105年度訴字第1528號｜民事：減少價金｜裁判日期：106 年 04 月 14 日

臺灣臺中地方法院民事判決　105年度訴字第1528號原　　　告　林隆興訴訟代理人　楊珍宇被　　　告　謝青嬅訴訟代理人　謝國良上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國106 年3 月31日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣柒佰零捌萬元。訴訟費用由被告負擔。本判決於原告以新臺幣貳佰叁拾陸萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣柒佰零捌萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。事實及理由甲、程序方面：訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院90年度台上字第16號判決參照）。原告起訴時以物之瑕疵擔保法律關係之減少價金為請求權基礎，並聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）253 萬7,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息等語（見本院卷一第4 頁、第6 頁至7 頁）。嗣於民國106 年3 月3 日變更瑕疵擔保法律關係之解除契約為請求權基礎，並聲明：被告應給付原告708 萬元等語（見本院卷一第183 頁正面）。原告所為訴之變更，核屬請求之基礎事實同一（即原告向被告購買之不動產有氯離子過高之情事），其餘部分，則屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸上開規定，自應准許。乙、實體方面：一、原告起訴主張：原告於102 年12月初透過訴外人台慶不動產臺中潭子站前加盟店店長張玄欣（現已離職）介紹臺中市○○區○○路○段000 巷00弄0 號之透天厝（下稱：系爭不動產），台慶不動產仲介游淑如與原告前往看屋時，被告仍居住其內，因系爭不動產內部有木板裝潢，無法以肉眼辨識裝潢內之牆壁狀況，而未裝潢之外露部分，則無異狀。經兩造議價後，於102 年12月13日簽訂買賣契約（下稱：系爭契約），標的物現況說明書中則未載明系爭不動產為海砂屋，並於103 年1 月28日移轉所有權登記。嗣第三人於105 年3 月25日與原告接洽，表明有意願購買系爭不動產，原告進而於105 年3 月30日與第三人簽訂買賣契約，惟於系爭不動產過戶期間，第三人發現有鋼筋外露及混凝土剝落之情事，遂要求原告為氯離子檢測，原告因而委託勝禾工程顧問有限公司於105 年4 月12日為氯離子檢測鑽孔採樣，其後於105 年4 月20日之硬固混凝土中水溶性氯離子含量試驗報告顯示硬固氯離子含量高達1.3613kg/m3 ，高出經濟部標準檢驗局83年7 月22日修訂之「新拌預拌混凝土國家標準」規定之預拌混凝土之氯含量容許值0.6kg/m3，亦高出經濟部標準檢驗局87年6 月25日修正氯含量標準為0.3kg/m3之規定。經濟部104 年1 月13日經授標字第10420050011 號函亦表示：「鋼筋混凝土與預拌混凝土之新拌混凝土最大水溶性氯離子含量修訂為單一含量規定值為0.15kg/m3 」。查系爭契約第9 條擔保責任中約定，被告需保證系爭不動產於交屋前無存在物之瑕疵（如傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋…等瑕疵），而社會一般民眾泛稱之「海砂屋」係指房屋混凝土之氯離子含量超過標準之規範值而言，依一般交易通念，是否海砂屋為通常交易觀念上應告知買受人之重要資訊，被告隱匿該資訊，自應對原告負物之瑕疵擔保責任。嗣經鈞院囑託臺灣省土木技師公會就系爭不動產氯離子含量為鑑定，經臺灣省土木技師公會認定系爭不動產之氯離子瑕疵已無法修復且系爭不動產存在危險，故原告應得請求解除系爭契約。爰依系爭契約約定、物之瑕疵擔保法律關係之解除契約請求權，提起本件訴訟等語。