106年度訴字第239號｜民事：返還租賃物等｜裁判日期：106 年 06 月 01 日

臺灣臺中地方法院民事判決　106年度訴字第239號原　　　告　劉奕棋訴訟代理人　陳郁婷律師蘇育鉉律師被　　　告　泰迪皇家股份有限公司兼法定代理　許予安人上列當事人間返還租賃物等事件，本院於民國106年4月27日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應連帶給付原告新臺幣伍拾捌萬壹仟玖佰零壹元，及其中新臺幣貳拾貳萬零捌佰壹拾伍元自民國一０五年十一月九日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告連帶負擔百分之四十二，餘由原告負擔。事實及理由甲、程序部分被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。乙、實體部分壹、原告主張：一、原告於民國（下同）104年11月11日與被告泰迪皇家股份有限公司（以下簡稱泰迪公司）簽訂房屋之租賃契約（下稱系爭租賃契約），由被告泰迪公司向原告承租門牌號碼為臺中市○○區○○路○段00號1樓及2樓房屋（下簡稱：系爭房屋），租期105年1月1日至110年12月31日，每月租金新臺幣（下同）96,590元（由被告泰迪公司每月1日給付85,000元，餘11,590元由被告泰迪公司代原告繳納稅款及二代健保稅款），押租保證金170,000元，並約定由被告許予安擔任被告泰迪公司之連帶保證人。然被告泰迪公司自105年7月起未再支付租金，即積欠105年7、8、9、10月之4期租金，經原告以押租保證金抵充後，仍超過2期租金，且被告所提供8、9 、10月之租金支票已遭臺灣票據交換所以存款不足或拒絕往來戶為由退票，原告遂於105年10月4日以臺北法院郵局第 2085、2086號存證信函分別函催被告泰迪公司董事長許予安與董事賴志宏於函到後7日內清償欠租，惟被告泰迪公司仍置之不理，原告遂於105年10月13日向被告許予安與董事賴志宏為終止系爭租賃契約之表示，並由被告泰迪公司代表人兼連帶保證人許予安與董事賴志宏均已讀在案，故系爭租賃契約業已終止，被告泰迪公司應遷讓系爭房屋返還予原告。二、又系爭租賃契約第11條第3項約定：「乙方（即被告泰迪公司）於租約終止後未交還房屋者，自終止租約之翌日起至乙方遷讓完畢之日止，乙方應按月租金計算之每日租金金額的1倍作為違約金給付，乙方及連帶保證人丙方（即被告許予安）決無異議」，且系爭租賃契約第11條第6項約定：「甲（即原告）、乙雙方若有違約情事致損害他方之權益時，願負賠償責任，若因而涉訟時，所繳訴訟費及律師費用均應由違約一方負擔」，故系爭租賃契約經原告合法終止後，被告泰迪公司應按月給付原告相當一倍租金即96,590元之違約金，及因此涉訟所繳納之律師費用。兩造就系爭房屋約定每月租金為含稅價96,590元，被告泰迪公司除按月給付原告85,000元，另應為原告代繳因系爭房屋出租而額外課徵之稅金及原告因而衍生之二代健保費用計11,590元，然而被告泰迪公司自105年1月起至105年6月止，每月均僅支付85,000元之租金，卻未代原告繳納稅金及二代健保費，故仍共積欠69,540元之租金差額【計算式：〔96,590元（每月應付租金）-85,000元（每月實付租金）〕×6月＝69,540元】；被告泰迪公司自105年10月13日系爭租賃契約終止迄今，尚未遷讓系爭房屋返還予原告，已屬違約，依據系爭租賃契約第11條第2 、3、6項及第12條之約定，被告泰迪公司及被告許予安應連帶給付原告自105年1月起至105年6月止積欠之差額租金69, 540元、自105年7月起至105年10月止之租金386,360元與本案原告支出之律師費80,000元，經扣除押租保證金170,000 元後，共計365,900元(69,540元+386,360元+80,000元-170,000元=365,900元)，故依據系爭租賃契約第3條、第11條第6項及第12條規定，被告應連帶給付原告365,900元。