104年度重訴字第553號｜民事：返還買賣價金等｜裁判日期：107 年 02 月 09 日

臺灣臺中地方法院民事判決　104年度重訴字第553號原　　　告　蔡依霖訴訟代理人　李明海律師複代理人　　廖于禎律師梁鈺府律師被　　　告　王火本訴訟代理人　柳正村律師被　　　告　永利開發不動產有限公司法定代理人　王素琴被　　　告　簡文證上二人共同訴訟代理人　葉耀中律師上列當事人間返還買賣價金等事件，本院於民國106年12月25日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告方面：㈠主張： 1.被告王火本將其所有坐落臺中市○○區○○段000○000○000地號土地（下分別稱系爭695、696、706地號土地，並合稱系爭3筆土地），及其上同地段452號建物（即門牌號碼臺中市○○區○○路000○00號房屋，下稱系爭房屋，並與系爭土地合稱系爭房地），委由被告永利開發不動產有限公司（下稱被告永利公司）擔任仲介進行銷售，原告於民國103年11月17日與被告王火本簽立不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定由原告以新臺幣（下同） 1850萬元向被告王火本買受，原告並已付清前揭買賣價金，且於103年12月23日完成系爭房地之移轉登記。被告王火本於出售系爭房地時，向被告永利公司保證系爭土地可供建築使用，復經被告永利公司告知被告王火本保證系爭土地供建築使用之意，並於不動產買賣契約書之標的物現況說明書「項次30：是否有拆除重建或禁建或糾紛之情事，明確勾選為否」，原告因此誤信被告王火本所述及前開現況說明書所載，而買下系爭房地。詎原告經委由建築師申請建照後，始知系爭3筆土地經建管單位套繪管制之法定空地高達326.12平方公尺，而系爭3筆土地之總面積為 333平方公尺，亦即系爭3筆土地皆不得再作為建築使用，顯見被告惡意欺瞞系爭房地之權利及物之瑕疵，已嚴重損害原告之權益，且屬物之性質而為交易上所重要者，已影響原告購買系爭土地供作建築使用之意願及動機，原告因此主張解除契約，請求被告王火本應返還原告已給付之買賣價金，及可歸責於被告王火本未依債之本旨給付可供建築使用之土地，所構成不完全給付之債務不履行責任，原告因此依民法第227條、第349條、第359條等規定，並依系爭買賣契約第8條、第10條第2項之約定，請求被告王火本返還系爭買賣價金1850萬元，以及懲罰性違約金1850萬元之一部分請求1000萬元，共2850萬元。 2.又被告簡文證係受僱於被告永利公司，執行系爭房地仲介及代銷業務之經紀人員，為受有仲介報酬之仲介專業人員，應盡善良管理人之注意義務，而法定空地依建築法第11條第3項規定，為不得重複使用建築之土地，此當為不動產仲介專業人員所應知悉，是依不動產經紀業管理條例第23條第1項之規定及一般委託銷售契約書第7條第1項之約定，被告簡文證本應盡其善良管理人之注意義務，詳實查證被告王火本所出具之標的物現況說明書所勾選無禁建情事之記載，是否與現實相符，並據實告知給付仲介報酬費用之買受人即原告。詎被告簡文證並未為之，任令被告王火本於標的物現況說明書勾選無禁建情事，亦未使被告王火本提出並參閱系爭房地使用執照之記載，更錯引土地使用分區證明書以為系爭土地有無法定空地之判斷，而依該土地使用分區證明書說明二「…都市計劃書中其他土地使用分區管制之規定，如使用類別、使用性質、建蔽率、容積率、高度、前後院、側院及開發限制等限制規定，請逕洽都市計劃管理機關查詢」，被告簡文證亦未本於其不動產仲介專業，主動向主管機關查詢系爭房地是否有法定空地，而無法供建築使用之情形，致使原告誤認所買受之系爭房地可全部申請供建築使用，嗣受有不能建築之損害，揆諸前揭判決意旨，自難謂其執行仲介及代銷業務無故意或過失，而已盡其善良管理人之注意義務。基此，原告依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求被告永利公司及被告簡文證負連帶賠償責任。 