105年度簡上字第410號｜民事：給付管理費｜裁判日期：106 年 12 月 29 日

臺灣臺中地方法院民事判決　105年度簡上字第410號上　訴　人　夏金珠訴訟代理人　徐文宗律師複代理人　林美津被上訴人　中港商務大樓管理委員會法定代理人　洪振國訴訟代理人　蕭隆泉律師上列當事人間給付管理費事件，上訴人對於中華民國105年9月29日本院臺中簡易庭105年度中簡字第854號第一審判決提起上訴，本院於民國106年12月8日言詞辯論終結，判決如下：主文原判決關於命上訴人給付被上訴人超過新臺幣貳拾叁萬柒仟伍佰捌拾玖元本息部分及該部分假執行之宣告暨訴訟費用之裁判均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。其餘上訴駁回。第一審及第二審訴訟費用，由上訴人負擔二分之一，餘由被上訴人負擔。事實及理由一、被上訴人主張：㈠上訴人自民國93年12月23日起至101年11月23日止為中港商務大樓（下稱系爭大樓）之門牌號碼臺中市○區○○○路00號地下1樓、16號1樓、16之1號1樓、16號2樓之1、16號2樓之2、16號2樓之3、16號2樓之4及18號等建物（下稱系爭建物）之區分所有權人。系爭大樓於96年5月19日經全體區分所有權人會議（下稱區權人會議）修訂住戶規約（下稱系爭規約），依系爭規約第10條第3項有關公共基金、管理費繳納事宜之「管理費以足敷第11條第2項開支為原則。其收取標準按其所持有之坪數及使用用途區分計算之每坪以新臺幣（下同）80元計，空戶收入以8折每坪64元計。空戶標準以無水、電錶為準。」等規定。上訴人雖於101年11月23日將系爭建物出售移轉予訴外人吳治增及涂佩資，但上訴人於具區分所有權之期間，應依系爭規約向被上訴人繳納管理費，上訴人與黃麗櫻於100年10月至101年11月止僅繳交系爭建物管理費94,901元，合計積欠被上訴人管理費共477,419元，嗣經被上訴人於104年12月22日寄發存證信函予上訴人請其於函到7日內結清上開積欠之管理費，上訴人仍置之不理，為此爰依系爭規約及公寓大廈管理條例第21條規定，請求上訴人給付積欠管理費，並加計遲延利息。㈡上訴人抗辯系爭建物係上訴人與訴外人黃麗櫻共有，應有部分各2分之1，系爭建物共509坪（地下1樓179坪、1樓160坪、2樓170坪），依上訴人應有部分2分之1計算應繳納管理費坪數為254.5坪，被上訴人無意見。㈢系爭大樓於95年11月1日所召開95年度第1次委員會會議（下稱系爭95年委員會會議），係由當時擔任主委之上訴人之配偶廖顯阜為主席，且於會議記錄登載「主委-廖顯阜」，廖顯阜並非主任委員，該會議應屬無效，上訴人抗辯被上訴人請求違反系爭95年委員會議決議，主張本件有禁反言原則之適用，顯不可採。又依公寓大廈管理條例第37條規定「管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議。」管理委員會僅係區權人會議之執行單位，無權決定管理費收費標準，並無變更、免除或拋棄應收管理費之權利，更無權違背系爭規約或區權人會議決議，擅自決定短收住戶管理費或予以打折。上訴人主張之繳費標準，違反系爭規約。另證人蔡博任不知悉系爭規約之規定，且其所詢問之管理員無從代表系爭大樓，是證人蔡博任所為證言，無法為上訴人繳清管理費之認定。㈣系爭規約第10條第1項、第3項規定，管理費每坪以80元計算，空戶以無水、電錶為準。系爭建物於100年10月至101年11月間，既不符無水、電錶之規定，上訴人主張管理費以打八折計算，自屬無據。系爭規約第10條第3項規定除空戶外，並無其他排除規定，上訴人主張系爭規約係針對3樓以上管理費收取之決議，不包括2樓以下等語，顯不足採。又訴外人大都會網路科技股份有限公司（下稱大都會公司）於97年7月1日起至100年9月承租系爭建物期間，即以每坪80元之計算標準為上訴人繳納管理費，更足證上訴人主張不可採。