臺灣臺中地方法院105年度重訴字第145號

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　105年度重訴字第145號

原告

葉 典

原告

張益銘

原告

曾馨儀

原告

杜明燦

原告

鄭和宜

原告

鄭基鋒

原告

陳畯暐

原告

趙秋子

原告

林育維

原告

詹士逸

原告

劉佳靈

原告

宋明鑑

原告

吳綵彤

原告

鄭力豪

原告

黃政雄

原告

周育昭

原告

湯仁亮

原告

鄭芸芳

原告

鄭慈方

原告

梁家瑜

原告

陳宗佑

原告

陳威全

原告

陳錦章

共同訴訟代理人

沈崇廉律師

共同訴訟代理人

林柏劭律師

被告

葳格建設股份有限公司

法定代理人

袁昶平

訴訟代理人

王有民律師

複代理人

陳瑾瑜律師

上列當事人間返還預約金事件，本院於民國106年6月29日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、原告主張：

一、被告前於臺中市西區柳川東路二段（接近五權路）推出「水悅沐藝」社區興建案（下稱系爭建案），並委由鴻築實業有限公司（下稱鴻築實業公司）、葳格廣告企劃股份有限公司（下稱葳格廣告公司）代為銷售，而上開兩間公司之預約單格式如出一轍，大多均由相同之人員「陳依依」、「蔡沛勳」經手，鴻築實業公司之負責人楊濬輔即楊亞學亦曾經手葳格廣告公司出具之預約單，故上開兩間公司實質上應為同一。原告等人於民國（下同）103年11月至104年7月間，分別購買被告之「水悅沐藝」社區預售屋，並分別按購買戶數，各給付預約金新臺幣（下同）30萬元（僅原告陳錦章每戶各給付5萬元），並由代銷公司分別給予不動產優先承購預約單。依原告等人提出之預約單，被告應於104年6月30日以前取得建造執照，否則預約單自動作廢。然屆期被告卻仍未取得建造執照，更聽聞「水悅沐藝」建案將延宕興建，原告等人乃依預約單要求退還預約金。惟當初承辦之銷售人員均已離職，經致電銷售人員之主管，亦無法取得聯繫。原告等人無奈之餘，除直接聯絡被告，亦曾請律師發函請求被告返還預約金，卻遭其拒絕。

二、按「水悅沐藝」建案乃被告興建，待其興建完成後，由起造人即被告取得原始所有權，至於鴻築實業公司、葳格廣告公司僅為代銷公司，代理被告銷售系爭建案。而參諸預約單上載有「雙方簽訂正式買賣契約書後，預約金即轉為買賣金之一部」、「建築圖說與建材表於取得建造執照前，公司均有權調整之，實際內容以買賣契約書為準」等字樣，可知預約單之性質應屬於買賣契約之預約，鴻築實業公司、葳格廣告公司僅為「賣方之代理人」，代理被告簽訂買賣預約。又鴻築實業公司、葳格廣告公司雖以自己之名義與原告等人簽立預約單，然實際上應係隱名代理被告，此節為兩造所明知，是本件鴻築實業公司、葳格廣告公司代理被告簽立不動產優先承購預約單，預約效果應歸於被告。

三、依不動產優先承購預約單第5條所載：「預約有效期間至104年6月30日止。逾期，如尚未取得建造執照，本預約單自動作廢，預約金加計０當日活期存款利率之利息退還預約人」，被告未依約定期程取得建造執照，迄今系爭建築工程仍遲滯，不知何時完工，爰依兩造間前開約定，請求被告分別返還預約金如附表所示。

四、並聲明：

（一）被告應分別給付原告23人如附表（訴訟標的金額欄）所示之金額，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

