臺灣臺中地方法院105年度訴字第953號

• 裁判案由: 確認買賣契約不成立
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺中地方法院
• 裁判日期: 105 年 09 月 22 日

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　　105年度訴字第953號原　　　告　黃敏媛
訴訟代理人　陳文國
被　　　告　元方資產管理股份有限公司
法定代理人　何品瑩
訴訟代理人　李春輝律師
被　　　告　何博文
被　　　告　陳劉敏
上二人共同
訴訟代理人　陳盈光律師
複 代 理人　李春輝律師
上列當事人間確認買賣契約不成立事件，於民國105年8月25日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴聲明確認不動產買賣契約不成立（按：應係確認被告與訴外人宏強建設股份有限公司(下稱宏強公司)）間，就坐落臺中市○○段○○段0 地號土地(下稱系爭土地)及同段597建號建物(下稱系爭建物)、同段591、592、598、590 建號建物所訂買賣契約不成立），嗣變更聲明如后開聲明所示（見本院卷第134 頁），被告就此無異議而為本案言詞辯論，應許原告訴之變更。
二、原告主張：
㈠原告之母即被繼承人黃王秀鸞所有系爭土地應有部分及其上系爭建物應有部分10000分之105即門牌臺中市○○區○○路0段00○0號房屋，遭被告3人依土地法第34條之1規定出售與訴外人宏強公司，依土地法第34條之1第2、4 項規定，共有人依第1 項規定為處分，應事先以書面通知他共有人，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，請被告提供通知他共有人之書面資料。又依土地法第34條之1 之規定，被告等人應有部分比例應逾3分之2始得處分系爭建物，故被告等人所有之應有部分比例應逾10000分之6667 ；而依系爭建物登記謄本他項權利部登載，被告等人設定權利範圍為15000 分之10037，換算後被告等人之應有部分比例即為10000分之6691，又系爭建物登記謄本登記次序120為300000分之3275 ，登記次序121為300000分之800，應為大樓公共設施（如大樓樓梯間、變電箱等），依土地登記規則第96條規定，公共設施不計入專有部分，則被告所有之應有部分比例自應扣除上開公共設施部分，扣除後渠等之持分合計應為10000分之6635，並未逾3分之2即10000分之6667，故本件被告出賣系爭建物應無處分權存在。
㈡原告訴訟代理人於105年5月30日取得系爭土地應有部分10000分之6，然並未取得建物，爰依土地法第104 條規定，主張對於系爭597建號建物15筆分別為次序110、持分10000分之63，次序111、持分10000分之30，次序112、持分10000分之49，次序113、持分10000分之37，次序114、持分10000分之12，次序116、持分10000分之9，次序96、持分10000分之30
，次序105、持分10000分之74，次序106、持分10000分之59，次序107、持分10000分之30，次序108、持分10000分之32，次序109、持分10000分之63，次序126、持分10000分之12，次序128、持分10000分之30，次序145、持分10000分之12得優先承買。
㈢被告元方公司營業項目包括金融機構債權收買業務，於95年間訴外人聯邦銀行以新臺幣（下同）5000萬元標售不良債權，後以3折1500 萬元讓與被告。依被告與訴外人宏強公司間不動產買賣契約，買方支付賣方價金應交付信託基金保管，若未提供信託基金（銀行履約保證書）契約即為無效，土地法第34條之1之處分權不存在。訴外人宏強公司簽發面額1億2357萬3917 元支票給被告何博文做為第1期價款支付，這張支票是假的，且價款應該按共有人分配比例提存到法院。訴外人宏強公司負責人陳宏輝，看起來是被告陳劉敏的兒子，被告何博文和被告元方公司負責人何品瑩是父女關係，一家人來騙這些共有人，支票只有開給被告何博文，沒有開給被告陳劉敏、被告元方公司，也沒有開給其他55個共有人，與常理不符，是假買賣。訴外人宏強公司登記資本額500 萬元，現要購買5億元之資產，有違常理。又依土地法第34條之1規定，必須將共有土地出售第三人始有適用。被告並未真正出售土地與第三人，而是捏造假買賣，企圖欺騙其他共有人，自然處分權不存在，被告涉嫌詐欺已經臺灣臺中地方法院檢察署105 年度他字第4793號偵查中。被告與訴外人宏強公司間買賣契約係虛偽造假、惡意詐欺之行為，屬民法第87條通謀虛偽意思表示，不符合土地法第34條之1 規定。又依民法第71條規定，法律行為違反強制或禁止規定，無效。被告移轉系爭土地建物處分權不成立。
㈣並聲明：確認被告就登記黃王秀鑾所有系爭土地應有部分10000之21及系爭建物應有部分10000之105之處分權不存在。
