臺灣臺中地方法院105年度簡上字第218號

• 裁判案由: 給付租金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺中地方法院
• 裁判日期: 105 年 12 月 30 日

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　105年度簡上字第218號上　訴　人　神農山莊實業股份有限公司
法定代理人　李琦玲
訴訟代理人　康存孝律師
被上訴人　　方文祥
張素娟
共　　　同
訴訟代理人　周仲鼎律師
複代理人　　繆昕翰律師
上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於民國105年5月12日本院臺中簡易庭105年度中簡字第365號第一審判決提起上訴，本院於民國105年12月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人給付後開：㈠主文第一項命上訴人給付金額逾新臺幣50萬元本息部分。㈡主文第二項命上訴人自民國104 年11月1 日起至民國105 年12月31日止，按月給付逾新臺幣5 萬元部分；暨各該部分假執行之宣告及訴訟費用之裁判，均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔百分之六十八，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：被上訴人於民國104 年1 月7 日經由本院民事執行處拍賣程序取得訴外人劉福壽所有，而於86 年7 月1日即已出租予上訴人（約定租期至106 年6 月30日止，租金於89年底之前，由上訴人以負責租賃物維護管理等負擔作為抵付租金之對價，自90年1 月起，每月租金為新臺幣「下同」10萬元）之坐落臺中市○○區○○○段00000○00000地號土地2 筆（下稱系爭土地）所有權，依買賣不破租賃之法律關係，原租賃契約仍存於兩造之間，上訴人每月仍應給付租金10萬元予被上訴人。然被上訴人於拍定後，向上訴人請求給付租金時，始知上訴人與劉福壽竟於系爭土地遭法院查封後之103年6月30 日另簽立增補契約書，擅自約定「自同年7月起，每月租金以5 萬元整計付」而將租金自每月10萬元調降為每月5 萬元。惟該增補契約書應僅存在於上訴人與劉福壽間，被上訴人自不受上開增補契約書之拘束，是上訴人於104年1月1日起至同年7月31日止，每月僅給付被上訴人租金5萬元，準此，則上訴人於前開7個月期間之租金尚應給付被上訴人35 萬元（計算式：10萬元×7＝70萬元，5萬元×7＝
35萬元，70萬元－35萬元＝35萬元）。又上訴人於同年8月1日起至同年10月31日止之3個月，未給付租金計30 萬元（計算式：10萬元×3＝30萬元）。是以，計算至104年10月31日
止，上訴人尚積欠被上訴人租金共65萬元（計算式：35萬元＋30萬元＝65萬元）。爰依租賃契約之法律關係請求上訴人給付65萬元及法定遲延利息，及自104年11月1日起至租賃關係消滅之日止，按月給付被上訴人租金10萬元等語。
二、上訴人則以：
（一）被上訴人於104 年1 月7 日拍賣取得系爭土地時，上訴人與劉福壽間之租賃契約存續中，且上訴人與劉福壽於103
年6 月30日訂定增補契約書，增訂原契約第3 條租金約定自103 年7 月起，每月租金以5 萬元計付，是上訴人每月應支付之租金應為5 萬元，而上訴人亦依約定按期給付租金，上訴人並無被上訴人所稱積欠租金之情形。又上訴人於86年7 月1 日與劉福壽就系爭土地成立租賃契約，係在89年5 月5 日民法債編修正施行前，自無民法第425 條第2 項之適用。且系爭土地於上訴人承租時，為未開發之原始山坡地，上訴人因未熟悉承租土地順向坡特性，初期飽受維護上考驗，每逢大雨必有土石流，坍方修復一再重複發生，並缺乏水源，上訴人為長期營運考量，且考量租約期滿對於系爭土地有優先承租權等因素，遂投入鉅額經費建造駁坎、蛇籠、抓水線、鑿井、植樹等水土保持工程，以改善地理條件。未料，88年九二一地震，溫室設施及研究室受地震破壞嚴重，上訴人受損達上億元，經營每下愈況，自97年1 月起即未支付劉福壽租金，經多次與劉福壽協調後，雙方始於103 年6 月30日簽立增補契約書，故被上訴人主張增補契約書違反誠信原則而無效，應無理由。另被上訴人拍定後，兩造沒有訂立書面契約，上訴人於104 年1 月起至同年7 月止，每月繳5 萬元予被上訴人計35萬元。
（二）於本院補充：上訴人與劉福壽曾於89年12月30日協議，90年度減免租金二分之一，即雙方就租金調降幅度達50% 並非第一次；又劉福壽為了解決上訴人積欠租金之情形，始會簽立增補契約書，況該增補契約書不僅同意調降租金，也針對上訴人已積欠之租金同意折減二分之一，目的主要是要解決上訴人積欠租金之情形及紓解上訴人之財務危機；再者，系爭土地於88年9 月13日遭查封後，劉福壽即積極與債權人協商與還款，並於103 年6 月30日簽訂增補契約書時，為避免系爭土地遭拍賣，仍積極與債權人協商與還款。凡此足證增補契約書並非以損害他人為目的，應無違反誠信原則之情形，原判決率爾以租金調降幅度高達50% 為由，認定劉福壽顯以損害拍定人為目的，與誠信原則有違，其認事用法應有違誤等語，資為抗辯。
