臺灣臺中地方法院106年度重訴字第365號

• 裁判案由: 所有權移轉登記
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺中地方法院
• 裁判日期: 110 年 05 月 26 日

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　106年度重訴字第365號原　　　告　振宇商城股份有限公司

法定代理人　洪坤山
訴訟代理人　張益隆律師
複代理人　　林怡芬律師
被　　　告　王信仁

訴訟代理人　柯劭臻律師
複代理人　　林寬榮
訴訟代理人　林一哲律師
上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於民國110年5月5
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
原告原起訴聲明：「被告應將臺中市○○區○○段00○號，即門牌號碼臺中市○○區○○路000號房屋所有權移轉登記
予原告」，嗣因地址有誤，於言詞辯論期日將門牌號碼變更為「臺中市○○區○○路○段000號」（見本院卷四245頁），核屬聲明之更正，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
㈠臺中市○○區○○段00號及73號地號2筆土地（下稱系爭2筆土地），於105年12月19日以前，係由被告及訴外人王坤德
分別共有，應有部分各為2分之1。原告早於101年底即與被
告洽談承租系爭2筆土地事宜，並自102年6月起即開始給付
系爭2筆土地租金每月新台幣（下同）466,400元（自105年1月起調漲為466,908元）及保證金150萬元。原告進而於102
年11月6日與被告及訴外人王坤德簽訂「不動產租賃契約」
（系爭租賃契約），承租系爭2筆土地，並在其上出資興建
臺中市○○區○○段00○號建物（門牌號碼為臺中市○○區○○路○段000號，下稱系爭建物），而系爭租賃契約之標
的並不包含承租系爭建物。兩造為便利申請系爭建物之建築執照與使用執照，嗣成立借名登記契約，將系爭建築形式上納為租賃契約標的，作為原告使用權之保障，並約定以被告之名義作為房屋起造人，辦理第一次房屋所有權保存登記，往後並以被告名義為定作人簽訂承攬契約。
㈡經查，系爭房屋全部係由原告出資興建，原告委託訴外人陳明楠建築師事務所設計及監造系爭建物工程，並由原告支付建築設計費用及建照規費，共計3,056,784元。系爭建物之
興建成本全部係由原告出資給付，系爭建物興建完成後，實際上亦是由原告管理、使用及收益，原告實為系爭建物之所有權人。又原告已於106年2月21日以存證信函終止借名登記契約，被告亦於106年2月22日收受。原告爰類推適用民法第54 1條第2項及適用第179條規定，提起本件訴訟，請求被告將系爭建物所有權移轉登記予原告等語，並聲明：被告應將系爭建物所有權移轉登記予原告。
二、被告抗辯稱：
系爭建物係被告獨資委由世助營造有限公司（按已改名為「良樺營造有限公司」）承攬興建，並非原告委由盛圖公司承攬興建，被告更於106年3月13日於本院106年建字第22號確
認承攬數額案件中，與世助公司達成和解，其協力營造之盛圖公司亦當庭簽署聲明書，被告嗣於106年3月24日交付16,
367,923元予世助公司。系爭建物所有權狀正本從104年6月
14日核發後，一直係被告所持有。系爭建物之106年及107年之稅賦，均係被告獨自繳納。兩造間就系爭建物並未成立借名登記契約，而係成立租賃契約之法律關係。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠系爭2筆土地，登記原因土地重劃，登記日期為101年8月16
