臺灣臺中地方法院105年度訴字第108號

• 裁判案由: 給付違約金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺中地方法院
• 裁判日期: 105 年 11 月 30 日

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　　105年度訴字第108號原　　　告　林曉菁
訴訟代理人　王通顯律師
被　　　告　宋貴仙
訴訟代理人　謝萬生律師
上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國105 年10月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣叁拾萬元及自民國一百零五年一月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之三十三，餘由原告負擔。
本判決第一項原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣叁拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、原告主張：
一、原告起訴主張：
㈠原告前委託永慶不動產臺中市政加盟店（即聯想不動產仲介經紀有限公司）出售臺中市○區○○00街0 號房屋（下稱系爭房屋），由業務代表邱志峰負責。後被告透過永慶不動產七期市政加盟店（即新創不動產開發有限公司，下稱新創公司），由業務代表余昭仁負責，表示願意以新臺幣（下同）3,000 萬元購買，並出具要約書（下稱系爭要約書），交由邱志峰持以向原告為要約表示。原告於104
年12月5 日下午4 時42分在邱志峰面前為承諾之意思表示，同意被告要約之條件，並簽名於要約書上，而邱志峰及余昭仁即共同於104 年12月7 日上午11時30分許，將有原告簽名承諾被告要約之要約書交由被告親閱無誤，則兩造意思表示業已一致，被告應受要約拘束，無法撤回。
㈡查依兩造簽訂之要約書第6 條約定：「㈠買賣雙方應於賣方承諾並送達買方之日起5 日內，買賣雙方應於共同指定之處所，就有關稅費及其他費用之負擔、委託人及買方共同申請辦理或協商指定地政士、付款條件、貨款問題、交屋約定及其他相關事項進行協商後，簽訂不動產買賣契約書」、第8 條約定：「本要約書經賣方承諾並送達買方後，因可歸責於買方或賣方之事由致無法簽訂買賣契約書時，他方即得請求給付按房地成交總價的百分之三計算之違約金作為損害賠償」。本件被告於收受附有原告簽名承諾之要約書後，隨即於104 年12月11日下午即藉口修改風水花費過大，而會同邱志峰、余昭仁至原告住處，向原告代理人即其配偶黎盛杲表明解約，原告除表示不同意外，也立即以電話告知邱志峰不同意解約，故黎盛杲即在要約書上註明「交屋主決定」，是黎盛杲當日未同意解約。後被告又於104 年12月12日下午2 時許，親自到原告住處要求原告同意解約，直到同日下午6 時許始離去，足見兩造確未於104 年11月11日同意解約，否則被告何需再要求解約？然原告仍不同意無條件解約。被告即於104 年12月14日以臺中英才郵局存證信函第2220號向原告表示欲撤回要約，原告亦於104 年12月15日以臺中大隆路郵局存證信函第1211號要求被告於函到3 日內履行簽訂不動產買買契約書，逾期則依要約書約定請求給付違約金，被告又於104 年12月18日以臺中公益路郵局存證信函第676 號重申已撤回要約。
㈢依系爭要約書第4 條約定：「㈠本要約書需經賣方親自記名承諾時間及簽章並送達買方時，雙方即應負洽商簽立本約之一切義務。但賣方將要約擴張、限制或變更而為承諾時，視為拒絕原要約而為新要約，須再經買方承諾並送達賣方。本要約書併同其附件送達之。」原告於104 年12月5 日下午4 時42分於系爭要約書「賣方同意依本要約書上之條件出售」下方簽名為承諾之意思表示，並註明日期、時間，而由邱志峰、余昭仁共同於104 年12月7 日上午11時30分送至被告辦公室交由被告親閱，則要約、承諾意思表示合致，被告自應依系爭要約書第6 條第1 款約定，於5 日內（即104 年12月12日前）簽立不動產買賣契約書。今被告逾上述期間仍拒絕簽約，核屬違約。爰依系爭要約書第8 條約定，請求被告支付按房地成交總價百分之三計算違約金。
