103年度重訴字第373號｜民事：給付買賣價金等｜裁判日期：104 年 08 月 31 日

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　103年度重訴字第373號原　　　告　何志強訴訟代理人　莊慶洲律師複　代理人　鄭雅云律師范成瑞律師被　　　告　林秀圓訴訟代理人　陳武璋律師複　代理人　林沛妤律師上列當事人間請求給付買賣價金等事件，本院於民國104年7月16日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣壹仟伍佰萬元，及自民國一０三年六月二十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨自民國一０三年五月二十五日起至清償日止，按日給付新臺幣壹佰伍拾元之違約金。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣伍佰萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹仟伍佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由一、原告主張：原告於民國103年4月7日將所有坐落臺中市○○ 區○○段0000地號土地及其上門牌號碼臺中市○○區○○路○段00號房屋（下稱系爭房地）售予被告，兩造並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定買賣價金為新臺幣（下同）2,300萬元，分3期給付，被告應於103年4月9日支付第1期價金200萬元，另於103年5月9日支付第2期價金300萬元，最後1期則應於103年5月24日支付1,500萬元。惟被告僅依系爭買賣契約支付備件款300萬元、第1期價金200萬元及第2期價金300萬元（合計800萬元），而後第3期價金1,500萬元卻未按期給付。被告雖稱其拒絕支付第3期買賣價金係因其日前看屋而欲整理系爭建物時，方發現系爭建物3樓有滲漏水之跡象，顯與系爭買賣契約及房地產標的現況說明書（下稱現況說明書）所述不符，是主張解除系爭買賣契約云云，而雖兩造於103年3月22日所簽訂之現況說明書第13項「建築改良物是否有滲漏水之情形」欄內確實勾選「否」，又兩造於103年4月7日所簽訂之系爭買賣契約第9條亦勾選本約標的物「無」滲漏水情形無訛：然兩造對系爭房屋漏水一事，於簽訂系爭買賣契約時已有合意「房屋漏水將由出賣人於房屋點交前修繕完畢」，又系爭買賣契約雖勾選為無漏水，然被告早於締約時已知系爭房屋有漏水，系爭房屋約定點交日為103年6月5日，出賣人即原告現既已著手修繕系爭房屋之漏水情形，符合兩造締約真意，即兩造對系爭房屋之漏水部分確曾達成於系爭房屋點交時應修繕完畢之合意，有103年5月16日錄音譯文可見：「仲介林翔裕稱：如果是漏水的部分，他會修理給我們而已啦，那接下來的都不用說了。林耿演稱：歐，這樣阿，這樣就好了。」等情及同年月17日錄音譯文載明：「店長稱：我們這邊其實有寫，且其實剛剛爸爸講到的問題，其實屋主那邊也有要對於漏水的部分，要做一個完善的處理給我們，這都是之前協調過的。楊憲智稱：恩恩恩。…楊憲智稱：他們不想要修理漏水的部分我們也沒辦法啦。店長稱：欸，你有帶阿，你有帶那1張啊，最後那1頁。房仲林翔裕稱：他漏水的部分他會去修啦。…房仲林翔裕稱：漏水的部分他有承諾要修在交付交屋的時候，交屋的時候就沒漏水啦。店長稱：因為這個屋主承諾的部分。楊憲智稱：可是事實上還是有漏水的情形啊。店長稱：事實上有漏水，但這都是我們協調的部分。房仲林翔裕稱：屋主有義務有修繕給你們，這是義務歐。店長稱：這都是溝通過的東西。房仲林翔裕稱：這是交屋的時候。店長稱：對啊。」等語可證。再原告已於103年5月5日前往宇恩工程行針對系爭房屋漏水部分詢問頂樓防水工程及2樓、3樓浴廁壁癌處理工程修繕總價，並已請宇恩工程行施工，有宇恩工程行之估價單及工程保固書可證，是原告針對房屋漏水部分，已依兩造合意積極處理，則被告欲解除契約，顯係違反民法第148條，而為權利濫用之行為。被告辯稱系爭買賣契約註記第3期價金約於103年5月24日給付，屬無定期限之給付云云；惟衡櫫社會一般常情，大約即大概意旨，豈會加上確切日期，則根本不需特別註記約於103年5月24日，既有特別註記，當為明示約定於103年5月24日，始符常情。按買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務，民法第367條定有明文。