臺灣臺中地方法院106年度訴字第3099號｜法律人

臺灣臺中地方法院民事判決 106年度訴字第3099號原　　　告　大業永業股份有限公司法定代理人　陳志偉訴訟代理人　楊盤江律師被　　　告　開富力建設開發股份有限公司法定代理人　張芳民訴訟代理人　林建宏律師複　代理人　慶啟羣律師上列當事人間請求給付佣金事件，本院於民國107年6 月8日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣柒拾萬柒仟伍佰玖拾貳元，及自民國一百零六年十月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之七十八，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣貳拾參萬陸仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣柒拾萬柒仟伍佰玖拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由甲、程序方面原告訴之聲明第1 項原為：被告應給付原告新臺幣（下同）91萬6,190 元（見本院卷第2 頁），嗣於民國107 年2 月2 日變更該項聲明如後述（見本院卷第149 頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，依民事訴訟法第255 條第1 項第3 款規定，應予准許。乙、實體方面壹、原告主張：一、兩造於105 年9 月1 日簽訂Key House 房地產代理服務「包櫃」合約書（下稱甲契約），由被告委託原告銷售房屋，銷售戶數為7 戶，委託期間自105 年9 月1 日起至106 年12月31日止，甲契約第5 條並約定：銷售未滿3 戶，以實售價格之2.5%計算佣金，銷售累計達第3 至5 戶，以實售價格之3%計算，銷售累計達第6 至7 戶，以實售價格之3.5%計算；溢價部分，原告可分得3 成之溢價報酬。原告於甲契約期間，售出1 戶（即2D）。嗣因被告取得使用執照後，裝修工程延宕，致銷售暫停，惟原告於106 年1 、2 月間仍繼續處理客戶看屋等銷售事宜。兩造復於106年3月1日簽訂Key House房地產代理服務「包櫃」合約書（下稱乙契約），除委託銷售期間改為自106 年3 月1 日起至106 年6 月30日止，其餘合約內容均與甲契約相同。原告於乙契約期間，共售出5 戶（即12D 、2C、3A、7C、10B ）。因甲、乙契約除委託銷售期間不同外，其餘合約內容均相同，且兩造迄未核算甲契約期間銷售2D之溢價報酬，被告於106 年8 月17日電子郵件附件之請款明細表中，亦係合併計算甲、乙契約期間銷售戶數即6 戶，以實售價格之3.5%計算佣金，僅就3A、7C之中人費、折讓費部分與原告有所爭執。是以，乙契約為甲契約之接續，應將甲、乙契約期間銷售戶數合併計算，以銷售價格3.5%計算佣金。二、原告已向被告領取共163 萬4,610 元之佣金。又原告就3A、7C之折讓費共1 萬6,495 元，由兩造平均分攤各8,248 元乙節不爭執。至於3A、7C之中人費（即介紹費）20萬元部分，原告業與被告協議各自負擔10萬元。基上，經扣除原告已領取之佣金及上開折讓費後，被告尚餘90萬7,592 元佣金未給付。如本院採原告之主張，亦即合併計算甲、乙契約期間之銷售戶數，以實售價格3.5%計算佣金，則原告即不另請求溢價報酬；若本院採被告所辯甲、乙契約銷售戶數分別計算，即分別以實售價格2.5%、3%計算佣金，則原告另請求2D之溢價報酬5 萬7,000 元、2C之溢價報酬3 萬元，共8 萬7,000 元之溢價報酬等語。三、並聲明：（一）被告應給付原告90萬7,592 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。