臺灣臺中地方法院106年度訴字第345號

• 裁判案由: 返還租金等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺中地方法院
• 裁判日期: 106 年 08 月 30 日

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　　106年度訴字第345號原　　　告　古典玫瑰園國際股份有限公司
法定代理人　黃騰輝
訴訟代理人　廖奕婷律師
被　　　告　黃麗玉
許雅妮
共　　　同
訴訟代理人　林見軍律師
複 代理 人　余佳玲
上列當事人間返還租金等事件，本院於民國 106年8月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣捌拾陸萬元，及自民國一Ｏ六年一月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
二、確認門牌號碼臺中市○區○○○道○段○○○○○○○號建物內、外如附表所示之物為原告所有。
三、訴訟費用由被告負擔。
四、第一項部分，於原告以新臺幣貳拾玖萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣捌拾陸萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）原告依不當得利法律關係，請求被告返還預收之民國 105年11月份及12月份之租金，共計新臺幣（下同）35萬元：㈠原告前向被告承租門牌號碼臺中市○區○○○道0段000○000 號建物（下稱系爭租賃物），用以經營古典玫瑰園餐飲門市使用（下稱古典玫瑰園中港店），約定租賃期限為8年3個月 （即自105年1月1日起至113年3月31日止），租金每月17萬5000元（含稅），押租金51萬元，於每年1月1日前開立12張期票 1次支付予被告，以供逐期兌現，雙方並訂有房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約）。系爭租賃契約雖定有存續期間，惟依最高法院18年上字第2001號判例，原告應仍得提前終止租約，原告因經營計畫的考量，欲提前終止系爭租賃契約，乃於 105年9月6日發函予被告表示終止租約之意思，另於105年9月20日寄發臺中福平里郵局第450、451號存證信函，再次通知終止租約，並表示願賠償 1個月之租金，依最高法院18年上字第2001號判例、89年台上字第1333號裁判，符合一般交易習慣，則原告應已合法終止租約。另依最高法院 87年度台上字第580號裁判要旨，原告於 105年9月6日、20日兩次發函通知被告終止租約，並以105年10月31日為契約終止期，已提前1個月，應符合先期通知之習慣，所為終止應屬合法。
㈡被告於 104年10月20日與原告簽署系爭租賃契約時，業已預收105年1月1日起至105年12月31日止之租金支票，而系爭租約既已於 105年10月31日合法終止，則原告自無受領105年11月1日起至12月31日止之兩個月共計35萬元租金之法律上原因。基此，原告依民法第 179條規定不當得利法律關係，請求被告返還上開兩個月之租金共計35萬元，應有理由。
（二）原告另依押租金契約請求被告返還押金51萬元：
依系爭租賃契約第4條、第9條之約定，系爭51萬元之押租保證金，係作為遲延租金、違約金及債務不履行損害賠償之擔保，除另有規定外，於租賃關係消滅且原告遷空交還房屋時，應無息返還予原告。原告並未遲延給付租金，雙方亦未預定原告提前終止租約應負何違約責任。又原告於105年9月20日寄發予被告之存證信函中，已依習慣先期通知被告終止租約，並另以：依房屋租賃契約第6條第2項及第 8條第1、3項之約定，本公司將於契約期滿前將房屋清空，回復原狀至本公司最初承租時之狀態，並於 105年10月31日交還予被告，懇請被告親自或派員前來點交等語，通知被告點收，則被告自105年11月1日起本可自由使用、處分系爭租賃物，並可因之受有利益。而被告已於105年9月21日收受上開存證信函之送達，卻未依通知於 105年10月31日前來點交，則實際上未進行點交，應不可歸責於原告，被告自無向原告請求損害賠償之事由。是以，原告並無遲延給付租金之情事，亦無造成被告之損害，則原告依系爭租賃契約第 4條之約定，請求被告返還押租金51萬元應有理由。
（三）請求確認系爭租賃物內、外如附表所示之物為原告所有：㈠系爭租賃物內、外如附表所示之物均屬原告所有，且依系爭租賃契約第 8條第1項、第3項約定，原告本有於系爭租賃契約終止後，將系爭租賃物清空點交予被告之義務。因此，原告早於 105年9月6日及20日發函通知被告，表示會依約將系爭租賃物內、外如附表所示之物（裝潢、設備）拆除清空，於105年10月31日點交予被告，然被告竟於105年10月 4日以臺中法院郵局第2546號存證信函回覆陳稱：貴公司所為室內裝潢之舉，早因附合而與系爭房屋不動產相結合，....，該裝潢之動產所有權更已因附合而歸不動產所有權人黃麗玉、許雅妮取得，從而，貴公司若執意強為違法終止租約並拆除該室內裝潢，自將引起違約或毀損他人之物之民、刑事責任，此自非雙方所樂見等語。被告來函陳稱系爭租賃物內如附表所示之物已附合於系爭租賃物，而歸渠等所有，不許原告拆除、清空，否則將追究原告違約賠償、毀損之民、刑事責任，已造成原告私法上地位之不安狀態，依最高法院52年台上字第1240號判例，原告應有請求確認系爭租賃物內、外如附表所示之物所有權歸屬於原告之確認利益。
