104年度重訴字第612號｜民事：返還土地｜裁判日期：105 年 11 月 30 日

臺灣臺中地方法院民事判決　104年度重訴字第612號原　　　告　溢恩資產管理有限公司法定代理人　吳慧貞訴訟代理人　謝秉錡律師複代理人　　李秉哲律師被　　　告　東洋食品工業股份有限公司法定代理人　劉文淵訴訟代理人　陳建良律師上列當事人間返還土地事件，本院於民國105年10月26日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應將座落於原告所有之臺中市○○區○○段地號554-1號土地上如附圖二所示之①554-1部分（面積243.22平方公尺）、② 554-1（2）部分（面積18.43平方公尺）、③554-1（5）部分（面積123.97平方公尺）之地上物拆除；及附圖3所示之554-1（9 ）圍牆（面積20.89平方公尺）之圍牆予以拆除，並將上開部分土地及附圖3所示之554-1（6）部分（面積792.98平方公尺）等土地之地上物予以遷移、騰空並返還予原告。被告應將座落於原告所有之臺中市○○區○○段地號554-2號土地上如附圖2所示之①554-2部分（面積72.11平方公尺）、②554-2（3）部分（面積12.64平方公尺）之地上物拆除並將上開部分土地及附圖3所示之①554-1（6）部分（面積792.98平方公尺）、②554-2（2）部分（面積6.98平方公尺）等土地之地上物予以遷移、騰空並返還予原告。被告應將座落於原告所有之臺中市○○區○○段地號554-3號土地上如附圖2所示之554-3部分（面積55.98平方公尺）之地上物拆除並將上開土地之地上物予以遷移、騰空並返還予原告。被告應將座落於原告所有之臺中市○○區○○段地號554-4號土地上如附圖2所示之554-4部分（面積55.98平方公尺）之地上物拆除並將上開土地之地上物予以遷移、騰空並返還予原告。被告應將座落於原告所有之臺中市○○區○○段地號554-5號土地上如附圖2所示之①554-5（1）部分（面積27.74平方公尺）、②554-5（2）部分（面積2.7平方公尺）、③554-5（3）部分（面積2.72平方公尺）之地上物拆除並將上開土地及附圖3所示之 554-5部分（面積106.35平方公尺）之地上物予以遷移、騰空並返還予原告。被告應將座落於原告所有之臺中市○○區○○段地號554-6號土地上如附圖2所示之554-6部分（面積92.61平方公尺）之地上物拆除並將上開土地及附圖3所示之554-6（1）部分（面積6.44平方公尺）之地上物予以遷移、騰空並返還予原告。被告應將座落於原告所有之臺中市○○區○○段地號554-7號土地上如附圖2所示之554-7部分（面積24平方公尺）之地上物拆除並將上開土地之地上物予以遷移、騰空並返還予原告。被告應將座落於原告所有之臺中市○○區○○段地號554-12號土地上如附圖3所示之554-12部分（面積194.35平方公尺）之地上物拆除並將上開土地之地上物予以遷移、騰空並返還予原告。被告應自民國一百零四年六月十八日起至聲明一至八項等八筆土地返還之日止，按月給付原告新臺幣壹萬陸仟肆佰陸拾玖元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。本判決第一、二、三、四、五、六、七、八項於原告分別依序以新臺幣伍佰伍拾玖萬柒仟元、新臺幣肆佰壹拾貳萬捌仟元、新臺幣貳拾陸萬壹仟元、新臺幣貳拾陸萬壹仟元、新臺幣陸拾伍萬壹仟元、新臺幣肆拾陸萬貳仟元、新臺幣拾壹萬貳仟元、新臺幣玖拾萬陸仟元供擔保後，得假執行。但被告如依序以新臺幣壹仟陸佰柒拾玖萬貳仟捌佰陸拾元、新臺幣壹仟貳佰叁拾捌萬伍仟玖佰肆拾元、新臺幣柒拾捌萬叁仟柒佰貳拾元、新臺幣柒拾捌萬叁仟柒佰貳拾元、新臺幣壹佰玖拾伍萬叁仟壹佰肆拾元、新臺幣壹佰叁拾捌萬陸仟柒佰元、新臺幣叁拾叁萬陸仟元、新臺幣貳佰柒拾貳萬零玖佰元為原告供擔保後，得免為假執行。事實及理由甲、程序方面：本件原告起訴原請求：「⒈被告應將座落於臺中市大甲區義和段554-1、554-2、554-3、554-4、554-5、554-6、554-7 、554-12地號土地之地上物如起訴狀附圖一地籍圖所示之範圍）拆除，騰空，並將上開土地交還予原告。⒉被告自民國104年6月18日起至訴之聲明第⒈項之地上物拆除後，按月給付原告新臺幣（下同）29,198元。」，嗣於言詞辯論要旨狀中，變更聲明為：「⒈被告應將座落於原告所有之臺中市○○區○○段00000地號土地上如附圖2所示之①554-1部分、面積243.22平方公尺、②554-1（2）部分、面積18.43平方公尺、③554-1（5）部分、面積123.97平方公尺之地上物拆除；及附圖3所示之554-1（9）圍牆、面積20.89平方公尺之圍牆予以拆除，並將上開部分土地及附圖3所示之554-1（6 ）部分、面積792.98平方公尺等土地之地上物予以遷移、騰空並返還予原告。⒉被告應將座落於原告所有之臺中市○○區○○段00000地號土地上如附圖2所示之①554-2部分、面積72.11平方公尺、②554-2（3）部分、面積12.64平方公尺之地上物拆除並將上開部分土地及附圖3所示之①554-1（6 ）部分、面積792.98平方公尺、②554- 2（2）、面積6.98 平方公尺等土地之地上物予以遷移、騰空並返還予原告。⒊被告應將座落於原告所有之臺中市○○區○○段00000地號土地上如附圖2所示之554-3部分、面積55.98平方公尺之地上物予以遷移、騰空並返還予原告。⒋被告應將座落於原告所有之臺中市○○區○○段00000地號土地上如附圖2所示之554-4部分、面積55.98平方公尺之地上物拆除並將上開土地之地上物予以遷移、騰空並返還予原告。⒌被告應將座落於原告所有之臺中市○○區○○段00000地號土地上如附圖2所示之①554-5（1）部分、面積27.74平方公尺、②554-5（2 ）部分、面積2.7平方公尺、③554-5（3）部分、面積2.72 平方公尺之地上物拆除並將上開土地及附圖3所示之554-5部分、面積106.35平方公尺之地上物予以遷移、騰空並返還予原告。⒍被告應將座落於原告所有之臺中市○○區○○段 000 00地號土地上如附圖2所示之554-6部分、面積92.61平方公尺之地上物拆除，並將上開土地及附圖3所示之554-6（1）部分、面積6.44平方公尺之地上物予以遷移、騰空並返還予原告。⒎被告應將座落於原告所有之臺中市○○區○○段00000地號土地上如附圖2所示之554-7部分、面積24平方公尺之地上物拆除並將上開部分土地之地上物予以遷移、騰空並返還予原告。⒏被告應將座落於原告所有之臺中市○○區○○段000000地號土地上如附圖3所示之554-12部分、面積194.35平方公尺之地上物拆除並將上開土地之地上物予以遷移、騰空並返還予原告。⒐被告自104年6月18日起至聲明⒈至⒏項等8筆土地返還之日止，按月給付原告27,448元。」（本院二卷，第28、29頁），查原告上述訴之變更追加，僅係因複丈成果圖之製作，而將各該地號之面積予以具體化補充，係「不甚礙被告之防禦及訴訟之終結」，合於民事訴訟法第255條第1項第7款規定，爰准許之。又其中關於符號 ①②，係針對聲明每一項，基於同一張附圖，若有數筆土地時，為易於辨識而添加以區別，至於符號（1）（2）則為附圖之複丈成果圖之編號，為利於當事人比對附圖，爰依附圖之複丈成果圖之符號，均合先敘明。乙、實體方面：壹、原告方面：（一）起訴主張：原告於104年6月18日，以買賣為原因，成為座落於臺中市大甲區義和段554-1、554-2、554-3、554-4、554-5、554-6、554-7、554-12地號等土地（下稱系爭8筆土地）之登記名義人（所有權人）。系爭8筆土地屬工業用地，原告買受後欲進行工業區之開發利用，被告為食品公司就上揭土地，有興建廠房等占有使用之事實，而占用面積則如附表所示，另被告無任何權源，於上開土地上興建廠房，甚將廠房出租獲利，致原告權利受有損害，爰依民法第767條之規定，請求被告將地上物拆除並將土地返還予原告。另依民法第179條不當得利之規定及參照最高法院49年台上字1730號判例要旨，及土地法105條準用同法97條之規定，請求被告給付相當於租金之數額，租金計算方式為申報總價即當期申報地價之年息百分之10計算年租金，除以12為每月租金，按月給付原告相當於租金之不當得利。