臺灣臺中地方法院106年度重訴字第345號

• 裁判案由: 返還價金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺中地方法院
• 裁判日期: 107 年 07 月 31 日

臺灣臺中地方法院民事判決　106年度重訴字第345號
原　　　告　盧錠錫
訴訟代理人　鐘為盛律師
高進棖律師
複　代理人　陳恩瑩
被　　　告　連錕顥（原名連振翔）
張國祥
温承翰
共　　　同
訴訟代理人　陳惠伶律師
被　　　告　温正男
訴訟代理人　劉佳田律師
複　代理人　莊永頡律師
上列當事人間返還價金事件，本院於民國107 年7 月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣玖仟柒佰伍拾萬元，及其中陸仟伍佰萬元自民國100 年10月26日起，其餘自106 年6 月25日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔百分之七十五，餘由原告負擔。
四、本判決於原告以新臺幣叁仟貳佰伍拾萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣玖仟柒佰伍拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序部分：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款定有明文。本件原告起訴時，原以不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書）第11條第1 項約定為請求權基礎，並聲明：「被告應連帶給付原告新臺幣（下同）1 億3,000 萬元，其中6,500 萬元自民國99年10月30日起，其餘6,500 萬元自起訴狀繕本送達最後被告翌日起，均至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。」（見本院卷㈠第5 頁）；嗣於106 年9 月12日具狀將上開聲明變為先位聲明，另追加系爭買賣契約書第7 條及100 年12月24日協議書約定為備位聲明之請求權基礎，及備位聲明為：「被告應將坐落臺中市○區○○段00000 地號、登記日期105 年9 月26日、正山普跨字第000000號地上權登記，登記日期105 年10月14日、正山普跨字第007480號最高限額抵押權；及同段368-324 地號、登記日期105 年10月14日、正山普跨字第007480號最高限額抵押權，登記日期105 年10月14日、正山普跨字第007490號地上權設定均予以塗銷，並將上開2 筆土地所有權移轉登記予原告。」（見本院卷㈠第153 頁）；又於106 年11月21日具狀將先位聲明變更為：「被告應連帶給付原告1 億3,000 萬元，其中6,500 萬元自99年10月30日起，其餘6,500 萬元自起訴狀繕本送達最後被告翌日起，均至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。如其中任一被告已為全部或一部之給付，其他被告於其給付範圍內免為給付之義務。」，亦即將請求被告負連帶責任部分，變更為不真正連帶責任（見本院卷㈠第221 頁）。原告前揭請求均係基於兩造間因系爭買賣契約所生法律關係為請求，應認請求之基礎事實係屬同一，核與首揭規定相符，自應准許。
乙、實體部分：
壹、原告方面：
一、先位聲明部分：
㈠緣兩造於99年10月29日就坐落於臺中市東區臺中市○區○○段00000 地號土地（於102 年12月19日分割為368-2 及368
-324地號土地，下合稱系爭土地）訂立不動產系爭買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），並約定：⒈由原告以6,880 萬元購買系爭土地權利範圍全部（系爭土地為被告4 人與訴外人龔天進共有，共有人應有部分比例如附表所示，龔天進應有部分則由被告4 人負責取得）；⒉土地點交日期為99年12月15日；因系爭土地現場有第三人占有，由原告負責排除；依上開約定，被告等應於99年11月5 日交付相關文件辦理系爭土地所有權移轉登記，但因被告等尚須取得龔天進之應有部分，原告與被告温正男乃於100 年12月24日訂立協議書（下稱100 年12月24日協議書），並約定略為：「㈠本案乙方（指被告）就假處分解除訴訟已於100 年12月21日判決勝訴確定，…；㈡甲方（指原告）同意於100 年12月24日先行給付價金6,500 萬元予乙方，位保障甲方之權利，乙方於收款同時開立同額支票給甲方擔保，…；㈢乙方因稅務需要，雙方同意產權移轉時間自101 年10月1 日起辦理；㈣乙方於解除假處分訴訟完成產權登記於乙方名下後，辦理抵押權設定予甲方，乙方於辦理產權於甲方（即101 年10月1 日）前，不得就本案為其他處分；㈤其餘約定悉依買賣契約第16條及99年11月18日訂立之約定；㈥產權登記甲方名義後，交付尾款380 萬元時，乙方同意由甲方扣除乙方應負擔之費用後交付予乙方。」等語。