二、對被告抗辯所為之陳述：
㈠不動產買賣契約書、買方給付服務費承諾書及要約書為3
份不同文書，內容各不相干，故每份文書均需各由買賣雙方簽名、或買方單方簽名或買方先簽名要約，方使文書發生效力。縱上開文書以虛線相連，然作用係為便於將3 份文書拆開，並非固定成1 份，否則何需每份文書簽章、當事人及內容均不相同。系爭要約書上並無需經承辦人簽章始生效之記載，原告亦不知不動產買賣契約書之內容，自不能以被告未提出之不動產買賣契約書上之記載，認定系爭要約書之效力。又要約、承諾之當事人為要約人與承諾人，不動產買賣之經紀人或承辦人只是協助雙方為意思表示，且經紀人或承辦人簽章非法定要式條件，即使欠缺亦不影響意思表示效力。至不動產經紀業管理條例第22條第1 項第2 款規定，僅係為了取締管理不動產經紀業，並非強行規定，縱有違反，亦不影響契約效力。
㈡被告委由新創公司余昭仁與原告接洽，並由余昭仁協同被告與原告委託之邱志峰、黎盛杲接洽買賣事宜，被告並於新創公司提供之系爭要約書上簽名，交由余昭仁持交原告為要約之意思表示，而原告亦透過邱志峰、余昭仁向被告為承諾之意思表示，是縱被告與新創公司間代理權有瑕疵，被告亦應依表見代理規定，負授權人責任。
㈢系爭要約書上未附註被告所稱之停止條件，且被告提供之通聯紀錄中，亦僅表明對系爭房屋價格要求，未提及需經老闆同意。再者，證人余昭仁、邱志峰、黎盛杲亦到庭證稱被告未表明系爭要約書設有上開停止條件，至於被告有無向余昭仁表示要經老闆同意等語，原告無從得知。
㈣非對話之意思表示，以通知到達相對人時，即生效力。而由證人余昭仁、邱志峰、江孟諺之證述，可知原告承諾之意思表示業於104 年12月7 日上午11時30分許送達被告。且系爭要約書右側小字亦記載：「……第四聯係為買賣雙方要約及承諾時之憑據由受託人留存，並自簽認日起即生效力」，故有原告簽名承諾之要約書，本即不應交給兩造，被告自不能以未收受書面，而主張原告承諾不生效力。㈤被告既於系爭要約書上簽名，自然就是同意系爭要約書所載內容作為其要約之意思表示，無礙於系爭要約書上之內容是否係由被告親自填寫。
㈥本件兩造非企業經營者與消費者，並無消費者保護法第11條之1 第1 項之適用。又查系爭要約書上方載明：「委託人業已行使契約審閱權，並已充分瞭解本契約書及其附件之內容無誤」，被告並於上方委託人簽名欄上簽名；另系爭要約書下方買方簽章欄除有被告簽名外，並載明：「本人於簽章同時，已詳閱本約各條文並確已核對承辦人之身分資料無誤」。職是，被告確實已就所出具之要約書詳閱後，始簽名為要約之意思表示，並無違反審閱期間之規定。
㈦依證人邱志峰之證述，因被告拒絕簽立買賣契約書，原告日後再出售系爭房屋，將因兩稅合一而增加負擔。且近年不動產價格走跌，日後出售價格亦恐將低於3,000 萬元，而系爭要約書係房仲業者依實務經驗擬具之定型化要約書，應係兼顧雙方損失擬具，違約金請求應屬合理。
三、訴之聲明：
㈠被告應給付原告90萬元暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈡願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告抗辯則以：
㈠系爭要約書（定型化契約書）尚未發生要約之效力：
⒈系爭要約書係由新創公司製作之要約書，其中不動產買賣意願書側邊之應行注意事項特別載名生效要件：「本意願書（要約書），需蓋用永慶不動產加盟店之經紀業及法定代理人印章，並經承辦人親自簽章後，始生效力」。查系爭要約書或不動產買賣意願書上，未經承辦人親自簽名蓋章，而前開不動產買賣意願書之註記特別註明包含要約書在內，是依前開特別生效要件所示，堪認系爭要約書尚不發生效力。又因無承辦人簽章，系爭要約書之委託代理關係尚未生效，且被告復未授權邱志峰、余昭仁代理本人為邀約之意思表示，則無代理權之新創公司代理被告所為之要約，依民法第170 條規定，非經本人承諾，對本人不生效力；而因系爭要約書上未出現余昭仁之姓名，益無任何表見外觀事實足始第三人相信余昭仁有代理被告之權限，自無表見代理之適用。