（二）對被告抗辯之陳述： ⒈被告與訴外人王肇宏於59年間之買賣契約應屬無效之法律關係，被告當屬無權占有。蓋，被告雖辯稱被告與原告前手王肇宏訂約時，雙方明知被告當時無法受讓系爭8筆土地，當然有所有權得移轉時應為移轉之約定，符合民法第246條第1項但書所定情形，契約仍為有效，如無該條之約定，王肇宏不可能任由被告使用土地長達40餘年，不主張契約無效追回土地，最後尚以低價2萬元出售原告云云，惟查依59年間當時土地法第30條規定及參照最高法院66年台上字第2655號判例要旨，及被證4之臺中高分院86年度上更（一）字第41號民事判決記載，可知被告為法人，與訴外人王肇宏所約定之買賣契約，違反修正前土地法第30條之規定，屬於法律上給付不能，依民法第246條第1項前段規定，契約當然無效，可見被告就系爭土地無使用權源。參原證5之土地登記簿，其中大甲區義和段554地號土地，於60年間編定使用種類屬「農業用地」，系爭土地於60年間既仍屬農業用地，迄63年開始因都市計畫擴大，畫定為「工業用地」，則被告占用土地期間為59年仍為農業用地，被告如何能與王肇宏就系爭土地成立買賣契約，該契約根本無效。又被告辯稱與王肇宏約定日後得移轉時再為移轉云云，未見於被告提出之數份判決書中有所記載；被告復辯稱已給付價金完畢云云，亦與被告提出之判決書認定「尾款未付」之事實顯有不符。 ⒉被告不得以該買賣關係對抗原告行使物上請求權。蓋，參照最高法院83年台上字第3243號民事判例要旨，可知在雙重買賣情形中，前買受人不能以其與出賣人間買賣契約對抗後買受人，因買賣僅為債權行為，出賣人一物二賣，勢必有一者為債務不履行，而登記具有絕對效力，系為保障交易之安全，故在雙重買賣情形中，前買受人尚得以向出賣人主張債務不履行，殊無保護前買受人占有之必要。況本件被告與訴外人王肇宏間之買賣契約僅為一部履行，被告僅支付價金之一部分尚有尾款並未給付，有被告提出之臺中高分院83年度上更（一）字第41號民事判決可按。再細究最高法院95年度第16次民庭決議：「按使用借貸契約係債之關係，僅於當事人間有其效力。丙買受系爭房屋，並不當然繼受其前手與系爭土地所有人間之使用借貸關係，原則上不得執該關係主張其有使用系爭土地之權利。惟於具體個案，尚應斟酌當事人間之意思、交易情形及房屋使用土地之狀態等一切情狀，如認土地所有人行使所有權，違反誠信原則或公共利益或以損害他人為主要目的，仍應駁回其請求。」等語，惟本件為「二重買賣」與上開決議之「使用借貸」顯為不同之法律關係，當不能於本件中引用；另最高法院100年度台上字第463號民事判決之事實為「使用借貸」，亦與本件「二重買賣」截然不同，不能爰引並論，則本件被告主張與訴外人王肇宏間之買賣契約而得使用該土地，並無可採。況訴外人與王肇宏間之買賣契約僅為一部履行，被告僅支付價金一部分，尚有尾款未給付。 ⒊原告與訴外人王肇宏間非屬通謀虛偽意思表示，該買賣關係屬有效之法律關係。蓋：原告與訴外人王肇宏間買賣契約，係於104年5月14日在民間公證人前所完成之契約，原告並已依約給付各期價金完畢，且完成所有權移轉登記，當屬合法有效之法律關係。被告空言泛稱原告與王肇宏間並無真實買賣云云，惟查原告與王肇宏間買賣契約有經民間公證人依法完成公證，參照上開民事訴訟法第358條第1項之規定，推定為真正，且原告已依約給付價金完成，該買賣契約已由雙方履行完畢。被告又辯稱原告為專業從事不動產買賣應對該土地知之甚詳云云，惟原告既為專業土地開發，自得明瞭土地開發之重要計劃，原告取得系爭8 筆土地，而先行排除侵害，乃原告熟悉土地開發之獲利方式為何，希借由先排除侵害後，得以整體開發系爭土地在內之區域，進而提高利潤，乃一種擴大利基之開發手法。又原告與王肇宏簽訂買賣契約前，早已委請估價師就系爭8筆土地及其環繞之5筆土地合計13筆土地合併進行估價，估價師認定系爭土地每平方公尺為10,255元，扣除瑕疵後每平方公尺約為6,070元，本件交易單價為每平方公尺6,050元，原告以估價師專業建議之包含瑕疵單價取得土地，再以特約負擔排除瑕疵之責任，期許除去瑕疵後之高利益土地，乃一商業本質行為。被告不清楚土地開發之相關手法，誤認原告與訴外人間為通謀虛偽意思表示，當屬誤解。被告再辯稱為何原告會買外圍不規則形狀及地上權未塗銷之土地云云，惟查依證人張立明之證述，可知原告係專業開發公司，欲開發系爭土地，因土地面積太大，又一定要留路，始將外圍土地買下，預留未來開發彈性運用，可掌握道路開闢權利。且就市場投資而言，有爭議之土地反而利之所在，承買人得以較低金額承受，透過法律訴訟或與地上物所有人協議返還土地後，利用價值即翻停，故「土地地是否顯有瑕疵」與「原告與王肇宏究否通謀虛偽意思表示」要為不同二事。 ⒋原告並無權利濫用及違反誠信原則。蓋：原告為日後土地整體開發，遂先行取得系爭8筆土地並排除權利瑕疵，以便日後整體開發系爭八筆土地所環繞之5筆土地及臨近等 17筆土地，合計25筆土地之整體開發，自非被告所稱之取得土地之目的在於侵犯其占用土地之權利云云，原告提起本件爭訟乃為日後整體開發之必要手段，當無違反民法第148條規定及最高法院71年台上字第737號民事判例意旨之權利濫用可言。況依證人張立明之證述，可知與原告接洽之代書（因王肇宏長年在國外），亦不知悉60年間被告占用系爭土地之原由，則原告豈可能會知悉？顯見原告乃善意受讓人。 ⒌被告辯稱系爭土地上所建地上物符合民法第796條越界建築規定情形，原告不得請求拆屋還地云云。惟查，依民法第796條規定及參照最高法院29年上字第634號判例要旨、86年度台上字第2103號、86年度台上字第651號判決意旨，可知本件被告無法適用民法第796規定，蓋被告既認基於與王肇宏間之買賣契約關係而占用土地，即非「建築房屋，逾越疆界」之定義，縱「買賣關係」違反法令而無效，亦無法援引民法第796條主張原告不得請求拆屋還地。再者被告所有義和段541地號土地上有135-2建號地上物之登記時間為56年3月13日，所有權人為被告，較之被告主張與王肇宏買賣關係契約成立時間為59年間，早已完成興建，與被告占用原告所有土地所興建地上物均屬事後加建之地上物不同，縱事後拆除，亦不影響原先被告所有房屋本體，被告所辯洵無理由。貳、被告方面：（一）依系爭8筆土地之地籍資料，可知應係於103年3月18日同時自同段554地號土地分割而出，除系爭8筆土地外，尚同時分割出同段554、554-8、554-9、554-10、554- 11等地號土地5筆（同被證1、被證2；下稱系爭5筆土地），可知系爭8筆土地與同時分割出之系爭5筆土地，分割前均為同段554地號土地，重測前之地段地號則為「番子寮段32 -2地號」（見被證1土地登記簿謄本標示部其他登記事項欄記載）。系爭8筆土地與系爭5筆土地，分割後均仍為原所有權人王肇宏所有，嗣原所有權人王肇宏方於104年6月18日將系爭8筆土地以買賣為原因移轉登記為原告所有。惟義和段554地號土地分割前之番子寮段32-2地號土地原為耕地，在59年間分割前原同屬番子寮段32-1地號土地，原所有權人王肇宏與訴外人王煙慶訂有三七五租約。嗣於59年間王肇宏委由其父親王明鏡與承租人王煙慶協議以分配土地方式終止三七五租約，將32-1地號土地分割32-1、32-2、32-3地號3筆土地，將其中32-3地號土地分歸承租人王煙慶，32-2地號土地則經由承租人王煙慶介紹，出售為擴大廠房用地之被告，被告並已給付價金完畢，僅因土地為耕地，約定日後得移轉時再為移轉，被告則自60年間即於原32-2地號土地上建造廠房，占有使用收益土地迄今。原所有權人王肇宏事後雖不承認上開事實，而對訴外人王煙慶起訴請求確認耕地租賃關係不存在及返還土地，訴外人王煙慶以上開事由置辯，經法院判決確認上開事由屬實，駁回原所有權人王肇宏之訴確定。可知被告對原所有權人王肇宏基於買賣契約而占有使用收益系爭土地為有權占有。（二）若原告取得系爭8筆土地所有權，係與原所有權人通謀而為虛偽意思表示，其受讓系爭8筆土地所有權之行為顯為無效之法律行為，原告不得主張為所有權人行使物上請求權，更無因無法使用收益系爭8筆土地而受有何損害。蓋原告取得系爭8筆土地所有權，顯然為通謀虛偽意思表示，不生所有權移轉之效力，理由如下： ⒈原告為專業從事不動產買賣、租賃、土地重劃、開發等業務之公司，購買土地時，對於土地使用情形定當詳為調查，不可能明知土地早為被告所占有使用，竟仍願購買土地。 ⒉原告所取得系爭8筆土地係自同一筆土地分割而出，分割後圍繞原所有權人未出售之系爭5筆土地，土地狹長不利使用。