原告依約給付價金6,500 萬元，惟被告等未依約履行所有權移轉登記，反而於102 年5 月3 日取得龔天進就系爭土地之應有部分後，將龔天進、張國祥、温承翰及温正男之應有部分，均以買賣為原因，移轉登記予被告連錕顥（原名連振翔，以下稱連錕顥），又於103 年10月16日將368-2 、368-324 地號土地向臺灣新光商業銀行股份有限公司（下稱新光銀行）抵押貸款，並設定最高限額抵押權9,180 萬元，同日將368-324 地號土地設信託登記予新光銀行，已違反100 年12月24日協議書之約定，應屬可歸責於被告等之給付遲延事由，依系爭買賣契約書第11條第1 項約定，原告得催告限期履約，而被告等逾期不履約時，原告得解除契約並請求按已支付之價款加倍返還作為違約賠償，原告分別於104 年11月11日、104 年11月20日以臺中大全街第968 號、第1002號存證信函，限期被告等應於30日內塗銷抵押權登記及完成所有權登記予原告，然被告等仍置之不理，再於105 年1 月8 日以臺中大全街郵局第20號存證信函解除兩造間系爭買賣契約，是系爭買賣契約已合法解除，原告得請求被告等加倍返還已支付價金共1 億3,000 萬元【6,500 萬元×2 ＝1 億3,000 萬元】作為違約金。
㈡又系爭買賣契約書第11條第1 項關於違約金約定，其性質為預定賠償總額，非懲罰性違約金，且同條第2 項就有關買方之遲延或解約賠償責任，均與第1 項約定相同，當事人之契約權益相同，及被告等違約之可歸責性相當高，並於100 年12月24日取得原告給付價金6,500 萬元，占總價金94.5％，卻於103 年10月16日將系爭土地向新光銀行設定最高限額抵押權並為貸款，獲取雙重資金利益，於解約後又於105 年9
月26日持向台中商業銀行股份有限公司（下稱台中商銀）設定設定金額為1 億3,200 萬元最高限額抵押權，可知扣除增值稅後的價值約有1 億3,200 萬元，是基於尊重契約自由原則，原告依上開約定請求被告等共同加倍返還已給付之價金，應有理由。
㈢被告對於第三人提出拆屋還地及解除法定空地套繪訴訟，不能免除被告給付遲延之責任，此部分屬於被告履行瑕疵擔保的契約責任。原告於105 年1 月8 日以存證信函因被告有可歸責是由致給付遲延而解除契約，與原告嗣後參與拆屋還地訴訟，並不矛盾，蓋訴訟程序問題。
㈣先位聲明：
1.被告應共同給付原告1 億3,000 萬元，其中6,500 萬元自99年10月30日起，其餘6,500 萬元自起訴狀繕本送達最後被告翌日起，均至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。如其中任一被告已為全部或一部之給付，其他被告於其給付範圍內免給付之義務。
2.訴訟費用由被告共同負擔。
3.願以現金或同額之臺灣銀行臺中分行無記名可轉讓定期存單供擔保，請准宣告假執行。
二、備位聲明部分：
㈠如認被告等遲延交付系爭土地，係不可歸責於被告之事由，原告無從請求已支付價款加倍之違約金，被告等未經原告同意，分別於105 年9 月26日將系爭土地所有權全部，持向台中商銀設定地上權及設定最高限額抵押權1 億3,200 萬元，則依系爭買賣契約書第7 條第4 項、第9 條第1 項及100 年12月24日協議書（原證2 ）之約定，被告等負有權利瑕疵擔保義務，應塗銷上開地上權及最高限額抵押權，及交付並移轉系爭土地所有權予原告。
㈡備位聲明：
1.被告應將坐落臺中市○區○○段00000 地號、登記日期105
年9 月26日、正山普跨字第006750號地上權登記，登記日期105 年10月14日、正山普跨字第007480號最高限額抵押權；及同段368-324 地號、登記日期105 年10月14日、正山普跨字第007480號最高限額抵押權，登記日期105 年10月14日、正山普跨字第007490號地上權設定均予以塗銷，並將上開2
筆土地所有權移轉登記予原告
2.訴訟費用由被告共同負擔。
3.願以現金或同額之臺灣銀行臺中分行無記名可轉讓定期存單供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告方面：
一、被告連錕顥、張國祥、温承翰部分：
㈠兩造訂立系爭買賣契約書後，系爭土地之共有人龔天進就系爭土地聲請法院為假處分查封登記程序，被告温正男乃詢問原告是否解除系爭買賣契約書，經原告表示不解約，兩造因而於99年11月15日書立協議書（下稱99年11月15日協議書），主要約定事項略為：被告收訖2,000 萬元定金；兩造原約定於99年12月15日付清尾款、交付土地，因系爭土地遭龔天進查封被告等之應有部分，初估訴訟費時1 年6 月，雙方同意延期至101 年8 月30日，屆期如無法登記，被告等同意原告不經通知依系爭買賣契約書處罰。嗣龔天進對被告等人於系爭土地上之應有部分聲請假處分查封登記程序，並提起請求確認優先購買權存在事件，經本院99年度重訴字第567 號、臺灣高等法院臺中分院100 年度重上字第105 號、最高法院102 年度台上字第141 號判決駁回，並於102 年1 月23日確定（下稱前案1 ），造成兩造無法依照99年11月15日協議書所載時間（即指101 年8 月30日）履行。另於100 年12月24日原告與被告溫正男簽立協議書約定，原告同意100 年12月24日先支付買賣價款6500萬元，被告溫正男同時簽發同面額之支票給原告以資保證履行契約之用，雙方約定自101 年10月1 日起辦理所有權移轉登記手續，然因上開優先購買權事件訴訟於102 年1 月23日確定，致雙方實際上無法依照前揭協議約定時間履行契約。
