104年度訴字第280號｜民事：給付租金｜裁判日期：105 年 07 月 07 日

臺灣臺中地方法院民事判決　104年度訴字第280號原　　　告即反訴被告　台灣台中農田水利會法定代理人　蔡篤乾訴訟代理人　蔣志明律師複代理人　　楊榮富律師被　　　告即反訴原告　福懋冷凍股份有限公司法定代理人　陳俊魁訴訟代理人　張績寶律師複代理人　　陳彥价律師高馨航律師被　　　告　張育榳上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國105年5月30日言詞辯論終結，判決如下：主文被告福懋冷凍股份有限公司應將坐落台中市○區○○○○段○○○地號土地上如附圖即台中市中山地政事務所複丈日期民國一０四年四月十五日複丈成果圖所示編號A部分、面積一七三平方公尺之增建部分，編號B部分、面積十四平方公尺之遮雨棚均予拆除。被告福懋冷凍股份有限公司、張育榳應連帶給付原告新台幣壹萬捌仟壹佰捌拾參元，及自民國一０四年一月二十九日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。被告福懋冷凍股份有限公司應給付原告新台幣伍萬玖仟玖佰零肆元，及自民國一０五年一月一日起至將坐落台中市○區○○○○段○○○○○○號即門牌號碼台中市○區○○○路○○○巷○○弄○號建物騰空遷讓，併返還同段三六一地號土地之日止，按月給付原告新台幣參萬參仟貳佰捌拾元。被告福懋冷凍股份有限公司應將設在門牌號碼台中市○區○○○路○○○巷○○弄○號建物之公司登記遷出。原告其餘之訴駁回。訴訟費用新台幣柒萬玖仟陸佰柒拾叁元，由被告負擔新台幣柒萬伍仟陸佰捌拾玖元，餘由原告負擔。反訴原告之訴駁回。反訴訴訟費用由反訴原告負擔。事實及理由甲、本訴部分：壹、程序部分：一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時原聲明：「一、被告福懋冷凍股份有限公司(下稱福懋公司)應將坐落台中市○區○○○○段 000地號土地(下稱系爭土地)上如(起訴狀)附圖所示A部分之鐵門、棚架等地上物(位置、面積以實測為準)拆除。二、被告2人應連帶給付原告新台幣(下同)250983元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。三、被告2人應連帶給付原告51934元，及自民國(下同)104年1月1日起至清償232800元租金之日止，按日給付232元予原告。四、被告福懋公司應給付原告93120元，及自104年1月21 日起至將台中市○區○○○○段00000○號即門牌號碼台中市○區○○○路000巷00弄0號建物(下稱系爭建物)遷讓，併返還上開橋子頭段361地號土地之日止，按月給付原告23280元。五、被告福懋公司應將設在系爭建物之公司登記遷出。」等情。嗣經原告聲請本院囑託地政機關勘測後，於104年6月10日言詞辯論期日具狀更正聲明第1項為：「被告福懋公司應將坐落系爭土地如附圖即台中市中山地政事務所複丈日期104年4月15日複丈成果圖所示A部分(面積173平方公尺)之增建部分、B部分(面積14平方公尺)之遮雨棚拆除。」等情，有該日民事準備書狀可憑。又原告於105年2月22日言詞辯論期日具狀擴張前揭聲明第4項為：「被告福懋公司應給付原告133120元，及自104年1月21日起至將系爭建物遷讓，併返還系爭土地之日止，按月給付原告33280元。」等語，亦有該日民事準備書(五)狀可稽。本院審酌原告上開2次更正或追加請求，其訴訟標的及請求之原因事實與原訴仍屬相同，僅請求拆除建物面積增加及原告主張依兩造租賃契約尚未向被告福懋公司請求房屋租金每月1萬元，依首揭法條規定，即非訴之變更或追加，毋庸徵得被告2人同意，均無不合，應予准許。二、被告張育榳經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、得心證之理由：一、原告方面： (一)原告起訴主張： 1、系爭土地為原告所有，被告福懋公司於94年間向原告租用系爭土地，並於租賃期間以原告為起造人興建系爭建物使用，並同意將系爭建物歸原告所有，且以原告名義辦理建物第1次所有權登記。系爭土地租賃期間屆滿後，原告於 100年10月18日就系爭房地與被告福懋公司簽訂房地租賃契約書，並由被告張育榳擔任連帶保證人，此有經公證之房地租賃契約書(下稱系爭租約)可佐。依系爭租約第2條、第3條約定，租賃期間自100年9月21日起至103年9月20 日止，每月租金為23280元，應於每月起租日即21日前給付。另除上開評定租金外，基於系爭建物為原告所有與系爭租約第3條第5項約定：「本件興建建物營繕費用『已分年』列入租金收入，不另開興建建物之費用收據」，雙方係將系爭建物營繕費逐年列入租金收入，但實際上原告並未於租期當中向被告福懋公司收取該部分房屋租金，致原告等同需吸收系爭建物每月租金10000元之損失，是系爭租約之合理租金應為按月以33280元計算。復依系爭租約第10條第4項約定，租賃期間房屋稅由被告福懋公司負擔，且被告福懋公司應於租期屆滿後10日內將租賃物點交返還予原告，亦為系爭租約第11條所明定。詎被告福懋公司於103年9月20日租期屆滿後，迄今仍不願將系爭房地點交返還予原告，且積欠102年9月至103年8月之租金及101年、102年之房屋稅未付。 2、依公證書載明：「承租人如不依限給付租金或租期屆滿不交還租賃物時，應逕受強制執行」者，於租期屆滿後，執行債權人僅得請求交還土地，尚不得逕行請求執行法院拆除地上物，此有台灣高等法院暨所屬法院89年法律座談會民事執行類第19號研討結果可考。依前述，以原告為起造人，於興建完成後歸原告所有，並辦理第1次保存登記之系爭建物，實則分屬兩棟不相連之建物。然被告福懋公司於系爭建物辦理保存登記後，擅自在該2棟不相連房屋間如附圖所示A、B部分搭蓋鐵門、棚架等地上物。原告於系爭租約租期屆滿後，就被告福懋公司應自系爭建物遷讓，及返還系爭土地部分固得依公證書約定逕予強制執行，然就被告福懋公司擅自在附圖所示A、B部分搭蓋鐵門、棚架等地上物部分尚不得逕行請求執行法院拆除之。另系爭租約租期既已屆滿，被告福懋公司即無占用系爭土地之合法權源，附圖所示A、B部分搭蓋鐵門、棚架等地上物迄今仍占用系爭土地，即屬無權占有，原告自得依民法第767條第1項規定請求被告福懋公司拆除前揭地上物，以回復原告土地所有權之圓滿狀態即如訴之聲明第1項所示。 3、又「依上開規定得以公證書為執行名義聲請強制執行者，須以依公證書可證明債權人得請求給付一定數量之金錢等為限，故必債權人聲請強制執行時，其請求已確定存在始可，如公證租約僅載債務人不履行給付租金或違約金，應逕受強制執行者，既不能逕依該公證租約證明債務人確有積欠租金或違約情事，而債務人對於應否給付租金或是否違約，復有爭執，即屬實體上應予斟酌之問題，執行法院無從遽行斷定債權人之請求確定存在，即尚不得率就租金及違約金予以強制執行。」(參見臺灣高等法院94年度抗字第1795號民事裁定意旨)。依前述，被告福懋公司迄今仍積欠102年9月至103年8月租金279360元(計算式：2328012＝279360)，扣抵被告福懋公司繳納2個月押租金 46560元，尚欠232800元(計算式：279360－46560=232800)。至被告福懋公司繳納4個月租金總額93120元履約保證金，則因被告福懋公司未於租期屆滿即103年9月20日翌日起10日內將租用之系爭房地點交予原告，依系爭租約書第11條第1項約定，原告自得沒收該履約保證金作為懲罰性違約金，而不予折抵租金。茲因雙方就上開履約保證金能否折抵租金尚有爭議，原告得以請求被告福懋公司給付租金之金額，仍屬實體上應斟酌之問題，依上開臺灣高等法院民事裁定意旨，原告似無法逕予強制執行，仍有起訴請求被告福懋公司與連帶保證人即被告張育榳連帶給付 232800租金之必要。此外，依系爭租約第10條第4項約定，租賃期間之房屋稅應由被告福懋公司負擔，故原告代墊101年房屋稅9150元、102年房屋稅9033元，共18183元部分，亦得請求被告2人連帶給付。準此，原告得請求被告2人連帶給付租金及房屋稅共計250983元(計算式：232800 ＋18183=250983)，及其法定遲延利息即如訴之聲明第2項所示。 4、另兩造於100年10月18日簽訂系爭租約第3條第2項約定：「乙方(即被告福懋公司，下同)未按時支付租金者，每逾1日應支付欠繳租金額千分之1作為懲罰性違約金。」，被告福懋公司積欠102年9月至103年8月租金232800元迄未付款，已如前述。除102年9、10月份欠繳租金逕以押租金抵扣不計懲罰性違約金外，其餘未按期給付之102年11月至 103年8月份租金部分，原告自得依上開約定請求被告福懋公司及連帶保證人張育榳連帶給付懲罰性違約金。