若原告果有買受土地投資開發之意，何以不要求原所有權人出售地形完整方正之土地以利使用？顯然原告受讓土地所有權之原因並不在投資開發，而另有目的。 ⒊系爭8筆土地在移轉原告之前，原所有權人即於102年12月12日為訴外人王＊＊設定普通地上權，移轉後並未塗銷。果原告確有買受土地真意，何以未要求原所有權人塗銷？⒋系爭8筆土地面積合計達1,990.05平方公尺，僅以公告現值計算土地價值即達2786萬元，市價更數倍於此，原告何能願給付鉅額價金購買產權顯然有糾紛之土地？足見原告應無買受系爭8筆土地之真意，其取得所有權之目的，應在規避原所有權人與被告間之買買契約，所有權之移轉無效，不得主張所有權人之物上請求權。縱認原告確有買受系爭8筆土地之真意，惟買賣契約固僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人。故在二重買賣之場合，出賣人如已將不動產之所有權移轉登記與後買受人，前買受人縱已占有不動產，後買受人仍得基於所有權請求前買受人返還所有物，前買受人不得以其與出賣人間之買賣關係，對抗後買受人（最高法院83年台上字第3243號判例意旨參照）。惟於具體個案，尚應斟酌當事人間之意思、交易情形及前買受人占用土地之狀態等一切情狀，如認後買人行使所有權，請求前買受人拆屋還地，違反誠信原則或公共利益或以損害他人為主要目的，仍應駁回其請求（最高法院95年度第16次民事庭會議決議意旨參照）。申言之，民法上之債權契約，除法律有特別規定外，雖僅於特定人間發生法律上效力，但物之受讓人若知悉讓與人已就該物與第三人間另訂有債權契約，而猶惡意受讓該物之所有權者，依民法第148條第2項規定之誠信原則，該受讓人亦仍應受讓與人原訂債權契約之拘束（最高法院100年度台上字第463號判決可供參考），以求實質公平與妥當。尤其，在惡意之二重買賣行為，後買受人明知前買受人已占有為買賣標的物之不動產建屋居住，竟乘其未經所有權移轉登記，為妨害前買受人取得所有權為目的而買受標的物，即係故意以背於善良風俗之方法加損害於他人，依民法第184條第1項後段之規定，應負侵權行為損害賠償責任(最高法院31年上字第891號判例意旨參照。學者王澤鑑著，民法學說與判例研究第四冊，第160至162頁；曾隆興著，詳解損害賠償法，97年9月修訂二版第585至593頁，亦均採相同見解）。則後買受人於取得所有權後隨即訴請前買受人拆屋交地，對前買受人顯為以背於善良風俗之方法加損害於他人之不法行為，其所有權物上請求權之行使違反誠信原則，不應准許。（三）系爭8筆土地均為大甲都市計畫範圍內土地，早於63年9月10日大甲都市計畫擴大實施時，使用分區即為乙種工業區，不屬當時土地法第30條所規定之私有農地，並無不能移轉法人之限制。被告於59年訂約買受系爭8筆土地時，當時土地法第30條之規定為：「私有農地所有權之移轉。其承受人以承受後能自耕者為限。」乃關於物權行為之規定，並非債權行為之規定。被告與原告前手王肇宏訂約時，雙方明知當時被告無法受讓系爭8筆土地，當然有所有權得移轉時應為移轉之約定，符合民法第246條第1項但書所定之情形，買賣契約並無以不能之給付為標的而無效之情事。否則原告前手王肇宏何能任由被告使用土地長達40餘年，竟不主張契約無效追回土地，最後尚要以每坪2萬元低價出售原告？且王肇宏若得自行追回系爭8筆土地，依其與原告間所定買賣契約第十二條第二項第（二）款之約定，尚得請求原告再補付每坪35,000元之價金，王肇宏又何樂而不為？足證被告與王肇宏間之買賣契約，並不存在無效之問題。且依原告與王肇宏間買賣契約書約定，可知原告於第八條中放棄對王肇宏之權利瑕疵及物之瑕疵擔保權利，復於第十二條第二項中明定系爭8筆土地上「既存之權利瑕疵項目及處理方式」，足見原告對於被告占有使用系爭8筆土地之原因事實知之綦詳，明知被告與王肇宏間存有買賣契約，且被告於土地上搭建工廠使用，王肇宏並不得請求被告拆屋還地，猶惡意受讓系爭8筆土地所有權，依民法第148條第2項規定之誠信原則，原告應受王肇宏與被告間買賣契約之拘束，且其行使權利違反誠信原則、公共利益，且以損害他人為主要目的，係故意以背於善良風俗之方法加損害於他人，自不應准許。（四）聲明： ⒈原告之訴駁回。 ⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。參、兩造不爭執事項（本院二卷，第25頁）：一、座落於臺中市大甲區義和段554-1、554-2、554-3、554-4、554-5、554-6、554-7、554-12地號等土地，於104年6月18 日，以買賣為原因，原告為登記名義人。二、被告就上揭土地，有占有使用之事實。三、系爭8筆土地，係於103年3月18日自同段554地號土地分割而出。除系爭8筆土地之外，尚同時分割出同段554、554-8、 554-9、554-10、554-11等地號土地5筆即系爭5筆土地。四、易言之，系爭8筆土地與同時分割出之系爭5筆土地，分割前均為同段554地號土地，重測前之地段地號則為「番子寮段 32-2地號」。五、系爭8筆土地與5筆土地，分割後均仍為原所有權人王肇宏所有，嗣原所有權人王肇宏於104年6月18日將系爭8筆土地以買賣為原因移轉登記為原告。六、兩造對於原證3、原證4文書之形式真正不爭執。七、義和段554地號土地分割前之番子寮段32-2地號土地原為耕地，在民國59年間分割前原同屬番子寮段32-1地號土地，原所有權人王肇宏與訴外人王煙慶訂有三七五租約。嗣於59年間王肇宏委由其父親王明鏡與承租人王煙慶協議以分配土地方式終止三七五租約，將32-1地號土地分割32-1、32-2、32-3三筆土地，將其中32-3地號土地分歸承租人王煙慶，32-2地號土地則經由承租人王煙慶介紹，出售為擴大廠房用地之被告，被告並已給付價金完畢，僅因土地為耕地，約定日後得移轉時再為移轉，被告則自民國60年間即於原32-2地號土地上建造廠房，占有使用收益土地迄今。八、系爭8筆土地面積合計達1,990.05平方公尺，以公告現值計算土地價值即達新臺幣2786萬元。九、原告知悉被告於土地上搭建工廠使用。十、系爭8筆土地均為大甲都市計畫範圍內土地，早於63年9月10日大甲都市計畫擴大實施時，使用分區即為乙種工業區，不屬是時土地法第30絛所規定之私有農地，63年間並無不能移轉法人之限制。十一、原告與訴外人王肇宏間之買賣契約，於104年5月14日於民間公證人前所完成，且原告已依約給付各期價金完畢，並完成所有權移轉登記。（惟是否有買賣之真意，雙方有爭執）肆、得心證之理由：一、本件原告起訴主張座落於臺中市大甲區義和段554-1、554-2、554-3、554-4、554-5、554-6、554-7、554-12地號等土地即系爭8筆土地，於104年6月18日，以買賣為原因，原告為登記名義人。被告就上揭土地，有占有使用之事實。且系爭8筆土地，係於103年3月18日自同段554地號土地分割而出。除系爭8筆土地之外，尚同時分割出同段554、554-8、554-9、554-10、554-11等地號土地5筆即系爭5筆土地。易言之，系爭8筆土地與同時分割出之系爭5筆土地，分割前均為同段554地號土地，重測前之地段地號則為「番子寮段32-2地號」，而系爭8筆土地與5筆土地，分割後均仍為原所有權人王肇宏所有，嗣原所有權人王肇宏於104年6月18日將系爭8 筆土地以買賣為原因移轉登記為原告等情，除為兩造不爭執外，復有原告提出之義和段554地號手寫土地登記簿及義和段541地號土地、135-2建號登記簿本及臺中市大甲地政事務所105年7月27日及同年9月21日土地鑑定成果圖為證，自堪信為真實。至於被告公司實際占用面積，原告則以卷附臺中市大甲區地政事務所分別於105年7月27日及同年9月21日之複丈成果圖（即本判決附圖二及附圖三）為依據，作成判決後附之附表（本院二卷，第36頁），被告就此附表亦未表爭執，故被告實際占用面積，自得以該附表為據。至於原告主張被告應返還上揭土地及支付不當得利損害金乙節，則為被告以前揭等詞置辯。是以，本件爭點厥為：（一）原告取得系爭8筆土地所有權，是否係基於通謀虛偽意思表示？（二）被告於59年與原告前手王肇宏訂約買定系爭8筆土地時，是否符合民法第246條第1項但書（本文）所定之情形？是否有約定因土地為耕地，約定日後得移轉時再為移轉？（三）若被告與訴外人王肇宏間於59年間之買賣契約有效，則該買賣契約，得否作為被告占有系爭土地8筆之正當權源？