日，原為被告與訴外人王坤德兩兄弟共有，應有部分各為2
分之1。
㈡被告與訴外人王坤德於102年2月26日簽署公證書及交付印章聲明書，交付印章予建築師陳明楠，載明「起造人王信仁（基地坐落臺中市○○區○○段00○00地號），今擬興建新建工程因申領請領（建築、雜項、變更設計、使用、室內裝修）執照相關文件及工程勘驗申請相關文件需要起造人用印，故委託陳明楠建築師事務所代刻印章，此印章僅可用於本案工程請領（建築、雜項、變更設計、使用、室內裝修）執照時相關文件及工程勘驗申請相關文件，於工程興建完工使用執照申領完成時歸還起造人」。
㈢原告於106年12月1日以準備書續㈢狀提出與訴外人盛圖營造有限公司於102年10月30日簽訂工程合約書，委託盛圖營造
有限公司於臺中市○○區○○段00○00○○○地號上興建「多功能複合式商場」新建工程，約定依102年10月15日議定
估算圖為準，採用委託發包模式，依委託發包工程款總價的6%作為管理費。
㈣原告與被告及訴外人王坤德於102年11月6日簽訂原證三之不動產租賃契約書，承租系爭2筆土地，系爭契約書第二條約
：「租期自103年1月1日至106年12月31日止。依實際建物完成日之次月1日為正式起租日（建物完成保存登記日）。」
第三條約定：「(一)租金：103年1月1日至106年12月31日止每月租金新台幣62萬2000元，均內含2%健保補充費及預先扣款10%租賃所得。（二）保證金：新台幣150萬元。」第四條第（五）項約定「租賃物若有改裝設施之必要，得自行裝潢。若有需新建、增建、改建等重大工程時，需徵得甲方同意方得為之。」第六條約定：「乙方拖欠租金達兩個月時，經甲方催告逾期仍不支付租金時，甲方得終止本租約並沒收押金之全部，乙方應將建物之裝潢拆除連同屋內所有物品於催告期限三個月內搬出，否則甲方有權處理。」租約第七條第（二）項約定：「土地所有權人同意由被告王信仁為起造人並登記為建物所有人。」兩造嗣後於105年4月11日至中區國稅局臺中分局增訂第七條第（四之一）項約定：「建物未完成時，按土地給付租金各1/2。建物完成後租金2/3屬於王信仁所有，王坤德租金1/3部分為王坤德所有。」原告自102年6月起（簽訂系爭租約前）按月給付租金至106年3月止，並
於102年6月1日給付保證金150萬元。
㈤原告給付被告租金期間為102年6月至106年3月。102年6月至104年12月底支付之租金為466,400元，自105年1月開始支付466,908元。系爭建物完成前，被告與訴外人王坤德收取租
金比例為一比一；系爭建物完成後，被告與訴外人王坤德收取租金比例為二比一。並自105年5月時起支付之租金係分別給付給被告與訴外人王坤德。
㈥系爭2筆土地上門牌號碼「臺中市○○區○○路○段000號」（建號為臺中市○○區○○段00○00○00號）建物之使用執照發照日為104年3月20日，系爭使用執照記載之竣工日期為103年10月31日。104年6月16日辦理第一次保存登記為被告
所有，權利範圍全部），建物所有權狀自核發日起均由被告保管迄今。
㈦系爭建物依臺中市政府都市發展局102年10月31日所核發建
造執照（102中都建字第03170號）所載工程造價11,383,000元，104年3月20日所核發使用執照（104中都使字第00250號）所載工程造價19,995,000元。
㈧系爭2筆土地，訴外人王坤德於105年12月19日將應有部分
1/2出賣與訴外人廖滄海、張榮仁、廖滄浪、顏技慎，並於
106年1月17日將系爭2筆土地應有部分1/2轉移登記予訴外人廖滄海等四人。原告公司董事長為洪坤山、董事4人分別為
廖滄海、張榮仁、廖滄浪、顏技慎。被告王信仁於106年1月20日寄發存證信函予訴外人王坤德、廖滄海、張榮仁、廖滄浪、顏技慎主張行使優先承買權。