復按系爭買賣契約第11條約明：「違約處理：二、甲方除因不可抗力之事由外，若有可歸責於甲方之事由，致違反本契約書所應各項義務之履行日期約定時，應負遲延責任，每逾1日（自逾期日起算至完全給付日止）甲方應按該期未履行支付價款千分之1計算違約金予乙方，並應於補繳價款時一併繳清。」等情，則被告依民法第367條即負有給付買賣價金之義務。然被告僅給付備件款、第1期及第2期買賣價金共800萬元，剩餘第3期價金1,500萬元仍未給付，爰依民法第367條規定請求被告給付1,500萬元，且第3期價金原應於103年5月24日給付，而該第3期價金業已逾期，依系爭買賣契約第11條第2款規定，被告應支付每逾1日15,000元（自逾期日起至清償日為止）之違約金。又系爭房屋之點交日為103年6月5日，而按契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付；但自己有先為給付之義務者，不在此限，民法第264條第1項但書定有明文。可知，被告有先為給付第3期價金之義務，其不得援引同時履行抗辯權，而拒絕給付第3期價金。另臺中市政府既存違建之劃分日期為100年4月20日，臺中市政府亦公告就既存違建之處理原則，除有例外情況，原則上可繼續存在，是系爭房屋部分違建屬100年4月20日前之既存違建，自無拆除之風險，又原告於簽約當時亦已清楚表示系爭房屋有違建情形而無何隱匿，則被告自無因此受詐欺而購買系爭房地之情，況即便原告主張瑕疵擔保減少價金等權利，亦已逾6個月除斥期間等語。並聲明：（一）被告應給付原告1500萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息﹔暨自103年5月25日起至清償日止，按日給付15,000元之違約金。（二）願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：被告約於103年4月5日經中信房屋太平新光加盟店（即親富不動產有限公司，下稱中信房屋）仲介之介紹，前往現場看系爭房地，因相當喜歡系爭房屋，經多次斡旋後，中信房屋仲介人員要被告夫婦至中信房屋店內談價格，被告亦表示因當時未上樓看，需要先上樓確認情況，中信房屋仲介林翔裕亦於電話中同意；然看屋當時，被告本欲前往3 樓查看，然中信房屋仲介林翔裕表示3樓有大狗會追咬人，刻意阻止被告等人上樓查看，又因被告當時腳痛，遂不疑有他，未堅持上樓。被告於103年4月7日至中信房屋店內與原告碰面時，曾向原告表示因屋內有大狗在，故未到3樓查看，如何簽約購買，原告遂強調系爭房屋很大很漂亮不會漏水，又承辦系爭買賣之代書亦在旁附和稱：買屋要靠衝動才買的到，我爸爸都不看就買了等語，被告遂與原告就系爭房地簽訂系爭買賣契約，約定買賣價金2,300萬元，被告已支付備件款300萬元、第1期200萬元及第2期300萬元（合計800萬元），其後餘款則準備以被告現有房屋委託仲介林翔裕出售後之價金交付或以系爭房地為抵押向玉山銀行貸款而支付。簽約時，原告於系爭買賣契約第9條第3項「本約標的物有無滲漏水」1欄既勾選無滲漏水，且因原告當時已稱無漏水，故兩造並無於系爭買賣契約第16條手寫條款部分針對第9條約定有何漏水處作增補約定。又中信房屋仲介尚請原告於系爭買賣契約附件即現況說明書第13項之建築改良物是否有滲漏水之情形1欄中勾選「無」，是原告當屬保證系爭房屋並無滲漏水之情甚明。詎簽約後，被告再度前往看屋時，方發現原告刻意隱瞞房屋滲漏水之情，該屋3樓竟有嚴重滲漏水之跡象，明顯與系爭買賣契約及現況說明書不符，嗣被告去電仲介公司時，仲介公司則表示原告會修繕漏水部分，但無法保證修繕程度，即原告無法保證必提供與系爭買賣契約所載相符之品質予被告。然若如原告主張，兩造曾於契約簽訂時，合意在點交前將漏水部分修繕完畢，被告何以還需另外多次聯繫仲介公司說明，甚至之後委請律師於103年5月23日寄發律師函要求原告解決問題，然原告不予以理會，被告無奈方於同年6月24日再以律師函告知原告解除契約。系爭房屋存在壁癌為兩造所不爭執，而壁癌之形成原因係房屋長期滲、漏水，進入牆中破壞牆壁所造成，絕非數日或數星期即可成形，原告諉為不知，已不合理。又中信房屋仲介林翔裕於他案另稱其有看過系爭房屋，這段期間並無發現有漏水等語，然依被告所提相片，可見壁癌情形相當明顯，證人竟表示未發現漏水，其證詞顯違常情。