臺灣臺中地方法院104年度訴字第3098號

• 裁判案由: 給付居間報酬等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺中地方法院
• 裁判日期: 105 年 03 月 29 日

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　 104年度訴字第3098號原　　　告　　蔡全榮
訴訟代理人　　李思樟律師
被　　　告　　上富華股份有限公司
兼法定代理人　洪瑞照
江慶庭
共　　　同
訴訟代理人　　盧永盛律師
複　代理人　　林漢青律師
上列當事人間請求給付居間報酬等事件，原告聲請對被告等發支付命令，被告等於法定期間提出異議，支付命令之聲請視為起訴，本院於民國105 年3 月8 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告上富華股份有限公司、洪瑞照應給付原告新臺幣参拾萬柒仟伍佰陸拾元，及自民國一百零四年十月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔二分之一，餘由被告上富華股份有限公司、洪瑞照負擔。
本判決得假執行。但被告上富華公司、洪瑞照如以新臺幣参拾萬柒仟伍佰陸拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1 項第3 款定有明文。本件原告於起訴時，原請求被告等人連帶給付，嗣變更為請求被告等人按不真正連帶債務為給付，並於任一被告已為給付，就其給付範圍，他被告免給付義務，核其性質係為減縮應受判決事項之聲明，依前開規定，自屬適法。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：被告洪瑞照所有之臺中市○○區○○○段000000地號土地，由被告上富華股份有限公司（下稱被告上富華公司）擔任起造人，於其上建有同段952 建號廠房（下稱Ｉ戶廠房），被告上富華公司、洪瑞照共同委任被告江慶庭處理Ｉ戶廠房之房地銷售事宜。被告江慶庭因而於民國102
年12月19日以電子郵件往來之方式，另委請原告代為居間介紹買受人，並約定以Ｉ戶廠房之銷售價格2.5 ％計算服務費用，守價空間為各戶之牌價減新臺幣（下同）150 萬元，若原告居間之廠房成交價超過牌價150 萬元，超過部分之40％即為原告可分得之守價獎勵金。而原告於與被告等人約定後，於103 年1 月14日即與訴外人欣旻工業研發股份有限公司（下稱欣旻公司）委託之訴外人林為鎮，就Ｉ戶廠房（尚未建築完成）簽立承購意願書，約定欣旻公司願以2563萬元買受Ｉ戶廠房之房地，林為鎮並當場將欣旻公司開立之票面金額100 萬元支票斡旋金交由原告轉交被告江慶庭。欣旻公司並於103 年1 月20日與被告上富華股份有限公司、洪瑞照簽立Ｉ戶廠房之房地買賣契約書，及於同日交付票面金額281
萬元支票予被告等人。嗣於103 年8 月29日，因欣旻公司提出多項工程缺失要求被告等人改善，經被告等人於103 年10月2 日要求欣旻公司另外支付工程改善費用，欣旻公司因而以寄發存證信函方式要求被告等人改善，被告等人不願修繕，遂於103 年10月14日與欣旻公司解除Ｉ戶廠房之房地買賣契約，並簽立解約協議書。原告後續要求被告等人支付居間報酬，竟遭被告等人以該買賣契約已經解除為由拒絕給付。然依兩造間之居間契約，被告等人已因原告之居間而簽立Ｉ戶廠房之房地買賣契約書，並已收受部分之買賣價金，嗣後因可歸責於被告等人之因素解除該買賣契約，不應影響原告之居間報酬請求權等語，爰依兩造間之居間契約提起本訴，並先位聲明：被告等人應連帶給付原告772,750 元，及自支付命令繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。備位聲明：㈠被告應各給付原告772,750 元，及自支付命令繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。㈡前項聲明如任一被告對原告給付，其他被告於其給付範圍內，免給付義務。