⒉被告於委託房屋仲介公司時，即向承辦人明確表示購買系爭房屋係作為辦公室用途，被告對於是否購買系爭房屋無最終決定權限，需經被告老闆親自看屋同意後，方能決定是否購買，此由余昭仁與被告助理聯繫紀錄中要求將房屋照片轉予老闆，即可得知。是仲介公司承辦人及原告均明確知悉「系爭房屋係作為辦公室用途，被告對於是否購買系爭房屋無最終決定權限，需經被告老闆親自看屋後，方能確定是否購買該屋」之條件，系爭要約書顯然附有上開停止條件。而被告老闆看過系爭房屋後明確表示不願購買，該停止條件並未成就，依民法第99條第1 項之規定，系爭要約書自不生任何效力。
⒊被告為了避免原告漫天喊價，希望探尋原告底價，故向余昭仁表示若底價超出3,000 萬元即無庸浪費彼此時間。嗣於104 年12月4 日上午9 時50分，余昭仁先傳送系爭房屋照片給被告助理江孟諺，指明要給被告老闆看；再於同日上午10時偕同邱志峰至被告公司，邱志峰表示被告需說出老闆願意承買之最高範圍展現誠意，讓邱志峰可以回去向原告探詢底價，並指示被告在系爭要約書上簽名，另由邱志峰填寫系爭要約書上之金額，益徵被告在系爭要約書上簽名僅係為展現誠意，向原告探詢底價，並無以3,000 萬元價格承購系爭房屋之要約意思，且證人邱志峰、余昭仁均知悉需經被告老闆同意看屋才購買，是兩造對於系爭要約書必要之點，意思表示並未合致。
⒋依證人邱志峰、余昭仁、江孟諺所述，足見被告僅係依邱志峰指示在系爭要約書上簽名，目的係在探詢賣方可能出售之底價，且被告簽完名後，邀約書直接由邱志峰帶走，堪認新創公司顯然違反系爭要約書上約定應給予被告3 天以上之契約審閱權，是系爭要約書第1 條至第9 條規定，均不構成契約之內容。
㈡縱認系爭要約書已生效力，被告亦於原告將承諾之意思表示送達被告前，即撤回要約：依系爭要約書第4 條約定，賣方即原告需親自將承諾意思表示、時間記明於要約書上，且於要約書上簽名蓋章，並將已承諾之要約書送達買方即被告時，賣方之承諾意思表示始生效力，而得判斷雙方意思表示是否合致及契約是否生效。系爭要約書第5 條第1 項、第8 條亦記明系爭要約書需符合「送達買方」之條件始生效。然原告始終未將其簽名承諾之要約書送達被告，則原告承諾之意思表示即尚未生效，無進一步判斷雙方意思表示是否合致之問題。又系爭要約書右側應行事項明確記載「本要約書一式四聯，第一聯（白）買方簽章後由受託人留存，第二聯（黃）買方留存，第三聯（藍）賣方留存，第四聯係為買賣雙方要約及承諾時之憑據由受託人留存，並自簽認日起即生效力」，顯見至少應將第二聯黃單親自送達被告，始生效力，單純將原告簽名之要約書供被告閱覽或口頭告知尚無法滿足此特別生效要件，然被告自始至終未曾收受任何已經原告簽名承諾之要約書黃色聯單，而受託人（即新創公司）亦非代理人，並無代替被告收受原告簽名承諾要約書之權限，故原告承諾之意思表示難認已送達被告，被告自得本於系爭要約書第5 條約定，於承諾送達前撤回要約，而被告亦於104 年12月11日下午4 時許當面向原告撤回要約。
㈢又縱認原告已將承諾之意思表示送達被告，兩造亦於104 年12月11日下午4 時許被告撤回要約後，為求慎重起見而合意解除契約並署名。而依原告出具授與黎盛杲代理權之授權書所載：「就下述不動產買賣，產權移轉等事宜，特委任代理人全權處理……：⒈代出售不動產時，就房屋出售事實簽訂不動產買賣契約書。⒉代理人就本買賣契約相關文件得代理本人簽署、用印。」等語以觀，可知就系爭房屋出售與否黎盛杲有全權處理之權限，亦即原告代理人黎盛杲可自由決定是否出售房屋，且黎盛杲為法律專業人士，對其有無代理解約之權限知之甚稔，原告稱黎盛杲授權範圍不及解約等語，顯與事實不符，而為事後卸責之詞。又原告代理人黎盛杲與被告雙方在系爭要約書上簽名合意解約時，其上並無「交屋主決定」等字樣記載，待簽名完畢欲離開時，黎盛杲始突然接到電話，向仲介表示授權範圍不含解約事項，惟被告認為系爭要約書停止條件未生效，且雙方已同意解約，無再協商必要，即行離去，是被告簽名時根本無「交屋主決定」之認知，更無交屋主決定之約定，顯係兩造解約後始填加之內容。應由原告舉證證明上開字樣確為黎盛杲所簽，且係雙方簽名合意當時所簽。