3.若鈞院認原告先位之訴無理由，蓋系爭土地有不能全部申請供建築使用之重大瑕疵，出賣人即被告王火本應負物之瑕疵擔保責任，原告自得就系爭房地因上開瑕疵存在所致價值減損之部分，依民法第359條前段規定請求減少價金。被告簡文證、永利公司執行本件仲介業務，卻未善盡其善良管理人之注意義務，致原告受有溢付價金之損害，依不動產經紀業管理條例第26條第2項，自應就原告請求減少價金部分負連帶給付責任。則原告爰依民法第354條、第359條規定請求減少價金後，依民法第179條請求被告王火本返還減少價金之差額計489萬2603元（計算式為1850 萬（489萬2603/1850萬）＝489萬2603），被告永利公司、簡文證依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，應就前開減少價金部分負連帶給付責任等語。㈡聲明： 1.先位訴之聲明： ⑴被告王火本應給付原告2850萬元，及自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。 ⑵被告永利公司、被告簡文證應連帶給付原告2850萬元，及自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。 ⑶上開任一被告如為給付，他被告在其給付範圍內即免除給付之義務。 ⑷原告願供擔保，請准宣告假執行。 2.備位訴之聲明： ⑴被告王火本應給付原告489萬2603元，及自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。 ⑵被告永利公司、被告簡文證應連帶給付原告489萬2603 元，及自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。 ⑶上開任一被告如為給付，他被告在其給付範圍內即免除給付之義務。 ⑷原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告王火本方面：㈠抗辯： 1.被告王火本於97年10月購入系爭房地時，確係是一片廢墟，當時花了400多萬元大整修，合法立案為「王鼎美術補習班」，招牌為「我們的藝文空間」，翌年2月開幕時，已脫胎換骨、煥然一新，因被告王火本購買系爭房地主要目的係為設立補習班，因此需大片空地，而非要將空地供作建築使用，所以不知道系爭土地有多少法定空地面積。103年11月出售予原告前，因買家出價皆不如預期，有意放棄出售，故又花了100萬元，做庭園整修、內部空間及水電等重新配置，交屋前一天屋況仍然保持良好；原告意圖將此房產交易扭曲為純粹土地買賣，表明係供建築之用云云，與事實完全不符。 2.買賣不動產「標的物現況說明」是仲介帶著被告王火本逐項仔細檢討，確認無誤才勾選的。被王火本問過專業土地代書及建築師，都說這裡所指的「禁建」係指全區土地有無禁建，例如系爭土地劃定為重劃區、航管區禁建而言，此與單一土地有無法定空地比無關，因為法定空地本來就不可以建築，不必禁建。 3.如果原告購買系爭不動產係供建築之用，交易前就應該坦白表明，請代書查清楚有無法定空地比；交易過程被告王火本完全配合仲介與代書之作業，心胸坦蕩而無任何之隱瞞。 4.兩造於103年11月17日訂立不動產買賣契約書時，已載明買賣標的為土地及房屋，並辦妥所有權移轉登記。系爭3 筆土地面積合計333平方公尺，房屋二層樓房總面積113.93平方公尺，至於法定空地面積多少，被告王火本買賣當時亦不知悉。至於原告稱其所請領系爭房屋之使用執照，記載系爭房產法定空地之面積為326.12平方公尺云云。是原告之誤解，因系爭房地之土地總面積僅有333平方公尺，如扣除原告所稱法定空地面積，可建築基地就只剩6.88平方公尺（約2坪），顯不合理；後來被告王火本請了本戶之地籍圖謄本，及本建案所有地號之土地標示部，並向原告借閱已請領之建築配置圖，始釐清原來326.12平方公尺是本建案10戶房屋之法定空地總面積，包括每戶防火巷及法定空地比，並非單一系爭房屋之法定空地。 