105年度重訴字第671號｜民事：確認優先購買權存在等｜裁判日期：106 年 08 月 24 日

臺灣臺中地方法院民事判決　105年度重訴字第671號原　　　告　張滄田訴訟代理人　徐鈴茱律師葉耀中律師被　　　告　祭祀公業張七穆法定代理人　張崇育訴訟代理人　吳榮昌律師複代理人　　賴盈孜律師葉憲森律師上列當事人間確認優先購買權存在等事件，本院於民國106年8月3日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應就附表一所示土地，依其與訴外人大美投資股份有限公司於民國一百零五年十月十八日所訂買賣契約之同一條件，與原告訂立買賣契約，並於原告給付新臺幣壹億伍仟零肆拾萬壹仟元之同時，將附表一所示土地辦理所有權移轉登記予原告。被告應就附表二所示土地，依其與訴外人豐邑百貨股份有限公司於民國一百零五年十月十八日所訂買賣契約之同一條件，與原告訂立買賣契約，並於原告給付新臺幣陸佰柒拾貳萬元之同時，將附表二所示土地辦理所有權移轉登記予原告。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔。事實及理由壹、程序部分一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者即屬之（最高法院90年度臺抗字第2號裁定參照）。查原告原起訴請求：「⒈確認原告對於被告所有如附表一所示5筆土地（下稱系爭5筆土地）有優先購買權存在。⒉被告應於原告給付新臺幣（下同）150, 401,000元之同時，將附表一所示5筆土地辦理所有權移轉登記予原告。」，嗣於訴訟進行中之民國106年5月1日變更聲明為：「⒈確認原告對於被告祭祀公業張七穆所有如附表一所示5筆土地有優先購買權存在。⒉被告應就附表一所示5筆土地依其與訴外人大美投資股份有限公司於105年10月18日所訂買賣契約之同一條件與原告訂立買賣契約，並應於原告給付150,401,000元之同時，將前開土地辦理所有權移轉登記予原告。⒊被告應就附表二所示土地，依其與訴外人豐邑百貨股份有限公司於105年10月18日所訂買賣契約之同一條件與原告訂立買賣契約，並應於原告給付672萬元之同時，將前開土地所有權全部，辦理所有權移轉登記予原告。」。核屬基於同一基礎事實，追加訴訟標的及為擴張應受判決事項之聲明，合於前開規定，應予准許。二、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同。前項確認法律關係基礎事實存否之訴，以原告不能提起他訴訟者為限。民事訴訟法第247條第1、2項分別定有明文。原告請求確認之標的為對附表一所示土地有「優先購買權」存在，惟查，「優先購買權」此一權利之存否乃屬事實問題，並非兩造間之法律關係，縱本院為上訴人確認該基礎事實存在之勝訴判決，兩造間亦不因此即有買賣契約關係存在，故確認優先購買權存在顯係為了與原告簽訂同一條件之買賣契約，此亦可從原告於起訴狀及民事訴之追加變更聲明狀，訴之聲明部分均另請求被告與其簽訂買賣契約可得而知。故原告聲明確認之訴部分，仍不足以去除原告因無法締結契約所產生私法地位之危殆，其起訴請求確認優先購買權存在，應認無即受確認判決之法律上利益，應予駁回，先予敘明。貳、實體部分一、原告方面：㈠起訴主張：被告於105年10月21日以員林郵局第469號存證信函（原證二），通知原告及其他派下員，告知原告對於被告欲出售所有坐落附表一、二等6筆土地之情事，及於105年11月9日以前為是否願意主張行使優先購買權之表示。原告則於105年11月4日即以臺中市○○路○○○0000號存證信函（原證三）回覆被告，願就上開6筆土地主張優先購買權。依照最高法院105年度台上第1607號民事判決意旨，原告對系爭5筆土地確有優先購買權存在，且買賣契約亦於原告所發 105年11月4日原證三存證信函送達被告時即已發生效力。另依原證二存證信函所載，系爭5筆土地買賣總價款為150,401,000元，被告自應於原告給付前開買賣價金之同時，將系爭5筆土地辦理所有權移轉登記予原告。但被告卻於105年11月13日的派下員大會上告知並決議（原證四），原告就本件系爭5筆土地並無優先購買權，系爭5筆土地決議出售給第三人豐邑建設。