㈣本件違約金應為損害賠償總額預定之違約金，而兩造因要約人撤回要約或合意解除契約而未於5 日內簽訂正式買賣契約書，非全屬被告之咎，且原告未因黎盛杲代理解約受有任何損害，是原告請求依買賣總價百分之三計算違約金90萬元，即嫌過苛，所求顯不相當，應予酌減。
㈤綜上，原告本件請求顯屬無理由。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
叁、本件兩造經法官試行整理並簡化爭點，結果如下（見本院卷第161頁至162頁）：
一、不爭執事項：
㈠原告前委託永慶不動產臺中市政加盟店（即聯想不動產仲介經紀有限公司）出售系爭房屋，由仲介邱志峰負責。
㈡104 年12月3 日余昭仁、邱志峰同至被告任職公司，經被告親自於買方簽章欄簽署系爭要約書，該要約書其上記載：房地產承買價款為3,000 萬元。該要約書由邱志峰攜回交付原告。
㈢104 年12月11日被告、邱志峰、余昭仁及證人江孟諺同至系爭房屋，經余昭仁於系爭要約書上記載「雙方同意於中華民國104 年12月11日解約」等文字，原告代理人黎盛杲則記載「交屋主決定」等文字，被告及黎盛杲均於系爭要約書上簽名確認。
㈣被告於104 年12月12日下午2 時許，至原告系爭房屋表示解約。
㈤被告於104 年12月14日寄送原證四所示存證信函與原告，經原告收受。
㈥原告於104 年12月15日寄送原證五所示存證信函與被告，經被告收受。
㈦被告於104 年12月18日寄送原證六所示存證信函與原告，經原告收受。
㈧證物一（本院卷第37頁至第39頁）所示不動產買賣意願書、買方給付服務費承諾書、要約書為一式三份，中間以虛線相連。原告未於不動產買賣意願書、買方給付服務費承諾書上簽名。
二、爭執事項：
㈠系爭要約書是否已生效力？
⒈系爭要約書是否需經承辦人簽章，始生效力？
⒉系爭要約書上房地產承買價款3,000 萬元部分，是否為被告要約承購之價格意思表示？
⒊系爭要約書是否附有「需經被告老闆親自看屋同意後，確定購買該屋」之停止條件？
⒋系爭要約書未由被告親自送達原告，而係由邱志峰攜回給原告，是否生合法代理的效力？要約的意思表示是否已生效？
⒌原告有無依系爭要約書之約定，將承諾系爭要約書之意思表示合法送達被告？
⒍新創公司有無就系爭要約書提供被告3 日以上之審閱期間？此部分有無違反系爭要約書之約定，而使要約書不生效力？
⒎兩造就系爭要約書必要之點，意思表示是否達成合致？㈡系爭要約書若已生效，兩造是否已於104 年12月11日合意解除契約？
㈢原告依系爭要約書第8 條規定向被告請求給付違約金，有無理由？金額是否過高而需予酌減？
肆、本院得心證之理由：
系爭要約書是否已生效力？經查：
㈠按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立；當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之；稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立；民法第153 條、第345 條分別定有明文。又當事人締結不動產買賣之債權契約，並非要式行為，於契約必要之點意思表示一致時，其契約即已成立，而依民法第345 條第2 項所定，於當事人就「標的物」及「價金」互相同意買賣契約即為成立之規範意旨，可知買賣契約成立之必要之點，即為「標的物」及「價金」兩項要素。再按契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行，又買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立（最高法院61年台上字第964 號判例意旨參照）。