貳、被告則以：一、甲契約於105 年12月31日屆滿後，被告另與其他代銷公司討論廠商遴選，迨106 年3 月1 日才決定繼續委託原告銷售房屋，而簽訂乙契約。故於106 年1 、2 月間，被告並未委託原告銷售房屋，僅因原告於甲契約期間之看板及廣告傳單上仍留有聯絡資訊，才會有106 年2 月11日、12日、27日路人隨機問價之紀錄。觀諸甲契約底價表所示銷售戶數為7 戶，乙契約底價表則為6 戶，且兩契約之委託銷售期間不同，乙契約第12條亦增列「若有已購屋客戶欲委託乙方代理銷售，必須以甲方之物件為限」等語，可見甲、乙契約並非接續，而為個自獨立之契約。故本件應分別計算甲、乙契約之銷售戶數，各自核算佣金。因原告於甲契約期間僅銷售1 戶，依甲契約第5 條約定，該戶應以實售價格2.5%計算佣金。而原告於乙契約期間則銷售5 戶，依乙契約第5 條約定，該5 戶應以實售價格3%計算佣金。二、兩造就3A、7C之中人費20萬元，並未協議各自負擔一半，且該兩戶之買主均為被告所介紹，依乙契約第5 條第5 項約定，原告應支付被告該2 戶之中人費20萬元，此部分金額應予抵銷。此外，甲契約部分溢價19萬元，溢價報酬為5 萬7,000 元，因原告迄未開立發票請款，故被告尚未給付；至於乙契約部分，因12D 、7C、10B 分別低於底價29萬元、57萬元、28萬元，2C則溢價10萬元，故全案低於底價104 萬元，原告自無溢價報酬可請求等語，資為抗辯。三、並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。參、兩造不爭執之事實及爭點整理結果（本院依判決格式修正或增刪文句）：一、不爭執之事實：（一）因被告委託原告銷售房屋，兩造於105 年9 月1 日簽訂甲契約，甲契約第1 條第3 項約定委託銷售戶數為7 戶，委託銷售價格為全案總銷金額8,791 萬元，依甲契約底價表記載為2C、2D、3A、7C、10B 、11D 、12C 等戶，委託銷售期間自105 年9 月1 日起至同年12月31日止。（二）兩造於106 年3 月1 日又簽訂乙契約，乙契約第1 條第3 項約定委託銷售戶數為7 戶，委託銷售價格為全案總銷金額8,791 萬元，依乙契約底價表記載為2C、3A、7C、10B 、11D （嗣改委託銷售12D ）、12C 等戶，委託銷售期間自106 年3 月1 日起至同年6 月30日止。（三）原告於105 年10月6 日以1,277 萬元售出2D，106 年4 月17日以1,321 萬元售出12D ，106 年5 月14日以1,063 萬元售出2C，106 年5 月18日以1,185 萬元售出3A、以1,301 萬元售出7C，106 年6 月2 日以1,140 萬元售出10B 。（四）2D溢價19萬元，2C溢價10萬元。12D 、7C、10B 分別低於底價29萬元、57萬元、28萬元。（五）3A及7C之折讓費部分，原告應負擔8,248元。（六）被告已給付原告佣金共163萬4,610元。（七）被告尚未依甲、乙契約第5 條第6 項之約定給付原告溢價報酬。二、爭點之所在：（一）甲、乙契約期間銷售戶數是否應併計而計算佣金？原告得請求之佣金數額為何？（二）如被告主張之佣金計算方式有理由，原告得否另請求溢價報酬？其數額為何？（三）被告以3A及7C中人費為抵銷抗辯，有無理由？抵銷之金額為何？肆、得心證之理由：一、按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院39年台上字第1053號判例意旨參照）。經查：（一）甲、乙契約雖係分別簽訂，且委託銷售期間不同（甲契約自105 年月1 日起至同年12月31日止；乙契約自106 年3 月1 日起至同年6 月30日止）。然觀諸甲、乙契約內容，第1 條第3 項委託銷售戶數均為「7 戶」，同條第4 項委託銷售價格均為「全案總銷金額8,791 萬元」，第5 條銷售佣金計算辦法亦均為「1.