105年度訴字第3564號｜民事：返還價金等｜裁判日期：106 年 08 月 22 日

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　 105年度訴字第3564號原　　　告　鄭博軒訴訟代理人　林健群律師被　　　告　巽揚建設有限公司法定代理人　林志鎬被　　　告　林美滿共　　　同訴訟代理人　廖健智律師許秉燁律師共　　　同複　代理人　吳孟育律師被　　　告　楊濬輔（原名：楊亞學）孫仁忠即鴻築廣告企業社上　一　人訴訟代理人　陳華明律師複　代理人　許鴻闈上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國106 年8 月1 日言詞辯論終結，判決如下：主文一、被告孫仁忠即鴻築廣告企業社、楊濬輔應連帶給付原告新臺幣捌拾柒萬元，及自民國一百零六年一月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用由被告孫仁忠即鴻築廣告企業社、楊濬輔連帶負擔。四、本判決第一項，於原告以新臺幣貳拾玖萬元為被告孫仁忠即鴻築廣告企業社、楊濬輔供擔保後得假執行。但被告孫仁忠即鴻築廣告企業社以新臺幣捌拾柒萬元為原告預供擔保，得免為假執行。五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由壹、程序部分：一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部；又訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第262 條第1 項前段、第255 條第1 項第2 款、第3 款分別定有明文。原告於起訴時，原以巽揚建設有限公司（下稱巽揚公司）、房角石行銷企劃有限公司（下稱房角石公司）為被告，並先位聲明：被告巽揚公司應給付原告新臺幣（下同）87萬元，及自民事起訴暨聲請調查證據狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。備位聲明：被告巽揚公司、房角石公司及楊濬輔即楊亞學（下稱楊亞學）應連帶給付原告87萬元，及自民事起訴暨聲請調查證據狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。嗣於民國106 年1 月23日具狀對房角石公司撤回訴訟，且因房角石公司尚未為本案言詞辯論，無須得其同意，另追加林美滿、孫仁忠即鴻築廣告企業社為被告，並變更聲明為先位請求被告巽揚公司、林美滿負不真正連帶責任，備位請求被告巽揚公司、林美滿、被告孫仁忠即鴻築廣告企業社及楊亞學負連帶責任。再於106 年2 月22日當庭以言詞將原先位請求被告巽揚公司、林美滿負不真正連帶責任部分，變更為連帶責任，並減縮利息起算日為民事準備（一）暨聲請調查證據狀繕本送達翌日。又於106 年8 月1 日當庭具狀擴張利息起算日為民事起訴暨聲請調查證據狀繕本送達翌日。核其所為，係基於同一請求事實（其中追加孫仁忠即鴻築廣告企業社為被告之合法性，詳見後述），且為擴張或減縮訴之聲明，應予准許，合先敘明。二、被告楊亞學經合法通知，無正當理由未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款情事，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體部分：一、原告主張：（一）先位訴訟部分：被告巽揚公司就坐落臺中市○○區○○段000 地號、480 地號、516 地號、516-1 地號、516-2 地號等5 筆土地上建有觀景苑建案（下稱系爭建案），並委由代銷公司孫仁忠即鴻築企業社辦理對外銷售事務，原告前往系爭建案代銷中心參觀後有意購買其中編號2B之房屋（下稱2B房屋），經訴外人即孫仁忠即鴻築廣告企業社之銷售人員李俊翰表示簽約時需一併提供簽約金20萬元及訂金15萬元，然原告斯時資金不足，告以需要一段時間籌措，李俊翰即稱系爭建案即將完售，若原告真有購買意願，其可協助由他人先行出名購買，並由代銷公司先代為出資，待原告資金到位後，再行辦理換約。