㈡經查，本件原告於104 年12月3 日在系爭要約書上「買方簽章」欄處簽名，並將系爭要約書交予原告所委任銷售系爭房屋之業務邱志峰，邱志峰並於104 年12月5 日將系爭要約書交予原告，經原告於同日下午4 時42分許於「賣方簽章」欄簽名乙情，業據證人余昭仁、邱志峰證述在卷（見本院卷第82頁、第87頁），復有系爭要約書影本在卷可參（見本院卷第8 頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。被告雖辯稱該要約書上之承買價款等事項均係由原告委任之仲介邱志峰填寫，並非其本意等語，惟此為證人邱志峰所否認（見本院卷第89頁反面），且縱該事項係由證人邱志峰、余昭仁或他人所填載，被告既眼見系爭要約書上記載前開各項內容，猶仍於買方簽章欄簽名確認，則探求被告於簽立系爭要約書時之真意，應係認其上填載之房地產承買價款金額，確合乎其本意。再依系爭要約書所載內容所示，已就被告所欲購買之標的物為系爭房屋，及其承買價金為3,000 萬元等買賣契約必要之點為明確特定，而被告復將上開填載完成之要約書交付原告委任之仲介即證人邱志峰，足見被告同意由證人邱志峰向原告提出此一要約之旨，至為顯然，被告要約之意思表示自已生效。被告辯稱證人邱志峰、余昭仁均非其代理人，不得代理其為意思表示云云，尚非可採。
㈢又依系爭要約書第4 條「要約之拘束」㈠記載：「㈠本要約書需經賣方親自記名承諾時間及簽章並送達買方時，雙方即應負洽商簽立本約之一切義務。但賣方將要約擴張、限制或變更而為承諾時，視為拒絕原要約而為新要約，須再經買方承諾並送達賣方。本要約書併同其附件送達之。」，是該要約書顯然屬「預約」之性質，且該預約之當事人，即為買賣之雙方。原告既已於104 年12月5 日下午4
時42分在系爭要約書之「賣方簽章」欄簽名，並記明簽章時間，復未就被告之要約為任何之擴張、限制或變更，足證原告就被告之要約已為承諾。而證人邱志峰到庭證稱：原告承諾後的要約書是親自交給伊，伊在承諾後的星期一（104 年12月5 日為周六，隔周星期一即為104 年12月7
日）早上跟余昭仁一起送去被告公司，跟被告明確告知原告有簽名等語（見本院卷第87頁、第89頁反面）；證人余昭仁亦證述：屋主簽認後隔天（應為隔二天）星期一，伊跟邱志峰一同將原告簽認之要約書送到被告公司，當面拿給被告看屋主願意出售，被告說不用送來只要告知即可。屋主簽名的承諾書是由仲介自己保留，不會交給雙方等語（見本院卷第82頁正反面、第84頁反面、第85頁反面）；詰之證人江孟諺復證稱：104 年12月7 日早上余昭仁有跟伊表示想要跟被告報告協商結果，仲介離開後，被告說原告願意以3,000 萬元出售等語（見本院卷第95頁），顯見被告於104 年12月7 日即明確知悉原告就其所簽立之要約書條件業為承諾之事。是原告同意要約之意思表示確已於104 年12月7 日送達被告，堪可認定，不因被告是否留存系爭要約書紙本而受有影響。
㈣再者，系爭要約書與不動產買賣意願書、買方給付服務費承諾書為一式三份，中間以虛線相連（見本院卷第37頁至第39頁），而該份不動產買賣意願書左邊確有記載「本意願書（要約書），需蓋用永慶不動產加盟店之經紀業及法定代理人印章，並經承辦人親自簽章後，始生效力」之意旨，經本院當庭核閱屬實（見本院卷第49頁），且為兩造所不爭執。惟查證人余昭仁證稱：不動產買賣意願書是先拿斡旋金跟賣方談價錢，要約書是買方已經決定價格，再由伊詢問賣方要不要賣。這3 份書狀是可以獨立使用的。本件只有提出要約書，因為被告寫的是要約書等語（見本院卷第85頁正反面、第82頁），堪認被告未提出不動產買賣意願書供原告參酌。而原告未於不動產買賣意願書上簽名乙節，復為被告所不爭執。從而，被告既未舉證證明原告曾收受前開不動產買賣意願書而知悉上開條款所列事項，自難執該條款文字記載拘束原告。