㈤上訴人於原審所提被證3「管理費收費單」及「管理費繳費通知單」（下稱系爭收費單及通知單），不足證明有變更系爭規約之收費標準。系爭收費單乃系爭大樓警衛依上訴人繳納金額開立，系爭通知單僅係通知上訴人繳費，至於其上所記載「空戶」，僅係警衛誤載，均不足以證明有變更系爭規約所定管理費收費標準；又上訴人主張與管委會合意變更管理費收費標準，被上訴人否認有此合意，亦因違反系爭規約，而不生效力。至上訴人所提出上證一「96年5月19日區分所有權人會議記錄」第3頁之簽認處既沒有任何簽名，被上訴人否認其形式及實質之真正。上訴人主張系爭建物買受人即涂佩資、吳治增，非按系爭規約規定繳納管理費，然被上訴人發覺上訴人少繳及欠繳管理費之情事後，已分別發函催告其等協調補繳。二、上訴人答辯：㈠上訴人已將系爭建物出售予吳治增及涂佩資，並經履約保證程序完成交屋及所有權移轉登記，因上訴人履行買賣契約第12條有關交屋前之相關費用，而無違約情事，故未動用由銀行保證之履約保證專戶款項，且吳治增及涂佩資於買受前依公寓大廈管理條例第24條規定，閱覽上訴人是否欠繳公共基金之文件，並未發現上訴人欠繳管理費，可證上訴人未積欠管理費。系爭建物管理費係按系爭95年管委會會議紀錄所載，2樓每坪40元、1樓及地下一層（底層）每坪45元計算，空戶打8折之標準計算，此亦有系爭收費單及通知單載明「底層185坪×45元×3個月×0.8空戶打8折＋1樓149坪×45元× 3個月×0.8空戶打8折＋2樓177坪×40元×3個月×0.8空戶打8折＝53,064元」可證；且98年至101年非由上訴人擔任主任委員期間（主任委員為王淑真），上訴人亦以上開標準繳交管理費。系爭建物既已於101年10月31日交屋予吳治增及涂佩資，依公寓大廈管理條例第24條規定應由其等繼受上訴人積欠之管理費，被上訴人不應向上訴人催討。另大都會公司於97年7月1日至100年9月間，就系爭建物以每坪80元代上訴人繳交管理費，應屬溢繳，上訴人自得以溢繳金額 276,120元與被上訴人請求抵銷。㈡系爭規約第10條規定管理費之收取係按區分所有權人所持有之坪數計算，惟查系爭建物係上訴人及黃麗櫻共有，應有部分各有2分之1，縱認上訴人需繳管理費，上訴人亦僅須繳納系爭建物2分之1管理費。㈢96年5月19日區權人會議所定管理費收費標準，係因區分所有權人陳培舜、楊欣儀之收費爭議於95年第一次管委會中討論處理，於96年5月19日區權人會議乃由監委提議，以後針對3樓以上之管理費均以80元收費，以杜爭議，此案係針對3樓以上之決議，並未改變1樓、2樓及地下1樓之收費標準。另證人蔡博任證稱：系爭建物出售並交屋予吳治增及涂佩資時係空屋，且因有出租廣告牆之收益，又無使用電梯設備，故一樓及底層管理費收費為每坪45元，二樓管理費為40元等語；被上訴人在當日庭訊時亦自承：目前1樓、2樓、地下室仍分別以40元及45元收取管理費，可證系爭規約中所載之80元/坪之管理費收費標準，係針對3樓以上住戶。參以系爭規約第10條第3項載：「…。其收取標準按其所有持有之坪數及使用用途區分計算…」，可知系爭規約所訂每坪80元係針對一般情形之收費標準，如使用用途不同則非在此標準之列，否則何需再記載為依「使用用途區分計算」；系爭大樓B1、1F、2F均未使用該大樓之電梯設備，更未使用該大樓之公共水電，使用狀況與一般住戶顯然不同，故歷年來之收費標準與一般住戶不同，此亦符合一般大樓收費常情。依系爭收費單記載，可認兩造已就管理費收費標準達成合意，被上訴人亦無權擅自調為80元。㈣被上訴人主張系爭95年管委會會議係由上訴人之配偶廖顯阜違法擔任主席，屬違法無效之會議等語。惟被上訴人所主張系爭規約，係依96年5月19日區權人會議紀錄，而該次區權人會議主席亦由上訴人之配偶廖顯阜擔任；依系爭規約第5 條規定，本公寓大廈由區分所有權人選任區分所有權人（或其配偶）為本公寓大廈委員，委員限由區分所有權人或其配偶；再參以96年5月19日區權人會議決議第五項紀錄：「委員會改選：決議：1F夏金珠（廖顯阜）擔任主任委員。