臺灣臺中地方法院106年度簡上字第278號

• 裁判案由: 損害賠償
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺中地方法院
• 裁判日期: 106 年 12 月 01 日

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　106年度簡上字第278號上　訴　人
即被上訴人　林忠志
訴訟代理人　許麗華
被上訴人
即上訴人　　林榮淇
訴訟代理人　周進文　　律師
上列當事人間請求損害賠償事件，兩造對於中華民國106年5月17日臺灣臺中地方法院臺中簡易庭105年中簡字第2660號第一審簡
易判決提起上訴，本院合議庭於民國106年11月10日言詞辯論終
結，判決如下：
主 文
一、本訴部分
㈠兩造上訴均駁回。
㈡第二審訴訟費用，由兩造各自負擔。
二、反訴部分
㈠原判決關於駁回林榮淇後開㈡之訴部分及反訴訴訟費用之裁判廢棄。
㈡林忠志應給付林榮淇新臺幣玖萬陸仟元，及自民國106年3月9日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈢林榮淇其餘上訴駁回。
㈣反訴第一、二審訴訟費用，由林忠志負擔十分之九，餘由林榮淇負擔。
事實及理由
壹、當事人之主張：
一、本訴部分：
㈠上訴人即被上訴人林忠志（下稱林忠志）方面：
⒈林忠志於原審起訴主張：
⑴林忠志於民國104年10月1日向被上訴人即上訴人林榮淇（下稱林榮淇）承租門牌號碼為臺中市○○區○○○路0000號1
樓（下稱系爭房屋），並簽訂租賃契約（下稱系爭租約），約定租賃期間自104年10月1日至106年9月30日止，租金前1
年每個月為新臺幣（下同）10,000元，第13個月起每月12,000元。林忠志承租時曾告知欲作為小吃店之營業用途，並於訂立系爭租約時林榮淇同意給林忠志15日之店面裝修期間。林忠志所經營「10元歡唱小吃店」已於105年6月間辦妥營業登記，惟承租前林榮淇並未告知系爭房屋坐落之土地即臺中市○○區○○○段000地號土地（下稱系爭土地）為特定農
業區、農牧用地，不可作為營業用途。嗣臺中市政府地政局（下稱地政局）於105年6月6日發文予林榮淇以系爭土地上
具有鐵皮房（即系爭房屋），涉及違反區域計劃法規定，即系爭房屋不得作為營業使用。林忠志得知後自105年6月底即無法營業，嗣並經地政局於105年10月26日以違反使用裁罰
60,000元。因林榮淇未告知系爭房屋無法作為營業使用，造成林忠志無法使用系爭房屋營業，於105年7月28日遷址至臺中市○區○○○路000號1樓，並更名為「四季紅小吃店」。⑵林忠志因林榮淇違約行為產生之損害，分述如下：
①原有設備損害167,118元：因林忠志無法合法營業他遷，造
成如附表一所示之設備損害共計167,118元。
②無法營業損失199,479元：兩造訂立之系爭租約期間為2年，尚未到期，而因系爭房屋無法營業，故於105年7月28日遷址經營，客源不穩定，遷址後營業額皆虧損，係因林榮淇違約而產生之損害，林忠志自得請求營業損失之賠償。林忠志於系爭房屋營業時每月淨收入66,493元：以104年10月份計算
淨收入為42,493元（計算式：總收入63,735元－成本21,242元＝42,493元），加上投幣式點唱機淨收入為24,000元，合計淨收入66,493元（計算式：42,493＋24,000＝66,493）。而原告於105年7、8、9月無法營業，故總計損失199,479元
（計算式：66,493×3＝199,479）。
③訴訟費用3,200元：本件因林榮淇未告知系爭房屋無法作為
營業使用，造成林忠志無法使用系爭房屋營業造成損害，致提起本件訴訟，因而產生之費用，應由林榮淇負擔。
④押金餘額3,381元：自105年5月16日至105年7月13日止，合
計59天，電費為8,490元，而林忠志僅使用105年5月16日至105年6月30日，共46天，故林忠志應給付電費6,619元（計算式：8,490÷59×46＝6,619），而押金10,000元，扣除電費
6,619元，剩餘3,381元（計算式：10,000－6,619＝3,381）應返還林忠志。
