104年度訴字第3085號｜民事：返還價金等｜裁判日期：105 年 08 月 31 日

臺灣臺中地方法院民事判決　104年度訴字第3085號原　　　告　洪偉哲兼送達代收人　盧欣妤共　　　同訴訟代理人　張慶宗律師複　代理人　吳建寰律師被　　　告　青成建設股份有限公司法定代理人　陳填雄被　　　告　順元開發股份有限公司法定代理人　莊雅茵被　　　告　吳文雄共　　　同訴訟代理人　劉建成律師複　代理人　黃秀玉上當事人間請求返還價金等事件，本院於民國105年7月27日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應連帶給付原告洪偉哲新臺幣陸拾捌萬元，及自民國一○五年六月二十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告青成建設股份有限公司、被告順元開發股份有限公司應連帶給付原告盧欣妤新臺幣玖拾伍萬元，及被告青成建設股份有限公司自民國一○四年十一月二十日起、被告順元開發股份有限公司自民國一○四年十一月十九日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告連帶負擔。本判決第一項部分，於原告以新臺幣貳拾貳萬陸仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣陸拾捌萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。本判決第二項部分，於原告以新臺幣參拾壹萬陸仟元為被告青成建設股份有限公司、被告順元開發股份有限公司供擔保後，得假執行。但被告青成建設股份有限公司、被告順元開發股份有限公司如以新臺幣玖拾伍萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實與理由甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款亦有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者即屬之（最高法院90年度臺抗字第2號裁定參照）。查本件原告原起訴請求：「⒈被告青成建設股份有限公司（下稱青成建設公司）、順元開發股份有限公司（下稱順元開發公司）應連帶給付原告洪偉哲新臺幣（下同）37萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⒉被告吳文雄應給付原告洪偉哲31萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⒊被告青成建設公司、順元開發公司應連帶給付原告盧欣妤95萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。」，嗣於訴訟進行中之民國105年5月31日以民事準備書㈢狀（本院二卷，第18頁），變更聲明為：「⒈被告青成建設公司、順元開發公司、吳文雄應連帶給付原告洪偉哲68萬元，及自本件起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⒉被告青成建設公司、順元開發公司應連帶給付原告盧欣妤95萬元，及自本件起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。」，變更前、後均本於相同之社會事實即買賣契約所為同一基礎事實之請求，主要爭點亦具共通性，被告復對原告上開變更之程序上無意見（見本院二卷，第40頁），故依前開規定，原告上開訴之變更，應予准許。乙、實體方面：一、原告方面：（一）起訴主張： ⒈原告洪偉哲於102年11月26日至臺中市大里區「漂亮2」建案（下稱系爭建案）招待中心參觀，經自稱被告青成建設公司總經理之李承豐接待介紹系爭建案（詳見原證1），李承豐向原告表示系爭建案之銀行貸款保證可以貸足九成，如貸款金額未達九成可退屋，並退還原告洪偉哲所繳款項，並稱該建案地點好值得投資云云。原告洪偉哲原本無能力購買該建案，經李承豐一再保證系爭建案一定可以貸到九成，原告僅需自備一成價金即可購買，因而信以為真，隨於同日與被告青成建設公司、順元開發公司及吳文雄簽訂房屋及土地預定買賣合約書（B棟5樓，土地款總價317萬元、房屋款363萬元，合計680萬元-詳見原證2），並於簽約當日支付定金20萬元、簽約金17萬元及開工款31萬元（參見土地預定買賣合約書第10頁及房屋預定買賣合約書第18頁）。該自稱青成建設公司總經理之李承豐確於原告洪偉哲參觀接待中心時保證貸款九成，此觀土地及房屋預定買賣合約書登載土地開工款31萬元及房屋定金20萬、簽約金17萬元（合計68萬元），其餘土地及房屋20期款均登載「繳納金額零元」，銀行貸款則登載土地286萬、房屋326萬元可證，李承豐上開保證使原告洪偉哲產生信賴，該保證之效力應及於被告。至土地預定買賣合約書第11頁及房屋預定買賣合約書第19頁雖有被告青成建設公司等另行張貼載有「貸款由賣方洽定辦理本件委託貸款金額若少於約定貸款金額，其不足之差額係不可歸責於賣方，買方應在產權過戶之前將差額補足給賣方，以利賣方辦理過戶之程序，若有延誤之情事，依合約之規範辦理」字樣之紙條，並附有土地預定買賣合約書第16頁及房屋預定買賣合約書第32頁具結書。惟依消費者保護法第11條之1第1項及內政部所公布預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第一點，被告青成建設公司等未給予原告洪偉哲至少五日之契約審閱期間，並利用原告洪偉哲無從仔細審閱合約內容之機會，將與被告青成建設公司等「保證貸款九成，否則原告洪偉哲可退屋」約定不符之內容及具結書訂入兩造合約，原告洪偉哲自得依消費者保護法第11條之1第3項規定，主張被告青成建設公司等另行張貼之紙條及具結書之條文不構成契約之內容。又原告於簽約當日繳納68萬元後，被告青成建設公司、順元開發公司及吳文雄竟於104年8月19日以臺中中正路郵局第234號存證信函發函予原告，指稱原告洪偉哲仍未完成銀行對保手續，依房屋預定買賣合約書第21條第2款約定視同違約（詳見原證3）。惟經原告洪偉哲向銀行查詢結果，確認無法貸款九成，此與被告青成建設公司等向原告洪偉哲保證可向銀行貸得九成之約定不符，且被告洪偉哲信用良好，無法貸款九成顯係可歸責於被告青成建設公司、順元開發公司及吳文雄，被告等顯然違反當初保證貸款九成之約定，原告洪偉哲自得依雙方約定行使契約解除權。原告洪偉哲乃於104年8月25日以臺中英才郵局第1509號存證信函解除與被告青成建設公司、順元開發公司及吳文雄間之土地及房屋預定買賣合約書（詳見原證4）。被告青成建設公司、順元開發公司及吳文雄雖於104年10月27日臺中中正路郵局第297號存證信函指稱原告洪偉哲迄未完成銀行對保已造成違約，限原告洪偉哲於104年11月3日以前完成對保及過戶，逾期則將解除買賣合約並沒收價金（詳見原證5）。