原告雖曾提出宇恩工程行估價單載明該工程行就系爭房屋曾有修繕，修繕費用5萬元，並保固2年；惟壁癌之修繕，首重抓漏，即須先將滲漏水處修復，並將管線問題解決後，再進行批土、防水等程序，始屬修復，惟核該宇恩工程行估價單就該壁癌之修繕方式，僅記載「水性PU舖設」、「打除、奈漏砂漿披覆、批土回復油漆」等，單純做牆面修復，並無真正抓漏及修復管線之情，在未經專業人員鑑定下，僅以原告私人委請之宇恩工程行估價單逕認系爭房屋滲漏水已修復，工程款費用僅為5萬元，進而推論本件漏水之情況不甚嚴重，有違論理法則。系爭房屋既有滲漏水之情，依上開說明，自屬物之瑕疵，原告於系爭買賣契約中擔保系爭房屋無滲漏水情形，惟系爭房屋卻不符合其所擔保之品質，是被告除委託律師發函請求解決漏水，應負瑕疵擔保責任外，原告亦應負債務不履行之相關責任，依民法第353條及359條前段規定，被告得請求解除契約、減少價值或主張債務不履行之損害賠償，且本件並無原告主張罹於時效之情。另系爭買賣契約第9條第4項乃勾選違章建築「騎樓與防火巷」，然被告前往系爭房地時，中信房屋仲介林翔裕為專業人員，竟未據實告知何處有違建，違建狀況如何，使被告陷於錯誤，誤以為買賣標的無違章建築；然依臺中市政府都市發展局（下稱都發局）違章建築認定通知書所載，系爭房屋業經該單位通知確實有重大違建約80平方公尺，須為拆除，且按理若仲介人於買賣文件上有塗改，應加蓋印章或簽名，原告與中信房屋仲介人員卻涉嫌於標的現況說明書項次9「建築改良物是否有包括未登記之違章建築部分」，在被告簽名捺指紋時，勾選「否」，於被告簽名後趁被告不注意時又將「否」選項劃掉，改勾選「是」，然未為補正印章或簽名之更正，足認原告於訂約之際已有使用詐騙手段，令被告對締約之基礎事實發生錯誤之認知，誤以為系爭房屋無漏水亦無違建，而締結客觀對價上顯失均衡之契約，被告既因遭詐欺而陷於錯誤，始與原告簽訂系爭買賣契約，依民法第92條規定，自得撤銷買賣之意思表示。另法律行為經撤銷後，依民法第114條第1項規定，自始無效，被告自得依民法第113條規定請求回復原狀；或依不當得利規定，請求原告返還已支付價金。又原告既有詐騙被告之行為，自屬侵害被告之權利，被告亦得本於侵權行為之法律關係，請求原告賠償損害。被告為免自身權益受損，遂於103年5月13日委託律師發函停止中國信託商業銀行永吉分行之付款義務。又按系爭買賣契約第9條第4項雖有勾選違章建築「騎樓與防火巷」，惟依內政部編訂之成屋買賣契約書範本之建物現況確認書所示，就建物之違建部分「若為違建，賣方應確實加以說明使買方得以充分認知此範圍隨時有被拆除之虞或其他危險」，而兩造進行買賣時，原告或仲介公司並未指出該違章位置及範圍，由建物外觀亦無從分辨該建物之防火巷及騎樓位置、範圍，故被告確實不知原告所稱之騎樓及防火巷實際位置，被告係事後由附近鄰居告知，始知系爭房屋前經改建，占用防火巷之部分實為系爭房屋主體之一部分，防火巷未留任何空隙。由系爭房屋之現狀及臺中市政府標示核對系爭房屋拆除之部分，系爭房屋違建之拆除，恐影響主體結構，甚至造成建物之崩塌，此涉及建物安全之事項應屬本件買賣必要之點，被告就此主張解除契約，對原告自無失其公平之情形；縱認原告於簽約時有告知違章建築情形，然兩造於系爭買賣契約第9條第4項復約定「…如簽訂本契約書後至交屋前違章建築被通知須拆除（或被拆除），甲乙雙方同意按不動產鑑定公司就拆除部分辦理鑑價，並協議減少買賣價金…。乙方若曾接獲政府機關或公寓大廈管理委員會關於違建之通知而未於收到通知時立即告知者，甲方仍得依上述約定請求減少價金…」，是被告得主張減少價金。兩造雖於系爭買賣契約備註⒌約定「本房地點交日期：點交日為103 年6月5日」，然兩造於系爭買賣契約第10條房地點交1、2約定「乙方應於房地點交前將原設籍於本不動產之所有戶籍全部遷出、註銷。點交時，甲、乙雙方應填寫『房地產點交書』」，而原告迄今仍設籍於系爭房屋，且原告提起本件訴訟時稱其已「著手」修繕房屋漏水，即當時尚未修繕，現是否已修繕完成，被告亦有爭執，是系爭房屋於103年6月5日確實無法點交，兩造至今未填寫房地產點交書，縱認系爭買賣契約為有效，然現仍屬未交屋之狀態，原告竟於此時急迫要求被告履約，顯係欲將該不利益轉嫁被告，依前開所述，被告亦可依契約約定請求減少此部分之價金。從而，被告爰以該減少之價金及損害賠償之數額為抵銷之抗辯。原告雖主張第3期價金應於103年5月24日給付，然系爭契約僅註記約於103年5月24日，則上開第3期價金自屬無定期限之給付，參民法第229條第2項規定，原告催告應自本件起訴狀送達時，始生催告之效力，然被告早已先行委請律師告知原告，業如前述，表示原告未為對待給付前，被告自得依民法第264條1項規定行使同時履行抗辯原告未完成修繕至契約約定之品質，且中信房屋仲介林翔裕及原告等人亦刻意隱瞞房屋有嚴重漏水情，而於契約書上記載無漏水，其等有詐欺罪之嫌，何以要求被告給付剩餘價金。