103年度訴字第3116號｜民事：履行契約等｜裁判日期：104 年 07 月 30 日

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　 103年度訴字第3116號原　　　告　　陳冠融訴訟代理人　　林瓊嘉律師被　　　告　　陳穗貴訴訟代理人　　余財富上列當事人間履行契約等事件，本院於民國104年6月23日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣叁拾肆萬肆佰零肆元，及自民國一百零三年十二月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。本判決第一項得假執行。但如被告以新臺幣叁拾肆萬肆佰零肆元為原告預供擔保後，得免為假執行。事實及理由壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255條第1項第3款、第2項分別定有明文。原告起訴時原聲明請求被告應給付原告新臺幣（下同）643,904元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。嗣於本院民國104年6月23日言詞辯論期日，當庭減縮請求被告應給付原告340,404元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。查原告上開變更核屬減縮應受判決事項之聲明，且被告對此並無異議，而為本案之言詞辯論，揆諸前揭規定，核無不合，應予准許。貳、實體方面：一、原告主張：㈠、原告於103年3月10日，透過訴外人五九一八有限公司，與被告訂立不動產買賣契約書（下稱系爭不動產買賣契約），以4980萬元之價金，向被告購買其所有坐落於臺中市○○區○○段000○00地號及其地上建物門牌號碼：臺中市○○區○ ○路○段000號（下稱系爭不動產），供牙醫診所經營。依系爭不動產買賣契約第9條第6項約定，被告應於103年4月18日將系爭房地點交予原告，並將一、二樓裝潢部分拆除清空。當時買賣標的，被告隱瞞重要交易訊息，於標的現狀說明書，勾選無房屋漏水情況，陷原告於錯誤，誤信系爭建物無瑕疵狀況。嗣103年4月18日，被告除未依約拆除一、二樓裝潢，且房屋有滲漏水、垃圾堆積等情形。被告承諾改進，被告遲延至同月24日始交屋，依民法第229條，被告應負遲延給付責任。而原告於103年4月8日已分期清償價金4980萬0元完畢，因可歸責於被告之事由致遲延交屋6日，依系爭買賣契約第10條第1項約定，被告應給付違約金149,400元，其計算方式：4980萬元×0.0005×6＝149,400元。㈡、又原告點交房屋時，其滲漏水情形仍未改善，按民法第354 條之規定，被告於標的現況說明書中勾選系爭不動產無滲漏水情事，其惡意拒絕告知系爭不動產有前開重大瑕疵。參兩造於臺中市政府消費爭議案件申訴協調會會議紀錄，被告同意就房屋漏水之瑕疵負物之瑕疵擔保責任，故被告應就此負擔保責任。是以，系爭不動產有前開滲漏水之重大瑕疵需為修復，惟被告一再遲延修補系爭建物瑕疵，原告不得已自行就系爭不動產滲漏水瑕疵為修復，花費191,004元（頂樓防水：129,316元、地下室防水：61,688元），此為被告履約所應負物之瑕疵擔保責任。是依民法第354條、第360條之規定，被告應就原告修繕所支出費用負損害賠償責任。㈢、綜上，被告就遲延違約金應給付149,400元、瑕疵擔保責任損害賠償應給付191,004元，合計應給付原告340,404元，並依民法第233條，請求被告給付依法定利率計算之遲延利息。並聲明：⑴被告應給付原告340,404元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⑵願供擔保，請准宣告假執行。㈣、對被告抗辯之陳述：兩造約定103年4月16日點交時始發現系爭房屋漏水，再展延至103年4月24日點交房屋，但房屋漏水情況仍無法改善。查漏水處為地下一樓，惟點交當時，地下一樓並無漏水外觀，係事後有下雨始發現有漏水情況。原告於103年7月2日、7月3日與房屋仲介公司簡訊聯絡房屋嚴重漏水情況，被告代理房屋仲介稱：漏水是屋主的房屋，與彼等無關，屋主答應保固。但就漏水情況遲延無法解決，原告不得已始委請工人進場施工，否則無法進行裝潢及後續醫療器材之設置。由兩造至103年7月3日尚在聯絡漏水情況，距離交屋已近三月，仍無法改善，原告自行雇工整修，應屬合法有據。