㈡又在前案1 判決確定後，於辦理土地買賣之所有權移轉登記時，因「土地登記申請書」之備註欄必須載有「優先購買權人已放棄優先購買，如有不實出賣人願負法律賠償責任」之切結時，發現系爭土地上有法定空地之套繪，因土地登記規則第97條規定，要求土地出賣人檢附地上建物所有權人放棄或視為放棄優先購買權之證明等，兩造均認系爭土地上之建物所有權人依法並無優先購買權，且原告當時尚未取得系爭土地之所有權，無法由原告對於將系爭土地作為建築物之法定空地及蓋有地上物之第三人提起訴訟，乃由被告連錕顥對第三人張秀芸、林白麗雪、李春雨、賴敏男等人提起拆屋還地訴訟，並待訴訟判決確定後，再辦理所有權移轉登記手續，該拆屋還地事件經本院103 年度中簡字第1547號、104 年度簡上字第464 號判決駁回（現由本院106 年度簡上更㈠第1 號審理中，下稱前案2 ）。又系爭買賣契約書第16條約定，系爭土地之買賣係被告等人依照土地法第34條之1 規定予以處分，及系爭土地尚有第三人占有之事實，原告於簽立系爭買賣契約書時均已明知，其更於前案2 之訴訟中，於105
年8 月5 日為輔助被告連錕顥而遞送參加訴訟書狀，故原告主張其於105 年1 月8 日以臺中存證信函解除系爭買賣契約，顯前後矛盾。被告等人因前案1 、2 之訴訟法院尚未判決，而無法依照債之本旨為給付，此乃屬不可歸責於被告等事由，符合系爭買賣契約書第11條第3 項，被告等人應無息返還原告已給付之價金6,500 萬元給原告即可。
㈢又屆至100 年12月24日協議書所約定之101 年10月1 日起辦理所有權移轉登記手續時，原告並無要辦理系爭土地移轉登記之意思（原告並無提出相關文件，亦未向被告表示要辦理移轉登記之意思），復於系爭土地之地上權於103 年2 月19日辦理塗銷登記時，原告又因前案2 尚未終結，不願辦理所有權移轉登記手續；期間因原告知悉前案2 訴訟為法院敗訴判決，已無購買系爭土地之意思，原告並要求被告等人提供其他土地移轉給原告以供擔保，並由被告等已積極處理前案1 、2 事件，顯見被告等仁已依照「債之本旨」履行買賣契約事務，未能將無瑕疵之土地所有權移轉登記及點交予原告，係因法院訴訟時程之關係，非可歸責於被告事由，屬系爭買賣契約書第11條第3 項所定情形，對被告等而言有民法第227 條之2 規定之適用，故原告並無解除系爭買賣契約書之法律上權利。另兩造訂立系爭買賣契約書時，原告已知悉系爭土地遭法定空地套繪之瑕疵，依民法第351 條、第355 條規定，被告等就瑕疵事項，不負權利瑕疵擔保責任。
㈣並聲明：
1.原告之訴駁回。
2.訴訟費用由原告負擔。
3.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、被告温正男部分：
㈠先位聲明部分：原告先位請求被告等應連帶給付違約金，於法不合，因被告溫正男只就自己應有部分300 分之50負出賣人義務，並非就其他共有人之應有部分亦負有全部之責任，因此本件並非連帶債務。系爭土地於102 年3 月27日辦理塗銷假處分查封登記前，處於「法律上給付不能」狀態，即在假處分查封中，被告等無從辦理移轉所有權，乃假處分效力所致，債務不履行應非可歸責於被告，即被告等並無違約情事，原告請求違約金為無理由。再者，系爭土地前遭第三人何張秀芸、林白麗雪、李春雨、賴敏男無權占有蓋有地上物，並留設為建築物之法定空地，被告連錕顥乃提起拆屋還地事件，原告亦於該案第二審訴訟中輔助被告連錕顥而參加訴訟，系爭土地因法定空地套繪無法解決，致土地之利用價值受損，原告因而不願購買系爭土地，故無法為所有權移轉，並非被告等違約，原告請求加倍違約金，無理由。縱使被告等違約，原告請求之違約金過高，請求依民法第252 條規定予以酌減違約金。
㈡備位聲明部分：被告温正男並非系爭土地設定登記之地上權人或最高限額抵押權人，就系爭土地所有權亦僅有應有部分，自無從塗銷地上權或最高限額抵押權之設定登記，及移轉土地所有權登記予原告，故原告之備位請求，在法律上屬於給付不能，應無理由。況原告主張已於105 年1 月8 日解除系爭買賣契約書，則其備位主張請求被告塗銷地上權、抵押權及移轉所有權登記，顯無依據。
㈢並聲明：
1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。
2.訴訟費用由原告負擔。
3.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
叁、本件經本院與兩造整理不爭執及爭執事項，結果如下（見本院卷第61頁）：
一、本件不爭執事項：
㈠兩造曾於99年10月29日訂立不動產買賣契約（見原證1 ），主要約定事項有：
1.由原告以6,880 萬元（第2 條），購買被告等與龔天進所共有系爭土地（於102 年12月19日分割為368-2 及368-324 地號等2 筆土地）。
2.買賣土地權利範圍全部（土地共有人龔天進之應有部分108/300 部分，由被告等負責取得）。
3.土地點交日期為99年12月15日（第1 條備註欄第5 點）。
4.土地現場有第三人占有，由原告負責排除（第16條第3 項）。
㈡兩造於99年11月15日書立協議書（見被證1 ），主要約定事項如下：