原告因而於103 年10月21日簽立訂購房屋預約單，及以刷卡支付5,000 元作為訂金，另於103 年11月9 日交付票面金額20萬元支票1 張予鴻築企業社，作為支付簽約金之用。其後，在被告等人均知悉原告為2B房屋實際買受人之情形下，由楊亞學暫時作為形式上契約當事人，於103 年11月14日就系爭建案2B房屋，分別與被告林美滿、巽揚公司簽訂土地買賣預定合約書（下稱系爭土地買賣契約）、房屋買賣預定合約書（下稱系爭房屋買賣契約），及代為給付訂金15萬元、簽約金20萬元予林美滿、巽揚公司，楊亞學另於同月24日與原告簽訂不動產買賣契約書，以確保原告之權益。後續巽揚公司有通知原告要繳納開工款52萬元，原告於104 年3 月24日、6 月5 日匯款後，巽揚公司亦將訂金、簽約金及開工款之發票寄予原告。嗣原告向巽揚公司表示欲換約，將契約買方更改為原告時，遭巽揚公司以原告必須與楊亞學一同前往始得換約為由拒絕變更。惟巽揚公司、林美滿與原告間係透過鴻築企業社作為媒介，就上開事實獲致意思表示一致，原告應即為系爭土地買賣契約及房屋買賣契約之當事人之一。縱使巽揚公司、林美滿於契約訂立時不知原告為實際買受人，而認楊亞學始屬契約當事人，然依系爭土地買賣契約第9 條、系爭房屋買賣契約第17條之約定，賣方無正當理由不得拒絕買方所為轉售行為，巽揚公司、林美滿於事後原告要求換約時，即已知悉原告欲承購系爭建案2B房屋，其等並收受原告所匯之開工款，表示其等均同意楊亞學將上開房屋及所坐落土地轉售予原告，原告業以相同條件承擔上開契約之相關權利義務，而成為契約當事人之一。又依系爭房屋買賣契約第9 條第1 項前段約定：「本預售屋之建築工程於民國103 年7 月30日之前開工，民國105 年1 月30日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。」，然巽揚公司並未依約於期限前取得使用執照，致原告無法如期入住而影響夫妻生活規劃及新生兒之照顧計畫，原告得依同契約第21條第1 項及第28條之約定，解除系爭土地、房屋買賣契約，並以民事起訴暨聲請調查證據狀繕本之送達，為解除契約之意思表示。則契約既經解除，依民法第259 條之規定，巽揚公司、林美滿應將訂金、簽約金及開工款共87萬元返還予原告。倘認原告並非系爭土地、房屋買賣契約之當事人，則巽揚公司、林美滿收受原告所給付之87萬元價金，即無法律上原因，原告自得依民法第179 條規定，請求巽揚公司、林美滿返還上開利益。為此，爰依民法第259 條、第179 條規定，請求巽揚公司、林美滿返還上開87萬元等語。並先位聲明：（一）巽揚公司、林美滿應連帶給付原告87萬元，及自民事起訴暨聲請調查證據狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。（二）備位訴訟部分：倘認原告先位訴訟無理由，則以上開換約方式履行買賣契約係被告等所提出之建議，而楊亞學明知其為孫仁忠即鴻築廣告企業社所找之人頭，如未協同原告辦理買賣契約之換約及後續繳款事宜，將造成原告受有損失，竟始終避不見面，致原告無法順利與巽揚公司、林美滿完成換約，巽揚公司、林美滿更逕自解除系爭土地、房屋買賣契約，造成原告所繳納之款項遭沒收；孫仁忠即鴻築廣告企業社為系爭建案之代銷公司，找來楊亞學作為系爭土地、房屋買賣契約之當事人，原告並因信賴孫仁忠即鴻築廣告企業社所找之人而同意換約之提議，然孫仁忠即鴻築廣告企業社嗣後對楊亞學避不見面乙事不聞不問，不願協助處理，致巽揚公司、林美滿以此為由，逕自解除契約並沒收原告所繳納之款項，造成原告受有損害；巽揚公司為系爭建案之建商，林美滿系爭建案坐落土地之所有權人，二人對於孫仁忠即鴻築廣告企業社找來被告楊亞學作為買賣契約之形式當事人，而實際當事人為原告乙事知之甚詳，於收受原告所繳納之款項後，竟在明知楊亞學已銷聲匿跡之情形下，刁難原告不准予換約，且逕自解除系爭土地、房屋買賣契約，並沒收原告所繳納之款項，造成原告受有損害。