㈡系爭租賃物內、外如附表所示之物，均未附合於系爭租賃物上，其所有權自歸屬於原告：
⒈系爭租賃物內、外之一切裝潢，包含桌椅、櫥櫃、櫃台、展示架、壁畫、衛浴設備、電器照明設備、空調系統等可移動者，本不生附合問題。此外，包含內外牆面裝飾、門面造型、各樓層落地門框、窗框、玻璃、拱門造型、假牆（含壁紙）、地板（含磁磚或木製）、樓梯扶手、樓梯板等，均係在建物內、外分別搭建骨架後，再於骨架上進行裝設。依最高法院 87年度台上字第722號裁判，所有裝潢、造型均非直接附著於建築結構上，而係獨立與系爭租賃物分離，自不生附合之法律效果。
⒉再者，原告承租系爭租賃物係用於餐飲經營使用，故店內外裝潢於經營一段時間自有改裝、整修之可能，此均為出租人即被告所明知，而系爭租賃契約中之條款亦多處強調契約期滿或終止後，原告應負回復原狀、清空交還之義務，是以所有擺設、裝潢均屬暫時性，以便隨時改裝或回復原狀。從而，被告為坐享其成，竟昧於事實，空言主張系爭租賃物內、外裝潢之所有權，已因附合於系爭租賃物而歸屬於其等所有，實無理由。
㈢系爭租賃物內、外之所有裝潢、擺設，細至樓梯扶手之玫瑰花樣，均係原告法定代理人兼藝術家黃騰輝親自設計、創作，此不僅屬黃騰輝個人之智慧財產權及心血，亦屬古典玫瑰園集團之企業形象，原告自有決定是否拆除、清空之處分權：
⒈原告之法定代理人黃騰輝為臺灣第一個社區總體造鎮建築公司—理想國之創立者之一，1990年於臺灣創立古典玫瑰園事業，目前在全世界包括紐約擁有數十家分店，也是臺灣最大的英國茶經營體系。一生熱愛聖修伯里筆下的小王子和那朵玫瑰，38歲時決心專注於藝術創作完成夢想，因日以繼夜地努力和天賦，黃騰輝之作品成為華人首位畫作登上國際VISA信用卡之華人藝術家。之後陸續與 MASTER卡及日本JCB信用卡合作，發行多張以黃騰輝為名之藝術聯名卡。黃騰輝亦為臺灣第一位於法國巴黎中國文化中心舉辦個展的藝術家，2011年北京保利公司春拍其作品「小王子玫瑰園之三」，以59萬8000元人民幣高價拍出，業經中央社等兩岸媒體爭相報導。此外，黃騰輝亦為一位瓷器設計師，所為瓷器設計於全球80多個國家都有收藏者，更為2011年英國威廉王子大婚瓷器Aynsley設計師之一，堪稱華人之驕傲。
⒉系爭租賃物之原始狀況如同廢墟，經原告法定代理人黃騰輝之巧思設計，斥資上千萬元打造出富麗、優雅之英式風格。又系爭租賃物內、外均有玫瑰之裝置藝術、雕花設計，壁紙之色調、玫瑰花樣亦係配合「英式古典」及「玫瑰」之主體而挑選，故整體設計、營造之氛圍更是原告及所屬古典玫瑰園集團之企業形象、品牌代表，此由系爭租賃物之內、外裝潢多處與古典玫瑰園其他店面之裝潢設計相一致，及消費者對古典玫瑰園各門市獨特、精心裝潢設計之高度評價、喜愛等情可佐，此與一般裝潢非可一概而論。
⒊近日，行政執行署因一位欠稅大戶欠稅案進行拍賣程序，查扣物品中即包含黃騰輝之玫瑰畫作，經執行署專業鑑價後，該畫作即有超過 100萬元之價值，故底標金額即高達 100萬元，更於新聞稿中推崇黃騰輝為國際知名之藝術家。基此益證，系爭租賃物內、外屬於黃騰輝之畫作、裝潢設計，確實有其相當高之價值。為維護原告及所屬古典玫瑰園集團之企業聲譽、形象概念，原告亦必須堅持裝潢之所有權。
（四）並聲明：
㈠被告應給付原告86萬元及自本起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
㈡確認門牌號碼臺中市○區○○○道 0段000○000號建物內、外如附表所示之物為原告所有。
㈢第1項聲明部分，原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、對被告抗辯之陳述：
（一）系爭租賃契約已因原告之通知而提前終止，不以被告同意為必要，至於被告對於賠償金額有所爭執，則應另循訴訟途徑求其解決：
㈠系爭租賃契約雖未約定承租人即原告得提前終止，亦未明文限制承租人不得提前終止，依最高法院18年上字第2001號判例要旨、 87年度台上字第580號裁判，原告類推適用民法第453條之規定，提前1個月先期通知被告終止租約，並表示願意賠償 1個月之租金，應符合一般交易習慣，自已生終止系爭租賃契約之效力。此併有內政部所頒布房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項第 12條第1、2、3項可參。詳言之，依上開定型化契約應記載及不得記載事項，提前終止租約者，至少應於 1個月前通知他方，又未為先期通知而逕行終止租約者，應賠償之租金額最高不得超過1個月，則舉重以明輕，原告已提前1個月先期通知被告終止租約，且同時表示願意給付最高額 1個月之租金作為賠償，應屬合理之主張，即應認原告終止租約為有理由。
㈡至被告若對原告所提賠償數額有所爭執，依臺灣高等法院臺中分院97年度上字第87號、最高法院89年度臺上字第1333號、臺灣高等法院 88年度重上更㈠字第106號裁判，乃屬他事，應由被告另以訴訟途徑解決，自應無礙原告提前終止租約之效力。故被告徒以不同意原告所提賠償數額即否認契約已生終止之效果，實無理由。
（二）被告抗辯系爭租賃契約係原告所親擬要被告簽立，被告照單全收而為應允簽立，租賃期間約定為10年，原告僅使用2年即終止租約，顯不合理等語：
