臺灣臺中地方法院106年度簡上字第288號

• 裁判案由: 給付管理費等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺中地方法院
• 裁判日期: 107 年 01 月 05 日

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　106年度簡上字第288號上　訴　人　周永昌
訴訟代理人　沈晏莛
被　上訴人　中港通商大樓管理委員會
法定代理人　陳文欽
訴訟代理人　蔡志忠律師
上列當事人間請求給付管理費等事件，上訴人對於民國106 年5
月31日本院臺中簡易庭106 年度中簡字第414 號第一審簡易判決提起上訴，本院於民國106 年12月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、按當事人對於第一審判決不服之程度，及應如何廢棄或變更之聲明，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項準用第438 條第1 項第3 款（按現行法條號為第441 條第1 項第3 款）雖應表明於上訴狀，然其聲明之範圍，至第二審言詞辯論終結時為止，得擴張或變更之，此不特為理論所當然，即就同法於第二審程序未設與第473 條第1 項同樣之推定，亦可推知（最高法院30年抗字第66號判例意旨參照）。本件上訴人原上訴聲明為：原判決關於命上訴人給付逾新臺幣（下同）151,265 元部分廢棄，嗣於本院審理中變更上訴聲明為：（一）原判決不利於上訴人之訴部分廢棄。（二）上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。核其性質係為擴張上訴之聲明，依前開說明，自屬適法。
二、被上訴人起訴主張：上訴人為臺中市○區○○○道○段000
號10樓之1 房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，為中港通商大樓之區分所有權人，有繳納管理費之義務，應依住戶規約第10條第2 款規定，每月按每坪80元繳交管理費，倘係空戶則每月按每坪45元繳交管理費，如未繳交管理費則依同條第5 款規定，以年息10％計算利息。而上訴人未繳交管理費期間為民國105 年3 月至106 年3 月，且上訴人係將系爭房屋出租予訴外人金鑰皇冠國際聯網股份有限公司（下稱金鑰公司），金鑰公司自105 年7 月至12月8 日止均有正常營運，公司財務及業務有上班開會等活動及準備搬家事宜，並於該段期間均有支付房租予上訴人，自105 年12月8 日金鑰公司搬離之翌日起即105 年12月9 日起，系爭房屋始能以空戶計費，則上訴人積欠之管理費計算如原判決附表所示，合計189,659 元。至於系爭房屋依中港通商大樓103 年度第13屆區分所有權人會議決議可獲之廣告租金收益分配款部分，被上訴人已於103 年8 月31日、104 年11月24日先後將66,000元（102 年8 月至103 年9 月之廣告租金收益）、57,650元扣抵上訴人104 年9 月之前之管理費，扣抵後之剩餘款以支票支付上訴人；104 年9 月30日區分所有權人會議決議104 年10月至105 年9 月之廣告租金收益暫不分配，105 年10月以後之廣告租金收益則尚未經區分所有權人會議決議分配。被上訴人前於105 年10月5 日以存證信函催告上訴人繳交管理費，上訴人仍拒不給付，爰依中港通商大樓住戶規約第10條規定提起本訴等語。並聲明：上訴人應給付被上訴人195,
077 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息10％計算之利息。
三、上訴人則以：系爭房屋自105 年7 月1 日起僅有金鑰公司2
名員工不定時到現場查看、收取或寄發公司文件，將系爭房屋作為倉庫、收發信件使用，並無公司正常營運及人員正常上下班情形，系爭房屋應屬空戶，應自該時起以每坪45元計算管理費，至於上訴人之房客有無支付房租予上訴人，與系爭房屋是否為空屋無關。又中港通商大樓103 年度第13屆區分所有權人會議臨時動議決議「公電費與管理費分開計算」，如為空戶即免收公電費，則空戶管理費應於扣除公電費後以半數計算，故依現況每月被上訴人支出管理費約30萬元，中港通商大樓每層2 戶、25層共50戶，平均每月應分擔管理費為3,000 元（計算式：300,000 元÷50戶÷2 ＝3,000 元
），是系爭房屋於空戶時，平均每月每坪只需分擔14.379元（計算式：3,000 元÷208.64坪＝14.379元），並非每月每