並聲明：（一）被告應給付原告708 萬元；（二）願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：我國目前無硬固混凝土之檢驗標準。且系爭不動產屋齡已有27年。系爭不動產形成氯離子原因很多，包括自來水、寵物便溺等都存在氯離子。又系爭不動產歷經921 、331 地震，難免因為外在因素侵入。況兩造於買賣時，均到現場確認過，惟未做氯離子檢測。依原告起訴狀所附照片，被告就系爭不動產從未整修，以27年之屋齡而言，屋況保持良好，磁磚亦未龜裂。另兩造簽訂系爭契約時，約定依房屋現況交屋，故伊毋庸負瑕疵擔保責任等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、得心證之理由：（一）兩造於102 年12月13日簽訂系爭契約，原告以價金708 萬元向被告買受系爭不動產，原告業已依約付清買賣價金，被告亦已依約點交系爭不動產並移轉登記所有權予原告等事實，為兩造所不爭執，且有系爭不動產之不動產買賣契約書、價金履約保證書、土地登記第一類謄本、建物登記第一類謄本附卷可稽（見本院卷一第37頁正面至46頁正面、第55頁至59頁背面）。此部分事實，首堪認定。（二）原告主張系爭不動產有俗稱「海砂屋」之瑕疵，為被告所否認，並以前詞置辯。是本件應審酌厥為：⒈系爭房屋是否有俗稱「海砂屋」之瑕疵？⒉系爭契約是否經原告合法解除？⒊原告請求被告給付708 萬元，有無理由？茲分析如下： ⒈系爭房屋是否有俗稱「海砂屋」之瑕疵？ ⑴物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。民法第354 條第1 項定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例要旨參照）。氯離子含量超過標準會侵蝕鋼筋結構，造成鋼筋氧化鏽蝕、膨脹，對於建物之居住安全造成威脅。依一般社會觀念，購屋者購置房屋時，無不期望所購買之房屋堅固、耐用並具備符合一般品質之安全性，而房屋之混凝土氯離子含量倘過高，則為俗稱之海砂屋，已減少得以長久居住而安全無虞之通常效用，且為交易大眾所難以接受，縱無立即之危險，隨時間經過增加其危險性，而使該房屋在不動產交易市場競爭力薄弱，減少其經濟價值，不論主、客觀之價值與效用均有減損。是房屋混凝土中氯離子含量過高，對於房屋結構安全造成影響，自有減少一般房屋所應具有之通常效用，而應認為物之瑕疵。又我國經濟部標準檢驗局於83年訂定新拌混凝土中水溶性氯離子含量限制如下：鋼筋混凝土（所處環境考慮耐久性）：0.3kg/ m3；87年6 月25日修訂公布之鋼筋混凝土中最大水溶性氯離子含量之中華民國國家標準（CNS ，總號3090，類號 A2042 ）為0.3kg/m3，有國家標準可稽。故如鋼筋混凝土之氯離子含量高於前揭標準時，即為俗稱之「海砂屋」。而兩造在系爭契約第9 條第5 項約定：「乙方（即被告，下同）保證本買賣標的於交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋瑕疵）如有上述情事，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任。」等語（見本院卷一第38頁背面），足見被告已向原告擔保系爭不動產無海砂屋之瑕疵。是被告抗辯：系爭合約已約明依房屋現況交屋，伊毋庸負瑕疵擔保責任云云（見本院卷一第179 頁背面），容有誤會。 ⑵查系爭不動產經兩造合意之鑑定單位即臺灣省土木技師公會鑑定人員在系爭不動產各層樓板樑鑽心取樣，並就系爭不動產之①鋼筋（腐時速率/ 斷面量測）、②混凝土檢測（抗壓強度、氯離子含量、中性化深度、保護層厚度檢測）、③裂縫量測（裂損狀況、裂縫寬度及長度）為鑑定，且硬固混凝土中水溶性氯離子含量限制引用「臺北市高氯離子混凝土建築物鑑定手冊」及「新北市政府高氯離子鋼筋混凝土建築物處理及鑑定實施要點」辦理。其結果，系爭不動產二樓及三樓鋼筋腐蝕率大於90％極為嚴重，一樓鋼筋腐蝕率小於10％尚處於正常值。鋼筋斷面量測標準直徑9.53mm，局部去除浮鏽後，略有不足。混凝土抗壓強度，一樓以下頂板結構以下尚可，然二、三樓及屋突樓板強度明顯不足。