是依前述原告與仲介等人對系爭房屋各項締約之基礎事實使用詐騙手段，使被告發生錯誤，誤以為該屋無漏水亦無違建，因而締結對價上顯失均衡之契約，被告自有權再以103年11月29日民事答辯二狀撤銷購買系爭房屋之意思表示。復系爭買賣契約與所附文件乃中信房屋所提供之仲介服務，其卻未給予被告合理審閱期間，使被告充分了解契約及標的內容，違反消費者保護法，致系爭買賣契約亦有無效之情。縱認系爭買賣契約第9條第2款約定「於辦理房地點交前甲方對已發現之瑕疵或其他修繕未能合意解決時，應即申請調解或訴請法院判決」，被告就系爭房屋發現有上述糾紛時，便申請調解並請求法院判決，是本件顯非單純可歸責被告之事由致契約無法繼續履行，原告竟請求被告每日需支付15,000元之違約金，實屬無理等語，以資抗辯。並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、本院得心證之理由（一）查原告主張伊於103年4月7日經中信房屋仲介，與被告簽訂系爭買賣契約，以總價2,300萬元出售系爭房屋，被告已支付第1期款200萬元、第2期款300萬元及備件款300萬元，合計800萬元予原告，尚有尾款1,500萬元未給付，系爭買賣契約第9條第3項記載「本約標的物無漏水」及第9 條第4項記載「本買賣契約標的物之違章建築位置：騎樓、防火巷」；另系爭買賣契約之附件即現況說明書第9項「建築改良物是否有包括未登記之違章建築」1欄內乃勾選「是」，位置載為：「騎樓、防火巷」，又第13項「建築改良是否有滲漏水之情形」1欄係勾選「否」等情，有原告所提系爭買賣契約及土地建物謄本（見本院卷第10至15頁）等為證，復為被告所不爭執，堪認為真。惟被告仍辯稱其未支付尾款1500萬元係因原告出售系爭房地時，就系爭房屋實際有滲漏水之情予以隱瞞而詐騙被告，並於系爭買賣契約及現況說明書勾選無滲漏水，且未指明系爭房地之違建位置及範圍，使被告意思表示陷於錯誤而簽訂系爭買賣契約等情，而此則為原告所否認。是以，本件爭點首為原告就系爭房地關於滲漏水、違章建築一節，究有無詐欺被告之情？以下，即就此詳為論述：（1）按民事法上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示（最高法院18年上字第371號判例參照）。又被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，或依侵權行為之規定，請求賠償被詐欺而受之損害，然為表示之當事人，應就受詐欺之事實負舉證之責任（最高法院44年臺上字第75號判例參照）。再民法上之詐欺，必詐欺行為人有使他人陷於錯誤之故意，致該他人基於錯誤而為不利於己之意思表示者始足當之。倘行為人欠缺主觀之詐欺故意，縱該他人或不免為錯誤之意思表示仍與詐欺之法定要件不合，無容其依民法第92條第1項規定撤銷意思表示之餘地（最高法院98年度臺上字第171號判決要旨參照）。被告主張原告故意隱匿系爭房屋有滲漏水瑕疵之事實，既為原告所否認，即應由被告就此有利於己之事實負擔舉證責任。（2）關於系爭買賣契約第9條第4項中勾選標的物有無滲漏水部分：觀諸證人即代書李碩哲於另案被告起訴請求原告返還價金事件（本院103年度重訴字第404號，下稱另案）之言詞辯論期日中具結證稱：「原告於簽約時之所以勾選『無』，係簽約當下有詢問賣方，房屋有無漏水的情形，印象中賣方有提到他沒有住在裡面，但住在裡面的人沒有跟他反應有漏水，所以他認為當天的狀況沒有漏水。我有跟他說如果有漏水的話，你就要負擔賣方瑕疵擔保的責任；討論有無漏水時，原告有說他要打電話給住在裡面的妹妹，確認有沒有漏水。後來有承諾目前沒有辦法確認有沒有漏水，但若有漏水，他願意在交屋前修繕完畢；買方並無反對賣方的提議。」等語（見另案104年4月2日言詞辯論筆錄第3至5頁），核與證人即親富不動產有限公司（下稱親富公司）仲介人員劉美秀於另案中具結證述：「代書有表示賣方就漏水要負擔保責任，原告當時有表示說他沒有住那裡，有無漏水他不知情。原告當時有打電話，但我不知道打給誰，但因為代書表示，若有漏水或其他瑕疵，原告要負擔保責任，所以才會在契約書上先勾無漏水。」等情相符（見該案104年5月4日言詞辯論筆錄第6頁），顯見原告當初雖在系爭買賣契約上註記系爭房屋並無滲漏水，然並未對被告保證系爭房屋絕對無滲漏水之情形，且曾向被告表示倘有漏水之情，願於交屋前修繕完畢已明。另就現況說明書第13項「建築改良是否有滲漏水之情形」欄內雖亦勾選「否」等情無訛，已如前述；然而，依證人即系爭買賣仲介人員林翔裕於另案言詞辯論期日中具結證稱：「現況說明書是我們請原告勾選的。