㈤按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容；違反前項規定者，其條款不構成契約之內容，固為消費者保護法第11條之1 第1 項、第2 項前段所明定。惟上開規定，係在企業經營者與消費者訂立定型化契約之情形，始有適用。系爭要約書雖係由永慶不動產所提供之制式契約，惟簽訂該要約書之兩造均非企業經營者，自無企業經營者利用其經濟上強者地位預擬契約條款，致他方無磋商變更餘地之情形存在，亦即兩造對於系爭要約書之制式內容，並非不得經由磋商予以變更，已難認有消費者保護法第11條之1 規定之適用。又系爭要約書全文僅有區區8 條條文，所有文句均以適中、明顯之文字清楚表明，且開頭即以印刷字體載明「委託人業已行使契約審閱權，並已充分瞭解本契約書及其附件之內容無誤」，並經被告於其旁簽名，足認被告對系爭要約書之內容業已明瞭知悉，且放棄3 天之審閱期間，而已保障被告之交易安全，被告復未舉證有何顯失公平之情事，自不得於事後再以未給予3 日審閱期間為由，主張系爭要約書之全部條款不構成契約之內容。
㈥至被告另辯稱系爭要約書附有「需經被告老闆親自看屋同意後，確定購買該屋」之停止條件乙節，為原告所否認。而證人江孟諺固證稱：伊有跟邱志峰說過老闆在美國，伊等先來看屋，要老闆同意才能簽約等語（見本院卷第96頁），而附和被告上開抗辯。惟詰之證人余昭仁證述：被告當初出具要約書時，沒有表明要附條件。伊知道價格要在3,000 萬元以下，且要經被告老闆同意才購買，但是邱志峰去跟賣方談的等語（見本院卷第82頁反面、第84頁反面、第85頁反面）。證人邱志峰證稱：當初被告提出要約書時，沒有附其他條件。就伊所知，被告購買系爭房屋係要作公司用，價錢若3,000 萬元以內被告可以決定等語（見本院卷第86頁反面、第90頁）。證人黎盛杲亦證稱：被告提出要約書沒有提出其他條件。伊得到的訊息是3,000 萬元被告才有權決定，伊不知道還要老闆決定等語（見本院卷第91頁、第93頁反面）。從而，堪認被告縱或曾向證人余昭仁、邱志峰表示需經其老闆同意始得購買系爭房屋等語，然未表明需將此條件列入要約內容，是此情亦未經證人余昭仁、邱志峰轉知原告。復觀之系爭要約書第3 條「其他要約條件」部分，亦係留白而未註記任何條件，難認被告所主張之停止條件確為原告所知悉，是被告此部分所辯，即屬不能證明。
㈦觀之系爭要約書中，載明不動產買賣標的物內容為系爭房屋即臺中市○區○○00街0 號，第2 條載明房地產承買價款為3,000 萬元，且明確約定簽約（含訂金）需支付總價之10 %或300 萬元；用印需支付總價之20% 或600 萬元；完稅需支付總價之20% 或600 萬元；尾款（交屋）需支付總價之50% 或1500萬元等旨。則於證人邱志峰在104 年12月5 日向原告提出系爭要約書，表示被告欲購買系爭房屋之要約意旨，並經原告於104 年12月5 日下午4 時42分就買賣標的之系爭房屋及其價金為全部同意而簽章之承諾後，堪認兩造間就買賣契約必要之點之「標的物」及其「價金」均已互相同意，則依民法第153 條、第345 條規定意旨，足認兩造間就系爭房屋已成立訂立買賣本約之預約，應堪認定。
兩造有無於104 年12月11日合意解除契約？經查：
㈠原告主張證人黎盛杲除代理簽定買賣契約外，並無其他代理權，無權代理原告與被告合意解除系爭要約書契約，被告則以前詞置辯。按代理人於代理權層內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力；無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力，民法第103 條第1 項、第170 條第1 項分別定有明文。是代理行為須代理人有代理權，並於其代理權限內為之，始直接對本人發生效力。而代理人有無為該項法律關係之代理權，則視其是否經本人之授權而定。查原告出具之授權書載明：「授權事項：⒈代出售不動產時，就房屋出售事實簽訂不動產買賣契約書。⒉代理人就本買賣契約相關文件得代理本人簽署、用印。⒊授權人同意代理人得代收買賣價金有關承買方依約給付之各期款，暨指定所有權人之銀行帳戶為匯款帳戶。⒋授權人相關上述買賣標的之土地及建物之所有權持分比例依地政機關產權登記為主。」（見本院卷第7 頁），明示原告授權之範圍為有關系爭房屋出售、簽署買賣契約相關文件及代收價金等行為，依其文字之敘述方式，並參酌該授權書係為委託證人黎盛杲代理簽約所出具，出具當時應無日後解除契約之預見，則授權書上所稱「本買賣契約相關文件」，自應係指有關買賣契約簽訂事宜所需之相關文件。被告辯稱此應指原告係就系爭房屋出售與否賦與證人黎盛杲全權處理之權限，是證人黎盛杲得自由決定是否出售系爭房屋云云，尚非可採。
