臺灣臺中地方法院103年度重訴字第404號

• 裁判案由: 返還價金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺中地方法院
• 裁判日期: 104 年 05 月 18 日

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　103年度重訴字第404號原　　　告　林秀圓
訴訟代理人　陳衍仲律師
被　　　告　何志強
訴訟代理人　莊慶洲律師
複　代理人　張良慈
上列當事人間返還價金事件，本院於民國104年5月4日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告方面：
㈠原告於民國103年4月初經中信房屋太平新呈加盟店(即親富
不動產有限公司，下稱仲介公司)居中介紹前往台中市○○
區○○路○段00號看屋，看屋當日原告本欲前往3樓查看，
然仲介公司之業務員卻以3樓有狗為由，阻止原告一行人上3樓。原告等人基於信任，只好作罷。
㈡原告看屋後，於103年4月7日與被告簽訂不動產買賣契約書
，以總價新臺幣(下同)2300萬元，向被告購買坐落台中市○○區○○段0000號地號土地及其上即門牌號碼為台中市○○區○○路○段00號房屋乙棟。簽訂買賣契約當日原告即給付被告面額185萬元之本票一張及現金15元以支付訂金，雙方
並約定中國信託商業銀行永吉分行為價金保管銀行，迄今，原告已陸續支付價金800萬元。
㈢被告於簽約時，除在買賣契約書第九條第三項「本約標的物有無滲漏水」一欄，勾選無滲漏水；復再買賣契約書之附件「房地產標的現況說明書」第13項之建築改良物是否有滲漏水之情形一欄，亦勾選「無」。是被告確實已保證該棟房屋並無滲漏水之情形。詎原告配偶林耿演日前前往看屋，欲整理該棟房屋時始發現，該屋三樓居然有嚴重滲漏水之跡象，明顯與買賣契約及房地產現況說明書不符，可見被告有刻意隱瞞房屋滲漏水之情形。另兩造間簽訂之不動產買賣契約書第9條第4項有勾選違章建築「騎樓與防火巷」，然仲介公司於原告前往系爭標的時，並無如實告知，使原告陷於錯誤，誤以為買賣標的無違章建築，然依台中市政府都市發展局違章建築認定通知書，本件房屋確實有重大違建。被告與仲介公司人員涉嫌於標的現況說明書項次九「建築改良物是否有包括未登記之違章建築部分」，於原告簽名捺指紋時時勾選「否」，於原告簽名後趁原告不注意時將「否」選項劃掉，改勾選「是」。故被告於訂約之際，已有使用詐騙手段，使原告對締約之基礎事實發生錯誤之認知，誤以為該屋無漏水亦無違建，而締結客觀對價上顯失均衡之契約。原告未免自身權益受損，遂於103年5月13日委託律師發函停止中國信託商業銀行永吉分行之付款義務。茲經原告透過仲介公司與被告協商無果，不得已於103年5月23日再委由律師發函請被告出面解決，惟仍未獲回應。
㈣本件原告既因被詐欺而陷於錯誤，始與被告簽訂不動產買賣契約，依民法第92條之規定，自得撤銷買賣之意思表示。另法律行為經撤銷後，依民法第114條第1項之規定，自始無效，原告自得依民法第113條之規定請求回復原狀；或依不當
得利之規定，請求被告返還價金。又被告既有詐騙原告之行為，自屬侵害原告之權利，原告亦得本於侵權行為之法律關係，請求被告賠償損害。
㈤再本件被告出售之房屋既有瑕疵，原告自得拒絕繼續給付價金。另依民法第359規定「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前
五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。」再按最高法院99年台上字第2443號民事判決要旨「按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，除有顯失公平之情形外，買受人得解除契約，...買受人此項解
除權，為特殊的法定解除權，無待於催告出賣人先行修補瑕疵，即得行使。又有關瑕疵擔保之規定，原則上於危險移轉後，始有適用，但在危險移轉前，買受人已發覺其物有瑕疵，倘出賣人無法提出無瑕疵物，或擔保除去該瑕疵後給付，則買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，並解除契約。」本件被告既已保證房屋無滲漏水，然出賣予原告之房屋卻有滲漏水之狀況，且事後又無法保證給付無滲漏水之房屋予原告，按上述法規及判決意旨，原告自得解除契約，爰以本起訴狀表明解除前述不動產買賣契約之意，請求被告回復原狀，返還所交付之價金。
㈥聲明：
⒈被告應給付原告800萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至
清償日止，按年息5%計算之利息。
⒉願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告方面：
㈠本件買賣契約總價金為2300萬元，惟原告僅支付第一期款