5.原告所稱「購買系爭不動產已表明欲供建築之用」，應係指民法第354條所定「契約預定效用之瑕疵」，但兩造買賣契約書並無以契約保證系爭不動產全部供建築之用。被告向前手購買系爭房地後，以此現狀使用6年，作為「王鼎美術補習班」之用，並保留大片綠地做庭園造景，所以依民法第765條規定使用、收益、處分並無困難，所有權功能並無任何喪失或減損，被告亦未向前手提出購買系爭不動產有任何瑕疵之問題。況兩造訂立系爭不動產買賣契約第9條標的物點交均載明「依現狀點交」、第12條第5款亦約定「…以空屋方式將房地依後附屋況說明書所載現況交屋」等語，既依現況點交，如原告現狀使用不加蓋違建物，系爭3筆土地仍可使用、收益、處分，並無減損土地價值。 6.原告有建商之背景，購屋後卻未依法申請立即擴建，是否可視為原告早已知悉庭院不得建築，不申請建照而仍增建，即視同原告肯定庭院空地可供其使用即可，是否法定空地不管，故庭院土地並無瑕疵可言。被告從售屋起一直強調賣有「大庭院的房子」，而非賣供建築用之土地，原告購屋時也是強調買有「可供狗舒壓的大庭院的房子」，而非買供建築用之土地，系爭房地既然符合原告所需用途，即無瑕疪可言，且系爭房地已有合法建築的房子連同空地一起使用。 7.兩造買賣契約書並無特別約定或隻字記載「出賣人保證系爭土地可供申請建築」等文句。縱令如原告所主張其購買系爭土地係為建築使用之情事，何以此項「契約預定效用」必要之點，原告未要求於買賣契約書明確記載，兩造買賣契約既無此項預定效用之約定，原告稱：被告保證系爭土地可供申請建築，即與契約內容不符。且從103年11月 17日原告確定買屋用印簽約起至103年12月18日交屋，期間長一個月，雙方皆按代書要求分期交付款項，見面時，也未聞原告向代書詢問可否建屋，顯見原告主張買地建屋並要求仲介去查，所述不實。 8.民法第264條第1項前段規定「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付」。鈞院如認為原告解除或撤銷買賣契約有理由，則被告行使同時履行抗辯，原告應將下列事項回復原狀：⑴將系爭不動產移轉登記給被告；⑵原告在系爭土地上增建物須拆除回復原狀，點交予被告；⑶系爭不動產已設定抵押權，應予塗銷登記等語。㈡聲明： 1.原告之訴駁回。 2.如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。三、被告永利公司及簡文證方面：㈠抗辯： 1.對於被告王火本於系爭說明書上勾選無禁建，被告簡文證執行系爭房地仲介及代銷業務並無故意或過失。況被告王火本勾選禁建是否即與土地現況或事實、法律規定不符，亦非無疑。 2.「禁建」應係指是否全區土地為重劃區、航管區等全區土地有無禁建之情況而言，與法定空地比，並無相關。況依據臺中市政府都市發展局104年2月4日中市都管字第1040201550號函說明第三點可知「查旨揭地號土地係屬都市計畫區，惟非位屬『都市計劃法』第81條新訂、擴大或變更都市計畫等因素而公告禁建之範圍，…」。亦即上開函文業已表明系爭土地並非屬公告禁建範圍，被告簡文證根本無所謂故意或過失可言。 3.依據系爭土地之現況，目前確有合法建物存在，且買賣標的物本就包括一棟合法之建物在內，現場並無從看出有所謂全區禁建或應勾選禁建之情事。被告簡文證確亦多次協同買賣雙方至現場查看。另依土地使用分區、土地登記謄本及地籍圖記載，可知系爭土地位在都市計畫住宅區，土地登記謄本則記載其為建地目之土地，其上有合法建物一棟，並坐落系爭695、696地號土地上，另695地號土地並無法定空地之記載，系爭696、706土地則僅記載「部分法定空地」，亦即依上開資料無從顯示或證明該區土地屬於禁建之土地。 4.另依臺灣高等法院98年度上易字第643號判決意旨可知，土地遭套繪為法定空地之情形，非屬一般常態，除不動產經紀業者有保證絕無法定空地套繪在內之特別約定外，不動產經紀業者通常應無查明或促請注意交易土地有無法定空地套繪之義務。