是被告等上開所為，均屬故意不法侵害原告權利之行為，且均為原告所生損害之共同原因，構成共同侵權行為。為此，爰依民法第184 條第1 項前段、第185 條規定，請求被告等負連帶賠償責任等語。並備位聲明：（一）被告應連帶給付原告87萬元，及自民事起訴暨聲請調查證據狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則分別以下詞置辯：（一）被告巽揚公司、林美滿： 1、系爭建案2B房屋之土地及房屋買賣契約上之買方均載明為楊亞學，並於103 年11月14日簽約當日受領買受人交付之訂金15萬元、簽約金20萬元，及楊亞學簽發之本票，相關繳款通知單、催繳之存證信函及解除契約之存證信函，均係寄送給楊亞學，而非原告，是系爭土地買賣契約與系爭房屋買賣契約存在於巽揚公司、林美滿及楊亞學間，原告並非契約當事人。雖原告有向巽揚公司表示要就2B房屋換約，然依系爭房屋買賣契約第17條第1 項、系爭土地買賣契約第9 條第1 項之約定，買方於繳清各期期款前，如欲換約時，須事先以書面徵求賣方同意，而就巽揚公司之換約程序，除須簽署書面房地讓與契約外，並會將讓與人即楊亞學之系爭土地及房屋買賣契約收回，重新與受讓人即原告簽定房地買賣契約，以書面方式保障換約三方之權利。原告與楊亞學於104 年2 、3 月間一同至巽揚公司表示要換約時，因楊亞學尚未繳清開工款52萬元，故巽揚公司不同意換約，當日三方亦未簽署任何書面讓與契約以完成換約程序，即楊亞學仍為系爭土地、房屋買賣契約之買受人。則本件買賣契約關係仍存在巽揚公司、林美滿與楊亞學之間，依債之相對性原則，縱使巽揚公司有遲延取得使用執照之違約事由，契約外第三人即原告仍不得執系爭土地及房屋買賣契約，對其等主張解除契約。至於繳款通知單上姓名楊亞學後括號鄭博軒字樣，係因巽揚公司比對原告於104 年3 月24日所匯之開工款26萬元及原告要求換約等情，方知悉係原告代楊亞學所繳納，為避免日後楊亞學又以原告名義繳納款項，卻遭巽揚公司誤認楊亞學未繳納，故於繳款通知單上加註原告姓名，以便於會計查帳，並非承認原告為買賣契約當事人。 2、又巽揚公司、林美滿解除系爭土地、房屋買賣契約並沒收價款，均係依其等與楊亞學間之契約所為，並非無法律上原因，即便原告與楊亞學間另有約定，基於債之相對性，原告應對其主張而與巽揚公司、林美滿無涉，是原告不得對依不當得利之規定，請求其等返還87萬元。 3、另巽揚公司、林美滿與楊亞學簽訂系爭土地及房屋買賣契約時，並不知悉有原告該人存在，且其等依與楊亞學之契約約定解除買賣契約並沒收價款，與原告無涉，是無何等不法侵害原告權利之行為等語，資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。（二）被告孫仁忠即鴻築廣告企業社： 1、原告所提先位訴訟部分係本於契約爭議，請求權基礎為民法第259 條、第179 條，備位訴訟部分則是侵權行為法律關係，請求權基礎為同法第184 條第1 項前段及第185 條，二者構成要件及規範目的不同，攻防方法亦顯然不同，是先、備位訴訟間不具同一性或一體性，先位訴訟關於契約履行之審理資料難得期待於備位請求之侵權行為審理中予以利用，當非屬請求之基礎事實同一。又原告所追加備位訴訟部分，除屬客觀訴之合併外（先、備位訴訟之訴訟標的不同），亦為主觀訴之預備合併（追加先位訴訟部分被告以外之人為備位訴訟部分之被告），參照臺灣高等法院104 年度上字第771 號判決意旨，先、備位訴訟當事人倘不相同，即無請求之基礎事實同一可言。準此，原告執此追加孫仁忠即鴻築廣告企業社為被告，難認合法。再者，先位訴訟部分之審理結果，不能為備位訴訟之孫仁忠即鴻築廣告企業社所用，當於孫仁忠即鴻築廣告企業社之訴訟上利益有違，進而有礙於孫仁忠即鴻築廣告企業社於備位訴訟之防禦及訴訟終結，則原告以不甚礙被告之防禦及訴訟之終結為由追加孫仁忠即鴻築廣告企業社為備位訴訟被告，亦無理由。是孫仁忠即鴻築廣告企業社不同意追加為被告。 2、且訴外人李俊翰雖為孫仁忠即鴻築廣告企業社之員工，然就李俊翰是否找來楊亞學作為購買2B房屋之人頭乙節，孫仁忠即鴻築廣告企業社並無所悉，自無侵權行為之故意。