三、被告則以：
㈠原告並未就本件有確認利益存在等事實提出證據，原告提起本件之訴無確認利益，所提本件訴訟應無理由。縱認本件原告有確認利益，且原告主張其為優先承買權人並已合法行使權利等事實有理由，然土地法第34條之1 僅有債權效力，原告應無法據此主張系爭契約無效。
㈡被告所有之應有部分比例確顯已逾3分之2，原告主張被告等人處分並未符土地法第34條之1 之規定云云，應屬無據。再者，原告主張建物登記謄本次序120、121係大樓樓梯間及變電箱，應自應有部分比例中扣除云云，惟本件系爭建物並非區分所有建物，且建物登記謄本次序120、121亦非大樓樓梯間及變電箱，原告主張應於計算時扣除，亦屬無據。另原告雖主張被告等人間之買賣係屬通謀虛偽，然並未提出任何證據以證其實，其主張自屬無據等語資為抗辯，答辯聲明：駁回原告之訴。
四、得心證之理由：
㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不妥之狀態存在，且此種不妥之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例參照）。查原告之母黃王秀鸞登記所有系爭土地應有部分10000分之21 及其上系爭建物應有部分10000分之105，有土地建物登記謄本在卷可參（見本院卷第35-50、92-114頁）。原告係黃王秀鸞之女，黃王秀鸞於105年2月8日死亡，其繼承人並未向本院聲明拋棄繼承或陳報遺產清冊，有戶籍謄本及本院民事紀錄科查詢表在卷可參（見本院卷第56-57、65 頁），原告依繼承關係自得繼受取得黃王秀鸞就系爭土地及系爭建物之所有權利。又原告主張被告就登記黃王秀鸞所有系爭土地應有部分10000之21 及系爭建物應有部分10000之105之處分權不存在乙節，為被告所否認，則原告於私法上之地位難謂無受侵害之危險，又此項危險得以對於被告之確認判決除去，則原告提起本件確認之訴，應有即受確認判決之法律上利益而有權利保護之必要，合先敘明。
㈡查被告與訴外人宏強公司於105年1月5 日簽訂不動產買賣契約書，約定被告依土地法第34條之1第1項規定，由被告將系爭土地及系爭建物，連同同段591、592、598、590建號建物全部出賣與訴外人宏強公司，有不動產買賣契約書在卷可參（見本院卷第139-144 頁）。次查，系爭土地及系爭建物登記為黃王秀鸞、被告及其他共有人共有，其中被告元方公司所有系爭土地應有部分15000分之4381 、被告何博文所有系爭土地應有部分10000分之3670 、被告陳劉敏所有系爭土地應有部分10000分之2736，合計被告3人所有系爭土地應有部分1500分之1399，被告元方公司所有系爭建物應有部分15000分之1433、被告何博文所有系爭建物應有部分10000分之288、被告陳劉敏所有系爭建物應有部分10000分之5559，合計被告3人所有系爭建物應有部分30000分之20407，被告3人就系爭土地及建物應有部分已逾3分之2；另被告陳劉敏所有同段590、591、592、598 建號建物應有部分100分之99，有土地建物登記謄本及臺中市太平地政事務所105年7月4 日平地一字第1050004516號函暨所附權利範圍統計表、土地建物登記謄本在卷可參（見本院卷第35-50、92-114、159-193頁）。原告主張被告就系爭土地及系爭建物應有部分合計未達3
分之2 云云，應屬誤會，自難採取。按「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」，土地法第34條之1第1項定有明文。共有人依此規定出賣共有物之全部，就各該共有人言，仍為出賣其應有部分，對於其餘不同意處分之共有人之應有部分，為有權代為處分，亦即有處分權存在（最高法院78年度第12次民事庭會議決議㈠、82年度第3 次民事庭會議提案參照）。查被告與訴外人宏強公司簽訂不動產買賣契約書，約定被告出賣系爭土地及系爭建物全部予訴外人宏強公司，而被告就系爭土地及系爭建物應有部分合計已逾3分之2以上，依前開規定，被告就原告繼承其母黃王秀鸞登記所有系爭土地應有部分10000分之21
及系爭建物應有部分10000分之105，即屬有處分權。
㈢按土地法第34條之1第1項所謂處分，指狹義有償處分行為，不包括負擔行為，且不包括抵押權之設定及共有物之分割，至於共有物處分於何人，可否包括共有人自己在內，並非所問。且本件被告等人係將系爭土地及系爭建物出賣予訴外人宏強公司，該公司權利主體與被告等人之人格有別，自非將共有物處分與共有人自己。原告主張被告陳劉敏與訴外人宏強公司負責人陳宏輝間有親屬關係，被告即非將系爭土地及系爭建物出售第三人，違反土地法第34條之1 規定即為無效云云，自不足採。
