臺灣臺中地方法院105年度重訴字第120號｜法律人

臺灣臺中地方法院民事判決　105年度重訴字第120號原　　　告　弘翊建設股份有限公司法定代理人　陳宏輝訴訟代理人　羅豐胤律師吳佩書律師複代理人　　林世勛律師被　　　告　精算租車汽車租賃有限公司法定代理人　許月時訴訟代理人　程弘模律師上列當事人間請求返還租賃物事件，本院於民國105年11月17日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應將坐落臺中市○○區○○路0段000號1樓及2樓之1之房屋，及編號26、36、37、40號之平面車位，與編號38、39、41之上下式機械車位，遷讓返還原告。被告應給付原告新臺幣陸拾肆萬肆仟玖佰玖拾參元，及其中新臺幣陸萬玖仟玖佰玖拾參元自民國一百零四年十一月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告應自民國一百零五年十二月一日至返還第一項房屋止，按月給付原告新臺幣貳拾伍萬元。原告其餘之訴駁回。原告追加之訴駁回。訴訟費用由被告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣貳佰壹拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣陸佰肆拾參萬參仟肆佰元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第二項於原告以新臺幣貳拾貳萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣陸拾肆萬肆仟玖佰玖拾參元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第三項於原告按月以新臺幣玖萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣貳拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，為民事訴訟法第255條第1項本文所明定。本件原告於民國105年1月11日起訴，原請求如下述原告訴之聲明，嗣本院先後於105年3月17日行言詞辯論程序、於105年9月13日為爭點整理、於 105年10月20日經原告訴訟代理人及被告訴訟代理人之聲請，就本件爭點分別訊問證人陳逸宸、廖慶良、陳三井、林浚瑋。然原告於105年11月17日最後一次言詞辯論時，始具狀請求追加備位聲明：「被告應將坐落於臺中市○○區○○路○段000號1樓、2樓之1之房屋（下稱系爭房屋），及編號26、36、37、40號之平面車位，與編號38、39、41之上下式機械車位（下稱系爭車位）遷讓返還原告。被告應給付原告新臺幣（下同）1,750,000元，及自105年11月17日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。被告應自105年11月17日起至遷讓返還前開房屋之日止，按月給付原告25萬元。原告願供擔保，請准宣告假執行。」等語，惟此已礙於訴訟之終結，且被告不同意此部分訴之追加，故原告此部分之追加自不應准許，先予敘明。貳、實體方面一、原告主張：㈠兩造於103年12月1日，就原告所有系爭房屋及系爭車位，成立租賃契約，嗣雙方於104年2月5日簽訂「房屋租賃契約書」（下稱系爭房屋租約），約定租賃期間自103年12月1日起至108年11月30日止，租金每月25萬元，被告應於每月1日前依約給付租金。詎被告承租房屋及車位後，自104年7月1日起即未再按月繳付租金，經原告多次催討無效後，原告遂於104年10月26日寄發存證信函，函催被告清償所欠之四個月租金，並於104年11月20日發函通知終止雙方間之租賃關係，及請被告於函到後立即遷讓返還租賃物，然被告分別於 104年10月27日、同年11月21日收悉上開存證信函後，皆未為置理，而系爭房屋租約既已因被告遲付租金達2個月以上，並經原告合法終止，而原告既為系爭土地及建物之所有權人，被告於系爭租賃契約終止後，已屬無權占有系爭土地及建物，則原告自得依民法第767條第1項前段規定，請求被告將系爭房屋騰空，並返還系爭房屋及車位予原告。