1.被告收訖2,000 萬元定金。
2.雙方原約定於99年12月15日付清尾款、交付土地，因系爭土地遭龔天進查封被告等之應有部分，初估訴訟費時1 年6 月，雙方同意延期至101 年8 月30日交付，屆期如無法登記，被告等同意原告不經通知依雙方買賣契約處罰。
㈢原告與被告温正男於100 年12月24日書立協議書（見原證2
）：
1.主要約定事項：
⑴賣方就假處分解除訴訟已於100 年12月21日判決勝訴確定。⑵原告同意於100 年12月24日先行給付價金6,500 萬元，被告開立同額支票給原告擔保。
⑶被告因稅務需要，雙方同意產權移轉時間自101 年10月1 日起辦理。
⑷被告同意於解除假處分訴訟完成產權登記於賣方名下後辦理抵押權設定予原告，被告於辦理產權於原告（即101 年10月1 日）前，不得就本案為其他處分。
⑸其餘約定悉依買賣契約第16條及99年11月18日訂立之約定。⑹尾款380 萬元，於完成產權登記及原告扣除賣方應負擔的費用後給付之。
2.嗣原告即依約定交付總額6,500 萬元之支票（見原證3 ）予出賣人，並已如期兌現。
㈣系爭土地（見原證4 、8 、9 ）：
1.龔天進就系爭土地聲請假處分，並於99年11月10日完成假處分查封登記（見原證9 ）。
2.龔天進以被告等4 人於99年10月3 日就系爭土地（面積1,
480 ㎡），與訴外人紀倫訂立土地預定買賣契約書為由，起訴請求確認優先承購權（見被證2 ）：
⑴龔天進之後對張國祥、溫承翰部分撤回起訴。
⑵經本院99年度重訴字第567 號判決龔天進敗訴。
⑶經臺灣高等法院臺中分院以100 年度重上字第105 號判決駁回上訴。
⑷案經最高法院於102 年1 月13日以102 年度台上字第141 號判決駁回上訴確定。
3.系爭土地於102 年3 月27日辦理塗銷假處分查封登記。
4.龔天進及張國祥、溫正男、溫正翰等人就系爭土地的應有部分，於102 年5 月3 日均以買賣為原因，移轉登記予被告連振翔名下。
5.系爭土地於102 年12月19日將系爭土地分割為368-2 、368-324 地號，並塗銷張國祥的抵押權登記。
6.被告連錕顥於103 年10月16日將系爭土地另向新光銀行抵押貸款，並設定最高限額抵押權9,180 萬元。將368-324 地號土地於同日設定最高限額抵押權9,180 萬元及信託登記予新光銀行。
7.系爭368-2 地號土地於104 年9 月22日更名為被告連錕顥名義。
8.於原告發函解約後，被告連錕顥於105 年9 月26日將系爭368-2 、368-324 地號等2 筆土地，所有權全部，持向台中商銀設定地上權，以及設定最高限額抵押權1 億3,200 萬元。㈤原告曾委託律師分別於104 年11月11日、104 年11月20日以臺中大全街第968 號、第1002號存證信函，函限期被告等應於30日內塗銷抵押權登記及完成所有權登記予原告（見原證5 之存證信函及回執函），嗣再於105 年1 月8 日以台中大全街郵局第20號存證信函（見原證6 ）解除兩造之上開不動產買賣契約。被告均已收受該存證信函。
㈥被告連錕顥曾於103 年間，以368-2 地號土地遭第三人作為建築物的法定空地及蓋有地上物為由，請求何張秀芸、林白麗雪、李春雨、賴敏男等拆屋還地等訴訟：
1.經本院103 年度中簡字第1547號判決被告連錕顥敗訴。
2.經本院104 年度簡上字第464 號判決駁回被告連錕顥之上訴及擴張上訴。
㈦系爭土地於107 年2 月23日以買賣為原因，移轉過戶於訴外人銘展資產管理有限公司。
二、本件爭執事項：
㈠原告以被告等4 人有可歸責的給付遲延為由，以105 年1 月8 日臺中大全街郵局第20號存證信函解除系爭買賣契約書之意思表示，是否生解約效力？
㈡原告依系爭契約書第11條第1 項約定，請求被告等4 人共同加倍返還已給付的價金，是否有理由？
㈢若原告主張的解約不合法，則其備位聲明的請求是否有理由？
肆、得心證之理由：
一、上開不爭執事項所載事實，業據原告提出系爭買賣契約書、100 年12月24日協議書、100 年12月24日協議書、支票影本、系爭土地登記第二類謄本、存證信函及其回執聯、系爭土地之異動索引資料（見本院卷㈠第9 至22頁反面、第35至38、229 至237 、頁）及被告提出之99年11月15日協議書、前案1 與前案2 之民事判決書影本及前案1 之判決確定證明書影本、系爭土地之異動索引資料（見本院卷㈠第52至108 、146 、177 至203 、204 至212 、252 至264 頁、卷㈡第204 至208 頁），並經本院依職權調閱前案1 之卷證核閱無誤，是上開不爭執事項所載之客觀事實，應堪信實。本件原告主張被告有違反系爭買賣契約書所載遲延給付之情事，先位聲明請求依據系爭買賣契約書第11條第1 項約定應加倍給付違約金、另備位聲明主張被告等應將系爭土地所有權上設定之抵押權、地上權塗銷並將系爭土地之所有權移轉登記予原告，然為被告所否認，並以前詞置辯，是本件應審究者厥為上開爭執事項第㈠至㈣。
二、爭點事項：原告以被告等4 人有可歸責的給付遲延為由，以105 年1 月8 日臺中大全街郵局第20號存證信函解除兩造間之系爭買賣契約書之意思表示，是否生解約效力？