被告對原告就系爭5筆土地究否有優先購買權既有爭執，原告之私法上地位即陷於不安狀態，爰依法請求確認系爭5筆土地有優先購買權存在。又依原證二存證信函上載，系爭5筆土地買賣總價款為150,401,000元，而依原證六之105年11月13日祭祀公業張七穆派下員大會會議紀錄影本，可知被告係於105年10月18日就系爭5筆土地與訴外人大美投資股份有限公司（下稱大美公司）訂立買賣契約，故請求被告應就系爭5筆土地依其與訴外人大美公司，於105年10月18日所訂買賣契約之同一條件與原告訂立買賣契約，並應於原告給付150,401,000元之同時，將系爭5筆土地辦理所有權移轉登記予原告。另被告雖不否認原告就附表二土地已合法行使優先購買權，但被告經原告於105年11月28日以臺中法院郵局003074存證信函（原證七），通知辦理上開土地相關訂約及所有權移轉等程序後，卻遲未回覆，又附表二土地買賣總價款及締約對象，依原證二之105年10月21日員林郵局第469號存證信函及原證六會議記錄，可知於105年10月18日與豐邑百貨股份有限公司（下稱豐邑公司）以買賣價金840 萬元訂立買賣契約，而原告前已確實有給付原證二之員林郵局存證號碼469號存證信函所示定金168萬元，有匯款單可稽，復為被告所不否認，僅尚餘尾款672萬元，故請求被告應就附表二土地，依其與豐邑公司於105年10月18日所訂買賣契約之同一條件與原告訂立買賣契約，並於原告給付672萬元之同時，被告應將附表二土地所有權全部移轉登記予原告。㈡對被告抗辯之陳述： ⒈參照最高法院85年度台上字第793號、86年度台上字第3122 號、95年度台上字第2214號、105年度台上字第1241號裁判意旨，及67年度第5次民事庭庭推總會會議決議㈠，可知土地法34條之1規定之共有人優先承買權，行使要件僅為共有人經出售不動產之共有人告知後，主張欲以同一條件就出售土地共同或單獨優先承購，且土地法第34條之1之優先購買權，僅須經優先承購權人表示以同一條件優先承購，則該共有土地或建築改良物之買賣契約，即當然於出賣之共有人與優先承購人之共有人間成立，而未強加優先承買權人須先給付訂金等條件。本件原告於收受原證二之被告所發員林郵局000000號存證信函後，業已以原證三之臺中民權路郵局營收鼓002459號存證信函函覆，表示對被告所有附表一、二土地行使優先承買權，故原告就包含系爭5筆土地在內之上開六筆土地確實具備優先承買權。蓋原告非具備法律專業之人，於接獲被告所發原證二之存證信函後，因該存證信函第2頁第5行所載「按承買總價20%即3008萬200元或168萬元給付定金」等語，認既載明「或」，且未敘明上開6筆土地出售為「兩筆交易」，則任何第三人於閱覽原證二之存證信函後，鑑於上開6筆土地之「契約對象」、「給付時間」、「給付條件」皆相同，故任何第三人主觀上應皆認知上開6筆土地為「同一筆交易」售出，且為整體不可分割之同一契約，故原告主觀上認定上開6筆土地為同一筆交易，即以原證三之臺中民權路郵局營收鼓存證號碼002459號存證信函函覆，表示針對被告所有上開6筆土地行使優先承買權，並明確表示「本人依土地法第34條之1第4項，向台端表示上開六筆土地本人將依同樣條件同樣價格主張優先承購之意思表示。」等語，即原告已以原證三函覆被告，行使優先承買權之意思表示，已屬依土地法第34條之1行使優先承買權之意思表示，已符合土地法第34條之1優先承買權人之構成要件，亦即土地法第34條之1僅優先承買權人於出賣人所告知之時間內，表達行使優先承買權之意思表示即可，土地法第34條之1「優先承買權」行使之構成要件，並未規定必須同時支付價金，買賣契約訂金及買賣價金之支付係契約成立後之履約程序，買賣契約之訂金及價金給付並非土地法第34條之1實務見解揭櫫之優先承買權構成要件，故被告辯稱：原告如欲主張優先承買權，即應就被告與豐邑公司及大美公司所約定之一切買賣條件，均表示接受，並需於限期前，將承買總價20% 給付定金逕匯入被告帳戶，始得謂已合法行使優先承買權云云，顯強加土地法第34條之1所無之限制，實無理由。