5F-5黃旭盛（洪素蘭）擔任財政委員。」故由區分所有權人之配偶擔任管理委員會職務符合系爭規約。㈤依系爭規約第10條第2項：「管理費及各項費用之收繳、支付方法，授權管理委員會訂之。」第3項：「管理費以足敷第11條第2項開支為原則。」可知於規約第11條第2項管理費開支範圍內，管理委員會有權訂定管理費之繳納標準，管理委員會基於上開規約規定，曾召開系爭95年管委會會議決議：「得降2F管理費由每坪80-40元」，復決議：「4F-3、4F-4楊欣儀積欠管理費，因該戶長久來對調漲10元管理費有意見，基於情誼之念及以收到管理費為原則同意該戶積欠91年9月～93年12月之管理費以每坪70元收取」，足證管理委員會確有議定收費標準之權限。又依系爭規約第9條第2項第2 款：「財務委員：（一）掌管公共基金、管理及維護分擔費用（以下簡稱『管理費』）、使用償金等之收取…（二）每月提列財務報表供管委會審核公布。」第11條第4項：「本公寓大廈會計記帳及管理費、公共基金之收取得授權管理服務人為之。」可知被上訴人得授權管理服務人為管理費之會計記帳及收款作業，並就每月收取管理費之情形製作財務報表由被上訴人「審核」及「公布」。被上訴人對於系爭收費單及通知單蓋有被上訴人印章，並不爭執，可認被上訴人就管理費之收繳已授權管理服務人，且每月審核及公布收繳情形，被上訴人對於以地下1樓、1樓管理費為45元、2樓管理費為40元等收費情形知之甚詳，現竟推翻原收費標準，顯有違誠信原則。縱認系爭收費單上收費金額係管理服務人誤載，然依民法第224條規定「債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意過或過失時，債務人應與自己之故意或過失負同一責任。」被上訴人就管理服務人之誤載，應負同一責任。三、原審審酌兩造提出之攻擊防禦方法後，認為被上訴人依系爭規約及公寓大廈管理條例規定，請求上訴人給付被上訴人管理費477,419元及法定遲延利息，為有理由，而予准許。上訴人不服提起上訴，其聲明為：原判決不利於上訴人部分廢棄；上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。四、本院協同兩造整理不爭執事項並簡化爭點，結果如下：㈠不爭執事項 ⒈上訴人與黃麗櫻於93年12月23日起至101年11月23日止，為系爭大樓之區分所有權人，上訴人與黃麗櫻就系爭建物應有部分各2分之1。 ⒉系爭建物應計算管理費之坪數，地下1樓為179坪、1樓為 160坪、2樓為170坪，上訴人應繳納管理費依上開坪數計算2分之1為254.5坪。 ⒊系爭大樓於96年5月19日召開區權人會議修訂系爭規約，系爭規約第10條第1項規定：為充裕公共部分在管理上之必要經費，區分所以權人應遵照區分所有權人會議決議之規定向管理委員會繳交下列款項。」第2項規定：「管理費及各項費用之收繳、支付方法，授權管理委員會訂定之。」第3項規定：「管理費以足敷第11條第2項開支為原則。其收取標準按其所持有之坪數及使用用途區分計算之每坪以80元計，空戶收入以8折即每坪64元計。空戶標準以無水、電錶為準。」 ⒋上訴人與黃麗櫻於100年10月至101年11月止共繳交系爭建物管理費94,901元，上訴人繳納其2分之1應有部分管理費為47,451元（小數點以下四捨五入）。100年10月至101年11月止應繳管理費為14個月份。㈡爭點： ⒈被上訴人有無與上訴人合意約定系爭建物管理費，1F為每坪45元、2F為每坪40元、地下一樓為每坪45元？若有合意，管委會有無經區權人會議授權？上開合意是否因違反系爭規約第10條第3項之規定而無效？ ⒉被上訴人依系爭規約第10條規定以每坪80元，請求上訴人給付管理費477,419元，有無理由？