㈠系爭租賃契約與原證12、13房屋租賃契約內容完全相同，其中第5條第2項均有約定「未經甲方同意，除乙方之關係企業或同集團企業等營業主體外，乙方不得將房屋權利全部或一部轉租、出借、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋。」。換言之，在系爭租賃契約之約定下，系爭租賃物係同意由原告及原告之關係企業或同集團企業之營業主體使用。
㈡系爭租賃物原為訴外人張耀仁、賴音如所有，於 100年12月27日時出租予原告之同集團企業（即古典玫瑰園集團）旗下之「古典玫瑰園中港旗艦店有限公司」使用，當時約定之租賃期限即係自100年12月1日起至113年3月31日止，共12年 4個月，嗣後張耀仁、賴音如將系爭租賃物出售予被告，當時張耀仁、賴音如即向原告提出「房屋租賃換約申請書」，並載稱：茲因本租賃標的物售出並於中華民國103年 7月8日完成過戶登記，按租約第9條第4項：「除另有約定外，本約簽訂後，如租賃物發生全部或一部之所有權移轉、設定他項物權或其他影響乙方權益之情事時，甲方應於此等情事發生後 5日內通知乙方，並保證所有權人、他項權利人或其他影響乙方權利之第三者，將繼續遵守本約有關條款。若有違反，甲方應對乙方所生之任何損害負賠償之責。」，本出租人已協調新房屋所有權人同意悉按原租賃合約所載條件繼續履行租賃事宜，遂請貴公司協助配合辦理換約手續，由新房屋所有權人與貴公司續簽租約等語。基此，此後由原告之同集團企業（即古典玫瑰園集團）旗下之另一家公司「古典玫瑰園事業股份有限公司」於103年7月21日與被告簽訂之房屋租賃契約書，其契約內容係完全延續第一份租約，核其性質應僅屬單純換約，並未另行締約。為配合換約日期，故租期始日為103年7月21日，而屆期日仍定為113年3月31日，始終並未改變。
㈢嗣於 104年10月20日，古典玫瑰園集團同樣基於經營考量，決定以旗下「古典玫瑰園國際股份有限公司」即原告承接系爭中港店，並取得被告同意後進行換約，並未另行締約，租期始日則定為105年1月1日，而屆期日仍同為113年3月31日，亦未改變。
㈣總結而言，原告所屬古典玫瑰園集團之旗下事業自始即與原所有權人簽訂為期12年 4個月之租約，在原所有權人將系爭租賃物出售予被告後，因買賣不破租賃原則，而與被告延續租約，租賃條件及租期均未曾改變，被告於承購系爭租賃物時，亦完全知情並經審慎評估後始出價購買。職此，原告與集團旗下其他事業體自100年12月1日起承租使用系爭租賃物至105年10月31日止，已承租歷時4年11個月，履行租賃契約已逾租賃期間3分之1，但因臺灣景氣驟降、經營困難，為免虧損擴大，始忍痛結束中港店之營業，無奈提前終止租約。是以原告並無被告所稱先強硬要求其等接受長期之租約，卻又於短時間內輕易提前終止租約，無視被告權益之情事，被告之指摘無一事實。
（三）被告抗辯原告未實際賠償所餘租賃期間之租金數額，故租約尚未合法終止等語：
㈠核諸被告之抗辯意旨，無非係原告尚未賠償其等所有租金損失，故租約未經合法終止，因此其等無受領點交之義務，自無從再出租予他人，故原告應賠償其剩餘租期之全部租金，惟被告顯係藉此套邏輯、循環論證之方式，實行拖延戰術，目的即是要求原告給付至租賃期限屆滿前之全部租金，若被告所辯可採，將陷入系爭租賃契約根本無可能提前終止之謬論之中。
㈡原告於105年9月20日寄發予被告之存證信函中，已依習慣先期通知被告終止租約，並通知被告於 105年10月31日前來點交，業如前述。從而，被告自105年11月1日起，已可自由使用、處分系爭租賃物，並可因之受有利益，惟被告已於105年9月21日收受上開存證信函之送達，卻未依通知於 105年10月31日前來點交，故實際上係被告不願進行點交，其責任自不可歸責於原告，被告自無向原告請求損害賠償之事由。
㈢申言之，被告未會同進行點交事宜，無非係因其等不同意原告將租賃物回復原狀所致，惟兩造既未事先明載租期屆滿後回復原狀之細節，原有待另行確認，斷無以此為由一再遲延點交期日，並將被告無從使用系爭建物之事歸責於原告之理。職此，原告已通知被告於 105年10月31日進行點交，為兩造所不爭執，則自翌日起被告即得自由使用、處分系爭租賃物，至於回復原狀之程度應為何？賠償金額應為若干？本可另行透過協商、訴訟以資確認，惟均不影響「雙方點交之進行」，亦不影響被告就系爭租賃物之使用、收益權，被告卻以拒不點交之手段，故意延宕其管領系爭租賃物之期日，除揚言若原告將系爭租賃物回復原狀，其等將追究毀損之民刑事責任外，尚執意要求原告給付所餘租賃期間之租金數額，實有欠公允，亦無理由。
㈣據上以言，「租約是否生合法終止效力、被告有無配合點交之義務」，與「原告就提前終止租約，應負如何之賠償責任及是否已實際賠償」，應屬二事，原告既已通知提前終止系爭租賃契約，且已通知點交期日，被告即負有前來點交之義務，被告既怠於點交，因此所受無法就租賃物為使用、收益之損失，即應由被告自負其責，其理自明。
（四）原告依系爭租賃契約第 4條之約定，請求被告返還押金51萬元，應有理由。依最高法院85年度台上字第2839號裁判，應可解釋為原告得提前終止系爭租賃契約，而原告已於105年 9月20日寄發存證信函予被告，通知將提前於105年10月31日終止租約，並請被告於該日配合點交，被告已於105年9月21日收受上開存證信函之送達，此節亦已符合民法第450條第3項先期通知之條件，加諸兩造於系爭租賃契約中，並未預定原告提前終止租約應負何違約責任，則原告主張系爭租賃契約已於 105年10月31日終止，且有權於系爭租賃契約期滿前終止租約取回押租金，應屬合法有據。另被告並無向原告請求損害賠償，如法院認原告應負違約責任，且認為可直接從原告請求之押金中扣除，依本院100年度訴字第640號判決意旨，賠償金額應以押金51萬元為上限。