硬固混凝土氯離子試驗報告為（0.6~1.47） kg/ m3，各樓層檢測平均值均大於0.6kg/m3，僅少數孔仍超出0.3kg/m3，實屬為高氯離子建築。又硬固混凝土中性化指示試驗報告，平均值高於2cm 以上，超出標準值甚高。混凝土保護層厚度檢測，扣除粉刷層後，總體板厚平均值尚且符合標準差，經實際量測後保護層厚度均值不足1cm以下，明顯不足。三樓柱裂縫量測（裂損狀況、裂縫寬度及長度），應屬結構裂縫。系爭不動產一、二、三層樓各樓層混凝土氯離子平均含量為一樓0.7001kg/m3 、二樓0.9109kg/m3，明顯超出國家標準認定0.6kg/m3以上甚多，唯三樓0.3090kg/m3 尚可。系爭不動產氯離子含量超過國家標準，可能形成因素為引用不佳水質、混凝土粗細骨材遭受污染、引用不當之水泥成分，惟與921 、931 地震無直接關係。系爭不動產實屬高氯離子建築物，確實影響房屋之結構耐久性與安全性。系爭不動產結構混凝土中氯離子含量過高，均值為0.6kg/m3以上，本無可逆性，無法修復，而系爭不動產歷經近30年使用，外觀尚屬完整，若施以鋼筋適當之防蝕及混凝土補強措施，雖可延長使用年限，然無法保證遭遇更大地震力時之結構安全，且其全面補強已超出重建費用2 分之1 金額以上，無法滿足修補後之意義。又系爭不動產經檢測混凝土強度及裸露鋼筋後，發現並未按圖施工，數量明顯不足，是目前工程技術須全面拆除重建，尚無法以局部修護還原達到原結構強度安全。此有臺灣省土木技師公會106 年1 月3 日（106 ）省土技字第中0008號函及檢附之鑑定報告書、臺灣省土木技師公會106年1 月18日（106 ）省土技字第中0074號函（見本院卷一第164 頁、第169 頁、外放之鑑定報告書）可參。故依前開鑑定報告書結論及建議內容可知，系爭不動產因結構混凝土中氯離子含量過高、二、三樓鋼筋腐蝕率大於90％、二、三樓及屋突樓板強度不足，影響系爭不動產之結構耐久性及安全性，顯見系爭不動產混凝土氯離子超過標準值，已對系爭不動產之建築結構、安全性等造成影響，依通常交易觀念，系爭不動產即存有減少其價值、通常效用及品質之瑕疵。而前揭國家標準CNS3090 號規定值僅係提供一個較清晰之判斷標準，縱使系爭不動產興建於上開國家標準CNS3090 號修訂公布前，系爭建築建築物之形體、結構仍須具備安全、耐用之通常效用，使任何人居住或使用該建築物，均不會因天花板、牆壁之混凝土有隨時龜裂、崩塌之危險之通常效用，換言之，前揭國家標準CNS3090號規定值僅係提供一個較清晰之判斷標準，非謂未修訂公布上開國家標準，建築物之氯離子含量即可不受任何制約。是原告主張系爭不動產存有上述瑕疵，堪信屬實。而被告抗辯：我國目前無硬體混凝土之檢驗標準云云（見本院卷一第103 頁正面），容有誤會。 ⒉系爭契約是否經原告合法解除？ ⑴買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354 條至第358 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。但依情形解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。另買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356 條規定為通知後6 個月間不行使或自物之交付時起經過5 年而消滅。民法第359 條、第365 條第1 項分別定有明文。上開條文所謂「通知」，係指買受人於知悉標的物有瑕疵時，應具體指明瑕疵之所在而對出賣人為觀念通知。查原告於本件起訴前委託訴外人聖禾工程顧問股份有限公司就系爭不動產之氯離子含量檢測，訴外人聖禾工程顧問股份有限公司於105 年4 月20日出具之試驗報告僅記載氯離子含量（見本院卷一第12頁），此外，就系爭不動產是否安全堪虞而不適宜居住使用，並未為鑑定，直至本院囑託臺灣省土木技師公會就系爭不動產為上揭鑑定，其鑑定結果認系爭不動產為高氯離子建築物，且影響系爭不動產之結構耐久性及安全性，目前工程技術須全面拆除重建，尚無法以局部修護還原達到原結構強度安全等語，已如前述。