㈠按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第345 條第1 項、第348 條第1 項分別定有明文。因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害；債權人於有第226 條之情形時，得解除其契約，民法第226 條第1 項、第256 條亦有明文。又不動產經法院囑託辦理查封、假扣押、假處分登記後，在未為塗銷登記前，依修正土地登記規則第129 條規定（修正前為第128 條），登記機關既應停止與其權利有關之新登記，則對該不動產相關權利登記之請求，即處於給付不能之狀態，法院自不得命為該相關權利之登記；又債務人給付不能，以事實審法院裁判時為準，如事實審法院言詞辯論終結時，債務人處於給付不能之狀態，縱其不能之情形，將來或可除去，仍難謂非給付不能（最高法院88年度台上字第880
號、70年度台上字第1840號判決意旨參照）。
㈡查，系爭368-2 地號土地（於102 年12月19日分割為368-2
及368-324 地號土地，因分割而新增368-324 地號）原為被告4 人與龔天進共有（應有部分詳如附表所示），原告向被告等人是購買系爭土地之全部應有權利，依據系爭買賣契約書第16條第2 項約定：「乙方（即指被告）依土地法第34條之1 實行共有物處分，有關對人之提存作業既由乙方負責」，基此，被告等人依系爭買賣契約書約定即負有處理系爭土地共有人龔天進之應有部分之義務。又共有人龔天進就系爭土地曾聲請假處分，於99年11月10日完成假處分查封登記，並於99年11月10日完成假處分查封登記，並以被告等4 人為起訴對象，就系爭土地主張請求確認優先承購訴訟事件，經本院以99年度重訴字第567 號判決駁回（於訴訟程序中，龔天進對張國祥、溫承翰部分撤回起訴），龔天進不服而提起上訴，經臺灣高等法院臺中分院以100 年度重上字第105 號判決駁回上訴；嗣經最高法院於102 年1 月23日以102 年度台上字第141 號判決駁回上訴確定在案（即指前案1 ），系爭土地於102 年3 月27日辦理塗銷假處分查封登記等事實，為兩造不爭執（見不爭執事項第㈣項），並有前案1 之各該審級民事判決書（影本）、確定證明書（影本）、土地異動索引資料等在卷可佐（見本院卷㈠第53至87、146 、232 頁），揆之前揭最高法院判決意旨，系爭土地既經共有人龔天進聲請假處分，並經機關為假處分登記在案，於塗銷假處分登記前，即處於給付不能之狀態。從而，兩造間雖於99年11月15日協議將被告負責系爭土地移轉所有權移轉登記之時間改為101 年8 月30日，復於100 年12月24日協議再改為101
年10月1 日，是於102 年3 月27日塗銷假處分登記前，被告等人均不得就系爭土地為移轉登記或相類處分行為，顯無從將系爭土地移轉登記予原告，是此部分亦為原告於訂立系爭買賣契約書時，已知悉並可預見，且訴訟時程之進行，非當事人得以控制，是自101 年10月1 日起至102 年3 月27日前無法移轉系爭土地所有權予原告，自難可歸責於被告等人；然自102 年3 月27日起，因系爭土地之假處分登記寄已塗銷，則被告等人即依系爭買賣契約書及100 年12月24日協議書之約定，應依約履行系爭土地所有權移轉之義務。
㈢至被告雖抗辯：系爭土地上因有法定空地之套繪，有土地登記規則第97條之適用，原告當時尚未取得系爭土地所有權，兩造乃同意由被告連錕顥對第三人張秀芸、林白麗雪、李春雨、賴敏男等人提起拆屋還地訴訟（即指前案2 ），並待判決確定後再移轉所有權，被告等人已依債之本旨給付，並無可歸責於被告之事由乙節；查：
⒈依據臺中市中山地政事務所107 年5 月23日中山地所一字第1070005229號函說明略為：「…。三、查旨揭地號（指368
-2、368-324 地號）於102 年4 月30日土地登記簿所載所有權人為龔天進、張國祥、温承翰、温正男連振翔等5 人，土地上建物2388建號（所有權人：賴林美鸞，於70年建物第一次登記取得，後於103 年分割繼承由賴敏男取得）2664建號（原所有權人：李士明於70年建物第一次登記取得，後於76年由林白麗雪買賣取得），3566建號（畢雲芳於76年共有物分割取得，後於91年由李春雨贈與取得），土地與建物所有權人於89年5 月5 日前已分屬不同人，旨揭土地於102 年4
月30日普登字第090800號申請辦理買賣所有權移轉登記時，依前開規定，已於登記申請書適當欄記明優先購買權人確已放棄其優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任字樣。四、另旨揭368-324 地號土地於102 年由368-2 地號土地分割出，土地尚無建號，一併敘明。」等語，有該函文在卷可佐（見本院卷㈡第2 至132 頁）。由上開函文可知系爭土地於102 年4 月30日以普登字第090800號申請辦理買賣所有權移轉予被告連錕顥登記時，已依土地登記規則第97條規定辦理所有權移轉登記。再觀以102 年4 月30日普登字第000000號申請辦理買賣所有權移轉登記相關資料（見本院卷㈡第24至129 頁），亦即在前案1 之訴訟判決確定（即102 年1 月23日）後，被告等人將龔天進與被告張國祥、温承翰及温正男之應有部分，均以買賣為原因移轉登記予被告連錕顥，其所檢附之文件亦為前案1 之各級法院民事判決書，在備註欄位是記載「…⒉優先購買權人已放棄優先購買權，如有不實出賣人願意負法律賠償責任。