（五）系爭租賃物內、外如附表所示之物（裝潢、設備）為原告所有。系爭租賃物之原始狀況，經原告法定代理人黃騰輝之巧思設計下，鉅資2000餘萬元打造出富藝術性、優雅之英式風格後之樣貌，而系爭租賃物中如附表所示之物，為原告所屬古典玫瑰集團所出資施作，應為兩造所不爭執，依民法第 811條規定，該等裝潢（即動產）之所有權，即應為原告所有。另原告之同集團企業（即古典玫瑰園集團）旗下之古典玫瑰園中港旗艦店有限公司與被告之前手張耀仁、賴音如間、古典玫瑰園事業股份有限公司及原告與被告間共簽訂3份租賃契約，3份租賃契約約均約定原告交還系爭租賃物時需回復原狀，且原告實際上亦有作帳承購系爭裝潢，故如附表所示之物，即應為原告所有。至被告抗辯該物已因附合於系爭不動產而歸屬於其等所有，為原告所否認，即應由被告就此有利於己之事實負舉證責任。三、被告則以：
（一）系爭租賃契約是原告依自己之立場所草擬，要求被告與其簽立，而依系爭租賃契約第 8條約定足知，原告並無保留得於期限屆滿前隨時終止租約之權利，基此，於系爭租賃契約中，原告並無約定終止權。由此足認，原告亦有意排除及限制「承租人得提前終止契約」之情事。另於系爭租賃契約過程中，被告無任何之違約情事，本件亦無民法租賃之法定終止權之情事發生。是依契約自由原則及契約拘束原則，原告並無任何片面終止租約之權利，故原告主張系爭租賃契約已為終止乙事，顯無理由。
（二）原告援引最高法院18年上字第1851號判例，主張其可片面終止系爭租約，惟該判例係於民法債編全文頒佈施行（即19年5月5日施行）前之法律見解，而該法律見解與 19年5月 5日施行之民法債編規定有所抵觸，自不得再援引適用。蓋民法債編已將租賃分為「定有期限」之租賃及「未定期限」之租賃，唯有在未定期限之租賃時，契約雙方始有隨時終止租賃契約之權利。
（三）再者，租賃契約雖定有存續期間，但如一造反悔願認賠損失，即無不許終止之理，固為最高法院18年上字第2001號判例所揭示，然該判例係民法債編施行前最高法院所為之判決先例，其具體案情為何，是否與本案相同，而得一體適用，原告並未說明，已非無疑。況且，細繹該判例之意旨，係指當事人願負債務不履行之損害賠償責任之情況下，認定租賃關係消滅，並非認契約當事人一方得無限制之任意行使終止權。職此足徵，定有期期之租賃契約當事人如未有得期前終止契約之特別約定，嗣後當事人間又未達成終止契約之合意，或賠償他方所受損害之情形下，自非契約當事人之一方單方面所得任意終止，其效力仍應適用民法第450條第1項之規定，於期限屆滿時消滅。
（四）兩造簽訂7年又3個月之租約，於 1年不到之期間，原告即終止租約，僅表示願意賠償 1個月17萬5000元之租金，此與被告之 6年約1200多萬元之可得預期租金收益之損失相比，顯不成比例。況且，原告亦主張被告須退還已付租金及押租金68萬5000元，並要求被告購買原告所稱留下之裝潢，依最高法院18年上字第1851號判例，原告之主張顯不符「願認賠損失」之概念。依該判例要旨，於租賃契約可得隨時終止下，租賃契約之雙方於行使終止權利時，須受誠信原則之拘束。職此，依出租人權益而言，承租人即使可隨時聲明終止，必定要經過相當期間，令出租人獲得出租之收取租金之相當實益，始能終止租約，否則即與交易上誠實信用原則相違背。系爭租賃契約期間自 105年1月1日起至113年3月1日，期間長達 7年又3個月，但原告於不到1年之105年9月6日即終止租約，顯違誠信原則，故原告之終止租約自不生法律效力。
（五）依租賃契約相對性原則，原告與前手之租約並無法拘束被告，且原告給付被告前手之1032萬5000元租金，並非被告收取，另雙方之租約係另外簽訂，租約期間是 105年1月1日起至113年3月1日止，為期 7年又2個月，故原告主張履行租約期限已逾期間3分之1乙節，顯與事實不符，是以原告主張終止權，自不生法律效力。系爭租賃契約為定有期限者，其租賃關係應於期限屆滿時始消滅，並無承租人一方於租期屆滿前得終止租約之約定，則原告在租約屆滿前向被告表示終止系爭租約，顯不符系爭租賃契約第 8條之約定，更無最高法院18年上字第2001號判例之適用，自不生終止契約之效力，是原告之主張顯無理由。
（六）當初被告自前手買下系爭租賃物時，系爭租賃物就是目前附有裝潢之情況，就裝潢而言，不論是附合、主物與從物之概念，均屬主體建物之一部分，系爭租賃物之裝潢所有權，當然歸屬被告所有。另兩造簽訂系爭租賃約時，系爭租賃物就是現在附有裝潢之情況，自債權之回復原狀而言，當然係依雙方簽約當時之現狀為準，非依原告與被告之前手簽約時之現狀為準。再者，原告亦自認如附表所示之物是其關係企業所有，是以原告自不能以該裝潢物之所有權人自居，且原告主張關於該等裝潢亦有作帳承購乙節，故關於該等裝潢，原告與古典玫瑰園事業股份有限公司間並無買賣之合意。何況，原告與被告之前手簽約時之現狀，絕非是斷壁殘垣，即無任何門、窗之情形，故原告主張其可將門、窗全部拆走等語，顯無理由。又原告所提之林口店拆裝前後對照表是屬不同個案，每個租約內容亦不同，不能一概而論。
（九）並聲明：
㈠原告之訴駁回。
㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告假執行。