因一般而言，雙方之買賣約定內容，便是就建物及土地現況使用及約定，評估買賣之價格。 5.被告簡文證及永利公司均無保證系爭3筆土地絕無法定空地套繪在內之特別約定，於通常情形下，自無查明或促請注意交易土地有無法定空地套繪之義務。況原告對於系爭土地之利用，於購買或簽約時並未表明要做新建或增建之用；且系爭土地亦非即不可新建房屋或增建房屋，而是申請新建房屋或增建房屋之面積，仍應符合法律規定之面積。又被告簡文證及永利公司亦非行政程序法之利害關係人或當事人，且並未獲被告王火本之授權，自無權逕向當地縣（市）政府機關查閱建築執照原卷暨附圖。 6.本件買賣標的物之系爭3筆土地標示分別為霧峰區峰北段 695、696及706地號。除被告簡文證、王火本與原告均至現場查看多次，知悉系爭土地位置及其上有合法建物之存在外。系爭3筆土地之土地登記謄本及地籍圖等亦均經被告提供且告知原告閱覽知悉。系爭3筆土地其上雖有2筆有部分法定空地之註記，但原告並未就此提出質疑、要求或為特別之約定。況有2筆土地土地登記謄本上記載有建物一棟坐落其上，足認系爭3筆土地可做合法建築使用。 7.基於前述2點，被告簡文證或永利公司確已善盡調查買賣標的系爭土地產權，與品質狀況及買賣雙方之締約能力與履約能力之義務，並使買賣雙方皆明確瞭解交易標的、價金以及雙方於契約中所約定之權利與義務，而可認被告簡文證或永利公司已盡善良管理人之注意義務等語。㈡聲明： 1.原告之訴駁回。 2.如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。四、本院之判斷：兩造就：被告王火本於97年9月19日以780萬元之價格，向訴外人張淑玲購買系爭房地。被告王火本購得系爭房地後，於97年10月28日向改制前臺中縣政府申請建築物變更使用執照，將原一樓店鋪、二樓住房用途均變更為補習班使用。原告於103年11月17日與被告王火本訂立系爭買賣契約，約定由原告以1850萬元購買系爭房地，並已於103年12月23日完成系爭房地之所有權移轉登記，系爭房地現為原告占有使用中；系爭買賣契約所附標的物現況說明之項次30記載「是否有拆除重建或禁建或糾紛之情事，勾選否」；依系爭土地登記謄本記載，系爭696、706地號土地之一般註記事項載有部分法定空地之註記。而系爭土地非位在都市計畫法第81條所規定新訂、擴大或變更都市計畫等因素而公告禁建之範圍。系爭房屋係與毗鄰之建物共同起造，依臺中市政府都市發展局67－2246執照套繪所示，全部建築基地之總法定空地面積為326.12平方公尺。系爭買賣契約之訂定，係由被告永利公司為仲介，並由其所屬之經紀人員即被告簡文證執行系爭房地之仲介及代銷業務等情，為兩造所不爭執（參本院卷一17 7頁背面、178頁），復有不動產買賣契約書影本、土地登記第一類謄本、建物登記第一類謄本、標的物現況說明書影本、臺中縣政府建設局使用執照影本、現場照片、一般委託銷售契約書影本等在卷可資佐證，足認上揭事實，堪予認定。而本件原告係主張：被告王火本於出售系爭房地時，向被告永利公司保證系爭土地可供建築使用，並於不動產買賣契約書之標的物現況說明書「項次30：是否有拆除重建或禁建或糾紛之情事，明確勾選為否」，使原告因此誤信而買下系爭房地，事後始知系爭3筆土地經建管單位套繪管制之法定空地高達326.12平方公尺，不得再作為建築使用，屬系爭房地之權利及物之瑕疵，且屬物之性質而為交易上所重要者，已影響原告購買系爭土地供作建築使用之意願及動機，原告先位請求部分：因此主張解除契約，請求被告王火本應返還原告已給付之買賣價金，及可歸責於被告王火本未依債之本旨給付可供建築使用之土地，所構成不完全給付之債務不履行責任，並依民法第227條、第349條、第359條等規定、系爭契約第8條、第10條第2項之約定，請求被告王火本返還系爭買賣價金1850萬元，以及懲罰性違約金1850萬元之一部分請求1000萬元，共2850萬元；又被告簡文證及永利公司係系爭房地之仲介及代銷經紀人員，因未詳實查證被告王火本所出具之標的物現況說明書所勾