臺灣臺中地方法院103年度訴字第2748號｜法律人

臺灣臺中地方法院民事判決　103年度訴字第2748號原　　　告　　元太利開發有限公司兼法定代理人　李文龍共　　　同訴訟代理人　　林伸全律師被　　　告　　林苙萱訴訟代理人　　胡達仁律師上當事人間請求回復所有權移轉登記等事件，本院於民國105年3月1日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應將坐落臺中市○區○○段0○段0000地號、面積71平方公尺、權利範圍全部及同地段2地號、面積76平方公尺、權利範圍 12分之1之土地，於民國103年7月18日以買賣為登記原因之所有權移轉登記予以塗銷，並回復登記為原告李文龍所有。被告應將坐落臺中市○區○○段0○段0000地號土地上296建號、門牌號碼臺中市○區○○路000巷00弄0號之建物，於民國103 年7月18日以買賣為登記原因之所有權移轉登記予以塗銷，並回復登記為原告元太利開發有限公司所有。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之九十，原告李文龍負擔百分之七，原告元太利開發有限公司負擔百分之三。原告假執行之聲請駁回。事實及理由一、原告主張：（一）坐落臺中市○區○○段0○段0000地號及同地段2地號土地（下稱系爭土地）原為原告李文龍所有，原告李文龍為原告元太利開發有限公司（下稱元太利公司）之負責人。被告之父即訴外人林建宏於民國102年4月22日向原告李文龍、元太利公司買受建案名稱為「居天地」之預售屋而與原告李文龍、元太利公司分別簽訂土地、房屋預定買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定土地、房屋之買賣價金分別為新臺幣（下同）1102萬元、398萬元，合計1500萬元。嗣林建宏徵得原告同意後，將系爭買賣契約之權利義務轉讓予被告。依土地預定買賣契約書第10條、第11條及房屋預定買賣契約書第16條、第17條等約定，被告本應於所有權移轉登記完竣並由金融機構設定抵押權後，撥付土地貸款652萬元、房屋貸款398萬元，合計共1050萬元予原告（扣除被告先前已支付50萬元，應撥付1000萬元）。原告在103年2月17日領得臺中市政府都市發展局103中都使字第604號使用執照後，已於103年7月18日將系爭土地及其上296建號、門牌號碼臺中市○區○○路000巷00弄0號之建物（下稱系爭建物）所有權移轉登記予被告，詎被告仍以公共大門之裝設問題為由，通知銀行拒絕撥款。經原告於103年8月8日催告被告應於文到後7日內給付1000萬元價款，被告仍置之不理，原告遂於103年8月20日發函解除系爭買賣契約，被告亦回覆表示同意解除，嗣被告雖於103 年8月29日通知銀行撥付1000萬元予原告，然此無礙於系爭買賣契約已解除之效力。系爭買賣契約既經解除，被告自應回復系爭房地之所有權移轉登記予原告，且原告李文龍、元太利公司得依土地預定買賣契約書第16條第2項、房屋預定買賣契約書第22條第2項，請求被告給付土地及房屋預定買賣總價款15%計算之違約金。（二）被告違反契約中關於貸款撥付之約定，而貸款既為付款方式之一種，當亦屬違反內政部公告之預售屋買賣契約書範本中有關「付款條件及方式」之規定，是被告所辯該定型化契約有顯失公平而無效之情形存在云云，即非有理。此外，本件為預售屋買賣，被告需依約分期給付各項工程期款，原告並無通知被告驗收之義務，通知驗收與工程期款之撥付，兩者間顯無對價關係，被告主張同時履行之抗辯，已無理由；甚者，被告係於遲延給付房地價金之後，於本件訴訟進行中始提出同時履行抗辯，而非於遲延責任發生前主張，亦無免除遲延責任之效力。被告遲延付款後，已由原告解除契約，而兩造約定之違約金為賠償總額預定性質，被告既遲延給付買賣價金，原告即得請求被告給付違約金，不因被告事後於103年8月29日通知銀行付款，或原告返還擔保本票等情事，即可謂原告未受有損害。另訴外人永豐商業銀行股份有限公司（下稱永豐銀行）固於103年8月29日撥款1000萬元至原告李文龍設於訴外人陽信商業銀行股份有限公司（下稱陽信銀行）帳號000000000000號帳戶，然此非出於原告李文龍之同意，原告李文龍亦未曾動支該筆款項。又縱認原告李文龍同意本件撥款，至多僅屬契約解除後有無不當得利之問題，絕非屬原告李文龍向被告提出買賣之新要約等語。（三）聲明： 1.被告應將系爭土地於103年7月18日以買賣為登記原因之所有權移轉登記予以塗銷，並回復登記為原告李文龍所有。2.被告應將系爭建物於103年7月18日以買賣為登記原因之所有權移轉登記予以塗銷，並回復登記為原告元太利開發有限公司所有。 3.