且依民法第439條前段規定，並扣除被告前給付之押金500,000元，被告於104年7月1日至104年11月21日尚積欠未繳納之租金674,993元。又被告自104年11月22日起即為無權占有系爭房屋及系爭車位，被告受有不當得利，致原告受有相當於租金收入短少之損害，依民法第179條不當得利規定，原告亦得向被告請求自104年11月22日起至返還系爭房屋、車位之日止之相當於租金之不當得利，並以兩造間原租賃契約約定每月租金25萬元為計。為此，爰依系爭房屋租約、民法第767條第1項前段、第439條前段及第179條之規定，提起本件訴訟。㈡對被告抗辯所為陳述： ⒈原告於104年7月間，經被告反應系爭房屋因豪雨過後發生漏水情形後，積極協尋廠商前往勘查修繕，於104年7月下旬尋得「史沛施防水防熱工程行」之廖慶良經理，其表示願意承接系爭房屋之修繕作業，並於104年7月28日勘查過現場，認為漏水源自整體大樓公設部分，應就大樓公設及系爭房屋私有部分一併修繕增強防水、修護結構及磁磚。原告於史沛施工程行報價後立即允諾並委託該工程行儘速進行修繕工程，而大樓管委會修繕報價部分也於下一次管委會月會上決議通過，亦委託史沛施工程行進行修繕，惟因管委會待月會決議通過後始能准許進行修繕，時程稍有拖延，加上管委會同意後，業已進入颱風季節，陸續有颱風形成，且路徑皆經過臺灣，天候因素不佳，搭鷹架施工存有重大風險以致廠商建議延後施工時程，故史沛施工程行便於9月初天候好轉之時積極進場施作及修繕，並於104年9月18日完成修繕、防水、抓漏等全部工程，徹底解決被告所稱之漏水問題，前開原告公司已於104年9月18日完成整體漏水修繕之事實，並有廠商史沛施工程行之保固書內容可佐，被告辯稱原告未履行租賃物保持義務，且未賠償漏水損失，故得拒付租金云云，絕無可採。退步言之，縱認被告於原告完成修繕「前」得以拒付租金，然原告既已於104年9月18日完成修繕，被告此後已無拒付租金之合法事由，彰彰甚明，惟被告此後仍未給付租金，甚至於原告104年10月26日發出存證信函催繳租金後，仍置之不理拒不繳租，則原告復於同年11月20日發出存證信函通知終止租約之舉，自屬合法有效，被告辯稱拒付租金合法云云，自無可採。 ⒉承租人因租賃物無法依約定使用另受有損害，僅係得「另行請求損害賠償」，絕非得據此拒付租金或於解約後繼續無權占用拒不搬遷，從而，原告既已於104年9月18日完成系爭租賃物之防水修繕工程並取得廠商保固書，顯見原告業已善盡出租人之「租賃物保持義務」無疑，則被告自不能再以曾經漏水為藉口拒付租金，更不得以另存有完全不曾舉證項目、數量、金額之財物損害為由，主張拒付租金或抵銷租金云云，被告所辯，依法自屬無據。 ⒊被告從未向原告提出相關主張即遲延不未付租金，原告否認被告曾主張同時履行抗辯權。此可見諸被告遲延未付租金後，直至104年9月16日始曾寄發被證2存證信函，惟內容從未提及欲主張同時履行抗辯權，復未曾說明未何不付租金，僅係空口要求原告公司對其賠償漏水之財務損失及營業損失云云。而原告公司當時仍秉持誠信，並未積極催繳租金，直至9月18日完成修繕、防水、抓漏等全部工程，徹底解決漏水問題後相隔月餘，見被告公司仍係不給付租金且已遲延超過4個月，始於104年10月26日發出存證信函以催繳租金，惟因被告置之不理且仍不繳租，原告甚為無奈，始又於同年11月20日再發存證信函合法通知終止租約，而此期間，被告公司亦從未表示欲主張同時履行抗辯權或說明為何拒付租金，被告公司直至終止租約「後」之12月10日，始初次以被證3存證信函說明因雙方就「財務損失、營業損失」未達成賠償協議，故其拒絕繳租云云，惟被告之損害賠償請求權根本不存在，縱使存在亦不得據此拒付租金，業如前述。況且系爭租約早已於11月21日合法終止，則被告於終止後之12月10日始主張同時履行抗辯之舉，自不生效力，亦無法解免其過去遲延給付之責任，原告終止合約之通知既已合法生效，系爭契約已無從恢復效力。被告直至本案開庭前之105年3月7日起，始按月給付原告25萬元，然仍未繳清先前所積欠之8個月租金，則被告於租約合法終止所給付之款項已非租金，亦無法使業已合法終止之租約單方恢復效力，且為釐清法律關係，原告已於105年4月16日、同年6月17日多次發函告知被告，系爭租約業已終止，原告亦無重新締約或繼續出租房屋之意，請被告盡速搬遷，被告所匯入之款項將作為抵付租約終止後各月應返還不當得利價額之用。 ⒋系爭房屋雖曾發生漏水情事，然其情節甚微，係以抹布擦拭及水桶滴漏即可防止，且系爭房屋乃磨石子地板，水漬顯可輕易除去不致毀損地板，另被告桌椅本即以塑膠袋包裹未拆，不致受到水漬損壞，前開事實均有被告存證信函自附照片可查，然而，被告所提裝潢部分計支出修復費用605,000元；淹損之辦公桌椅、沙發、會議桌等復舊費用計支出480, 000元，估價單竟記載被告重新裝潢及購置所有家具，且價格顯有過高之不合理情事，包括因全屋拆除、搬運花費21萬元、地板損壞花費18萬5千元、窗簾更換6萬5千元、裝修水電5萬元，另購買全新辦公桌組、沙發組、會議桌組等而花費48萬元，毫無合理性，顯見係屬被告臨訟製作之不實單據，且被告所提請款單2紙，也僅有一位簽署者，因為會計、單位主管、總經理部分都是姓吳，應該為同一人，故原告認為被告實際上並未真正支出該等裝潢及購置家具費用，且也否認因果關係。㈢聲明； ⒈被告應將系爭房屋及系爭車位，遷讓返還原告。 ⒉被告應給付原告674,993元，及自104年11月22日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 ⒊被告應自104年11月22日起至遷讓返還前開房屋之日止，按月給付原告25萬元。 ⒋願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：㈠被告自104年1月28日起向原告承租系爭房屋及車位，作為營業場所及辦公室之用，被告簽約取得系爭租賃標的物使用權後，即耗費鉅額費用就系爭房屋進行裝潢，並採購大批營業所需之辦公桌椅、沙發、會議桌及地毯、壁紙等物設置於系爭房屋內。嗣於104年5月間，發生下雨異常滲漏淹水的情況，被告在系爭租賃標的物的全新裝潢、天花板、大批沙發、桌椅、地毯、壁紙等皆因嚴重滲漏淹水而損壞，根本無法用以營業，當時被告即以電話通知原告系爭租賃標的物漏水，及淹損被告之裝潢、財物等，原告尚且曾派遣其公司之協理至系爭租賃標的物現場會同查勘漏水情況，當時被告即當場口頭通知在該等瑕疵修繕完畢前，停付各該月份租金，並請求應賠償損害，原告也當場同意。被告因系爭租賃標的物嚴重滲漏淹水情況，未獲修繕無法使用，且因漏水淹損財物損失甚鉅，乃自104年7月1日起拒絕繳付系爭租賃標的物之租金。被告於104年9月16日以臺中大隆路郵局第974號存證信函正式通知原告系爭租賃標的物嚴重滲漏淹水及淹損財物情狀，原告雖派員會同查看，卻拒絕賠償被告因淹水所致損害，反而要求被告給付租金，被告始先後以臺中何厝郵局第 853號存證信函、臺中大隆路郵局第15號存證信函請求原告賠償損害及配合提供辦理營業登記所需之房屋稅證明，原告均置之不理。即使原告陳稱系爭房屋已於104年9月18日完成整體漏水修繕，並提出廠商史沛施工程行之保固書為憑，然上開保固書記載內容與被告所知完全不同，故爭執該保固書之真正。又因系爭房屋所屬建物係大樓，而漏水原因為「結構凸裂」，系爭房屋本體雖經修繕，其屬於大樓管委會應修繕部分並未一同完成，故漏水情況並未稍有改善，此一情況持續至104年12月底，始不再發生滲漏淹水情形，原告主張系爭租賃標的物本體業已修繕完畢，而稱其已盡出租人之維持義務，並非有理。系爭房屋既已滲漏淹水嚴重致被告無法使用系爭租賃標的物，原告又拒絕履行修繕義務致使系爭房屋處於未能合於約定使用、收益之狀態，被告就具對價關係之租金，自得主張同時履行抗辯並拒絕給付租金，而系爭房屋遭淹損之裝潢、天花板、大批沙發、桌椅、地毯、壁紙等財物，原告亦應負損害賠償責任，於原告賠償損害前，被告亦得主張行使債務不履行之損害賠償請求權。準此，原告依民法第439條規定，請求被告給付自104年7月1日起積欠之租金，並無理由。㈡原告主張被告遲付租金達2個月以上，並無理由，已如前述，則原告終止系爭租賃契約顯與法未合，不生終止系爭租賃契約之效力，且系爭租賃契約期間既尚未屆滿，被告自得本於承租人地位，繼續占有使用系爭租賃標的物，從而原告援引兩造間租賃契約關係、第767條第1項前段及第179條等規定請求被告返還租賃標的物及不當得利等並無理由。㈢被告在系爭房屋施作之裝潢、各式辦公設備等遭淹水損壞，淹損之裝潢部分計支出修復費用605,000元；淹損之辦公桌椅、沙發、會議桌等復舊費用計支出480,000元，合計1,085,000元。被告對於原告未盡維持義務所生上開損害，就原告債務不履行有損害賠償請求權，原告迄今均尚未賠償被告，縱認上開損害賠償請求權不得與租金給付義務主張同時履行抗辯，被告主張應仍得在相同金額範圍內主張抵銷。