坪45元；又系爭房屋自103 年1 月至104 年1 月為空戶，被上訴人每月溢收上訴人公電費6,389 元，共溢收83,057元，上訴人得以該款項抵償管理費。另上開區分所有權人會議就廣告租金分配案已決議，爾後廣告租金之半數留作公共基金使用，另半數供抵管理費；上訴人於102 年8 月6 日得標系爭房產並繳足全部價金，依大樓總坪數為10,409.94 坪，系爭房屋為208.64坪，占大樓2.00424 ％，縱使區分所有權人會議曾決議，104 年10月至105 年9 月廣告租金收益不分配，及分配104 年度廣告租金收入之4 分之1 ，中港通商大樓自102 年8 月至106 年2 月之廣告費收益仍應配發231,202
元予上訴人，惟上訴人僅分別於103 年8 月31日、104 年11月24日，獲分配款66,000元、57,650元，自得就未獲足額分配之款項107,552 元抵償管理費。被上訴人並未善盡管理之責，雖有派駐管理員，但因無基本之門禁管制，任由陌生人員出入，管理員、警衛形同虛設，是被上訴人既為不完全給付，上訴人即得拒絕給付管理費。依住戶規約第10條第5 款僅規定被上訴人「得」起訴請求住戶給付積欠之管理費，並非規定遲延利息「應」以年息10％計算，是兩造並無約定應付利息債務之利率等語，資為抗辯。並聲明：（一）被上訴人之訴駁回。（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、原審經審理後，判決上訴人應給付被上訴人189,659 元，及自106 年3 月9 日起至清償日止，按年息10％計算之利息，被上訴人其餘之訴駁回，被上訴人勝訴部分並依職權宣告假執行。上訴人就其敗訴部分不服原審判決，提起本件上訴，並於本院陳稱：上訴人自取得系爭房屋即102 年9 月4 日起至104 年1 月31日止，未曾入住系爭房屋，僅用以存放辦公桌椅，並不定時到場查看，於105 年12月9 日房客將家具搬離後，現場仍存放上訴人之辦公桌椅，且未提出「空戶申請」，被上訴人仍均認定為空戶，然105 年7 月1 日至105 年12月8 日卻以房客未將家具搬離，及留有2 名員工不定時到場查看、收發郵件為由，未慮及房客已無營業，即認定上訴人有使用系爭房屋，前後推論有違實際，是系爭房屋自105
年7 月1 日起應為空戶。則上訴人應繳管理費之計算，系爭房屋105 年3 月至105 年6 月為非空戶，每月管理費為16,691元，共66,764元；105 年7 月至106 年3 月為空戶，每月管理費為9,389 元，共84,501元，再依103 年度第13屆區分所有權人會議臨時動議決議「公電費與管理費分開計算」合併辦理，扣除空戶期間免收之公電費49,064元（計算式：期間公電費總額2,448,016 元×持有比例2.00424 ％＝49,064
元），以上合計102,201 元。惟被上訴人未依103 年度第13屆區分所有權人會議及104 年9 月30日區分所有權人會議決議分配廣告租金收益予上訴人，期間為102 年10月1 日至106 年2 月28日，應分配金額如被證八統計表（原審卷第157
頁）為231,202 元，扣除實際分配之66,000元及57,650元，短少分配金額為107,552 元，此部分金額請求抵銷上開管理費。又103 年度第13屆區分所有權人會議臨時動議決議「公電費與管理費分開計算」，然被上訴人仍溢收系爭房屋空戶期間之公電費，102 年10月1 日至103 年9 月30日溢收66,255元（計算式：期間公電費總額3,305,724 元×持有比例2.
00424 ％＝66,255元），103 年10月1 日至104 年1 月31日溢收2,746 元（計算式：期間公電費總額1,369,880 元×持
有比例2.00424 ％＝2,746 元），以上合計93,771元應返還上訴人，此部分金額亦請求抵銷上開管理費。從而，上訴人積欠之上開管理費，經與廣告租金收益、溢收公電費債權互為抵銷後，被上訴人已不得再向上訴人請求任何金額。縱使仍有積欠管理費，惟被上訴人未善盡管理之責，為給付不完全，上訴人得為同時履行抗辯，拒絕給付管理費等語。並聲明：（一）原判決不利於上訴人之訴部分廢棄。（二）上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人除援用原審主張及陳述外，另補陳：103 年度第13屆區分所有權人會議雖就廣告租金收益，決議「其後租金之半數供折抵管理費」，惟亦決議「配套措施交下屆管理委員會研議」，其後104 年度區分所有權人會議決議103 年10月至104 年9 月之廣告租金收益撥4 分之1 ，依區分所有權人坪數比例分配之，104 年10月至105 年9 月之廣告租金收益不再分配，已取代上開103 年度第13屆區分所有權人會議決議，上訴人並因而於104 年11月24日獲分配57,650元，經折抵系爭房屋104 年7 月至104 年9 月管理費50,073元後，餘款7,577 元以支票支付予上訴人；至於102 年8 月至103 年9 月廣告租金收益未經區分所有權人會議決議分配，及105 年10月後廣告租金收益是否分配，仍待區分所有權人會議作成決議，不得逕請求以租金之半數供折抵管理費。