惟兩造間買賣契約既經原告洪偉哲解除，被告青成建設公司、順元開發公司及吳文雄自無從再予解除。查，被告青成建設公司、順元開發公司及吳文雄招攬客戶時，向原告洪偉哲謊稱可保證貸款九成，致原告洪偉哲因遭受詐欺而為與被告青成建設公司、順元開發公司及吳文雄締結買賣契約之意思表示，嗣後經原告洪偉哲向銀行查證根本無法貸得九成款項，且原告要求被告青成建設公司、順元開發公司及吳文雄依當初兩造約定由原告解除系爭土地及建物買賣合約後返還原告已支付土地開工款31萬元、房屋定金20萬及簽約金17萬元（合計68萬元）。被告青成建設公司、順元開發公司及吳文雄竟諉稱李承豐非被告公司之人，無從代表被告青成建設公司、順元開發公司及吳文雄，被告青成建設公司、順元開發公司及吳文雄透過李承豐行使詐術之事實甚明，原告洪偉哲自得依民法第92條第1項規定，撤銷與被告青成建設公司、順元開發公司及吳文雄締結土地及房屋預定買賣合約書之意思表示，爰以本件起訴狀撤銷原告洪偉哲因遭被告詐欺所為之意思表示，並依契約之約定解除權及民法第92條第1項契約撤銷權，請擇一為原告洪偉哲勝訴之判決。 ⒉原告盧欣妤與丈夫羅培綸於102年12月3日至臺中市大里區「漂亮2」建案招待中心參觀，經自稱被告青成建設公司總經理之李承豐接待介紹系爭建案（同原證1），李承豐向原告盧欣妤表示該建案之銀行貸款保證可貸足九成，如貸款金額未達九成可退屋，並退還原告盧欣妤所繳款項，並稱該建案地點好值得投資云云，原告盧欣妤原本無能力購買該建案，經李承豐一再保證系爭建案一定可以貸到九成，僅需自備一成價金即可購買，原告盧欣妤因而信以為真，隨即於同日與被告青成建設公司及順元開發公司簽訂土地預定買賣合約書及「漂亮2」房屋預定買賣合約書（C棟3樓，土地款總價390萬元、房屋款360萬元，合計750萬元-詳見原證6），並於簽約當日支付定金20萬元、簽約金17萬元及開工款38萬元（土地預定買賣合約書第10頁及房屋預定買賣合約書第18頁）。該自稱青成建設公司總經理之李承豐確於原告盧欣妤參觀接待中心時保證貸款九成，此觀土地及房屋預定買賣合約書登載土地開工款38萬元及房屋定金20萬、簽約金17萬元（合計75 萬元），其餘土地及房屋20期款均登載「繳納金額零元」，銀行貸款則登載土地352萬、房屋323萬元可明，李承豐上開保證使原告盧欣妤產生信賴，該保證之效力應及於被告。至土地預定買賣合約書第11頁及房屋預定買賣合約書第19頁雖有被告青成建設公司等另行張貼載有「貸款由賣方洽定辦理本件委託貸款金額若少於約定貸款金額，其不足之差額係不可歸責於賣方，買方應在產權過戶之前將差額補足給賣方，以利賣方辦理過戶之程序，若有延誤之情事，依合約之規範辦理」字樣之紙條，並附有土地預定買賣合約書第16頁及房屋預定買賣合約書第32頁具結書。惟依消費者保護法第11 條之1第1項及內政部所公布預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第一點，被告青成建設公司等未給予原告盧欣妤至少五日之契約審閱期間，並利用原告盧欣妤無從仔細審閱合約內容之機會，將與被告青成建設公司等「保證貸款九成，否則原告盧欣妤可退屋」約定不符之內容及具結書訂入兩造合約，原告盧欣妤自得依消費者保護法第11條之1 第3項規定，主張被告等另行張貼之紙條及具結書之條文不構成契約之內容。又原告盧欣妤於簽約當日繳納75萬元並繳交外水外電費用20萬元（合計共95萬元）後，被告青成建設公司及順元開發公司竟於104年8月19日以臺中中正路郵局第233號存證信函發函予原告盧欣妤指稱原告盧欣妤未完成銀行對保手續，依房屋預定買賣合約書第21條第2款約定視同違約，請原告盧欣妤於五日內（104年8月25日）前儘速處理，以免受房屋預定買賣合約書第21條第2款之影響（詳見原證7）。惟經原告盧欣妤向銀行查詢結果，確認無法貸款九成，被告盧欣妤信用良好，無法貸款九成顯係可歸責於被告青成建設公司及順元開發公司，此與被告青成建設公司等向原告盧欣妤保證可向銀行貸得九成之約定不符，被告青成建設公司等顯然違反當初保證貸款九成之約定，原告盧欣妤自得依雙方約定行使契約解除權，原告盧欣妤已於104年8月25日以臺中英才郵局第1508號存證信函解除與被告青成建設公司及順元開發公司間之土地及房屋預定買賣合約（詳見原證8）。被告青成建設公司及順元開發公司雖於104年10月27日以臺中中正路郵局第296號存證信函指稱原告盧欣妤迄未完成銀行對保，已造成違約，限原告盧欣妤於104年11月3日以前完成對保及過戶，逾期則將解除買賣合約並沒收價金（詳見原證9）。惟兩造間買賣契約既經原告盧欣妤解除，被告青成建設公司及順元開發公司自無從再予解除。查，被告青成建設公司及順元開發公司招攬客戶時向原告盧欣妤謊稱可保證貸款九成，致原告盧欣妤因遭受詐欺而與被告青成建設公司及順元開發公司訂立買賣契約，嗣經原告盧欣妤向銀行查證根本無法貸得九成款項，原告要求被告青成建設公司及順元開發公司依當初兩造約定由原告解除系爭土地及建物預定買賣合約書後，返還原告已支付土地開工款38萬元、房屋定金20萬、簽約金17萬元及外水外電20萬元（合計95萬元），被告青成建設公司及順元開發公司竟諉稱李承豐非被告公司之人，無從代表被告青成建設公司及順元開發公司，被告青成建設公司及順元開發公司透過李承豐行使詐術之事實甚明，原告盧欣妤自得依民法第92條第1項規定，撤銷與被告青成建設公司及順元開發公司締結土地及房屋預定買賣合約書之意思表示，爰以本件起訴狀撤銷原告盧欣妤因遭被告詐欺所為之意思表示，並依契約之約定解除權及民法第92條第1項契約撤銷權，請擇一為原告勝訴之判決。（二）對被告抗辯之陳述： ⒈被告青成建設公司、順元開發公司及吳文雄確有透過李承豐於招攬客戶時，向原告洪偉哲及盧欣妤謊稱可保證貸款九成，致原告洪偉哲及盧欣妤因遭受詐欺而分別為與被告青成建設公司、順元開發公司及吳文雄、被告青成建設公司及順元開發公司締結買賣契約之意思表示。嗣因接獲被告青成建設公司、順元開發公司及吳文雄要求儘速對保之存證信函，原告盧欣妤之夫羅培綸撥電話表明當初李承豐保證貸款九成一事，並要求被告青成建設公司、順元開發公司及吳文雄依當初兩造約定由原告解除系爭土地及建物預定買賣合約書後，返還原告已支付價金。詎被告青成建設公司曾經理竟表示略以李承豐也介紹，不是只有你而已，所以有些人也是鼻子摸一摸啦！反正被你騙就騙了這意思！那當然那些人也是如期地來交屋啦！我的意思是說每個人有每個人的狀況，你可能有時候他介紹十個人，有九個人就是，自認了啦…；那個也是他自己的行為等語，有原告盧欣妤之夫羅培綸於104年8月25 日詢問青成建設公司曾經理對話譯文可稽（見被證10），足認被告青成建設公司、順元開發公司及吳文雄確有透過李承豐行使詐術之事實甚明，原告二人自得依民法第92條第1項撤銷與被告青成建設公司、順元開發公司及吳文雄締結土地及房屋預定買賣合約書之意思表示。 ⒉原告盧欣妤與其夫羅培綸於102年12月1日經李承豐之助理黃士奇介紹與李承豐一同用餐，李承豐自我介紹表示其為被告青成建設公司總經理，於席間介紹系爭「漂亮2」建案予原告盧欣妤夫妻二人，並表示該建案可保證貸款九成，惟需收取佣金10萬元，屆時如貸款金額未達九成可退屋、並退還原告盧欣妤所繳款項，並一再聲稱該建案地點好值得投資等語。原告盧欣妤原本表明無能力購買該建案，經李承豐一再保證系爭建案一定可以貸到九成，僅需自備一成價金即可購買，原告盧欣妤因而信以為真，隨即於102年12月1日簽發新光銀行中華分行20萬元支票交付李承豐下訂（見原證11），並約定102年12月3日至系爭「漂亮2」建案招待中心簽約，原告盧欣妤夫妻二人至招待中心後，李承豐仍表示「該建案之銀行貸款保證可貸足九成，如貸款金額未達九成可退屋，並退還原告盧欣妤所繳款項」等語，原告盧欣妤遂於同日簽發新光銀行中華分行65萬元支票交付李承豐作為簽約款（見原證12），前開二張支票合計85萬元分別由李承豐交由黃麗錤於102年12月2日及同年12月5日前往託收兌現（見原證13），被告青成建設公司更於102年12月3日簽約當日即已開立合計75萬元之收據予原告盧欣妤收受，足認李承豐與被告青成建設公司、順元開發公司及吳文雄關係匪淺，且具相當信賴關係，被告青成建設公司、順元開發公司及吳文雄豈有可能對於李承豐在外自稱為被告青成建設公司總經理一事一無所知？另被告青成建設公司於104年5月22日確有向原告盧欣妤收取外水外電20萬元，有原證14之收據影本可稽。 ⒊依原告洪偉哲與被告吳文雄所簽土地預定買賣合約書第17條：附件效力及合約分存明定：「本合約之附件視為合約之一部分並與『房屋預定買賣合約書』具連帶不可分之關係，應共同履行，任何一部分不履約時視同全部違約。解除合約時視為全部解除。…」（參原證2之土地預定買賣合約書第8頁）；原告洪偉哲與被告青成建設股份有限公司及被告順元開發股份有限公司所簽房屋預定買賣合約書第25條：附件效力及合約分存明定：「本合約之附件視為合約之一部分並與『土地預定買賣合約書』具連帶不可分之關係，應共同履行，任何一部分不履約時視同全部違約。解除合約時視為全部解除。…」（參原證2房屋預定買賣合約書第15頁）。次按民法第292條規定及參照最高法院96年度臺上字第306號判決認「不可分之債，則指以『不可分給付』為標的，其債之關係有多數當事人者而言。給付是否可分，通常依給付標的之性質定之，給付標的之性質可分者，原則上屬可分之債；給付標的之性質為不可分，或雖非不可分，惟若強為分割，於其價值不能無損，或依當事人之意思表示，定為不可分者，均應認給付為不可分」等語。本件依原證2土地預定買賣合約書第17條及房屋預定買賣合約書第25條，原告洪偉哲解除或撤銷締結上開房屋及土地預定買賣合約書之意思表示後，被告吳文雄、青成建設公司及被告吳文雄、順元開發公司間應連帶給付原告68萬元，乃契約明示之連帶責任。次查被告青成建設公司及被告順元開發公司出售予原告洪偉哲之房屋依其性質為不可分，屬不可分之債，依民法第292條準用連帶債務之規定，原告洪偉哲解除或撤銷締結系爭房屋及土地預定買賣合約書之意思表示後，被告青成建設公公司、順元開發公司、吳文雄自應連帶給付原告68萬元。 ⒋依原告盧欣妤與被告青成建設公司、順元開發公司所簽土地預定買賣合約書第17條（參原證6土地預定買賣合約書第8頁）及原告盧欣妤與被告青成建設公司、順元開發公司所簽房屋預定買賣合約書第25條（參原證6房屋預定買賣合約書第 15頁），及民法第292條之規定，參照最高法院96年度臺上字第306號判決認「不可分之債，則指以『不可分給付』為標的，其債之關係有多數當事人者而言。給付是否可分，通常依給付標的之性質定之，給付標的之性質可分者，原則上屬可分之債；給付標的之性質為不可分，或雖非不可分，惟若強為分割，於其價值不能無損，或依當事人之意思表示，定為不可分者，均應認給付為不可分」等語，本件原告盧欣妤解除或撤銷締結系爭房屋及土地預定買賣合約書之意思表示後，被告青成建設公司與被告順元開發公司間應連帶給付原告75萬元，乃契約明示之連帶責任。次查被告青成建設公司及被告順元開發公司出售予原告盧欣妤之土地及房屋依其性質為不可分，屬不可分之債，依民法第292條準用連帶債務之規定，原告盧欣妤解除或撤銷締結系爭房屋及土地預定買賣合約書之意思表示後，被告青成建設公司及被告順元開發公司就原告盧欣妤已給付75萬元部分部分均應負連帶給付之責。次查原告盧欣妤於104年5月18日交付予青成建設公司之外水外電20萬元非屬房屋價款之一部，被告亦於105年5月12日答辯㈡狀自承此部分屬代收款，性質顯非房屋價款之一部，而係被告青成建設公司額外向原告盧欣妤所收取之費用，此20萬元亦非原證6土地預定買賣合約書第13條第2項及房屋預定買賣合約書第21條第2項所稱「已繳價款」，自非被告所得主張沒收之標的。原告盧欣妤解除或撤銷締結系爭房屋及土地預定買賣合約書之意思表示後，被告青成建設公司、被告順元開發股份有限公司就此20萬元亦應負連帶給付之責。故被告青成建設公司、順元開發公司自應連帶給付原告盧欣妤95萬元。（三）聲明： ⒈被告青成建設公司、順元開發公司、洪偉哲應連帶給付原告洪偉哲68萬元，及自本件起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。 ⒉被告青成建設公司、順元開發公司應連帶給付原告盧欣妤95萬元，及自本件起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。 ⒊願供擔保請准宣告假執行。二、被告方面：（一）原告洪偉哲、盧欣妤均經第三人李承豐之介紹，原告洪偉哲於102年11月26日與被告青成建設公司、順元開發公司簽立房屋預定買賣合約書（原證2），另與被告吳文雄簽立土地預定買賣合約書（原證2），購買坐落於臺中市○ ○區○○段00○00○0000○00○0000地號及同區中興段66地號土地上之「漂亮La Vie2」建案即系爭建案編號第B棟第5樓房屋一戶及其基地持分，約定房屋價金（含車位）363萬元、土地價金（含車位）317萬元，合計總價680萬元。原告盧欣妤則於102年12月3日與被告青成建設公司及順元開發公司簽立房屋預定買賣合約書（原證6）、土地預定買賣合約書（原證6），購買系爭建案編號第C棟第3樓房屋一戶及其基地持分，約定房屋價金（含車位）360萬元、土地價金（含車位）390萬元，合計總價750萬元。原告洪偉哲於簽約時支付房屋訂金20萬元、簽約金17萬元及土地款31萬元，合計68萬元；原告盧欣妤於簽約時支付房屋訂金20萬元、簽約金17萬元及土地款38萬元，合計75萬元。惟原告洪偉哲經被告三人通知、原告盧欣妤則經被告青成建設公司及順元開發公司通知，均應於104年8月15日前完成約定辦理銀行貸款及對保手續，卻遲未辦理，經被告於104年8月19日分別以第234號、第233號存證信函催告原告洪偉哲、盧欣妤，於104年8月25日前完成銀行貸款對保手續（被證1、4）。