選無禁建情形是否屬實，並據實告知原告，亦未使被告王火本提出系爭房地之使用執照，更錯引土地使用分區證明書，以為系爭土地有無法定空地之判斷，且未主動向主管機關查詢系爭房地有否法定空地，而無法供建築使用之情形，使原告誤認所買受之系爭房地可全部申請供建築使用，受有不能建築之損害，原告因此依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求被告永利公司及簡文證負連帶賠償責任；而備位部分則請求：因系爭土地有不能全部申請供建築使用之瑕疵，原告得就系爭房地因上開瑕疵存在所致價值減損之部分，依民法第359條前段規定請求被告王火本減少價金，而被告簡文證、永利公司執行仲介業務，未善盡其善良管理人之注意義務，使原告受有溢付價金之損害，應就原告請求減少價金部分負連帶給付責任，是原告依民法第354條、第359條規定請求減少價金後，依民法第179條請求被告王火本返還減少價金之差額489萬2603元，被告永利公司、簡文證並應負連帶給付責任等語。然此為被告等所否認，並以前詞加以置辯。是本件兩造主要之爭點為：㈠先位部分：原告認為系爭房地之買賣，被告王火本之給付存有物及權利之瑕疵，因此依民法第227條、第349條、第359條等規定及系爭買賣契約第8條、第10條第2項之約定，主張解除系爭買賣契約，並請求被告王火本返還系爭買賣價金1850萬元，以及懲罰性違約金1000萬元，共2850萬元，被告簡文證及永利公司並應連帶負給付之責任，有無理由？㈡備位部分：原告認為系爭房地之買賣，被告王火本之給付存有物及權利之瑕疵，因此依民法第354條、第359條規定，請求減少本件系爭買賣價金後，並依民法第179條規定，請求被告王火本返還減少價金之差額489萬2603元，且由被告永利公司、簡文證負連帶給付責任，有無理由？經查：㈠就先位部分：原告認為系爭房地之買賣，被告王火本之給付存有物及權利之瑕疵，因此依民法第227條、第349條、第359條等規定及系爭買賣契約第8條、第10條第2項之約定，主張解除系爭買賣契約，並請求被告王火本返還系爭買賣價金1850萬元，以及懲罰性違約金1000萬元，共2850萬元，被告簡文證及永利公司並應連帶負給付之責任，有無理由部分：1.按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。民法第349條、第359條、第227條分別定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。民事訴訟如係由原告主張權利者，應由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。本件原告並主張：被告違反系爭買賣契約第8條所約定「賣方（即被告王火本）擔保本約標的物產權清楚，權利絕無任何瑕疵。如有他人主張權利或他項權利設定之任何產權糾紛情事，除本約另有約定外，賣方應於移轉登記前理清或排除」，而應依系爭買賣契約第10條第2項「賣方如不履行契約所定各項義務時，即為賣方違約，買方（即原告得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約，賣方除應將所收價款全部退還外，並應同時賠償與已收價款同額金額做為懲罰性違約金」之約定，負違約賠償責任，原告自應就被告王火本有違反系爭買賣契約第8條之約定、民法第349條、第359條、第227條等規定，而應返還系爭買賣契約之價金，並應依系爭買賣契約第10條第2項之約定給付懲罰性違約金等情，負舉證之責。 2.本件原告係主張：被告王火本於出售系爭房地時，向被告永利公司保證系爭土地可供建築使用，並於不動產買賣契約書之標的物現況說明書「項次30：是否有拆除重建或禁建或糾紛之情事，明確勾選為否」，使原告因此誤信而買下系爭房地，事後始知系爭3筆土地經建管單位套繪管制之法定空地高達326.12平方公尺，不得再作為建築使用，屬系爭房地之權利及物之瑕疵，且屬物之性質而為交易上所重要者，已影響原告購買系爭土地供作建築使用之意願及動機云云。