四、本院依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，由兩造整理併協議簡化爭點如下：
（一）不爭執事項：
㈠訴外人古典玫瑰園中港旗艦店有限公司於 100年12月27日，與訴外人張耀仁、賴音如簽訂房屋租賃契約書，承租張耀仁、賴音如所有門牌號碼臺中市○區○○○路0段000○000號建物，承租期間自100年12月1日起至113年3月1日。㈡訴外人古典玫瑰園事業股份有限公司於103年7月21日與被告黃麗玉、許雅妮簽訂房屋租賃契約書，承租被告黃麗玉、許雅妮所有門牌號碼臺中市○區○○○道 0段000○000號建物（即整編前臺中市○區○○○路 0段000○000號建物），承租期間自103年7月21日起至113年3月31日止。
㈢原告於 104年10月20日與被告黃麗玉、許雅妮簽訂房屋租賃契約書，承租被告黃麗玉、許雅妮所有門牌號碼臺中市○區○○○道0段000○000號建物，承租期間自105年1月1日起至113年3月1日止。
㈣原告於 105年4月6日交付被告黃麗玉、許雅妮，金額合計138萬7884元之支票共 19紙，以支付105年4月1日起至105年12月31日止的租金
㈤原告於 105年9月20日寄發臺中福平里郵局第450號存證信函予被告黃麗玉、許雅妮，以該函之送達為終止房屋租賃契約的意思表示，該函已於105年9月21日送達被告黃麗玉、許雅妮。
㈥被告黃麗玉、許雅妮於105年10月4日寄發臺中法院郵局第2546號存證信函給原告，表示不同意終止租約，原告確實有收到該存證信函。
㈦民間公證人吳宜勳已於 105年12月30日親赴系爭租賃物現場實際體驗，將其體驗房屋裝潢現狀之結果，製作成 106年度中院民公宜字第22號公證書，公證書並明載：「除上述施作裝潢物品外，請求人已將其所有之可移動性家具物品等生財器具搬離現場，騰空房屋。」。
（二）主要爭點：
㈠原告於租賃期限屆至前，於 105年10月31日提前終止系爭租賃契約，有無理由？
㈡如原告提前終止系爭租賃約為有理由，原告依不當得利之法律關係，請求被告返還 105年11月及12月之租金共35萬元，有無理由？
㈢如原告提前終止系爭租賃契約為有理由，原告依系爭租賃契約第 4條之約定，請求被告返還押金51萬元，有無理由？
㈣原告請求確認門牌號碼臺中市○區○○○道000○000號建物內、外如附表所示之物（裝潢、設備）為原告所有，有無理由？
五、本院之判斷：
（一）原告於租賃期限屆至前，於 105年10月31日提前終止系爭租賃契約，為有理由：
㈠按租賃契約雖定有存續期間，但如一造反悔願認賠償損失，即無不許終止之理（最高法院18年上字第2001號判例參照）。而上開判例作成後，民法第 450條第1項、第2項始於18年11月22日公布；並自19年5月5日施行，惟上開判例並未經最高法院廢止，自仍屬有效（臺灣高等法院臺中分院97年度上字第87號、101年度上字第332號裁判參照）。上開判例意旨係指租賃契約之一造，如有意願賠償損害，即得終止租約，如雙方對於賠償金額有所爭執，則應循訴訟途徑求其解決，並不以對造同意他造要求之賠償損害金額，或已填補損害為前提，否則如對造故意不同意賠償金額，則租約屆滿前豈非均不得終止，顯有違契約自由原則（最高法院89年度臺上字第1333號裁判、臺灣高等法院88年度重上更（一）字第106號裁判參照）。次按民法第453條規定：「定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第 450條第3項之規定，先期通知。」；另民法第 450條第3項規定：「前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或 1個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或 1個月之末日為契約終止期，並應至少於1星期、半個月或1個月前通知之」。此項終止租約之通知及終止期之規定，於定期租賃契約依上開最高法院判例意旨終止時，依相同法理，應類推適用之。而民法第450條第3項但書先期通知之規定，其立法理由乃謂：課出租人應預留契約終止之期間以保護承租人等語。惟本件承租人並非依契約約定而提前終止租約，係例外依上開判例意旨終止契約，基於契約平等原則，於承租人例外依上開判例意旨終止租約時，對出租人而言則係突發之事，無法對租賃物預為規畫其用途，承租人仍應類推民法第 450條第 3項但書規定，預留契約終止之期間（臺灣高等法院臺中分院97年度上字第87號判決參照）。
㈡兩造於 104年10月20日簽訂系爭租賃契約，由原告向被告承租系爭租賃物，租期自 105年1月1日起至113年3月31日止，合計8年3月，該租賃契約經臺灣臺中地方法院所屬民間公證人吳宜勳公證等情，為兩造所不爭執，復有原告提出之臺灣臺中地方法院所屬民間公證人吳宜勳公證書、系爭租賃契約為證（詳本院卷㈠第10至12頁），堪信為真實。系爭租賃契約定有期限，依民法第450條第1項之規定，其租賃關係，本應於期限屆滿時消滅，然原告因景氣不佳、經營困難為由，擬提前終止系爭租賃契約，乃於105年9月20日寄發臺中福平里郵局第 450號存證信函給被告，向被告為提前於 105年10月31日終止系爭租賃契約之意思表示，並願賠償 1個月租金17萬5000元，有該存證信函及回執在卷可稽（詳本院卷㈠第15至19頁），該函已於105年9月21日送達被告黃麗玉、許雅妮，復為被告所不爭執。而系爭租賃契約的租金，既係以 1個月定其支付之期限，原告類推適用民法第 453條之規定，以105年10月31日即1個月的末日為契約終止期，並於終止期 1個月前之105年9月21日通知被告，揆諸上開說明，自已發生終止系爭租賃契約的效力，並不以原告同意被告要求之賠償損害金額，或已填補損害為前提。至於被告如對於賠償金額有所爭執，自應循訴訟途徑求其解決，然被告始終不願主張其因原告提前終止系爭租賃契約而受有何損害，並向原告請求賠償，僅強調系爭租賃契約定有期限，不能提前終止，自不可採。