關於公電費部分，103 年度第13屆區分所有權人會議臨時動議雖決議「公電費與管理費分開計算」，亦表明「配套措施交由下屆管理委員會研議」，並未直接變更住戶規約第10條第2 款管理費之收費標準，於管理委員會研議並提案送區分所有權人會議決議變更住戶規約前，住戶自仍應依上開收費標準繳交管理費。況且，「住戶繳納管理費之繳納標準」與「管理費實際支出項目、數額」係屬二事，上訴人不得以中港通商大樓支付之管理費用作為推算空戶管理費之繳納標準，進而以每月每坪14.379元計算空戶管理費，其計算方式有誤等語為辯，並聲明：上訴駁回。（被上訴人就原審判決其敗訴部分，未為不服上訴而告確定，不在本件審理範圍）。
五、兩造不爭執事項：
（一）上訴人為系爭房屋之所有權人，為中港通商大樓之區分所有權人。
（二）中港通商大樓區分所有權人會議決議之住戶規約第10條第1 至3 款，就公共基金、管理費之收取規定為：「一、為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人及住戶應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交下列款項，區分所有權人及住戶應連帶負擔繳納義務：㈠公共基金。㈡管理費。二、管理費之分擔㈠依各戶區分所有權人權狀登記之全部坪數為計算基準分擔之。每戶每月新臺幣捌拾元整，如為空戶每坪新臺幣肆拾伍元整。㈡前目費用分擔標準，於必要時得經區分所有權人會議之決議變更。三、管理費每月為一期，每月收繳一次。共用部分及外牆之出租及其他收益，視為管理費收入，由管理委員會按租約或其他收益約定收取租金或其他收益。管理費之孳息視同管理費收入，其餘收繳、支付方法，授權管理委員會訂定。」。
（三）中港通商大樓就「空戶是否收取公電費」之議案，於103
年9 月19日召開之第13屆區分所有權人會議決議：「動議一，將公電費與管理費分開計算，如為空戶則免收公電費。決議：重新清點人數後表決，以47票過半數通過，配套措施交由下屆管理委員會研議。」。
（四）中港通商大樓就「廣告租金收益如何分配」之議案，於103 年9 月19日召開之第13屆區分所有權人會議決議：「以54票半數通過，爾後租金之半數留做公共基金之使用，另半數則供折抵管理費，配套措施交由下屆管理委員會研議。」；並於104 年9 月30日召開之區分所有權人會議決議：「㈠民國103 年10月至104 年9 月止之廣告費收入中，撥四分之一即＄2,882,500 元，依區權人坪數比例分配之。㈡104 年10月至105 年9 月止之廣告費收入款不再分配。」；105 年10月12日召開之區分所有權人會議則未對出租廣告牆之租金收入抵付管理費用部分為任何決議。
（五）系爭房屋面積總計208.64坪，若非空戶，每月應繳管理費16,691元（計算式：80元×208.64坪＝16,691元）。
（六）上訴人未繳納自105 年3 月起至106 年3 月止共計13個月之管理費。
（七）中港通商大樓之住戶規約第10條第5 款規定：「區分所有權人若在規定之日期前未繳納應繳之管理費及公共基金時，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及另外收取遲延利息，以未繳金額之年息10％計算。」。
六、本件爭點：
（一）系爭房屋自105 年3 月起至106 年3 月止，應繳納之管理費為若干？
（二）中港通商大樓之廣告租金收益分配後金額，是否可折抵上開系爭房屋之管理費？若可，折抵金額為若干？
（三）上訴人得否以被上訴人聘任之管理員有拒收信件、未做好門禁管制等管理瑕疵，對上開應繳納之管理費為同時履行抗辯？
（四）被上訴人請求上訴人給付積欠之管理費189,659 元，有無理由？
七、本院得心證之理由：
（一）系爭房屋自105 年3 月起至106 年3 月止，應繳納之管理費為189,659 元。