從而，依原告起訴狀附件「懲罰性違約金計算一覽表」所示，被告2人應連帶給付原告51934元，及自104年1月1日起至償還積欠租金232800元之日止，按日給付原告以232元計算之懲罰性違約金即如訴之聲明第3項所示。 5、再被告福懋公司於103年9月20日租期屆滿後，即欠缺使用系爭房地之權源，卻仍繼續占有，致原告受有無法利用系爭房地之損害，原告自得依民法不當得利法則請求被告福懋公司自103年9月21日起至將系爭建物遷讓及返還系爭土地之日止相當於租金之損害金，並比照前述原告合理評估土地房屋租金33280元作為計算基礎。基此，被告福懋公司應給付相當於租金之損害金即不當得利為133120元(103年9月21日至104年1月20日，共計4個月相當於租金之損害金)，及自104年1月21日起至將系爭建物遷讓及返還系爭土地之日止按月給付原告33280元之損害金如訴之聲明第4項所示。。 6、末「按租賃關係消滅後，承租人設立於租用房屋之公司登記，仍未辦理遷出，對於出租人之房屋所有權亦有妨害，出租人自得本於所有物妨害除去請求權請求承租人將公司登記遷出。」(參見臺灣臺北地方法院89年度重訴字第3號及臺灣士林地方法院97年度訴字第646號等民事判決意旨)。被告福懋公司營業所設在系爭建物，有經濟部商業司之公司及分公司基本資料查詢明細可參，於租期屆滿後仍未遷出，原告自得本於所有物妨害除去請求權訴請被告福懋公司將設在系爭建物之公司登記遷出，以回復原告建物所有權之圓滿狀態即如訴之聲明第5項所示。 7、並聲明：(1)如主文第1項、第4項所示。(2)被告2人應連帶給付原告250983元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。(3)被告2人應連帶給付原告51934元，及自104年1月1日起至清償232800元租金之日止按日給付原告232元。(4)被告福懋公司應給付原告 133120元，及自104年1月21日起至將系爭建物遷讓及返還系爭土地之日止按月給付原告33280元。 (二)對被告抗辯之陳述： 1、系爭建物除附圖所示A部分、面積173平方公尺之增建部分，B部分、面積14平方公尺之遮雨棚外，均係被告同意興建後歸原告所有，並以原告擔任起造人及辦理保存登記，故兩造間就系爭建物並非借名登記關係；被告福懋公司於租賃期間積欠租金與房屋稅部分，被告2人應連帶繳清： (1)「稱借名登記者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約。主張借名登記者，自應就該借名登記之事實負舉證責任。本件上訴人主張系爭國宅係借用被上訴人之名義買受，既為被上訴人所否認，依上說明，上訴人應先就兩造間就系爭國宅存在借名登記契約之事實負舉證責任；如上訴人先不能舉證其上開主張之事實為真正，則被上訴人就其抗辯出資之情即使不能證明，仍應駁回上訴人之請求。」(參見最高法院103年度台上字第621號民事裁判意旨)。又「稱借名登記者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，是出名人與借名者間應有借名登記之意思表示合致，始能成立借名登記契約。又不動產登記當事人名義之法律關係原屬多端，主張借名登記者，自應就該借名登記之事實負舉證責任。」(參見最高法院102年度台上字第1833號民事裁判意旨)。本件以原告為起造人，並辦理第1次保存登記之系爭建物，係由被告福懋公司出資興建乙節，原告不爭執。但本件爭點在於系爭建物由被告福懋公司出資興建後，是否因借名關係而登記在原告名下？而被告福懋公司同意就出資興建之系爭建物所有權登記為原告名義之法律關係多端，主張借名登記者為被告福懋公司，其抗辯稱系爭建物因借名關係而登記為原告所有乙事，既為原告所否認，被告福懋公司應就此項有利於己之事實負舉證責任。 (2)被告福懋公司前身為天漢冷凍設備有限公司(下稱天漢公司)，曾於94年9月21日向原告租用系爭361、361-12地號土地，面積約595平方公尺，每月租金28800元，折算每平方公尺租金為48.4元。該土地租賃契約於97年9月20日屆滿後，經被告福懋公司續租至100年9月20日止，有續訂土地租賃契約書可查。又續租之租期屆滿前，上開2筆土地其中系爭361-12地號、面積約114平方公尺部分，經台中市政府開闢為巷道使用，被告福懋公司乃於100年8月4日申請終止系爭361-12地號土地租約，經被告福懋公司同意扣除系爭361-12地號內114平方公尺，僅就系爭361地號土地、面積481平方公尺部分轉為系爭房地租約辦理續租，並重新提請查估小組審議。嗣經100年第6次查估小組查估，依原定每坪租金160元，乘以減縮後面積481平方公尺( 計算式：595－114=481)，即145.5坪，每月租金23280元 (計算式：160×145.50=23280)，有該次查估小組委員會紀錄及100年10月11日簽呈可憑。據此，系爭房地租約之租金變更為每月23280元，係因承租面積自595平方公尺縮減為481平方公尺所致(計算式：481×48.4=23280，元以下四捨五入，下同)，並非如被告福懋公司抗辯稱有優惠租金之情事。故被告福懋公司抗辯稱原告礙於系爭土地、房屋所有權不一致，乃與被告福懋公司約定將興建之系爭建物以原告為起造人，並借名登記予原告，原告亦願給予被告福懋公司租金優惠，故租金自28800元調降為23280元云云，即屬不實。 (3)參諸100年10月18日系爭租約第10條第2項約定：「本租賃物係因乙方出資興建，以甲方(即原告，下同)名義為起造人並登記為建物所有權人於租期屆滿或終止後，甲方得選擇『保留』地上建物或請求拆除建物返還土地，如甲方選擇拆除建物返還土地，拆除建物及清理之費用由乙方負擔，乙方應於10日內代甲方向主管機關申請拆除執照，並於取得拆除執照後立即將地上建物騰空、拆除，並清除土地上之一切物品，返還土地給甲方，乙方不得要求甲方為任何補償，如甲方選擇保留地上建物，乙方應立即連同地上建物及土地上之一切物品騰空並清理完畢，然後將土地及房屋返還甲方。」，可見系爭保存登記之建物雖為被告福懋公司出資興建，然雙方曾約定系爭建物歸原告所有，原告方同意出具使用權同意書供其合法興建建物，兩造均認知興建後之建物所有權屬原告所有。實則系爭建物之所有權狀始終均由原告保管，已與一般借名登記由真正權利人保管權狀之情形不同。再系爭建物於95年12月6日辦理第1次保存登記後，於97年續換租約時，因單純辦理續約見證手續，而未併同將土地租約改為房地租約。嗣於100年續訂租約時，因慮及系爭建物屬原告所有，因此雙方改簽訂房地租約及辦理公證，以符實情。倘系爭建物屬借名登記關係，被告福懋公司焉有可能同意將上開土地租約轉為房地租約？因此兩造間於系爭租約始約定於租期屆滿後，原告可選擇「保留」歸其所有之系爭建物，被告福懋公司並應將土地及建物返還原告。倘原告不願「保留」其所有之系爭建物時，始由被告拆除、騰空返還土地予原告。從而，被告福懋公司主張兩造間就系爭建物存在借名關係云云，實無足取。再者，依系爭租約第9條約定，租期屆滿後，倘承租人即被告福懋公司無任何違反租約行為，原告得與被告福懋公司直接續約。但本件係因被告福懋公司違反租約，長期積欠租金及應負擔之101、102年度房屋稅未繳，依系爭租約第9條約定，原告實無將系爭房地續租予被告福懋公司之理由，原告縱然未與其續訂租約，然並無任何違反誠信之情事。被告福懋公司抗辯稱原告係為規避租金優惠義務，始單方面不予續租云云，亦屬無據。 2、系爭租約第3條第2項約定懲罰性違約金係按每日以欠繳租金額千分之1計算，原告請求金額如起訴狀附件「懲罰性違約金計算一覽表」所示，合計為51934元，是否有被告福懋公司抗辯違約金約定數額過高之情形，請鈞院依法審酌。 3、每月相當於不當得利租金損害之計算： (1)100年10月18日系爭租約第3條第5項所稱本件「興建建物」營繕費用，係指由被告出資興建，而以原告名義為起造人及辦理保存登記之建物，並不包括「違章」建築部分。此參照系爭租約第1條租賃標的物記載：「租賃範圍如附圖所載」等語，可知系爭房地之租賃範圍為該契約書附圖標示之區域，並未包括被告事後搭蓋違章建築部分。再依，系爭租約地第10條第2項約定：「本租賃物係因乙方出資興建，以甲方名義為起造人並登記為建物所有權人……。」等語，亦徵系爭租約規範之建物專指登記為原告所有之合法建物而言。是100年10月18日系爭租約第4條有關租金及給付方式之約定，既係針對租賃標的物即合法建物之租金所為之規範，因此同條第5項所稱本件「興建建物」營繕費用已分年列入租金收入之約定，該「建物」係指登記為原告所有且列為租賃標的物之建物而言，自不包括被告福懋公司擅自搭蓋違章建築部分。被告福懋公司未審酌上情，仍謂該條款之興建建物，未特別註明為「合法建物」，應包含違章建物部分云云，自無足取。又被告福懋公司擅自搭蓋違章建物如附圖所示A、B部分，既未經原告同意，而不屬於登記為原告所有之建物範圍，屬於原告請求拆除之標的，其違章建築之營繕費用倘得列入租金收入，而予以抵扣租金，自非事理之平。