（二）願供擔保，請准宣告假執行。

五、原告對被告抗辯之陳述：

（一）被告辯稱未委託鴻築實業公司、葳格廣告公司代銷「水悅沐藝」建案，並不實在：

１、被告於伊始即將「水悅沐藝」建案委託予楊濬輔即楊亞學、孫俐伶代銷，主要代銷業務則均由楊濬輔負責，其等係以鴻築實業公司名義與原告等簽立預約單，之後則改以葳格廣告公司名義簽立。從被告委託上開人員代銷之證據如下：（1）原證4-1，楊濬輔因代銷需要，請被告之聯絡人陳國光經理提供「水悅沐藝」建案公設景觀圖，陳國光以電子郵件寄送相關資料。（2）原證4-2，陳國光以電子郵件詢問楊濬輔銷售工作事宜。（3）原證4-3，陳國光以電子郵件告知：楊濬輔往後如需圖面，直接向建築師索取，建築師再透過陳國光轉寄給楊濬輔。（4）原證4-4，陳國光與楊濬輔以通訊軟體Line互相聯絡之畫面節錄，當中甚至有提及原告鄭和宜、趙秋子。顯見被告不僅委託楊濬輔代銷，甚至連預購客戶是誰，均有知悉。然諸如：原告趙秋子與陳國光經理聯絡後，其依約前往被告所在大樓（臺中市○○區○○○道○段000號），管理員聯絡被告人員後，卻稱陳國光經理不在，請其回去等消息，故趙秋子並未與被告人員會談。且原告鄭和宜曾與楊濬輔聯繫，亦未接獲任何「與被告人員會談」之通知。（5）原證4-5，葳格建設會議紀錄，由其中可看出：「水悅沐藝」建案委由「鴻築代銷」，當中甚至要求「請銷售單位提供客戶預售合約、代銷合約」，且被告知悉「銷售單位已承諾客戶，本案採用進口廚具、衛浴（各約15萬元左右）、80*80拋光石英磚、超耐磨木地板」，若非被告授權代銷公司，代銷公司又豈可能如此答允客戶？如代銷公司此舉未獲其同意，又何需將此事紀錄於會議紀錄中？（6）原證5，代銷公司（鴻築實業公司、葳格廣告公司）於代銷時向原告等人提出之建物3D外觀圖、建物平面圖，此應係由被告所提供，乃建商內部才有之資料。（7）原證6、8，於「水悅沐藝」建築基地上，立有大型招牌，載明「葳格建設，葳格代銷」。被告雖辯稱楊濬輔與孫俐伶等人在參與被告代銷評選過程中，先行搭建廣告看板，係為使該建案有曝光之機會，俾使消費者知悉該土地日後有建案之計畫，此一提議尚屬一般建築業界之慣例，被告未予介意云云，惟從常情以觀，倘系爭建案由誰代銷尚屬未定，被告豈能容許所有之代銷業者，均以「某某代銷」之名義四處豎立看板，甚至隨意豎立於建築基地之上？此又豈可能是「業界慣例」？無論是「慣例」或者「說法」，如系爭看板之目的，僅為使建案有曝光之機會，則應僅寫出建商及建案名稱即可，何以又會在看板上載明「葳格代銷」？如系爭建案由何人代銷，尚在評選階段，則被告又何以頻頻邀請楊濬輔參與會議？如尚在評選階段，楊濬輔又豈會花費鉅資代被告做廣告？被告是否反而能舉證尚有何其他代銷公司，同樣也持有建案之圖面資料、列席被告內部會議、並且曾於系爭基地上豎立看板？是由上開證物觀之，外在形式被告確實將「水悅沐藝」建案委由鴻築實業公司、葳格廣告公司代銷，其與上開公司有隱名代理之關係，原告等人均不會不相信鴻築實業公司、葳格廣告公司已獲得代理銷售權。

２、依原告預約金給付明細表，其中收款人部分，被告是將「水悅沐藝」建案委由楊濬輔等代銷後，楊濬輔遂以其原有之鴻築實業公司進行代銷、收款。其後，為被告「水悅沐藝」建案代銷乙事，楊濬輔與孫俐伶另成立葳格廣告公司、葳格行銷實業實業公司（下稱葳格行銷公司），改由該兩家公司進行代銷及收款。原告等人之預約金，或以現金、票據方式交付予代銷人員蔡沛勳、陳依依，或依代銷人員之指示匯款至鴻築實業公司、葳格行銷公司或葳格廣告公司。

３、被告多次以書信及通訊軟體LINE與楊濬輔討論代銷事宜，並提供各種資料供鴻築實業公司、葳格廣告公司從事系爭建案之銷售，且郵件收件人欄還冠上建案名稱「水悅沐藝楊亞學副總」。此外，被告多次以「鴻築代銷」之名義邀請楊濬輔參與內部會議，討論銷售事宜，足證被告確實有委託鴻築實業公司、葳格廣告公司代銷。而原證4-5會議紀錄上雖然僅載明「鴻築代銷」，然而在104年10月7日會議當時，所有代銷事宜已改由葳格廣告公司進行。此外，於104年1月以前，「水悅沐藝」建築基地上即已豎立「葳格代銷」之看板。甚至104年2月26日楊濬輔寫給被告陳國光經理之信件，亦具名「葳格代銷」，信件當中表示略以：「已收到建案CAD檔、是否方便提供3D製圖，以利後續銷售」等語。綜上可知，被告確實先後委由鴻築實業公司、葳格廣告公司代銷系爭「水悅沐藝」建案。

（二）原告起訴主張被告應依隱名代理關係，負返還預約金之責任，退步言之，如鈞院認代理權不存在，則被告亦應負表見代理人之責，返還預約金予原告：

１、被告雖辯稱預約金均無交予被告，在收受預約金方面，鴻築實業公司、葳格廣告公司非以被告名義對外為法律行為云云，然此辯顯有邏輯上之謬誤。代理本不以明示本人名義為必要，「隱名代理」亦屬合法代理。鴻築實業公司、葳格廣告公司雖分別以自己之名義跟原告等人簽立預約單，然「水悅沐藝」為被告推出之建案，鴻築實業公司、葳格廣告公司顯然係基於代理被告而為銷售之意思，且為原告等人所明知，故鴻築實業公司、葳格廣告公司與原告等人簽立預約單之行為，顯為隱名代理行為無疑。而隱名代理關係既然存在，則鴻築實業公司、葳格廣告公司收受預約金，效力即直接歸於被告，上開兩家公司是否真有將預約金交予被告，應屬其等及被告間之內部關係，與原告等人無涉。