二、被告等人則均以：被告上富華公司委託原告代為銷售Ｉ戶廠房，並與原告約定報酬為該房地總售價之2 ％，分3 期給付。第1 期：完成簽約手續後，請領60％。第2 期：（施工完成）申請使用執照前，請領20％。第3 期：銀行貸款，放款完成當日（交屋），請領20％。即原告除報告或媒介交易機會外，尚有辦理申請使用執照及辦理銀行貸款等義務，與民法所規定之居間契約不相符合，因此原告與被告上富華公司間之代銷契約，實為委任契約。而依委任之法律規定，受任人就其已處理之部分，始得請求報酬，本件原告之給付義務既分3 期，就Ｉ戶廠房之第2 、3 期給付內容而言，該買賣契約既經解除，原告並未履行，自不得主張該部分有報酬請求權。且被告等人亦否認兩造間有守價獎勵金（溢價報酬）之約定等語置辯。並聲明：㈠駁回原告之訴。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
（一）被告洪瑞照所有之臺中市○○區○○○段000000地號土地，由被告上富華公司擔任起造人，於其上建有同段952 建號廠房（按即Ｉ戶廠房），被告上富華公司、洪瑞照共同委任被告江慶庭處理Ｉ戶廠房之房地銷售事宜。被告江慶庭因而另委請原告代為居間介紹買受人。
（二）原告於103 年1 月14日與受欣旻公司委託之訴外人林為鎮簽立承購意願書，欣旻公司願以2,563 萬元購入Ｉ戶廠房之房地，訴外人林為鎮並當場將欣旻公司開立之票面金額100 萬元支票斡旋金交由原告轉交被告江慶庭。
（三）欣旻公司於103 年1 月20日與被告上富華公司、洪瑞照簽立Ｉ戶廠房之房地買賣契約書，欣旻公司並於同日交付票面金額281 萬元支票予被告上富華公司、洪瑞照。
（四）嗣因Ｉ戶廠房需做額外修繕及變更設計，被告上富華公司、洪瑞照與欣旻公司即合意於103 年10月14日解除Ｉ戶廠房之房地買賣契約。
四、本院得心證之理由：
（一）原告主張被告上富華公司及洪瑞照委託被告江慶庭代為Ｉ戶廠房之房地銷售，而被告江慶庭又委託原告居間介紹買受人，原告因而於103 年1 月14日與受欣旻工業研發股份有限公司委託之訴外人林為鎮簽立承購意願書，而欣旻工業研發股份有限公司亦於103 年1 月20日與被告上富華公司、洪瑞照簽立Ｉ戶廠房之房地買賣契約書，並交付訂金等情，為被告等人所不爭執（不爭執事項㈠至㈢），堪信為真。則本件爭點即為1 、被告江慶庭委託原告居間介紹Ｉ戶廠房之買受人並媒介簽約，該契約性質為居間或委任？2 、該契約當事人是否及於被告三人，原告持該契約關係得向何被告請求？各該承擔契約責任之被告間是否負有連帶責任？3 、原告依上開契約關係得請求之服務報酬為若干？茲分述如下：
1、被告江慶庭既受被告上富華公司、洪瑞照委任，並再行委任原告媒介Ｉ戶廠房房地之買受人，則本件契約當事人應為原告與被告上富華公司、洪瑞照。原告向被告江慶庭請求負擔契約責任，自屬無據。
2、按民法第五百二十九條規定，關於勞務給付之契約，不屬於法律所定其他契約之種類者，適用關於委任之規定。居間契約係指當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介：他方給付報酬之契約而言（民法第五百六十五條）。是居間契約為勞務給付契約之一種，其與委任契約不同者（一）居間之內容限於他人間行為之媒介，且以有償為原則。（二）居間人報酬之請求，以契約因其報告或媒介而成立者為限。（三）所支出之費用非經約定，不得請求償還（民法第五百六十八條），從而居間契約之有關規定應優先於委任契約之規定而適用（最高法院79年度台上字第579 號判決意旨參照）。原告主張其與被告上富華公司、洪瑞照間之契約性質應屬居間等語，為被告等人所否認，辯稱：本件原告之契約義務，除完成簽約手續外，尚包含辦理使用執照及銀行貸款，因此該契約性質應屬委任，而非居間等語，並提出原告於103 年1 月27日製作之服務費請領明細表（本院卷第41頁）為證。則以被告江慶庭受被告上富華公司、洪瑞照委任後，再行委任原告居間介紹Ｉ戶廠房房地之買受人及媒介簽約，原告亦依約媒介欣旻工業研發股份有限公司，並使欣旻工業研發股份有限公司與被告上富華公司、洪瑞照簽立Ｉ戶廠房之房地買賣契約書等情以觀，本件原告與被告上富華公司、洪瑞照間之契約內容，具有介紹買受人及媒介簽約之義務，其契約性質應非單純之委任，而屬居間無訛。被告就此所辯，於法未合，自無可採。然居間之法律關係，係規定因居間人之報告或媒介而成立契約時，居間人始有報酬請求權，至於居間人是否另以合意方式變更報酬請求權之行使時間，即非法所不許。是原告雖主張本件已完成Ｉ戶廠房之媒介及簽約，然其是否即取得報酬請求權，尚須視其與被告上富華公司、洪瑞照間之契約內容而定。