二、被告抗辯：㈠、系爭不動產被告並未延遲交屋之情形： ⒈兩造於103年3月10日簽訂本件之系爭買賣契約書，並約定交屋期日至遲不逾103年4月18日。兩造簽署系爭買賣契約之際，原告要求被告應將系爭不動產一、二樓之「裝潢」予以拆除後，被告於系爭不動產點交前當依約拆除，兩造及訴外人台灣房屋天津店三方則共同約定於103年4月16日提前點交系爭不動產，後原告就系爭不動產之「泥作」部分也要求一併拆除，且反應系爭不動產有漏水之情狀，訴外人台灣房屋天津店及被告為求能順利點交房屋，立即派人拆除及施作防水及漏水處理，是三方合議改訂於103年4月24日點交系爭不動產，並就該修補之漏水區域要求台灣房屋天津店及被告共同簽署漏水修繕後保固六個月之切結書。 ⒉嗣後，被告則於同日（103年4月24日）在廖秀專地政士所準備之不動產買賣點交明細表上簽屬，確認已認可系爭不動產之點交完備，同意履約保證帳戶撥付款，然因被告方當日並未派員於該明細表簽屬確認，嗣由廖秀專地政士於隔日（103年4月25日）以代理人身分簽署同意點交及放款等作業程序，然因簽署回傳予履約保證帳戶已逾該日銀行之營業時間，又適逢該日為週五，以致尾款款項延宕至隔週一即103年4月28日始匯入被告之帳戶內。據此，系爭不動產買賣契約雖約定103年4月18日應予以交屋，惟因兩造已合意將系爭不動產之點交延至103年4月24日，是系爭不動產被告並無延遲交屋，被告自無需負擔違約金。㈡、系爭不動產之漏水瑕疵被告早已修補完善： ⒈如前所述，系爭不動產之漏水瑕疵已由台灣房屋天津店及被告派人維修處理，並於103年4月24日簽署六個月之保固切結書予原告。嗣原告於103年7月間向台灣房屋天津店表示系爭房屋有漏水情狀發生，台灣房屋天津店乃要求原施作防水工程之嘉城工程行前往系爭不動產現場履勘，併準備再進場修繕及履行保固。詎原告阻止被告所派之嘉城工程行人員進入施作，更於未徵詢被告同意即自行雇工施作，甚由原告所提出之施工請款單觀之，原告並未舉證所施作之項目係屬被告應保固之範圍內。此外，原告所主張之滲水瑕疵是否係為兩造103月4月24日所點交之當下即存在，又或可歸責原告因營業裝修而衍生之滲水，應屬原告應舉證之處。 ⒉退步言，縱然該漏水瑕疵確屬被告應負擔之部份（此為假設語氣，並非自承），原告拒絕被告之保固修繕，更未對被告進行修繕催告，即自行雇工修繕，是原告亦有舉證被告有怠於行使修繕之情狀，始能要求被告負擔其所支付之損害。㈢、並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵如受不利判決，請准供擔保免為假執行。三、兩造爭執及不爭執事項如下：㈠、不爭執事項 ⒈兩造於103年3月10日簽訂不動產買賣契約，約定由被告將其所有系爭不動產出售予原告，約定買賣價金為4980萬元，兩造並已履行買賣價金支付及所有權移轉登記。 ⒉兩造於不動產買賣契約書所附標的現狀說明書，於「是否有滲漏水」，勾選「否」。 ⒊兩造另於不動產買賣契約書中約定被告應負責將一、二樓裝潢部分拆除清空。 ⒋兩造原約定於103年4月18日點交房屋，於103年4月18日未完成交屋。 ⒌被告曾委請嘉城工程行就系爭不動產漏水部分進行防水工程。 ⒍兩造於103年4月24日有簽如證物五所示「不動產買賣點交明細表」，同日被告將系爭不動產鑰匙、所有權狀等相關資料交付原告。㈡、爭點 ⒈本件關於系爭不動產之點交（交付），被告是否應負遲延責任？ ⒉原告主張被告交屋遲延6日，依據系爭不動產買賣契約書第十條第一項，請求依已付價款萬分之五計算之違約金，共計149,400元，有無理由？ ⒊原告主張系爭不動產有漏水之瑕疵，依民法第354條、第360條，請求被告支付原告因修繕支出費用之損害賠償，共計191,004元，有無理由？四、本院之判斷㈠、兩造於103年3月10日簽訂不動產買賣契約，約定由被告將其所有系爭不動產出售予原告，約定買賣價金為4980萬元，兩造已履行買賣價金支付、所有權移轉登記及交屋手續乙情，為兩造所不爭，並有不動產買賣契約書及土地、建物登記謄本在卷足憑，堪信為真實。原告主張系爭不動產有滲漏水之瑕疪，缺少出賣人所保證之品質，被告應負瑕疪擔保責任，就原告因修繕支出之費用負擔害賠償責任；被告因未依約拆除一、二樓裝潢及房屋有滲漏水等可歸責於被告之事由，致遲延交屋6日，依系爭不動產買賣契約，應給付違約金予原告，惟為被告所否認，並以前詞置辯。