縱然被告對原所有權人王肇宏基於買賣契約而占有使用收益系爭土地為有權占有，其占有可否對抗原告？（四）若認被告與訴外人王肇宏間先有買賣契約，原告復為後買受人，其行使所有權，請求被告拆屋還地，是否有違反誠信原則或公共利益或以損害他人為主要目的？亦即，原告對於被告占有使用系爭8筆土地之原因事實，及被告與王肇宏間存有買賣契約，且被告於土地上搭建工廠使用，王肇宏並不得請求被告拆屋還地等事實，是否知悉而仍受讓系爭8筆土地之所有權？縱然知悉，是否原告請求被告拆屋還地，即有違反誠信原則或公共利益或以損害他人為主要目的？（五）被告在系爭土地上所建房屋，符合民法796條所規定越界建築的情形，致原告不得請求拆除房屋？以下分述之。二、原告與訴外人王肇宏於104年6月18日就系爭土地所訂立之買賣契約，並為所有權移轉登記，是否為通謀虛偽意思表示？（一）被告抗辯稱原告與訴外人王肇宏間就系爭土地買賣契約，顯係通謀虛偽意思表示，應為無效云云。惟按第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責（最高法院48年台上字第29號判例參照）。原告既否認其與訴外人王肇宏間之買賣係通謀而為虛偽意思表示，被告自應就其上開所辯通謀虛偽意思表示一節負舉證之責。（二）經查，就系爭土地於104年6月18日之買賣過程，業經證人即地政士張立明於本院審理時結證綦詳（詳後述），復有卷附原告與訴外人王肇宏之買賣契約書及公證書影本可參，自堪信為真實。（三）至於被告抗辯：原告所取得系爭8筆土地係自同一筆土地分割而出，分割後圍繞原所有權人未出售之系爭5筆土地，土地狹長不利使用。若原告果有買受土地投資開發之意，何以不要求原所有權人出售地形完整方正之土地以利使用？顯然原告受讓土地所有權之原因並不在投資開發，而另有目的，即在規避原所有權人與被告間之買買契約云云。然查：針對原告為何購買外圍土地乙節（即附圖一外圍部分），業經證人張立明於本院審理時結證稱：之前要買賣土地時，當時土地並沒有分割。分割前土地的位置，分割前有3塊，567、568、554三個地號，面積總共3千多坪，要賣的時候，那麼一大塊地，要找買主有點困難，後來陸續有人來談時，最後無論怎麼談，都說沒有路，如果要有路，要從554地號土地來切開路，中山路一段螢光筆粉紅色部分從東邊中山路路口，寬約2至3米的既成巷道進來，一大筆土地如果沒有從中間畫出道路就沒有通路，沒辦法畫建築線，也沒有辦法申請建築線來建築，也沒有辦法連結到現在的公路，就是中山路一段，就是沒有建築線與聯外道路，所以價值很低，後來陸續的買主，都說從中間畫出一道路，有南北向才有道路連貫到道路，共識就是如綠色螢光筆所示。原告還沒有買之前，王肇宏跟伊說那麼多人要買，王肇宏自己有想法，王肇宏說可以照買主建議，自己割出來就有道路就可以整筆一起賣掉，或逐筆賣出，或王肇宏邊賣給人家或自己蓋好之後在賣就比較有彈性。因為這樣的緣故，就去辦理分割土地，分割好了之後，陸續來談還有問題，縱軸線道路（綠色）即時割出來但如果沒有真的在現場開闢道路仍然無補。後來原告有跑出來，也是王肇宏去找伊，伊就跟原告說如何買賣，原告很有誠意，說自己是資產管理公司有他們的開發經驗，而且王肇宏說要整筆一起賣給原告，伊問原告有無能力買這3筆，原告每次來說金額那麼大，除非一坪15,000元。伊認為此金額太低了。原告說王肇宏長期在國外，已經不瞭解國內的處理方式，要不然原告答應伊，將來全部都買，現在只買其中一部分，原告說因為現在此土地有小型的工業園區，可以10幾個工廠在一起，可以自己圍起小型工業園區，伊認為原告確實有開發的專業，伊問原告如何買？原告說有建築線的部分先買，既成巷道有把握可以先買，私設的縱軸線道路等實際開闢出來再買，或者再找其他合夥公司來買，這樣就不怕財力不夠。如果一下子要買整筆就會財力不夠，伊認為原告說的有理…伊問原告這樣不是很奇怪？原告只買外圍就好像只買外皮留肉給伊。原告說也不是這樣，如果不把路開了，裡面也沒有用，反正這條路無論如何一定要開。如果開了就有路。原告買了之後，就要開路，原告並不是把王肇宏剩餘的土地包住等語（本院二卷，第4頁），簡言之，由證人張立明證述，可知原告之所以買外圍土地，乃肇因於系爭八筆土地，因面積過大，不易出售，且又慮及嗣後開發，必須有道路之需求。此對照複丈成果圖之圖型，足以說明確實當時原告之所以購買外圍土地，係基於開發之必要，且復經證人張立明於買賣協商過程中，向原告確認，原告亦說明其規劃之藍圖，從而，難謂原告與訴外人王肇宏間之買賣，係基於通謀虛偽意思表示。（四）被告另抗辯：系爭8筆土地面積合計達1,990.05平方公尺，僅以公告現值計算土地價值即達2786萬元，市價更數倍於此，原告如何可能願給付鉅額價金購買產權顯然有糾紛之土地云云。然查，針對買賣土地之價金如何決定，業據證人張立明於本院審理時結證稱：原告很有誠意，說自己是資產管理公司有他們的開發經驗，而且王肇宏說要整筆一起賣給原告，伊問原告有無能力買這3筆，原告每次來說金額那麼大，除非一坪15,000元，伊認為此金額太低了…原告說有建築線的部分先買，既成巷道有把握可以先買，私設的縱軸線道路等實際開闢出來再買，或者再找其他合夥公司來買，這樣就不怕財力不夠。如果一下子要買整筆就會財力不夠，伊認為原告說的有理，伊建議原告最好買567地號土地。因為567有既成道路連貫，但王肇宏說 567有2、3個佃農的房屋無權佔用，最理想的買分割後554-12地號土地最理想，就開始談，王肇宏希望伊調查附近行情，伊調查結果附近大概每坪8、9萬元，原告也出的很便宜，因有被佔用，也不是完善的道路，原告就提高到每坪2萬元…後來商量好久，最後提出方案，伊與原告去找原告認可的估價師來估價。伊說如果原告願意出費用就好。但是估價師要經過伊認可，伊要調查估價師的能力與信用…最後鑑價報告出來有2種價格，買賣契約書上有附。後來買賣契約依照估價師的建議價格來買，後來就成交了，道路後來大約是2萬元，王肇宏授權給伊，由伊來跟原告訂契約等語（本院二卷，第4頁），復有卷附不動產估價報告書可參（本院一卷，第146頁），而觀之不動產估價報告書所估定之標準，確實分別依「是否有權利瑕疵」及「行使相關請求權需訴請司法機關開庭之裁判費用及律師費用」等情，為綜合估價，而責成不動產估價師分別作成「特定價格A」與「特定價格B」二種不同價格，「特定價格A」即為無權利瑕疵之狀態，其每平方公尺為10,255 元，「特定價格B」即為有相關權利行使費用成本考量下之價格，則每平方公尺為6,070元，嗣後原告與訴外人王肇宏間，乃以每平方公尺6,050元，與不動產估價報告所載之有權利瑕疵之價格接近，每平方公尺僅有20元之差距，同時搭配買賣契約書第八條擔保責任之預先免除合意。從而，綜合上述證人之證言，及不動產估價報告之衡量基準，與兩造詳細要求不動產估價師依據是否有權利瑕疵而定不同之價格方案，再以有權利瑕疵之特定價格B為基礎，搭配擔保責任之預先免除等情觀之，顯見本件交涉當時，尚有許多人有購買意願，而原告與訴外人王肇宏間之買賣契約，係經多次磋商，且就買賣價金尚且透過不動產估價後，依估價報告建議之價格洽購，並無客觀上顯然低於市價之情，被告此部分所辯，顯無足採。（五）綜上所述，本件由被告所舉之證據，尚難認定原告與訴外人王肇宏間之買賣契約，有何通謀虛偽意思表示之情形，被告所辯，尚無足採。原告與訴外人王肇宏之買賣契約，係屬有效，堪以認定。三、被告與訴外人王肇宏間之買賣契約是否有效？（一）按私有農地所有權之移轉，依89年1月26日修正刪除前之土地法第30條規定，其承受人以能自耕者為限，如承買人當時係無自耕能力之人，須於訂約時明白約定由承買人指定登記與任何有自耕能力之第三人，或具體約定登記於有自耕能力之特定第三人，或約定待承買人自己有自耕能力時為移轉登記，或其他預期於不能之情形除去後為給付者，其契約始為有效，否則，即係以不能之給付為契約標的，依民法第246條第1項前段規定為無效，最高法院95年度台上字第1682號判決意旨參照。（二）是以，原告主張被告為法人，其與王肇宏所約定之土地買賣契約違反修正前土地法第30條之規定，屬於法律上給付不能等語。惟本件被告是法人，充其量僅係無法為前揭判決所言之「約定待承買人自己有自耕能力時為移轉登記」之情事而已，尚不足以排除仍然有可能符合民法第246條第1項但書，由被告與訴外人王肇宏另行約定之可能，即只要雙方有約定登記給原告所指定之第三人，即符合前揭判決意旨之要求。