其委託我的時候我有去看過（房屋），這段期間並沒有發現有漏水。」等語（見另案104年5月4日言詞辯論筆錄第6至7頁），可見系爭現況說明書之記載，乃屬經仲介人員至現場看過後所為填載，並請原告勾選註記者，自已難認係原告有何故意隱瞞之所為。況且，依系爭買賣契約第16條（手寫部分）另約明：「本件房屋雙方約定以簽約日之現況做點交，但賣方仍需負擔民法物之瑕疵擔保責任」等語，益徵原告於簽約時顯已承諾系爭房屋若仍有滲漏水之情形，仍願負起瑕疵擔保之責任。從而，足見原告固曾在系爭買賣契約第9條及現況說明書第13項註明標的物無滲漏水之情，然顯屬基於原告於無法確認系爭房屋是否無滲漏水之狀況下，所為暫時性之註記，且依證人李碩哲之證詞及原告另於系爭買賣契約第16條承諾，如有滲漏水，仍願負瑕疵擔保責任等情以觀，已堪證原告於簽約時尚無刻意隱瞞實情或保證無漏水，或有何施用詐術，對被告訛稱系爭房屋絕對無滲漏水之情事甚明。（3）次依違章建築處理辦法第4條第1項「違章建築查報人員遇有違反建築法規之新建、增建、改建、修建情事時，應立即報告主管建築機關處理，並執行主管建築機關指定辦理之事項」、第5條「直轄市、縣（市）主管建築機關，應於接到違章建築查報人員報告之日起5日內實施勘查，認定必須拆除者，應即拆除之。認定尚未構成拆除要件者，通知違建人於收到通知後30日內，依建築法第30條之規定補行申請執照。違建人之申請執照不合規定或逾期未補辦申領執照手續者，直轄市、縣（市）主管建築機關應拆除之」、第12條第1項「舊違章建築在未依規定拆除或整理前，得准予修繕，但不得新建、增建、改建、修建」之規定，可知不論係新建、增建、改建或修建，凡違反建築法規者，均屬違章建築，而防火巷及法定空地留設之目的在使建築物便於日照、通風、採光及防火等，以增進居住環境之舒適，安全與衛生等公共利益，依法本不得搭蓋任何形式之建物，是在防火巷及法定空地上之建物，均不得稱為合法增建。而查，系爭房屋之違建部分，於系爭買賣契約第9條第4項已明確記載「本買賣契約標的物之違章建築位置：騎樓、防火巷」等情，又依證人李碩哲於另案證稱：「契約書上關於違建的註記是我依據賣方的陳述勾選的。」等語（見另案104年5月4日言詞辯論筆錄第3頁），核與證人林翔裕於同日言詞辯論期日中具結證稱：「簽約時雙方就房屋有無違建，有在契約上特別註記；該房屋確實有違建，且買方也知情。」等語相符（見另案104年5月4 日言詞辯論筆錄第8頁），復證人即被告之夫林耿演於另案雖證稱：「簽約時，是我太太（指被告）直接簽名，我太太小學畢業，識字不多。」等語（見另案104年5月4日言詞辯論筆錄第3頁），然參證人林耿演既自承自己為大專畢業，簽約時陪同被告在場，則被告辯稱其僅在系爭買賣契約上簽名，因識字不多而未詳查契約所載上情，亦無從查知系爭房屋之現況為何云云，當屬有疑，堪見兩造簽約時，原告並無刻意不告知被告而隱瞞系爭房屋之騎樓及防火巷存在違建或有何積極訛稱系爭房屋尚無違建之情甚明。況被告既亦自承有至現場看屋，事後方為簽約等語詳實，則以系爭房屋現況之違建範圍非小，又是否與鄰地已無防火巷可言等情均屬一窺即知，有被告所提現場照片可參（見本院卷第173至174頁），益徵被告辯稱其於簽約時全然不知上開違建之情云云，委非有據。基上，縱無論現況說明書第9條第4項如何記載，被告在簽訂系爭買賣契約時，對於系爭房屋有部分係在防火巷增建一事，既當已有所知悉，並仍願買受之，則被告事後空言所辯上情，自核非可信。又被告雖另稱原告或中信房屋仲介並未指出該違章位置及範圍，由建物外觀亦無從分辨系爭房屋之防火巷及騎樓位置、範圍云云；惟按當事人於其利己事實之主張，除事實於法院已顯著，或為其職權上已認知者外，應負立證之責，最高法院18年上字第1685號可為參照。而查，被告既於書狀中多次自承其經由中信房屋仲介陪同進入屋內，僅因有狗在3樓及腳痛因素，當時未上3樓查看等語，已難想像被告對於系爭房屋之內部違建及範圍毫無知悉，復被告亦未舉證其確實無從知悉系爭建物有違建情形及原告有刻意隱瞞或積極詐騙之情為真，則被告以上情抗辯，委無可取。另以，衡諸現今社會交易之常情，系爭房屋有占用防火巷、騎樓之情形，所在多有，雖可能影響居住安全，然亦大幅增加系爭房屋室內整體空間，可供被告為相當利用，而原告在出售系爭房屋時，既於系爭買賣契約書第9條第4項記載「本買賣契約標的物之違章建築位置：騎樓、防火巷」，又系爭買賣契約之附件即現況說明書第9 項「建築改良物是否有包括未登記之違章建築」1欄內亦勾選「是」，位置：「騎樓、防火巷」，足認原告確已事前告知被告上情，並無隱瞞之處。