㈡、按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，出賣人並應擔保其物於危險移轉時具有其所保證之品質；又買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。民法第354條、第360條分別定有明文。查，依據兩造簽立之系爭不動產買賣契約書所附標的現況說明書，被告於系爭不動產是否有滲漏水部分勾選「否」等情，為兩造所不爭，並有標的現況說明書在卷可憑（見本院卷第16頁），堪認被告於出賣系爭不動產時，確有保證系爭不動產具有無滲漏水之之瑕疪。本件雖據被告辯稱：其已委請嘉城工程行修補滲漏水之瑕疪並同意修繕後保固六個月，原告不得再為請求損害賠償，並據其提出嘉城工程行請款單、切結書為據（見本院卷第41至42頁）。查，依據證人即嘉城工程行負責人紀炳坤於本院證稱：其在103年4月間曾至系爭不動產，當時是發現從一樓地面滲水去地下室，就從地下室與一樓地板裂縫處之高壓灌注發泡劑；頂樓當時只認為有壁癌，所以把壁癌塗上藥劑及抹上油漆，並無認為有漏水之狀況（見本院卷第91頁）；而據證人即合泰營造公司負責人胡文魁證稱：原告在103年8月間委託其至系爭不動產施作防水工程，其有看到系爭不動產頂樓天花板、屋突、地下室都有滲水狀況，因為頂樓天花板之前沒有做防水，下雨時屋頂與屋突會有水漬，地下室因屋齡太久或防水功能差或沒有做防水，水會從窗框、壁縫及牆角滲入；頂樓地板鋪設瀝青、屋突PU防水是為加強防水施作、隔熱磚為了保護防水層兼具隔熱作用；地下室防水部分是裂縫、窗框及牆角用高壓灌注發泡劑、防水粉刷，之後並將打除之廢棄物清理；施作之後，原告並未再反應有漏水之情形；嘉城工程行處理的地方與其處理的並沒有重覆，因為伊是處理屋頂的外牆及地板，地下室是處理窗框、壁縫及牆角（見本院卷第92至93頁）。依據上開2 名證人之證述，系爭不動產確實有滲水及漏水之瑕疪，已堪認定。此外，證人胡文魁於103年8月間所施作之部分與103 年4月間嘉城工程行施作之防滲漏水之部分並不相同，則證人胡文魁施作之部分亦非在被告所稱由嘉城工程行保固之範圍。況且，保固之目的在使買受人取得較法定物之瑕疪擔保更有利之地位，而非在排除買受人關於物之瑕疪擔保請求權之主張，是被告主張其已出具保固切結書，原告不得自行修繕並請求因修繕而支出之費用云云，亦屬無據。準此，系爭不動產於被告在103年4月24日交付原告後，原告仍發現有證人胡文魁前揭證述滲漏水之瑕疪，被告仍應負瑕疪擔保責任。而依據證人胡文魁證稱：卷附之新大工程行估價單（費用61,688元）及慶大工程行請款單（費用129,316元）就是施作上開防水工程所出具之單據（見本院卷第22頁、23頁、92頁）。是以本件被告出賣系爭不動產既缺少其所保證之品質，則原告依據民法第354條、第360條請求不履行之損害賠償即因而支出之修繕費用191,004元，自屬有據。㈢、復查，兩造於簽立系爭不動產買賣契約時，約定103年4月18日點交（交屋）日期，嗣實際點交日期為103年4月24日乙節，為兩造所不爭。原告主張係因可歸責於被告而遲延交屋6 日，依約應賠償違約金等語，為被告所否認，並辯稱：兩造已合意點交日期延至103年4月24日，被告不負遲延責任等語。按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，除有顯失公平之情形外，買受人得解除契約，民法第359條規定甚明。買受人此項解除權，為特殊的法定解除權，無待於催告出賣人先行修補瑕疵，即得行使。又有關瑕疵擔保之規定，原則上於危險移轉後，始有適用，但在危險移轉前，買受人已發覺其物有瑕疵，倘出賣人無法提出無瑕疵物，或擔保除去該瑕疵後給付，則買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，並解除契約。又因出賣人有給付無瑕疵物之義務，故在危險移轉前，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利。因物有瑕疵而被拒絕受領，致發生給付遲延時，出賣人尚不能以有瑕疵擔保之規定而免其遲延責任。最高法院99年度台上第2443號判決、71年度台上第1553號判決意旨參照。又出賣人應負物之瑕疵擔保責任，依民法第360條規定請求不履行之損害賠償；或依同法第364規定請求另行交付無瑕疵之物，則在出賣人為各該給付以前，買受人非不得行使同時履行抗辯權。出賣人應負不完全給付之債務不履行責任者，買受人得類推適用民法第226條第2項規定請求損害賠償；或類推適用給付遲延之法則，請求補正或賠償損害，並有民法第264條規定之適用。