況系爭建物使用執照記載之工程造價，即令為法定工程造價，而非實際造價。然因列入租金收入之營繕費用應限於合法建物部分，已如前述，則被告仍應就合法系爭建物之營繕費用舉證以實其說，而不得就所有營繕費用支出均予以抵扣租金。 (2)又城市地方供營業用房屋之租金，不受土地法第97條所約定房屋租金最高之限制，此有最高法院94年度第2次民事會議決議可稽。被告福懋公司既抗辯稱其承租系爭房地為經營冷凍倉儲，此乃供營業使用，自不受土地法第97條租金之限制，被告福懋公司猶以依土地法第105條準用第97 條規定，每月應給付相當於租金之損害金最高為21485元云云，即嫌無據。再依系爭租約第3條第5款：「本件興建建物營繕費用『已分年』列入租金收入，不另開興建建物之費用收據」之約定，其用語既為「已分年」列入租金收入，而非「應」或「將」分年列入租金，足見係指於簽訂系爭租約「前」「已」分年將營繕費用列入租金收入甚明。亦即於兩造改訂系爭租約「前」，已將營繕費用逐年列入租金收入，並非謂將營繕費用列入簽訂系爭租約以「後」之租金收入甚明。被告福懋公司主張系爭租約成立後之租金，始有以營建費用列入租金收入之情形云云，顯無可採。另系爭建物於95年12月6日登記為原告所有後，被告福懋公司使用範圍除土地外，尚包括該合法之系爭建物，即被告承租範圍本應擴及至建物部分，應繳納之租金除原評定之土地租金外，理應加計系爭建物之租金而予以調整。惟實際上尚未轉成房地租約前，原告向被告福懋公司收取租金始終維持依原評定土地租金每坪每月160元計算，均未調高，無異於由原告吸收被告福懋公司使用「房屋」之租金。且因上開保存登記之建物係由被告福懋公司出資興建而歸原告所有，如同以被告福懋公司興建該保存登記之合法建物(按不包括違章建築部分)之營繕費用，作為原告吸收「建物」租金之代價，亦即被告福懋公司支出該保存登記建物之營繕費用，自系爭建物登記為原告所有後，「已」分年轉為原告吸收房屋租金之一部，原告自無庸另行開立興建建物費用收據予被告，此即符合上開系爭租約第3條第5款約定意旨。被告福懋公司卻仍抗辯稱簽訂房地租約前，其承租標的物僅限於土地，故無以營繕費用折抵租金之問題云云，並無可採。 (3)以原告為起造人，由被告出資興建歸原告所有及辦理第1 次保存登記之系爭建物，依其使用執照記載工程造價為 106萬3000元。被告福懋公司雖抗辯稱其前身天漢公司興建工程款高於上開金額，或係加計違章建築之工程款，該違章建築部分既屬被告擅自興建，不在系爭建物保存登記之範圍，且屬於原告請求拆除之標的，其違章建築費用自不得列入租金收入範疇。又依被告福懋公司提出天漢公司新建辦公室工程合約書記載，其合法建物合約總價為161 萬8423元。倘以兩造不爭執之每月租金10000元計算，每年房屋租金為120000元。而系爭建物自95年12月6日登記為原告所有，若自95年12月6日起算至系爭租約租期屆滿之日即103年9月20日止，計7年9.5個月(即93.5個月)之房屋租金應為93萬5000元。倘以該合約總價161萬8423元作為被告福懋公司支出之營繕費用，扣除自95年12月6日起至103年9月20日由原告吸收之房屋租金935000元後，尚餘683423元。而被告福懋公司欠繳租金為232800元(算至103年9月20日止，並已扣抵2個月之押租金)，倘以上開餘額之營繕費用683423元，再予以折抵被告福懋公司欠繳租金，則被告福懋公司尚有450623元(計算式：683423－ 232800＝450623)之營繕費用可供折抵。故自租約屆滿後即103年9月21日起，若比照系爭租約土地租金每月23280 元，加計原告吸收之每月房屋租金10000元，而以每月 33280元為損害金計算基礎，予以折抵剩餘450623元營繕費用，尚可折抵期間為1年1月又17天(按實際為1年1月又 16.21天，爰以1年1月又17天計算)。依此換算，於103年9月20日租期屆滿消滅後，尚可折抵損害金至104年11月6日。準此，縱認被告福懋公司得以興建合法建物之營繕費用折抵租金及損害金，亦於104年11月6日已折抵完畢。惟被告福懋公司除欠缺合法占用系爭建物之正當權源，應將「違章」建物部分拆除，並將占用之土地返還原告及將公司登記遷出，暨與被告張育榳連帶給付101、102年房屋稅 18183元及其法定遲延利息外，被告福懋公司自104年11月7日起至將系爭建物遷讓，併返還占用土地之日止，亦應比照每月合理房地租金33280元，按月給付33280元之損害金予原告。 4、原告係因系爭租約租期屆滿而請求收回系爭房地，並非行使終止權終止兩造間租賃關係，自無終止租約是否違反誠信原則及合法之問題。又不論依系爭租約第3條第5款約定，有無折抵租金之意思，被告福懋公司除欠繳租金外，亦未依約繳納101、102年度房屋稅，被告福懋公司違約情事甚明，故兩造間系爭租約已於103年9月20日因租期屆滿而消滅。二、被告方面： (一)被告福懋公司部分： 1、兩造間就系爭房屋有借名關係存在： (1)按「稱『借名登記』者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，在性質上應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，應賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任之相關規定。」(參見最高法院98年度台上字第990號民事判決意旨)，又「按權利之行使，是否以損害他人之主要目的，依權利社會化之基本內涵，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，固得視為以損害他人為主要目的。」(參見最高法院71年台上字第737號民事判例意旨)。被告公司前身天漢公司從事冷凍設備、倉儲行業多年，因公司經營、業務需要，欲興建倉庫，而得知原告所有系爭土地招租，遂於94年9月21日與原告簽訂系爭361、361-12地號土地之租賃契約書，向原告承租土地，租期3年為1期，於該租約第2條約定，乙方(即天漢公司)承租土地之目的為在土地上作為倉庫使用。但原告礙於系爭土地、建物所有權不一致恐生紛擾，雙方遂約定以原告為起造人名義，由被告公司前身天漢公司出資興建系爭建物，並借名登記予原告；相對地原告亦願意給予被告公司租金優惠等情，系爭建物則由天漢公司發包予訴外人怡泰營造有限公司(下稱怡泰公司)興建，總工程款221萬2700元，其中系爭建物造價161萬8423元，並由天漢公司支付，此有怡泰公司工程報價書、請款單及工程契約書可參。嗣系爭建物興建完成後，天漢公司即依上開約定將系爭建物借名登記予原告，原告於95年12月6日以自身名義就系爭建物為第1次保存登記。 (2)天漢公司興建系爭建物完成後，依上開約定借名登記予原告，原告則負有應給予被告租金減免優惠之義務。依兩造簽訂94年至97年間系爭土地租約約定，租金為每月28800 元。原告雖於100年至103年間系爭租約將原租金減為每月23280元，然於103年9月20日租約到期後，竟憑藉其為系爭土地、建物所有權人，單方面不予續租，規避原告應負租金優惠之繼續性義務，致使被告權益因而受損，且系爭土地、建物遭原告不予續租後，被告僅享有1期3年之租金優惠，致被告先前投入興建系爭建物之金錢或其他成本無法回收，相較於原告收回系爭土地、建物使用權，反而可藉以將系爭土地、建物一併出租為由，提高租金獲取更大利益，經損益權衡後，被告損失甚大，極不公允，故原告所為上開行為，顯屬以損害被告為主要目的之權利濫用，有違民法第148條第1項規定，原告逕以租約到期為由請求返還系爭房地，應無所據。 (3)原告主張被告原承租面積約為595平方公尺，經折算後每平方公尺租金為48.4元，係因被告承租面積減縮所致，尚無優惠租金之約定云云，尚有誤會。惟依94年至97年間之系爭土地租約，租金約定為每月28800元，尚無再就每平方公尺租金另為約定。而系爭建物興建完成後，因被告即將系爭建物借名登記予原告，原告於95年12月6日以自身名義就系爭建物辦理第1次保存登記，亦即在系爭土地租約租賃期限內，系爭建物已興建完成，然原告於97年續換租約時，不僅未將系爭建物列入租賃標的範圍、亦未依約給予被告租金減免優惠而仍維持原租金，此依97年租賃契約第1條、第5條等約定自明。倘系爭建物係被告公司同意興建後歸原告所有，何以興建費用均由被告負擔，原告毋庸負擔任何義務，逕行取得系爭建物所有權？又原告既為系爭土地及建物所有權人，何以於97年續換租約時，租約第3條約定仍為「土地租賃」，而不包括系爭建物在內？此涉及雙方權益重大事項，尤其是原告自身權益，何以未隨同變更及載明？上開情形均與常理有違，益徵原告實際上非以系爭建物所有權人自居，充其量僅係形式登記名義人，而應認有借名登記關係存在。