三、聲明：（一）被告泰迪皇家股份有限公司應將門牌號碼為臺中市○○區○○路○段00號1樓及2樓房屋，遷讓返還予原告。（二）被告應連帶給付原告365,900元，及自起訴狀繕本送達之翌日（即105年11月9日）起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。（三）被告應自105年10月14日起至遷讓返還第一項所示房屋之日止，按月連帶給付原告193,180元。（四）請依職權宣告假執行。貳、被告經合法通知未到庭，且未提出書狀為任何聲明及陳述。參、本院之判斷：一、原告主張：其於104年11月11日與被告泰迪公司簽訂系爭租賃契約，由被告泰迪公司向原告承租系爭房屋，租期105年1月1日至110年12月31日，每月租金96,590元（由被告泰迪公司每月1日給付85,000元，餘11,590元由被告泰迪公司代原告繳納稅款及二代健保稅款），押租保證金170,000元，並約定由被告許予安擔任被告泰迪公司之連帶保證人。被告泰迪公司自105年7月起未再支付租金，積欠105年7、8、9、10月之4期租金，經原告以押租保證金抵充後，仍超過2期租金，且被告所提供8、9、10月之租金支票已遭臺灣票據交換所以存款不足或拒絕往來戶為由退票，原告遂於105年10月4日以臺北法院郵局第2085、2086號存證信函，分別函催被告泰迪公司董事長許予安與董事賴志宏，於函到後7日內清償欠租，惟被告泰迪公司仍未清償，原告遂於105年10月13日，以LINE通訊向被告泰迪公司董事長許予安與董事賴志宏為終止系爭租賃契約之表示，並由被告泰迪公司代表人兼連帶保證人許予安與董事賴志宏均已讀在案，故系爭租賃契約業已終止等情，業據原告提出房屋租賃契約書影本1份（見105年度中補字第2834號卷，《下簡稱中補卷》17-20頁）、支票號碼LX0613972、LX0613973、LX0613974之支票影本暨退票理由單影本各1份（見中補卷21-23）、臺北法院郵局第2085、2086號存證信函暨回執影本各1份（見中補卷24-27頁《給許予安催告給付租金105年10月5日送達》、中補卷28 -31頁《給賴志宏催告給付租金105年10月5日送達》）、被告泰迪公司基本資料與董監事資料影本1份、變更登記表1份（見中補卷32-3 3頁、本院卷第10-11頁）、105年10月13日LINE通訊軟體截圖影本1份（見中補卷34頁）、系爭房屋所在之土地建物登記謄本各1份（見本院卷第17-18頁）等為證，被告經合法通知就原告之主張未到庭陳述，且未提出書狀為任何爭執，原告主張應可採信。二、按土地法第100條第3款規定：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。．．。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時」，次按民法第440條第1項及第2項規定：「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約」，又按最高法院20年上字第211號民事判例謂：「承租人遲付租金，出租人得定相當期限催告，如期限內仍不支付，出租人自得終止契約」，故承租人遲付租金達二個月之租額時，出租人得依法終止租賃契約。本件系爭房屋約定每月租金為含稅價96,590元，即被告泰迪公司應代繳原告因系爭房屋出租而額外課徵之稅金及原告因而衍生之二代健保費用，然而被告泰迪公司自105年1月起至105年6月止，每月均僅支付85,000元之租金，卻未代原告繳納稅金及二代健保費，故仍共積欠69,540元之租金差額【計算式：〔96,590元（每月應付租金）-85,000元（每月實付租金）〕×6月＝69,5 40元】；又被告泰迪公司105年7月起至105年10月3日未給付租金，經原告於105年10月4日催告被告泰迪公司文到七日內給付，被告泰迪公司未依期給付，被告泰迪公司遲付租金之總額，已達二個月之租額，原告自得依法終止契約。