被告應給付原告元太利開發有限公司165萬3000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。 4.被告應給付原告李文龍59萬7000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。 5.願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：（一）本件土地、房屋預定買賣契約書均屬原告一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，屬定型化契約，惟土地預定買賣契約書第16條第2項及房屋預定買賣契約書第22條第2項，就原告得據以請求沒收被告已繳價款作為違約金款項之條款約定增加「買方違反有關『貸款約定及撥付』及『房屋所有權移轉』之規定」等對於被告而言顯失公平之約定，應屬無效。另觀諸房屋預定買賣契約書第12條第1項約定，原告完成房屋建造及領得使用執照並接通自來水電力後，應通知被告進行驗收手續，否則被告自無從檢視房屋是否有輻射鋼筋、未經處理之海砂或其他縱經修繕仍無法達到應有使用功能之重大瑕疵情況，而無法依土地預定買賣契約書第11條及房屋預定買賣契約書第17條之約定通知金融機構終止撥付貸款予原告，則原告通知驗收之義務與被告撥付銀行貸款間具有同時履行抗辯關係，原告既未履行通知被告驗收之程序，被告主張同時履行抗辯而不予撥付貸款，而無違約情事。原告雖於103年7月18日將系爭不動產移轉登記予被告，惟未通知驗收，亦未交屋，甚至竟逕將系爭不動產占用作為辦公室使用迄今！且於103年8月29日永豐銀行撥款1000萬元後，原告對於陽信銀行之債務亦隨同減少1000萬元，無需繼續繳納利息支出，受有利益甚明。被告於103年7月18日雖已為系爭不動產之所有權人，但迄今尚未驗收，亦未交屋無法使用，於103年8月29日永豐銀行撥款後，已需開始繳納1000萬元債務之利息，受有損害甚明。縱認被告有違約，原告非但未受有損害，甚至受有利益，自無請求被告給付違約金之任何理由。（二）綜上，永豐銀行於103年8月29日撥款1000萬元至原告之陽信銀行帳戶，陽信銀行並開立清償證明及抵押權塗銷證明書供原告持之至地政事務所辦理土地抵押權登記之塗銷，使永豐銀行成為第一順位之抵押權人，足見原告向永豐銀行表示同意撥款甚明，自屬原告之新要約，兩造間之買賣契約成立，至於原告是否以永豐銀行撥款之1000萬元清償對於陽信銀行之債務，屬原告自有資金之安排、調動，與原告是否同意永豐銀行撥款及兩造間是否成立買賣契約無涉等語置辯。（三）聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免予假執行。三、兩造不爭執之事項（一）系爭土地原為原告李文龍所有，李文龍為原告元太利開發有限公司之負責人。被告之父林建宏於102年4月22日向李文龍、元太利公司買受建案名稱為「居天地」之預售屋而與李文龍、元太利公司分別簽訂土地、房屋預定買賣契約書，約定土地、房屋之買賣價金分別為1102萬元、398萬元，合計1500萬元。嗣林建宏徵得原告同意後，將上開土地、房屋預定契約書之權利義務轉讓予被告。（二）原告於103年7月18日將系爭土地及建物所有權移轉登記予被告。（三）被告於103年7月30日寄發大里內新郵局827號存證信函，向原告要求不得將公共使用之大門建於被告買受之土地上，並且不得將其固定之支撐點鎖在被告買受建物之樑柱上。（四）原告於103年8月8日寄發台中四張犁郵局169號存證信函催告被告給付1000萬元（被告於103年8月9日收受），嗣後又於103年8月20日以台中四張犁郵局183號存證信函向被告表示解除本件系爭土地、房屋之買賣契約（被告於103 年8月21日收受）。（五）被告於103年8月26日寄發大里內新郵局1166號存證信函，向原告表示同意解除本件系爭土地、房屋之買賣契約，惟解約內容需依合約給付違約金及相關損失賠償（原告於103年8月27日收受）。（六）永豐銀行於103年8月29日撥款1000萬元至原告李文龍於陽信銀行之帳戶。（七）原告於103年9月4日塗銷系爭不動產之陽信銀行抵押權，原為第二順位抵押權人永豐銀行成為第一順位抵押權人。四、本院得心證之理由（一）本件應審究者厥為：系爭買賣契約原告解除契約是否有理由？系爭買賣契約是否已經兩造合意解除？原告請求被告給付違約金是否有理由？（二）被告辯稱系爭土地預定買賣契約書第16條第2項及房屋預定買賣契約書第22條第2項，就原告得據以請求沒收被告已繳價款作為違約金款項之條款約定增加「買方違反有關『貸款約定及撥付』及『房屋所有權移轉』之規定」等對於被告而言顯失公平之約定，應屬無效云云。