又原告陳稱孫仁忠即鴻築廣告企業社「不願積極找尋」、「不聞不問」、「不願協助處理」，均指其財產損害發生後原告所認為之補救方法，但對於訂金遭沒收之損害，孫仁忠即鴻築廣告企業社於發生前該當於如何之故意，未見原告說明。再者，原告所指上開行為皆屬不作為，而不作為侵權必以行為人有作為義務為必要，然孫仁忠即鴻築廣告企業社對於原告給付之買賣價金遭巽揚公司、林美滿沒收乙事，並無法律上作為義務存在，且孫仁忠即鴻築廣告企業社之不作為與買賣價金遭沒收之結果間，亦無因果關係存在，是孫仁忠即鴻築廣告企業社並無侵權行為可言。況孫仁忠即鴻築廣告企業社與巽揚公司成立居間契約，孫仁忠即鴻築廣告企業社僅為系爭土地及房屋買賣契約簽訂之居間人，因契約之履行而生之爭執，當與居間人無關而不負任何法律上義務。縱使楊亞學為孫仁忠即鴻築廣告企業社員工李俊翰所找，至多為居間促成原告與楊亞學間就系爭建案買賣之委任契約，其等間就委任契約有債務不履行或侵權行為之情事，亦與居間人李俊翰或孫仁忠即鴻築廣告企業社無關，自難要求孫仁忠即鴻築廣告企業社就原告與巽揚公司、林美滿或楊亞學間之履約糾紛負責等語，資為抗辯。並聲明：（一）原告備位之訴駁回。（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。（三）楊亞學：伊於103 年4 月間剛踏入代銷行業，係孫仁忠即鴻築廣告企業社之股東，出資30萬元，並非孫仁忠即鴻築廣告企業社之業務人員，亦未參與代銷運作，自身另於其他仲介公司任職仲介。本件是孫仁忠即鴻築廣告企業社取得系爭建案之代銷工作，為向巽揚公司領取銷售獎金，向伊表示原告有意購買2B建案但自備款不足，而系爭建案差1 戶就可以領取獎金，故請伊幫忙先出名買下系爭建案2B房屋，無須實際匯款，待2 至3 個月後去辦理換約即可，伊即應允。原告先交付之15萬元訂金，也經孫仁忠即鴻築廣告企業社直接用作償還伊之股金。後原告認有風險，伊即與原告在伊任職之仲介公司簽訂不動產買賣契約書，作為原告之權利保障。幾個月後，孫仁忠即鴻築廣告企業社向伊表示原告已將價金準備齊全欲換約，伊遂陪同原告至巽揚公司進行換約程序，簽約完畢伊便將全部簽約資料還給原告。其後伊雖收到巽揚公司之繳款通知，但伊認為客戶已支付開工款予巽揚公司，且完成換約，應是行政疏失而未予理會等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。三、兩造不爭執事項：（一）就坐落於臺中市○○區○○段000 地號、480 地號、516 地號、516-1 地號、516-2 地號等5 筆土地上所興建之系爭建案，其中2B房屋於103 年11月14日簽訂系爭土地買賣契約及系爭房屋買賣契約。（二）系爭土地買賣契約與系爭房屋買賣契約上之立契約書人欄皆載明：「買方：楊亞學」、「聯絡地址：台中市○○區○○路0 段000 號」、「電話：0000000000」。（三）系爭建案於103 年間進行銷售時，巽揚公司係委託訴外人即汯益開發有限公司進行銷售，而汯益開發有限公司再委託孫仁忠即鴻築廣告企業社銷售，並簽訂有委任銷售合約書，由孫仁忠即鴻築廣告企業社進行實際銷售，其中委託孫仁忠即鴻築廣告企業社銷售之委託期間為103 年4 月20日起至103 年11月1 日止。（四）李俊翰所製作之簽約會辦單上載明：「客戶姓名：楊亞學」、「連絡電話：0000-000 000」、「戶籍地址：台中市○○區○○路0 段000 號」。（五）巽揚公司就系爭建案2B房屋，於103 年11月14日簽約當時受領訂金15萬元，簽約金20萬元，合計共35萬元現金，並製作收款日報表，其上載明：「客戶名稱：楊亞學」。（六）簽約當時買方客戶尚欠開工款52萬元，經透過孫仁忠即鴻築廣告企業社通知買方客戶補金額52萬之本票以供擔保，於簽約當日晚上李俊翰交付本票一紙，上載：「新台幣伍拾貳萬元整」、「發票人：楊亞學」、「地址：台中市○○區○○路○段000 號」、「地址：0000000000」。