㈢被告雖抗辯系爭租賃契約期間自 105年1月1日起至113年3月31日，期間長達7年又3個月，但原告於不到1年之105年9月6日即終止租約，顯違誠信原則，故原告之終止租約自不生法律效力。然原告主張系爭租賃物原為張耀仁、賴音如所有，於 100年12月27日時出租予原告之同集團（即古典玫瑰園集團）旗下之古典玫瑰園中港旗艦店有限公司使用，當時約定之租賃期限係自100年12月1日起至113年3月31日止，共12年 4個月，嗣後張耀仁、賴音如將系爭租賃物出售予被告，並向原告提出「房屋租賃換約申請書」，此後由原告之同集團旗下之另一家公司即古典玫瑰園事業股份有限公司於103年7月21日與被告簽訂之房屋租賃契約書，其契約內容係完全延續第一份租賃契約。為配合換約日期，故租期始日為103年 7月21日，而屆期日仍定為113年3月31日。嗣於104年10月20日，古典玫瑰園集團基於經營考量，決定以旗下之原告承接中港店，並取得被告同意後訂立系爭租賃契約，租期始日定為 105年1月1日，而屆期日仍同為113年3月31日等情，業據原告提出張耀仁、賴音如與古典玫瑰園中港旗鑑店有限公司簽訂之房屋租賃契約書與公證書、被告與古典玫瑰園事業股份有限公司簽訂之房屋租賃契約書與公證書及兩造簽訂之系爭租賃契約與公證書為證（詳本院卷㈠第10至12、162至169頁）。觀諸上開 3份房屋租賃契約，其訂約之承租方雖有不同，然同屬古典玫瑰園集團之營業主體，其租賃期限分別為 100年12月1日至113年3月31日、103年 7月21日至113年3月31日、105年1月1日至113年 3月31日，租賃契約內容幾乎完全相同，且各契約第5條第2項均明定：「未經甲方（即出租方）同意，除乙方（即承租方）之關係企業或同集團企業等營業主體外，乙方不得將房屋權利之全部或一部轉租、出借、頂讓，或以其他變相方法由他人使用房屋。」；第9條第4項均明定：「除另有約定外，自本約簽定後，如有租賃物發生全部或一部之所有權移轉、設定他項物權或其他影響乙方權益之情事時，甲方應於此等情事發生後 5日內通知乙方，並保證所有權人、他項權利人或其他影響乙方權利之第三者，將繼續遵守本約有關條款。若有違反，甲方應對乙方所生之任何損害負賠償之責。」。張耀仁、賴音如將系爭租賃物轉讓被告之際，依民法第 425條規定「買賣不破租賃原則」，張耀仁、賴音如與古典玫瑰園中港旗艦店有限公司簽訂之房屋租賃契約，對受讓系爭租賃物之被告，仍然繼續存在，且系爭租賃物依約可供古典玫瑰園中港旗艦店有限公司同集團企業之營體主體使用，張耀仁、賴音如亦因此依其與古典玫瑰園中港旗艦店有限公司簽訂之房屋租賃契約第9條第4項約定，向古典玫瑰園中港旗艦店有限公司提出房屋租賃換約申請書（詳本院卷㈡第10頁），表示已協調被告同意悉按原租賃契約所載條件繼續履行租賃事宜，雖古典玫瑰園集團利用此換約機會，改由古典玫瑰園事業股份有限公司與被告簽訂契約，致第二份房屋租賃契約的主體完全不同，權利主體亦有所不同，然隱含換約的本質則至為明顯。而古典玫瑰園集團為經營策略之考量，於 104年10月20日改由原告與被告簽訂內容大致相同之系爭租賃契約，雖承租方的主體已有變更，然古典玫瑰園集團延續租賃契約的用意，亦至為明顯。換言之，古典玫瑰園集團以不同營業主體，履行原先 100年12月1日至113年3月31日的房屋租賃契約，至105年10月31日止，已有 4年又11個月，雖原告與被告另定系爭租賃契約後，僅有10個月即行終止，然整體而言，仍難謂原告有短期內終止租賃契約而違反誠信原則，被告此部分抗辯，並不可採。
（二）原告提前終止系爭租賃約，並依不當得利之法律關係，請求被告返還 105年11月及12月之租金共35萬元，為有理由：
按民法第 179條規定，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。原告主張被告於 104年10月20日與原告簽署系爭租賃契約時，業已預收105年1月1日起至105年12月31日止之租金等情，為被告所不爭執，系爭租賃契約既已於 105年10月31日終止，原告自無受領105年11月1日起至 105年12月31日止，兩個月共計35萬元租金之法律上原因。是原告依民法第 179條規定不當得利法律關係，請求被告返還上開兩個月之租金共計35萬元，自屬有據。
（三）原告提前終止系爭租賃契約，並依系爭租賃契約第 4條之約定，請求被告返還押租保證金51萬元，為有理由：
㈠系爭租賃契約第 4條約定：「訂立本約同時，乙方交付甲方新臺幣伍拾壹萬元整作為押租保證金。除本約另有規定者外，甲方應於租賃關係消滅且乙方遷空、交還房屋時無息返還之。」；第9條第3項約定：「本條有關之遲延租金、違約金、損害賠償等，凡歸責於乙方者，甲方得優先自押租保證金中扣抵，乙方絕無異議。」。系爭租賃契約業於105年10月31日終止，業如前述，原告除尚有105年11月1日至105年12月31日共35萬元的租金數額，得依不當得利法律關係請求被告返還外，對被告並無任何遲延租金，又系爭租賃契約對提前終止租約，並無相關違約金之約定，且被告始終未主張因原告提前終止租約有受有何損害，已無被告得優先自上開51萬元押租保證金扣抵遲延租金、違約金或損害賠償之情事。