原告於105年10月13日向被告泰迪公司終止系爭租約，於法有據。又系爭租約經原告終止，被告泰迪公司自應將系爭房屋返還原告，惟原告雖主張被告泰迪公司自契約終止後迄今未將系爭房屋返還云云，然查：依原告提出系爭房屋之現況照片（見本院卷第32-34頁），系爭房屋內已無被告泰迪公司之物品，且原告自承屋內之裝潢業經裝潢公司拆走，並由裝潢公司將房屋錀匙交付予管理員再行通知原告於106年1月2日取回，原告並以取得之錀匙進入系爭房屋，拍攝現場照片等語（詳見本院106年3月27日、106年4月27日言詞辯論筆錄），顯見系爭房屋已於106年1月2日回歸原告占有管領，足認被告泰迪公司已於106年1月2日將系爭房返還原告無誤。原告請求被告泰迪公司返還系爭房屋，應屬無據。至於原告主張被告泰迪公司所交付之錀匙係屬備份錀匙云云，然系爭房屋既已由原告以被告泰迪公司交付之錀匙進入房屋內而實質占有管領，被告泰迪公司已脫離占有，並未繼續占有系爭房屋，縱如原告主張被告泰迪公司交付之錀匙為備份而非原告交付之原始錀匙，然此僅為原告得否請求被告泰迪公司返還原始錀匙而已，並不影響原告已占有管領系爭房屋之事實認定，原告以被告泰迪公司僅交付備份錀匙，而請求被告泰迪公司再將非其占有之系爭房屋返還原告，實無可能，是原告請求被告泰迪公司返還系爭房屋，於法無據，應予駁回。三、又被告泰迪公司於租賃關係存續期間（105年1月1日至105年10月13日，積欠原告租金399,815元【計算式：自105年1月1日起至105年6月30日止，積欠前述69,540元之租金差額；1 05年7月1日至105年10月13日積欠3個月又13日租金330275元（計算式：：96,590元X3+96,590元÷31X13=289,770元+40, 505元《元以下四捨五入》=330275元）。上開69,540元+330275元=399,815元】，原告主張扣除被告泰迪公司所交付之押租金17萬元，原告得請求被告泰迪公司給付之租金數額為229,815元（計算式399,815元-170, 000元）。原告請求被告泰迪公司給付229,815元租金，於法有據，惟逾上開部分之租金請求則無理由。又按「稱保證者，謂當事人約定，一方於他方之債務人不履行債務時，由其代負履行責任之契約」民法第739條定有明文。再按「保證債務之所謂連帶，係指保證人與主債務人負同一債務，對於債權人各負全部給付之責任者而言，此就民法第272條第1項規定連帶債務之文義參照觀之甚明。故連帶保證與普通保證不同，縱使無民法第746條所揭之情形，亦不得主張同法第745條關於檢索抗辯之權利」（最高法院45年台上字第1426號判例意旨參照）。本件系爭租賃契約第12條之約定：「乙方（即被告泰迪公司）若有違反本租約各條款或損害租賃房屋等情事時，丙方（即被告許予安）應負連帶保證責任，並拋棄先訴抗辯權」等語，故系爭連帶保證人即被告許予安應與主債務人即被告泰迪公司負連帶清償責任，且不得主張民法第745條之先訴抗辯權。是原告請求被告許予安就前述被告泰迪公司應給付原告229,815元租金之債務，負連帶清償責任，亦於法有據。四、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）；又無權使用他人土地者，其所受利益，為使用本身，而「相當於租金」係原受利益依其性質不能返還時應償還之價額。經查：被告泰迪公司於105年10月13 日終止租賃契約後，遲至106年1月2日始將房屋之占有返還原告，已如前述，是原告主張被告泰迪公司自105年10月14 日起至106年1月2日無權占用系爭房屋受有相當於租金之不當得利，應屬有據。原告得請求被告泰迪公司應返還自105 年10月14日起至106年1月2日止無權占用系爭房屋期間相當於租金之不當得利數額為176,043元（計算式：《96590元X3+96590元÷31X20》=176,043元）。