準此，被告得以上開損害賠償請求權主張抵銷修繕完成後之各月屆期租金25萬元之債務。又被告已於105年3月7日起至105年11月5日止，按月給付原告25萬元，就原告主張不當得利部分，亦得主張抵銷。㈣聲明：原告之訴駁回。如受不利益願供擔保請求免為假執行。三、經本院偕同兩造整理不爭執及爭執之事項（見本院卷第104 頁背面）如下：㈠兩造不爭執事項： ⒈兩造於104年2月5日就系爭房屋，及系爭車位，成立租賃契約，約定租賃期間自103年12月1日起至108年11月30日止，租金每月25萬元。 ⒉被告就系爭租約自104年7月1日起即未按月繳付租金，原告遂於104年10月26日寄發存證信函，函催被告清償所欠之4個月租金，被告於104年10月27日收悉前開函文；原告另又於 104年11月20日寄發存證信函，以被告積欠租金達2個月以上且經催告仍未清償為由，通知被告終止系爭租約，及請被告於函到後立即遷讓返還租賃物，被告於104年11月21日收悉前開存證信函。 ⒊被告自105年3月7日起至105年9月5日止，均按月給付25萬元予原告（其後被告於105年10月及11月亦均各給付25萬元，見本院105年11月17日言詞辯論筆錄）。㈡兩造爭執事項： ⒈原告主張被告遲付租金達2個月以上，其已於104年11月21日終止兩造間租賃契約關係有無理由？ ⒉104年11月21日之後，被告是否有權繼續占有使用系爭租賃標的物？ ⒊原告請求被告給付104年7月1日起至104年11月21日間之租金共674,993元，有無理由？ ⒋原告依民法第179條不當得利之規定，請求被告給付自104年11月22日起相當於租金之利益，有無理由（被告所提民事爭點整理狀雖認為係原告依民法第179條不當得利之規定，請求被告給付自104年12月1日起相當於租金之利益，有無理由等語，惟因原告並未減縮不當得利訴之聲明為自104年12月1日起算，故本院仍依原告訴之聲明認應更正為自104年11月 22日起算）？四、法院之判斷：㈠原告主張被告遲付租金達2個月以上，其已於104年11月21日終止兩造間租賃契約關係有無理由？ ⒈按承租人租金支付遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人給付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440條第1項、第2項分別定有明文。又兩造所簽系爭租約第14條約定：「甲乙丙各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方（即原告）得隨時解約收回房屋，因此乙方（即被告）所受之損失甲方概不負責」。次按享有同時履行抗辯權之當事人，在他方當事人應為對待給付之義務消滅前，未行使是項權利，其後因已無同時履行之問題，即無再行使該抗辯權之餘地，出租人修繕之義務與承租人之租金支付，在租賃關係存續中，縱認係立於對待給付之關係，而得行使同時履行抗辯權，惟在租賃關係消滅後，出租人已無修繕之義務，當無行使同時履行抗辯權之可言，此有最高法院88年度台簡上字第59號裁判意旨可供參照。又就原證1之系爭房屋租約，其乙方立契約人雖為訴外人廖麗容，惟被告訴訟代理人於本院105年3月17日言詞辯論時已陳明：「被告公司的前任法定代理人就是廖麗琴，就原證一的立約人乙方部分為被告公司不爭執」（見本院卷第16頁背面）等語，故系爭房屋租約自應拘束被告，先予敘明。 ⒉查原告主張被告自104年7月1日起未依約給付租金，原告曾於104年10月26日以台北北門郵局第4023號存證信函向被告限期催告給付所欠104年7月份至10月份之租金，上開存證信函已於104年10月27日送達於被告，惟被告收受上開原告所為催告給付租金之信函後，依然置之不理，迄104年10月底止，扣抵被告於訂約時所繳付之2個月押租金，被告仍積欠原告達2個月租金，原告因而於104年11月20日以圓環郵局第338號存證信函通知被告，依民法第440條規定及租賃契約書第14條約定終止契約，為兩造所不爭執，並有前述台北北門郵局第4023號存證信函、圓環郵局第338號存證信函及上開存證信函之郵件收件回執在卷可證（見本院105年度中補字第203號卷第10至15頁），足認被告自104年10月起即已遲付租金達2個月以上，且經原告定相當期限催告被告支付仍未給付，並經原告以104年11月20日圓環郵局第338號存證信函表示終止租約之意思表示，該函件已於104年11月21日送達於被告，而被告並未遵期繳付欠繳之租金，堪認系爭房屋之租約已經原告合法終止。 ⒊被告雖辯稱：其自104月7月起拒絕給付租金係因系爭房屋於104年5月間開始有漏水情形，經被告請求原告修繕，並口頭通知原告在該等瑕疵修繕完畢前，停付各該月份租金，而漏水情況經原告修繕後並未稍有改善，持續至104年12月底，始不再發生滲漏淹水情形云云，惟為原告所否認，主張被告於系爭租約在104年11月21日終止前，被告未曾提出該等抗辯。經查：被告於104年9月16日曾寄發存證信函，其主旨為：「租賃房屋標的物求償事宜」，說明內則為通知系爭租賃標的物異常漏水，導致物品損壞及營業損失情狀，惟內容並未提及欲行使同時履行抗辯權，亦未說明拒付租金之原因，此有臺中大隆路郵局第974號存證信函在卷可按（見本院卷第26至27頁），縱據證人即被告公司總經理特別助理林浚瑋於105年11月17日言詞辯論期日到庭證稱：「（問：你跟陳協理連絡漏水修繕事宜的過程，在還沒有處理完之前，你有跟原告公司就租賃關係部份有所協商？）我沒有，吳總有，協商內容我大概有聽吳總轉述，因為我是吳總的特別助理，吳總說已經告知跟他們說4月份到現在都沒有來修，所以房租不給。」等語在卷（見本院卷第133頁），考其上開證言，僅為轉述他人之陳述，並非本人所親聞親見，從而被告此部分所為之舉證，尚不足作為有利於其主張之證明，被告又未能舉出他證證明其於系爭租約經原告合法終止前，有向原告為同時履行抗辯之行使，其此部份主張顯不可採。復查，被告於104年12月10日雖以臺中何厝郵局第853號存證信函，說明兩造因就損害賠償未能達成共識，故被告不予按期繳納租金等語（見本院卷第31至32頁），惟系爭租賃契約已於 104年11月21日合法終止，業如前述，堪認被告係於兩造間就系爭房屋之租賃關係消滅後，始提出該同時履行之抗辯，依照上開實務見解，自非法之所許。㈡104年11月21日之後，被告是否有權繼續占有使用系爭租賃標的物？ ⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。 ⒉查兩造間租約既經原告於104年11月21日合法終止，已如前述，被告104年11月21日起繼續占有系爭房屋及車位，經營汽車租賃業務，即無法律上正當權源，自屬無權占有，原告為系爭房屋及車位之所有權人，主張依民法第767條第1項前段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋及車位，即屬有據。㈢原告請求被告給付104年7月1日起至104年11月21日間之租金共674,993元，有無理由？ ⒈按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。次按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院61年台上字第1695號判例、87年度台上字第1631號判決意旨參照）。經查，本件被告向原告承租系爭房屋，兩造於系爭租約第3、4條已明文約定每月租金額度及各期租金給付之日期，上訴人自有依約給付租金之義務，且依系爭租約第5條約定：「乙方（即被告）應於訂約時，交於甲方（即原告）新台幣伍拾萬元作為押租保證金…」，而原告已收受被告所交付之押租金50萬等情，為兩造所不爭執（見本院卷第137頁背面），是被告積欠自104年7月1日至104年11月21日，共4個月又21日租金，共計674,993元（計算式：250,000元×4個月＋250,000元×21/30－500,000＝675,000，因原告僅請求 674,993元，故從原告之請求）。 ⒉按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。是出租人以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人後，不僅須消極的不妨礙承租人使用收益，且須積極的在租賃關係存續中，保持其合於約定使用收益之狀態，此觀民法第423條規定自明。故租賃物在租賃關係存續中，受有妨害，致無法為圓滿之使用收益者，不問其妨害係因可歸責於出租人之事由或由於第三人之行為而生，出租人均負有除去之義務，以保持租賃物合於約定使用收益之狀態。