２、依與本件類似之臺灣臺中地方法院檢察署105年度偵字第9272號不起訴案件，檢察官雖認為被告並未與鴻築實業公司、葳格廣告公司簽立代銷契約，因而認定該案件屬「是否表見代理之民事糾紛」。然民法代理關係之成立，本不以簽立書面契約為必要。基於前開原告所舉相關證明，被告與鴻築實業公司、葳格廣告公司確實有成立代理關係。若鈞院認為被告與鴻築實業公司、葳格廣告公司間之代理關係不存在，則被告既然提供銷售建案所需之資料予上開公司、邀請其等參與會議，討論銷售計畫、明知上開公司在系爭建案之基地上豎立銷售看板，代被告銷售系爭建案，卻從未有反對之意思表示，由此種種情況觀之，則被告依民法第169條之規定，亦應負表見代理之授權人責任。

貳、被告抗辯：

一、系爭「水悅沐藝」建案所在之土地固為被告所有，然被告從未委任鴻築實業公司、葳格廣告公司銷售系爭建案，亦未與兩家公司簽訂過任何委託或委任銷售契約，此有原告等人所簽訂之不動產優先承購預約單上，已載簽約人為上開兩家公司，而非被告，顯然上開兩家公司是以自己名義與原告等人簽約，而未以被告代理人身分與原告等人簽約。且依該預約單所載之事項，亦可知悉向原告等人收取預約金之人實為該兩家公司，諸如經手人蔡沛勳、楊亞學、陳依依等人，亦經原告等人自承是該兩家公司之人，而非被告之人員，有預約金給付明細表可查。足證被告確實未收取過任何之預約金，並無任何代理外觀或代理行為。依民法第103條針對「代理」之構成要件所為規定，必須代理在代理權限內，以「本人名義」所為意思表示，直接對本人發生效力。姑不論該代理人有無代理，縱使為無代理權限之表見代理或無權代理，該代理人對外需以本人名義為意思表示，明示或默示表示其僅為代理人，始能依代理法律關係對本人主張，則原告以前開理由向被告請求依代理之法律關係返還預約金，當屬無據。

二、關於原告所提證據，表示意見如下：

（一）原證4之電子郵件（或LINE內容）、原證5之圖面：被告係在104年9月間始取得建造執照，在此之前，被告即依循建設公司之一般作業流程及經驗，先行與有意願參加評選之各家代銷公司進行討論，並將相關資料、圖說提供給有意參與評選之代銷公司，由有意參與評選之代銷廠商針對此一個案提出專業評估資訊，供被告作為日後評選及決定是否委託該家代銷廠商。本建案當時即由孫俐伶、楊濬輔等2人出面，表達有意願參與代銷專案之評選，被告始會將此建案之部分圖說提供給對方，該些電子郵件是當初雙方間互相往來供評選所需資料之電子郵件，尚未論及被告完成評選且選定其等為代銷公司，進而簽訂代銷契約之階段。原告等人為何能取得楊濬輔與被告間電子郵件，甚至私人LINE訊息，足見原告等人與楊濬輔關係匪淺，倘若被告與楊濬輔等人間存在代銷關係或簽訂代銷契約，則楊濬輔必然會直接提供原告等人契約資料，然迄今均未見原告等人提出，堪信原告等人均是空言指責被告已委託鴻築實業公司、葳格廣告公司代銷，而毫無證據。原告提出之104年10月16日及同年月18日LINE通訊內容，與104年10月7日會議紀錄當時之時空背景相同，是鴻築實業公司、葳格廣告公司在104年8月、9月間，陸續發生無法履行退還預約金給消費者之糾紛後，有消費者至被告、消保官投訴，被告方知此情，並因不願影響到日後系爭建案推出，遂緊急找來預約單上簽約人之葳格廣告公司、鴻築實業公司前來開會，要求其等應儘快提出已逕自簽訂之客戶預售合約，被告才得以評估是否能尋找出適當之解決方案來協助其等解決與消費者間之糾紛，也才會有在該次104年10月7日會議紀錄當中，被告與建築師開始針對建材、營建成本等進行討論。尤其，會議紀錄討論事項三、銷售企劃2.當中，更要求楊濬輔應提出「客戶預售合約」及「代銷合約」，足證雙方間先前從未針對客戶預售合約、代銷合約等進行協商、簽訂、收受，否則，被告豈會需要在該次會議中特別要求其等應提出相關資料。倘楊濬輔等人確如原告主張，早已和被告合意簽訂代銷合約，被告又怎會在其等長達半年多之代銷期間，均未收受任何客戶資料？反而在104年10月間還以上開LINE通訊內容要求楊濬輔提供資料？被告即便有心想協助楊濬輔等人，但待其提出資料後，經被告評估，始知金額超出被告能協助處理範疇甚多，被告亦愛莫能助。

（二）原證6之廣告招牌：楊濬輔、孫俐伶等人在參與被告代銷評選過程中，雖先行在被告土地上搭建廣告看板，但因為當初其等說法是為使該建案有曝光機會，消費者知悉該土地日後有建案計畫，屬於一般建築業界慣例，因而被告並未介意，核此是屬於楊濬輔、孫俐伶等人以鴻築實業公司、葳格廣告公司名義對外所為之法律行為，並非以被告為本人，鴻築實業公司、葳格廣告公司為代理人名義為之，當然與代理構成要件不相符合。