⑤地政局罰款60,000元：因林榮淇隱瞞系爭房屋不能為營業用途乙情，致遭地政局裁罰，應由林榮淇支付。
⑥以上損害合計433,178元（計算式：167,118＋199,479＋3,200＋3,381＋60,000＝433,178）。
⑶爰依侵權行為及債務不履行之法律關係，提起本訴。並聲明：林榮淇應給付林忠志300,000元，及自起訴狀繕本送達翌
日起至清償日止，按年息5%計算之利息；訴訟費用由林榮淇負擔。
⒉於本院補充陳述：
⑴因系爭土地為農牧用地不能營業使用，地政局發函通知後林忠志即停止營業，並於105年6月底打電話向林榮淇表示於105年6月30日終止系爭租約，並非林忠志不繼續承租。承租時林忠志有告知要經營歡唱小吃店，林榮淇並給15日裝潢期，怎麼可能不知道，故因林榮淇違約而產生之原設備損害167,118元應賠償。
⑵105年6月30日終止租約後，系爭房屋產生之電費基本費應由林榮淇負擔。
㈡林榮淇方面：
⒈於原審答辯：
⑴兩造訂立系爭租約時，林榮淇並未向林忠志表示系爭房屋可以經營小吃餐飲業，反而於系爭租約第10條第10條約定林忠志不得將系爭房屋供非法使用，林忠志負有探究法令，以察知系爭房屋可合法經營之行業為何？林忠志怠於履行該義務，造成違規營業之事實，因而所受損害，非可請求林榮淇賠償，林忠志以系爭房屋無法營業，請求林榮淇賠償，即無理由。
⑵關於林忠志請求各項損害賠償之意見如下：
①附表一編號1至3部分：否認估價單之真正，並依照系爭租約第6、7條之約定，林忠志不得請求林榮淇給付。
②附表一編號4至15部分：並未提出證據證明，並依照系爭租
約第6、7條之約定，林忠志亦不得請求林榮淇給付。
③營業損失部分：林忠志主張之營業損失，未提出客觀具體事證。且林忠志以訴外人許麗華名義於105年5月25日以「10元歡唱小吃店」（負責人為許麗華）辦理設籍課稅，並於105
年7月28日遷移至臺中市○○○路000號，更名為「四季紅小吃店」。顯見林忠志之營業並未中斷，林忠志主張系爭房屋不能營業，請求林榮淇賠償105年7至9月份之營業損失，洵
屬無據。
④地政局罰款部分：林榮淇並未向林忠志表示系爭房屋可經營小吃部，林忠志怠於探究法令，造成違規營業之事實，因該違規使用所受之罰款，不得向林榮淇請求賠償。
⑤電費部分：林忠志自105年5月16日至105年7月13日積欠之電費8,490元，自105年7月14日至105年9月12日積欠之電費471元，合計積欠之電費8,961元（計算式：8,490＋471＝8,961），林榮淇同意於林忠志之押金10,000元中扣除。
⑶答辯聲明：林忠志之訴駁回；訴訟費用由林忠志負擔；如受不利判決，願供擔保，請宣告准免假執行。
⒉於本院補充陳述：
⑴兩造訂立系爭租約時，林忠志並沒有說明承租系爭房屋做何用途，其承租用途林榮淇不干涉。林忠志要求給15日裝潢期間，林榮淇有同意，104年9月底裝潢快完成時，才經由裝潢師父處得知林忠志要開設十元歡唱店。林榮淇並未向林忠志表示可以營業使用，也未告知系爭土地是農業用地不可以營業使用。
⑵對於原判決就林忠志105年7-9月營業額之計算方式不爭執，但否認應賠償營業損失。林忠志於租賃期間，於105年3月即多次向林榮淇表示生意不好，要將系爭房屋頂讓給別人，故林忠志後來沒有在系爭房屋營業，與系爭土地是農業用地無關，且林忠志於105年7月即將營業處所遷移，營業並未中斷，其主張受有營業損失，亦屬無據。
⑶林忠志主張僅需負擔自105年5月16日至6月30日之電費，但
林忠志係於106年3月2日始將系爭房屋遷讓返還林榮淇，則106年3月2日前，系爭房屋由林忠志占有中，即使林忠志沒有使用系爭房屋，還是有基本費用發生，原判決命其負擔電費，並無錯誤。
二、反訴部分：
㈠林榮淇方面：
⒈林榮淇於原審反訴主張：
⑴否認林忠志曾於105年6月間以電話告知林榮淇承租至6月底
，而終止系爭租約之事實，林忠志曾於105年6月下旬向林榮淇表示，有意將系爭房屋頂讓予第三人，經林榮淇同意，惟林忠志要求於找到第三人頂讓系爭房屋前，林榮淇不可收取租金，林榮淇不同意，兩造並未達成協議。
⑵依系爭租約約定，自第13個月起，租金每月12,000元，林忠志自105年7月1日起即未給付租金，經林榮淇以存證信函向