倘出租人怠於履行此項義務，致承租人受有損害，自應負債務不履行之損害賠償責任（最高法院96年度台簡上字第18號判決意旨參照）。又負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。不能回復原狀或回復顯有重大困難者，應以金錢賠償其損害。損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。民法第213條第1項、第215 條、第216條第1項分別定有明文。 ⒊就被告所主張：系爭房屋施作之裝潢、各式辦公設備等遭淹水損壞，淹損之裝潢部分計支出修復費用605,000元；淹損之辦公桌椅、沙發、會議桌等復舊費用計支出480,000元，合計1,085,000元，被告對於原告未盡維持義務所生上開損害，就原告債務不履行有損害賠償請求權，原告迄今均尚未賠償被告，被告得在租金給付義務相同金額範圍內為抵銷部分，已據被告提出請款單及估價單為證（見本院卷第82至85頁），惟為原告所否認。查證人即上開請款單之領款人陳三井於本院105年10月20日言詞辯論到庭證稱：「（請提示被告7月1日陳報狀所附陳證二各兩張請款單、估價單，請款單上陳三井是否你簽的？《提示》）是的。（簽這請款單的款項是否都有領到？）都有。（這兩張估價單你拿給被告公司的用意？）地毯都濕了、裝潢、家具都有損壞，淹水的話家具都會壞掉，我送去公司就請款，裝潢是隔間、天花板還有地毯部分都是我幫被告做的。（上面記載拆除、裝修部分，是何原因？）漏水引起的。（何時到被告公司查看這些情形？）104年5月去的。（請提示被證二存證信函後附照片，當時看到的狀況跟這幾張照片顯示的情形是否有一致？）一致。（剛剛提示估價單，這兩家一個是華興家具、一個是怡美室內裝璜，跟你何關係？）怡美是我姪子開的，華興家具是我朋友開的，被告公司原來還沒有損壞的家具本來就是跟華興家具買的，全部買200多萬元。（為何是你去領錢？）因為實際上是我去做這些，換這些家具，所以是我去領錢。（你向何人領錢？）向被告公司會計。兩筆都是領現金。（你有開發票？）有。他開發票...，被告公司沒有叫我開發票，我跟被告公司會計說開發票的話，要增加5％，所以就沒有開，只有開收據。（你領完錢之後有存入帳戶嗎？）華興家具部分，我是拿給該公司，至於怡美部分，是我花用一部分給建材行，一部分要給工人的工資，剩下的錢我就存入我二信的戶頭。（你何時去施工？家具何時送進去？《提示估價單》裝潢部分是104年5月進去施工，做到10月才完工，因為一部分一部分施工，因為都在漏水，家具是送進去後才領款的。（你去裝潢時有看到被告公司辦公桌椅有壞掉？）腳都有壞掉，桌椅的腳都爛掉，因為是木工作的，浸水就爛掉了，但我並沒有拍照。（為何你所說辦公桌椅腳壞掉，跟剛才證人廖慶良所說他去施作時，沒有發現被告公司辦公設備有損壞的情形，兩者所言不太一樣？）他沒有注意到…（本件怡美裝潢行所施作的範圍，究竟包括哪些部分？《提示》）地下室、二樓、三樓都有施作。（地下室部分，你是施作何處？）車位在地下二樓，地下一樓是被告員工在辦公，地下一樓也有裝潢。（如果按照你這樣寫，一樓有重新裝潢？《提示》）有。一樓只有油漆，三樓、二樓、地下室有裝修及拆除。」等語，而證人即由原告所僱請，系爭房屋修繕廠商負責人廖慶良於同日言詞辯論時亦證稱：「（原告是否有委託你做系爭房屋漏水修繕工程？）是。（原告修繕大樓管委會是否同時委託你做修繕大樓工程？）是的。（請提示原證四、原證六，原證四估價單及原證六的保證書，這兩份書證是否你們史沛施防水公司出具的？）是的。沒有錯。（本案原告委託你施作防水修繕工程完工時間是否就是如保證書上完工日期104年9月18日？）是的。（大樓管委會施作的防水工程完工日期？）晚了十天施作。完工日期是在9月23 日或25日…（就你專業判斷，系爭原告房屋一、二樓發生這次漏水事件真正原因？）前屋主加蓋部分施作有缺失，第二應該是921地震大樓外牆有損傷，管委會找好幾家做都沒有處理好，他們沒有善後好，所以我去善後好。因為一、二樓跟地震沒有關係，是三樓以上跟921有關，因為三樓凸裂會滲水到一、二樓，所以嚴格上來講地震還是有關係？（當時修繕時，一二樓漏水是否很嚴重？）