原告洪偉哲、盧欣妤均未於期限內完成銀行貸款對保手續，被告乃再次均於104年10月27日分別以第297號、第296號存證信函催告原告洪偉哲、盧欣妤，於104年11月3日前完成銀行貸款對保手續（被證2、5），原告洪偉哲及盧欣妤均仍未履行，被告乃於104年11 月11日分別以第332號、第333號存證信函向原告洪偉哲、盧欣妤表示，依約解除上開房屋暨土地預定買賣合約書及沒收已繳價金（被證3、6）。（二）查第三人李承豐僅是原告洪偉哲、盧欣妤分別向被告青成建設公司及順元開發公司購買房屋之介紹人，並非被告青成建設公司之員工，更非被告青成建設公司之總經理，起訴狀原證1之名片，非被告青成建設公司之名片；原告洪偉哲、盧欣妤更不可能分別於102年11月26日、102年12月3日之看屋當天即與被告簽約；簽約時並分別均於房屋預定買賣合約書第19頁及土地預定買賣合約書第11頁特別約定貸款不足之差額，原告洪偉哲、盧欣妤應分別負責將差額補足給被告（參原證2），被告等實不可能分別保證原告洪偉哲、盧欣妤可貸款九成，原告二人主張於系爭建案之招待中心參觀，經自稱被告青成建設公司總經理之李承豐接待介紹系爭建物，李承豐向原告表示該建案之銀行貸款保證可以貸足九成，如貸款金額未達九成可退屋云云，顯非事實，不足採信。（三）第三人李承豐為介紹系爭建案予客戶，持有系爭建案房屋及土地之空白合約，以便提供予客戶閱覽，且被告青成建設公司之人員於兩造簽約前，已對原告二人分別充分說明上述合約之內容，房屋及土地預定合約書第一條亦均載明：「本合約於簽訂前業已經甲方攜回審閱五天以上，甲方已充分瞭解合約內容並經雙方磋商後合意訂定之。」（原證2、6），原告二人既已分別於上述合約上簽名並簽章，足見原告二人均已同意於簽約日前已攜回審閱五日以上，並充分瞭解合約之內容，則上開條款並無原告二人所謂消費者保護法第11條之1第3項規定不構成契約內容之情形。且被告等人於簽約後已經將房屋及土地預定買賣合約書交付予原告洪偉哲二人，其隨時得查閱合約內容，有隨時瞭解契約條款之機會，在經過相當合理期間後，原告洪偉哲二人未曾主張契約審閱期，亦未曾反應有不瞭解契約條款或主張契約條款之不公平處，其自不得於事後再以違反審閱期間之規定為由，主張上述合約條款不構成買賣契約內容。（四）原告二人分別與被告簽訂上開合約時，特別要求貸款九成，當時負責簽約之被告青成建設公司人員已充分向原告二人分別說明，此貸款成數高於一般貸款成數，貸款銀行可能不同意此成數，若銀行核准之貸款成數低於九成，其差額應由原告自行補足，故於簽約時特別於房屋預定買賣合約書第19頁及土地預定買賣合約書第11頁上黏貼特別磋商條款，載明：「貸款由賣方洽定辦理之本件委託貸款金額若少於約定貸款金額，其不足之差額系不可歸責於賣方，買方應在產權過戶之前將差額補足給賣方，以利賣方辦理過戶之程序，若有延誤之情事，依合約之規範辦理。」等語（原證2、6）。嗣經貸款銀行評估，原告洪偉哲、盧欣妤均無法貸款九成，依上開特別磋商條款，其貸款不足之金額應由原告二人分別將差額補足給被告，以利辦理過戶手續，惟原告二人卻拒不辦理貸款對保手續，顯已違反上開房屋及土地預定買賣合約書之個別磋商條款，及房屋預定買賣合約書第17條第2項及土地預定買賣合約書第9條第2項之貸款約定，被告自得依約於定期催告後，分別解除與原告二人間之房、地預定買賣契約。蓋，按土地預定買賣合約書第9條第2項前段及第13條第2項前段均分別約定：「甲方應於乙方通知辦理貸款日起二十日內辦妥對保手續，並由承貸金融機構同意於所有權移轉登記完成日同時將約定貸款金額撥付乙方指定帳戶，以繳納土地貸款之價金，並願放棄銀行撥款授權之解任權。…」、「甲方若違反本合約第七條、第八條、第九條、第十條等相關約定時，乙方得沒收依土地總價款百分之十五計算之金額，但該沒收之金額若超過已繳價款時，則以已繳價款為限。乙方並得解除合約。…」（參本院一卷，第13頁、16頁、76頁、79頁）、次按房屋預定買賣合約書第17條第2項前段及第21條第2項前段均分別約定：「甲方應於乙方通知辦理貸款日起二十日內辦妥對保手續，並由承貸金融機構同意於所有權移轉登記完成日同時將約定貸款金額撥付乙方指定帳戶，以繳納房屋貸款之價金，並願放棄銀行撥款授權之解任權。…」、「若甲方違反本合約第八條、第十三條第四款及第十七條等相關約定，乙方得經催告後解除合約，並沒收依房屋總價款百分之十五計算之金額，但該沒收之金額若超過已繳價款，則以已繳價款為限。…」（參本院一卷，第37頁、39頁、100頁、102頁）。而原告二人與被告間上開預定買賣合約書，被告已先後以存證信函催告原告二人完成銀行貸款對保手續（參本院一卷，第173至176頁、第178至181頁），原告二人均仍未履行，被告乃於104年11月11日以存證信函向原告二人分別表示解除土地及房屋預定買賣合約書，並沒收已繳全部價款（含土地價款、房屋價款，參本院一卷第9、45、177頁、第82、108 、194、182頁），其中原告洪偉哲沒收之款項均未超過上開土地及房屋買賣總價分之15，原告盧欣妤沒收土地價款未超過土地買賣總價百分之15，惟沒收房屋價款逾房屋買賣總價百分之15（54萬元），超過3萬元部分，被告青成建設公司、順元開發公司願退還原告盧欣妤。（五）按民法上所謂詐欺，係欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示（最高法院56年臺上字第3380號判例意旨參照）。本件原告二人主張被告向其謊稱可保證貸款九成，如貸款金額未達九成可退屋，致其因遭受詐欺而與被告締結買賣契約之意思表示云云。惟遍觀房屋及土地預定買賣合約書之內容，不僅未提及被告保證原告可貸款九成，反而另有特別磋商條款載明：「貸款由賣方洽定辦理之本件委託貸款金額若少於約定貸款金額，其不足之差額系不可歸責於賣方，買方應在產權過戶之前將差額補足給賣方」等語，原告二人謂其受被告詐欺而締結買賣契約並依民法第92條規定撤銷買賣契約云云，並無可採。至被告所提原證10之錄音光碟及譯文，僅是節錄局部內容，無法得知對話前後意思。來電者自稱原告盧欣妤之夫羅培綸與被告公司曾經理於上開錄音當時對話內容之真意，理當請原告提出當日自羅培綸與被告公司曾經理通話開始，到電話結束為止之全部完整錄音內容，以免原告選擇性提出，遭斷章取義，無法得知當日談話之真意。且依原證10之錄音譯文內容，被告公司曾經理已表示「不要用騙的，或是詐術或怎樣」等語，強調並非對方所述用騙的或詐騙之情形，原告指稱上開錄音足認被告確有透過李承豐行使詐術云云，實無可採。另查第三人李承豐原介紹第三人黃文慶購買系爭建案編號第C棟第3樓房地，並於 102年11月26日交付現金75萬元予被告（被證7）。惟事後李承豐通知被告改由原告盧欣妤買受該戶房地，並於102 年12月3日簽訂原證6之房地預定買賣合約書，並以上開第三人黃文慶所繳之75萬元現金，抵付原告盧欣妤買受該房地之價金75萬元（訂金20萬元、簽約金17萬元及開工款38萬元），原告盧欣妤另於104年5月18日繳付代收款20萬元予被告青成建設公司（被證8）。