103年度重訴字第515號｜民事：分割共有物｜裁判日期：104 年 08 月 07 日

臺灣臺中地方法院民事判決　103年度重訴字第515號原　　　告　吳貴祥訴訟代理人　李柏松律師被　　　告　彭瑞光訴訟代理人　梁宵良律師複代理人　洪維洲被　　　告　吳國光上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國104年7月10日言詞辯論終結，判決如下：主文兩造共有坐落臺中市○區○○○段○○○○○、○○○○○○○、○○○○○○○地號土地(地目均為建，面積依序為二○二平方公尺，一六三平方公尺，一九○平方公尺)，均准予變賣，所得價金按原告及被告彭瑞光、吳國光應有部分各三分之一比例分配之。訴訟費用由被告彭瑞光及吳國光分別負擔三分之一，餘由原告負擔。事實及理由一、原告主張： (一)坐落臺中市○區○○○段(下稱○○○段)00000、0000000、0000000地號土地(地目均為建，面積依序為202、163、190 平方公尺，下稱系爭3筆土地)為兩造所共有，應有部分皆各為3分之1。兩造就系爭3筆土地並無不分割之特約或訂有不分割之期限，亦無因物之使用目的而有不能分割之情事。原告爰依法請求裁判合併分割系爭3筆土地，將系爭3筆土地均分成3等分，而合併分割如附圖一所示甲、乙、丙部分面積各185平方公尺之土地依次分歸原告及被告吳國光、彭瑞光取得。系爭3筆土地之土地使用分區均為「第二種住宅區」之建築用地，依民國102年10月15日府授都計字0000000000 號公告「變更臺中市都市計畫(舊有市區及一至五期市地重劃地區)細部計畫(第二次通盤檢討)案暨「變更臺中市都市計畫(後庄里地區)細部計畫(第二次通盤檢討案)」之道路、巷道寬度係分別面向10米道路及側臨4米巷道。依如附圖一所示分割方法合併分割系爭3筆土地後，甲、乙、丙3部分土地面向10米道路之面寬均約為6公尺(實際以現場鑑界釘樁為準)，深度皆約為30.3公尺，已非臺中市畸零地使用自治條例所定不得建築之面積狹小基地，各該部分土地日後均可供建築使用，應屬妥適之分割方法。而因原告對於系爭3筆土地合併分割後所得土地，已有自己建築居住使用之計畫，故希望將系爭3筆土地以原物分配方式合併分割，俾取得土地建屋居住。 (二)系爭3筆土地上曾有兩造共有之合法木造住宅房屋即○○○ 段000建號建物(下稱原000建號建物)坐落其上，原告本以為該建物仍坐落系爭3筆土地上，考量系爭3筆土地如合併分割均分為3等分，兩造分得土地後，利用範圍及方式將大為受限，故認為難依原物分配方式合併分割系爭3筆土地，因而曾希望以變價分割方式分割系爭3筆土地。惟經法院會同兩造、地政機關人員到場勘驗後，原告發現上開建物經被告彭瑞光多次拆除已不復存在。系爭3筆土地現遭被告彭瑞光所有並經營桃太郎飲食店之建物所占用，包括開放式用餐區及包廂式用餐區、辦公室、廚房、廁所及水塔等建物，該等建物均係被告彭瑞光未經原000建號建物另2名共有人即原告、被告吳國光之同意，擅自拆除原000建號建物後，於100年4 月20日以前以鋼鐵造、木構造、鐵架造、磚瓦造等材料興建完成之既存大型違章建物，該大型違章建物經臺中市政府都市發展局(下稱中市都發局)勘查後，已認定實質違建部分依法不得補辦建造執照手續，應予拆除。故上開違章建物並無長久保留或保護之必要，系爭3筆土地顯無「土地內部分土地之使用目的不能分割」之情事，已無原物分割之困難，法院自應將系爭3筆土地按如附圖一所示分割方式，將各該甲、乙、丙部分土地分配與各共有人單獨所有為宜。 (三)桃太郎飲食店與原告、被告吳國光係簽署定期租賃契約，而非被告彭瑞光所稱之不定期租賃契約。又本件並非單就法定空地申請分割，並無建築基地法定空地分割辦法第3條規定之適用，被告彭瑞光辯稱原告主張之分割方法恐有違建築基地法定空地分割辦法等相關規定云云，尚不足取。 (四)綜上所述，兩造共有之系爭3筆土地既無不能分割之情形，原告因依民法第823條第1項、第824條規定，提起本件訴訟，請求裁判合併分割系爭3筆土地。並聲明：系爭3筆土地應合併分割為：如附圖一所示編號甲、面積185平方公尺部分土地，分歸予原告所有；編號乙、面積185平方公尺部分土地，分歸予被告吳國光所有；編號丙、面積185平方公尺部分土地，分歸予被告彭瑞光所有。二、被告方面： (一)被告彭瑞光則以： 1.