經查，上開有關買方違反有關貸款約定及撥付即應給付違約金，核屬買賣價金遲延給付時應給付違約金之約定，僅有違約金約定是否過高而得與核減問題，尚難認為有顯失公平之處，被告此部分所辯，尚無足採。（三）系爭房屋買賣契約第17條、第16條第3款約定：買賣契約已訂有交屋款者，於所有權移轉登記完竣並由金融機構設定抵押權後，除有輻射鋼筋、未經處理之海砂或其他縱經修繕且有書面紀錄仍無法達到應有使用功能之重大瑕疵外，買方（指被告）不得以未完成驗收或未交屋為理由，延遲或拒撥前條貸款予賣方，否則視同違約。買方如不貸款者或其它情事，導致無法貸款時，需事前徵得賣方（指原告）同意並於賣方通知之辦理對保日起7日內，繳交房屋貸款一半之金額予賣方，另一半金額開立商業本票交付賣方，且於契稅稅單下達時以現金或即期支票，繳交房屋貸款另一半金額。若買方未能於上述日期繳清期款，則依第8條第1、2款處理方式辦理。此有系爭買賣契約書在卷足憑（見本院卷第18頁背面、第19頁背面）。查原告已於103年7月18日將系爭土地、建物所有權移轉登記予被告，為兩造所不爭執之事實。依系爭買賣契約上開約定，被告如不貸款者或其它情事，導致無法貸款時，原告本應通知被告先繳交房屋貸款一半之金額，另一半金額開立商業本票，且於契稅稅單下達時以現金或即期支票，繳交房屋貸款另一半，始符系爭買賣契約之約定。惟原告於103年8月8 日催告被告於文到7日內給付1000萬元（見本院卷第37頁），再於103年8月20日表示解除系爭買賣契約（見本院卷第39頁），與兩造上開約定不符，是原告之解除契約尚不生解除之效力。然原告表示解除系爭買賣契約後，被告於103年8月26日以大里內新郵局1166號存證信函，向原告表示同意解除系爭買賣契約（見本院卷第41頁），應認兩造就系爭買賣契約已達成合意解除。依上開說明，原告於被告拒絕銀行撥付貸款時，並未依約請求，被告尚不負遲延責任，原告即不得請求給付違約金。（四）被告辯稱：伊於解除契約後，已撥款予原告，兩造另成立新契約云云，為原告所否認。查，證人張瑛宇證稱：被告於103年8月21日早上通知永豐銀行的傅君翔撥款，傅先生說好，但是到了晚上6點多時，傅君翔打電話來說原告不接受撥款，所以永豐銀行就不同意撥款等語（見本院卷第118頁背面）；證人傅君翔證以：伊有沒有告訴張瑛宇因李文龍不同意塗銷，所以我們不撥款，伊忘記了。本件建商設定過戶給買方後有通知我們要撥款，但是因為兩造有買賣糾紛，所以我們告訴他們兩造要協調，因此沒有撥款。...後來房子過戶一段時間後，我問買方兩造協調好了嗎？最後是買方告訴我要撥款我才撥款，中間有沒有再跟建商聯絡，我忘記了，但是確定是被告有通知我們撥款，經過照會第一順位抵押權銀行之後就撥款等語（見本院卷第119頁背面-120頁）。從上開證人所為之證述，尚無法認定兩造有再簽訂買賣契約之合意。且被告撥款之行為縱屬新要約，亦未經原告承諾，兩造間即無重新成立買賣契約可言。至於被告上開信函雖表示解約內容需依合約給付違約金及相關損失賠償，亦僅是表示解約後其欲向原告請求相關損失，無礙兩造已合意解除系爭買賣契約之事實。系爭買賣契約既經兩造合意解除，則被告自應將系爭房地移轉登記予原告。又系爭買賣契約既經兩造合意解除，被告所為同時履行之抗辯，即無審究必要。五、綜上，系爭買賣契約既經兩造合意解除，則原告請求被告應將系爭土地及建物於103年7月18日以買賣為登記原因之所有權移轉登記予以塗銷，並分別回復登記為原告李文龍、原告元太利開發有限公司所有，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求則無理由，應予駁回。六、原告勝訴部分，兩造雖陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行。按命債務人為一定意思表示之判決，須自判決確定時方視為已為意思表示，而不得宣告假執行。原告係請求被告將系爭房地所有權移轉登記予原告，即係請求命被告為移轉所有權之意思表示，依前揭說明應待確定後持法院判決逕行辦理所有權移轉登記，性質上自不得為假執行，是原告就此之假執行聲請，不應准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。七、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，毋庸一一論列，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國 105 年 3 月 23 日民事第六庭法官謝慧敏正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 105 年 3 月 23 日書記官陳念慈

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