原告於本院106 年1 月24日聲請閱覽前揭鑑定報告後，方得知悉系爭不動產混凝土水溶性氯離子含量過高，已影響系爭不動產之結構安全性，無法進行需局部修護措施，須全面拆除重建之具體瑕疵與影響程度，此有民事聲請閱卷狀可佐（見本院卷一第174 頁），是原告於106 年3 月3 日當庭向被告行使解除契約權（見本院卷一第183 頁正面），未逾民法第365 條第1 項所規定之6 個月除斥期間限制。 ⑵買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354 條至第358 條規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359 條定有明文。所謂顯失公平，係指瑕疵對於買受人所生之損害與解除對於出賣人所生之損害，有失平衡而言。本件系爭不動產有如上述混凝土含氯量超過安全標準，且因結構混凝土中氯離子含量過高、二、三樓鋼筋腐蝕率大於90％、二、三樓及屋突樓板強度不足，影響系爭不動產之結構耐久性及安全性，而系爭不動產歷經近30年使用，外觀尚屬完整，若施以鋼筋適當之防蝕及混凝土補強措施，雖可延長使用年限，然無法保證遭遇更大地震力時之結構安全，且其全面補強已超出重建費用2 分之1 金額以上，無法滿足修補後之意義。又系爭不動產經檢測混凝土強度及裸露鋼筋並未按圖施工，數量亦明顯不足，是目前工程技術須全面拆除重建，尚無法以局部修護還原達到原結構強度安全等情，已據臺灣省土木技師公會鑑定及建議明確，顯見修復系爭不動產不符合經濟效益且無法達到原結構強度安全，而具有重大瑕疵應堪認定。又房屋不但屬耐久財，且係以提供安全無虞之居住、使用環境為其主要功能，穩固、耐用之建築形體、結構為其最基本之要求，而建物混凝土中氯離子含量過高，既會造成混凝土脹裂、保護層剝落及鋼筋裸露、銹蝕，而屬房屋之重大瑕疵，此所以一般人於購屋時，如知悉建物有混凝土氯離子含量超過最大容許值之情事，均不願購買，是原告解除系爭契約並無顯失公平之情形，是依前揭規定，原告自得解除系爭契約。再原告於106 年3 月3 日準備程序期日表示系爭契約應予解除之意思，並送達被告（見本院卷一第183 頁正面），是系爭契約應已合法解除，併予指明。 ⒊原告請求被告給付708 萬元，有無理由？契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。民法第259 條第1 款定有明文。查本件被告出賣之系爭不動產既存在前揭之瑕疵，且其情節非微，原告解除系爭契約既屬合法，均如前述，則原告請求被告返還已受領之買賣價金708 萬元，為有理由。四、從而，原告本於解除系爭契約之法律關係，請求被告給付原告如主文第一項所示之本金，為有理由，應予准許。原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，與民事訴訟法第390 條第2 項之規定並無不合，茲酌定相當擔保金額，予以准許。至於被告固未陳明如受不利判決，願供擔保請准免為假執行，然本院審酌被告未委任具專業法律背景之訴訟代理人，對可陳明如受不利判決，願供擔保請准免為假執行之規定，顯然並不知悉，衡諸聲請供擔保免為假執行，乃攸關被告之訴訟利益，在衡平原則下，本院爰依民事訴訟法第392 條第2 項規定，依職權諭知被告以相當金額為原告預供擔保後，亦得免為假執行。五、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，核與本件之結論，不生影響，爰不一一贅述，併此敘明。六、訴訟費用負擔及假執行宣告之依據：民事訴訟法第78條、第390 條第2 項、第392 條第2 項。中華民國 106 年 4 月 14 日民事第一庭審判長法官李悌愷法官賴恭利法官陳玟珍上為正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 106 年 4 月 17 日書記官曾右喬

臺灣臺中地方法院105年度訴字第1528號

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