被告雖辯稱於105年10月18日業與豐邑公司及大美公司就上開6筆土地簽訂買賣契約，詎被告於105年10月21日寄發予原告之「員林郵局000469號存證信函」並未檢附前開辯與訴外人豐邑百貨公司及大美投資公司間所訂之土地契約，甚或任何「協議」、「預約」、「備忘錄」或「意向書」等，足以證明就被告所有上開6筆土地間買賣契約相同約款之條件，則買賣契約條件既未確認，原告如何就尚未發生之買賣契約給付訂金？退步言，原告既已於原證三存證信函表明就上開6筆土地行使優先承買權之意思表示，實已符合土地法第34條之1之優先承買權行使構成要件，而給付價金係屬契約履行問題，縱原告所給付款項不足，亦得嗣後方行補正。況原告既已於105年11月13日以載有包括：「本次開會討論出賣之六筆土地，業經祭祀公業之派下員張倉田於法定期限內行使優先購買權成立在案，祭祀公業張七穆等視同以與張滄田成立買賣契約。本次大會決議或程序若有違反上開情事，本人將依法訴就刑事背信罪責及民事損害賠償責任（新台幣1億元）」等內容之聲明書，並檢附以臺中市第二信用合作社水湳分社之支票號碼JD0000000、面額30,080,200元支票乙紙（如被證一），足證原告不僅業已就被告所有上開6筆土地行使優先承買權之意思表示，並業已於被告之會議中提出上開6筆土地之買賣之全部買賣訂金，足見原告就上開6筆土地之優先承買權業已合法行使。 ⒉參照最高法院102年度台上字第141號民事判決或被告所援引的相關最高法院判決，可知出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人必須均表示接受，始得謂為合法行使優先承購權；倘有部分不接受或擅加變更買賣條件時，自不得稱之。但被告所辯稱或被告函文卻要求『以支付或匯入訂金或特定款項或買賣契約成立後的第一期買賣價款作為取得優先購買權的條件』，即無從比附援引適用前開相關判決意旨及事實。反可證相關當事人均未對取得或合法行「法定優先購買權」，私自任意強加法律所未規定附加條件或前提。且上開判決之當事人未能取得優先購買權的理由，均是事後於履約時，單方欲變動或不願接受買賣條件，與本件原告明確表示願接受同樣買賣條件、同樣買賣價格的狀況根本不同。本件原告經被告以存證信函通知，是否願優先購買上開6筆土地，即於105年11月4日以原證三之臺中市 ○○路○○○0000號存證信函明確回覆被告，表明願承購上開6筆土地，係已向被告明確表示願依同樣條件、同樣價格購買上開六筆土地，並未對於買賣條件或價格有部分不接受或擅自變更，參照最高法院67年度第5次民事庭庭推總會議決議㈠及95年度台上字2214號判決意旨，應認合法有效行使並取得優先購買權，並與出賣共有人間成立買賣契約，被告實將優先承買權合法行使或取得要件與買賣契約條件的接受與否混為一談。況被告對於「法定優先購買權」的合法行使或取得，單方片面任意強加法律所未明定的條件或前提要件，亦屬無效且違法。復觀之原證二之105年10月21日員林郵局第469號存證信函及106年2月9日民事答辯狀，可知被告質疑原告固於105年11月9日前主張優先優買權，惟僅匯入168 萬元定金，其餘系爭5筆土地則未於時間內匯入30,080,200 元定金，即實際上為被告與訴外人即大美公司間就系爭5筆土地簽訂買賣契約時所約定應支付的第一期款（即總價款的20%，且前開款項係於簽訂買賣契約時支付），認原告針對系爭5筆士未依同一買賣條件支付定金，非合法行使優先購買權云云。惟既然前開款項為簽訂系爭5筆土地的買賣契約時或以後所應支付的第一期買賣價金款項，被告或任何人當然無從將前開款項的匯入或支付與否，任意強加為原告合法行使或取得法定優先購買權的前提要件或條件。且被告此舉反而在原告與訴外人大美投資公司間，就系爭土地買賣契約條件的設定上，明確故意陷原告於不平等且不利的地位，實屬權利濫用及違反誠信原則。況被告不否認已於105年11月9日期限內放悉原證三之原告行使優先購買權之存證信函，可知原告未特別僅針對552-14地號土地為優先購買之意思表示，應均已針對含552-14在內及系爭五筆土地合法行使優先購買權。縱原告於前開期限內僅將168萬元定金匯入被告所持帳戶，甚或原告未匯入任何定金，均不影響原告行使優先購買權之合法性。