⒊本案土地法確依土地法第34條之1 第1 、2 、3 項規定處理，如有不實出賣人願負法律責任。⒋…。⒌…。」，是被告連錕顥於102 年4 月30日取得系爭土地之全部權利時，並未提及上開「檢附建物所有人放棄優先購買權之證件」之事項，足證系爭土地102 年3 月27日因假處分登記已塗銷後，因系爭土地上已存有前開第三人賴林美鸞、賴敏男、林白麗雪、畢雲芳等人之建物，被告等人能否辦理系爭土地所有權移轉予原告，與因土地登記規則第97條規定要求土地出賣人檢附地上建物所有權人放棄或視為放棄優先購買權之證明一事，顯無必然關係，亦即與前案2 並無關連性，被告等人於102 年3 月27日系爭土地上之假處分登記塗銷後，仍得以將移轉登記予被告連錕顥之方式，將系爭土地移轉登記予原告，是被告等人為此抗辯，實無足採。
⒉次查，前案2 於106 年7 月12日經最高法院以106 年度台簡上字第40號就上訴及擴張之訴部分，諭知發回本院審理，目前由本院合議庭以106 年度簡上更㈠第1 號審理中，此有本院依職權自司法院裁判書查詢系統列印之民事判決書在卷可佐（見本院卷㈡第210 至212 頁），是前案2 目前仍在法院審理中，尚未確定之事實，應堪認定。而系爭土地於107 年2 月23日以買賣為原因，由被告連錕顥移轉登記於訴外人銘展資產管理有限公司之事實，有土地登記公務謄本在卷可佐（見本院卷㈡第130 至132 頁）。準此，系爭土地自102 年3 月27日起因假處分登記塗銷起至於107 年2 月23日移轉登記於訴外人銘展資產管理有限公司前止，此段期間並不因前案2 訴訟有無確定，而有不能移轉之情事存在，而是處於得移轉所有權登記的狀態，然被告等未依約將系爭土地移轉予原告，反而於102 年5 月3 日將龔天進、張國祥、温正男、温承翰等人就系爭土地的應有部分，以買賣為原因，移轉登記予被告連錕顥名下，被告復遲未辦理產權移轉登記給原告，反於103 年10月16日將系爭368-2 地號土地向新光銀行抵押貸款並設定最高限額抵押權9,180 萬元，及將368-324 地號 土地於同日設定最高限額抵押權9,180 萬元及信託登記予新光銀；甚而於107 年2 月23日將系爭土地移轉登記於訴外人銘展資產管理有限公司名下，顯已違反系爭買賣契約書約定之履行義務。再者，依系爭買賣契約書第16條第3 項約定：「本案現場有第三人占有中，甲方同意負責排除，與乙方無涉」，基此，兩造於簽立系爭買賣契約書當時，均已明知系爭土地上已有第三人賴林美鸞、賴敏男、林白麗雪、畢雲芳等人之建物，已存有法定空地套繪問題，且系爭土地現場有第三人占用中，其存在之問題應非僅止於法定空地套繪問題，尚還有無權占有等等問題，顯見訂立系爭買賣契約書時，應已考量現場占用情況，議定由原告處理，是被告辯稱，兩造有同意由被告等人積極處理前案2 乙節，難以憑採。是被告等人辯稱其等積極處理前案1 、前案2 之訴訟事件，已依債之本旨給付，並無可歸責於被告之事由乙節，洵屬無據，難以採信。
⒊又按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年第917 號判例要旨參照）。本件被告另抗辯：屆至100 年12月24日協議書約定之101 年10月1 日辦理系爭土地所有權移轉登記之時點，因原告並無要辦理系爭土地移轉登記之意思，復因前案2 尚未終結，不願辦理所有權移轉登記手續，及因原告知悉前案2 訴訟為法院敗訴判決，已無購買系爭土地之意思，原告並要求被告等人提供其他土地移轉登記給原告以供擔保乙節云云；此均為原告所否認，是被告等人就此辯解，自應負舉證責任。而依據被告所提之臺中市○○區○○段○○○段000 地號、臺中市○○區○○○段○路○○段000 地號、臺中市○○區○○○段○路○○段0000地號、臺中市○○區○○○段○○○段00000 地號土地謄本、異動索引資料（見本院卷㈡第154 至172 頁）以資證明；然上開土地及建物謄本、異動索引資料其上記載，僅能證人該等土地、建物確實於103 年1 月16日確實有移轉登記予原告或第三人廖麗妃、何惠珠等人，然於同年8 月1 日再向地政事務所申請移轉登記回原土地、建物所有權人（被告連錕顥之原共有部分則移轉回被告溫承翰）等事實，尚難逕認與本件系爭土地買賣有何關連，又土地及建物之移轉，是因前案2 尚未確定，倘如被告等人所辯是原告要求提供該等不動產作為擔保，則既是為供擔保之用，何以在前案2 訴訟尚未確定前，又再將該土地及建物移轉登記回原所有人，顯有前後矛盾之嫌？是被告為此辯解，衡與常情有違，難以憑採。
㈣承上所述，原告主張本件系爭土地買賣係因可歸責於被告等人之事由，致未能依系爭買賣契約書移轉買賣標的所有權予原告，而構成給付不能（系爭土地已於107 年2 月23日移轉登記予銘展資產管理有限公司名下），原告得依民法第256
條解除系爭契約，洵屬有據；又原告於105 年1 月8 日以臺中大全街郵局第20號存證信函解除兩造間系爭買賣契約（被告均已收受該存證信函，見不爭執事項第㈤項），即生合法解除之效力。又按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259 條第2 款定有明文。是原告依約交付6,500 萬元支票給被告，並已如期兌現，為被告等人所不否認（見不爭執事項第㈢⒉），並有支票影本在卷可佐（見本院卷㈠第13至14頁）。從而，原告依民法第259 條第2 款請求被告等人返還其受領之買賣價金6500萬元，並附加自受領時即100 年12月26日起按法定利率即年息5%計算之利息，自屬有據，逾此範圍之請求，不應准許。