（七）巽揚公司於104 年3 月9 日以台中水湳郵局存證號碼102 號存證信函，向楊亞學催繳開工款52萬元，巽揚公司、林美滿分別於105 年2 月4 日以台中水湳郵局存證號碼381 號存證信函、於105 年3 月10日以台中法院郵局存證號碼571 號存證信函、於105 年5 月10日以台中向上郵局存證號碼395 號存證信函，向楊亞學催繳系爭建案之後續期款48萬元，惟楊亞學仍未繳納。（八）巽揚公司、林美滿於105 年5 月25日以台中水湳郵局存證號碼835 號存證信函，解除系爭房地買賣契約。系爭房地買賣契約於105 年5 月25日業經巽揚公司合法解除。（九）巽揚未依系爭房屋買賣契約第9 條第1 項規定於105 年1 月30日前取得使用執照。四、爭執事項：（一）原告追加孫仁忠即鴻築廣告企業社為被告，是否合法？（二）原告是否為系爭土地、房屋買賣契約書之契約當事人？（三）若是，原告得否先位主張向巽揚公司與林美滿解除上開買賣契約，並依約請求返還已收取之87萬元？（四）若否，原告得否備位主張依不當得利之法律關係，請求巽揚公司及林美滿返還已收取之87萬元？或得否依侵權行為之法律關係，請求巽揚公司、林美滿、孫仁忠即鴻築廣告企業社、楊亞學連帶賠償原告87萬元？五、本院得心證之理由：（一）原告追加孫仁忠即鴻築廣告企業社為被告，其追加合法。按訴之預備合併，有客觀預備合併與主觀預備合併之分；主觀的預備訴之合併，縱其先、備位之訴之訴訟標的容或不同，然二者在訴訟上所據之基礎事實如屬同一，攻擊防禦方法即相互為用，而不致遲滯訴訟程序之進行。苟於備位訴訟之當事人未拒卻而應訴之情形下，既符民事訴訟法所採辯論主義之立法精神，並可避免裁判兩歧，兼收訴訟經濟之效，固非法所禁止（最高法院98年度台上字第1486號判決意旨參照）。查原告提起之先、備位訴訟，均係基於系爭建案2B房屋買賣契約未能完成換約所衍生之糾紛，先位之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內，得期待於備位請求之審理予以利用，避免重複審理，進而為統一解決紛爭，應不致遲滯訴訟程序之進行。是本件原告以主觀預備合併之方式，追加孫仁忠即鴻築廣告企業社為被告，自屬合法，本院應予審理。（二）原告非屬系爭土地、房屋買賣契約書之契約當事人，其主張向巽揚公司與林美滿解除上開買賣契約，並依約請求返還已收取之87萬元，為無理由。原告主張其為系爭土地、房屋買賣契約之當事人，並以巽揚公司未依約於期限前取得使用執照為由，主張解除上開買賣契約，及請求巽揚公司、林美滿返還價金87萬元等語，為巽揚公司、林美滿所否認，並以前詞置辯。經查： 1、系爭土地、房屋買賣契約書係由楊亞學分別與林美滿、巽揚公司所簽訂，其上買方並記載為楊亞學乙節，為兩造所不爭執（不爭執事項二）。是系爭土地、房屋買賣契約書所記載之買賣雙方為楊亞學與林美滿、巽揚公司，買賣關係應即存在於其等之間。原告另主張巽揚公司、林美滿早已知悉實際購買2B之人為原告，並同意以嗣後換約方式履行買賣契約等語，為巽揚公司、林美滿所否認，且實際簽署買賣契約之人並非買賣契約之當事人，與常情相違，原告就此自應負舉證責任。參以證人李俊翰於本院審理中證稱：伊為孫仁忠即鴻築廣告企業社之專案經理，當初孫仁忠即鴻築廣告企業社代銷系爭建案時，有成立一個東森房屋仲介公司幫忙對外銷售，來增加代銷的業績。代銷期間原告與其朋友多次來代銷中心看過系爭建案，原告朋友也已經購買系爭建案中之其他戶，但原告遲未決定是否購買，或有意購買哪一戶，伊就跟原告說系爭建案已經完銷，但如果原告有意購買，伊可以跟買2B房屋的楊亞學詢問是否可以平價轉讓不賺差額，這樣原告可以用楊亞學購買的底價承購2B房屋，會比其朋友購買系爭建案其他戶的價錢還要低。於此同時，系爭建案代銷期間將屆滿，孫仁忠即鴻築廣告企業社為了賺取代銷獎金，也請楊亞學先行購買2B房屋，並簽立系爭土地、房屋買賣契約書。以此作為銷售手法，誘使原告購買2B房屋。若到時原告不願購買2B房屋，該戶也可以由楊亞學之東森房屋仲介公司代為銷售。因孫仁忠即鴻築廣告企業社做代銷時已與巽揚公司說好系爭建案可以用轉讓的方式更換買家，因此原告嗣後決定要買2B房屋，伊即告知巽揚公司柯專員說2B房屋由原告接手，後續開工款由原告支付。伊也知道必須要完成換約手續，巽揚公司才會認定原告之買方，因此有告知原告要去換約。