再者，系爭租賃契約第 11條第3項復約定：「乙方（即被告泰迪公司）於租約終止後未交還房屋者，自終止租約之翌日起至乙方遷讓完畢之日止，乙方應按月租金計算之每日租金金額的1倍作為違約金給付，乙方及連帶保證人丙方（即被卸許予安）決無異議」等語，是原告主張被告泰迪公司於租約終止後，至遷讓完畢之日止（即前述105年10月14日起至106年1月2日），應按月租金計算之每日租金金額的1倍作為違約金給付，應屬有據；又上開105年10月14日起至106年1月2日期間之違約金數額為176,043元（計算式同上），本院依被告泰迪公司無權占用期間及致原告受損之程度，認上開違約金之數額並無過高之情事，是原告請求被告泰迪公司及連帶保證人被告許予安應連帶給付原告352,086元（176,043元+176,043元），亦屬有據。五、原告復主張：系爭租賃契約第11條第6項約定：「甲、乙雙方若有違約情事致損害他方之權益時，願負賠償責任，若因而涉訟時，所繳納之訴訟費及律師費用均應由違約一方負擔」，故被告應連帶給付原告律師費用8萬元云云，惟查：上開條文固約定於一方違約涉訟，就他方所繳納之訴訟費及律師費用均由違約一方負擔云云，然按訴訟費用由敗訴之一方負擔，民事訴訟法第78條定有明文。顯見原告與被告泰迪公司約定所繳納之訴訟費由違約之一方負擔，僅係將一般規定列入契約條文，並非特別約定，同理其記載律師費用應由違約一方負擔，應係指契約雙方涉訟時，就第三審強制代理之律師費用應由敗訴之一方負擔，按民事訴訟除法定強制代理外，其他審級之訴訟當事人是否委由律師代理為之，乃當事人得自由決定，其費用之支出，並非訴訟費用，更非損害之內容，被告並無賠償責任，故原告支付第一審非強制代理之律師費用，應由原告自行負擔，被告並無賠償之責。本件原告所提出之律師費用收據，係原告支付之第一審律師費用，該費用非屬強制代理之律師費用，應由原告自行負擔，自無由被告連帶負擔之理，原告主張被告應另為連帶賠償8萬元律師費，尚屬無據，不應准許。六、基上，原告得請求被告連帶給付之金額為581,901元（計算式：229,815元租金+相當於租金之不當得利176,043元+違約金176, 043元）。七、另按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第1項、第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第233條第1項、第203條亦有明文。被告泰迪公司未依期給付租金229,815元部分，被告二人已陷給付遲延，原告請求被告應連帶給付之229,815元租金部分，自起訴狀繕本送達翌日（即105年11 月9日）起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，核無不合，應予准許。八、綜上所述，原告本於租金給付請求權、不當得利返還請求權及違約金給付請求權與連帶保證契約，請求被告應連帶給付原告581,901元及其中229,815元自105年11月9日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許；惟原告逾此部分之請求，尚無理由，應予駁回。九、本判決第一項原告勝訴部分，其命被告連帶給付之金額逾50萬元，自無從依職權宣告假執行，且是否依職權為假執行宣告乃法院之職權，原告聲明請求依職權宣告假執行僅在促請法院注意，故就原告敗訴此部分不另為駁回之諭知，附此敘明。肆、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、抗辯暨攻擊防禦方法，經審酌均於判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項、。中華民國 106 年 6 月 1 日民事第四庭法官王金洲正本證明與原本無異。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 106 年 6 月 1 日書記官魏愛玲

臺灣臺中地方法院106年度訴字第239號

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