㈡按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限，民法第169 條定有明文。又按表見代理之規定，旨在保護善良無過失之第三人，倘第三人明知表見代理人為無代理權或可得而知者，其與之行為即出於惡意或有過失，而非源於「信賴保護原則」之正當信賴。於此情形，縱有表見代理之外觀存在，亦無保護之必要，依民法第169 條但書之規定，本人仍得免負授權人之同一責任（最高法院93年度臺上字第1954號判決要旨參照）。觀之原告簽立之授權書，並無足使被告誤信其有授與證人黎盛杲代理解約之行為，有如前述。而依證人邱志峰證稱：被告好像有找風水老師來看，看完1 、2 小時就表示要解約，通知余昭仁，余昭仁再告知伊。伊覺得這件事很嚴重，就跟余昭仁及被告一同到原告房屋說要解約。當時原告不在，只有黎盛杲在，黎盛杲透過電話跟原告聯絡，原告在忙，後來原告回撥給伊說不同意解約，伊有轉達被告，當下都還沒有人離去。黎盛杲本來想要大事化小，但沒有表示同意解約，雙方同意解約等字是余昭仁寫的，黎盛杲有簽名。後來黎盛杲覺得房屋所有權人是原告，他無法表示意見，要讓原告決定，所以黎盛杲又加上「交屋主決定」等字，當時伊等都還沒有離開，被告還在場等語（見本院卷第87頁反面至第88頁反面、第90頁）。證人余昭仁證稱：當時請被告到屋主家談解約，只有原告配偶即黎盛杲在，有打電話給原告，原告好像有同意，黎盛杲是說口頭上應該可以，伊才寫下「雙方同意解約」。後來伊等要離開時，原告又打來說沒有授權給黎盛杲解約，黎盛杲就在右下角又寫「交屋主決定」，伊等當時本來準備離開，又留下來。（後改稱）沒有印象被告當時是否已經離開還是在現場等語（見本院卷第82頁反面至第83頁、第84頁反面）。證人黎盛杲證稱：當日邱志峰、余昭仁、江孟諺及被告一同至伊住處說要解約。伊說站在伊的立場伊同意解約，但房屋是原告的，要原告同意。伊印象中當日跟原告有3 次通話，第1
次告知原告說被告要解約，原告說要接其他電話就掛斷。第2 次電話原告說有違約金的問題，伊跟原告說沒什麼損失就算了。原告不同意伊的意見，所以第3 次原告直接打給邱志峰，說不同意解約。因為原告不同意，伊就當大家的面寫下「交屋主決定」，印象中伊是先簽名，再一起簽這些字，當時大家都還在現場。被告跟江孟諺就很失望的離開。當天伊有說房屋是原告的，所以她們才願意在場等原告電話等語（見本院卷第91頁反面至第93頁）。證人江孟諺證稱：104 年12月11日下午2 點多伊老闆看過系爭房屋，覺得座向不好，伊就打電話給邱志峰，邱志峰要求伊等去屋主那裡解釋。被告跟黎盛杲說系爭房屋跟老闆生肖不合，且當初仲介也沒有提到會有違約金，黎盛杲說沒有關係，同意解約。伊等要離開時，黎盛杲說原告不同意解約，邱志峰說沒關係，晚上再跟原告談。伊沒有看到「交屋主決定」這幾個字等語（見本院卷第94頁反面至第95頁）。綜上觀之，堪認被告於104 年12月11日下午，係臨時至原告住處表示解約，原告事先全不知情，自亦無可能先行授權證人黎盛杲解約，是證人黎盛杲當場始需多次與原告聯繫確認原告意願，則被告對於證人黎盛杲當時無權代理原告解約乙節，自難諉為不知。再者，證人黎盛杲原雖同意解約，並由證人余昭仁於系爭要約書上記載「雙方同意於中華民國104 年12月11日解約」等文字（見本院卷第8 頁），然原告立即以電話聯繫證人邱志峰，當場表明反對證人黎盛杲代理其解約之意旨，此亦為在場之被告所知悉。復以證人邱志峰證稱：伊有聽原告說被告於翌日即