之後原告換約的程序伊未參與，都是原告嗣後打電話告知伊，第一次原告有電話告知伊未換約完成，伊就電話詢問巽揚公司之柯政漢專員為何無法完成換約，柯專員表示2B房屋開工款未付清無法換約，伊就轉知原告先繳費後保留單據再去換約，第二次原告又電話告知伊未換約完成，但伊與柯專員已因其他事建有口角，伊就沒有再行幫原告去向柯專員確認未完成換約之原因，原告告知伊之理由伊現在也忘記了。之後伊找不到楊亞學，且還有其他建案要處理，就沒有再管這件事了等語（本院卷二第50頁背面至第60頁）。證人柯政漢於本院審理中證稱：伊係巽揚公司之業務代表，系爭建案當時由伊代表建設公司與買受人簽約，系爭建案委託孫仁忠即鴻築廣告企業社代銷，孫仁忠即鴻築廣告企業社之聯絡窗口為李俊翰，系爭土地、房屋買賣契約書是李俊翰先請客戶簽名、用印，伊確認訂金、簽約金收齊後再蓋公司章。簽約當天伊並未見到楊亞學本人，也不知道原告，原告當時也沒有說實際購買的人不是楊亞學是原告。本來公司只有約定要收取訂金、簽約金，但因這戶買家透過代銷公司說他資金不足，希望可以把部分訂金、簽約金挪到開工款，但到底要延到什麼時候也不確定，因此巽揚公司就把要挪到開工款的部分要求加開本票做擔保，訂金、簽約金要現金，才能蓋合約章。所以李俊翰是先拿現金來，當天稍晚才又補上本票。嗣後伊有接到楊亞學來電表示2B房屋要換約，伊即告知開工款即本票票款還沒繳齊，要繳完才能換約，楊亞學稱要由新買家來付款，之後新買家及楊亞學有帶買賣契約到巽揚公司來接洽換約事宜，伊當時才知道新買加為原告，但原告好像不知道要繳納開工款，因此當天還是沒有繳齊款項，伊請楊亞學再與原告確認，解決好在告知伊，當天就沒有完成換約。基本上只要是正常繳款的客戶，只要提出換約要求，巽揚公司都沒有理由拒絕，只有本件有爭議。第二次換約伊記得是找不到楊亞學，必須新舊買家都在場，舊合約簽立轉讓切結書，才能完成換約等語（本院卷二第13頁至第18頁、第60頁）。可見李俊翰為求系爭建案於代銷期間有好的銷售成果，一方面向原告表示已經完銷但可幫忙向其他買家詢問以原買價平轉，一方面要求楊亞學代為出名購入2B房屋，事後如果無法賣給原告也可以留在楊亞學任職之東森房屋仲介公司轉售。則由楊亞學出名購入2B房屋後，李俊翰雖有告知原告可以後續換約方式，將原告換成該屋買受人，然分別因原告未按期繳納開工款，楊亞學未一同到場而無法完成換約手續。是系爭土地、房屋買賣契約書之買受人自始即為楊亞學，原告雖有意購買2B房屋，但系爭土地、房屋買賣契約書始終未完成換約。即便巽揚公司、林美滿知悉原告有意購買2B房屋，然實際簽立買賣契約之人為楊亞學，在未完成換約手續前，買賣關係仍係存在於巽揚公司、林美滿與楊亞學間。原告即便一再主張巽揚公司、林美滿「知悉」原告有意購買2B房屋，也不影響巽揚公司、林美滿與楊亞學所簽立系爭土地、房屋買賣契約之效力。則本件初始簽署系爭土地、房屋買賣契約之人既非原告，原告又未能完成換約手續，本即非系爭土地與房屋買賣契約之契約當事人。 2、原告雖復主張巽揚公司、林美滿於其要求換約時，即知悉楊亞學已為轉售，仍收受其所支付之價金，並將發票郵寄予伊，顯見巽揚公司已為契約承擔而承認其為系爭土地、房屋買賣契約之當事人等語，並提出訂金、簽約金及開工款之發票、信封影本（本院卷一第191 頁至第193 頁）為證，然此節為巽揚公司所否認。觀之上開信封地址及收件人有部分打字經修改為手寫字跡，手寫部分雖為原告之名，但收件人之聯絡電話「0000-000-000」則為楊亞學所有，此見不動產買賣契約書（本院卷一第96頁）可證。且楊亞學原本留存於系爭土地、房屋買賣契約書上之聯絡住址即為臺中市西屯區（不爭執事項二），與原告之住所地址同在臺中市西屯區，則該信封原本打字部分究係記載楊亞學或原告之名，尚非無疑。再以原告所提之掛號號碼查詢，因該碼已逾查詢期限，資料業已銷燬，而無從查悉乙節，亦有中華郵政股份有限公司臺中郵局106 年7 月13日中郵字第1061000306號函（本院卷二第78頁）可佐。是原告所提之上開信封是否均為巽揚公司所寄送給原告，尚無從認定，自亦無從推認巽揚公司、林美滿有何同意契約承擔之意。