另依兩造於100年續換約時訂立系爭租約第3條第5項約定：「本件興建建物營繕費用已分年列入租金收入，不另開興建建物之費用收據。」，可知兩造確實約定原告應將應負擔建物營繕費用分年列入租金中，亦即原告確負有應給予被告公司租金減免優惠之義務，並於100年10月18日簽訂系爭租約時加以明文化。原告主張因被告公司承租面積減縮所致，尚無優惠租金之約定云云，自不足採信。從而，原告於103年9月20日租約到期後，片面不予續租，進而規避應負租金優惠之繼續性義務，致被告權益受損，使被告先前投入興建系爭建物之金錢或其他成本無法回收，原告所為違反誠信原則，係以損害被告為主要目的之權利濫用。退步言之，縱認兩造間無借名登記關係(惟被告仍否認之)，依系爭租約第3 條第5項約定：「本件興建建物營繕費用已分年列入租金，不另開興建建物之費用收據。」，可知系爭建物營繕費用既已列入租金收入，被告公司興建系爭建物花費200餘萬元，經折算租金後，被告根本未積欠原告任何租金，原告逕以積欠租金為由，片面終止系爭租約，即屬權利濫用，應有民法第148條第1項規定之適用。 (4)原告另主張被告即使曾傳真系爭切結書予原告承辦人員，但依內規規定申辦建築執照，本需以原告為起造人云云。惟稱借名登記者，乃當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約。而依兩造於94年租約所示，原約定承租土地係用以興建倉庫，因被告欲變更倉儲空間，作為辦公室使用，而需申請建造執照，兩造遂簽立1紙切結書，其上記載稱：「……原作倉庫使用，因使用部分變更作為辦公室使用，絕不損害貴會權利(使用部分系爭361地號面積481平方公尺)，需申請建造執照，租賃期限屆滿時本人同意全部拆除歸還貴會。」等語。是系爭建物興建完成後，被告即將系爭建物借名登記予原告，倘兩造間無借名登記關係，於租賃期限屆滿時，原告為系爭建物所有權人，可自行拆除建物，何需由被告公司前身天漢公司書具上揭切結書，並同意被告公司自行拆除？更可證明兩造間確實存有借名登記關係，亦即原告實際上並非系爭建物所有權人，充其量僅係形式登記名義人，系爭切結書記載及原告之內規，僅能認定申請建造執照以原告為起造人，並非指原告取得系爭建物之所有權。從而，原告內規規定申請建造執照應以原告為起造人，亦與系爭切結書上揭內容相符，益見系爭切結書內容實質上之真正。 2、原告另主張依系爭租約第3條第2項有關懲罰性違約金約定，被告已積欠自102年11月至103年8月間租金未付，得請求被告給付懲罰性違約金51934元，並按日給付232元云云。惟依民法第252條規定，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。另按「法院依民法第252條規定，審核違約金是否過高情事，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量標準。並依違約金係屬於懲罰性質或屬於損害賠償總額預定之性質而有不同，若屬前者，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；若為後者，則應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異。」(參見最高法院51年台上字第19號民事判例、87年度台上字第2563號及90年度台上字第857號等民事裁判意旨)。且「懲罰性違約金，係指當事人為確保債務之履行，約定債務人不履行債務時，應支付之金錢或其他給付。」（參見最高法院81年度台上字第566號民事裁判意旨）。本件原告就被告積欠租金部分既已約定押租金、履約保證金等應足以填補原告實際上所受之損害，該懲罰性違約金之約定應無必要。亦請鈞院參酌一般客觀事實、社會經濟狀況、原告實際上所受損失及被告若能如期履行債務時，原告可得享受之一切利益等情狀，酌予核減或為免除。 3、原告請求每月相當於租金損害之不當得利部分： (1)原告主張被告公司於租期屆滿後仍繼續占有系爭房地致受有無法利用之損害，應比照每月租金23280元作為計算基礎云云，惟土地法第97條第1項規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限。」，又依同法第105條規定：「於租用基地建築房屋準用之。」，而本件即為租用基地建築房屋之情形，依上揭規定就租金之計算仍應以土地法第105條準用第97條規定為準，亦即系爭土地依土地法規定之地價百分之10計算地租，則每月租金約為21485元(計算式：481×5360×10% ÷12＝21485），方為合理。再系爭租約既已終止，對兩造即無拘束力，原告主張仍應以系爭租約約定之租金 23280元計算，不足採信。 (2)原告主張系爭建物租金部分需另外加計，每月合理租金至少10000元以上，若以10000元計算，系爭建物自95年12月6日登記為原告所有，自95年12月6日起算至系爭租約屆滿時止即103年9月20日，共計7年9.5個月(即93.5個月)，建物租金為935000元，並以系爭建物承攬契約總價161萬 8423元作為被告公司支出之營繕費用，扣除自95年12月6 日起至103年9月20日止列入由原告吸收之房屋租金935000元後，尚餘683423元云云。經查：系爭建物租金依當地合理市場租金價格約略1萬多元，故被告同意原告主張系爭建物每月租金以10000元為計算。又依兩造於94、97年租約內容，被告承租範圍僅限於土地部分，未包括系爭建物，客觀上如何能將原不在承租範圍之系爭建物所生租金為扣抵？且94、97年間租約記載每月租金均為28800元，更足以證明自94年9月21日締約時起至100年9月20日止，被告每月繳交租金對應承租標的物僅及於土地，不包括系爭建物在內，故原告此部分主張不足採信。另兩造於100年換約時，承租範圍雖已包括土地及房屋在內，且每月租金亦調降為23280元，然原告亦自承租金調降乃因承租面積減縮所致，可證兩造於100年間租約並未將系爭建物之興建營繕費用作為扣抵租金之用甚明。換言之，系爭建物之興建營繕費用至今，均未分年列入租金，或用以扣抵租金。退步言，倘以系爭建物造價為161萬8423元計算，因被告積欠租金僅232800元，予以扣抵後，尚綽綽有餘，形同被告自始均未積欠租金。至原告主張依系爭建物使用執照記載工程造價為106萬3000元，若扣抵租金應以該金額為準云云。然依臺灣高等法院臺中分院99年度建上更(一)字第70號民事裁判意旨，建物使用執照記載工程造價係指法定工程造價，不僅有法定計算公式，其目的僅係作為核算建造規費、房屋稅率之用，自不得作為建物實際造價之認定。 4、聲明：(1)原告之訴駁回。(2)如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。 (二)被告張育榳部分：被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。三、兩造不爭執事項： (一)被告福懋公司前身為天漢公司，其與原告於94年9月21日簽訂系爭361、361-12地號土地(面積約595平方公尺)之土地租賃契約書，依該租約第2條約定，天漢公司承租土地之目的係作倉庫使用；第4條約定租賃期間為3年即94年9 月21日起至97年9月20日止。租期屆滿時，租約即為終止，不適用民法第451條視為不定期續租規定；第5條約定租金每月28800元；第7條約定不辦地上權登記，非經原告同意亦不得於租賃土地上興建地上物。 (二)天漢公司於95年2月20日與怡泰公司簽訂倉庫辦公室即系爭建物之新建工程合約書，工程造價為161萬8423元，天漢公司復書立未記載日期之切結書，內容稱：「……，因原作倉庫使用，因使用部分變更作為辦公室使用，絕不損害貴會權利(使用部分為系爭361地號面積481平方公尺)，須申請建造執照，租賃期限屆滿時本人同意全部拆除歸還貴會，並切結在租賃期間內，保證不變更使用，……。」等語。系爭建物興建完成後，原告於95年12月6日登記為該建物之所有權人。 (三)被告福懋公司與原告於97年8月29日簽訂系爭361、361-12內地號土地(面積約595平方公尺)之土地租賃契約書，依該契約第3條約定，兩造間法律關係為土地租賃。第4條約定租賃期間為3年即97年9月21日起至100年9月20日止。租期屆滿時，租約即為終止，不適用民法第451條視為不定期續租規定；第5條約定租金每月28800元；第7條約定不辦地上權登記，非經原告同意亦不得於租賃土地上興建地上物。 (四)系爭361-12地號土地、面積約114平方公尺部分前經台中市政府開闢為巷道使用，依原告100年9月23日100年第6次會有非事業用土地短期出租查估小組委員會紀錄所示，就被告福懋公司續租範圍變更為系爭361地號土地(481平方公尺，約145.5坪)，租金維持每坪每月160元，每月租金由28800元變更為23280元。 (五)被告福懋公司與原告於100年10月18日簽訂系爭房地租約，並經公證。依契約第2條約定，租賃期限為100年9月21 日起至103年9月20日止。租期屆滿，除有第9條所約定之續租權外，租約即為消滅，不適用民法第451條視為不定期續租規定。第3條第1項前段、第2項、第3項、第5項規定，租金每月23280元……，被告福懋公司未按時支付租金者，每逾1日應支付欠繳租金金額千分之1作為懲罰性違約金。被告福懋公司如拖欠租金總額達2個月以上之租額，經原告催告仍不給付，原告得終止本租賃契約。本件興建建物營繕費用已分年列入租金收入，不另開興建建物之費用收據。第4條弟1項、第2項、第3項約定，押租金以2 個月租金總額計46560元為準。……。租約期滿時，被告福懋公司應將其承租之標的物返還原告，並對原告履行一切因本租賃所生之義務後，由原告無息退還現金或返還原存單之押租金。如被告福懋公司違約被終止租約時，原告得沒收押租金。被告福懋公司不得主張押租金及履約保證金抵充租金或主張押租金及履約保證金計算利息或以利息抵充租金。第5條第1項前段約定，履約保證金以4個月租金總額計93120元為準。第6條第1項、第4項約定，本件租賃物係供辦公、住家使用。被告福懋公司因需使用而申請增建建物，應取得主管機關審核同意後送本會備查。第10條第2項、第4項前段約定，本租賃物係因被告福懋公司出資興建，以原告名義為起造人並登記為建物所有權人，於租期屆滿或終止後，原告得選擇保留地上建物或請求拆除建物返還土地，如原告選擇拆除建物返還土地，拆除建物及清理之費用由被告福懋公司負擔，被告福懋公司應於10日內代原告向主管機關申請拆除執照，並於取得拆除執照後立即將地上建物騰空、拆除，並清除土地上之一切物品，返還土地給原告，被告福懋公司不得要求原告為任何補償，如原告選擇保留地上建物，被告福懋公司應立即連同地上建物及土地上之一切物品騰空並清理完畢，然後將土地及房屋返還原告。租賃期間，地價稅由原告負擔。房屋稅及營業行為所衍生增加之稅費則由被告福懋公司負擔。第11條第1項約定，被告福懋公司未於租約期滿或終止之翌日起10天內將租賃物點交予原告者，原告除得沒收履約保證金計217384元作為懲罰性違約金外，如另有損害，被告福懋公司並應賠償原告一切損害。 (六)被告福懋公司積欠102年9月至103年8月租金共279360元，扣抵被告福懋公司繳納2個月押租金46560元，尚欠232800元。 (七)原告代墊被告福懋公司依系爭租約應負擔系爭建物之101 、102年度房屋稅各9150元、9033元，合計18183元。 (八)系爭建物以原告為起造人，被告福懋公司出資興建，興建完成後以原告名義辦理第1次建物所有權登記。 (九)系爭建物若需加計租金，參酌附近房屋出租行情，兩造均同意以每月10000元計算。 (十)系爭土地及建物使用現況，經本院依原告聲請囑託台中市中山地政事務所指派測量員於104年4月15日下午會同本院及兩造勘測系爭土地及其地上物，確認被告福懋公司除在系爭土地興建經保存登記之系爭建物外，尚有未經原告同意之違章增建部分，包括附圖所示編號A部分、面積173平方公尺之增建部分，編號B部分、面積14平方公尺之遮雨棚部分。四、兩造爭執事項： (一)兩造間就系爭建物是否具有借名登記關係？ (二)原告主張系爭租約租期屆滿為由，請求被告福懋公司應自系爭建物遷讓，且將系爭土地上如附圖所示編號A部分、面積積173平方公尺之增建部分，編號B部分、面積14平方公尺之遮雨棚拆除，並返還系爭土地，有無理由？是否違反民法第148條權利濫用情形？ (三)原告主張被告福懋公司尚積欠102年9月至103年8月之租金279360元，扣抵被告福懋公司繳納2個月之押租金46560元，仍欠232800元，是否尚得以被告福懋公司繳納履約保證金93120元扣抵？ (四)原告主張依100年10月18日系爭租約第3條第2項約定，被告福懋公司未按時支付租金者，每逾1日應支付欠繳租金金額千分之1作為懲罰性違約金，被告2人應連帶給付自 102年11月份起至103年8月份止懲罰性違約金51934元(如起訴狀懲罰性違約金計算一覽表所示)，及自104年1月1日起至清償232800元租金之日止，按日給付232元予原告，有無理由？該違約金約定是否過高，應予核減？ (五)原告主張依100年10月18日系爭租約第3條第5項約定，應將系爭建物營繕費逐年列入租金收入，以原有每月土地租金23280元，加計系爭建物租金每月10000元，合計33280 元，故原告請求被告福懋公司應給付103年9月21日至104 年1月20日相當於租金利益之不當得利133120元，另自104年1月21日起至遷讓系爭建物併返還系爭土地之日止，按月返還不當得利33280元，是否可採？被告福懋公司抗辯稱本件應有租金優惠減免情形，是否有理由？ (六)承上，被告福懋公司抗辯應以系爭建物造價161萬8423元扣抵其欠繳之系爭建物及土地租金，且自100年10月18日簽約日起算折抵，已無積欠任何租金；原告則主張應自其登記為系爭建物所有權人即95年12月6日起算折抵系爭建物及土地租金，迄至104年11月6日已折抵完畢，被告福懋公司仍有積欠租金；何者有理由？ (七)原告請求被告福懋公司應將公司登記自系爭建物遷出，是否有據？ (八)原告請求被告張育榳應與被告福懋公司連帶給付積欠之租金、房屋稅及違約金，是否可採？五、法院之判斷： (一)兩造間就系爭建物不存在借名登記契約關係：查所謂「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，及出名者與該登記有關之勞務給付，具有不屬於法律上所定其他契約種類之勞務給付契約性質，應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，當賦予無名契約之法律上效力，並依民法第 529規定，適用民法委任之相關規定(參見最高法院99年度台上字第1662號民事裁判意旨)。而稱借名登記者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，是出名人與借名者間應有借名登記之意思表示合致，始能成立借名登記契約。又不動產登記當事人名義之法律關係原屬多端，主張借名登記者，自應就該借名登記之事實負舉證責任(參見最高法院102年度台上字第1833號民事裁判意旨)。原告主張系爭建物雖為被告福懋公司出資興建，然興建之初即以原告為起造人，並於建物完成後於95年12月6日以原告名義辦理建物第1次所有權登記，且依兩造間就系爭土地歷次租約意旨，系爭建物所有權人應為原告乙節，已據其提出系爭建物所有權狀、建物登記謄本、台中市政府95府都建使字第1038號使用執照、97年8月29日土地租賃契約書及100年10月18日系爭租約等影本各在卷為憑(參見本院卷第1宗第10～13頁、第87～90頁、第120～ 124頁)，核屬相符，而被告福懋公司就原告提出上揭文書之真正均不爭執，惟以兩造間就系爭建物具有借名登記契約關係，被告福懋公司始為系爭建物真正所有權人等語置辯，並提出其與承攬人怡泰公司於95年2月20日簽訂倉庫辦公室新建工程合約書、工程估價單、工程圖說及工程請款單等文書為證(參見本院卷第1宗第75～77頁、第158～ 167頁)。本院審酌兩造提出之證據資料，認為兩造間就系爭建物不存在借名登記契約關係，茲分別說明如次： 1、依前揭最高法院102年度台上字第1833號民事裁判意旨，借名登記為契約之一種，須出名人與借名者間應有借名登記之意思表示合致，始能成立，而主張借名登記者，應就該借名登記成立之事實負舉證責任。是被告福懋公司雖抗辯稱兩造間就系爭建物存在借名登記契約關係乙事，已為原告所否認，則被告福懋公司即應就其與原告間就系爭建物所有權登記具有借名登記「意思表示合致」之有利於己事實負舉證責任，但被告福懋公司迄至本件言詞辯論終結前並未就兩造間借名登記「意思表示合致」部分舉證以實其說，被告福懋公司此部分抗辯即無可採。 2、系爭建物確為被告福懋公司出資興建，而以原告為起造人，興建完成後以原告名義辦理第1次所有權登記乙節，固為原告及被告福懋公司一致不爭執之事實，惟依原告提出100年10月18日系爭租約第10條第2款約定：「本租賃物係因乙方出資興建，以甲方名義為起造人並登記為建物所有權人於租期屆滿或終止後，甲方得選擇保留地上建物或請求拆除建物返還土地，如甲方選擇拆除建物返還土地，拆除建物及清理之費用由乙方負擔，乙方應於10日內代甲方向主管機關申請拆除執照，並於取得拆除執照後立即將地上建物騰空、拆除，並清除土地上之一切物品，返還土地給甲方，乙方不得要求甲方為任何補償，如甲方選擇保留地上建物，乙方應立即連同地上建物及土地上之一切物品騰空並清理完畢，然後將土地及房屋返還甲方。」