衡之被告於105年10月21日函詢其派下員行使優先購買權，即要求願承購之共有人於105年11月9日前匯入31,760,200元至被告帳戶，僅相差約20日，一般人如何於短時間內籌措數千萬資金，倘以此作為共有人合法行使優先購買權之條件，實為過苛，且不當限制不動產共有人法律上所享有之優先購買權。 ⒊被告辯稱105年10月21日寄送之存證信函已載明係以二筆買賣，分別出售被告名下上開6筆土地，且亦載明二筆買賣價金分別為150,401,000元及840萬元，函文所「或」除區分二筆交易外，亦表明被告派下員得選擇僅就其中一筆交易主張優先承買權之意，故原告行使優先購買權，除意思表示外，亦須按買賣同一條件支付二筆定金云云。惟稽之被告寄發存證信函，自始未將此二筆交易分開寄送，且未檢附與豐邑公司與大美公司所簽訂買賣契約，即均未為前開足資辯別之先行程序外，亦未將此二筆交易分別列出二筆交易之不動產標的、價金及應付定金而列點分開表示，自未足資辨別為二筆交易並支付定金。況被告所稱二筆交易係將系爭5筆土地併列為一筆、552-14地號土地列為另一筆，已非一般常見僅單筆不動產交易買賣情況，被告更僅將此二筆同以單一存證信函通知，縱函內載明系爭五筆土地價金150,401,000元、552-14地號土地價金840萬元，原告自會認此為單筆交易即一次出售6筆土地，6筆土地價金合計158,801,000元，並得以支付168萬元作為定金給付之，即已滿足被告主張優先購買權行使條件，乃於被告限定期間內針對含附表二及系爭5筆土地為優先購買之意思表示，係已對上開6筆土地合法行使優先購買權，即與被告成立系爭5筆土地及552-14地號土地之買賣契約。㈢聲明： ⒈確認原告對於被告祭祀公業張七穆所有如附表一所示五筆土地有優先購買權存在。 ⒉如主文第一、二項所示。二、被告則以：㈠被告於105年9月17日召開管理委員會及監察聯席會，決議通過出售被告名下附表一、二等6筆既成巷道土地予豐邑建設相關機構。嗣被告於105年10月18日依上開決議與豐邑公司簽訂土地買賣合約書，雙方約定由被告以840萬元出賣附表二土地予豐邑公司，豐邑公司並依約給付買賣價金20%之定金168萬元予被告；被告並於同日依上開決議與大美公司簽訂土地買賣合約書，雙方約定由被告150,401,000元出賣名下系爭5筆土地予大美公司，大美公司並依約給付買賣價金 20%取整數後之定金3,000萬元予被告。被告於簽訂上開土地買賣契約後，即依法將上開6筆土地之出賣條件（含買賣價金、定金、價金給付方式），於105年10月21日以員林郵局第000469號存證信函通知被告全體派下員，並聲明「台端如有意依此條件行使優先承買權，請於105年11月9日前聲明，並按承買總價20%即三千零八萬二百元或一百六十八萬元給付定金，定金請逕匯入本公業帳戶【臺中銀行潭子分行戶名：祭祀公業張七穆張崇育，帳號：000-00-0000000】為憑，否則即視為拋棄優先承買權…」等語。原告於收受被告上開通知後，於105年11月4日以臺中民權路郵局第002459號存證信函對被告表示欲行使上開6筆土地之共有人優先承買權。惟至105年11月9日24時以前，原告僅依上開被告之優先承買通知將附表二土地之定金168萬元匯款至被告指定帳戶。上開6筆土地之優先承買法定通知程序既已完備，被告遂於105年11月13日召開派下員大會，決議通過由原告優先承購被告名下附表二土地，至其餘系爭5筆土地，因無派下員合法行使優先承購權，故仍決議由先前已締約之大美公司依約承買。雖原告之子於105年11月13日被告派下員大會當日，聲稱其代理原告欲交付面額30,008,200元之支票（參被證一：聲明書並支票影本，被告誤繕為原證一，惟該支票面額文字與數字不符，數字面額為30,080,200元，即相當於系爭5筆土地賣價150,401,000元之20%）一紙，作為購買系爭5筆土地之定金，惟遭被告以已逾優先承買期限而拒絕收受。詎未合法行使優先承買權之原告仍逕提起本件訴訟，惟原告未曾合法行使優先承購權。㈡參照86年度台上字第3122號、102年度台上字第141號、104 年度台上字第2161號裁判意旨，本件原告未曾合法行使優先承購權。蓋本件被告於105年10月18日分別與豐邑公司及大美公司簽訂土地買賣合約書時，買受人豐邑公司及大美公司均已依約給付買賣價金20%之定金予被告。