1、按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2 項定有明文。又中港通商大樓住戶規約第10條第1 至3 款，就公共基金、管理費之收取規定為：「一、為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人及住戶應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交下列款項，區分所有權人及住戶應連帶負擔繳納義務：㈠公共基金。㈡管理費。二、管理費之分擔㈠依各戶區分所有權人權狀登記之全部坪數為計算基準分擔之。每戶每月新臺幣捌拾元整，如為空戶每坪新臺幣肆拾伍元整。㈡前目費用分擔標準，於必要時得經區分所有權人會議之決議變更。三、管理費每月為一期，每月收繳一次。共用部分及外牆之出租及其他收益，視為管理費收入，由管理委員會按租約或其他收益約定收取租金或其他收益。管理費之孳息視同管理費收入，其餘收繳、支付方法，授權管理委員會訂定。」。準此，中港通商大樓既經區分所有權人會議決議之住戶規約第10條第1 至3 款訂定管理費收取標準，而上訴人為中港通商大樓之區分所有權人，自有依前揭住戶規約繳付管理費予被上訴人之義務。
2、上訴人未繳納自105 年3 月起至106 年3 月止共計13個月之管理費乙節，為兩造所不爭執（不爭執事項六），而被上訴人主張系爭房屋自105 年3 月起至105 年12月8 日止為非空戶，自105 年12月9 日起至106 年3 月止為空戶，以此計算應繳而未繳之管理費共189,659 元等語，為上訴人所否認，並辯稱：系爭房屋之房客金鑰公司雖於105 年12月8 日搬離，然自105 年7 月1 日起已無正常營運，僅由2 名員工不定時到場查看、收發郵件，故自105 年7 月起應屬空戶等語。經查，金鑰公司於105 年7 月1 日至105 年12月8 日搬離，期間既仍有派駐員工不定時到場查看、收發郵件，自有使用中港通商大樓之公共設施如電梯、照明等，及由管理員代收郵件之需要，依使用者付費原則應當負擔較高之管理費，不因金鑰公司已無正常營業而有所不同，堪認屬非空戶。是上訴人所辯，尚無可採。
3、又系爭房屋面積總計208.64坪，若非空戶，每月應繳管理費16,691元乙節，為兩造所不爭執（不爭執事項五），惟就空戶之管理費收取標準，上訴人辯稱：併依103 年度第13屆區分所有權人會議臨時動議之決議辦理，空戶期間之管理費尚應扣除公電費等語。查，中港通商大樓就「空戶是否收取公電費」之議案，於103 年9 月19日召開之第13屆區分所有權人會議決議：「動議一，將公電費與管理費分開計算，如為空戶則免收公電費。決議：重新清點人數後表決，以47票過半數通過，配套措施交由下屆管理委員會研議。」，則上開決議內容已表明公電費與管理費分開計算之施行，仍待管理委員會研議配套措施，並未直接變更住戶規約第10條第2 款之管理費收取標準，是於該管理費收取標準經管理委員會研議後提案送區分所有權人會議決議予以變更前，住戶仍應依該管理費收取標準計付管理費，而無空戶免收公電費之適用。上訴人此部分所辯，即不可採。
4、準此，系爭房屋自105 年3 月起至105 年12月8 日止為非空戶，自105 年12月9 日起至106 年3 月止為空戶，並依住戶規約第10條第2 款之管理費收取標準計算，系爭房屋若非空戶，每月應繳管理費16,691元（計算式：80元×20
8.64坪＝16,691元），若為空戶，每月應繳管理費9,389
元（計算式：45元×208.64坪＝9,388.8 元，元以下四捨
五入），則上訴人應繳納之管理費為189,659 元。被上訴人此部分主張，應堪憑採。
5、上訴人雖復以被上訴人未依103 年度第13屆區分所有權人會議臨時動議決議「公電費與管理費分開計算」，而溢收系爭房屋空戶期間，即102 年10月1 日至104 年1 月31日之工電費共93,771元，而主張以此部分金額抵銷上開管理費等語，惟上開決議內容尚待管理委員會研議配套措施後施行，已如前述，被上訴人自無因未依上開決議內容實行，仍就空戶收取公電費，而產生溢收費用情形。是上訴人此部分抵銷抗辯，即屬無據。
（二）中港通商大樓之廣告租金收益分配額已於折抵管理費後，將餘額發放予上訴人，被上訴人並無短少分配。
1、上訴人固辯以：被上訴人未將102 年10月1 日至106 年2
月28日，期間中港通商大樓之廣告租金收益足額分配予住戶，其得以短少分配金額107,552 元主張抵銷本件管理費等語。惟查，中港通商大樓就「廣告租金收益如何分配」之議案，於103 年9 月19日召開之第13屆區分所有權人會議決議：「以54票半數通過，爾後租金之半數留做公共基金之使用，另半數則供折抵管理費，配套措施交由下屆管理委員會研議。」；並於104 年9 月30日召開之區分所有權人會議決議：「㈠民國103 年10月至104 年9 月止之廣告費收入中，撥四分之一即＄2,882,500 元，依區權人坪數比例分配之。㈡104 年10月至105 年9 月止之廣告費收入款不再分配。」；105 年10月12日召開之區分所有權人會議則未對出租廣告牆之租金收入抵付管理費用部分為任何決議等情，為兩造所不爭執（不爭執事項四）。則103