（三）經查，訴外人王肇宏於79年間，曾因租佃爭議事件，以王煙慶為被告，請求確認耕地租賃關係不存在及返還土地，經本院於79年11月21日以79年度訴字第2489號判決訴外人即該案原告王肇宏敗訴，嗣經訴外人王肇宏提起上訴，經臺灣高等法院臺中分院83年7月25日以83年度上更（一）字第41號上訴駁回，再經上訴於最高法院，經最高法院於84年5月11日以84年度台上字第1128號廢棄發回等情，有卷附上揭判決影本可參（本院一卷，第65頁至第108頁），其中本院79年度訴字第2489號判決理由中認定：「查該系爭三十二之二號土地，係經由被告之介紹，由原告售予東洋食品公司乙節，業經證人許其昌、許其振、許其欣等人結證明確，並提出支付價款用之支票影本二張存卷為證」等語（本院一卷，第72頁），與臺灣高等法院臺中分院83年上更（一）字第41號判決理由中認定：「迨五十九年底，訴外人東洋公司為擴建廠房，須使用系爭同段三二- 二地號土地全部，經由被上訴人居間媒介，上訴人以每甲六十萬元之價格，將該筆土地出賣與該公司」等語（本院一卷，第91頁），有卷附前揭判決影本可參，是以，本件被告與訴外人王肇宏之買賣契約，應為有效，堪以認定。四、被告與訴外人王肇宏間之買賣契約有效，被告是否有占有之正當權源？縱然被告對原所有權人王肇宏基於買賣契約而占有使用收益系爭土地為有權占有，其占有可否對抗原告？（一）按買賣契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人。因此在二重買賣之場合，出賣人如已將不動產之所有權移轉登記與後買受人，前買受人縱已占有不動產，後買受人仍得基於所有權請求前買受人返還所有物，前買受人即不得以其與出賣人間之買賣關係，對抗後買受人，最高法院83年台上字第3243號判例意旨參照。復按所有人對於無權占有者得請求返還之，對於妨害其所有權者得請求除去之，民法第767條定有明文。是民法第767條之所有物返還請求權係具有物權之排他、對世之效力，而與債權僅具相對性而於當事人間有效不同，故所有人自得本於所有權之作用，對現在無權占有或妨害其所有權之任何人主張權利。（二）經查，被告與訴外人王肇宏間之買賣契約固然有效，然依前揭判例及法條意旨，該買賣契約，亦僅為債權性質之約定，基於債權相對性之法理，該買賣契約之效力僅存於契約書之當事人，易言之，該土地買賣契約書，充其量僅對於被告及訴外人王肇宏間發生效力，對協議當事人以外之第三人即原告，則不生效力。且依前揭判例意旨，在雙重買賣時，仍應以先取得所有權登記者，較有保護之必要，故縱然認為被告與訴外人王肇宏間之買賣契約有效，亦無法排除原告之所有權行使。（三）此外，被告亦無法舉出其他證據證明其確有合法使用權源，綜上，原告既為系爭8筆土地之所有人，被告未經原告同意，亦無任何合法使用權源，而就系爭土地為占有，原告自得請求被告拆除地上物返還土地，從而，原告基於所有權之法律關係，請求被告將系爭土地之地上物拆除，並將該土地返還原告，即屬有據，應予准許。五、原告基於所有權人，得依民法第767條之法律關係，請求被告拆除地上物並將土地返還原告，既如前述，因本件原告為後買受人，其行使所有權，請求被告拆屋還地，其行使民法第767條之權利，是否有違反誠信原則或公共利益或以損害他人為主要目的？原告對於被告占有使用系爭8筆土地之原因事實，及被告與王肇宏間存有買賣契約，且被告於土地上搭建工廠使用，王肇宏並不得請求被告拆屋還地等事實，是否知悉而仍受讓系爭8筆土地之所有權？又「知悉」本身，是否就構成「違反誠信原則或公共利益或以損害他人為主要目的」？本院析之如下：（一）按於具體個案，尚應斟酌當事人間之意思、交易情形及房屋使用土地之狀態等一切情狀，如認土地所有人行使所有權，違反誠信原則或公共利益或以損害他人為主要目的，仍應駁回其請求，最高法院95年度第16次民事庭會議決議意旨參照。復按民法上之債權契約，除法律有特別規定外，固僅於特定人間發生其法律上之效力，惟物之受讓人若知悉讓與人已就該物與第三人間另訂有債權契約，而猶惡意受讓該物之所有權者，參照民法第148條第2項所揭櫫之誠信原則，該受讓人亦仍應受讓與人原訂債權契約之拘束。權利濫用禁止原則不僅源自誠實信用原則，且亦須受誠實信用原則之支配，在衡量權利人是否濫用其權利時，仍不能不顧及誠信原則之精神。故於具體案件，如當事人以權利人行使其權利有權利濫用及違反誠實信用原則為抗辯時，法院應就權利人有無權利濫用及違反誠信原則之情事均予調查審認，以求實質公平與妥當，最高法院100年度台上字第463號判決意旨參照。按行使權利，應依誠實及信用方法。權利人在相當期間內不行使其權利，依特別情事足使義務人正當信賴權利人已不欲其履行義務，甚至以此信賴作為自己行為之基礎，而應對其加以保護，依一般社會通念，權利人行使權利乃有違誠信原則者，應認其權利失效，不得行使，最高法院104年度台上字第1914號判決意旨足資參照。（二）是以，在上揭最高法院95年度第16次民事庭會議決議，及嗣後同院100年度台上字第463號判決出現之後，當事人間因簽訂債權契約所取得之債權，是否得予物權化以及「債權物權化」之標準為何？所有權人之物上請求權，在何種程度下，產生「所有權社會化」之效果？即應依前揭決議及判決意旨之說明，於個案中就權利人有無權利濫用及違反誠信原則之情事均予調查。（三）首先，「債權物權化」依前揭決議及判決所涉之事實綜合比較，必須先就主張物權化之「債權契約」加以區別，以找出債權物權化之「核心判斷因素」。換言之，必須先探究各該債權契約，是否有「特別保護債權人」之規範意旨，再依規範意旨，於個案中是否應以保護，以思考是否應予物權化。例如： ⒈以前揭95年度第16次決議為例，該決議所涉之「債權契約」，係民法第421條以下之租賃契約，而按民法第425條之規範意旨，在於宣示：凡已合法取得標的物占有之人，於其合法占有期間內，得持續依其原先之信賴，而為標的物之使用或收益，直至該期間依法終止為止。因此民法第425條適用之前提即為：使用人取得標的物之使用權「於先」，並仍在繼續占有中，而受讓人取得該物之所有權「在後」，此時使用人與所有權人所發生之法益衝突，立法者乃認為受讓人應讓步，以維護使用人之正當信賴，符合風險之合理分配及效率之要求。因此，民法第425條第1項之規定，係基於其特殊立法目的而設，本質上並非債權之一般原則，若非立法者特別強調保護經濟弱者或其他政策考量，要無恣意擴張賦與債權物權化之理由。 ⒉另按使用借貸非如租賃，無買賣不破租賃（民法第425條）規定之適用，貸與人將借用物所有權讓與他人，其借貸關係對於受讓人不能認繼續存在，亦即借貸契約仍存在於原貸與人與借用人之繼承人之間，最高法院104年度台上字第2014號判決意旨參照。是以，若「債權契約」為使用借貸契約，依前揭判決意旨之說明，並無民法第425條之相同立法目的，從而，使用借貸契約並無物權化之現象。經查，本件雖與使用借貸無涉，但由上揭最高法院判決意旨可知，同樣基於提供使用之債權契約，租賃契約因有民法第425條第1項之特別規定，始有擴充債權效力之舉，使用借貸既無立法特別明文規定，最高法院即未為類推適用，益徵「債權物權化」應嚴格解釋，始符合最高法院前揭判決意旨。 ⒊復按不動產所有權之移轉，不以交付該不動產為其效力發生要件，不動產之買受人雖未受交付，而依物權法之規定，出賣人移轉所有權於買受人之法律行為已生效力者，自不能因買受人尚未交付即謂其所有權未曾取得，又不動產之重複買賣，以先辦妥所有權移轉登記者，應受法律之保護，最高法院59年台上字第1534號判例意旨參照。是以，若「債權契約」為買賣契約，依前揭判例意旨之說明，亦無一般性地物權化現象。 ⒋按以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，固僅於特定人間發生法律上之效力（對人效力之債權相對性），而非如物權行為，以登記為公示方法使第三人得知悉之狀態下，並以之作為權利取得、喪失、變更之要件，俾保護善意第三人，而對任何第三人均發生法律上之效力（對世效力之物權絕對性）。惟特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人所明知者，縱未經以登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於「債權物權化」法理所衍生之結果，觀之民法第425條第1項規定：「出租人於『租賃物交付後，承租人占有中』，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在」，特揭櫫「租賃物交付後，承租人占有中」等公示作用之文字，並參照司法院釋字第349號解釋文、理由書暨協同意見書、部分不同意書、不同意見書及本院48年台上字第1065號判例意旨自明，最高法院97年度台上字第1729號判決意旨足資參照。