被告於依法將上開6筆土地之出賣條件以存證信函通知祭祀公業張七穆全體派下員時，亦明確聲明「台端如有意依此條件行使優先承買權，請於105年11月9日前聲明，並按承買總價20%即三千零八萬二百元或一百六十八萬元給付定金，定金請逕匯入本公業帳戶【台中銀行潭子分行戶名：祭祀公業張七穆張崇育，帳號：000-00-0 000000】為憑，否則即視為拋棄優先承買權…」等語。則被告既已依法將上開6筆土地之出賣條件（含買賣價金、定金、價金給付方式）以存證信函通知原告，原告如欲主張優先承買權，即應就被告與豐邑公司及大美公司所約定之一切買賣條件，均表示接受，並須於限期前，將承買總價20%給付定金逕匯入被告帳戶，始得謂已合法行使優先承購權。惟截至105年11月9日期限屆至前，原告雖主張優先承購權，然僅將附表二土地部分168萬元定金匯款至被告帳戶，至系爭5筆土地之定金則未依同一條件匯款予被告。原告既未依同一買賣條件合法行使優先承購權，則於出售土地共有人所定之期限經過後，其對系爭5筆土地之優先承購權即行消滅，不得再行主張。㈢參照最高法院83年度台上字第3025號、86年度台上字第3122號、98年度台上字第734號民事判決、87年度台上字第2776 號102年度台上字第141號、104年度台上字第2161號、100年度台上字第432號裁判意旨，可知土地法第34條之1第4項所規定之優先承購權乃物權之先買權，為形成權之一種，一經行使，契約即成立於優先承購權人與出賣人之間。本件倘認原告已合法行使優先承購權，買賣即成立於優先承購權人與出賣人之間，原告請求被告就系爭土地訂立書面契約即無必要，況原告未說明訂立書面契約之請求權基礎。又優先承購權一經行使，買賣契約即當然形成，故原告自須於限期前，依被告與豐邑公司及大美公司所訂買賣合約之「同一條件」，將承買總價20%定金匯入被告帳戶。惟截至105年11月9日期限屆至前，原告雖主張優先承購權，然僅將附表二土地部分168萬元定金匯款至被告帳戶，至系爭5筆土地之定金則未依同一條件匯款予被告，原告既未依同一買賣條件合法行使優先承購權，則於出售土地共有人所定之期限經過後，其對系爭其餘5筆土地之優先承購權即行消滅，不得再行主張。㈣原告復主張被告所發存證信函語意不明、未敘明係二筆交易云云。惟參照最高法院17年上字第1118號判例、97年度台上字第974號民事判決，本件被告於105年10月21日通知祭祀公業張七穆全體派下員「優先承買」之存證信函上明確記載：「…本公業擬以總價新台幣（下同）壹億伍千零肆拾萬壹仟元整出售所有坐落台中市西屯區上石碑段544之2、555之1、764之2、948之49、1026地號等五筆土地全部及以總價捌佰肆拾萬元整出售所有同段552之14地號土地全部，付款條件均為簽約時給付總價20%為定金（可充作價金之一部）…台端如有意依此條件行使優先承買權，請於105年11月9日前聲明，並按承買總價20%即三千零八萬二百元或一百六十八萬元給付定金，定金請逕匯入本公業帳戶【台中銀行潭子分行戶名：祭祀公業張七穆張崇育，帳號：000-00-0000000】為憑，否則即視為拋棄優先承買權，特此通知。…」等語，即已明示以二筆買賣分別出售被告名下六筆土地，並分別載明二筆買賣總價金分別為150,401,000元及8,400,000元，且指明"有意依此條件行使優先承買權，請於105年11月9日前聲明，並按承買總價20%即30,080,200元或1,680,000元給付定金"。查上開二筆買賣之總價金150,401,000元及8,400,000 元之20%即係30,080,200元及1,680,000元，明顯指出有二筆交易，函文所稱「或」除在區分兩筆交易外，亦在表明派下員得選擇僅就其中一筆交易主張優先承買之意，意思表示明確，並無原告所稱有陷於錯誤之虞。㈣聲明：原告之訴駁回。三、兩造經本院整理並簡化爭點如下（本院依判決格式修正或增減文句，或依爭點論述順序整理內容）：㈠兩造不爭執之事項： ⒈原告為被告之派下員。 ⒉被告於105年10月18日與豐邑公司簽訂附表二土地之買賣合約書，約定總價金為840萬元，於簽約時豐邑公司應給付簽約款（總價款20%）即168萬元予被告。 ⒊被告於105年10月18日與大美公司簽訂附表一系爭5筆土地之土地買賣合約書，約定總價金為150,401,000元，於簽約時大美公司應給付簽約款（總價款20%）即3,000萬元予被告。