林忠志為定期催告後，林忠志於催告期滿後仍未給付租金，林榮淇以105年10月24日之民事答辯暨反訴起訴狀對林忠志
為終止系爭租約之意思表示，並於105年10月28日送達林忠
志。本件不論係林忠志所主張兩造合意終止租約或林榮淇所主張由林榮淇終止租約，系爭租約均已終止，林榮淇自得於終止系爭租約前，依據系爭租約之法律關係請求林忠志給付租金、於終止租約後依不當得利之法律關係請求林忠志給付相當於租金之不當得利。
⑶林榮淇請求給付之金額：
①租金或相當於租金之不當得利96,000元：林忠志自105年7月1日至106年3月2日返還系爭房屋日止，共8個月之租金未給
付，每月租金12,000元，故林忠志應給付96,000元（計算式：12,000×8＝96,000）。
②電費8,961元：林忠志自105年5月16日至105年7月13日積欠
之電費8,490元，自105年7月14日至105年9月12日積欠之電
費471元，合計積欠之電費8,961元（計算式：8,490＋471＝8,961），林榮淇同意由林忠志之押租保證金10,000元中扣
除。
③以上合計104,961元（計算式：96,000＋8,961＝104,961）
⑷爰依系爭租約、不當得利、無因管理之法律關係提起反訴，並聲明：林忠志應給付林榮淇104,961元及自106年3月9日起至清償日止，按年息5％計算之利息、反訴訴訟費用由林忠
志負擔。
⒉於本院補充陳述：
⑴原判決以系爭租約已於105年6月底終止，林榮淇不得再請求給付租金，惟林榮淇於原審已主張終止後依不當得利之法律關係請求，不論系爭租約何時終止，林忠志均應給付。
⑵不爭執林忠志於105年6月曾打電話向林榮淇表示於105年6月30日終止租約，林榮淇沒有意見，105年7月1日至106年3月2日係請求相當於租金之不當得利。
⑶不爭執林忠志於終止租約後事實上沒有使用系爭房屋，但林忠志沒有交還房屋鑰匙。
㈡林忠志方面：
⒈於原審答辯：
⑴因林榮淇隱瞞系爭土地為農業用地，經地政局發函不得為營業用途，林忠志於105年6月下旬以電話告知林榮淇承租至105年6月30日而終止租約，由林榮淇於105年9月12日寄發之存證信函內承認上情，並請林忠志於105年9月30日前回復原狀並將系爭房屋返還林榮淇，未搬離之物品視同放棄任由林榮淇處置等內容，顯見林榮淇同意林忠志終止租約。否認林榮淇於105年10月24日以反訴狀所為終止租約為合法。林忠志
於105年7月即搬遷至臺中市○區○○○路000號，未再使用
系爭房屋，因為林忠志要求林榮淇必須賠償系爭房屋設備及營業損失，但林榮淇一直不賠，所以林忠志無法將系爭房屋鑰匙交還給林榮淇（嗣於106年3月2日將系爭房屋鑰匙交還
林榮淇），故林榮淇請求給付租金，並無理由。
⑵電費部分，自105年5月16日至105年7月13日止，合計59天，電費為8,490元，而林忠志僅使用105年5月16日至105年6月
30日，共46天，故林忠志應給付電費6,619元，而林榮淇應
於押租保證金10,000元中扣除電費6,619元，剩餘3,381元應返還林忠志。
⑶答辯聲明：林榮淇之訴駁回。
⒉於本院補充陳述：
系爭租約已於105年6月底終止，出租人不得再請求給付租金，林忠志向林榮淇協調賠償事宜數次，林榮淇皆置之不理，故意拖延，何來房屋租金？若林榮淇早和林忠志調解賠償，鑰匙早可交還。
貳、原審審理後，本訴部分判決林榮淇應給付林忠志209,557元
及自105年10月8日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並駁回林忠志其餘之訴；反訴部分判決駁回林榮淇之訴。兩造均不服提起上訴：林忠志就本訴部分上訴聲明：㈠原判決不利林忠志部分廢棄。㈡廢棄部分林榮淇應再給付林忠志90,443元。㈢第二審訴訟費用由林榮淇負擔。林榮淇則答辯聲明：上訴駁回；第二審訴訟費用由林忠志負擔。林榮淇就本、反訴上訴聲明：㈠原判決不利林榮淇部分廢棄。㈡廢棄部分，林忠志在第一審之訴駁回。㈢林忠志應給付林榮淇104,961元及自106年3月9日起至清償日止按年息5%計算之利息。㈣訴訟費用由林忠志負擔。林忠志則答辯聲明：本、反訴均請求駁回林榮淇之上訴；第二審訴訟費用由林榮淇負擔。叁、法院之判斷：
一、本訴部分：
