水及牆與頂板接合處、牆與地板接合處有蜂窩現象所致。 ⒊本件兩造所簽訂之契約為預售之買賣契約，上開瑕疵為契約成立後始發生，且經鑑定其原因為被告施工不良所致，即屬可歸責於被告之事由所致，則原告得依不完全給付之規定行使其權利。而上開瑕疵之性質應屬可能補正，被告復自承原告自100年6月29日、同年8月7日、8月8日多次於房屋檢修單臚列「屋頂露台排水不便」、「3樓漏水還未處理（處理時應考量三方面，3樓天花板、3樓上方、天溝等三方面，尤其是天溝上方的防水處理）」、「3樓頂露台有側屋頂邊防水未作、間隙很大」等事由通知被告修繕，足認為原告已多次催告原告補正該瑕疵，而其瑕疵至本件進行鑑定時仍未補正，原告自得請求被告賠償因瑕疵給付所生之損害。 ⒋系爭房屋經鑑定其修復方式及費用為：「9.3、建議修補原則與方式：建議修補之原則為原使用於建物之材料能夠發揮本應具有之防水能力為主。9.3.1、屋頂舊有地磚拆除（含防水層）：屋頂舊有地磚失去阻水作用，且防水膜置於地磚之下，為重新施作防水層須拆除舊有地磚。9.3.2、屋頂混凝土面清潔及整平：屋頂舊有地磚及防水膜拆除後，應大致整平並以高壓水槍清潔，以利與防水層結合。9.3.3、屋頂施作3mmPU防水層：取代舊有之防水膜，利用PU施工時為流體可填塞不平整面及孔隙之特性，可達較佳之防水效果。9.3.4、屋頂地坪鋪設地磚：施作於PU防水層上方，鋪設時應注意洩水坡度，避免發生積水之情形。9.3.5、屋頂破損片更換（含料）：現場屋瓦破損一處，應予更換。9.3.6、閣樓外牆內面及頂版防水粉刷：現場壁面有局部塗刷防水材之情形，惟均屬補丁性質，容易造成冷接縫而無法防水，且閣樓外牆內面及頂版仍有多處蜂窩且外露鋼筋，故應進行防水粉刷以為防水及填補蜂窩，並防止環氧樹脂灌注時之流失。9.3.7、閣樓外牆及頂版低壓灌注環氧樹脂：依9.2及9.3節所述，外牆及頂版之混凝土內部孔隙為主要滲漏水原因，應以低壓灌注環氧樹脂方式將混凝土內部孔隙填滿以達防水效果。（以下略）」、「9.4、漏水修繕費用：依9.3節之修補方式，其費用計算…，共計315,356元」等語。本院認依鑑定報告所載之各項修復方式及費用均屬修繕系爭房屋瑕疵所必需，故原告得請求被告賠償之金額為315,356元。 ⒌至被告辯稱原告就漏水瑕疵之減少價金請求權已逾通知後6 個月請求之除斥期間，不得再行使云云。惟查：不完全給付之債務不履行責任與物之瑕疵擔保責任，其法律性質、構成要件及規範功能各不相同，不完全給付之請求，並無民法第365條規定之6個月或5年之除斥期間之適用，被告此部分所辯仍無礙於原告主張。㈩原告主張系爭房屋三樓至閣樓未設置梯子，被告應給付安全梯之費用部分：被告否認系爭房屋設有閣樓，辯稱：原告所指閣樓僅為斜屋頂下方之空間，兩造契約並無約定被告應設置通往該處之安全梯等語。經查：本件房屋預定買賣契約書中並無約定系爭房屋設有閣樓，被告提出之系爭房屋三樓平面圖及建物登記簿謄本之記載亦無閣樓之空間配置，其樓地板面積亦未計入系爭房屋之面積內，則被告辯稱系爭房屋並未設有閣樓之情，尚堪採信。系爭房屋既無閣樓之空間配置，縱現況於斜屋頂與三樓頂版間存有原告所指為閣樓之空間，然兩造契約既未約定被告應建造通往該處空間之安全梯，則原告請求被告賠償此部分費用，洵屬無據。四、綜上所述，原告得請求被告賠償之金額為42吋電視機之價金14,500元及屋頂、外牆滲漏水之修復費用315,356元，合計為329,856元。從而，原告依買賣契約不完全給付之法律關係，請求被告給付329,856元及自103年11月19日（原告最後變更聲明之翌日）起至清償日止按年息百分之五計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。原告逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。五、本件判決之基礎已為明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經審酌均與本件判決之結果無影響，爰不逐一論駁，併此敘明。六、本判決所命被告給付之金額未逾50萬元，應依職權宣告假執行，併依被告聲請酌定相當之擔保金額，准被告供擔保後，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失其依據，應併予駁回。七、訴訟費用負擔及假執行之依據：民事訴訟法第79條、第389 條第1項第5款、第392條第2項。中華民國 103 年 12 月 9 日民事第二庭法官陳文爵上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 103 年 12 月 9 日書記官陳美虹

臺灣臺中地方法院103年度訴字第168號

關鍵資訊