然依照系爭買賣契約第1條約定本件系爭不動產交易之範圍，分為土地及建物2部分，土地部分包括系爭695、696、706等系爭3筆土地，以及建物部分即系爭房屋（權利範圍均為全部）之買賣交易，足見本件系爭房地買賣交易時，系爭房屋業已存在，而非全然僅係單純之土地買賣交易，是原告主張其向被告王火本購買系爭房地時，被告王火本保證系爭土地可供建築使用之說，是否可採，即屬有疑。而證人即本件系爭房地之登記代理人吳淑寬於本院105年1月19日言詞辯論期日時，明確具結證稱：「（法官問：原告即系爭不動產買受人洽談系爭買賣契約時，有無提及要將不動產所坐落土地全部申請供建築之用？）沒有。也沒有提到要拆除重建」、「（原告訴訟代理人李明海律師問：兩造簽約時有無就法定空地部分，被告有特別告知？）並無談到這個問題」等語（參本院卷一第120頁），是由此可知，本件並無法證明原告所稱其購買系爭房地之目的，係為拆除建物後重建，且被告王火本有保證系爭3筆土地可供建築使用等情形存在，足見原告之上揭主張顯乏其據，難以採信。又原告亦未對其所述：被告王火本有保證系爭土地可供建築使用之情形，舉證加以證明，顯見原告上揭所述，自難採憑。 3.再者，系爭房屋係有辦理保存登記之合法建物等情，為兩造所不爭執（參本院卷二第167頁背面），並有卷附系爭建物登記第一類謄本可資為證；又被告王火本出售系爭房地予原告前，曾由被告王火本出資整修，作為開設「王鼎美術補習班」使用，其並保留大片綠地做庭園造景等情，並據被告王火本提出現場照片加以佐證（參本院卷一第74至79頁；本院卷二第73至84頁），足認上揭事實，均堪認定。對照原告之戶籍地址在臺中市霧峰區維德街，距離系爭房屋所在地之臺中市○○區○○路000○00號，兩者道路距離僅270公尺等情，則有Goole地圖在卷可資為證；又證人吳淑寬於本院105年1月19日言詞辯論期日時，明確具結證稱：「（原告訴訟代理人李明海律師問：你剛剛說雙方沒有談到要建築的部分，是否談到除現況建物外，不能增建的問題？）沒有。當時是原告蔡依霖有跟被告王火本說，當初這不動產是他要買，但卻被被告王火本買去了，這是我印象最深刻的」等語（參本院卷一第120頁背面），由此可證，原告對於系爭3筆土地上存有系爭房屋之狀況，應早已明確知悉，其係向被告王火本購買系爭房地，而非僅係購買系爭3筆土地之事實，堪予採信。況原告並不否認其係於購買本件系爭房地後，在未另行申請建造執照之情形下，即雇工在系爭土地之部分空地上增蓋部分違建，其因此遭人檢舉後，始對被告等人提起本件訴訟之事實（參本院卷二第189頁），復有原告所增建之違建照片附於臺中市建築師公會及華聲科技不動產估價師事務所鑑定報告可證，是原告對於所購得之系爭房地早已存有法定空地等情，實難諉為不知；而此亦足證原告主張：其係委由建築師申請建照後，始知系爭3筆土地經建管單位套繪管制之法定空地高達326.12平方公尺，皆不得再作為建築使用，而遭被告等惡意欺瞞系爭房地之權利及物之瑕疵等云云，與事證不符，自無可採。 4.本件原告雖主張：系爭3筆土地經建管單位套繪管制之法定空地高達326.12平方公尺，不得再作為建築使用，然被告在系爭買賣契約之標的物現況說明書項次30「是否有拆除重建或禁建或糾紛之情事，明確勾選為否」，涉有不實之情事云云。然此為被告等所否認，並以前詞加以置辯。而按解釋意思表示與解釋法規的原則不同，解釋法規著重於法規文義的客觀性與安定性，注重法規文字的客觀文義，以謀一般確實性的達成，惟解釋意思表示則以探求當事人的真意，注重意思表示的目的性及法律行為的和諧性，著重於各個法律行為及當事人具體妥當性的追求，民法第97條之規定即本斯此旨而定；又為解釋契約而於文義上及論理上詳為推求當事人之真意時，應斟酌訂立契約當時及過去之事實、其經濟目的及交易上之習慣，本於經驗法則，基於誠實信用原則而為判斷，最高法院65年度台上字第2135號判決可資參照。