㈠林忠志主張於104年10月1日向林榮淇承租系爭房屋，並簽訂系爭租約，約定租賃期間自104年10月1日至106年9月30日止，租金前1年每個月為10,000元，第13個月起每月12,000元
，林榮淇於訂約時同意給林忠志15日之裝修期間。承租前林榮淇並未告知系爭土地為農牧用地，不可作為營業使用，嗣於105年6月間經地政局發函以系爭土地為特定農業區、農牧用地，其上有系爭房屋涉及違反區域計畫法規定，林忠志知悉後即停止營業，並於105年7月28日遷址至臺中市○區○○○路000號1樓，更名為「四季紅小吃店」及嗣後遭地政局裁罰60,000元等之事實，有林忠志提出之房屋租賃契約書、地政局105年6月6日中市地編字第1050021331號函、地政局105年10月26日中市地編字第1050039999號函、臺中市政府暨所屬機關行政罰鍰繳費單、地政局行政裁處書、地政局105年11月14日中市地編字第1050041527號函及後附之訴願答辯書
、存證信函、法務部行政執行署臺中分署通知等為證，且為林榮淇所不爭執，林忠志上開主張之事實，堪信為真正。
㈡林忠志主張系爭房屋無法作為營業使用，致其受有損害請求賠償等情，則為林榮淇所否認，並以前情置辯。故本件兩造爭執之事實應為：⒈系爭房屋是否合於約定使用收益之狀態？林忠志得否請求損害賠償？⒉若是，林忠志得請求賠償之項目、金額為何？
⒈系爭房屋是否合於約定使用收益之狀態？林忠志得否請求損害賠償？
⑴出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。此項義務，為出租人之主給付義務，
如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符，承租人得依債務不履行之規定請求損害賠償，或依瑕疵擔保責任之規定行使瑕疵擔保請求權。又契約成立生效後，債務人除負有給付義務（包括主給付義務與從給付義務）外，尚應盡其附隨義務，以輔助債權人實現契約訂立之目的，倘債務人未盡此項附隨義務，債權人得依民法第227條
不完全給付之規定行使其權利（最高法院98年度台上字第
222號判決意旨參照）；租賃物在租賃關係存續中，受有妨
害，致無法為圓滿之使用收益者，不問其妨害係因可歸責於出租人之事由或由於第三人之行為而生，出租人均負有除去之義務，以保持租賃物合於約定使用收益之狀態。倘出租人怠於履行此項義務，致承租人受有損害，自應負債務不履行之損害賠償責任（最高法院77年度台上字第2369號判決意旨參照）；出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，復為民法第423條所明定。此項義務，為出租人之給
付義務，且為其最主要之義務，倘有違反，應負債務不履行之責（最高法院97年度台上字第2307號民事裁判意旨參照）。又因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害；因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得解除契約，且解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，民法第227
條、226條、第256條、第260條分別定有明文。而民法第260條規定，於當事人依法律規定終止契約時所準用，復為同法第263條所明定，基於同一法理，如依契約約定終止或合意
終止之情形，應可類推適用。因此，契約當事人於終止前，已有之損害賠償請求權，不因契約之終止而受影響。
⑵林忠志主張於承租前即告知林榮淇承租系爭房屋供作小吃店營業使用等語，固為林榮淇所否認，惟林榮淇於本院準備程序中自承：「…要我給他十五天裝潢期間，我有同意。系爭房屋出租給林忠志前，我是出租他人經營檳榔攤。…契約上記載的日期是九月三十日簽，約定的承租始期是十月一日，我在九月十五日就將系爭房子交給林忠志供他裝潢，九月底快要裝潢完成的時候，我有問裝潢師傅，裝潢師傅說林忠志要開設十元歡唱店。」等語（見本院卷第37頁反面）。本院審酌林榮淇所有之系爭土地上建有系爭房屋之鐵皮屋，且在出租予林忠志前係由林榮淇出租他人經營檳榔攤，即系爭房屋前已供出租他人作為營業使用，此情為兩造訂約前均明悉，而林榮淇出租予林忠志時，於租期開始前便預先交付林忠志使用15日供其裝潢，顯見兩造均有維持系爭房屋原有用途繼續供營業使用之認識，並基此認識而訂立系爭租約。準此，兩造對於系爭房屋之租賃係為提供林忠志營業使用應有合意，林榮淇自有提供合於約定使用、收益狀態之租賃物予林忠志之義務。