104 年12月12日，還有再去找原告要求解約，原告不同意等語（見本院卷第88頁反面）；證人黎盛杲亦稱：104 年12月12日被告有跟江孟諺拿禮物到系爭房屋，希望原告可以解約，不要賠償，但原告不同意等語（見本院卷第92頁），此情亦為被告所不爭執，足見被告於104 年12月11日下午顯然明知證人黎盛杲並無代理原告解除契約之權限，且原告未同意解約，否則當無需於翌（12）日再至原告住處要求解約之必要。從而，契約之解除既非原告曾經表示授與證人黎盛杲代理權之範圍內，原告復明確表示反對證人黎盛杲代理其為解約行為，而為被告所明知，自難令原告負擔表見代理之責任，被告此部分抗辯，尚無可採。
㈢從而，堪認兩造未於104 年12月11日合意解除契約，系爭契約書仍有效存在。
原告依系爭要約書第8 條規定，向被告請求給付違約金，有無理由？金額是否過高而需予酌減？經查：
㈠按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（最高法院79年度台上字第1915號判例意旨參照）。
㈡經查，兩造於系爭要約書第8 條約定：「本要約書經賣方承諾並送達買方後，因可歸責於買方或賣方之事由致無法簽訂買賣契約書時，他方即得請求給付按房地成交總價的百分之三計算之違約金作為損害賠償」等語，性質上屬於損害賠償額預定性質之違約金（民法第250 條第2 項規定）。原告就前開要約書條件承諾之意思表示業已送達被告，且未經解除預約之約定，有如前述，被告自負有簽立本約之義務，並受要約書約定條款之拘束。而被告迄今未與原告簽約，顯已違反系爭要約書第8 條約定。考量違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位所為之自主決定等原則應予尊重。然參酌被告提出要約後僅數日即表明不買，期間甚短，原告可立即轉售他人，可徵原告所受之損害不大，且原告於簽訂買賣契約前，仍擁有系爭房屋，本得使用，而原告於104 年12月間已可確認被告違約不購買系爭房屋，原告亦另委託仲介出售。爰斟酌上情，及原告因被告違約不購買系爭房屋，不僅受有另行轉售耗費時間、金錢之損害，尚須承受市價波動之價差風險，因此付出之勞力、時間、成本等其他一切情況，認本件兩造約定之違約金額90萬元，有過高而顯失公平之情事，本院綜合考量上情，認本件原告得請求被告給付之違約金，應核減至30萬元始為相當。是原告逾此範圍之請求，非屬正當，不應准許。
㈢按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第203 條分別定有明文。而本件原告請求被告給付違約金，無確定期限，又未約定利率，經其以起訴狀繕本催告後，併請求給付自起訴狀繕本送達後翌日即105 年1 月14日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，於法尚無不合，應予准許。
伍、綜上所述，原告依系爭要約書之約定，請求被告給付30萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即105 年1 月14日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
陸、假執行之宣告：本判決第1 項所命被告給付原告之金額未逾50萬元，應依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款之規定依職權宣告假執行。是原告就其勝訴部分陳明願供擔保聲請宣告假執行，尚無必要。至原告其餘假執行之聲請，則因該部分訴之駁回而失所依據，應併予駁回。又被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。
柒、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要。
捌、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 105 年 11 月 30 日民事第一庭 法 官 段奇琬
上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 11 月 30 日書記官 葉燕蓉