三、原審經審理後，認為被上訴人之訴為全部有理由，而判決（一）上訴人應給付被上訴人65萬元，及自104年12月4日起至清償日止，按年息5% 計算之利息；（二）上訴人應自104年11月1 日起至租賃關係消滅之日止，按月給付被上訴人租金10萬元。上訴人不服提起上訴，並上訴聲明：（一）原判決廢棄；（二）上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項（見本院卷第57頁反面至第58頁）：
（一）系爭土地原為劉福壽所有，於88年9 月13日以本院88執全九字第3410號函請臺中市大里地政事務所為查封登記，經該所於88年9 月28日函覆辦理查封登記完畢。
（二）上訴人與劉福壽於86年7 月1 日簽立土地租賃契約書，並於該租賃契約第2 條約定：「自86年7 月1 日起至106 年6 月30日止，租期屆滿，乙方（即上訴人，下同）有優先承租權」，及第3 條約定：「1.89年底前之租金，乙方以負責租賃物（土地）維護管理等負擔作為抵付租金之對價。2.90年1 月起，每月租金新臺幣10萬元」。且原租賃契約之租賃關係於被上訴人拍定後繼續有效。
（三）上訴人與劉福壽於系爭土地經法院查封後之103 年6 月30日簽立增補契約書，並約定自103年7月起，每月租金5 萬元。
（四）被上訴人於104 年1 月7 日拍定取得系爭土地，並已於104 年2 月4 日寄發存證信函予上訴人通知此事。
（五）上訴人於104 年1 月起至105 年12月止，已給付被上訴人租金共120 萬元（每月租金以5 萬元計算）。
五、得心證之理由：
（一）被上訴人於104 年1 月7 日經由本院民事執行處拍賣程序取得劉福壽所有，而於86年7 月1 日即已出租予上訴人（約定租期至106 年6 月30日止，89年底前之租金，上訴人以負責租賃物維護管理等負擔作為抵付租金之對價，90年1 月起，每月租金10萬元）之系爭土地所有權，被上訴人於拍定後，向上訴人請求給付租金時，始知上訴人與劉福壽於系爭土地經本院查封後之103 年6 月30日另簽立增補契約書（見原審卷第59頁），約定「自103 年7 月起，每月租金以5 萬元計付」，被上訴人即於104 年2 月4 日寄發存證信函予上訴人等情，業經被上訴人提出土地所有權狀、土地登記第一類謄本、土地租賃契約書、增補契約書、郵局存證信函等為證（見原審卷第6 至14頁、第59 頁）
，復為上訴人所不爭執，堪先認定為真。
（二）兩造對於被上訴人拍定後，上訴人與劉福壽間之租賃關係對被上訴人繼續存在之事實均不爭執，是兩造對租賃關係繼續存在之事實既不爭執，則本件是否有民法第425 條第1 項買賣不破租賃原則之適用，即毋論斷之必要，合先敘明。
（三）又當事人基於契約自由原則，固得自由變更契約之內容，惟按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。民法第148 條第1 項、第2 項定有明文。再按權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因行使權利可得之利益，與他人及國家社會因其行使權利所受之損失，比較衡量定之，倘其行使權利所得之利益極少，而他人及國家社會所受之損失甚大者，或其取得權利之初，即明顯知悉其嗣後權利之行使，將造成他人及國家社會重大損害者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋（最高法院71年台上字第737 號判例、83年度台上字第2348號判決意旨參照）。另查誠信原則乃斟酌事件之特別情形，衡量雙方當事人之利益，使其法律關係臻於公平妥當之一種法律原則（最高法院82年度台上1654號判決意旨參照）。
（四）經查，本件上訴人與劉福壽於86年7 月1 日簽立租賃契約，依該租賃契約第2 條記載：「自86年7 月1 日起至106
年6 月30日止，租期屆滿，乙方有優先承租權」及第3 條第2 款約定：「90年元月起，每月租金10萬元整」。故知原租賃契約之租賃期間為20年，且自90年1 月起，每月租金即為10萬元。乃上訴人於系爭土地經被上訴人聲請本院查封後之103 年6 月30日竟與劉福壽簽立增補契約書，將原約定自90年1 月起每月租金10 萬元，變更為自103 年7月起每月租金5 萬元。就其增補契約之簽立時間為系爭土地經本院查封後之情以觀，其將租金由10萬元調降為原租金二分之一之5 萬元，係因系爭土地已遭查封，即將遭法院拍賣，劉福壽將喪失系爭土地之所有權及租金之收取權。是前開調降租金幅度達50% 之增補契約書，顯對系爭土地將來拍定人不利，此不利拍定人之事實自應為上訴人及原出租人劉福壽所知悉。又上訴人辯稱其與劉福壽於103