等語，可見系爭建物雖為被告福懋公司出資興建，但依上開約定於系爭租約租期屆滿後，原告可選擇「保留」或「拆除」系爭建物，如原告選擇「保留」系爭建物，被告福懋公司必須將系爭建物內物品騰空遷讓後返還予原告，如原告選擇「拆除」系爭建物，被告福懋公司即負有無條件以自己費用拆除系爭建物，將基地即系爭土地返還予原告之義務。是兩造間就系爭建物若存在借名登記契約關係，被告福懋公司為系爭建物真正所有權人，則系爭租約租期屆滿後，系爭建物即當然歸被告福懋公司所有，在客觀上自不可能給予原告對系爭建物有「保留」或「拆除」之選擇權，但被告福懋公司既同意前開系爭租約第10條第2款之約定，顯然將系爭建物之處分權歸於原告，即與借名登記契約之借名者自己保有處分權之本質不符，被告福懋公司此部分抗辯不足採信。 3、依原告提出100年10月18日系爭租約第3條第5款約定：「本件興建建物營繕費用已分年列入租金收入，不另開興建建物之費用收據。」，是依該項約定之文義可知，系爭建物雖為被告福懋公司出資興建，但原告應將其應負擔系爭建物營繕費用分年列入租金中，亦即原告藉由給予被告福懋公司租金減免之優惠方式分攤系爭建物之營繕費用。據此，倘系爭建物確如被告福懋公司抗辯稱原告以借名登記契約關係而登記為名義上所有權人，真正所有權人為被告福懋公司，則被告福懋公司出資興建系爭建物，要為當然之理，豈能要求原告以租金減免優惠方式分攤系爭建物之營繕費用？故被告福懋公司在本件訴訟既主張其為系爭建物之真正所有權人，復要求原告須履行系爭租約第3條第5款約定分攤系爭建物營繕費用(即給予租金減免優惠)，豈不相互矛盾？至被告福懋公司抗辯稱兩造間借名登記契約與租金減免優惠係屬不同層次問題云云，無非係臨訟飾詞而已，洵無可採。 4、依原告提出系爭建物所有權狀及建物登記謄本記載，建築完成日期為95年9月1日，建物所有權第1次登記日期為95 年12月6日，而系爭建物所有權狀自始均歸原告保管持有各情，參酌被告福懋公司自94年9月21日起即因兩造間之土地租賃契約關係占有使用系爭土地，並經原告同意興建系爭建物使用，迄至103年9月20日即原告主張系爭租約租期屆滿之日止，被告福懋公司均係以承租人身分占有使用系爭土地及建物，即被告福懋公司自始均未以系爭建物「所有權人」身分管領占有系爭建物，且依100年10月18日系爭租約第1條、第3條第1款約定，系爭建物之收益權人為原告，此與一般建物借名登記契約皆由借名者自行保管所有權狀，及以建物所有權人身分對建物為管理、使用與收益之行為有別，故被告福懋公司抗辯稱其依借名登記契約法律關係為系爭建物真正所有權人云云，要與事實不符，不足採信。 (二)原告係以系爭租約租期屆滿為由，依兩造間租賃關係及民法第767條第1項規定請求被告福懋公司拆除如附圖所示編號Ａ、Ｂ部分地上物，及騰空遷讓返還系爭土地與系爭建物，要無違反誠信原則及權利濫用之情形： 1、兩造於100年10月18日簽訂系爭租約之租賃期間為100年9 月21日起至103年9月20日止，其中租約第2條第2款規定：「租期屆滿，除有第9條所約定之續租權外，租約即為消滅，不適用民法第451條視為不定期限繼續契約之規定。」，而租約第9條亦約定：「甲方依租賃契約於租期屆滿6個月前以書面通知承租人，並重新提請甲方會有不動產處理查估小組或會有非事業用土地短期出租查估小組，按物價指數擬定租金金額，如原承租人無任何違反租約行為，得直接與原承租人續約，原承租人接獲甲方之通知20日內不表示者，其續租權視為放棄，由甲方另行辦理公開招租。」。據此可知，系爭租約於租期屆滿後，除承租人即被告福懋公司依租約第9條約定取得優先承租權外，系爭租約即歸於消滅，而被告福懋公司取得優先承租權之要件須以「承租人無任何違反租約行為」為前提，但被告福懋公司在本院審理時對原告主張積欠102年9月至103年8月租金279360元(計算式：2328012＝279360)未付，及依系爭租約第10條第4款約定，被告福懋公司應負擔101、102年度房屋稅各9150元、9033元，合計18183元，亦未繳納而由原告墊付等情均不爭執，則被告福懋公司既於系爭租約租期屆滿前確有違反系爭租約第3條第1款及第10條第4款之情事，其依系爭租約第9條約定之優先承租權即歸於消滅，原告自得選擇不與被告福懋公司續訂租約，故兩造間系爭租約於103年9月20日租期屆滿時即已消滅，被告福懋公司自103年9月21日起迄今繼續占有使用系爭土地及建物，即欠缺法律上正當權源，自屬無權占有。詎被告福懋公司不察上情，無視其確有積欠租金未付及房屋稅未繳之違約事實，猶以原告係片面「終止」系爭租約云云，即無可採。 2、又民法第450條第1項規定：「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。」，民法第767條第1項亦規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」，而兩造簽訂系爭租約第10條第2款約定：「本租賃物係因乙方出資興建，以甲方名義為起造人並登記為建物所有權人於租期屆滿……，甲方得選擇保留地上建物……，如甲方選擇保留地上建物，乙方應立即連同地上建物及土地上之一切物品騰空並清理完畢，然後將土地及房屋返還甲方。」等語。是兩造間系爭租約既於103年9月20日因租期屆滿而消滅，被告福懋公司依上揭系爭租約第10條第2款約定負有將系爭土地及建物之一切物品騰空清理完畢，並將系爭土地及建物返還予原告之義務。而就系爭土地及建物之使用現況，本院乃依原告聲請囑託台中市中山地政事務所指派測量員於104年4月15日下午會同本院及兩造勘測系爭土地及其地上物，確認被告福懋公司除在經保存登記之系爭建物外，尚有未經原告同意之違章增建部分，包括附圖所示編號A部分、面積173平方公尺之增建部分，編號B部分、面積14平方公尺之遮雨棚部分等情，此有命書記官製作勘驗筆錄、現場照片及台中市中山地政事務所以104年4月23日中山地所二字第1040004293號函檢送土地複丈成果圖各在卷可憑，而本院於104年6月10日言詞辯論期日當庭提示上揭附圖命原告及被告福懋公司表示意見，亦一致陳稱：「無意見」等語(參見本院卷第1宗第44～51頁、第82頁)。準此，被告福懋公司既未經原告同意在系爭土地搭建如附圖所示編號Ａ、Ｂ部分之地上物，對原告而言，即屬無權占有系爭土地，對系爭土地所有權之完整構成侵害，則原告依據民法第767 條第1項規定訴請被告福懋公司應將如附圖所示編號Ａ、Ｂ部分之地上物拆除，並將該部分土地返還予原告，即無不合，應予准許。 3、另民法第148條規定：「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的(第1項)。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法(第2項)。」，而民法第148條係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內(參見最高法院45年台上字第105號民事判例意旨)，且權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋(參見最高法院71年台上字第737號民事判例意旨)。原告主張兩造間系爭租約已於103年9月20日因租期屆滿而消滅，依系爭租約第10條第2款約定請求被告福懋公司返還系爭土地及系爭建物乙節，被告福懋公司雖抗辯稱原告憑藉其為系爭土地、建物所有權人，片面不予續租，規避原告應負租金優惠之繼續性義務，致使被告權益受損，且系爭土地、建物遭原告不予續租後，被告僅享有1期3年之租金優惠，被告先前投入興建系爭建物之金錢或其他成本無法回收，相較於原告收回系爭土地、建物使用權，可藉此將系爭土地、建物一併出租為由，提高租金獲取更大利益，經損益權衡後，被告損失甚大，極不公允，故原告之行為顯屬以損害被告為主要目的之權利濫用，有違民法第148條第1項規定，原告逕以租約到期為由請求返還系爭房地，應無所據云云，惟為原告所否認，並為上開主張。本院認為被告福懋公司自94年9月21日起即向原告承租系爭土地使用，並於 95年2月間出資興建系爭建物使用，嗣經97年、100年先後2次換約續租，迄至103年9月20日租期屆滿時，被告福懋公司依兩造間租賃關係占有使用系爭房地已長達9年之久 (尚不包括自103年9月21日起迄今之實際占有使用部分)，在客觀上尚難認其占有使用系爭房地之期間為短暫。又依前揭系爭租約第9條約定，倘被告福懋公司在系爭租約有效期間均依契約履行承租人繳納租金及負擔房屋稅之義務，而無違反租約之情事，被告福懋公司即當然取得系爭房地之優先承租權，若原告因此仍拒絕與被告福懋公司續訂租約，即屬原告違約，但被告福懋公司既有違反租約之情事，已如前述，則被告福懋公司違約在先，原告依系爭租約第9條約定拒絕與被告福懋公司續訂租約，要屬權利之正當行使，自無違約可言，縱令被告福懋公司因無法就系爭房地與原告續訂租約而受有損害，此乃被告福懋公司自己之行為所致，自不得諉責於原告，故原告以系爭房地租約租期屆滿為由請求返還系爭土地及建物，即非專以損害被告福懋公司為目的，亦與國家社會之公共利益無涉，尚難認原告有何違反誠信原則或權利濫用之情形，被告福懋公司此部分抗辯尚無可取。 (三)原告依系爭租約法律關係請求給付租金232800元與墊付房屋稅18183元，及依民法不當得利規定請求給付相當於租金利益之損害金133120元部分，於墊付房屋稅款18183元及損害金59904元範圍內，均有理由： 1、原告主張被告福懋公司積欠系爭房地自102年9月份起至 103年8月份止，共12個月租金279360元(計算式：2328012＝279360)迄未給付，扣抵被告福懋公司繳納2個月押租金46560元後，尚欠232800元(計算式：279360－46560＝ 232800)；另依系爭租約第10條第4項約定，租賃期間之房屋稅應由被告福懋公司負擔，而原告代墊101年、102年房屋稅各9150元、9033元，合計18183元部分，亦據其提出台中市政府地方稅務局房屋稅繳款書2件為證(參見本院卷第1宗第20、21頁)各情，亦為被告福懋公司不爭執，則原告得請求被告福懋公司給付積欠之租金及代墊房屋稅共計250983元(計算式：232800＋18183＝250983)。至被告福懋公司曾依系爭租約第5條約定繳納4個月租金總額93120 元履約保證金，而履約保證金之目的既在於「作為承租人違約或損壞出租人固定物之賠償，在租約期滿或終止並將租賃標的物完成點交後，由甲方無息退還現金……」，且系爭租約書第11條第1款亦約定：「乙方未於租約期滿或終止之翌日起10天內將租賃物點交予甲方者，甲方除得沒收履約保證金計217384元作為懲罰性違約金外，……。」，則被告福懋公司確未於租期屆滿即103年9月20日翌日起10日內將系爭房地點交返還予原告，原告自得依系爭租約第11條第1項約定沒收該履約保證金作為懲罰性違約金甚明，故該筆93120元之履約保證金業經原告沒收，即無再予折抵租金之理。 2、被告福懋公司另抗辯稱依系爭租約第3條第5款約定：「本件興建建物營繕費用已分年列入租金，不另開興建建物之費用收據。」，即系爭建物營繕費用既已列入租金收入，被告公司興建系爭建物花費161萬8423元，系爭建物租金以每月10000元計算，自100年10月18日即系爭租約簽約日起算折抵，被告福懋公司根本未積欠原告任何租金，原告逕以積欠租金為由，拒絕續約，即屬權利濫用乙節，固據其提出系爭建物工程合約書及工程估價單為證。然為原告所否認，並主張依被告福懋公司提出系爭建物工程合約書記載，合約總價為161萬8423元，若系爭建物租金以每月 10000元計算，每年租金為120000元，而系爭建物於95年 12月6日登記為原告所有，若自95年12月6日起算至系爭租約租期屆滿之日即103年9月20日止，計7年9.5個月(即93.5個月)之房屋租金應為935000元。若以該合約總價161萬 8423元作為被告福懋公司支出之營繕費用，扣除自95年12月6日起至103年9月20日由原告吸收之房屋租金935000元後，尚餘683423元。而被告福懋公司欠繳租金為232800元(如前述，算至103年9月20日止，並已扣抵2個月押租金) ，再以上開營繕費用餘額683423元，扣抵被告福懋公司欠繳租金232800元，被告福懋公司尚有450623元(計算式： 683423－232800＝450623)之營繕費用可供折抵。故自租約屆滿後即103年9月21日起，比照系爭租約土地租金每月23280元，加計每月房屋租金10000元，而以每月33280元為相當於租金利益之損害金計算基礎，折抵剩餘450623元營繕費用，可折抵期間為1年1月又17天(按實際為1年1月又16.21天，爰以1年1月又17天計算)。依此換算，於103 年9月20日租期屆滿消滅後，尚可折抵損害金至104年11月6日等情。本院認為系爭租約第3條第5款約定固於兩造100年10月18日簽訂系爭租約時始增列之約定，但依該條款約定內容：「……建物營繕費用『已』分年列入租金，……。」，可見系爭建物營繕費用應分年列入租金折抵乙事並非自100年10月18日簽訂系爭租約後才開始折抵，而係應自系爭建物興建完成後即開始折抵，此從系爭建物於95年9月1日建築完成後即歸被告福懋公司實質占有使用，系爭建物營繕費用應自斯時起開始折抵，方為合理，否則系爭租約第3條第5款何必約定「『已』分年列入租金」？故原告主張自系爭建物登記所有權人為原告之日即95年12月6 日起算折抵租金，尚無不合。又自95年12月6日起至系爭租約租期屆滿之日即103年9月20日止，計7年9個月又15天(即93.5個月)，以兩造一致不爭執之每月租金10000元計算，應折抵租金數額為935000元。若以系爭建物興建合約總價161萬8423元作為被告福懋公司支出之營繕費用，扣除系爭租約租期屆滿之日止之租金數額935000元後，尚餘683423元，再以前述被告福懋公司欠繳租金232800元扣抵，上揭營繕費用餘額為450623元，即原告對被告福懋公司得請求之租金232800元已因系爭建物營繕費用之折抵而歸於消滅，原告不得再向被告福懋公司請求給付租金甚明。從而，就前揭(三)之1部分，原告僅得請求被告福懋公司返還墊付房屋稅款項18183元，其餘租金部分之請求為無理由，不應准許。 3、另民法第179條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」，而依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念(參見最高法院61年台上字第1695號民事判例意旨)。是原告主張被告福懋公司於103年9月20日即系爭租約租期屆滿後，欠缺繼續占有使用系爭房地之正當權源，卻仍繼續占有迄今，致原告受有無法利用系爭房地之損害，原告得依民法不當得利法則請求被告福懋公司給付自103年9月21日起至將系爭建物遷讓及返還系爭土地之日止相當於租金之損害金，且依前述，系爭土地每月租金為23280元，加計系爭建物每月租金10000元，合計33280元作為計算不當得利之基礎等情。雖為被告福懋公司所否認，並抗辯稱兩造間系爭租約之本質即為租用基地建築房屋之情形，其租金之計算應依土地法第105條準用第97條第1項規定為準，即系爭土地依土地法規定之申報地價百分之10計算地租，則每月租金約為21485元(計算式：481×5360×10%÷12＝21485)，方為合理等語。本院認為「城市地方『供營業用』之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制。」(參見最高法院93年度台上字第1718號民事裁判意旨及94年度第3次民事庭會議決議意旨)。而原告所有系爭土地及建物既係出租予被告福懋公司作為倉庫及辦公室使用，在客觀上自屬「供營業用」，依前揭最高法院93年度台上字第1718號民事裁判意旨及94年度第3次民事庭會議決議意旨，就系爭土地及建物出租之租金數額自不受土地法第97條第1項規定之限制，故被告福懋公司抗辯稱系爭土地及建物之租金數額每月不得逾21485元云云，即有誤會。準此，原告主張就被告福懋公司於系爭租約租期屆滿後繼續占有使用系爭房地，致原告因此受有無法利用系爭房地之損害，其得請求被告福懋公司自103年9月21日起至騰空遷讓返還系爭房地之日止按月給付相當於租金利益之損害金以系爭土地每月租金為23280元，加計系爭建物每月租金10000元，合計33280元作為計算基礎，亦無不合。惟依前述，被告福懋公司興建系爭建物之營繕費用尚有餘額450623元待折抵，經核算後仍可折抵13.54個月(換算為1年1個月又17天，不足1日以1日計算)，據此，自103年9月21日租期屆滿翌日起算，尚可折抵損害金至104年11月6日止，故原告得請求被告福懋公司給付之損害金計算至104年12月31日止，其金額為59904元【計算式：33280 ＋(33280×24/30)＝59904】，暨自105年1月1日起至騰空遷讓返還系爭土地及建物之日止按月給付33280元，原告其餘之請求，不應准許。 (四)原告請求被告福懋公司給付懲罰性違約金部分：原告雖主張依系爭租約第3條第2款約定：「乙方未按時支付租金者，每逾1日應支付欠繳租金額千分之1作為懲罰性違約金。」，而被告福懋公司積欠102年9月至103年8月租金232800元迄未付款，除102年9、10月份欠繳租金逕以押租金抵扣不計懲罰性違約金外，其餘未按期給付之102年 11月至103年8月份租金部分，得依上開約定請求被告福懋公司及給付懲罰性違約金51934元，及自104年1月1日起至償還積欠租金232800元之日止，按日給付原告以232元計算之懲罰性違約金云云。然為被告福懋公司所否認，並以上情抗辯。