系爭3筆土地及坐落其上之原000建號建物為訴外人即兩造父親彭錫賢所有，彭錫賢於77年00月00日過世後，兩造於79年11月7日因分割繼承取得系爭3筆土地及原000建號建物，應有部分各為3分之1。彭錫賢自75年間起，即將系爭3筆土地及原000建號建物出租予被告彭瑞光及其配偶陳碧玉合夥之桃太郎飲食店經營日本料理餐廳，桃太郎飲食店於彭錫賢往生後，仍繼續向兩造承租並經營日本料理餐廳迄今，桃太郎飲食店與兩造就系爭3筆土地存有不定期租賃關係而得合法占有。系爭3筆土地如以原物分割，各共有人分得土地後，不得聲請對桃太郎飲食店執行點交，勢必減損分得土地之價值，尚非適當之分割方法。又原告曾表示系爭3筆土地原物分割後因受3等分細分之影響，利用範圍及方式大為受限，出售時相較於臨近土地之平均市值，勢必貶抑甚多，認為並無不能合併出售之情形，可見原告亦認為不宜以3等分方式對系爭3筆土地為原物分割。 2.有保存登記之原000建號建物並非如原告所稱已遭被告彭瑞光拆除而不復存在，實則被告彭瑞光僅係自行出資修繕原000建號建物，及增建未辦保存登記之建物。桃太郎飲食店經營之日本料理餐廳迄今已有30年，用餐環境為其著名特點，該建物為日本建築師興建之早期日式建築，存在已有數10年，有其無可取代之風格與特色。被告彭瑞光因此維護原000 建號建物不遺餘力，多年來除另為增建，就原000建號建物則僅更換裝潢及部分老舊建材，仍維持原有建物之主要結構，原有建物屋頂外觀，除更換老舊屋瓦外，其餘悉無變動，屋頂內部亦仍保留原舊有木造樑拱，及除在原屋頂下方增加天花板，上方做為儲藏室外，原有閣樓及其氣窗亦仍留存。足見原000建號建物仍然存在。參以依地政機關測量結果，坐落系爭3筆土地上之現有建物面積為459平方公尺，而原000建號建物之登記面積為157.03平方公尺(1層139.67平方公尺、2層17.36平方公尺)，原告所提出之中市都發局104年4 月29日中市都違字第0000000000號違章建築認定通知書認定違建面積約300平方公尺，依上開面積範圍觀之，可知原000建號建物並未滅失。原告主張該建物已經滅失，並請求將系爭3筆土地合併以原物分割方法分配與兩造分別單獨所有，自與法有違。又中市都發局雖製作違章建築認定通知書，惟該局2次進行違章建築查報時，均未通知兩造到場，且依該局提出之查報現場照片等資料，可知查報人員僅在屋外逕行拍照，未入內勘查，無法得知房屋實際狀況，被告彭瑞光不服該處分，已提起訴願，目前正由臺中市政府受理中。 3.土地上有建築物之共有土地分割時，應審認分割方法是否符合建築法第11條、建築基地法定空地分割辦法規定，中市都發局檢送本院之違章建築查報資料記載有法定空地違建情事，可知系爭3筆土地分割應斟酌有無符合建築基地法定空地分割辦法規定。原告主張之如附圖一所示分割方法，經本院向中市都發局函詢後，中市都發局雖以104年5月19日中市都建字第0000000000號函覆稱甲、乙、丙等3部分土地均符合臺中市畸零地使用自治條例第4條所定可建築最小寬、深度，惟該函文並未斟酌建築基地原有建築應留設法定空地之情事。故原告主張之如附圖一所示分割方法恐有違建築基地法定空地分割辦法規定，難以採行。況甲部分土地為兩邊臨路之角地，價值明顯高於乙、丙部分之土地，如採該分割方案，應為鑑價，由取得甲部分土地之共有人補償取得乙、丙部分土地之共有人，且被告彭瑞光亦希望取得甲部分土地。 4、綜上所述，原告主張之分割方法尚非妥適之分割方法，被告彭瑞光乃請求將系爭3筆土地變價分割等語，資為抗辯。並聲明：系爭3筆土地應變價分割。 (二)被告吳國光則陳述： 1.原告雖主張原000建號建物已不復存在，惟該建物既有保存登記，且確實仍有建物坐落系爭3筆土地上，而依原告所提出之中市都發局違章建築認定通知書，亦僅指出除部分增建為實質違建外，並未將主建物認定為實質違建，可知現坐落系爭3筆土地上，由被告彭瑞光經營桃太郎飲食店之建物實為原000建號建物之改建或修建之程序違建。無保存登記之實質違建依法亦受有保護並可為買賣，則屬有保存登記之程序違建，亦應受保護，故以原告所稱之如附圖一所示分割方法合併分割系爭3筆土地後，坐落其上之建物仍無法拆除，無法達到原告為取得土地以興建房屋之目的。況原告原主張變價分割系爭3筆土地，其後才改以如附圖一所示分割方法分割該等土地，可見原告原先即認為系爭3筆土地上有建物實質存在，而無法原物分割。