年6 月30日簽立增補契約書，係因「系爭土地於上訴人承租時，為未開發之原始山坡地，上訴人因未熟悉承租土地順向坡特性，初期飽受維護上考驗，每逢大雨必有土石流，坍方修復一再重複發生，並缺乏水源，上訴人為長期營運考量，且考量租約期滿對於系爭土地有優先承租權等因素，遂投入鉅額經費建造駁坎、蛇籠、抓水線、鑿井、植樹等水土保持工程，以改善地理條件。未料，88年九二一地震，溫室設施及研究室受地震破壞嚴重，上訴人受損達上億元，經營每下愈況」等語，縱然屬實，然上訴人受損嚴重之事實存在期間與簽立增補契約之103 年6 月30日，相隔已有10餘年之久，是上訴人辯稱其與原出租人劉福壽簽立增補契約，將租金自每月10萬元調降為每月5 萬元，係因前早已存在10餘年之前開事實，核與常情相去甚遠，顯然不足採認。況依上訴人所辯，上訴人自88年九二一地震後即「受損達上億元，經營每下愈況」，則上訴人何以仍同意與原出租人劉福壽約定自90年1 月起之租金即為每月10萬元，且於系爭土地遭查封前之10餘年期間均未曾為調降租金，而於系爭土地遭查封後立即約定調降租金，且調降幅度達50% ，是上訴人與原出租人劉福壽於系爭土地經查封後立即將租金調降之增補契約書，顯以損害將來拍定人即被上訴人為主要目的，核與誠實信用原則有違，至為灼然。
（五）至上訴人另辯稱劉福壽係為紓解上訴人之財務危機，方簽立增補契約書減輕上訴人之負擔云云，惟依上訴人所提出之協議分期償還切結書及帳戶銷戶證明可知（見本院卷第33、34頁），上訴人固有於87年10月2 日向土地銀行西台中分行借款5,000 萬元，惟該筆貸款已於102 年10月2 日結清銷戶無誤，若為紓解上訴人財務危機，理應於簽立協議分期償還切結書時即調降租金，何以至該筆貸款還清後，甚至系爭土地遭查封後，方做出增補契約書調降租金，此顯以損害拍定人為主要目的，上訴人所辯洵非可採。從而，揆諸前開判例意旨，上開增補契約書約定將租金自每月10萬元調降為每月5 萬元之約定，對被上訴人自不生效力。本院認兩造間就系爭土地之租金於未經兩造協議之前，應仍為原租賃契約所載之每月10萬元。
（六）基上所述，本件被上訴人依法仍得向上訴人請求每月10萬元之租金。然上訴人自104 年1 月起至105 年12月止，已給付被上訴人每月5 萬元之租金乙節，亦為兩造所不爭執。則於此前提下，⑴被上訴人所請求104 年1 月1 日起至104 年10月31日止之租金65 萬元（即104 年1 月至同年7月，每月5 萬元，計35萬元；104 年8 月至同年10月，每月10萬元，計30萬元）部分，因104 年8 月至同年10月，被上訴人業已清償15萬元（每月5 萬元，3 個月共15萬元），故此部分被上訴人所得再向上訴人請求之金額應為50萬元（65萬-15 萬=50 萬元）及遲延利息。⑵自104 年11月1 日起至租賃關係消滅止，每月10萬元部分，因上訴人自104 年11月1 日起至105 年12月31日止，每月業已清償5 萬元，故被上訴人得再向上訴人請求該期間之租金為每月5 萬元（10萬-5萬=5萬元）。被上訴人逾上開範圍之請求，則屬無據。
六、綜上所述，被上訴人依租賃之法律關係，請求自104 年1 月1 日起至104 年10月31日止共10月之租金50萬元本息部分；另請求自104 年11月1 日起至105 年12月31日止，每月租金5 萬元，及自106 年1 月1 日起至租賃關係消滅之日止，每月租金10萬元部分，為有理由，應予准許；逾上開範圍部分，則無理由，不應准許。原審未及審酌上訴人業已清償部分租金之事實，就上開不應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並依職權為假執行之宣告，自有未洽，上訴人已求予廢棄，核有理由，自應由本院將原判決此部分廢棄，改判如主文第1 項及第2 項所示。另原審就上開應准許部分部分，所為上訴人敗訴之判決，並依職權為假執行之宣告，核無不當，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，則無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第450 條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 12 月 30 日民事第一庭 審判長法 官 李悌愷
法 官 陳玟珍
法 官 廖欣儀
上正本證明與原本無異。
上訴人須以本判決適用法規顯有錯誤為上訴理由時，始得於本判決送達後20日內向本院提出上訴狀，如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補具上訴理由(均須按他造
人數附具繕本)，並經本院許可後方得上訴最高法院。
被上訴人不得上訴。
中 華 民 國 105 年 12 月 30 日書記官 黃俞婷