五、本院之判斷：㈠被上訴人主張上訴人自93年12月23日起至101年11月23日止，為系爭建物之所有權人即系爭大樓之區分所有權人，系爭大樓於96年5月19日經區權人會議修訂系爭規約，系爭建物應計算管理費之坪數，地下1樓為179坪、1樓為160坪、2樓為170坪，上訴人應繳納管理費依上開坪數計算2分之1為254.5坪，上訴人於100年10月起至101年11月間繳納其2分之1應有部分管理費為47,451元等情，為上訴人所不爭執，並有系爭規約、系爭建物所有權狀各1份在卷可證（見原審卷第11 至15頁、本院卷第55至68頁），被上訴人此部分主張，堪認為真實。㈡按公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：2.區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納，公寓大廈管理條例第第18條第1項第2款有明文。是公寓大廈之區分所有權人依上開規定即應按規約或區權人會議決議標準繳納管理費。被上訴人主張系爭建物於100年10月起至101年11月間之管理費，依系爭規約第10第3項規定每坪以80元計算，雖為上訴人所否認，然被上訴人已提出上訴人所不爭執之系爭規約為證（見原審卷第13頁），上訴人所有系爭建物既非系爭規約第10條第3 項後段所規定「無水、電錶之空戶」，自應按系爭規約規定以每坪80元計算應繳納之管理費。上訴人就系爭建物有2分之1應有部分，換算應繳納管理費之坪數為254.5坪，自100 年10月至101年11月止應繳管理費為14個月份，為兩造所不爭執。故上訴人於自100年10月至101年11月止應繳納之管理費為285,040元（計算式：254.5坪×80元×14個月＝285040 元）；而上訴人自100年10月至101年11月止繳其應有部分之管理費為47,451元，亦為兩造所不爭執，是上訴人尚欠之管理費為237,589元（285040元－47451元＝237589元）。㈢管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議，公寓大廈管理條例第37條定有明文。系爭住戶規約第6條第4項規定「管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議」。上訴人雖辯稱系爭建物管理費，應依系爭95年管委會會議決議，系爭規約係針對3樓以上住戶等語，惟系爭規約係於96年5月19日召開區分所有權人會議修訂，而系爭規約第10條第3項規定「收取標準按其所持有之坪數及使用用途區分計算之每坪以80元計，空戶收入以8折即每坪64元計。空戶標準以無水、電錶為準。」並未規定僅適用於3樓以上之住戶，亦未就系爭建物所在之地下1樓及1、2樓，另規定其他收費標準，則系爭建物自應按每坪80元計算應繳納之管理費。上訴人所主張系爭95年管委會會議決議，係於95年11月間為之，嗣於96年5月19日經區權人會議決議修訂系爭規約第10條第3項之收費標準，即每坪以80元計，自不得再按95年間系爭委員會會議決議計算。況系爭95年委員會會議決議，既已違反經全體區分所有權人決議之系爭規約，依公寓大廈管理條例第37規定及系爭住戶規約第6條第4項規定，已違反強制規定而不生效力，是上訴人仍應依系爭規約第10條第3項規定繳納管理費。㈣上訴人另辯稱依系爭收費單及通知單所載，可認兩造已就管理費收費標準達成合意等語。此為被上訴人所否認，上訴人提出系爭收費單及通知單，雖載有空戶、45元、40元等記載，並蓋有系爭大樓管理委員會章（見原審卷第75至83頁）。惟依系爭規約第10條第2項規定：「管理費及各項費用之收繳、支付方法，授權管理委員會訂定之。」故系爭規約僅就管理費收取、繳納及支付方式授權管理委員會訂定，並未授權管理委員會決定管理費計算標準，管理委員會無權變更上訴人依系爭規約應繳納之管理費，是縱管理委員會未按系爭規約第10條第3項所定每坪80元之標準通知上訴人繳費，此僅係管理委員會所通知繳費之金額不足，不生變更系爭規約所定管理費標準之效力，上訴人稱系爭收費單及通知單之記載，已有變更管理費計算標準之合意，顯不足採。