三、原告在本案主張之請求權基礎，一為隱名代理，二為表見代理，但事實上兩種代理行為本質上不同，以下分述之：

（一）隱名代理：需為有權代理、需外觀上不能明顯以自己名義為之、他方需有可推知其係以本人名義為之客觀情事。被告公司對於鴻築實業公司、葳格廣告公司等兩家公司並無任何授權其等對外享有代理被告為法律行為，業經臺灣臺中地方法院檢察署以105年度偵字第9272號不起訴處分書，確認雙方無簽訂任何授權代銷契約甚明，足見本件鴻築實業公司及葳格廣告公司等並無任何合法代理被告之權限，自非屬「有權代理」。且上開兩家公司，明顯是以自己公司名義和原告等人簽訂預約單，理應不成立隱名代理之餘地。觀諸本事件所留存之客觀證據，即可知悉自始至終與原告等人洽談之人均為鴻築實業公司與葳格廣告公司之人員，並非被告，且原告等人匯款預約金亦無一不匯入鴻築實業公司、葳格廣告公司，而非被告，事後亦無流入被告之跡象。

（二）表見代理：無權代理者，必該代理人外觀上有以本人名義對外為法律行為，始足當之。如前所述，自始至終與原告等人洽談、與原告等人簽訂預約單之人，均係鴻築實業公司與葳格廣告公司之人員、並非被告；且鴻築實業公司及葳格廣告公司業經偵查，確認未獲得被告公司授權代理簽約，或簽約之效力及於被告，加上原告等人交付款項均是匯入鴻築實業公司及葳格廣告公司帳戶，而非被告，事後更未流入轉為被告所有，前已多次陳述。而原告之訴訟代理人在前次鈞院105年6月6日言詞辯論程序時，業已明白承認上開兩家公司並非以被告名義對外銷售，均在在證明上開兩家公司在簽約之際，係以該兩家公司「自己之名義」與原告等人簽約，而非以被告代理人之身分與原告等人簽約，非能採認。

四、被告公司針對楊濬輔即楊亞學所為證言，表示意見如下：

（一）楊濬輔於鈞院作證時曾表示：我們在103年10月間我們把代銷的書面送給被告，但被告沒有簽，這部分都是孫俐伶跟被告的法定代理人聯繫。會議總共開了三、四次，我接到被告公司通知說我不用再參加會議了，表示他們不再委託我們代銷，之後就沒有再聯絡。沒有包銷，簽立任何備忘錄或任何紀錄，這段期間我們一直把合約送給被告，就是一直在修改，都還沒有定案等語。足見，被告與鴻築實業公司及葳格廣告公司間，固然自103年底至104年初，曾有針對一些代銷之規劃評估進行意見交換，並因而將部分圖面交給該兩家公司參考，然此乃一般建案在針對廣告進行評估時均會進行之正常程序，並不等同證明被告業已委任該公司進行代銷之情事，而至104年10月間，葳格廣告公司爆發孫俐伶侵占預約款項事件之際，均未能就諸多重要委任事項有所共識。而致未簽訂任何備忘錄、會議紀錄、委任契約等書面，即可證明被告與其等間確實並無存在任何委任關係甚明。被告固曾因為消費者一再向被告提出申訴，而考慮是否與楊濬輔針對葳格廣告公司惹出之禍端，進行協助處理事宜，並擇期在104年10月7日及同年月14日要求其出面開會，其等提出逕行對外銷售之預約單名單及合約書，以供雙方討論是否得找出協助解決消費者糾紛之方案。但如前所述，被告因為審視楊濬輔等人提出之相關預約單資料後，遠超過被告能協助範圍，故雙方未再繼續討論協助處理事宜。被告自始至終確實均未曾正式委任過鴻築實業公司或葳格廣告公司對外銷售系爭建案之預約單，完全是上開兩家公司自行以其名義對外販售該建案之預約單，自應由其等自行負責，原告依法並無依「有權代理」抑或「隱名代理」之法律關係，轉而向被告公司請求返還預約金之餘地甚明。

（二）楊濬輔在本次庭訊時，針對設立廣告看板、以鴻築實業公司及葳格廣告公司名義對外簽立預約單、收受預約金後並不繳回被告等，違反一般建設公司委外代銷程序之正常作法，一開始均會先聲稱這些作法均有告知被告、被告知道云云，然再經具體訊問之後，其又會再更具體的述說其實均係聽第三人孫俐伶轉述等語，情形如下：

１、廣告看板：楊濬輔陳稱：「（設立該廣告時有告知被告？有得被告同意？若有，有何證據可資證明？）被告知道，那時候被告有告知我們可以去掛廣告，所以我們陸續找了

五、六塊這樣的帆布廣告掛上，在建物的周遭。我們有接到被告公司打電話過來問我們廣告要掛多久，我們接到孫俐伶指示說被告要委託我們銷售，所以我們去掛廣告。」、「（你剛才提到帆布廣告，是這些廣告內容嗎？）是，這些廣告都有架設，客戶就是看了廣告之後才電話過來探詢。」、「（這些資料是你拿告原告的？）是。」、「（這些資料是否提供給被告？）沒有。」等語。足認楊濬輔一開始稱被告知道云云，並非事實。