200萬元、第二期款300萬元及備件款300萬元，合計800萬元。至於第三期款原約定於103年5月24日給付，惟原告迄未給付。
㈡兩造對於房屋漏水一事，於簽訂不動產買賣契約書時已有合意「房屋漏水將由出賣人於房屋點交前修繕完畢」，現雖已發現房屋漏水，然房屋點交日為103年6月5日，被告已於103年5月5日委由宇恩工程行針對修繕費用進行估價、並著手修繕，符合當事人雙方締約之真意。倘原告執意解除契約，破壞當事人之信賴關係及締約目的，顯係權利濫用、違反誠信原則。故被告解除契約之行為應屬無效。
㈢原告於簽訂買賣契約時，已由仲介告知騎樓部分有違建，且原告自己亦在房屋現況說明書中勾選並確認。原告主張因被告未告知有違建，原本已在標的現況說明書項次九「建築改良物是否有包括未登記之違章建築部分」勾選「否」，惟原告簽名後，被告趁原告不注意時將「否」選項塗改劃掉，改勾選「是」一情，與事實不符。被告並無對原告施用詐術，原告亦未陷於錯誤而簽訂系爭契約，自不得請求撤銷。
㈣聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利益之判決，願供擔保免為假執行。
三、本院依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，由兩造整理併協議簡化爭點如下：
㈠不爭執事項：
⒈原告於103年4月7日經親富不動產有限公司仲介，與被告
簽訂不動產買賣契約書，以總價2300萬元，向被告購買系爭不動產。
⒉原告已支付第一期款200萬元、第二期款300萬元及備件款300萬元，合計800萬元予原告，尚有尾款1500萬元未給付。
⒊買賣契約第九條第三項記載「本約標的物無漏水」，兩造並均簽名確認。
⒋買賣契約第九條第四項記載「本買賣契約標的物之違章建築位置：騎樓、防火巷」。
⒌買賣契約之附件「房地產標的現況說明書」第9項「建築
改良物是否有包括未登記之違章建築」一欄，勾選「是」，位置：騎樓、防火巷。另第13項「建築改良是否有滲漏水之情形」一欄，勾選「否」。
⒍系爭房屋於簽約當時，頂樓及2樓、3樓浴廁外部，確實有滲漏水情形；另系爭房屋之騎樓及防火巷確實有違章建築。
㈡主要爭點：
⒈原告主張被告刻意隱瞞系爭房屋有滲漏水及違章建築之事實，使原告陷於錯誤而為意思表示，因而請求撤銷該買賣契約，或侵權行為之損害賠償，有無理由？
⒉原告主張系爭房屋有滲漏水之瑕疵，而因請求解除契約，有無理由？
四、法院之判斷：
㈠原告主張被告於出售系爭不動產時，有刻意隱瞞滲漏水之事實，無非以被告在買賣契約及房地產標的現況說明書，均保證無滲漏水，然系爭房屋實際上確實有滲漏水，故而認為被告施用詐術，使其意思表示陷於錯誤等語。惟查：
⒈關於買賣契約書第九條就標的物有無滲漏水部分，被告於簽約時之所以勾選「無」，證人即辦理簽約事宜之代書李碩哲於本院審理時證稱：簽約當下有詢問賣方，房屋有無漏水的情形，印象中賣方有提到他沒有住在裡面，但住在裡面的人沒有跟他反應有漏水，所以他認為當天的狀況沒有漏水。我有跟他說如果有漏水的話，你就要負擔賣方瑕疵擔保的責任；討論有無漏水的時候，被告有說他要打電話給住在裡面的妹妹，確認有沒有漏水；後來被告有承諾目前沒有辦法確認有沒有漏水，但是如果有漏水，他願意在交屋前修繕完畢；買方並沒有反對賣方的提議，所以才會簽名等語(見本院104年4月2日言詞辯論筆錄第3、4、5
頁)。核與證人即親富不動產有限公司仲介人員劉美秀證
稱：代書有表示賣方就漏水要負擔保責任，被告當時有表示說他沒有住那裡，有無漏水他不知情。被告當時有打電話，但我不知道打給誰，但因為代書表示，若有漏水或其他瑕疵，被告要負擔保責任，所以才會在契約書上先勾無漏水等情相符(見本院104年5月4日言詞辯論筆錄第6頁)。⒉雖證人即原告配偶林耿演於本院審理時證稱：雙方在簽約時，沒有談到房屋漏水問題，被告也沒有表示若有漏水願負責修繕等語(見本院104年5月4日言詞辯論筆錄第3頁)，惟證人林耿演與原告為夫妻關係，自有迴護原告之嫌，其證詞之憑信性較低，不足為採。由此可知，被告雖在買賣契約上註記系爭房屋並無滲漏水，然並未對原告保證系爭房屋絕對無滲漏水之情形。
⒊另關於標的物現況說明書第13項「建築改良是否有滲漏水之情形」一欄，雖亦勾選「否」，然證人即本件不動產買賣之仲介人員林翔裕於本院審理時證稱：房地產標的現況說明書是我們請被告勾選的；被告委託我的時候我有去看過(房屋)，這段期間並沒有發現有漏水等語(見本院同日
筆錄第6、7頁)。由此可知，關於房地產標的現況說明書
之記載，係仲介人員依其自身之經驗，請被告勾選註記，亦不能認為被告有故意隱瞞之情。
⒋再參照買賣契約第十六條(手寫部分)另約定：「本件房屋雙方約定以簽約日之現況做點交，但賣方仍需負擔民法物之瑕疵擔保責任」，足以證明被告於簽約時顯然已承諾，倘系爭房屋確實有滲漏水之情形，仍會依法負責。綜上可知，被告雖在買賣契約書第九條及房地產標的現況說明書第13項註明標的物無滲漏水，惟此乃被告在無法確認系爭房屋是否確實無滲漏水之狀況下，所為暫時性的註記，茲參照證人李碩哲之證詞，以及被告另在買賣契約第十六條承諾，如有滲漏水，仍願負瑕疵擔保責任一情觀之，足以證明，被告於簽約時，並無刻意隱瞞實情，或有施用詐術，對原告訛稱系爭房屋無滲漏水之情事。