⑶系爭土地經編定為特定農業區、農牧用地，依區域計畫法、非都市土地使用管制規則之規定，應作為農業使用，復經地政局函知系爭土地上具有鐵皮屋（即系爭房屋），涉及違反區域計畫法規定，嗣並經該局以違反區域計畫法而裁罰，地政局函文說明㈡記載：「...旨揭土地編定為『特定農業
區、農牧用地』，請確實監督做農業使用，…」等語，有該局105年6月6日中市地編字第1050021331號函、105年10月26日中市地編字第1050039999號函在卷可憑（見原審卷第57、58頁）。可知系爭土地因屬特定農業區、農牧用地，僅能為農業使用，故於系爭土地上鐵皮屋即系爭房屋經營小吃店確有違反區域計畫法之規定，致林忠志無法依兩造約定之租賃目的即經營小吃店使用，則林榮淇無法提供系爭房屋合於約定使用、收益之狀態交付予林忠志使用，自屬未依債務本旨而為給付，且具有可歸責之事由，復因此事由屬無法補正，依前揭說明，林忠志自得以林榮淇有不完全給付情事，依給付不能之規定行使權利，請求損害賠償。又本件因林榮淇未交付合於約定使用目的之租賃物，林忠志於105年6月下旬打電話向林榮淇表示於105年6月30日終止系爭租約，林榮淇沒有意見，業據林榮淇於本院準備程序中表示不爭執（見本院卷第32頁反面），則系爭租約業經合法終止堪以認定，且系爭租約之終止並不妨礙林忠志前述損害賠償之請求。
⒉林忠志得請求林榮淇賠償之項目、金額？
⑴原有設備損害部分：
林忠志請求賠償原有設備損害部分，固據其提出應收帳款簡要表、估價單、收據、免用統一發票收據及統一發票等為證，惟均據林榮淇否認上開單據為真正，又依系爭租約備註約定：「房客（即林忠志）室內裝潢整修部分全部歸屋主（即林榮淇）所有，如有不繼續承租，不得藉故拆除」（見原審卷第4頁），林忠志所為如附表一所示之裝潢，依系爭租約
之約定應歸屬林榮淇所有，則林忠志請求林榮淇賠償此部分損害，應屬無據，不應准許。
⑵營業損失部分：
林忠志主張105年7、8、9月無法營業，造成營業損失，並提出104年10月至105年5月之各月營業額及音響投幣收入明細
及營業單據及音響設備租賃合約書各乙份附卷為憑，依上開單據核算各月營業額及音響投幣收入明細如附表二所示。故林忠志經營「10元歡唱小吃店」期間，自104年10月至105年5月，共8個月之小吃店營業額共為380,040元，扣除1/3營業成本126,680元後，其營業利潤為253,360元；另音響投幣營業額共為190,690元，扣除承租音響設備成本48,000元（每
月6,000元）後，其營業利潤為142,690元。以上合計總營業利潤為396,050元，則每月平均營業利潤為49,506元（計算
式：396,050元÷8＝49,506元，元以下4捨5入，以下同），
此營業利潤之計算方式亦為林榮淇所不爭執（見本院卷第32、37頁）。則林忠志本可於系爭房屋繼續經營小吃店，因系爭房屋經地政局函知不得作為營業用途，林忠志乃於105年6月底提前終止系爭租約，因而喪失繼續獲取營業利益之機會，此為林忠志預期可得之利益，則林忠志請求林榮淇賠償105年7、8、9月之營業損失148,518元（計算式：49,506×3＝
1 48,518)，洵屬有據。
⑶訴訟費用部分：
原審駁回林忠志此部分請求，林忠志提起上訴表明僅就設備損害及押金餘額部分上訴（見本院卷第28頁反面），且訴訟費用為法院於判決時，依職權核定，非屬林忠志得請求損害賠償之範圍，林忠志請求另為給付，並無理由。
⑷押金保證金餘額部分：
依系爭租約第5條約定：「乙方（即林忠志，以下同）應於
訂約時，交於甲方（即林榮淇，以下同）新台幣先收壹萬元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空，交還房屋後無息退還押租保證金」，故押租保證金係用以擔保林忠志依系爭租約應履行返還系爭房屋之義務，而系爭租約終止後，林忠志已於終止租約後遷出系爭房屋，並於106