２、簽立預約單：楊濬輔亦證述：「（你之前從事建案的代銷，就你的經驗你們已經確定取得公司代銷權限，預約單上是寫廣告公司或建設公司？）會寫建設公司及代銷公司，並且兩個公司都會蓋章。」、「（為什麼這個案子預約單上沒有寫建設公司，並讓建設公司蓋章？）那時候依孫俐伶指示說這部份先不用蓋被告公司，將來再換預約單，所以公司全部公司的員工都是以這方式來作業。」等語，堪認原告所提出之預約單，確實係鴻築實業公司及葳格廣告公司未經被告同意，而自行對外逕為之行為。

３、收受預約金：楊濬輔陳稱：「那時候被告說預約金暫留在葳格廣告公司帳戶內，這部分是孫俐伶跟被告公司所談妥的」等語，似是意謂此部分不用繳回預約金乃係基於被告指示云云。然事後經鈞院及被告訴訟代理人再針對此節向其詢問時，其始再具體針對究竟係何人指示乙節，明白證稱：「我們以為錢已經繳給被告公司，但是孫俐伶說，被告公司有同意由她暫時保管」、「因為收到款項後，孫俐伶表示他要交給建設公司」，資以釐清並證實被告根本未曾指示其等無庸將預約金繳回，全是基於第三人孫俐伶之指示。以孫俐伶從未將出售預約單乙事告知被告，亦未將預約金交付與被告，且事後又侵吞所有款項以觀，可知其事前即有不法犯意甚明，並以該等言詞獲取楊濬輔與原告等人信任，遂其不法犯行詐取侵佔財物之手段，可知孫俐伶告知楊濬輔之內容，自無可信，證人楊亞學之所言，不足認定被告有授權之行為。

五、聲明：

（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。

（二）如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。叁、兩造經法官試行整理並簡化爭點，結果如下（詳見本院卷第207頁背面至208頁正面）：ㄧ、不爭執之事項：

（一）原告葉典等23人曾簽訂不動產個案名稱「水悅沐藝」不動產優先承購頂約單，不動產優先承購預約單上所載之公司名稱分別為鴻築實業公司（負責人：楊濬輔即楊亞學）及葳格廣告公司（負責人：陳立凡）。原告葉典等23人各繳交（繳交方式如原證7給付明細表所示，見本院卷一第106頁至第109頁）如附表訴訟標的金額欄所示之預約金予附表所載經手人欄之人。

（二）依原證1（見本院卷一第27頁至第53頁）所示之不動產優先承購預約單，其中除原告陳宗佑、陳威全、陳錦章外，其所載預約有效期限至104年6月30日止（陳宗佑、陳威全、陳錦章則依序各為104年8月31日、104年8月31日、104年12月31日），並記載：如尚未取得建造執照，本預約單自動作廢，預約單計０當日活期存款利率之利息退還預約人。

（三）本件系爭坐落臺中市西區公館段176-2、177、、177-50、179-44、179-63、179-85等六筆土地係在104年9月24日取得建造執照。

（四）前開土地上架設之內容載有「水悅沐藝」、「47-56坪．美術館、新古典鉅作」、「即將公開0000-0000」、「葳格建設、葳格代銷」等字樣之廣告看板，為楊濬輔及孫俐伶所架設，其等並未向被告請款。

（五）被告並未與鴻築實業公司、葳格廣告公司簽訂任何委託代銷合約書面。

二、爭執事項：

（一）原告等人得否依隱名代理之法律關係，請被告返還預約金？

（二）原告等人得否依表見代理之法律關係，請求被告返還預約金？

肆、本院之判斷：

一、原告等人不得依隱名代理之法律關係，請被告返還預約金：

（一）按代理人於代理權限內，以本人之名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。民法第103條第1項定有明文。是依前述民法第103條第1項規定，針對「代理」之構成要件所為規定，必須代理人在代理權限內，以「本人名義」所為意思表示，直接對本人發生效力。姑不論該代理人有無代理，縱使為無代理權限之表見代理或無權代理，該故代理人對外必須表明代理意旨，以代理人之身分，並以本人名義為意思表示，其相對人始能依代理法律關係對本人主張。