銷售未滿3 戶，以實售價格之2.5%計算。2.銷售累進達第3~5 戶，以實售價格之3%計算。3.銷售累進達第6~7 戶，以實售價格之3.5%計算。4.以上採累進累跳計算」，且乙契約底價表所載戶別，相較於甲契約底價表所載戶別，僅減少原告於甲契約委託期間已銷售之2D，其餘戶別均與甲契約一致（見本院卷第7 至14、90至97頁）。足認乙契約實乃甲契約之延續，否則乙契約約定之委託銷售戶數應約定為「6 戶」、委託銷售價格並應減少成6 戶之總銷金額，銷售佣金計算辦法第3 點亦應為「銷售累進達第6 戶」，而非維持前揭約定內容。（二）且證人即現場執行銷售主管陳宇軒於本院具結證稱：伊是和原告合作銷售被告之房屋，兩造簽訂之甲契約於105 年12月31日屆滿後，遲至106 年3 月1 日才又簽訂乙契約，是因為當時房屋尚未建造完成，所以商議先暫停銷售房屋，等到106 年3 月1 日才又開始銷售，所以兩造於106 年1 、2 月間並未簽訂委託銷售契約，但實際上如果有客戶到現場來，伊還是會去聯繫客戶，答覆客戶的問題；該段期間有顧客到現場看屋時，伊才去現場，故原告在該段期間給伊較少的薪水等語（見本院卷第177 頁反面），並有106 年1 、2 月間之專案週報表、客戶連絡紀錄在卷可憑（見本院卷第32、74至75頁）。可知兩造於106 年1 、2 月暫停售屋期間，原告仍繼續為被告處理顧客看屋事宜。佐以原告於甲契約期間售出2D之溢價19萬元，依甲契約第5 條第6 項約定，原告可分得3 成即5 萬7,000 元之溢價報酬。衡情兩造簽訂乙契約時如認甲、乙契約銷售戶數應分開計算而核算佣金，則其等應會先結算甲契約之溢價報酬，以求明確，但兩造卻未為之。（三）再參諸原告於106 年8 月2 日向被告請款時，原告電子郵件附件之結案請款明細，係將甲契約期間銷售之2D列入，並以銷售累進達6 戶即3.5%計算佣金，向被告請領佣金91萬6,190 元（見本院卷第98至99頁）。而被告於106 年8 月17日回覆原告上開請款時，被告電子郵件附件之結案請款明細，亦係將甲契約期間銷售之2D列入，並以銷售累進達6 戶即3.5%計算佣金，僅另外將7C之實際銷售金額自1308萬元更改為1301萬元，及扣除原告應支付3A、7C中人費20萬元與折讓費8,248 元後，同意支付原告佣金70萬7,592 元，並於電子郵件中請原告核對無誤後寄送發票（見本院卷第100 至101 頁）。依兩造上開電子郵件往來內容，可知其等均未將甲、乙契約期間銷售戶數分別計算，顯見兩造之真意係欲合併計算甲、乙契約期間銷售戶數而核算佣金，堪可認定。（四）被告雖辯稱：被告於106 年8 月17日電子郵件附件之請款明細，將甲、乙契約銷售戶數合併計算，係因當時正為請款流程，雙方仍在核對佣金金額之正確性，惟嗣後已察覺金額有誤，而提出更正等語。惟查，被告固曾於106 年8 月25日寄發電子郵件予原告，改將甲、乙契約期間銷售戶數分開計算而核算佣金（見本院卷第102 至103 頁）。然觀諸被告前於106 年8 月17日電子郵件附件之請款明細，已另就7C部分扣除瓦斯費7 萬元，以1,301 萬元作為7C之實際銷售金額，並就3A、7C部分扣除中人費20萬元及折讓費8,248 元（見本院卷第101 頁），足見被告回覆原告之請款時，已詳細核對甲、乙契約內容而核算佣金。倘若兩造本無將甲、乙契約期間銷售戶數合併計算之意，被告此時理當直接將兩契約期間銷售戶數分開計算而核算佣金，要無可能仍將甲契約期間銷售之2D一併列入，並均以實售價格之3.5%計算佣金。是被告此部分所辯，要與事實不符，不足採信。又本院已認定甲、乙契約銷售戶數應合併計算，自毋庸再審究兩造關於溢價報酬之主張、陳述，併此敘明。（五）綜上，原告主張甲、乙契約期間銷售戶數應合併計算而核算佣金，堪可採信。