原告盧欣妤所提原證11 、12之支票影本及原證13之支票背面影本，均與上開款項之支付無涉，與被告無關。（六）查房屋預定買賣合約第25條約定：「本合約之附件視為合約之一部分並與『土地預定買賣合約書』具連帶不可分之關係，應共同履行。任何一部分不履約時視同全部違約，解除合約時視為全部解除。…」（參本院一卷，第42頁），及土地預定買賣合約書第17條約定「本合約之附件視為合約之一部分並與『房屋預定買賣合約書』具連帶不可分之關係，應共同履行。任何一部分不履約時視同全部違約。解除合約時視為全部解除。…」（參本院一卷，第16頁）。本件因系爭建案之大樓係興建於被告吳文雄等人之土地上，由被告青成建設公司及順元開發公司出售房屋、吳文雄出售土地持分予原告洪偉哲，而房屋出售合約與土地持分出售合約需同時履行，而有上開約定，依該等約定，僅使原告洪偉哲與被告青成建設公司、順元開發公司間之房屋預定買賣合約書及與被告吳文雄間之土地預定買賣合約書之兩份合約為具有履行上牽連關係之聯立契約，並非被告三人對於原告洪偉哲負連帶債務之約定，此觀上開房屋預定買賣合約書並無被告吳文雄之簽名，土地預定買賣合約書並無被告青成建設公司、順元開發公司之簽名，且該兩份合約均未明示被告三人應負連帶責任之約定等情甚明。又按數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務。無前項之明示時，連帶債務之成立，以法律有規定者為限。數人負同一債務，而其給付不可分者，準用關於連帶債務之規定，民法第272條、第292條分別定有明文。查原告洪偉哲與被告青成建設公司、順元開發公司之房屋預定買賣合約書及其與吳文雄之土地預定買賣合約書，兩份合約均無被告青成建設公司、順元開發公司與吳文雄對於原告洪偉哲各負連帶債務之約定（參原證2），依上開民法第272條之規定並無連帶債務存在，且本件原告洪偉哲主張解除或撤銷契約請求被告返還者為金錢給付，屬可分之給付，亦無上開民法第292條規定之適用。原告洪偉哲引用民法第292條、房屋預定買賣合約書第25條及土地預定買賣合約書第17條之約定，主張被告三人應負連帶給付云云，尚屬無據。另原告盧欣妤與被告青成建設公司、順元開發公司之房屋及土地預定買賣合約書，兩份合約均無被告青成建設公司、順元開發公司對於原告盧欣妤負連帶債務之約定（參原證6），依民法第272條之規定並無連帶債務存在，且原告盧欣妤主張解除或撤銷契約請求被告返還者為金錢給付，屬可分之給付，亦無民法第292條規定之適用，原告盧欣妤主張被告青成建設公司、順元開發公司應連帶給付云云，亦屬無據。綜上所述，原告二人主張依兩造約定解除權及民法第92條第1項規定之撤銷權，解除或撤銷買賣契約、請求被告等人連帶返還已收價金云云，均無理由。（七）聲明： ⒈原告之訴駁回。 ⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。參、兩造不爭執事項（本院二卷，第46頁）：一、原告洪偉哲透過自稱「李承豐」於102年11月26日與被告青成建設公司、順元開發公司及吳文雄簽訂房屋及土地預定買賣合約書（B棟5樓，土地款總價317萬元、房屋款363萬元，合計680萬元），原告洪偉哲並於簽約當日支付定金20萬元、簽約金17萬元及開工款31萬元，共68萬元。二、被告青成建設公司、順元開發公司及吳文雄，於104年8月19日以臺中中正路郵局第234號存證信函發函予原告，指稱原告洪偉哲仍未完成銀行對保手續，依房屋買賣合約書第21條第2款約定視同違約。三、原告洪偉哲於104年8月25日以臺中英才郵局第1509號存證信函，表明解除與被告青成建設公司、順元開發公司及吳文雄間之上地及房屋預定買賣合約。四、被告青成建設公司、順元開發公司及吳文雄於104年10月27 日臺中中正路郵局第297號存證信函指稱原告洪偉哲迄未完成銀行對保已造成違約，限原告洪偉哲於104年11月3日以前完成對保及過戶，逾期則將解除買賣合約並沒收價金。五、原告盧欣妤透過李承豐，於102年12月3日與青成建設股份有限公司、順元開發股份有限公司簽訂土地預定買賣合約書及「漂亮2」房屋預定買賣合約書（C棟3樓，土地款總價390萬元、房屋款360萬元,合計750萬元），原告盧欣妤並於簽約當日支付定金20萬元、簽約金17萬元及開工款38萬元（合計共75萬元）。六、原告盧欣妤於104年8月25日以臺中英才郵局第1508號存證信函，表明解除與被告青成建設公司、順元開發公司間之土地及房屋預定買賣合約。七、被告青成建設公司、順元開發公司於104年8月19日以臺中中正路郵局第233號存證吉函發函予原告盧欣妤，指稱原告盧欣妤未完成銀行對保手續，依房屋買賣合約書第21條第2款約定視同違約，請原告盧欣妤於五日內（104年8月25日）前儘速處理，以免受房屋買賣合約書第21條第2款之影響。八、被告青成建設公司、順元開發公司於104年10月27日以臺中中正路郵局第296號存證信函指稱原告盧欣妤迄未完成銀行對保，已造成違約，限原告盧欣妤於104年11月3日以前完成對保及過戶，逾期則將解除買賣合約並沒收價金。九、被告青成建設公司、順元開發公司、吳文雄於104年11月11 日臺中中正路郵局第332、333號存證信函指稱原告盧欣妤、洪偉哲因為經兩次催告，置之不理，依據房屋買賣合約書第21條第2款，及土地買賣合約書13條2款，解除合約並沒收已繳的價款。十、被告公司確實有開立本院卷第89、126頁之統一發票，該2張統一發票之影本文書形式真正不爭執。十一、目前兩造間已無買賣關係存在。十二、原告二人並沒有在104年8月15日之前完成對保手續。十三、被告有同意「李承豐」之人介紹客戶向被告買房（但是否有同意李承豐所承諾的『貸款9成及未貸款9成同意解約』之承諾，雙方有爭執）。十四、系爭契約書上蓋之被告公司章為真正，簽約地點亦係在青成建設公司簽約。肆、法院得心證之理由：一、原告洪偉哲主張其透過自稱「李承豐」之人，於102年11月26日與青成建設公司、順元開發公司及吳文雄簽訂房屋及土地預定買賣合約書（B棟5樓，土地款總價317萬元、房屋款 363萬元，合計680萬元），原告洪偉哲並於簽約當日支付定金20萬元、簽約金17萬元及開工款31萬元，共68萬元等情，除為兩造不爭執外，復有原告洪偉哲所提出之「李承豐」名片影本（本院一卷，第8頁）、土地預定買賣合約書（本院一卷，第9頁）、被告青成建設公司所開立102年11月26日編號31271178號之統一發票影本及臺中商業銀行股份有限公司帳號020-22-1085742號存摺影本可參（本院一卷第26頁、本院二卷第6頁及第7頁）可參，自堪信為真實。