（二）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段定有文。原告主張其等得依隱名代理之法律關係，訴請被告返還預約金，惟為被告所否認，原告就其主張自應負舉證之責。查：依卷附原告所提出之不動產優先承購預約單（見本院卷一第27頁至第53頁），原告葉典等23人固曾簽訂不動產個案名稱「水悅沐藝」之不動產優先承購預約單，然前開預約單上所載與原告等人簽訂預約之公司名稱，分別載為「鴻築實業公司」（負責人：楊濬輔即楊亞學）及「葳格廣告公司」（負責人：陳立凡），而非被告；且原告葉典等人各繳交（繳交方式如原證7給付明細表所示，見本院卷一第106頁至第109頁）如附表訴訟標的金額欄所示之預約金，予附表經手人欄所示之人，亦非交予被告之人員，而該等收受款項之人，其後更未將任何款項繳交予被告公司，為兩造所不爭執，並經證人楊濬輔陳證甚明（詳參本院105年10月4日言詞辯論筆錄）。按鴻築實業公司及葳格廣告公司既未表明以代理人之身分，代理被告名義與原告葉典等23人簽訂系爭不動產優先承購預約單，而係以鴻築實業公司及葳格廣告公司名義分別與原告葉典等人簽訂系爭不動產優先承購頂約單，客觀上，足認鴻築實業公司及葳格廣告公司方為預約單所示之契約當事人，而非以被告之代理人身分為被告與原告葉典等人簽訂系爭不動產優先承購預約單，原告葉典等人應係分別與鴻築實業公司、葳格廣告公司簽署系爭不動產優先承購預約單，而非與被告簽訂，被告既非系爭不動產優先承購預約之當事人，原告葉典等人與被告間並未簽訂系爭不動產優先承購預約之事實，應可認定。

（三）又所謂隱名代理，需為有權代理之人，外觀上雖以自己名義與第三人為法律行為，惟第三人亦知代理人係以本人之名義與之為律行為，故外觀上雖非代理行為，惟實質上為代理行為，且該代理之法律效果，對本人生效。若非有代理權之人，其以自己名義與他人訂約，則無由成立隱名代理。查：

１、雖原告主張被告就系爭「水悅沐藝」之不動產代銷事宜，業已委託鴻築實業公司、葳格廣告公司簽署代銷契約委託鴻築實業公司、葳格廣告公司代為銷售，鴻築實業公司、葳格廣告公司有代理權，而隱名為被告與原告成立前述不動產優先承購預約云云，惟原告之主張業為被告所否認，而原告所舉證人楊濬輔結證稱，被告有將系爭水悅沐藝建案委由鴻築實業公司、葳格廣告公司從事代銷，惟一般建案之代銷為重要契約，就如何銷售、銷售策略、價格傭金之計算等重要事項均會一一約明詳記載於書面，以明契約雙方之責任歸屬，今證人楊濬輔雖稱，被告有將系爭水悅沐藝建案委由鴻築實業公司、葳格廣告公司從事代銷，惟未能提出之契約書面以供參酌，自難遽採。況參卷附不動產優先承購預約單，其中除原告陳宗佑、陳威全、陳錦章外，其所載預約有效期限至104年6月30日止（陳宗佑、陳威全、陳錦章則依序各為104年8月31日、104年8月31日、104年12月31日），並記載：如尚未取得建造執照，本預約單自動作廢，預約單計當日活期存款利率之利息退還預約人等語。顯見原告等人與訴外人鴻築實業公司及葳格廣告公司簽立預約單時，明知系爭「水悅沐藝」建案並未取得建造執照，按系爭「水悅沐藝」於原告等人與鴻築實業公司及葳格廣告公司簽約時，並無建造執照，其能否建築尚不可知，被告如何就未取得建造執照之建案與鴻築實業公司及葳格廣告公司簽訂代銷契約，授權鴻築實業公司及葳格廣告公司預約銷售？足明被告辯稱：其僅與鴻築實業公司及葳格廣告公司商洽是否將「水悅沐藝」建案委由葳格廣告公司，然尚未委託葳格廣告公司銷售即發現鴻築實業公司及葳格廣告公司任意對外簽訂銷售預約，乃與證人楊濬輔開會商議如何處理一節，應非無據，自不得僅因證人楊濬輔事後有與被告開會商討如何善後，即認被告有授權鴻築實業公司及葳格廣告公司對外代理被告簽訂銷售預約之事實存在。

２、又參諸證人楊濬輔到庭證述：「．．（你之前從事建案的代銷，就你的經驗你們已經確定取得公司代銷權限，預約單上是寫廣告公司或建設公司？）答：會寫建設公司及代銷公司，並且兩個公司都會蓋章。」、「（為什麼這個案子預約單上沒有寫建設公司，並讓建設公司蓋章？）答：那時候依孫俐伶指示說這部份先不用蓋被告公司，將來再換預約單，所以公司全部公司的員工都是以這方式來作業。」、「（就你之前的銷售經驗，如果確定有代銷的預約關係，是否將預約的款項於二十四小時交給建設公司？）答：是。（本案有交嗎？）答：沒有，因為款項收到後，孫俐伶表示她要交給建設公司。．．」等語（見本院卷一第211頁反面），顯然，如鴻築實業公司及葳格廣告公司已得被告之同意對外預約銷售系爭建案，則系爭不動產優先承購頂約單即要顯名記載被告名義，並蓋用被告印章以示負責，惟系爭不動產優先承購頂約單上並無被告名稱，更無被告之用印，顯與證人楊濬輔所述有受合法代理權之交易常情不符，足認原告等人所提出之不動產優先承購頂約單，應係鴻築實業公司及葳格廣告公司未經被告同意，而自行製作對外為預約之行為。證人楊濬輔明知該預約單上並無被告之名義及印章，亦明知鴻築實業公司及葳格廣告公司從未與被告簽訂過委任契約而被授權銷售，卻仍恣意對外販售系爭預約單收款私用，更可證明，鴻築實業公司及葳格廣告公司與原告等人簽訂系爭不動產優先承購頂約單時，鴻築實業公司及葳格廣告公司均係以鴻築實業公司及葳格廣告公司名義而對外販售之，且為原告等人明知，依法當由鴻築實業公司及葳格廣告公司對原告等人負契約責任。