⒋被告於105年10月21日以員林郵局存證號碼000469號之存證信函通知含原告在內之被告派下員：「二、優先承買通知：本公業擬以總價新台幣（下同）1億5040萬1000元整出售所有坐落台中市西屯區上石碑段544-2、555-1、764-2、948-49、1026地號等五筆土地全部及以總價840萬元整出售所有同段552-14地號土地全部，付款條件均為簽約時給付總價20% 為定金（可充作價金之一部），第二期給付總價30%為備證款，第三期於產權移轉完畢七日內給付總價40%、第四期給付總價10%為保留款。台端如有意依此條件行使優先承買權，請於105年11月9日前聲明，並按承買總價20%即3008萬200元或168萬元給付定金，定金請逕匯入本公業帳戶（台中銀行潭子分行，戶名：祭祀公業張七穆張崇育，帳號：000-00-0000000）為憑，否則即視為拋棄優先承買權」。 ⒌原告於105年11月4日以臺中市○○路○○○○○○號碼000000號之存證信函向被告表示：「本人張滄田，茲收到祭祀公業張七穆就出賣臺中市西屯區上碑段544之2、555之1764之2、948之49、1026、552之14地號等六筆土地，所發之員林郵局存證號碼：000469號之通知，現本人依土地法第34條之1 第四項，向台端表示上開六筆土地，本人將依同樣條件同樣價格主張優先承購之意思表示。」。 ⒍原告於105年11月8日將168萬元匯至被告所有臺中商業銀行潭子分行，戶名為祭祀公業張七穆張崇育，帳號為000000000000之帳戶。 ⒎被告於105年11月13日召開派下員會議，決議臺中市○○區 ○○○段000000地號之土地由原告以總價金840萬元承購，其餘五筆土地由大美公司以總價金150,401,000元整得標。㈡兩造爭執之事項： ⒈被告於105年10月21日以員林郵局第000469號存證信函稱派下員應「於105年11月9日前按承買價20%即三千零八萬二百元或一百六十八萬元給付定金，定金請逕匯入本公業帳戶，否則即視為拋棄優先承買權」，此定金應否作為原告合法行使優先承買權之要件？ ⒉原告於105年11月4日以臺中民權路郵局第002459號存證信函對被告表示欲行使附表一、二土地之共有人優先承買權，此是否已具備行使優先承買權之要件？ ⒊原告請求被告就附表二土地，應與原告以出售予豐邑公司之同一條件訂定買賣契約，並於原告給付672萬元時，將附表二土地辦理所有權移轉登記予原告，有無理由？原告請求將附表一土地移轉登記有無理由？四、得心證之理由：㈠被告於105年10月21日以員林郵局第000469號存證信函稱派下員應「於105年11月9日前按承買價20%即三千零八萬二百元或一百六十八萬元給付定金，定金請逕匯入本公業帳戶，否則即視為拋棄優先承買權」，此定金應否作為原告合法行使優先承買權之要件？ ⒈按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承買。前4項規定，於公同共有準用之。土地法第 34條之1第4項、第5項定有明文。另按土地法所定土地或建築改良物共有人之優先承購權，目的既在減少共有人數，簡化共有物之使用關係，則其第34條之1第4項所稱，共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購者，應指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言。優先承購權人一經表示以同一條件優先承購，則該共有土地或建築改良物之買賣契約即當然於出賣之共有人與優先承購之共有人間成立。故出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人必須均表示接受，始得謂為合法行使優先承購權；倘有部分不接受或擅加變更買賣條件時，自不得稱之（最高法院85年度台上字第793號、100年度台上字第432號判決意旨參照）。故土地法第34條之1第4項雖僅稱「同一價格」，然價格之約定，與其他買賣條件往往息息相關，難以割裂，是以，凡買賣契約之內容，依社會通念、交易習慣或當事人之約定，足以影響對價關係者，均屬優先承購權人為合法行使權利，即均須表示接受之買賣條件。 ⒉查被告於105年10月18日與豐邑公司簽訂附表二土地之買賣合約書，約定總價金為840萬元，於簽約時豐邑公司應給付簽約款（總價款20%）即168萬元予被告；於105年10月18日與大美公司簽訂附表一系爭5筆土地之土地買賣合約書，約定總價金為150,401,000元，於簽約時大美公司應給付簽約款（總價款20%）即3,000萬元予被告等情，有被告所提被證二之土地買賣合約書影本2份（見本院卷第119-124頁），並為兩造前揭不爭執事項所不爭執，自堪信為真實。則依上揭買賣條件，被告與豐邑公司、大美公司所簽訂契約之條件，顯為「簽約時」，買受人始應給付簽約款168萬元、3,000萬元之簽約款，如原告欲行使優先承購權，自應於與被告「簽約」時，一併給付簽約款予被告。而被告於105年10月21日，以原證二存證信函，稱派下員應「於105年11月9日前按承買價20%即三千零八萬二百元或一百六十八萬元給付定金，定金請逕匯入本公業帳戶，否則即視為拋棄優先承買權」，顯係以定金作為原告合法行使優先承購權之要件，顯與被證二之買賣契約條件不同，加諸原告行使優先承購權不必要之條件，並非合法，故此定金自不得作為原告合法行使優先承買權之要件甚明。㈡原告於105年11月4日以臺中民權路郵局第002459號存證信函對被告表示欲行使附表一、二土地之共有人優先承買權，此是否已具備行使優先承買權之要件？ ⒈按土地法第34條之1第4項僅規定共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨先承購，並未如同法第104條第2項後段設有出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人之明文。故該條項規定之優先承購權係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言，倘共有人違反法律規定將應有部分賣與他人已依法取得所有權時，他共有人不得主張該買賣為無效而塗銷其依法所為之登記。且土地法第34條之1第4項所稱之優先承購權，乃基於該法律規定，對於出賣共有土地或建築改良物共有人而生「先買特權（先買權）」之形成權，一旦行使該權利，即係對出賣人行使買賣契約訂立請求權，並請求出賣人按其與第三人約定之「同樣條件」補訂書面契約（最高法院65年台上字第853號民事判例意旨及100年度台上字第432號民事裁判意旨可資參照）。 ⒉查被告對原告已合法行使附表二土地之優先承購權並不爭執（本院卷第23頁，106年2月9日言詞辯論筆錄），核與原告所提原證六，被告派下現員大會105年11月13日會議紀錄內，被告已確認此部分優先承購權之情（見本院卷第131頁反面）相符，此部分原告之主張自可採信。至被告於105年10 月21日以原證二存證信函通知含原告在內之被告派下員後，原告已於105年11月4日，以原證三之存證信函向被告表示：「本人張滄田，茲收到祭祀公業張七穆就出賣臺中市西屯區上碑段544之2、555之1764之2、948之49、1026、552之14地號等六筆土地，所發之員林郵局存證號碼：000469號之通知，現本人依土地法第34條之1第四項，向台端表示上開六筆土地，本人將依同樣條件同樣價格主張優先承購之意思表示。」等語，為兩造前揭不爭執事項所不爭執。可見原告行使優先承購權時，已表明接受買賣契約同一價格，且未附有其他條件，即生優先承買之效力，不以簽訂書面買賣契約為必要，自無庸於行使優先承購權時，一併給付被證二所示之簽約款之必要，故原告主張其就附表一土地，已合法行使優先承購權等語，自堪採信。至原告於通知優先承購時，一併提出168萬元有關附表二土地簽約款部分，為被告所收受，則為嗣後原告主張得以扣除部分。況依被告所提被證二，有關附表一系爭5筆土地之簽約款，其上雖註明為「總價款20%」，惟該土地買賣合約書上亦表明為3,000萬元，惟被告所發原證二之存證信函，就系爭5筆土地則表明須提出定金30, 800,200元，亦顯與其所提被證二之買賣條件不同，加諸優先承購權人額外之限制，故被告主張原告就附表一，系爭5 筆土地未合法行使優先承購權云云，自不可採信。