㈤至被告抗辯：本件系爭土地買賣有民法第227 條之1 情事變更原則之適用乙節；惟按民法第227 條之2 第1 項所規定之情事變更原則，係源於誠信原則內容之具體化發展而出之法律一般原則，屬於誠信原則之下位概念，乃為因應情事驟變之特性所作之事後補救規範，旨在對於契約成立或法律關係發生後，為法律效果發生原因之法律要件基礎或環境，於法律效力終了前，因不可歸責於當事人之事由，致發生非當初所得預料之變動，如仍貫徹原定之法律效果，顯失公平者，法院即得依情事變更原則加以公平裁量，以合理分配當事人間之風險及不可預見之損失，進而為增減給付或變更其他原有之效果，以調整當事人間之法律關係，使之趨於公平之結果。因此，當事人苟於契約中對於日後所發生之風險預作公平分配之約定，而綜合當事人之真意、契約之內容及目的、社會經濟情況與一般觀念，認該風險事故之發生及風險變動之範圍，為當事人於訂約時所能預料，基於「契約嚴守」及「契約神聖」之原則，當事人固僅能依原契約之約定行使權利，而不得再根據情事變更原則，請求增減給付。惟該項風險之發生及變動之範圍，若非客觀情事之常態發展，而逾當事人訂約時所認知之基礎或環境，致顯難有預見之可能時，本諸誠信原則所具有規整契約效果之機能，自應許當事人依情事變更原則請求調整契約之效果，而不受原定契約條款之拘束，庶符情事變更原則所蘊涵之公平理念及契約正義（參照最高法院103 年度上字第308 號、104 年度台上字第2433號判決意旨）。查，兩造於99年10月29日訂立系爭買賣契約書時，雙方早就預見系爭土地是被告等人依照土地法第34條之1 規定予以處分，及系爭土地尚有第三人占有之事實，此觀系爭買賣契約書第16條第2 項、第3 項已有明訂，顯見上開優先購買權及地上物為第三人占有之事實（問題）於訂立系爭買賣契約書時，兩造均已明知，且事後雙方於99年11月5 日、100 年12月24日就移轉系爭土地所有權之時間一再延後至101 年10月1 日，復於103 年5 月3 日將龔天進就系爭土地之應有部分以買賣為原因，移轉登記予被告連錕顥，顯見並不符合顯難有預見或有違反情事變更原則所蘊涵之公平理念及契約正義之情狀，是被告抗辯本件土地買賣有民法第227 條之2 之適用，顯屬無據。
三、爭點事項：原告依系爭契約書第11條第1 項約定，請求被告等4 人共同加倍返還已給付的價金，是否有理由？
㈠按違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同。前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額。後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。如無從依當事人之意思認定違約金之種類，則依民法第250 條第2 項規定，視為賠償性違約金。經查，兩造99年10月29日所定立之系爭買賣契約書第11條第1 項約定：「…，若有可歸責乙方（指被告等人）之事由違反本契約書所定各項義務履行日期約定時，應負遲延責任，…。若經甲方（指原告）催告限期履約而以方仍逾期履約時，甲方得解除本契約，乙方並應按甲方已支付之價款加倍返還予甲方作為違約賠償。」，則依該契約之文義及目的，顯係約定被告如不履行契約，應負擔如何之違約金賠償，即原告得解除契約，並得請求加倍賠償已付之土地價款，是本件違約金之約定並非以強制債務之履行為目的，並非於請求違約金外，併得請求履行債務或不履行之損害賠償，其為賠償性違約金至明。本件被告等人既負有履行之義務而未為之，已構成違約，經原告委託律師於104 年11月11日、同年11月20日以臺中大全街第968 號、第1002號存證信函，函催告限期被告等應於30日內塗銷抵押權登記及完成所有權登記予原告（見本院卷㈠第17至22頁之證5 之存證信函及回執函），被告等人經催告又不為履行，則原告於解除契約後，本於系爭買賣契約書第11條第2 項約定，請求被告等人應加倍返還違約金，於法自非無據。
㈡次按違約金是否相當，須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，以任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額（最高法院79年台上字第1915號民事判例、94年度台上字第360 號民事判決參照）。本院經審酌原告因本件買賣糾紛，已支付全部之買賣價金6,500 萬元，迄今仍無法取回，致無法使用、收益該筆款項之損失，系爭土地自99年10月29日訂立系爭買賣契約書後，系爭土地之公告現值自23,944元調漲36,900元（368-2 地號土地）、自33,165元調漲41,017元（系爭000-000 號土地）（見本院卷㈠第163 至164 頁），被告等人在未依約履行期間，以系爭土地向銀行設定抵押貸款紓困資金，暨被告於107 年107 年2 月23日將系爭土地以出售予銘展資產管理有限公司等一切情狀，認被告等人除原告原已給付之買賣價金6,500 萬元外，又請求相當於一倍訂金數額之違約金，應屬過高，而酌減至百分之50為適當，超過部分則屬過高，應予駁回，據此原告就違約金部分，得請求被告等人違約金為3,250 萬元，核屬妥適，應予准許。