復參被告自承其曾進入系爭房屋屋內查看，因故僅未至3樓查看等語，佐以系爭買賣契約內容就建築物登記面積乃記載為330.65平方公尺，惟系爭房屋所坐落之土地面積為133.56平方公尺（見本院卷第10頁），與系爭房地之第二類建物登記謄本（見本院卷末）所示房屋及附屬陽台（298.87平方公尺+31.78平方公尺=330.65平方公尺）之總和面積範圍330.65平方公尺相同，有系爭土地建物謄本可參，自亦可推認原告於出賣系爭房地予原告時，已確實將房屋本體包含違建物可供利用範圍均明白計入，足使被告知悉上情無疑。（4）綜上，原告就系爭房地關於滲漏水、違章建築一節，並無故意隱匿或施用詐術詐欺被告，且致被告有何因此陷於錯誤而締約之情，堪認無疑，是被告徒以前詞置辯，容非有據。（二）按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者，亦同，民法第360條定有明文。又該條係就約定物之瑕疵擔保責任所為之特別規定。必出賣人就買賣標的物曾與買受人約定，保證有某種品質，而其物又欠缺所保證之品質時，買受人始得依該條規定向出賣人請求不履行之損害賠償。苟無此種約定，縱其物有滅失或減少其價值，或有滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，亦僅得依同法第359條解除契約或請求減少其價金，最高法院71年度台上字第208號判決可資參考。查被告雖辯稱原告於系爭買賣契約擔保系爭房屋無滲漏水情形，惟系爭房屋卻不符合原告所擔保之品質，是原告除應負瑕疵擔保責任外，亦應負債務不履行之相關責任，依民法第353條、359條前段規定，被告得請求解除契約、減少價值或主張債務不履行之損害賠償云云；惟此則為原告所否認，而原告並無向被告隱瞞系爭房屋無滲漏水之情事，既經本院認定如前，又被告亦未正式居住於系爭房屋內，亦未提出其他舉證足供本院審認系爭房屋經修繕後，現仍持續發生滲漏水情形，而已造成被告財物之實際損害，則被告辯稱原告私人委請宇恩工程行僅為部分修復，依估價單內容可知系爭房屋之滲漏水部分尚未修復完成云云，尚屬無據。再者，不論系爭房屋漏水瑕疵是否經專人鑑定，系爭房屋迄今既尚未交屋，且原告於簽約時已承諾在交屋前會完成修繕，復如前述，而原告於103年5月間委託宇恩工程行針對房屋漏水問題由宇恩工程行進行估價及修繕，既有該工程行出具估價單及工程保固書為憑（見本院卷第50至51頁），足見系爭瑕疵尚非不能除去，且原告已於點交前進行並完成修補漏水情形之約定，是倘修繕後仍有漏水情形，原告仍得責催該工程行持續進行處置，被告若於點交完系爭房屋後，仍發現有漏水情形，自可依約定請求原告為瑕疵修補，並非無從保障被告之權益，則被告自不得於點交前即行據此主張有合法解約之權利無疑。另以，依宇恩工程行估價單既可見系爭房屋漏水情形所需修補費用為5萬元，徵諸系爭房地總價高達2,300萬元，又被告既未能舉證其滲水情形於本件交易上達「重要」之程度，則被告空言辯稱原告就系爭房屋滲漏水修復行為仍不符合其所擔保品質，依民法第353條、359條前段規定，被告得請求解除契約、減少價值或主張債務不履行之損害賠償云云，尚屬無據。（三）復以，依違章建築處理辦法第11條之1規定，分成既存違章建築影響公共安全者，當地主管建築機關應訂定拆除計畫限期拆除；不影響公共安全者，由當地主管建築機關分類分期予以列管拆除。既存違章建築之劃分日期由當地主管機關視轄區實際情形分區公告之，並以1次為限。經查，觀諸兩造於系爭買賣契約第9條第4項乃約明：「…如簽訂本契約書後至交屋前違章建築被通知須拆除（或被拆除），甲乙雙方同意按不動產鑑定公司就拆除部分辦理鑑價，並協議減少買賣價金…。乙方若曾接獲政府機關或公寓大廈管理委員會關於違建之通知而未於收到通知時立即告知者，甲方仍得依上述約定請求減少價金…」等情，可徵被告於購屋前，確實已知系爭房屋之增建部分屬於違章建築，並無所有權，且原告不保證該違建部分未來不被拆除及可永久使用，僅擔保系爭房屋於交屋前，若經政府機關或其他區分所有權人主張瑕疵時當立即告知，且前無曾遭通知拆除之情，亦即審之該等約定之真意，應係在擔保系爭房屋違建部分尚無「立即」被拆除之風險，並非擔保系爭房屋之違建部分被告得永久使用而不遭拆除甚明。至被告固以103年9月22 日都發局違章建築認定通知書（見本院卷第75頁），主張系爭房屋違建部分將遭臺中市政府拆除云云；然則，依都發局101年11月30日中市都廣字第00000000000號公告所示（見本院卷第183頁），臺中市政府就既存違建之處理原則劃分日期為100年4月20日，而系爭房屋之違建屬於100年4月20日前之違建，按前開違章建築處理辦法第11條之1規定，不論有無影響公共安全，尚需由當地主管建築機關訂定拆除計畫或分期列管拆除之程序，非發放違章建築認定通知書即等同立即拆除，足知違章建築認定通知書與拆除通知書不同，臺中市政府尚無強制定期命原告就系爭房屋應拆除違章建築部分至明。