是以，由上揭判決意旨之說明，可知簽訂在前之「債權契約」，尚須以「隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交付使用」為目的，始有可能據以物權化，而得主張對抗取得所有權登記之後買受人。 ⒌是以，綜合觀察目前最高法院所承認債權得以物權化之類型，主要有三種：第一種為透過「登記制度」，例如不動產買賣契約，得透過「預告登記」方式（詳後述）；第二，即為立法者創設，例如民法第425條之租賃契約；第三即為前揭最高法院97年度台上字第1729號所採，「倘以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人所明知者」，則縱未經登記，但只要有已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，即應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，惟該情形必須該債權契約「隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交付使用」為目的，始足當之。 ⒍綜上所述，本院認為契約自由原則固為民法上之基本原則，但債權相對性亦係屬契約自由原則、私法自治原則之表現，而債權物權化既屬法律之例外規定，在解釋上即應從嚴解釋。單純「交付占有」本身，從前揭判例、判決及決議之意旨綜合觀之，尚無以成為債權物權化之正當依據。經查，本件由被告所舉之證據，無法證明被告公司與訴外人王肇宏間，有「目的隱含使被告公司繼續占有該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人所明知者」之特約存在，且由被告所提之本院79年度訴字第2489號判決（該案原告為訴外人王肇宏，被告為王煙慶）中，亦已明白闡述「該系爭之三十二之二號土地，既因兩造之協議由原告收回」乙節（本院一卷，第73頁），益徵當時出賣人王肇宏並無前揭「目的隱含使被告公司繼續占有該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人所明知者」之情事，從而，被告公司與訴外人王肇宏間之契約內容，充其量僅與一般債權契約無異，訴外人王肇宏基於該契約，縱然有同意被告公司使用，並不代表被告公司與訴外人王肇宏間契約，即存在「隱含使被告公司繼續占有該不動產」之目的，遑論是否為第三人之原告所明知，從而，本件經查並無前揭得以允許「債權物權化」或「所有權社會化」之情形。從而，原告主張民法第767條之權利，即不違反誠信原則。（四）查權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋，最高法院71年台上字第737號判例可資參照。是以，在判斷權利人行使權利是否有濫用情事，即應衡量權利人行使權利所得利益，與國家社會所受損失之客觀比例，若以拆屋還地訴訟而言，即係指房屋殘餘利用價值與土地價值或基地利用價值之比較。經查： ⒈本件原告與訴外人王肇宏間，及被告與訴外人王肇宏間，均為買賣契約，兩契約之性質相同，僅訂約時間被告在前，而原告在後，而被告既先與訴外人王肇宏簽訂契約，被告即有民法第348條請求訴外人王肇宏先行交付其物並移轉所有權權利之可能，卻長期未行使，致系爭8筆土地之「所有」與「占有」長期分離，不利系爭8筆土地之利用價值甚明，從而，原告物上請求權之行使，恰可為「占有」與「所有」長期分離之狀態劃下休止符，故依前揭判例意旨之說明，原告行使權利所得利益，顯然高於被告拆除房屋之利用價值。 ⒉再者，聲請保全左列請求權之預告登記，應由請求權人檢附登記名義人之同意書為之：關於土地權利移轉或使其消滅之請求權。土地權利內容或次序變更之請求權。附條件或期限之請求權。前項預告登記未塗銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對於所登記之請求權有妨礙者無效。土地法第79條之1第1、2項定有明文。是以，土地法上對於買賣契約之當事人，亦有預告登記制度，得以將「買賣契約」之債權性質，透過「登記」之外觀公示制度，使第三人知悉，而減少出賣人為二重買賣之風險。從而，被告與訴外人王肇宏間買賣契約既為有效，被告亦應盡早透過上述「預告登記」以強化其公示性，但被告捨此未為，亦有可責。 ⒊又本件由證人張立明所述，原告已有取回土地後之詳細規劃，但被告並未舉證其房屋殘餘利用價值，有高於土地取回之利用價值，兩相權衡，仍難認原告行使權利，其所得利益極少，而致被告損失甚大之情事，依前揭判例意旨之說明，自不得視為以損害他人為主要目的。 ⒋綜上所述，本件衡量原告與被告，在分別與訴外人王肇宏成立買賣之過程及行使權利之利益，認原告行使權利所得利益，大於被告房屋殘餘利用價值與土地價值或基地利用價值，難認原告行使系爭物上請求權，為損害他人為主要目的，被告此部分所辯，並不足採。（五）被告另援用前揭100年度台上字第463號判決以為抗辯（本院一卷，第39頁），是以，本院認應審酌者，在於「占有」或「知悉占有」本身，是否得作為債權性質之買賣契約物權化之基礎？ ⒈就知悉本身，本院認為必須視其所「知悉」之客體為何而定。首先，關於以「知悉」作為物權變動之規範，常見例如關於共有人間對共有物之分管契約，於民法第826條之1規定：「不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依第820條第1項規定所為之決定，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。其由法院裁定所定之管理，經登記後，亦同。動產共有人間就共有物為前項之約定、決定或法院所為之裁定，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，以受讓或取得時知悉其情事或可得而知者為限，亦具有效力。」，細繹此條文之修法背景，係於98年1月23日總統華總一義字第09800018501號令修正公布，係在司法院大法官會議釋字第349 號解釋之後，因此，從立法者就第826條之1之文義以觀，立法者在「不動產共有人」，與「動產共有人」間，就共有物所為之分管契約，其物權化之公示方法所作之差別（不動產以登記，動產以知悉），顯然立法者仍希望維持以登記為不動產之公示方法，倘以土地受讓人主觀上是否知悉「不動產債權契約存在」，或甚至如本件被告所言「原告知悉系爭土地上有遭他人占有」之事實，即遽以認定該債權契約已生物權化之效果，而對後來之受讓人產生拘束，顯然將造成後買受人須耗費較大之社會及交易調查成本，危及物權秩序之安定性，此無異要求原告於與訴外人王肇宏簽定買賣契約當時，必須了解訴外人王肇宏是否有與他人成立買賣契約在先，無疑將增加不動產買賣上之成本甚鉅，並不利於不動產物權之發展。 ⒉因此，就「知悉」本身，本院認為綜合首揭最高法院見解、民法第826條之1在釋字349號之後，卻未採取釋字第349號之公示方法，仍以不動產透過登記，動產透過知悉等方式為公示等情，本院認為不動產受讓人單純知悉「債權契約」或「土地遭他人占用」乙節，非必導出其行使權利有濫用情事，何況本件被告所提證據，亦僅能證明原告購買之初，有知悉土地遭他人占用，至於占用原因，卷內尚無證據可資佐憑（詳後段關於證人張立明之證詞），難認被告此部分所辯可採。 ⒊又原告與訴外人王肇宏間買賣契約整個交易協商過程，業經證人即受訴外人王肇宏委任處理原告與訴外人王肇宏買賣契約之人張立明具結證稱：訴外人王肇宏委任伊與對方買賣土地，由王肇宏賣給原告的部分，伊是王肇宏的受任人，訴外人王肇宏早期處理遺產的時候很少回來，後來王肇宏打電話給伊，說王肇宏想把私人的土地賣掉，王肇宏說伊能夠幫王肇宏處理一些土地資料嗎？後來伊幫王肇宏申請土地資料，後來伊才知道王肇宏也有一些私人的土地，仲介公司說系爭土地有被佔用，不太值錢，伊覺得很複雜…後來伊打電話去問王肇宏也去現場看了一下，伊問王肇宏土地被佔用，怎麼賣？