經查：由上揭標的物現況說明書項次30之內容觀之，系爭買賣契約之標的物現況說明書項次30「是否有拆除重建或禁建或糾紛之情事」，被告王火本勾選「否」，自應解釋為被告王火本承諾說明：系爭房地「並無拆除重建」，亦「無禁建」，且「無與他人糾紛」等情事存在。而本件因原告僅認被告王火本在該項次所列「是否禁建」勾選「否」乙節，有所不實，並非主張被告王火本勾選系爭房地「無拆除重建」及「無與他人糾紛」等涉有不實。是本件所應探討者，即此所謂「禁建」之意，是否包含系爭3筆土地之法定空地而言？此由證人吳淑寬於本院105年1月19日言詞辯論期日時具結證述「…。我知道只要有蓋房子都有保留法定空地的問題」等語（參本院卷一第121頁）觀之，可得印證：一般土地上若已有申辦保存登記之合法建物存在，衡情，土地上均會有一定比例之法定空地存在，準此，本件系爭695、696土地上既興建有系爭房屋之存在，理當會留有一定比例之法定空地，連同系爭房屋所在之基地位置，依法當然禁止再重行建築其他建物，此係屬確定之「禁建」事實狀態，並無待當事人間另行約定，是被告王火本自無庸在上揭標的物現況說明書上重行記載，故由上揭標的物現況說明書項次30之所謂「禁建」，應係指除上揭事實上已無爭議之情形外，諸如：劃定為禁建重劃區或航管禁建區等特定之禁建狀態而言，否則自當無在上揭標的物現況說明中進一步說明之必要；而此對照被告永利公司及簡文證之上揭所述，亦屬相符。是本件不論是依被告王火本之填選上揭標的物現況說明書之真意，其意思表示之目的性及法律行為之和諧性，以及法律行為及當事人具體妥當性追求等情觀之，當係如此解釋。而此由上揭標的物現況說明書項次30，將是否「禁建」、「拆除重建」、「糾紛」等同列，亦可得悉被告王火本之所以如此表明，應係著重表示系爭房地並未存在不適法，亦無糾紛等為其主要之目的，是本件自難以僅憑系爭3筆土地原即留有法定空地，即認定被告王火本有違反上揭標的物現況說明書項次30之情形，並認為系爭房地之買賣存有權利及物之瑕疵，故原告此部分主張，顯然無據，自無可採。 5.再者，被告永利公司及簡文證均明確表示：被告王火本上揭標的物現況說明書項次30所勾選無「禁建」之意，係指全區土地有無禁建，例如系爭土地劃定為重劃區、航管區禁建而言，與單一土地有無法定空地比無關，因為法定空地本來就不可以建築，不必禁建等語，此與被告王火本所述，亦屬相符。 6.況原告購買系爭不動產倘係為供建築為主要之效用，衡情，其交易前理應會格外注意此事，當會進一步詳查系爭土地法定空地比之情形；然倘原告未如此為之，卻在無其他積極事證之情形下，事後將責任歸咎於被告，是否可採，自屬有疑。遑論，原告稱購買系爭不動產已表明欲供建築之用倘屬有據，應係指被告王火本所交付之系爭土地有民法第354條所定「契約預定效用之瑕疵」，但兩造買賣契約書中並未見以契約保證系爭不動產全部供建築之用；且對照被告取得系爭房地後，原係規劃作為「王鼎美術補習班」之用，並保留大片綠地做庭園造景，並無任何使用、收益或處分上之困難，並未喪失或減損所有權之功能；而依照兩造所訂立之系爭買賣契約第9條標的物點交明確載明「依現狀點交」，第12條第5款亦約定「…以空屋方式將房地依後附屋況說明書所載現況交屋」等語，是原告如以現狀使用而不加蓋違建之情形下，自難謂有原告所稱有任何減損價值之可言，是原告在未提出其他事證之情形下，自難認其主張為真，所述自難採憑。 7.由兩造所簽定之系爭買賣契約書之內容觀之，並未見有特別約定或記載「出賣人保證系爭土地可供申請建築」等文句或用語。倘如原告所稱其購買系爭土地係為建築使用之情事，何以此項「契約預定效用」必要之點，原告未要求於買賣契約書明確記載。而兩造就系爭買賣契約既無此項預定效用之約定，則原告稱：被告保證系爭土地可供申請建築，即與系爭買賣契約約訂之內容有異，顯見原告之上揭主張，難以採信。 8.遑論，被告永利公司及簡文證均明確表示：被告簡文證、王火本與原告均至現場查看多次，知悉系爭土地位置及其上有合法建物之存在外，系爭3筆土地之土地登記謄本及地籍圖等亦均經被告提供，且告知原告閱覽知悉；系爭3 筆土地其上雖有2筆有部分法定空地之註記，但原告並未就此提出質疑、要求或為特別之約定；況有2筆土地土地登記謄本上記載有建物一棟坐落其上，足認系爭3筆土地可做合法建築使用等語。