三樓以上比較嚴重，一、二樓都有外推，外推的二次施工的接縫一定有間隙，所以就會造成漏水現象，一、二樓間接有漏水，三樓漏到一、二樓，我覺得蠻嚴重，當時颱風比較大，所以也蠻嚴重。（你去修繕的時，有無看到被告公司內部辦公室有無損壞？）整個地毯濕了，辦公設備都在，但我去跟被告公司經理談話時，沒有看到辦公設備有損害…（你到系爭房屋現場查看時，系爭房屋天花板有無滲漏水的情形？）天花板有漏水，有好幾個地方，水是從橫樑漏水下來。」等語，互核上揭證人之證詞可知，本件確係因系爭房屋本身之加蓋及地震，造成漏水問題，並造成被告之地毯潮濕損害等無誤，則原告為系爭房屋所有權人，依系爭房屋租約第11條規定，自負有修繕義務，如因而造成承租人即被告受有損害，依前揭最高法院判決，被告自得依債務不履行規定請求損害賠償，而被告已於104年9月16日以被證2之存證信函催告原告賠償損失，原告仍未為之，故被告主張原告應賠償其損害，並主張抵銷等語，自可採信。 ⒋就本件系爭房屋租約之承租範圍，原告起訴狀雖主張只有房屋之1樓、2樓之1及系爭車位部分，惟證人林浚瑋於本院105年10月20日言詞辯論時證稱：「（你們公司實際上的營業樓層是幾樓到幾樓？）地下一樓、一二三樓。（你們跟原告承租範圍？）地下一樓到一、二、三樓都有，另外地下二樓的10個車位。（提示原證一租賃契約，你們租約只有一樓、二樓及地下室車，有包括三樓及地下一樓？）這是原告後來才跟我們簽約的，但我們實際承租範圍確實包括地下一樓到一、二、三樓都有，另外地下二樓的10個車位。」等語，核與證人即原告公司職員陳逸宸同日所證：「（本件你們出租給被告公司是否有包括地下一樓和三樓？）當時這部分不在所有權狀裡面，所以這部分無償讓他們使用。算是我們公司使用範圍。」等語相符，足證系爭房屋租約確有包含地下一樓和三樓無誤。 ⒌就被告主張之抵銷額部分，依被告所提被證2存證信函所附照片（彩色照片見本院卷第153至159-1頁），及上述2位證人所證，系爭房屋確因漏水造成天花板損壞、地上積水及整個地毯潮濕無誤，參以被告承租系爭房屋既以租車業務為主，自需裝潢以供辦公及接待客戶使用，證人林浚瑋於105年11月17日言詞辯論期日亦到庭證稱：「（到底你們公司有無重新裝潢？）有拆，再重新裝潢。當時照片上有爛掉、破損，所以除了爛掉破損以外，再大一點的範圍，只有拆掉，但只有局部重做，並不是全部」等語，故本院認被告主張受有拆除、裝修、搬運之210,000元損害、地毯損壞185,000元、油漆95,000元、窗簾65,000元及水電裝修50,000元，即裝潢部分計支出修復費用605,000元之損害（見本院卷第83頁）自有理由。原告雖辯稱：各該單據顯係屬被告臨訟製作之不實單據，且被告所提請款單2紙，也僅有一位簽署者，因為會計、單位主管、總經理部分都是姓吳，應該為同一人，故被告實際上並未真正支出該等裝潢及購置家具費用云云，惟依上述證人廖慶良所證：三樓以上比較嚴重，一、二樓都有外推，外推的二次施工的接縫一定有間隙，所以就會造成漏水現象，一、二樓間接有漏水，三樓漏到一、二樓，我覺得蠻嚴重，當時颱風比較大，所以也蠻嚴重。整個地毯濕了，辦公設備都在，但我去跟被告公司經理談話時，沒有看到辦公設備有損害，天花板有漏水，有好幾個地方，水是從橫樑漏水下來等語，足證系爭房屋當時漏水確甚嚴重，且證人陳三井既已證述確已領得605,000元之現金，則被告所提之請款單既係由被告公司之何人製作，自無關緊要，故原告上揭所辯自不足採信。至被告主張亦受有淹損之辦公桌椅、沙發、會議桌等復舊費用計支出480,000元部分，依被告所提被證2存證信函所附照片（彩色照片見本院卷第153至159-1頁）可知，其地上有盛接漏水之桶子，其旁則為沙發，足證被告可再漏水處以桶子接水，自可將沙發移至不會漏水之處，至被告其他辦公椅部分，則有用塑膠袋包覆（見本院卷第 156、159頁之彩色照片），自無遭受滴水淋濕損壞之情形，核與上揭證人廖慶良所證：我去跟被告公司經理談話時，沒有看到辦公設備有損害，被告公司說地毯都濕了，但其他部分被告公司的人並沒有表示有壞掉等語相符，足證證人林浚瑋所證：「（辦公室設備有全部換嗎？）沒有全部換，但在104年7月就已經將損壞家具丟掉，因為已經長蟲」等語，及證人陳三井所證：「（你去裝潢時有看到被告公司辦公桌椅有壞掉？）腳都有壞掉，桌椅的腳都爛掉，因為是木工作的，浸水就爛掉了，但我並沒有拍照」等語，顯均係偏坦被告之詞，尚難採信，故本院認被告此部分主張受有480,000元損害，並主張抵銷等情，自不可採信。 ⒍綜上，原告主張被告積欠自104年7月1日至104年11月21日，共4個月又21日租金，共計674,993元，經抵銷被告所受損害605,000元，原告尚得請求此部分之租金為差額之69,993元。按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。民法第229條第1項、第233條前段、第203條分別定有明文。亦即遲延之債務如以支付金錢為標的者，不問其債務是否原應支付利息，債權人均得請求依法定利率計算之利息。本件系爭租約雖未就租金給付約定遲延利息，惟因兩造約定租金應於每月1日以前清償，屬定有確定期限之給付，而原告自104年7月起即未給付租金，依前揭規定，被上訴人併請求所欠租金自租賃契約終止翌日起即104年11月22日，依年息5%計算之遲延利息，亦屬有據。㈣原告依民法第179條不當得利之規定，請求被告給付自104年12月1日起相當於租金之利益，有無理由？ ⒈按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院61年台上字第1695號判例要旨、94年度第2次民事庭會議決議參照）。 ⒉查原告與被告間就系爭房屋租金約定每月25萬元，有系爭房屋租約附卷可稽。次查，原告於104年11月21日終止系爭房屋之租約，被告公司於租賃關係消滅後，仍繼續占有系爭房屋，可認係無權占有他人建物，獲得相當於租金之利益，致原告受有損害。參酌系爭房屋約定租金為每月25萬元，被告使用系爭房屋用作經營「精算租車汽車租賃」之營業使用，揆諸首揭最高法院會議決議意旨，其租金不受土地法第97條規定之限制。是以，原告依民法第179條前段規定，請求被告自104年11月22日起，按月給付原告相當於租金之不當得利25萬元，為有理由。 ⒊惟查，被告自105年3月7日起至11月5日止，已另按月給付原告25萬元，為兩造所不爭執，且被告主張上開期間按月給付之25萬元金額，抵銷相當於租金之不當得利，亦為原告於 105年11月17日言詞辯論期日當庭表示同意（見本院卷第102頁背面），故原告所得請求不當得利金額，其中104年11月 22日至105年2月29日止已到期之租金共3月9日，合計為825,000元（計算式：250,000×《3＋9/30》＝825,000）。另未到期部分，原告主張被告應自105年12月1日起至被告遷讓系爭房屋之日止，被告按月給付原告25萬元，亦有理由，均應予以准許。五、綜上所述，被告自104年7月1日起積欠租金未付，並無正當事由，經原告自104年10月26日催繳仍未給付，復經原告於 104年11月20日發函被告聲明終止系爭租約，系爭租約已於 104年11月21日終止，從而原告本於系爭租約之法律關係，及民法第767條第1項前段、第439條前段、第179條前段規定，請求被告將系爭房屋及車位遷讓返還予原告，並請求被告償還租賃期間已到期之租金及不當得利共894,993元（計算式：69,993＋825,000＝894,993），及其中69,993元自104 年11月22日起清償之日止，按年息5%計算之利息，並請求依不當得利法律關係，被告應自105年12月1日至系爭房屋遷讓返還之日止，按月給付原告25萬元，為有理由，應予准許。逾此部分之請求則無理由，應予駁回。六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。七、兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，又因本件訴訟標的價額係依原告請求遷讓系爭房屋及車位計算，就附帶請求法定孳息及不當得利部分，並未另課徵裁判費，原告就遷讓系爭房屋及車位既獲勝訴判決，故訴訟費用自應由被告全部負擔，併予敘明。八、結論：本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中華民國 105 年 11 月 29 日民事第三庭法官黃建都以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 105 年 11 月 29 日書記官吳慕先

臺灣臺中地方法院105年度重訴字第120號

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