年3月2日交還系爭房屋鑰匙而返還系爭房屋予林榮淇，為兩造所不爭執，林榮淇於林忠志交還房屋後即應返還押租保證金。另就林忠志積欠之電費數額，兩造有爭執，林忠志主張為6,619元，林榮淇則抗辯為8,961元，惟兩造均同意自押租保證金中扣除。查：系爭租約於105年6月30日終止，林忠志雖已於終止租約後遷出系爭房屋，惟林忠志至106年3月2日
始將系爭房屋鑰匙交還林榮淇，則系爭房屋於林忠志交還鑰匙完成點交前，應認為系爭房屋仍在林忠志之實力支配占有中。系爭房屋於106年3月2日前，既仍在林忠志占有中，此
期間內所產生之電費，自應由林忠志負擔。故林榮淇抗辯押租保證金應扣除自105年5月16日至105年7月13日積欠之電費8,490元，及自105年7月14日至105年9月12日積欠之電費471元，合計8,961元，洵屬有據。則林忠志得請求林榮淇返還
之押租保證金扣除電費後為1,039元。
⑸地政局裁罰部分：
林忠志主張系爭土地不得作營業使用，致林忠志所經營之「10元歡唱小吃店」遭地政局以違反區域計劃法裁罰6萬元乙
節，業具提出臺中市政府暨所屬機關行政罰鍰繳費單（見原審卷第112頁）可憑，且為林榮淇所不爭執。又「10元歡唱
小吃店」為林忠志與許麗華合夥經營，以許麗華名義登記為負責人，罰款實際上係由林忠志繳納等情，均為林榮淇所不爭執（見本院卷第32頁）。則本件因林榮淇未提供合於約定使用目的之租賃物供林忠志經營小吃店，致林忠志因所經營小吃店違規使用遭地政局裁罰受有損害，林忠志據以請求林榮淇賠償60,000元，亦屬有據。
⑹綜上，林忠志得請求林榮淇給付之損害賠償金額合計為209,557元（計算式：148,518＋1,039＋60,000＝209,557）。
二、反訴部分：
㈠林榮淇主張林忠志於系爭租約終止後，至106年3月2日始交
還系爭房屋鑰匙之事實，為林忠志所自認，堪信屬實。惟林榮淇主張林忠志應給付105年7月1日至106年3月2日，共8個
月期間相當於租金之不當得利及負擔上開期間之電費等節，則為林忠志所否認，並以前詞置辯。故本件兩造爭執之事項為：⒈自105年7月1日至106年3月2日期間，系爭房屋是否為林忠志無權占有？林忠志有無合法占有之權源？⒉林榮淇請求林忠志給付相當於租金之不當得利及負擔上開期間之電費，是否有理由？
㈡經查：
⒈自105年7月1日至106年3月2日期間，系爭房屋是否為林忠志無權占有？林忠志有無合法占有之權源？
⑴系爭租約業經林忠志於105年6月30日合法終止乙事，業據本院認定如前，而林忠志於終止租約後，至106年3月2日始交
還系爭房屋鑰匙而解除其實力支配占有系爭房屋之狀態，亦據本院認定在案。則林忠志於終止系爭租約後，仍自105年7月1日至106年3月2日期間，繼續占有系爭房屋，林忠志復未能舉證證明終止租約後，有何合法占有系爭房屋之權源，其繼續占有系爭房屋自屬無權占有，堪以認定。
⑵林忠志雖辯稱因林榮淇不與林忠志協調賠償事宜，故無法交還房屋鑰匙云云，惟林忠志於終止系爭租約後，既已無合法占用系爭房屋之權源，當即負有返還租賃物即系爭房屋予林榮淇之義務，而此項返還義務與前述林榮淇對林忠志應負之債務不履行損害賠償責任之間，並無互為對待給付之對價關係，林忠志自不得以林榮淇尚未賠償損害為由，據為拒絕返還系爭房屋之事由，林忠志此部分所辯，無從為其有利之認定。
⒉林榮淇請求林忠志給付自105年7月1日起至106年3月2日期間，相當於租金之不當得利及負擔電費，是否有理由？
⑴無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又按租賃關係消滅後，承租人繼續占用租賃
標的物，可能獲得相當於租金之利益，出租人因而受有不能使用收益之損害，顯亦侵害出租人之權利，此亦為社會通常之觀念，再無權占有他人房地，可能獲得相當於租金之利益（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。系爭租約於105年6月30日終止，且自系爭租約終止後，林忠志並無占有使用系爭房屋之正當權源，屬無權占有人，已如前述，則林忠志無法律上原因而無權占有系爭房屋，依社會通常之觀念，足認其受有相當於租金之利益，並致林榮淇受有不能使用系爭房屋之損害，林榮淇自得依不當得利之法律關係，請求林忠志給付上開期間相當於租金之不當得利。至系爭房屋雖因坐落於特定農業區之農牧用地而無法合法經營小吃店，但不能合法營業與是否獲有利益係屬二事，此由前述林忠志在系爭房屋經營小吃店期間每月平均可獲營業利潤49,506元即知；又林忠志固已於105年7月間將小吃店遷移他處，惟林忠志既仍繼續占有系爭房屋，即獲有占有之利益，不得謂為未獲有利益。