王肇宏說對方是無權佔用，王肇宏說那是很早以前，有一佃農，佃農自己私相授受，把土地交給被告公司使用，那時伊才知道占有人是被告，伊問王肇宏被告公司是做什麼的，王肇宏說是做食品的，伊跟王肇宏說但現場也沒有在做食品，好像是在做塑膠，王肇宏說其與佃農有調解，因為佃農不自任耕作，所以三七五耕地租約就被王肇宏終止，因為土地沒有耕作，所以被王肇宏終止的，後來占有人就是無權占有，伊覺得那樣子很複雜，要賣有點問題，王肇宏說給仲介處理，因為有些人還是會買有問題的土地來處理，而且把要賣土地的消息放出去，之後就有很多仲介公司及仲介人陸陸續續透過王肇宏來找伊，因為王肇宏要賣，由伊這邊是否可以找到買主，但伊找到的買主一看到土地，都沒有興趣，後來王肇宏叫朋友來找伊，那時土地已經有分割了，王肇宏很早以前，在賣土地之前，陸續有買主跟王肇宏說要把土地裡面的道路整理出來，因為裡面沒有道路。買賣契約上面的附圖，王肇宏有3筆土地，鈞院卷的是分割後的土地，原告這組買主，是土地分割以後了。之前要買賣土地時，當時土地並沒有分割。分割前土地的位置，分割前有3塊，567、568、554三個地號，面積總共3千多坪，要賣的時候，那麼一大塊地，要找買主有點困難，後來陸續有人來談時，最後無論怎麼談，都說沒有路，如果要有路，要從554 地號土地來切開路，中山路一段螢光筆粉紅色部分從東邊中山路路口，寬約2至3米的既成巷道進來，一大筆土地如果沒有從中間畫出道路就沒有通路，沒辦法畫建築線，也沒有辦法申請建築線來建築，也沒有辦法連結到現在的公路，就是中山路一段，就是沒有建築線與聯外道路，所以價值很低，後來陸續的買主，都說從中間畫出一道路，有南北向才有道路連貫到道路，共識就是如綠色螢光筆所示。原告還沒有買之前，王肇宏跟伊說那麼多人要買，王肇宏自己有想法，王肇宏說可以照買主建議，自己割出來就有道路就可以整筆一起賣掉，或逐筆賣出，或王肇宏邊賣給人家或自己蓋好之後再賣就比較有彈性。因為這樣的緣故，就去辦理分割土地，分割好了之後，陸續來談還有問題，縱軸線道路（綠色）即時割出來但如果沒有真的在現場開闢道路仍然無補。後來原告有跑出來，也是王肇宏去找伊，伊就跟原告說如何買賣，原告很有誠意，說自己是資產管理公司有他們的開發經驗，而且王肇宏說要整筆一起賣給原告，伊問原告有無能力買這3筆，原告每次來說金額那麼大，除非一坪15,000元，伊認為此金額太低了。原告說王肇宏長期在國外，已經不瞭解國內的處理方式，要不然原告答應伊，將來全部都買，現在只買其中一部分，原告說因為現在此土地有小型的工業園區，可以10 幾個工廠在一起，可以自己圍起小型工業園區，伊認為原告確實有開發的專業，伊問原告如何買？原告說有建築線的部分先買，既成巷道有把握可以先買，私設的縱軸線道路等實際開闢出來再買，或者再找其他合夥公司來買，這樣就不怕財力不夠。如果一下子要買整筆就會財力不夠，伊認為原告說的有理，伊建議原告最好買567地號土地。因為567有既成道路連貫，但王肇宏說567有2、3個佃農的房屋無權佔用，最理想的買分割後554-12地號土地最理想，就開始談，王肇宏希望伊調查附近行情，伊調查結果附近大概每坪8、9萬元，原告也出的很便宜，因有被佔用，也不是完善的道路，原告就提高到每坪2萬元，伊勸王肇宏說不用賣的這麼辛苦，王肇宏說一開始到原告的出現，也很多人來問，王肇宏也很煩，也很想要賣掉，請伊再說說看。伊就跟原告說原告好像在為難伊，伊只是一個中間代理人而已，原告說他們很有誠意，原告也很怕買了此筆，以後連建築線都不好指定，伊說建築線之前有相關文件提供給原告，原告說道路是最重要的，伊跟原告說買了此土地我給建築線的文件，希望原告之後要陸續把其他土地買走，因為王肇宏希望全部賣掉。後來原告說後面的開發牽涉縱軸線道路，說道路地每坪15,000元買，然後554-12用2萬元來買，過程伊也覺得很煩，主要是考慮到誠意。原告考慮到之後要買其他土地必須能蓋要有道路能通，原告擔心如果後來不可能，豈不是欺騙王肇宏？後來商量好久，最後提出方案，伊與原告去找原告認可的估價師來估價。伊說如果原告願意出費用就好。但是估價師要經過伊認可，伊要調查估價師的能力與信用，估價的期間，原告來跟伊說，後面土地有防火巷及綠地，那個原告也整筆買，原告後續買其他土地就可以有工業區連貫性。伊問原告這樣不是很奇怪？原告只買外圍就好像只買外皮留肉給伊。原告說也不是這樣，如果不把路開了，裡面也沒有用，反正這條路無論如何一定要開。如果開了就有路。原告買了之後，就要開路，原告並不是把王肇宏剩餘的土地包住。伊說那就等估價師估價後再向王肇宏報告。如果王肇宏願意，伊是代理人也沒有意見。最後鑑價報告出來有2種價格，買賣契約書上有附。後來買賣契約依照估價師的建議價格來買，後來就成交了，道路後來大約是2萬元，王肇宏授權給伊，由伊來跟原告訂契約等情，顯然就整個買賣過程來看，原告僅知道系爭土地上有遭他人占用興建廠房之事實，至於占用之權源及訴外人王肇宏與占有人即被告之間，是否有買賣契約或其它約定，並無法證明原告有所知悉；且經本院質之證人張立明，訴外人王肇宏委任其賣土地時，有無提到王肇宏曾經也賣給被告土地之事情，證人張立明亦答無，此有言詞辯論筆錄可參（本院二卷，第2頁反面），亦難認原告就「被告與訴外人王肇宏間有買賣關係之事實」有所知悉。 ⒋至於為何土地採取外圍分割之質疑，由前揭證人張立明之證述亦可知，原告有清楚向證人張立明說明其規劃原委，且該規劃原委，係為了日後取得土地後能增加開發之價值，亦不違反常情，從而，本院認為本件就被告所提證據，只能證明原告於購買之初，知悉「土地遭他人占用」乙節，至於占有之法律上原因，被告並無法證明原告有所知悉，且被告復無法舉證原告有知悉「被告與訴外人王肇宏間有買賣契約」及「訴外人王肇宏不得請求被告拆屋還地」等情，因此，本件就卷內證據資料以觀，僅得認定原告於買賣契約及不動產所有權移轉之時，知悉「土地遭他人占用」之事實，並無法證明原告知悉「被告與訴外人王肇宏有成立買賣契約在前」、「訴外人王肇宏不得請求被告拆屋還地」等事情，故被告此部分所辯，仍無足採。（六）綜上所述，本件就原告行使民法第767條，是否有違誠信原則之判斷，就兩造所提證據，充其量僅能認定原告於買受系爭8筆土地之時，已知悉「土地遭他人占用」之事實，至於「占用之權源」為何，以及「訴外人王肇宏與被告間之約定內容」，被告均無法證明原告已然知悉，也無法證明原告有何行為或情事，已使義務人即被告正當信賴權利人之原告已不欲被告返還不動產之義務，而以此信賴作為被告自己行為之基礎。故由首揭判決、判例及決議見解，應認原告行使民法第767條之規定，並不違反誠信原則，此部分被告所辯，並無足採。六、至於被告另以民法第796條之越界建築為抗辯，認原告不得請求拆屋云云。經查：（一）按民法第796條所謂之越界建築房屋，係指鄰地所有人明知他方逾越疆界，而消極的不即時提起異議，始足當之。倘他方於越界建築之初，已取得鄰地所有人之同意或基於雙方之約定，所成立之契約關係，當無該越界建築規定之適用。且民法第796條所定之「土地所有人」越界建築房屋，必以建築房屋者，為「土地所有人」或其他有利用土地權利之人（例如：地上權人、永佃權人或典權人、承租人、使用借貸人等等），始足當之，倘建築房屋之初，尚非「土地所有人」或其他有利用土地權利之人，應屬單純之「無權占有」，不生該條所定「鄰地所有人」是否即時提出異議之問題，最高法院86年度台上字第2103號判決意旨參照。復按民法第796條所謂土地所有人建築房屋逾越疆界，係指土地所有人在其自己土地建築房屋，僅其一部分逾越疆界者而言。若其房屋之全部建築於他人之土地，則無同條之適用，最高法院28年上字第634號判例意旨足資參照。又此所定鄰地所有人之忍受義務，係為土地所有人所建房屋之整體有一部分逾越疆界，若予拆除，勢將損及全部建築物之經濟價值而設。倘土地所有人於所建房屋整體之外，越界加建房屋，則鄰地所有人請求拆除，原無礙於原建房屋之整體，即無該條規定之適用，最高法院86年台上字第651號判決意旨參照。（二）經查，系爭32-2地號，係於59年底，因被告公司要擴建廠商，須使用32-2地號全部，乃經由訴外人王煙慶之介紹，由訴外人王肇宏以每甲60萬元之價格，將32-2地號土地出賣給被告公司，訴外人王肇宏並向高清標及王煙慶收回該筆土地各人承租部分，並申請複丈分割後，將32-2地號土地，從32-1地號分割出，交付被告公司建築圍牆及廠房等情，除為被告自承在卷外，復有前揭本院79年度訴字第 2489號及臺灣高等法院臺中分院83年度上更（一）字第41號判決認定在案，被告公司於59年間興建廠房時，亦係基於前揭被告與訴外人王肇宏間之約定而為，揆之前揭判決意旨，於建築廠房之初，被告係屬「其他有利用土地權利之人」，僅屬單純之「無權占有」，不生該條所定「鄰地所有人」是否即時提出異議之問題。