㈢原告請求被告就附表二土地，應與原告以出售予豐邑公司之同一條件訂定買賣契約，並於原告給付672萬元時，將附表二土地辦理所有權移轉登記予原告，有無理由？原告請求將附表一土地移轉登記有無理由？ ⒈按土地法第34條之1第4項僅規定共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨先承購，故該條項規定之優先承購權係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言，前揭最高法院65年台上字第853 號民事判例意旨可參。 ⒉原告就附表二土地，已於聲明優先承購時，一併提出168萬元予被告，並以原證七存證信函催促被告履行，為被告所不爭執，故原告請求被告就附表二土地，應與原告以出售予豐邑公司之同一條件訂定買賣契約，並於原告給付672萬元之同時，將附表二土地辦理所有權移轉登記予原告，及請求被告應就附表一所示土地，依其與訴外人大美公司之同一條件，與原告訂立買賣契約，並於原告給付150,401,000元之同時，將附表一土地辦理所有權移轉登記予原告，自有理由，應予准許。五、綜上所述，原告已合法行使優先承購權，兩造間已就附表一、二之土地，依被告與大美公司、豐邑公司間買賣契約之同一條件，成立買賣契約，則原告本於該買賣契約之形成權法律關係，請求被告按其與大美公司、豐邑公司間所定買賣契約之同一條件，與原告簽訂書面買賣契約，並於原告給付買賣價金（附表二土地則為扣除簽約款之剩餘款）之同時，將附表一、二土地移轉登記予原告，為有理由，應予准許；其請求確認對系爭5筆土地有優先承買權，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及陳述，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。七、末按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔，各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用。民事訴訟法第78條、第79條定有明文。本件原告請求部分，雖確認之訴遭駁回，惟原告其餘請求給付之訴部分均為勝訴，故本院認訴訟費用應均由被告負擔，爰裁判如主文第四項。八、結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。中華民國 106 年 8 月 24 日民事第三庭法官黃建都正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 106 年 8 月 24 日書記官吳慕先附表一： ┌───┬───┬───┬──┬─────┬─────────┐ │編號 │地段 │地號 │權利│ 面積 │買賣總價 │ │ │ │ │範圍│(平方公尺)│ │ ├───┼───┼───┼──┼─────┼─────────┤ │1 │臺中市│544-2 │全部│1589.00 │1億5040萬1000元 │ ├───┤西屯區├───┤ ├─────┤ │ │2 │上石碑│555-1 │ │914.00 │ │ ├───┤段 ├───┤ ├─────┤ │ │3 │ │764-2 │ │44.00 │ │ ├───┤ ├───┤ ├─────┤ │ │4 │ │948-49│ │409.00 │ │ ├───┤ ├───┤ ├─────┤ │ │5 │ │1026 │ │25.00 │ │ └───┴───┴───┴──┴─────┴─────────┘ 附表二： ┌───┬───┬───┬──┬─────┬─────────┐ │編號 │地段 │地號 │權利│ 面積 │買賣總價 │ │ │ │ │範圍│(平方公尺)│ │ ├───┼───┼───┼──┼─────┼─────────┤ │1 │臺中市│552-14│全部│60.00 │840萬元 │ │ │西屯區│ │ │ │ │ │ │上石碑│ │ │ │ │ │ │段 │ │ │ │ │ └───┴───┴───┴──┴─────┴─────────┘

臺灣臺中地方法院105年度重訴字第671號

關鍵資訊