又原告盧欣妤主張其透過自稱「李承豐」之人，於102年12月3日與青成建設公司、順元開發公司簽訂土地預定買賣合約書及「漂亮2 」房屋預定買賣合約書（C棟3樓，土地款總價390萬元、房屋款360萬元，合計750萬元），原告盧欣妤並於簽約當日支付定金20萬元、簽約金17萬元及開工款38萬元（合計共75萬元），除為兩造不爭執外，復有原告提出之「李承豐」名片影本（本院一卷，第8頁）、土地預定買賣合約書（本院一卷，第72頁以下）、被告青成建設公司所開立102年12月3日編號31271290號（金額38萬元）及編號31271507號（金額37萬元）之統一發票影本可參，亦可信為真實。而原告二人均主張被告應返還其等所繳納之價金等情，則為被告以前揭等詞置辯，是以，本件爭執點乃在於：被告是否應返還原告所繳納之價金？細部之爭點，即為（一）本件兩造間契約，是否存在「約定解除權」之事由？亦即本件房地買賣，自稱「李承豐」之人是否有向原告二人為保證貸款九成及「如貸款未達9成得退屋退款」之約定？若有上述約定，約定之效力是否及於被告三人？「李承豐」之承諾行為，是否構成有權代理或是表見代理？（二）另行張貼載有「貸款由賣方洽定辦理本件委託貸款金額若少於約定貨款金額，其不足之差額係不可歸責於賣方，買方應在產權過戶之前將差額補足給賣方，以利賣方辦理過戶之程序，若有延誤之情事，依合約之規範辦理」字樣之紙條，及附有土地買賣合約書第16頁及房屋買賣合約書第32頁之具結書，是否構成兩造間契約之內容？（三）自稱青成建設公司總經理之「李承豐」之行為，是否構成詐欺？若構成詐欺，本件屬於「相對人詐欺」或「第三人詐欺」？原告二人得否據以主張撤銷其意思表示？（四）被告得否基於契約之違約處罰條款，主張沒收原告前已給付之買賣價款？（五）本院一卷第194頁統一發票上之20萬元性質為何？被告得否沒收？（六）本件契約解除之時間為何？（七）本件是否有連帶債務之約定？有無民法第272條及第292條之適用？本院析之如下：（一）民法第254條之規定，應僅係法律所認解除權之一種。如契契約當事人間，約定一方給付遲延時他方得不經催告逕行解除契約（約定解除權），或保留一方應於一定期間履行作為解除條件（附解除條件之買賣契約）者，基於私法自治原則，亦非法所不許，最高法院86年度臺上字第3165號判決意旨足資參照。復按約定解除權之消滅原因，應依成立約定解除權之契約決定之，而該契約是否為定期行為（非於一定時期為給付，不能達其契約之目的者），則非所問。申言之，約定解除權不因債務人為給付或給付之提出而當然消滅，其消滅與否，應依解除權成立之契約之內容及趣旨決定之，最高法院78年度臺上字第2177號判決意旨亦值參照。（二）經查，本件被告既自承同意「李承豐」之人得以介紹客戶向被告買房之方式等情，且兩造間確實有簽訂前述不動產買賣契約，亦有前揭買賣契約書及相關統一發票及帳戶影本可參，是以，確有自稱「李承豐」之人，介紹原告二人向被告買房等情，堪以認定。又該自稱「李承豐」之人，係以代銷售房地產房屋為業，該自稱「李承豐」之人確實有向原告盧欣妤夫妻，承諾得貸到九成，若貸不到九成，則得以退屋還款，另原告洪偉哲亦曾向該自稱「李承豐」之人之助理黃士奇抱怨。另於102年12月3日簽約時，現場有該自稱「李承豐」之人、原告盧欣妤夫妻，及被告青成建設公司工作人員等，且簽約時，該自稱「李承豐」之人又再重申一次得貸款九成之情，該自稱「李承豐」之人曾自稱為被告青成建設公司總經理，且青成建設公司有將名片交給該自稱「李承豐」之人等情，業據證人即該自稱「李承豐」之人之助理黃士奇於本院言詞辯論時證述綦詳，復與證人即原告盧欣妤之夫羅培綸於本院言詞辯論時證稱：黃士奇是該自稱「李承豐」之人之助理，黃士奇約伊吃飯，在吃飯中該自稱「李承豐」之人跟伊說建案的事，伊跟李承豐說自備款不足，「李承豐」說他是青成建設公司的總經理，可以幫伊處理貸款之事情，貸款可貸到9成，自備款只要一成，之後還會幫伊轉賣，所以當時伊先下了20萬元定金給李承豐，20萬元中有10萬元是定金，另外10萬元是我要給李承豐的紅包，過二天「李承豐」約伊到青成建設公司簽約…去簽約時地主吳文雄也在場，「李承豐」也說是青成的總經理。地主也在，青成建設公司的服務人員也在場，也說「李承豐」是青成的總經理，「李承豐」拿了一張青成建設公司的名片給伊，上面寫「李承豐」是青成建設公司的總經理，「李承豐」說因為他是總經理，所以可以幫伊處理貸款。是在吳文雄跟其他服務人員面前說可貸到9成，所以伊合約上面打的自備款只有1成…上面有貼一張紙說貸款不夠的錢要我用現金補，所以我問李承豐說說你貼這張紙什麼意思，剩下的尾款伊沒有現金可以補。李承豐保證說伊可以貸到9成，如果沒有貸到9成可以退戶。伊詢問貼這張紙有何意義？「李承豐」說這只是制式合約跟貸款沒有影響，如果沒有辦法貸款會退伊錢。「李承豐」在講這些話時，青成也有其他人員在場等語，亦有本院言詞辯論筆錄可參（本院二卷，第41頁），兩人證述互核大致相符，復查證人羅培綸於104年8月25日，於獲悉貸款未達九成時，以電話方式向被告青成建設公司署名「曾經理」之人抱怨，證人羅培綸在該次對話中，曾稱：「而且那天他拿名片給我們的時候，吳爸爸也在場，那是你們青成的總經理也是他們這樣子講」，而「曾經理」則回以：「我知道啦！反正厚，因為他李承豐也介紹，不是只有你而已…所以有些人也是鼻子摸一摸啦！反正被你騙就騙了這一次！…你可能就是假設他介紹10個人，有9 個人就是，自認了啦！」，證人羅培綸再回以：「好，那我直接找陳填雄好了！」，「曾經理」則回覆：「那你有跟我們講說請我們幫你轉答、通知李承豐，我們也真的有聯絡到李承豐，也有跟他講。他沒有要做，那個也是他自己的行為…」，此有卷內原告盧欣妤提出之對話譯文可參（本院一卷，第165頁），復經本院105年7月27日言詞辯論時，當庭勘驗大致屬實，並就文字部分修正，有卷附勘驗筆錄可參，而對話中之「曾經理」確實為被告青成建設公司之員工無訛乙節，復經被告青成建設公司自承在卷（本院二卷，第45頁反面），而觀對話內容，顯然被告青成建設公司之「曾經理」已知有「李承豐」之人，且對於「李承豐」之人，以「得貸得九成，若無法貸得九成，願意退屋退款」作為代銷房屋之策略，以吸引他人購買房屋，早已有所知悉及預期，才有所謂「李承豐也介紹，不是只有你而已」及「有些人就是鼻子摸一摸啦！反正被你騙就騙這一次」，甚至有「通知李承豐，我們也真的有聯絡到李承豐，也有跟他講」之語。是以，綜合上述等情，被告青成建設公司，既然同意該自稱「李承豐」之人，以印製載有被告青成建設公司名銜之名片使用，並同意其在代銷售房屋時，使用被告青成建設公司總經理之名稱對外洽談房屋貸款之條件，簽約地點復又在被告青成建設公司之事務所所在地，買賣契約上之被告青成建設公司及順元開發公司之大、小章，乃至於被告吳文雄之印章，復屬真正，且嗣後開立之統一發票，又係以被告青成建設公司名義開立，且開立時間即為原告二人交款當天，款項名稱復與契約相同，則以締約時之客觀情況綜合判斷，顯然被告青成建設公司，自係以自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對表示之情形（最高法院69年度臺上字第92號判決意旨參照），其效力自應歸屬於被告青成建設公司。