（二）原告主張本件契約性質為居間契約，於原告媒介買受人欣旻工業研發股份有限公司與被告上富華公司、洪瑞照簽立Ｉ戶廠房房地之買賣契約，其居間義務即已完成，並得請領全額報酬等語，為被告所否認，並辯稱：本件原告之契約義務應至交屋完成才能請求全額報酬，而欣旻工業研發股份有限公司於簽約後，在交屋前已經解約，原告之契約義務尚未完成，自無從請求報酬等語。則按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在？又應以過去事實及一切證據資料為斷定之標準（最高法院105 年度台上字第45號判決意旨參照）。是以原告與被告上富華公司、洪瑞照間，就本件居間契約，並未簽立書面內容以供參酌，則契約內容是否約定需被告完成交屋，原告之居間義務始為完成，即應以兩造間過往之事證作為認定。經查：
1、兩造於本院分別提出被告江慶庭與原告於102 年12月19日之電子郵件內容（支付命令卷第5 頁至第6 頁）、原告分別於103 年1 月22日（本院卷第34頁）、103 年1 月27日（本院卷第41頁）、103 年5 月21日（本院卷第22頁）、103 年12月29日（支付命令卷第32頁）製作之服務費請款明細表。而以原告與被告江慶庭之上開往來文件內容以觀，時間最早之電子郵件內容有談及「每戶銷售服務費用2.5 ％（月結算請款）」，於103 年1 月22日時，原告以Ｂ戶、Ｉ戶之成交總價2.5 ％計算服務報酬，及以成交總價40％計算溢價獎金，並製作服務費請款明細表向被告請領全部款項；又於103 年1 月27日，原告改以Ｂ戶、Ｉ戶、Ｆ戶、Ｇ戶之成交總價2 ％計算服務報酬，未計算溢價獎金，再重新製作記載「第一期請款：完成簽約手續後，服務報酬請領百分之60。第二期請款：（施工完成）申請使用執照前，服務報酬請領百分之20。第三期請款：銀行貸款，放款完成當日（交屋），服務報酬請領百分之20。」字句之服務費請款明細表，向被告請領第一期60％款項，經被告江慶庭於其上手寫「（含稅價後，不再有溢價請領）」、「另需扣除10％稅＋2 ％健保補充費＝12％×佣金
」，而另行以上開4 戶之成交總價2 ％計算之服務報酬乘以0.88再乘以60％，並扣除原告已請領之50萬元，列舉計算式，認原告當期僅得再領取624,430 元；原告於103 年5 月21日亦以Ｂ戶、Ｉ戶、Ｆ戶、Ｇ戶、Ｅ戶、Ｃ戶之成交總價2 ％計算服務報酬，未計算溢價獎金，並自行扣除10％稅金及2 ％健保補充費，而製作服務費請款明細表向被告請領第二期20％款項。參以原告於本院自承：就服務報酬是以2.5 ％或2 ％計算，並沒有達成協議，那是因為伊還有很多戶要跟被告請款，所以伊降0.5 ％委曲求全等語（本院卷第26頁背面）。可見本件居間契約原約定之服務報酬，為成交總價2.5 ％，並有溢價獎金即成交總價40％，未約定分期給付，然經原告於103 年1 月27日提供服務費請款明細表予被告江慶庭時，已自行更改為服務報酬以成交總價2 ％計算，並分三期請款，當次僅請領第一期款，經被告江慶庭於該明細表上記載含稅後不再有溢價請領，並扣除10％稅金及2 ％健保補充費及原告已請領之50萬元後，計算原告當期之服務報酬額，原告於103 年5 月27日為第二期請款時，即完全按照被告江慶庭於103 年1
月27日更改之內容為之。足認本件居間契約之內容，已經兩造於於103 年1 月27日合意更改為，以成交總價2 ％計算原告所得請求之服務報酬，並不再有溢價獎金，原告之報酬請求分3 期，各期以成交總價之65％、20％、20％計算。
2、則以兩造往來之電子郵件及服務費請款明細表之內容以觀，兩造既已於103 年1 月27日合意原告服務報酬之請領分成完成簽約手續之60％、施工完成申請使用執照前之20％、放款完成當日（交屋）之20％等3 期計算，可見原告之服務報酬請求權自應至各該期之履約條件達成時，始得請領。
3、本件原告雖已於103 年1 月14日媒介欣旻工業研發股份有限公司與被告上富華公司、洪瑞照簽立Ｉ戶之房地買賣契約書，而依約得請求第一期完成簽約手續之60％服務報酬，然Ｉ戶廠房之房地買賣契約業於同年10月14日經該契約當事人合意解除（不爭執事項㈣），且被告所提出之Ｉ戶廠房房地買賣契約書，其上之付收期款表（本院卷第48頁），僅記載至基礎完成欄，被告上富華公司、洪瑞照收受2,810,000 元，其餘各期款項簽收日期均為空白。可見Ｉ戶廠房尚未施工完畢，後續款項尚未向欣旻工業公司收取。則Ｉ戶廠房部分既未達成兩造合意之第二期「施工完成申請使用執照前」請款條件，原告自僅得請求完成簽約手續之第一期款項，此後之第二期、第三期款項，即無從請求。