３、再審諸證人楊濬輔於原告簽約時為鴻築實業公司之負責人，於葳格廣告公司亦擔任總經理，其總攬以鴻築實業公司、葳格廣告公司名義與原告葉典等人簽訂前述「水悅沐藝」之不動產優先承購預約單，並收取款項，事後未返還原告等人，其若係為被告收取，自當交付被告，惟事後未交付被告，恐涉侵占罪嫌；如其未與被告簽訂代銷契約即以鴻築實業公司、葳格廣告公司名義與原告等人簽訂前述「水悅沐藝」之不動產優先承購預約單，並收取款項，於建案不推出後，復未返還原告等人，恐涉詐詐欺罪嫌，證人楊濬輔為避其刑責先證稱與被告有代銷契約，後稱所收取之款項由未到庭之證人孫俐令取走花用，其欲避刑責之心，昭然若揭。且審諸證人楊濬輔於遭訴外劉雪惠申告詐欺，經檢察官不起訴後，即將其所持有與被告人員往來之LINE通訊紀錄、平面圖、廣告照片、會議紀錄、交予原告等人，以供其等對被告提起本件訴訟，亦據證人楊濬輔所自承（見本院卷一第209頁），更明證人楊濬輔為求脫責立場偏頗，且證人孫俐伶經傳復未到庭說明，實難依證人楊濬輔前開說詞遽認原告主張為真。實難以證人楊濬輔避重就輕偏頗之證詞，為原告有利之認定。

４、至於原告等人所提出由證人楊濬輔所提供之廣告看板照片、電子郵件（或LINE內容）、平圖面、會議紀錄等證物，均無記載或顯示被告有授權鴻築實業公司及葳格廣告公司，以該等公司名義為被告對外簽訂「水悅沐藝」之不動產優先承購預約單，自難以上開證物之存在，即認原告等人所主張之隱名代理之法律關係存在。

（四）基上，原告等人既未能舉證明被告有授權鴻築實業公司及葳格廣告公司，以該等公司名義為被告對外簽訂「水悅沐藝」之不動產優先承購預約單之事存在，鴻築實業公司及葳格廣告公司就系爭「水悅沐藝」之不動產優先承購預約單，不存在隱名代理之法律係，原告等人主張被告就系爭「水悅沐藝」之不動產優先承購預約單，應依隱名代理之法律關係負本人責任，於法無據，被告與原告等人就系爭「水悅沐藝」之不動產優先承購預約單，既不存在契約關係，原告等人請求被告負契約責任返還其等所交之預約金，於法無據，不應准許。

二、原告等人不得依表見代理之法律關係，請求被告返還預約金：

（一）按「由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限。」民法第169條（表見代理）定有明文。依上開規定，所謂由自己之行為表示以代理權授與他人者，對於第三人應負授權人之責任，必須本人有表見之事實，足使第三人信該他人有代理權之情形存在；又所謂知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，以本人實際知其事實為前提。是必須行為人有向相對人表示以代理權授與他人之行為存在，令相對人信以為真，或行為人知悉有他人表示為其代理人而對相對人不為反對之表示者，行為人方應依表見代理之規定負本人之責任，如行為人無符合上開規定之表見行為，即難令行為人負本人之責任。今原告等人主張其得依依表見代理之法律關係，請求被告應負本人責任返還預約金，惟為被告所否認，則原告等人就其主張之事實，自應負舉證之責。雖原告等人提出不動產優先承購預約單（見本院卷一第27頁至第53頁）、力德聯合法律事務所104年10月30日104年力德中字第1041030號函（見本院卷一第54頁至第56頁）、有民聯合法律事務所104年11月03日104民律字第1041103001號函（見本院卷一第57頁至第58頁）、103年11月20日陳國光寄送予楊即楊亞學之電子郵件（見本院卷一第96頁）、103年12月9日陳國光寄送予楊濬輔即楊亞學之電子郵件（見本院卷一第97頁）、104年2月11日陳國光寄送予楊濬輔即楊亞學之電子郵件（見本院卷一第98頁）、陳國光與楊濬輔即楊亞學之Line通訊軟體紀錄（見本院卷一第99頁至第100頁）、葳格建設、水悅沐藝新建集合住宅會議紀錄（見本院卷一第101頁至第102頁）、水悅沐藝建案建物3D外觀圖、建物平面圖（見本院卷一第103頁至第104頁）、水悅沐藝建築基地照片（見本院卷一105頁）、原告預約金給付明細表1件及給付之證據20件（見本院卷一第106頁至第136頁）、104年1月系爭建案建築基地之Goog le街景圖節錄畫面（見本院卷一第155頁）、104年2月26日楊濬輔即楊亞學與陳國光之電子郵件（見本院卷一第156頁）、臺灣臺中地方法院檢察署檢察官105年度偵字第9272號不起訴處分書（見本院卷一第157頁至第160頁）、原告105年9月30日陳報狀所附水悅沐藝廣告資料（見本院卷一第220頁至第233頁）等為證，並聲請傳訊證人楊濬輔及孫俐伶。經查：