何況，被告並未舉證原告依系爭買賣契約所訂於103年6月5日交屋前，曾收受政府機關之正式拆除通知或違章建築認定通知書等情，而此仍非屬系爭買賣契約上開約定之曾遭通知拆除違建物之情形，從而，被告既未舉證原告於103年6月5日交屋前，受通知限期於特定期日前拆除系爭房屋占用防火巷、騎樓部分違建，則兩造尚無就系爭買賣契約所訂應按不動產鑑定公司就拆除部分辦理鑑價，並協議減少買賣價金等約定之適用。準此，被告聲請就系爭房屋滲漏水是否根除及違建情形是否損及房屋結構，送請臺灣省建築師公會為鑑定，並待該鑑定後，另送請中華不動產估價事務所鑑定因此減損價值之金額為何等，即屬顯無必要，是不予為之。綜上，系爭房屋之違建部分，尚未經臺中市政府定期拆除，既如前述，則被告抗辯系爭房屋有可能遭拆除，請求減少契約價金，並以該減少之價金及損害賠償之數額為抵銷之抗辯云云，當無理由，被告仍不得藉此推免給付剩餘買賣價金1,500萬元之責，灼然甚明。（四）按買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務；次按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任，民法第367條、第229條分別定有明文。又按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。且解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意，最高法院著有96年度台上字第2631號判決可資參照。原告固主張依兩造約定第3期價金應於103年5月24日給付，被告因未支付而已逾期，按系爭買賣契約第11條第2款規定，被告應支付每逾1日15,000元（自逾期日起至清償日為止）之違約金等語；然此為被告所否認。查原告所謂第3期價金應於103年5月24日給付一節，固為被告所否認；惟則，就第3期價金給付時日部分，系爭買賣契約乃以手寫記載「約於103年5月24日」等字樣，並列於系爭買賣契約第3條關於價款支付方式旁，而買賣價款均約定存入「中信房屋交易安全專戶」，復於系爭買賣契約第10條另外約定房地之點交方式，則參以現今社會買賣房屋之常態，對於各期款項皆通常會合意依序定相當時期，以完成該交易，是已顯難認兩造當初簽訂契約時所載該103年5月24日之日期僅為約略預定之日，而未就分期款項約定特定之支付日期；加以被告並無提出相當之反證以證其在簽約當時，兩造未曾就各期款項交付時間為約定，當堪認就系爭房屋買賣交易之履約時日，兩造締約真意乃係被告應先行履行於103年5月24日支付尾款1500萬元之義務後，原告方負有於103年6月5日點交系爭房地予被告之義務甚明。至該手寫文字所示「約於」2字，雖造成兩造事後於訴訟中就契約文義解釋上之不同見解；然則，觀諸被告曾辯稱系爭價金尾款乃欲以出售其原所有房屋所得價款或以系爭房屋所得貸款而為支付等語，而常態以言，房屋之出售或貸得款項之時日屬無法確認之事，足見兩造當係因預定被告至遲應於103年5月24日前可因出售房屋或以房屋貸款取得上開尾款以為給付，方為上開約定之記載甚明，從而，堪認兩造所為上開「約於」2字之記載，顯非於約略時日給付之意，而係預估被告可得尾款時日後約定一明確給付時日，當屬約定最後給付尾款之期限甚明。蓋按一般不動產買賣交易之常態模式亦係由買受人履約交付絕大部分買賣價金或為完全給付後，方由代書為該不動產移轉登記之辦理，其後出賣人再行點交，或於出賣人點交時由買受人同時補足剩餘少部分買賣尾款；而觀諸兩造約定之第3期款 1500萬元固屬尾款，然較諸系爭買賣總價2300萬元，當屬絕大部分之買賣價金，是足認兩造當無可能約定於被告給付前2期款及備件款共800萬元後，原告即須辦理完成過戶登記及點交，而該大部分買賣價款1500萬元可遲至103年6月5日點交日方為同時履行甚明。至被告先前雖抗辯系爭房屋先前因有滲漏水尚在修補，雙方迭有爭執，被告當然無法支付第3期款1,500萬元云云；惟系爭買賣契約第3條價款支付與該契約第9條擔保責任既分屬不同條文約定，原告亦於契約第16條特約中就點交後之若仍產生漏水瑕疵部分，特為擔保責任之記載，且被告應先行履行於103年5月24日支付尾款1500萬元之義務後，原告方負有於103年6月5日點交系爭房地予被告之義務，業經本院審認如前，則被告當無從逕以系爭房屋尚有何滲漏水為由作為同時履行之抗辯，而拒絕支付系爭尾款至明。