（三）而該自稱「李承豐」之人確實向原告洪偉哲及盧欣妤表示得貸到九成，若未貸得九成，則願意退屋退款乙節，除有前揭證人羅培綸及黃士奇之證述可參，復有原告洪偉哲與被告吳文雄所簽訂之土地預定買賣合約書之土地款付款明細表上，就開工款載明31萬元，銀行貸款286萬元，土地總價317萬元之記載及代辦貸款委託書（本院一卷，第19 頁、第20頁及第21頁），及原告洪偉哲與被告青成建設公司、順元開發公司之房屋預定買賣合約書之房屋款付款明細表上，載明定金20萬元、簽約金17萬元、銀行貸款326 萬元、房屋總價363萬元之記載及代辦貸款委託書（本院一卷，第45頁、第46頁及第54頁）可證，及原告洪偉哲於104年8月25日存證信函中載明「自稱青成建設股份有限公司總經理李承豐之人向本人保證銀行貸款可達九成，如未達九成可退屋並退還所繳款項」等情可參（本院一卷，第66、67頁），復有原告盧欣妤與被告青成建設公司、順元開發公司間所簽土地預定買賣合約書之土地款付款明細表上載明開工款38萬元、銀行貸款352元萬及土地總價390萬元及代辦貸款委託書（本院一卷，第82頁及第83、84頁）及原告盧欣妤與被告青成建設公司、順元開發公司間所簽房屋預定買賣合約書之房屋款付款明細表上，載明定金20萬元、簽約金17萬元、銀行貸款323萬元、房屋總價360萬元之記載及代辦貸款委託書（本院一卷，第108頁、第109頁及第117頁）可證。經核，上揭土地及房屋之買賣契約書上，確實於締約之初，身為買受人之原告二人，僅需給付總價款之約莫一成左右之金額，隨即取得由被告青成建設公司所開立之統一發票，而完成買賣契約書之簽訂，再對照104年8月25日證人羅培綸與被告青成建設公司「曾經理」之對話內容，本院綜合上述等情，認原告主張該自稱「李承豐」之人確實有為「得貸款九成，如未貸得九成，則同意退屋退款」之承諾，且得以據以為約定解除事由，應屬可採。是以，該自稱「李承豐」之人，以其為被告青成建設公司總經理之名義，對買受人即本件原告二人，分別承諾得貸款九成，買受人僅須負一成之自備款，若未能貸款九成，得據以主張解除契約，並退回所繳納之價金，堪以認定。（四）按數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務。民法第272條第1項定有明文。故祇須數債務人就同一債務明白表示對於債權人各負全部給付之責任者即為連帶債務人，至契約當事人之稱謂有無表明為「連帶債務人」，與連帶債務是否成立無關，最高法院87年度臺上字第1322號判決意旨足參。復按連帶債務之成立，以經債務人明示，或法律有規定者為限。而明示之意思表示，得以契約或單獨行為為之。方黃○雲與方○忠共同出具之借款切結書，雖未用「連帶」字樣，惟就其同時由方黃○雲簽發同額本票經方○忠背書後交付於被上訴人之行為，足認其對於被上訴人有各負全部給付責任之意思甚明，最高法院78年度臺上字第116號判決意旨亦值參照。是以，判斷連帶債務是否有「明示」，重點在於當事人間，是否有明白表示「對於債權人各負全部給付之責任」。復按數人負同一債務，而其給付不可分者，準用關於連帶債務之規定，民法第292條定有明文，而按不可分之債，指以『不可分給付』為標的，其債之關係有多數當事人者而言。給付是否可分，通常依給付標的之性質定之，給付標的之性質可分者，原則上屬可分之債；給付標的之性質為不可分，或雖非不可分，惟若強為分割，於其價值不能無損，或依當事人之意思表示，定為不可分者，均應認給付為不可分，亦有最高法院96年度臺上字第306號判決意旨可供參照。經查： ⒈按原告洪偉哲與被告吳文雄所簽，及原告盧欣妤與被告青成建設公司及被告順元開發公司所簽土地預定買賣合約書第17條，均規定為：附件效力及合約分存明定：「本合約之附件視為合約之一部分並與『房屋預定買賣合約書』具連帶不可分之關係，應共同履行，任何一部分不履約時視同全部違約。解除合約時視為全部解除。…」（本院一卷，第17頁及第80頁）；原告洪偉哲與被告青成建設公司及被告順元開發公司所簽，及原告盧欣妤與被告青成建設公司及被告順元開發公司所簽之房屋預定買賣合約書第25條，亦均規定為：附件效力及合約分存明定：「本合約之附件視為合約之一部分並與『土地預定買賣合約書』具連帶不可分之關係，應共同履行，任何一部分不履約時視同全部違約。解除合約時視為全部解除。…」（本院一卷，第42頁及第105頁），均有前揭契約條款可參。 ⒉查兩造於上揭契約條款中，已明示載明「連帶不可分」之字樣，已同時明示「連帶」及「不可分」之意，且觀之土地及房屋買賣契約書之內容，迭次強調「應共同履行」，且「任何一部分不履約時，即視同全部違約」、「解除合約時視為全部解除」等情，顯然當事人間確實有意將土地及房屋之買賣契約，在「履行」、「效力」、「解除契約」、「一部不能履行」等情同其命運，益徵其債務具「不可分」之特性。是以，本院綜合審酌兩造契約之內容已明示載明「連帶」字樣，且又有意將兩份契約同其命運之「不可分」性質等情以觀，顯然被告三人就本件契約，不論有效時之履行，或契約解除後之返還義務，均已明示對於債權人各負全部給付之責任，被告就前開返還義務自應負連帶清償責任，堪以認定。 ⒊經查，原告於104年8月間，因為銀行核貸未能達九成，乃以上述約定解除事由為依據，分別寄發存證信函通知被告解除本件系爭土地及買賣契約乙節，有原告洪偉哲提出之104年8月25日臺中英才郵局第1509號存證信函（本院一卷，第66頁至第69頁）及原告盧欣妤提出之104年8月25日臺中英才郵局第1508號存證信函（本院一卷，第129頁至第 132頁）等可證，被告亦不爭執有收到上揭存證信函，是以，本件兩造間之土地及買賣合約，既經原告二人分別以存證信函解除契約，即已發生契約解消之效力。依前揭說明，被告三人自應就原告所交付之價款，為連帶之返還。（五）至於被告抗辯：另行張貼載有「貸款由賣方洽定辦理之本件委託貸款金額若少於約定貨款金額，其不足之差額係不可歸責於賣方，買方應在產權過戶之前將差額補足給賣方，以利賣方辦理過戶之程序，若有延誤之情事，依合約之規範辦理」字樣之紙條，及附有土地買賣合約書第16頁及房屋買賣合約書第32頁之具結書，構成兩造間契約之內容乙節。經查： ⒈上揭條文內容，固有被告青成建設公司負責人陳填雄，及被告吳文雄及原告洪偉哲或原告盧欣妤之印章作為騎縫章（本院一卷，第20頁、第46頁、第83頁及第109頁），惟按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容，消費者保護法第11條之1第1項定有明文。復按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條亦有明文。經查，原告主張被告青成建設公司及順元開發公司，均未給予原告至少五日之契約審閱期間等語，即應由被告舉證於締約前，確有提供原告二人30日以內之合理審閱期間，然就此部分，被告均未舉證以實其說，原告自得依消費者保護法第11條之1第3項規定，主張被告青成建設公司等另行張貼之紙條及具結書之條文不構成契約之內容。