是以基於共有物之經濟效益及多數共有人之利益等因素考量，伊認為系爭3筆土地應變價分割，此為最佳分割方法。 2.伊希望本件採變價分割方式分割系爭3筆土地，但法院如以原物分割，原告所稱之如附圖一所示分割方法，將乙部分土地分歸伊取得，分得之土地位置對伊來說，沒有很好。伊於不必金錢補償之情形下，希望分得甲部分之土地等語。三、得心證之理由： (一)按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。民法第823條第1項、第824條第5項分別定有明文。又共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：1、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。2、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人，民法第824條第1項及第2項亦有明定。查原告主張○○○段00000、0000000、0000000地號土地係兩造共有，應有部分均各為3分之1，該等土地之地目為建，面積分別為202、163、190平方公尺，土地使用分區為第二種住宅區。兩造間就系爭3筆土地並無不能分割之約定或訂有不分割之期限，復無因物之使用目的而有不能分割之情事，且就系爭3筆土地之分割方法無法以協議方式為之等節，為被告所不爭執，並有臺中市政府都市計畫土地使用分區證明書、系爭3筆土地之土地登記謄本等件附卷可稽(見本院卷第2 宗【下稱卷2，並就本院卷第1宗下稱卷1】第7、44至49頁) ，堪以採信。茲系爭3筆土地既為兩造共有，復無因物之使用目的不能分割之情事，兩造亦無不分割之約定，因無法以協議定其分割之方法，則原告訴請法院裁判合併分割系爭3 筆土地，揆諸上開規定，自為法之所許。 (二)按裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方法，固應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等，而本其自由裁量權為公平合理之分配，但並不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束(最高法院93年度台上字第1797號裁判要旨參照)。準此，本院即應依共有物之性質，斟酌各共有人之利害關係，其使用之狀況及當事人之意願，分割後之經濟效用，符合公平經濟原則，並兼顧全體共有人之利益，而就系爭3筆土地為公平合理之分割。查原告主張系爭3筆土地應以如附圖一所示分割方法為原物分配予兩造，被告則陳明系爭3筆土地應予變賣，以所得價金分配予各共有人。顯見兩造未就系爭3筆土地以原物分割之方式達成共識，對於分割方法各持己見。是本院茲應審究者，厥為系爭3筆土地以原物分割或變賣共有物分配其價金之方式較為公平妥適？經查： 1.○○○段00000地號土地如附圖二所示(A)部分面積162平方公尺之土地上有木造平房(磚牆)，(B)部分面積17平方公尺之土地上則有造景空地；○○○段0000000地號土地如附圖二所示(D)部分面積121平方公尺之土地上有木造平房(磚牆)、(E)部分面積27平方公尺之土地上有造景空地；○○○段0000000地號土地如附圖二所示(G)部分面積176平方公尺之土地上有木造平房(磚牆)，而上開各該木造平房、造景空地係由被告彭瑞光與其配偶陳碧玉、訴外人彭文麒、彭文潞合夥之桃太郎飲食店經營日本料理餐廳之用，內部有裝潢，建物外觀尚新等情，業據本院勘驗現場明確，有勘驗筆錄、現場照片，及由本院囑託臺中市中山地政事務所(下稱中山地政事務所)繪製如附圖二所示之土地複丈成果圖、桃太郎飲食店之營利事業登記證、臺中市政府103年1月15日府授經商字第0000000000號函及附具之商業登記抄本等件附卷足稽(見卷1第55至59、112至115、119至135、137至160、161至162 、174至185頁)，復為兩造所不爭執，自堪採信。足認系爭3筆土地及坐落其上之地上物，主要係供被告彭瑞光與他人合夥之桃太郎飲食店經營餐廳之用。 2.