則原告既未完成換約手續，又無法證明被告巽揚公司有何同意原告所為契約承擔之情，自無從主張其為契約之當事人。 3、從而，原告既非系爭土地、房屋買賣契約之當事人，自無從本於契約當事人地位，對巽揚公司、林美滿主張解除契約，並據此請求返還所給付之金額。是原告此部分，難為憑採。（三）原告主張依不當得利之法律關係，請求巽揚公司及林美滿返還已收取之87萬元，為無理由。 1、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文。主張不當得利請求權存在之當事人，對於不當得利請求權之成立，應負舉證責任，即應證明他方係無法律上之原因而受利益，致其受有損害。如受利益人係因給付而得利時，所謂無法律上之原因，係指給付欠缺給付之目的。故主張該項不當得利請求權存在之當事人，應舉證證明該給付欠缺給付之目的（最高法院103 年度台上字第2198號判決意旨參照）。 2、原告既主張其若非上開買賣契約之當事人，巽揚公司、林美滿受領其所支付之87萬元，即屬無法律上原因而受有利益，且致其受有損害，而得依不當得利之法律關係請求返還利益，則原告就不當得利請求權之成立，應先舉證證明之。原告雖提出其有支付訂金、簽約金及開工款等金額之存摺內頁（本院卷一第183 頁至第188 頁）為據，然原告另有與楊亞學簽立不動產買賣契約書（本院卷一第90頁至第105 頁），並基於上開不動產買賣契約書，自認其為2B房屋之買受人，而代楊亞學支付簽約金及開工款等金額，以清償楊亞學對被告巽揚公司、林美滿之債務；就巽揚公司、林美滿而言，其等則係基於與楊亞學間之系爭土地、房屋買賣契約，受領上開代付之價金，是兩兩債之關係有別，原告不得以此縮短給付之方式，即謂巽揚公司、林美滿受領簽約金及開工款等金額並無法律上之原因。 3、準此，巽揚公司、林美滿係基於系爭土地、房屋買賣契約而受領87萬元，並非無法律上原因而受有利益，自無構成不當得利可言。原告此部分主張，亦無可採。（四）原告主張依侵權行為之法律關係，請求孫仁忠即鴻築廣告企業社、楊亞學連帶賠償原告87萬元，為有理由。 1、按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任，民法第184 條第1 項前段、第185 條分別定有明文。次按數人共同不法侵害他人之權利者，對於被害人所受損害，所以應負連帶賠償責任，係因數人之行為共同構成違法行為之原因或條件，因而發生同一損害，具有行為關連共同性之故。民事上之共同侵權行為，並不以共同侵權行為人在主觀上有犯意聯絡為必要，如在客觀上數人之不法行為，均為其所生損害之共同原因，即所謂行為關連共同，已足以成立共同侵權行為（最高法院85年度台上字第139 號判決意旨參照）。 2、本件原告主張楊亞學為2B房屋買賣之人頭，卻未協助換約，致其受有損害，楊亞學構成侵權行為等情，楊亞學並不否認其為人頭乙事，並自承更換手機號碼等語（本院卷一第219 頁），則楊亞學更換手機號碼造成聯絡方式中斷，確實遍尋不著，於本件審理期間亦屢未到庭，且系爭建案之買賣契約始終未能完成換約，是楊亞學確有未協同原告辦理換約手續之侵權行為，自應賠償原告所受之損失。 3、另參楊亞學於本院審理中所述，當時孫仁忠即鴻築廣告企業社向伊表示系爭建案之委託銷售期間將至，差1 戶即可請領銷售獎金，而請伊先代為購買，並由孫仁忠即鴻築廣告企業社之業務人員李俊翰與有意願購買系爭建案之原告接洽，談妥以楊亞學之名義購入後，原告再行籌款換約等語（本院卷一第219 頁至第221 頁背面），並有原告簽署之訂購房屋預購單（本院卷一第190 頁）在卷可佐，且就巽揚公司提出之建議發包予代銷公司底價表（本院卷一第132 頁），銷售記錄包含2B房屋，經加計該銷售記錄後，委託銷售業績達成率佔全案委託總銷之84.56 ％，且以包含上開房屋在內之總成交底價計算可得佣金為6,409,800 元以觀，上開內容互核相符，足見孫仁忠即鴻築廣告企業社為系爭建案之代銷中心，為請領高額銷售獎金，而以先銷售再換約之方式向原告表示可協助其購入上開房屋，自應負有履行換約手續之義務，竟於原告遍尋不著楊亞學時，未協助原告代為聯繫，而致系爭土地、房屋買賣契約遭巽揚公司、林美滿解約，原告繳付之款項亦遭巽揚公司、林美滿沒收，則孫仁忠即鴻築廣告企業社上開所為，係應作為而不作為致侵害原告之權利，自應對原告負侵權行為之損害賠償責任。 