㈡而原告於 105年9月20日寄發臺中市○○里○○○000號存證信函時，業已表明將於契約期滿前，將系爭租賃物清空回復原狀，並於 105年10月31日交還被告，係因被告另於105年10月4日寄發臺中法院郵局第2546號存證信函（詳本院卷㈠第24至25頁），表明系爭租賃物的裝潢已與系爭租賃物因附合而歸被告所有，不同意原告拆除以回復原狀，若強為拆除將訴追原告違約或毀損他人之物的民、刑事責任，致原告無法將下列存有爭議之物拆除，然原告仍已將系爭租賃物內可移動家具物品均搬離現場，並騰空房屋，有民間公證人吳宜勳於 105年12月30日親赴系爭租賃物現場實際體驗，將其體驗房屋裝潢現狀之結果，製作成之106年度中院民公宜字第22號公證書（詳本院卷㈠第101至125頁） ，其上明載：「除上述施作裝潢物品外，請求人已將其所有之可移動性家具物品等生財器具搬離現場，騰空房屋。」等語可稽，復經本院於 106年5月4日協同兩造至現場勘驗屬實，製有勘驗筆錄及拍攝現場照片可稽（詳本院卷㈠第209至247頁），此部分係屬被告受領遲延，且因系爭租賃物係屬不動產，原告無法以提存之方法免除其債務，此時自當解為原告已得依系爭租賃契約第 4條之約定，請求被告返還押租保證金51萬元，方符合誠信原則，否則無異任由被告以拒絕受領系爭租賃物的返還而主張損害賠償，進而扣取押租保證金之不合法現象。
（四）原告請求確認門牌號碼臺中市○區○○○道000○000號建物內、外如附表所示之物（裝潢、設備）為原告所有，為有理由：
㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例參照）。原告主張系爭租賃物內、外如附表所示之物（裝潢、設備）為其所有，已為被告所否認，並於105年10月4日寄發臺中法院郵局第2546號存證信函（詳本院卷㈠第24至25頁），表明系爭租賃物的裝潢，已與系爭租賃物因附合而歸被告所有，不同意原告拆除以回復原狀，若強為拆除將訴追原告違約或毀損他人之物的民、刑事責任。是兩造就系爭租賃物內、外如附表所示之物（裝潢、設備）之所有權歸屬即有爭執，原告是否擁有上開物品之所有權不明，致原告就上開物品所有權之行使有不安狀態存在，而此種不安之狀態得以確認判決除去之，故認原告就此有即受判決之確認利益存在，合先敘明。
㈡系爭租賃物原為張耀仁、賴音如所有，於 100年12月27日時出租予原告之同集團企業（即古典玫瑰園集團）旗下之古典玫瑰園中港旗艦店有限公司使用；嗣後張耀仁、賴音如將系爭租賃物出售予被告後，由原告同集團企業旗下之古典玫瑰園事業股份有限公司於103年7月21日與被告簽訂之房屋租賃契約書；嗣於 104年10月20日，古典玫瑰園集團基於經營考量，決定以旗下之原告承接中港店，並取得被告同意後訂立系爭租賃契約等情，業如前述。原告主張系爭租賃物內、外如附表所示之物（裝潢、設備），為古典玫瑰園中港旗艦店有限公司所施設，於 103年9月1日出售予古典玫瑰園事業股份有限公司，再由古典玫瑰園事業股份有限公司於 104年12月31日出售予原告等情，業據其提出古典玫瑰園中港旗艦店有限公司承租系爭租賃物當時，系爭租賃物未經裝潢前的照片、古典玫瑰園中港旗艦店有限公司統一發票、古典玫瑰園事業股份有限公司統一發票為證，堪信為真實。而張耀仁、賴音如與古典玫瑰園中港旗艦店有限公司、被告與古典玫瑰園事業股份有限公司、被告與原告簽訂之房屋租賃契約書，均未約定如附表所示之物（裝潢、設備），於租賃契約終止時歸出租方所有，是系爭租賃物內、外如附表所示之物（裝潢、設備）於系爭租賃契約終止時，自歸屬原告所有。
㈢被告雖抗辯其自前手買下系爭租賃物時，系爭租賃物就是目前附有裝潢之情況，就裝潢而言，不論是附合、主物與從物之概念，均屬主體建物之一部分，系爭租賃物之裝潢所有權，當然歸屬被告所有等語。然被告向前手張耀仁、賴音如購買系爭租賃物，並依民法第 425條規定「買賣不破租賃原則」，繼受張耀仁、賴音如與古典玫瑰園中港旗艦店有限公司簽訂之房屋租賃契約，則系爭租賃物的原狀當屬張耀仁、賴音如出租給古典玫瑰園中港旗艦店有限公司當時之原狀，被告抗辯受讓系爭租賃物時就附有裝潢，並以此主張對該裝潢擁有所有權，顯有誤解。又按動產與他人之不動產相結合，須已成為不動產之重要成分，即非經毀損或變更其物之性質，不能分離，且以非暫時性為必要，始可因附合而由不動產所有人取得動產所有權（最高法院88年度台上字第1526號裁判參照）。原告主張系爭租賃物內、外如附表所示之物（裝潢、設備）為其所有，均可透過切割、拆除、卸下等工法，與不動產分離，本院認為客觀上非不可行。被告既抗辯上開動產已與其不動產相結合，成為不動產之重要成分，非經毀損或變更其物之性質，不能分離，且非暫時性，其已因附合而取得動產所有權，自應由被告就此有利於已之主張，負舉證責任，然被告既未能舉證證明該動產已因附合而為不動產之重要成分，其依民法第 811條主張取得該動產所有權，自屬無據。又系爭租賃物內、外如附表所示之物，與系爭租賃物並無主、從物之關係，且依上開說明，又分屬兩造所有，被告以系爭租賃物內、外如附表所示之物，為系爭租賃物的從物，並以此主張為所有權人，是屬循環論證的謬誤，並不足採。