4、故以Ｉ戶廠房之成交總價為25,630,000元（不爭執事項㈡）計算，其2 ％服務報酬全額應為512,600 元（計算式：25,630,0 00 元×2 ％＝512,600 元），而原告僅得請求
第一期60％之款項，是原告於本件僅得向被告請求307,560 元（計算式：512,600 元×60％＝307,560 元）。
5、至103 年1 月27日之服務費請款明細表（本院卷第41頁）上雖記載，原告已於103 年1 月22日請領50萬元，然以103 年1 月22日之服務費請款明細表（本院卷第34頁）之內容，可見該50萬元係當時計算Ｂ戶之守價獎勵金，與Ｉ戶廠房之服務報酬計算無涉，自無庸於原告本件請求中扣除，附此敘明。
6、再原告雖於本件聲請支付命令時，提出其於103 年12月29日自行製作之（Ｉ戶）服務費請款明細表為證，然該請款明細表為原告自行製作，其上並無被告上富華公司、洪瑞照等人之簽章，且該請款明細表係在原告聲請支付命令後，經本院司法事務官命其補正委託銷售本件不動產（按即Ｉ戶廠房）之證明，原告始自行製作提出，又與原告及被告江慶庭於103 年1 月27日合意之請款內容有別，顯見該請款明細表並非真正，其內容自無從作為本院認定之依據。
（三）再按數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務。無前項之明示時，連帶債務之成立，以法律有規定者為限，民法第272 條定有明文。而本件原告雖主張被告上富華公司、洪瑞照與其定有居間契約，被告二人就服務報酬之給付應負連帶責任等語，然居間契約並非法定之連帶債務，且本件居間契約並無書面約定，未見立約之原告與被告上富華公司、洪瑞照有何負擔連帶債務之約定。是原告主張被告上富華公司、洪瑞照就本件居間契約應負擔真正或不真正連帶責任，均於法未合。
五、按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程式送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229 條第1 項及第2 項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，但約定利率較高者，仍從其約定利率，應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5 ％，民法第233 條第1 項及第203 條亦有明文。本件原告對被告上富華公司、洪瑞照就Ｉ戶廠房之第一期居間報酬請求權，已約定於完成簽約手續後即得請求，則原告於103 年1 月14日起即得請求，然經原告分別於103 年1 月27日、103 年5 月21日以服務費請款明細表向被告上富華公司、洪瑞照請求，並於104 年8 月31日提起本件支付命令，被告上富華公司、洪瑞照於收受支付命令繕本後迄未給付，自應負遲延責任。又本件支付命令已於104 年10月6 日送達被告上富華公司、洪瑞照，有送達證書為憑。是原告請求自支付命令送達被告之翌日即104 年10月7
日起算，按年息5 ％計算之法定遲延利息，核無不合，應予准許。
六、綜上所述，原告依據其與被告上富華公司、洪瑞照間之居間契約，請求被告上富華公司、洪瑞照給付307,560 元，及自104 年10月7 日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
七、本件判決所命被告給付之金額未逾50萬元，本院就原告勝訴部分，應依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，依職權宣告假執行，此部分原告雖陳明願供擔保聲請宣告假執行，然其聲請僅係促使法院為職權之發動，爰不另為假執行准駁之諭知。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。又被告上富華公司、洪瑞照陳明願供擔保免為假執行，爰宣告被告上富華公司、洪瑞照如供主文第4 項所定之擔保金額得免為假執行。
八、本件事證已臻明確，原告其餘主張及攻防方法，業經審酌，核與本件判決結果無影響，爰不逐一論述，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項前段。
中 華 民 國 105 年 3 月 29 日民事第六庭 法 官 楊珮瑛
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 3 月 29 日書記官 許清源