㈣原告又主張訴外人宏強公司支付買賣價金支票並非開立臺灣銀行本票，且僅開給被告何博文，未給付被告陳劉敏及被告元方公司，未開立支票支付價金與其他共有人，亦無交付信託基金保管，故被告與訴外人宏強公司間為虛偽買賣云云。惟依被告與訴外人宏強公司訂立之不動產買賣契約書，係約定就第一次給付簽約款百分之20部分，由訴外人宏強公司開立即期支票支付賣方（已簽約之共有人）並交付訴外人宏強公司指定價金信託機構保管，又訴外人宏強公司已依約簽發簽約款支票，有該支票影本在卷可參。原告空言主張該紙支票係假支票云云，不足採信。前開之不動產買賣契約書並無約定訴外人宏強公司應以臺灣銀行本票支付價款，另訴外人宏強公司簽發簽約款支票指名受款人為何博文，並無包括被告陳劉敏及被告元方公司，且無將支票交付訴外人宏強公司指定之信託機構保管資料，惟此僅生被告等人與訴外人宏強公司間是否承認雙方依約履行或依約另行主張權利而已，係屬其間債權債務履行問題，均不足以推認其間買賣契約係通謀虛偽意思表示而屬無效。原告以此主張被告移轉系爭土地建物處分權不成立云云，亦不足採。
㈤再按「第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。」，土地法第34條之1第3項定有明文。土地法第34條之1執行要點第8點第1、2款規定：「八、依本法條規定處分、變更或設定負擔，於申請權利變更登記時，應依下列規定辦理：㈠本法條第一項共有人會同權利人申請權利變更登記時，登記申請書及契約書內，應列明全體共有人及其繼承人，並於登記申請書適當欄記明依土地法第三十四條之一第一項至第三項規定辦理，如有不實，義務人願負法律責任；登記機關無須審查其通知或公告之文件。未能會同申請之他共有人，無須於契約書及申請書上簽名，亦無須親自到場核對身分。如因而取得不動產物權者，本法條第一項共有人應代他共有人申請登記。㈡涉及對價或補償者，應提出他共有人已領受之證明或已依法提存之證明文件，並於登記申請書適當欄記明受領之對價或補償數額如有錯誤，由義務人自行負責；已領受對價補償之他共有人，除符合土地登記規則第四十一條第二款、第五款至第八款及第十款規定之情形者外，應親自到場，並依同規則第四十條規定程序辦理。無對價或補償者，應於登記申請書適當欄記明事由，並記明如有不實，共有人願負法律責任後，免於提出證明。對價或補償之多寡，非登記機關之審查範圍。」。土地登記規則第95條第1 項規定：「部分共有人就共有土地全部為處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權申請登記時，登記申請書及契約書內，應列明全體共有人，及於登記申請書備註欄記明依土地法第三十四條之一第一項至第三項規定辦理。並提出他共有人應得對價或補償已受領或已提存之證明文件。但其無對價或補償者，免予提出。」。原告既不同意被告依土地法第34條之1 規定處分系爭土地及系爭建物，則被告須將原告應得對價提存始得完成所有權移轉登記。惟此係處分行為如何完成之問題，與被告僅需以共有人應有部分合計過半數之同意即得處分共有物全部之要件無關，原告主張迄未領得買賣價金或被告尚未將價金提存，故被告就系爭土地及系爭建物無處分權云云，亦無理由。
㈥末按「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。」，「前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。」，土地法第104 條第1、2項定有明文。又共有人出賣其應有部分時，依土地法第34條之1第4項規定，他共有人固得以同一價格優先承購。惟此僅有債權效力。非如承租土地建築房屋之人，對於出租人出賣其土地時之優先購買權，具有相對的物權之效力（最高法院68年台上字第3141號判例參照）。原告主張原告訴訟代理人於105年5月30日取得系爭土地應有部分10000分之6，然並未取得建物，依土地法第104 條規定得主張就部分建物優先承買等語，並提出土地登記謄本為證（見本院卷第149
頁）。縱令原告訴訟代理人得主張土地法第104 條之優先承買權，僅生原告訴訟代理人有依同樣條件優先購買之權，被告即應依同樣條件將系爭土地及建物出賣予原告訴訟代理人，並非一經原告訴訟代理人行使土地法第104 條之優先承買權，被告就系爭土地及系爭建物即喪失處分權，原告依此主張亦無理由。
五、綜上所述，原告主張並非可採，被告抗辯則屬可取。從而，原告請求確認被告就登記黃王秀鑾所有系爭土地應有部分10000之21及系爭建物應有部分10000之105之處分權不存在，
為無理由，不應准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，與判決之結果不生影響，無庸逐一論究，末此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 9 月 22 日民事第七庭 法 官 熊祥雲
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 9 月 22 日書記官 劉家汝