此為最高法院77年度第7次民事庭會議決議㈠所闡釋之內容。查，本件雖據證人即擔任本件不動產買賣代書廖秀專於本院證稱：本件兩造於103年4月18日前之同年月16日提前進行點交，因原告表示有漏水及一些東西沒有搬走有意見，當場由仲介代表賣方與原告雙方口頭約定於4月24日點交等語（見本院卷第112頁反面）。然而，依據證人即受被告委託之仲介人員胡健祥於本院證稱：「103年4月18日（應係16日之誤）交屋當天原告說要到現場看房屋，我人在公司，原告看完之後說地下室窗戶下面及頂樓屋突有水，一樓磚牆隔間要拆除，我回報屋主，屋主說要處理好再交屋，處理好再通知他交屋，103年4月23日處理好時，我通知原告在103年4月24日交屋，原告在（103年4月24日）交屋之前也說要去看現場，看完後就到公司來進行點交」等語明確（見本院卷第87頁），既以本件接洽及通知修補瑕疪及交屋事宜均係由證人胡健祥直接與被告及原告接洽處理，則應以證人胡健祥前揭之證述較符真實。而依據證人胡健祥之證述，本件在103年4月16日進行交屋時，因原告發現系爭不動產有漏水等瑕疪而拒絕受領（交屋），遂由證人胡健祥連絡被告，並於處理好漏水事宜再通知交屋事宜，則在103年4月16日交屋時，兩造並未當場約定或合意另定103年4月24日交屋之情事，況且，兩造在103年4月16日進行交屋時，始出現原告要求需處理漏水之問題，被告亦未能確知漏水何時能處理完畢，衡情並無可能先行約定在103年4月24日進行交屋。是既然本件是因被告出賣系爭不動產具有漏水之瑕疪，而在103年4月23日於處理漏水瑕疪後，始由證人胡健祥與原告約定於翌日即104年4月24日進行交屋，並於同日完成交屋，堪認被告關於兩造原本約定在103年4月18日履行交付房屋之義務已屬遲延，自應負給付遲延之責任。至被告雖另提出切結書（本院卷第42頁）欲證明兩造合意在103年4月24日交屋，惟觀之上開切結書係103年4月24日所簽立，其上所謂「三方另行約定4月24日點交房地及產權」等語，並參諸上揭證人胡健祥之證詞，上開切結書，應係被告在103年4月23日處理漏水問題後，由證人胡健祥與原告再約定103年4月24日進行點交房屋，嗣於 103年4月24日點交時，由被告等人出具切結書表示保固之意，尚非足以做為原告於103年4月16日曾同意更改點交日期之證明。是被告主張原告已同意另定點交日期，其不負遲延責任，亦屬無據。而依系爭不動產買賣契約第十條第一項約定：「賣方若違反本契約應履行之各項義務時,每逾一日賣方應按買方已付價款萬分之五計算違約金予買方(自逾期之次日起至完成給付日止)」，本件被告原應於103年4月18日將系爭不動產交付原告，因可歸責於被告之事由，遲於103年4月24日始為交付，計遲延6日，原告依系爭不動產買賣契約第十條第一項，請求被告賠償149,400元【計算式:4980萬元x6日x5/10000】，應屬有據。㈣。是以本件原告主張系爭不動產有滲漏水之瑕疪，被告應負瑕疪擔保責任，並依據民法第354條、第360條之規定，請求被告給付原告因修繕漏水所支出之費用191,004元；及主張被告遲延交付系爭不動產，依據系爭不動產買賣契約第十條第一項之約定，請求被告給付149,400元，為有理由。五、綜上所述，本件原告請求被告給付340,404元及自起訴狀繕本送達翌日即103年12月18日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。六、本判決所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，由本院依職權宣告假執行。另被告並陳明願供擔保請准宣告免為假執行，核無不合，爰定相當金額准許之。七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，經核與判決結果無影響，爰不一一論述，附此說明。八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。中華民國 104 年 7 月 30 日民事第五庭法官李慧瑜以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 104 年 7 月 30 日書記官洪菘臨

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