㈡關於系爭房屋之違建部分，於買賣契約書第九條第四項已明確記載「本買賣契約標的物之違章建築位置：騎樓、防火巷」。而證人李碩哲證稱：契約書上關於違建的註記是他依據賣方的陳述勾選的(見本院同日筆錄第3頁)。核與證人林翔
裕於同日審理時證稱：簽約時雙方就房屋有無違建，有在契約上特別註記；該房屋確實有違建，且買方也知情(見同日
筆錄第8頁)等情相符。雖證人林耿演證稱：簽約時伊沒有契約時，是我太太(指原告)直接簽名，我太太小學畢業，識字不多等語(見本院104年5月4日言詞辯論筆錄第3頁)，惟證人自承自己為大專畢業，簽約時又陪同原告在場，衡情，在自知原告識字不多之情況下，豈有不代原告詳閱契約書之理，是證人林耿演證述原告未詳閱契約書因而簽名一情，有違經驗法則。故原告主張於簽約時，不知系爭房屋之騎樓、防火巷存在違建，自難採信。由此可知，被告於出售系爭房屋時，亦未對原告隱瞞系爭房屋之騎樓、防火巷存在違建之事實，原告主張被告刻意隱瞞，亦與事實不符。
㈢綜上，被告並未施用詐術，刻意隱瞞系爭房屋之滲漏水及違建之事實，故原告主張因受詐騙致意思表示錯誤而與被告簽訂買賣契約，不足採憑。其主張撤銷錯誤之意思表示，自屬無據。
㈣原告主張系爭房屋有滲漏水之瑕疵，請求解除契約，並無理由：
⒈所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者即為有瑕疵。本件系爭房屋既有滲漏水之情形，參照上開說明，自屬物之瑕疵。
⒉按「民法第359條固規定買賣因物有瑕疵，而出賣人依同
法第354條至第358條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除契約。惟如在危險移轉以前已有瑕疵存在，除該瑕疵於危險移轉時仍屬不能除去，或出賣人確定的拒絕擔保外，買受人尚不得主張出賣人應負擔保之責而解除契約。」此有最高法院87年度台上字第1212判決足資參照。查系爭房屋固有滲漏水之瑕疵，惟本件買賣尚未交屋，且被告於簽約時已承諾在交屋前會完成修繕，已如前述；而實際上被告已於103年5月間委託宇恩工程行針對房屋漏水問題進行修繕評估，此有被告提出之宇恩工程行估價單及工程保固書各一份在卷可參(見被告103年10月28日民事準備狀附件)，顯見系爭瑕疵於交屋前並非不能除去。參照上開說
明，原告自不得主張被告應負擔保責任而解除契約。
⒊又按「民法第359條規定，買賣因物有瑕疵，而出賣人依
前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。是該瑕疵於買受人所生之損害與解除對出賣人所生之損害，有失平衡者，即不得解除契約。」亦有最高法院97年度台上字第739號民事裁判可參。本
件縱使漏水之瑕疵於交屋前無法修復，惟查，本件不動產之交易總價高達2300萬元，惟修繕漏水之瑕疵，依被告提出之工程估價單所示，工款費用僅為5萬元，顯見漏水之
情況不甚嚴重，故本院認該瑕疵於原告所生之損害與解除契約對被告所生之損害，有失平衡，參照上開說明，原告亦不得主張解除契約，僅能請求減少價金。
⒋再按「因買賣之標的物有瑕疵而解除契約，請求返還價金，與因解除契約顯失公平，僅得請求減少價金，在實體法上為兩種不同之請求權，在訴訟法上為兩種不同之訴訟標的，法院不得將原告基於解除契約所為返還價金之請求，依職權改為命被告減少價金之判決。」此有最高法院67年台上字第3898號民事判例可按。本件原告執意解除契約，並未提出備位聲明請求減少價金，則本院亦不能依職權改為命被告減少價金，附此敘明。
㈤綜上所述，被告於簽訂買賣契約時，並未施用詐術使原告陷於錯誤，原告主張撤銷系爭買賣契約，請求回復原狀，返還已交付之買賣價金，及依侵權行為之法律關係，請求損害賠償，均屬無據。另系爭房屋雖有漏水之瑕疵，惟被告已保證在交屋前完成修繕，且該瑕疵並非嚴重，解除契約對被告顯失公平，故原告亦不得主張解除契約，請求返還價金。從而，原告請求被告給付800萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至
清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併駁回之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與舉證，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
六、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 5 月 18 日民事第三庭 法 官 高英賓
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 5 月 18 日書記官 鄭淑英