⑵系爭房屋之租金，依系爭租約之約定自第13月起，每月為12,000元，林忠志於終止系爭租約後，至106年3月2日始返還
系爭房屋予林榮淇，則自105年7月1日至106年3月2日，林忠志受有占有系爭房屋相當於租金之利益，林榮淇請求依原定租額計算8個月之不當得利96,000元，應屬有據。
⑶林榮淇請求給付積欠之電費部分，林忠志抗辯稱由押租保證金中扣除，並經林榮淇同意扣除（見原審卷第89頁反面），依前述本訴部分之論斷，林忠志積欠之電費已於押租保證金中扣除，已發生清償效力，則林榮淇猶主張依無因管理之法律關係，請求林忠志給付電費，尚屬無據，不應准許。
三、綜上所述，林忠志本訴依債務不履行之法律關係，請求林榮淇給付209,557元及自起訴狀繕本送達翌日即105年10月8日
起至清償日止，按年息5%計算之利息；林榮淇所提反訴依不當得利之法律關係，請求林忠志給付96,000元及自民事減縮反訴聲明狀送達翌日即106年3月9日起至清償止，按年息5%
計算之利息，均有理由，應予准許，兩造其餘請求，則無理由，應予駁回。原審就上開林忠志所提本訴應准許部分，判命林榮淇給付，並駁回林忠志其餘之訴，及依職權宣告假執，核無違誤，兩造各就敗訴部分提起上訴，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，兩造就本訴部分之上訴，均應駁回。原審就上開林榮淇所提反訴應准許部分，為林榮淇敗訴之判決，尚有未合，林榮淇上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文所示，至於林榮淇反訴請求不應准許部分，原判決為其敗訴之判決，於法並無不合，林榮淇上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。
四、本件判決之基礎已明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經審酌後，核與本件判決之結果無影響，爰不逐一論駁，附此敘明。
五、據上論結，本件林忠志之上訴為無理由；林榮淇之上訴就本訴部分為無理由，就反訴部分為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第78條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 12 月 1 日民事第二庭 審判長法 官 陳文爵
法 官 王怡菁
法 官 蔡嘉裕
上正本證明與原本無異。
不得上訴
中 華 民 國 106 年 12 月 1 日書記官 巫偉凱
附表一：林忠志提出之設備損害明細
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│編號│ 設 備 項 目 │ 金 額 │
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│1 │土水地面鋪平 │12,000元 │
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│2 │天花板輕鋼架 │7,600元 │
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│3 │塑膠地板 │4,800元 │
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│4 │內部裝潢 │69,400元 │
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│5 │水電裝修 │33,600元 │
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│6 │冷氣拆裝費 │6,000元 │
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│7 │伸縮帆布 │7,500元 │
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│8 │廣告招牌 │7,300元 │
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│9 │名片 │920元 │
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│10 │店章、印章、橡皮章│690元 │
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│11 │菜單看板 │2,750元 │
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│12 │紅布條、旗子 │3,100元 │
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│13 │門弓、門把、五金 │1,398元 │
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│14 │鑰匙 │60元 │
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│15 │廚房設備 │10,000元 │
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│合計│ │167,118元 │
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附表二：林忠志提出營業額明細
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│時 間 │小吃店營業額│音響投幣收入│合計 │
│ │（新臺幣） │（新臺幣） │（新臺幣） │
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│104 年10月│63,735元 │30,520元 │94,255元 │
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│104 年11月│55,340元 │31,280元 │86,620元 │
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│104年12月 │56,185元 │26,900元 │83,085元 │
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│105年1月 │38,745元 │26,650元 │65,395元 │
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│105年2月 │43,900元 │20,990元 │64,800元 │
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│105年3月 │41,345元 │19,580元 │60,925元 │
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│105年4月 │40,010元 │15,750元 │55,760元 │
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│105年5月 │40,780元 │19,020元 │59,800元 │
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│合計 │380,040元 │190,690元 │570,730元 │
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