是在此情形下，原告之上揭主張顯乏其據，自無可採。 9.本件既無法認定系爭買賣契約，被告王火本之給付存有物及權利之瑕疵，則原告依民法第227條、第349條、第359 條等規定及系爭買賣契約第8條、第10條第2項之約定，主張解除系爭買賣契約，並請求被告王火本返還系爭買賣價金1850萬元，以及懲罰性違約金1000萬元，共2850萬元，自屬無據，不應准許。 ⒑原告並無法舉證證明被告王火本就系爭房地之買賣，存有物及權利之瑕疵情形存在，所為解除契約、返還買賣價金及懲罰性違約金之請求，均屬無據，已如前述。則原告請求被告簡文證及永利公司並應連帶負給付之責任，亦乏其據，不應准許。遑論，原告並無法舉證證明被告簡文證及永利公司仲介系爭買賣契約，有違反善良管理人之注意義務，而有損害原告權益之情形，則原告主張依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求被告簡文證及永利公司負連帶賠償責任，亦屬無據，不應准許。 ⒒綜上所述，本件原告先位部分，依民法第227條、第349條、第359條、不動產經紀業管理條例第26條第2項等規定及系爭買賣契約第8條、第10條第2項之約定，主張解除系爭買賣契約，並請求：⑴被告王火本應給付原告2850萬元，及自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；⑵被告永利公司、被告簡文證應連帶給付原告2850萬元，及自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；⑶上開任一被告如為給付，他被告在其給付範圍內即免除給付之義務等，為無理由，應予駁回。而本件原告陳明願供擔保聲請宣告假執行部分，因其訴經敗訴駁回，其假執行之聲請，已失所依附，應併予駁回。㈡備位部分：原告認為系爭房地之買賣，被告王火本之給付存有物及權利之瑕疵，因此依民法第354條、第359條規定，請求減少本件系爭買賣價金後，並依民法第179條規定，請求被告王火本返還減少價金之差額489萬2603元，且由被告永利公司、簡文證負連帶給付責任，有無理由部分： 1.原告無法舉證證明被告王火本就系爭房地之買賣，存有物及權利之瑕疵情形存在，已如前述。則原告依民法第354 條、第359條規定，請求減少本件系爭買賣價金後，並依民法第179條不當得利返還請求權之規定，請求被告王火本返還減少價金之差額489萬2603元，並由被告永利公司、簡文證負連帶給付責任之主張，自乏其據，不應准許。2.綜上所述，本件原告備位部分，依民法第354條、第359條、不動產經紀業管理條例第26條第2項等規定，請求減少本件系爭買賣價金後，並依民法第179條規定，請求：⑴ 被告王火本應給付原告489萬2603元，及自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；⑵ 被告永利公司、被告簡文證應連帶給付原告489萬2603元，及自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⑶上開任一被告如為給付，他被告在其給付範圍內即免除給付之義務等，為無理由，應予駁回。又原告所陳明願供擔保聲請宣告假執行部分，因其訴經敗訴駁回，其假執行之聲請，已失所依附，應併予駁回。㈢本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中華民國 107 年 2 月 9 日民事第四庭法官楊忠城正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 107 年 2 月 9 日書記官陳怡潔

臺灣臺中地方法院104年度重訴字第553號

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