而依前述，被告福懋公司積欠原告之租金既依系爭租約第3條第5款約定以興建系爭建物之營繕費用抵扣後，被告福懋公司已不再積欠原告任何租金，即原告依據系爭租約對被告福懋公司之租金請求權已不存在，自無再依系爭租約第3條第2款約定請求懲罰性違約金之餘地，故原告此部分主張洵無可採。 (五)原告復主張兩造間就系爭租約之租賃關係既已消滅，被告福懋公司主營業所設在系爭建物，於租期屆滿後仍未遷出乙節，並提出有經濟部商業司之公司及分公司基本資料查詢明細可參(參見本院卷第1宗第28頁)，亦為被告福懋公司不爭執，則系爭租約租期屆滿後，被告福懋公司仍未將公司營業登記，顯然有礙於系爭建物所有權之完整，故原告依前揭民法第767條第1項規定所有物妨害除去請求權訴請被告福懋公司將設在系爭建物之公司營業登記遷出，以回復系爭建物所有權之圓滿狀態，核無不合，應准許之。(六)末按「保證債務之所謂連帶，係指保證人與主債務人負同一債務，對於債權人各負全部給付之責任者而言，此就民法第272條第1項規定連帶債務之文義參照觀之甚明。故連帶保證與普通保證不同，縱使無民法第746條所揭之情形，亦不得主張同法第745條關於檢索抗辯之權利(參見最高法院45年台上字第1426號民事判例意旨)，據此可知，連帶保證人與主債務人負同一債務，對於債權人各負全部給付之責任甚明。是原告主張被告張育榳就系爭租約為被告福懋公司之連帶保證人，應就被告福懋公司因系爭租約所負債務負連帶清償責任之事實，並提出系爭租約1件為證，核屬相符，而被告張育榳已於相當時期受合法通知，均未於言詞辯論期日到庭，亦未提出準備書狀為爭執，依民事訴訟法第280條第3項準用第1項規定，視為自認，故原告依據系爭租約及民法連帶保證等法律關係請求被告張育榳與被告福懋公司連帶給付墊付之房屋稅款18183元、應返還相當於租金利益之損害金59904元等，均有理由，應予准許。六、綜上所述，系爭建物為原告所有，原告及被告福懋公司間就系爭建物並不存在借名登記契約關係，且系爭租約亦於103 年9月20日因租期屆滿而消滅，被告福懋公司依系爭租約即應將系爭房地騰空遷讓返還予原告，而被告福懋公司在租賃期間未經原告同意，擅自在系爭土地搭建如附圖所示編號Ａ、Ｂ部分之增建部分及遮雨棚，故原告依據民法第767條第1項規定請求被告福懋公司應將系爭土地如附圖所示編號Ａ、Ｂ部分之增建部分及遮雨棚拆除，並將該部分土地返還予原告，洵屬正當，應予准許。又原告依據系爭租約約定，請求被告2人連帶給付墊付房屋稅款18183元，及被告福懋公司自系爭租約租期屆滿後仍繼續占有使用系爭房地，乃請求被告2人連帶給付相當於租金利益之損害金59904元，暨自105年1月1日起至騰空遷讓返還系爭土地及建物之日止按月給付原告33280元，並請求被告福懋公司應將公司營業登記自系爭建物遷出等範圍內，均有理由，應准許之，原告其餘之請求為無理由，應予駁回。另原告請求被告2人連帶給付房屋稅款18183元部分，併請求自起訴狀繕本送達翌日即104年1月 29日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，亦無不合，應准許之。七、本訴事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據資料，核與本件判決所得心證及結果均不生影響，毋庸逐一論述，附此敘明。乙、反訴部分：壹、程序事項：反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第260條第1項定有明文。又該條項所稱之「相牽連」者，係指反訴之標的與本訴之標的間，或反訴之標的與防禦方法間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有共通性或牽連性者而言。舉凡本訴標的法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認為兩者間有牽連關係(參見最高法院91年度台抗字第440號民事裁判意旨)。本件反訴原告在本訴審理中訴請反訴被告應將系爭建物辦理所有權移轉登記予反訴原告乙節，其依據之原因事實無非係以系爭建物為反訴被告出資興建，僅形式上將所有權登記在反訴被告名下，反訴原告方為系爭建物之真正所有權人，即兩造間就系爭建物具有借名登記關係，遂依民法第541條第2項及第767 條第1項規定訴請反訴被告將系爭建物辦理所有權移轉登記予反訴原告等情。可見本訴標的法律關係或作為防禦方法主張之法律關係，與反訴標的之法律關係之原因事實大致相同，依前開民事訴訟法第260條第1項規定反面解釋及最高法院91年度台抗字第440號民事裁定意旨，應認反訴之標的與本訴之標的或其防禦方法具有相牽連關係，故反訴原告提起本件反訴，即無不合，應准許之。貳、得心證之理由：一、反訴原告方面： (一)反訴原告起訴主張： 1、按「稱『借名登記』者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，在性質上應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，應賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任之相關規定。」(參見最高法院98年度台上字第990號民事裁判意旨)。）又民法第541條第2項規定：「委任關係，當事人之任何一方得隨時終止契約。」，民法第549條第1項亦規定：「受任人以自己之名義，為委任人取得之權利，應移轉權利於委任人。」。本件反訴原告從事冷凍設備、倉儲行業多年，因公司經營及業務需要，欲興建倉庫，而得知反訴被告所有系爭土地招租，遂於94年9月21日與反訴被告簽訂系爭361、361-12地號土地租賃契約書，承租系爭土地，租期3年為 1期，並於租約第2條約定，乙方承租土地之目的為在土地上作為倉庫使用。但反訴被告礙於系爭土地及建物所有權不一致，恐生紛擾，兩造遂約定以反訴被告為系爭建物起造人名義，由反訴原告出資興建系爭建物及借名登記予反訴被告，是系爭建物所有權實際上屬於反訴原告所有，僅借名登記在反訴被告名下而已。又依怡泰公司工程報價書、請款單所示，系爭建物由反訴原告前身即天漢公司發包予怡泰公司興建，總工程款為221萬2700元(包含系爭建物在內)均為反訴原告支付，反訴被告自始未曾支出任何費用，益認系爭建物為反訴原告出資興建、原始取得建物所有權。另因兩造間就系爭建物所有權存在借名登記契約，反訴原告以本件反訴狀繕本送達反訴被告翌日起即行終止借名登記契約，並依據前揭民法第541條第2項及民法第 767條第1項所有物返還請求權等規定，請求反訴被告將系爭建物辦理所有權移轉登記予反訴原告。 2、並聲明：反訴被告應將系爭建物辦理所有權移轉登記予反訴原告。 (二)對反訴被告抗辯之陳述：引用本訴部分之主張陳述及證據資料。二、反訴被告方面： (一)兩造間就系爭建物並無借名關係存在，反訴原告主張終止借名關係，而請求反訴被告辦理系爭建物所有權移轉登記云云，於法無據。退萬步言，縱使系爭建物係借名登記予反訴被告，然依系爭租約第10條第2款約定，反訴被告亦得選擇保留系爭建物，反訴原告應騰空將土地及系爭建物返還予反訴被告。依契約自我拘束原則，反訴原告亦無請求反訴被告移轉系爭建物所有權登記之權利。 (二)其餘引用本訴部分之主張及陳述。 (三)並聲明：反訴原告之訴駁回。三、兩造不爭執事項：引用本訴部分之記載。四、兩造爭執事項：反訴原告主張兩造間就系爭建物具有借名登記關係，而依民法第541條第2項及民法第767條第1項等規定請求反訴被告將系爭建物辦理所有權移轉登記，是否可採？五、法院之判斷：依前述本訴部分五之(一)所述，兩造間就系爭建物並不存在借名登記契約關係，系爭建物所有權應歸反訴被告所有，故反訴原告主張依民法第541條第2項規定終止兩造間借名登記契約法律關係，進而依民法第767條第1項規定請求反訴被告將系爭建物辦理所有權移轉登記，均無理由，應予駁回。六、反訴事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據資料，核與本件判決所得心證及結果均不生影響，毋庸逐一論述，附此說明。丙、結論：本訴原告之訴為一部有理由、一部無理由，反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第79條、第85條第2項，判決如主文。中華民國 105 年 7 月 7 日民事第四庭法官林金灶正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 105 年 7 月 7 日書記官張峻偉

臺灣臺中地方法院104年度訴字第280號

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