㈤至上訴人抗辯依公寓大廈管理第24條規定，積欠管理費應由系爭建物繼受人繳納等語。按區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項，公寓大廈管理條例第24條固定有明文。然該規定係規定繼受人須遵守繼受前已形成之協約或自治規章之抽象規範，不得主張不受原協約或自治規章之拘束，其目的乃在於維持法律秩序之安定性，惟究無要令繼受人須繼受讓與人於讓與前業已發生之具體債權債務關係至明。經查，上訴人於101年11月23日方將系爭建物所有權移轉登記予吳治增及涂佩資，有臺中市中山地政事務所網路申領異動索引在卷可證（見原審卷第96至112頁），上訴人於101年11月份既仍為系爭建物之所有權人，自應由上訴人依系爭規約規定繳交當期之管理費。況依上訴人與吳治增及涂佩資所簽訂買賣契約第12條約定，公共基金等費用，賣方（即上訴人）應於交屋前繳交完畢（見原審卷第47頁背面），是依上訴人與吳治增及涂佩資買賣契約之約定，系爭建物所有權移轉登記前之管理費，亦應由上訴人負責繳納。又上訴人於100年10月至101年11月止，繳交其所有系爭建物應有部分之管理費為47,451元，已為上訴人所不爭執，則證人蔡博任於原審固到庭證稱：「依管理員告知並無積欠紀錄，屋主亦有出示當期之管理費單據。」等語（見本院卷第141頁），亦不足證明上訴人未積欠管理費。又上訴人以大都會公司於97年7月1日至100年9月間就系爭建物均以每坪80元計算，已代上訴人溢繳管理費達276,120元，以該等款項與其積欠管理費主張抵銷等語。然上訴人依系爭住戶規約規定，就系爭建物應以每坪80元計算繳交管理費，故大都會公司以每坪80元繳納管理費，並無溢繳之情形，上訴人主張抵銷，核屬無據。㈥又被上訴人係依系爭規約規定請求上訴人繳付積欠管理費，並無違反誠信原則可言。至上訴人聲請通知證人廖顯阜到庭證明系爭規約第10第3項係針對3樓以上管理費之收費標準，然系爭規約第10條第3項明訂「收取標準按其所持有之坪數及使用用途區分計算之每坪以80元計，空戶收入以8折即每坪64元計。空戶標準以無水、電錶為準。」已為兩造所不爭執，該規定除就使用情形為空戶（無水、電表）部分，另訂以每坪64元計算外，並無排除1樓、2樓及地下1樓之適用，亦未另定其他計算標準，經核無通知證人廖顯阜到庭作證之必要。六、綜上，被上訴人依據系爭規約第10第3項之規定，請求上訴人給付管理費237,589元，及自105年3月4日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。原審就上開不應准許部分，為被上訴人勝訴之判決，並為假執行之宣告，容有違誤，上訴人就此部分之上訴，為有理由，爰廢棄原判決，改判如主文第2項所示；其餘上訴部分，原審為上訴人敗訴之判決，核無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，則無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各項證據資料，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。八、結論：本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。中華民國 106 年 12 月 29 日民事第七庭審判長法官游文科法官林筱涵法官吳國聖正本係照原本作成。不得上訴。中華民國 107 年 1 月 2 日書記官黃鴻鑑

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