⒉另由被告青成建設公司「曾經理」與證人羅培綸於104年8月25日之對話內容以觀，顯然被告青成建設公司對於該自稱「李承豐」之人，有為「得貸款九成，如未貸得九成，則同意解除契約退屋退款」之承諾，早已知悉及預期，已可認定上揭承諾，係基於被告青成建設公司之同意而為，或被告青成建設公司對於上揭承諾，並未為反對之意思表示，堪認兩造間，對於該等承諾，於締約之時已有認知，且由「曾經理」之對話內容，亦可窺知被告青成建設公司對於未能貸得九成乙節，有所理虧而請求證人羅培綸與其它顧客相同「鼻子摸一摸啦！反正被你騙就騙這一次！」，應可認兩造間，就「得貸款九成，如未貸得九成，則同意解除契約退屋退款」之承諾，其效力顯然優於上揭另行張貼之文字字樣。況且衡之經驗法則，不動產買賣通常價值較高，締約當事人亦會較為慎重其事，倘該另行張貼之文字，真如被告所辯，以一般不動產買賣之常情，締約當事人當會選擇以文字書明，或以電腦繕打，要無用另行張貼之方式敘明之理。從而，由上述對話內容來看，顯然當事人間確實存在意定解約權之承諾，對於上揭另行張貼之文字字樣，則無兩造之合意甚明。（六）至於原告主張繼續傳喚證人李孟儒及黃麗錤乙節，然查，就該二證人，業經本院迭於105年5月12日傳喚證人黃麗錤，同年7月27日傳喚證人黃麗錤及李孟儒均未到，而證人李孟儒是否即為「李承豐」，亦僅止於原告片面臆測之詞，從而本院認上揭對話內容，既已可證被告青成建設公司對於該自稱「李承豐」之人所為之承諾早有同意之事實，則上揭證人李孟儒及黃麗錤之傳喚，即已無必要，附此敘明。（七）按選擇訴之合併，係原告以單一之聲明，主張二以上之訴訟標的，請求法院擇一訴訟標的為其勝訴之判決而言，最高法院101年度臺上字第157號判決意旨參照。復按原告以單一之聲明，主張二以上訴訟標的，而請求法院擇一訴訟標的為其勝訴之判決者，乃所謂選擇訴之合併，原告依其中之一訴訟標的可獲全部受勝訴判決時，法院固得僅依該項訴訟標的而為判決，對於其他訴訟標的無庸審酌，最高法院94年度臺上字第2311號判決意旨亦值參照。是以，本件原告起訴，以單一之聲明，主張以約定解除權及民法第92條詐術行為撤銷為不同之訴訟標的，請求法院擇一訴訟標的為原告勝訴之判決，有原告起訴書載明甚詳（本院一卷，第4頁及第7頁），揆諸前揭判決意旨之說明，本院既已依約定解除權及回復原狀之訴訟標的法律關係，認定原告請求為有理由，則對於本件該自稱「李承豐」之人是否涉及民事法律行為詐欺之爭點，自已無庸再加以審酌。（八）另就利息起算點，原告起訴狀訴之聲明第一、二項，係將被告青成建設公司、順元開發公司，與被告吳文雄分列，其中被告青成建設公司、順元開發公司連帶給付原告洪偉哲37萬元，被告吳文雄給付原告洪偉哲31萬元，嗣於105 年5月31日以民事準備書㈢狀（本院二卷，第18頁），則將訴之聲明第一、二項合併，將被告三人均為連帶請求，而變更聲明為：「⒈被告青成建設公司、順元開發公司、吳文雄應連帶給付原告洪偉哲68萬元，及自本件起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。」，經核就個別被告連帶所負外部責任之金額而言，均有增加，自不應以104年11月10日起訴狀之繕本送達翌日起計算利息，而應以上揭民事準備㈢狀繕本送達翌日起算，惟就上揭民事準備㈢狀之繕本，係原告自行將繕本送達被告三人，卷內並無相關送達被告三人收受之證明，故本院審酌被告於105年7月27日針對原告訴之變更，就程序上表明無意見，並表明理由如105年6月22日之答辯狀所載（本院卷第40頁），而觀之105年6月22日之民事答辯㈣狀，係被告三人於105年6月22日向本院提出，有卷附本院收發室日期戳章在卷可憑（本院二卷，第32頁），且觀該答辯㈣狀之內容，亦係針對原告變更後訴之聲明第一項即請求被告三人連帶給付所為之答辯，從而，綜合上述情狀，本院認以105年6月22日為被告三人至遲收受民事準備㈢狀繕本之日，此亦為被告有利之認定，故原告變更後訴之聲明第一項請求被告三人連帶給付原告洪偉哲之利息起算點部分，應以被告三人收受訴之變更之原告民事準備㈢狀之翌日即105年6月23日起計算利息，就此部分為有理由，逾此部分則為無理由，應予駁回。至於原告盧欣妤請求被告青成建設公司及順元開發公司連帶給付部分，訴之聲明內容並無變更，故其請求利息之起算點，以本件起訴狀繕本送達之翌日即被告青成建設公司自104年11月20日起、被告順元開發公司自104年11月19日起，為有理由，應予准許。（九）至於被告於言詞辯論終結後，於105年8月24日以民事再開辯論聲請暨調查證據聲請狀，請求傳喚證人曾裕理、王慧恩等人部分，本院經核前揭二名證人，於被告歷次審理時均未曾提及，且衡之錄音譯文所示之「曾經理」確為被告青成建設公司員工乙節，既為被告自承在卷（本院二卷，第45頁反面），且對話內容亦經本院當庭勘驗，並有勘驗筆錄及原告提出之譯文可參，對話內容復清楚提及「李承豐」、「李承豐也介紹，不是只有你而已」、「有些人就是鼻子摸一摸啦！反正被你騙就騙這一次」、「假設他介紹10個人，有9個人就是，自認了啦！」等語，對於本件爭點已足供認定，則上揭證人曾裕理、王慧恩之傳訊與其待證事項，對於前揭認定自不生影響，爰無命再開言詞辯論之必要，附此敘明。二、綜上所述，原告洪偉哲主張依照其與被告吳文雄所簽之土地預定買賣合約書，及原告洪偉哲與被告青成建設公司及被告順元開發公司所簽之房屋預定買賣合約書；原告盧欣妤則主張依照其與被告青成建設公司及被告順元開發公司所簽之土地預定買賣合約書，及原告盧欣妤與被告青成建設公司及被告順元開發公司所簽之房屋預定買賣合約書等契約及契約約定解除權之法律關係，均主張兩份契約（土地及房屋買賣契約）之效力共同，且有被告青成建設公司總經理「李承豐」所為之意定保證承諾，認本件既然無法貸款九成，而主張約定解除權，並請求被告三人應依前揭契約之連帶約定，給付返還原告二人所繳交之價款，為有理由，自應准許。伍、假執行之宣告：本件原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許．至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。陸、本件判決之基礎已為明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均與判決之結果無影響，爰不一一論駁，附此敘明。柒、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第2項，第390條第2項，判決如主文。中華民國 105 年 8 月 31 日民事第三庭法官林慶郎正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 105 年 8 月 31 日書記官朱名堉

臺灣臺中地方法院104年度訴字第3085號

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