綜上，被告至遲既應於103年5月24日給付價金尾款1500萬元予原告，業如前述，則被告未於103年5月24日給付上開尾款，當應自翌日即103年5月25日起，負遲延給付責任。（五）另按，當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條第1項及第252條分別定有明文。至於違約金是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。故契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，庶符實情而得法理之平。又民法第148條第2項規定，行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，則當事人約定之違約金是否過高而顯失公平，非不能依誠信原則予以檢驗。查原告雖以系爭買賣契約第11條第2項就違約處理已約明：「二、甲方（被告）除因不可抗力之事由外，若有可歸責於甲方之事由，致違反本契約書所應各項義務之履行日期約定時，應負遲延責任，每逾1日（自逾期日起算至完全給付日止）甲方應按該期未履行支付價款千分之1計算違約金予乙方（原告），並應於補繳價款時一併繳清。」等語，據為請求被告支付每日15,000元之違約金；然而，觀之系爭房地價值高達2300萬元，被告已支付其中800萬元價金，並非小額數目，而兩造間復又因原告於契約訂立前，平日未能及時注意修補房屋漏水瑕疵、疏於照料屋內品質，有發生減少通常之瑕疵或修繕未能合意解決之情形，致被告因擔憂日後入住衍生其餘狀況而互生爭執，被告現亦無法依其原本計畫住進系爭房屋，並斟酌原告尚未將系爭房地依當初契約所約定進行點交程序及移轉登記予被告，亦未因此增加其他損害等一切情狀，衡諸誠信原則，認系爭買賣契約所約定之被告應按該期未履行支付價款千分之1即以每日15000元計算之違約金，尚屬過高，應予酌減為依原告未給付之價金尾款1,500萬元，按每日10萬分之1即每日150元計算之違約金，始為適當公允，則原告於此範圍內之請求，為有理由，應為准許，至逾此範圍之請求，當予駁回。（六）又按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；民法第229條第1項、第2項分別定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；但約定利率較高者，仍從其約定利率；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5；亦為同法第233條第1項及第203條所明定。查原告得請求被告給付之1500萬元，未據原告主張定有給付之期限，則原告請求加計自本件民事起訴狀繕本送達被告之翌日（103年6月26日合法送達，詳見本院案卷第24頁）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，並未逾上開規定之範圍，應屬有據。四、綜上所述，原告請求被告給付1,500萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即103年6月27日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自103年5月25日起至清償日止，按日給付 150元之違約金，為有理由，應予准許；至逾此範圍所為請求，為無理由，應予駁回。五、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，經核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分既經駁回，其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及證據，於結果之判斷均不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中華民國 104 年 8 月 31 日民事第六庭法官許惠瑜以上正本係照原本作成。如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 104 年 8 月 31 日書記官張峻偉

臺灣臺中地方法院103年度重訴字第373號

關鍵資訊