系爭3筆土地上本坐落有門牌號碼為臺中市○區○○路000巷00號，總面積157.03平方公尺(1層面積139.67平方公尺、2 層面積17.36平方公尺)之原000建號建物，兩造應有部分各3分之1一節，有該建物之建物登記謄本在卷可參(見卷1第12 頁)。而上開坐落系爭3筆土地如附圖二所示各該(A)、(D)、(G)部分土地上之木造平房，是否為被告彭瑞光將原000建號建物完全拆除後再為興建，抑或係被告彭瑞光僅就原000建號建物之建材為修繕更新，未變更主體建物，並增建其他逾原000建號建物面積之未辦保存登記建物等節，兩造雖爭執甚烈。惟不論附圖二所示各該(A)、(D)、(G)部分土地上之木造平房究為原000建號建物拆除後重為興建，或係修繕原 000建號建物並為增建，有無遭中市都發局認定構成違章建築，該等木造平房既供桃太郎飲食店經營日本料理餐廳，客觀上仍具有相當之經濟價值。再者，桃太郎飲食店自95年起至102年間，均向兩造承租門牌號碼為原000建號建物之臺中市○○路000巷00號0樓之房屋使用，有各類所得扣繳暨免扣繳憑單附卷足佐(見卷1第62至77頁)，則如附圖二所示各該(A)、(D)、(G)部分土地上之木造平房是否仍為兩造共有，倘系爭3筆土地依如附圖一所示分割方法合併分割，坐落該分割後之如附圖一所示甲、乙、丙部分土地上之前開木造平房，有無與分得土地之共有人成立存在租賃關係，分得土地之共有人得否請求拆除該等木造平房，實非無疑。是以如附圖一所示之分割方法合併分割系爭3筆土地，各該甲、乙、丙部分土地之寬度、深度原則雖均符合臺中市畸零地使用自治條例第4條所定可建築最小寬深度(見卷2第41頁所附中市都發局104年5月19日中市都建字第0000000000號函)。惟該分割方法可能使土地與其上地上物之使用權利關係更為複雜，兩造並衍生更多紛爭，難認係適當之分割方法。反觀系爭3 筆土地合併後之地形甚為方整，如以變價分割，將所得價金分配予各共有人，經由市場行情決定系爭3筆土地之價值，不僅可避免兩造對該等土地目前客觀市價之疑慮，並可保持土地之完整利用及經濟效用，且將來依變價分割判決變賣系爭3筆土地時，各共有人均得依民法第824條第7項規定，行使優先承買權，完整取得系爭3筆土地之所有權，而與坐落該等土地上之前揭木造平房之所有權人，約定該木造平房占有使用土地之權利義務關係，使土地與其上地上物之使用權利關係趨於簡化。故變賣系爭3筆土地，分配其所得價金予各共有人之分割方法不但為本件多數共有人希望採行之分割方法，復可兼顧各共有人權益之平衡，提高整體社會有限土地資源利用效益之發揮，保留該等土地上建物之經濟價值，於系爭3筆土地共有人及整體社會土地、經濟均屬有益，堪認為公平妥適之分割方法。 (三)綜上，本院審酌系爭3筆土地之利用價值、使用現況、共有人之意願、分割後之經濟效用，並兼顧全體共有人之利益均衡等情事，認系爭3筆土地確不宜以原物分割，應均予以變賣，所得價金按原告及被告彭瑞光、吳國光應有部分各3分之1比例分配之，較為公允適當，爰判決如主文第1項所示。(四)本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，與本件判決結果並無影響，爰不逐一論述，附此敘明。 (五)按分割共有物事件，本質上並無訟爭性，兩造本可互換地位，由任一共有人起訴請求分割，均無不可。而定共有物分割之方法，可由法院自由裁量，為適當之分配，不受任何共有人主張之拘束。本件雖准許原告合併分割共有物之請求，然因分割共有物之訴，係以請求分割共有物之形成權為訴訟標的，當事人所提出之分割方法，僅係供法院之參考，其分割方法，對於各共有人而言，並無勝負之問題。因此，本件訴訟費用若由一造負擔全部費用，顯有失公平。故本院爰參酌兩造對系爭3筆土地應有部分之比例，認本件訴訟費用應由被告彭瑞光、吳國光各負擔3分之1，餘由原告負擔，較為公平合理，爰諭知如主文第2項所示。 (六)訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1、第85條第1項但書。中華民國 104 年 8 月 7 日民事第六庭審判長法官吳美蒼法官廖慧如法官林慧欣以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 104 年 8 月 14 日書記官陳育萱

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