（三）綜上所述，被告於建築廠房之時，既係基於有效買賣契約而為，並不符合民法第796條之規定，無以構成民法第796條之要件，被告此部分所辯，亦無足採。七、綜上所述，原告主張被告應拆除如主文第一至八項所示之地上物，並返還所占用之土地，即有理由，應予准許。八、原告請求被告返還相當於租金之不當得利，有無理由？如有理由，以何金額為適當？（一）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，房屋所有人因此受有損害，即得依不當得利規定，請求返還該利益（最高法院61年臺上字第1695號判例要旨參照）。本案被告雖於履勘時陳稱目前被告並無直接占有系爭廠房，但被告亦自承目前該廠房由被告租給他人使用，堪認被告仍有占有之事實，且被告無權占用系爭土地如主文所示複丈成果圖各該部分，已如前述，則原告請求被告給付無權占有該部分相當於租金之不當得利，自屬有據。（二）又於城市地方租用房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價額年息10%為限，土地法第97條定有明文。而所謂土地價額係指法定地價而言；土地所有人依土地法所申報之地價為法定地價，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80%為其申報地價，土地法第148條、土地法施行法第25條、平均地權條例第16條前段亦定有明文，故土地法第97條第1項所謂之申報價額，即指該土地之申報地價而言。又按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例要旨參照）。經查，本件系爭土地位於臺中市大甲區，土地使用分區為乙種工業區，有臺中市大甲區公所105年9月26日甲區公建字第10500196 50號函覆之使用分區證明可參（本院二卷，第17、18頁），且系爭建物大門緊臨中山路一段589巷，該巷大約3公尺寬，得容納一車輛經過，系爭建物廠房大門左轉約30公尺，即可直通中山路一段，亦經本院勘驗屬實並著有勘驗筆錄（本院一卷，第164頁正、反面），堪認附近交通便利性佳。是以，本院綜合審酌本件建物廠房及土地坐落位置、使用分區、附近交通及工商業繁榮程度及生活機能完善度，併系爭建物廠房尚仍為工業廠房使用之經濟用途等一切情狀，認原告主張所受損害及被告所受利益，以土地申報總價額年息6%為計，尚屬合理，應予准許；逾此部分，為無理由，應予駁回。九、綜上所述，本件原告與訴外人王肇宏間之買賣契約，因被告無法舉證證明為通謀虛偽意思表示，該買賣契約為有效；而被告與訴外人王肇宏間之買賣契約為有效；惟被告與訴外人王肇宏間買賣契約雖屬有效，但被告之占有權源，亦僅基於債之相對性，無法對抗原告，故原告得基於民法第767條之法律關係請求被告應為主文第一至八項之義務；另原告行使民法第767條之請求權，由兩造所提證據以觀，並無法認定原告行使民法第767條物上請求權，有何違反誠信原則之情事，其權利行使，自有理由；又因被告與訴外人王肇宏間買賣契約有效，被告係屬「其他有利用土地權利之人」，僅屬單純之「無權占有」，不生民法第796條所定「鄰地所有人」是否即時提出異議之問題，從而本件並不符合民法第796 條越界建築之要件。而被告占有系爭土地，亦構成民法第179條不當得利，原告請求返還相當於租金之損害，亦有理由。從而，原告本於民法第767條之法律關係，請求被告應拆除主文第一項至第八項所示之地上物，並遷移返還土地於原告，並依民法第179條不當得利之法律關係，請求被告應從原告取得系爭土地所有權之日即104年6月18日起，至清償日止，按月給付原告16,469元（元以下四捨五入）之金額，為有理由，應予准許；逾此部分，即為無理由，應予駁回。伍、本件原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許．至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。陸、本件判決之基礎已為明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均與判決之結果無影響，爰不一一論駁，附此敘明。柒、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，應依民事訴訟法第79條、第390條、第392條第2項，判決如主文。中華民國 105 年 11 月 30 日民事第三庭法官林慶郎正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 105 年 11 月 30 日書記官朱名堉附表 ┌───┬──────┬────┬─────┬────────────┐ │測量 │標示部分 │占用地號│ 占用面積 │ 占用狀況 │ │圖說 │ │ │ │ │ ├───┼──────┼────┼─────┼────────────┤ │附圖2 │554-1 │554-1 │ 243.22 │ 建物3占用範圍 │ │ ├──────┤ ├─────┼────────────┤ │ │554-1⑵ │ │ 18.43 │ 建物1占用範圍 │ │ ├──────┤ ├─────┼────────────┤ │ │554-1⑸ │ │ 123.97 │ 建物2占用範圍 │ │ ├──────┼────┼─────┼────────────┤ │ │554-2 │554-2 │ 72.11 │ 建物1占用範圍 │ │ ├──────┤ ├─────┼────────────┤ │ │554-2⑶ │ │ 12.64 │ 建物2占用範圍 │ │ ├──────┼────┼─────┤ │ │ │554-3 │554-3 │ 55.98 │ │ │ ├──────┼────┼─────┤ │ │ │554-4 │554-4 │ 55.98 │ │ │ ├──────┼────┼─────┤ │ │ │554-5⑴ │554-5 │ 27.74 │ │ │ ├──────┤ ├─────┤ │ │ │554-5⑵ │ │ 2.7 │ │ │ ├──────┤ ├─────┤ │ │ │554-5⑶ │ │ 2.72 │ │ │ ├──────┼────┼─────┼────────────┤ │ │554-6 │554-6 │ 92.61 │ 建物3占用範圍 │ │ ├──────┼────┼─────┤ │ │ │554-7 │554-7 │ 24 │ │ ├───┼──────┼────┼─────┼────────────┤ │附圖3 │554-1⑹ │554-1 │ 792.98 │ 空地 │ │ ├──────┼────┼─────┼────────────┤ │ │554-1⑼圍牆 │554-1⑼ │ 20.89 │ 圍牆 │ │ ├──────┼────┼─────┼────────────┤ │ │554-2⑴ │554-2 │ 11.35 │ 空地（黃色部分） │ │ ├──────┤ ├─────┼────────────┤ │ │554-2⑵ │ │ 6.98 │ 空地（橘色部分） │ │ ├──────┼────┼─────┼────────────┤ │ │554-5 │554-5 │ 106.35 │ 空地（綠色部分） │ │ ├──────┼────┼─────┼────────────┤ │ │554-6⑴ │554-6 │ 6.44 │ 空地（紅色部分） │ │ ├──────┼────┼─────┼────────────┤ │ │554-12 │554-12 │ 194.35 │ 建物3占用範圍 │ ├───┼──────┴────┴─────┴────────────┤ │合計 │ │ │ │ 1871.44 │ └───┴──────────────────────────────┘

臺灣臺中地方法院104年度重訴字第612號

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