因原告於甲、乙契約期間共銷售6 戶，為兩造所不爭執【見不爭執之事實（三）】，依甲、乙契約第5 條第3 、4 項約定，原告銷售累進達第6 戶，應以實售價格之3.5%計算佣金。是原告就甲、乙契約得請求之佣金為255 萬0,450 元【計算式：（00000000+00000000+00000000+00000000+00000000+00000000 ）x 3.5%=0000000】，扣除被告已給付原告佣金共163 萬4,610 元，及原告就3A、7C應負擔之折讓費8,248 元【見不爭執之事實（五）、（六）】，原告得請求之佣金為90萬7,592 元（計算式：0000000-0000000-0000=907592 ）。二、被告抵銷抗辯部分：（一）按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334 條第1 項前段定有明文。經查，兩造於乙契約第5 條第5 項約明：由被告提供之客戶名單成交，原告提供被告介紹費10萬元（見本院卷第92頁）。觀之證人陳宇軒於本院具結證稱：如果房屋買主係經他人仲介而來，都會紀錄在表格內，如果表格內沒有備註，就代表該戶無人仲介買主；3A及7C兩戶房屋的買主均為葉新化，他是被告公司的總經理龔先生介紹來的，伊在106 年4 月23日編號4 表格內記載之葉先生，就是指葉新化，備註欄有註記是龔先生介紹；葉新化是龔先生透過銀行的朋友介紹，龔先生將系爭建案資料交給銀行朋友，銀行朋友再轉交給葉新化等語（見本院卷第178 頁），並有客戶聯絡紀錄表在卷可佐（見本院卷第65頁）。足認3A及7C兩戶買主確係被告公司之龔先生介紹而來，是依乙契約第5 條第5 項約定，原告自應給付被告該2 戶房屋之中人費共20萬元。從而，被告主張原告迄未給付中人費20萬元，而以此為抵銷抗辯，自屬有據。（二）至原告主張：兩造曾協議上開中人費由兩造各自負擔10萬元等語，則為被告所否認。經查，證人陳宇軒固於本院具結證稱：伊印象中兩造曾協議各自負擔中人費一半，伊知道被告扣原告中人費20萬元的事情後，伊有和被告說不應該這樣，這和協議不相符，被告說會再和原告協調，後續情形伊不清楚等語（見本院卷第178 頁反面），惟其亦具結證稱：伊不知道3A及7C兩戶中人費多少錢，兩造協議各自負擔一半之事亦無書面資料，伊等是口頭上向被告公司龔先生報告，龔先生有同意等語（見本院卷第178 頁反面至179 頁）。是依證人陳宇軒上開證述內容，僅可認定兩造曾就3A及7C兩戶之中人費如何負擔乙事進行協商，惟尚難認兩造間確有於乙契約第5 條第5 項約定之外，就該2 戶各自負擔中人費各10萬元乙節達成協議。是原告此部分之主張，尚難採信。三、綜上所述，原告依甲、乙契約關係請求被告給付之佣金90萬7,592 元，經與被告抗辯之中人費20萬元互為抵銷後，原告得請求被告給付之佣金為70萬7,592 元。從而，原告請求被告給付70萬7,592 元，及自起訴狀繕本送達翌日即106 年10月26日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。又兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核於法均無不合，爰分別酌定相當擔保金額併准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國 107 年 7 月 6 日民事第五庭審判長法官林慧貞法官李嘉益法官黃凡瑄正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀。( 須按他造當事人之人數附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 107 年 7 月 10 日書記官黃于容

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