㈢次按不真正連帶債務係謂數債務人具有同一目的，本於各別之發生原因，對債權人各負全部給付之義務，因債務人中一人為給付，他債務人即應同免其責任之債務（最高法院101
年度台上字第367 號民事判決意旨參照）。查，依據系爭買賣契約書（見本院卷㈠第9 至10頁）第3 條、第16條所載，被告等人是出售系爭土地之全部應有部分予原告，就共有人龔天進之應有部分，係由被告等人依據土地法第34條之1 實行共有物處分，有關對共有人之提存作業由被告等人負責。雖被告等人係出售其各自應有部分，然就共有人龔天進之應有部分，其給付目的係屬同一之系爭買賣契約書，即在使原告同時取得系爭土地全部之所有權，且如有任一被告有違約之情事而無法履約時，契約目的即均屬不能達成，視同全部違約，在契約履行義務上，有明顯之牽連關係。換言之，被告等人就系爭買賣契約書之履行，於被告等人違約並解除系爭房地契約後，應返還其等收受之原買賣價金，應屬不真正連帶債務責任。從而，被告等人就原告主張解除系爭買賣契約書後，就買賣價金及違約金亦應負返還之責。是被告等人就此違約金部分應負不真正連帶給付之責。
四、爭點事項：若原告主張的解約不合法，則其備位聲明的請求是否有理由？
按當事人起訴，關於應受判決事項之聲明，為防該聲明難獲有利判決之結果，乃同時為他項之聲明以資預備，固非法所不許，惟法院如認其先位聲明為有理由時，則對預備聲明之部分，即可無庸調查並加裁判（最高法院48年台上字第187
號判例參照）。本件原告先位之訴既係有理由，則原告備位請求被告等塗銷系爭土地上設定之地上權及最高限額抵押權，暨將系爭土地所有權移轉登記予原告，自無需審酌，附此說明。
五、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229 條第1 項、第2 項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第233 條第1
項、第203 條亦定有明文。又按寄存送達，自寄存之日起，經10日發生效力，民事訴訟法第138 條第2 項亦有明文。本件原告對被告請求違約金3,250 萬元部分，此部分核屬無確定期限之給付，既經原告提起民事訴訟，且本件民事起訴狀繕本最後送達予被告時起訴利息，而最後送達為被告溫承翰，係於106 年6 月15日寄存送達被告溫承翰（見本院卷㈠第27頁之送達證書），於同年6 月25日生送達效力，被告迄未給付，當應負遲延責任，則原告請求此部分自起訴狀繕本送達被告等人之翌日即106 年6 月25日起算，按年息5 ％計算之法定遲延利息，核無不合，應予准許。
六、綜上所述，系爭買賣契約因可歸責被告等人之事由，業經原告以105 年1 月8 日之存證信函還繕本送達被告合法解除系爭契約，原告解除系爭契約後，依民法第259 條第2 款請求被告返還其給付之價金6500萬元，及自被告等人受領之日即100 年12月26日起，暨請求違約金3,250 萬元部分自106 年6 月25日起，均至清償日止，均按法定利率即年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，於法無據，不應准許。
伍、本判決原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保，請求宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰各酌定相當之擔保金額，併准許之。至原告敗訴部分，既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回之。
陸、本件事證明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述，附此敘明。柒、訴訟費用之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 107 年 7 月 31 日民事第三庭 法 官 吳昀儒
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
三、提起上訴，應以上訴狀表明㈠對於第一審判決不服之程度，及應如何廢棄或變更之聲明，㈡上訴理由（民事訴訟法第441 條第1 項第3 款、第4 款），提出於第一審法院。
中 華 民 國 107 年 7 月 31 日書記官 許國慶
附表：
┌──┬──────┬──────┐
│編號│共有人姓名 │權利範圍 │
├──┼──────┼──────┤
│ 1 │連錕顥（原名│34/300 │
│ │連振翔） │ │
├──┼──────┼──────┤
│ 2 │張國祥 │28/300 │
├──┼──────┼──────┤
│ 3 │溫承翰 │4/15 │
├──┼──────┼──────┤
│ 4 │溫正男 │50/300 │
├──┼──────┼──────┤
│ 5 │龔天進 │108/300 │
└──┴──────┴──────┘