六、綜上所述，原告依不當得利之法律關係，請求被告給付不當得利35萬元、依系爭租賃契約第 4條之約定，請求被告返還押租保證金51萬元，合計86萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即 106年1月19日起至清償日止，按週年利率5％計算之遲延利息，並請求確認門牌號碼臺中市○區○○○道000○000號建物內、外如附表所示之物為原告所有，均有理由，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、本判決主文第 1項部分，兩造分別陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，核與法律規定相符，爰分別酌定相當擔保金額宣告之。
九、訴訟費用負擔及假執行宣告之依據：民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項。
中 華 民 國 106 年 8 月 30 日民事第四庭 法 官 陳 得 利
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 8 月 30 日書記官 賴 榮 順
附表：裝潢明細
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│項次│ 名 稱 │數量│ 備 註 │本院現場勘驗照片編號 │
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│1 │文化石造型磚紅色外牆│ │外牆至騎樓立柱 │1-7 │
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│2 │文化石造型拱門內裝 │ │1樓至4樓 │11、28-29、44、57 │
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│3 │玫瑰雕塑品 │1座 │外牆 │8 │
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│4 │燈箱畫作 │2幅 │外牆（1幅）、室內一樓 │9-10、74 │
│ │ │ │上二樓轉角（1幅） │ │
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│5 │造型落地窗 │7組 │1樓（2組）、2樓（2組）│13-14、25-26、45、58- │
│ │ │ │3樓（1組）、4樓（2組）│59 │
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│6 │藝術文化石假牆 │1座 │1樓（1座） │12 │
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│7 │櫥櫃 │2組 │1樓（2組） │17-18 │
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│8 │衛浴設備 │7套 │1樓（1套）、2樓（2套）│19、34-37、50-52、65- │
│ │ │ │3樓（2套）、4樓（2套）│68 │
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│9 │黑白大理石拼貼地磚 │數片│1樓、2樓 │15-16、27 │
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│10 │樓梯用磁磚 │數片│1樓上2樓 │20-21 │
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│11 │ROSE HOUSE客製化噴砂│13面│2樓（4面）、3樓（4面）│30-33、46-49、60-64 │
│ │明鏡造型 │ │4樓（5面） │ │
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│12 │廁所ROSE HOUSE客製化│5扇 │2樓（2扇）、3樓（1扇）│39-40、53、69-70 │
│ │噴砂鏡面門板 │ │4樓（2扇） │ │
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│13 │ROSE HOUSE商標燈飾 │1組 │2樓上3樓（1組） │43 │
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│14 │房間鏡面門板 │2扇 │4樓（2扇） │71-72 │
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│15 │送餐機 │ │2樓至4樓 │38、54、73 │
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│16 │玫瑰造型鍛鐵樓梯扶手│ │1樓至4樓 │41-42、55-56 │
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