１、證人孫俐伶經本院多次通知，未到庭陳證；而證人楊濬輔就本件為利害關係人，其立場有所偏頗，證詞前後有所反覆避重就輕，尚難遽採，已如前述，自難以證人楊濬輔之證詞，遽為原告等人有利之認定。

２、原告等人提出之前述不動產優先承購預約單，非被告所製作而交付予原告，且該等單上所載與原告等人簽訂預約之公司名稱，分別載為「鴻築實業公司」（負責人：楊濬輔即楊亞學）及「葳格廣告公司」（負責人：陳立凡），而非被告；且原告等人各繳交之預約金，亦非交予被告，而該等收受款項之人，其後更未將任何款項繳交予被告，已如前述，該等單據自不足以證明被告有表見代理之行為。

３、卷附力德聯合法律事務所104年10月30日104年力德中字第104 1030號函，及有民聯合法律事務所104年11月03日104民律字第1041103001號函，前者為原告等人委託律師向被告聲明主張權利之函文，而後者為被告委請律師發函否認原告等人前述函文主張之權利，是上開函文均不足以證明被告有表見代理行為存在。

４、卷附原告等人所提出103年11月20日陳國光寄送予楊即楊亞學之電子郵件、103年12月9日陳國光寄送予楊濬輔即楊亞學之電子郵件、104年2月11日陳國光寄送予楊濬輔即楊亞學之電子郵件、104年2月26日楊濬輔即楊亞學與陳國光之電子郵件、陳國光與楊濬輔即楊亞學之Line通訊軟體紀錄，其等為楊濬輔事後交予原告之物，然其等均未載被告授權「鴻築實業公司」及「葳格廣告公司」代被告銷售之情事，僅係陳國光與楊濬輔二人之內部通聯行為，非被告對原告等人之行為，更非有人以被告代理人之身分對原告等人為法律行為，上開證物無從認定被告有表見代理行為存在。再者，卷附葳格建設、水悅沐藝新建集合住宅會議紀錄，為被告內部會議紀錄，非被告對原告等人之行為，且未有授與他人代理權之記載，其無從認定被告有表見代理行為存在。

５、卷附水悅沐藝建案建物3D外觀圖、建物平面圖，乃因楊濬輔為與被告洽談代銷契約，而交付予證人楊濬輔參考之物，並非被告交付予原告等人，且該等證物為原告欲興訟前再由證人楊濬輔交付予原告等人，亦據證人楊濬輔陳證在卷，該等證物既非被告交付予原告等人，自非被告對原告等人之行為，且未有授與他人代理權之記載，亦無從認定被告有表見代理行為存在。

６、卷附水悅沐藝建築基地廣告照片及104年1月系爭建案建築基地之Google街景圖節錄畫面、水悅沐藝廣告資料等，亦為原告等人欲興訟前由證人楊濬輔處取得之物，亦據證人楊濬輔陳證在卷，其照片中之廣告為證人楊濬輔所立，其固有「葳格建設．葳格代銷」之文字，惟其未有「鴻築實業公司」及「葳格廣告公司」之記載，更未有被告授權「鴻築實業公司」及「葳格廣告公司」代理銷售之字語，自難僅憑該廣告記載即遽認被告有授權「鴻築實業公司」及「葳格廣告公司」代理銷售之行為存在。

７、依卷附原告等人預約金給付明細表1件及給付之證據20件，原告等人並無將款項匯寄予被告，而係分別將款項交付予與原告等人簽約之「鴻築實業公司」及「葳格廣告公司」，尚難依原告等人之行為遽認被告有表見代理之行為存在。

８、卷附臺灣臺中地方法院檢察署檢察官105年度偵字第9272號不起訴處分書，係訴外人劉雪惠以其與葳格廣告公司簽訂預約單，遭受詐騙一節提起告訴，惟檢察官認罪證不足而為不起訴處分，且於處分書中附帶一筆認本件或可能有表見代理之情事，該意見為檢察官主觀之臆測，尚難以該處分書之存在，即認被告有表見代理之行為存在。

（二）綜上，原告等人既未能舉證明被告有表見代理之行為存在，則原告等人主張被告就系爭「水悅沐藝」之不動產優先承購預約單，應依表見代理之法律關係負本人責任，於法無據，被告與原告等人就系爭「水悅沐藝」之不動產優先承購預約單，既不存在契約關係，原告等人請求被告負表見代理之契約責任返還其等所交之預約金，於法無據，不應准許。

三、綜上所述，兩造間就系爭「水悅沐藝」之不動產優先承購預約單，被告並無隱名代理及表見代理而應負本人責任之事實存在，則被告對原告等人自不負契約責任，原告等人依「水悅沐藝」之不動產優先承購預約單之約定請求被告返還其等所交付之前述預約金，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其執行之聲請，失所附麗，應併予駁回。

四、本件事證已明，兩造其餘主張、抗辯及攻擊、防禦方法於判決之結論不生影響，均不一一贅述，均附此敘明。

伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。