4、至於巽揚公司、林美滿基於其等與楊亞學間之買賣契約關係收受款項，並因嗣後未按時收到期款，而解除系爭土地、房屋買賣契約，及沒收已收取之款項，均係依約所為，難謂有何故意或過失之侵權行為可言。且巽揚公司未替原告完成換約手續，係分別基於未繳納開工款、楊亞學未一同出席，而致無法完成換約，均係依巽揚公司之固定流程進行，並無刻意刁難原告之情，自難認巽揚公司有何侵權行為存在。是原告主張其等應負侵權行為之損害賠償責任，即屬無據。 5、從而，孫仁忠即鴻築廣告企業社、楊亞學均對原告成立侵權行為，且上開被告2 人未協助原告辦理換約手續行為，均係造成原告受有87萬元損失之共同原因，其行為關連共同，而成立共同侵權行為，自應就原告所受損失連帶負賠償責任。至其餘被告對原告既無侵權行為存在，原告自無由向其等請求負損害賠償責任。六、按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程式送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229 條第1 項及第2 項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，但約定利率較高者，仍從其約定利率，應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5 ％，民法第233 條第1 項及第203 條亦有明文。查原告對孫仁忠即鴻築廣告企業社、楊亞學之侵權行為債權，核屬無確定期限之給付，經原告提起本件民事訴訟，而向其等送達民事準備（一）暨聲請調查證據狀繕本為催告後，迄未給付，自應負遲延責任。經查，該訴狀繕本均於106 年1 月24日送達孫仁忠即鴻築廣告企業社、楊亞學，此有掛號郵件收件回執在卷可稽，其等迄未給付，是原告請求孫仁忠即鴻築廣告企業社、楊亞學自該訴狀繕本送達翌，即106 年1 月25日起至清償日止，按年息5 ％計算之法定遲延利息，核無不合，應予准許。七、綜上所述，原告依民法第259 條、第179 條規定，先位聲明請求巽揚公司、林美滿應連帶給付原告87萬元，及自民事起訴暨聲請調查證據狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，為無理由，應予駁回。依民法第184 條第1 項前段、第185 條規定，備位聲明請求孫仁忠即鴻築廣告企業社、楊亞學應連帶給付原告87萬元，及自106 年1 月25日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，為由理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。八、原告及孫仁忠即鴻築廣告企業社均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，依法有據，爰就原告勝訴部分，分別酌定相當之擔保金額，予以准許。而就原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，併予駁回。九、本件事證已臻明確，原告其餘主張及攻防方法，業經審酌，核與本件判決結果無影響，爰不逐一論述，併此敘明。十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第2 項。中華民國 106 年 8 月 22 日民事第六庭法官楊珮瑛正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 106 年 8 月 22 日書記官葉俊宏

臺灣臺中地方法院105年度訴字第3564號

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