年度第13屆區分所有權人會議決議已明示「其後租金之半數供折抵管理費」，交由下屆管理委員會研議配套措施後施行，嗣104 年9 月30日召開之區分所有權人會議，即就103 年10月至105 年9 月之廣告租金收益分配作成決議，自應以104 年度區分所有權人會議決議執行，而取代103
年度第13屆區分所有權人會議決議。又上訴人就中港通商大樓103 年10月至104 年9 月之廣告租金收益，於104 年11月24日獲分配57,650元，經抵付系爭房屋104 年7 月至104 年9 月之管理費50,073元後，餘款7,577 元以支票支付予上訴人等情，既為兩造所不爭執，足見被上訴人已依區分所有權人會議決議，分配上開期間之廣告租金收益，並無短少分配之情。
2、至於103 年9 月以前之廣告租金收益既未經區分所有權人會議決議分配，自無從逕以租金之半數供折抵管理費；105 年10月以後之廣告租金收益，則待中港通商大樓之區分所有權人會議決議，於區分所有權人會議決議前，尚不能以廣告租金收益之半數主張抵付管理費。是上訴人辯以被上訴人未將中港通商大樓102 年8 月至103 年9 月、105
年10月至106 年3 月之廣告租金收益半數折抵管理費，而請求以短少分配金額107,552 元抵銷本件管理費，自非可採。
（三）上訴人不得以被上訴人聘任之管理員有拒收信件、未做好門禁管制等管理瑕疵，對上開應繳納之管理費為同時履行抗辯。
按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第264 條第1 項前段定有明文。是以同時履行抗辯權之成立，須因雙務契約而互負債務為要件。倘若雙方當事人所負債務相互間並無對價關係，即無從成立同時履行抗辯權。又公寓大廈管理委員會與區分所有權人全體間，就公寓大廈事務之管理成立委任之法律關係，受任人應依委任人之指示管理事務，並應依委任事務進行之狀況報告委任人。至區分所有權人依公寓大廈管理條例第21條規定繳納公共基金或分擔費用之義務，係基於區分所有權人彼此間法律關係而發生，並非上開委任事務之對價。準此，上訴人雖執以被上訴人有未盡管理之責，為給付不完全等語，而為同時履行抗辯，拒絕給付上開管理費，然被上訴人有無善盡管理之責，僅涉及是否生處理委任事務有過失之損害賠償責任問題，與其收取管理費間無對價關係存在，即無從成立同時履行抗辯權，上訴人自不得援此拒絕繳納管理費。是上訴人此部分所辯，洵非可採。
（四）按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程式送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229
條第1 項及第2 項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，但約定利率較高者，仍從其約定利率，民法第233 條第1 項亦有明文。另按中港通商大樓之住戶規約第10條第5 款規定：「區分所有權人若在規定之日期前未繳納應繳之管理費及公共基金時，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及另外收取遲延利息，以未繳金額之年息10％計算。」。查，住戶積欠管理費後，將有遲延利息之損失，並增加管理委員會之催收成本，上開規約乃明定管理費之遲延利息以年息10％計算，且未逾民法第205 條所定最高利率之限制，自無不許。至上訴人辯稱上開規約僅係明定被上訴人可選擇追索欠繳管理費之方法，並非遲延利息之規定等語，此部分所辯顯有誤解，自無可取。又本件被上訴人對上訴人之管理費債權，核屬無確定期限之給付，自應經被上訴人之催告而未為給付，上訴人始負遲延責任。而本件起訴狀繕本業於106 年3 月8 日送達上訴人，有本院送達證書足憑，是本件被上訴人請求自該狀繕本送達翌日即106 年3 月9 日起至清償日止，按年息10％之利息，核無不合，應予准許。
八、綜上所述，被上訴人依中港通商大樓住戶規約第10條之規定，請求上訴人給付189,659 元，及自106 年3 月9 日起至清償日止，按年息10％計算之利息，為有理由，應予准許。則原審就此部分判命上訴人如數給付，並依職權宣告假執行，於法並無不合。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果無影響，爰不逐一論述，併此敘明。
十、據上論結，本件上訴無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 1 月 5 日民事第六庭 審判長法 官 楊國精
法 官 賴秀雯
法 官 楊珮瑛
正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中 華 民 國 107 年 1 月 5 日書記官 葉俊宏