㈨系爭建物興建完成後，由原告出租予台中饗宴館有限公司經營餐廳使用迄今。系爭建物104年、105年度之房屋稅均由原告繳納；106年、107年之房屋稅由被告繳納。
㈩原告於106年2月21日寄發臺中市○○路○○000號存證信函
予被告主張終止借名登記契約，被告於106年2月22日收受送達。原告嗣於106年6月19日以系爭建物所有權係借名登記為由，提起本件請求移轉建物所有權登記訴訟。
四、兩造爭執事項：
兩造間就系爭不動產是否存在借名登記契約，原告主張借名登記契約已終止，依民法第541條第2項規定、適用民法第179條規定，請求被告移轉系爭建物所有權登記，有無理由？
本件涉及之具體爭執有：
㈠系爭建物是否由原告出資興建而取得？主體工程（不含裝潢及二次工程）之實際工程造價為何？是否由原告出資興建？㈡兩造間有無成立借名登記契約，並約定將系爭建物第一次建物保存登記予被告名下？若有借名登記契約，該借名契約是否因違反民法第148條、第166條之1第1項及第758條規定而
無效？
五、本院判斷：
㈠按稱「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約。又依民事訴訟法第277條之規定可知
，主張借名登記關係存在者，應就其成立之特別要件事實，負舉證責任。亦即，原告如主張借名登記關係存在，應就其與被告間就契約標的於何時、何地以何方式為借名之要約、承諾，及意思表示有合致等借名登記契約成立要件之事實，負舉證之責任。且民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。
㈡本件原告就系爭建物有與被告成立借名登記契約之事實，本院認原告之舉證尚有不足。茲說明如下：
1.依卷附證據，本院認系爭建物之主體工程係由原告出資興建，被告所支出之費用係系爭建物於取得使用執照後之追加工程費用。
⑴證人即實際營造廠商盛圖營造有限公司總經理王柏彥於本院106年9月28日言詞辯論期日到庭證稱：對營造廠來說，系爭建物的定作人是原告公司，但是建造執照的起造人是被告，所以承攬合約書一定要跟著建造執照走，伊不清楚原告與被告的約定為何建造執照的起造人不列原告公司？系爭建物從一開始的工程會議，到拿到使用執照，伊都沒有見過被告，伊與原告公司的約定是做管理包，由伊與原告公司的張海杉主任共同決定下包，所以有簽四、五十份下包合約，管理的費用就是營造總發包的金額的百分之六，工程款由伊所經手的發包，都是原告公司付款，系爭建物拿到使用執照之後，由原告公司的人員約伊及被告及原告法代，就稅務上討論如何處理後，因為一定要跟建造執照的起造人簽一份工程合約（按即本院卷一28頁至30頁之「營造工程承攬契約書」，約定承攬總價1250萬元是按照建
造執照上面的法定造價乘以一個倍數給國稅局看，才會有這個金額，因為法定造價都很低。另案（按即本院106年
度建字第22號）與被告和解是因拿到使用執照後，系爭建物有二次施工，這1600多萬就是二次工程九成以上的費用，因為原告一直沒有支付給我們營造廠，此部分是由營造廠直接承攬，從應付款日期經過半年後有發存證信函給被告及原告，又原來第一次與原告法代在講這件案子，原來要蓋地上七層建物，造價超過盛圖營造可以承攬的金額，所以才會用世助營造的牌下去報開工，但是兩間都是我的公司，因為管理包是用盛圖營造的名字去簽的，世助營造只是借牌而已，伊不清楚兩造之間有無借名登記契約等語（見本院卷二126至128頁）。另證人即系爭建物之設計監造建築師陳明楠亦於同日到庭證稱：系爭建物設計規劃與後來變更，沒有與被告談，都是洪坤山與伊談的，設計監造的費用是洪坤山用支票付給伊的，系爭建物實際出錢起造的人不是被告，是原告法代洪坤山，營造廠的部分，伊都是跟證人王柏彥接洽等語（見本院卷二129至130頁）。足證系爭建物之主體工程係由原告所出資興建。
⑵被告抗辯系爭建物係由被告獨資興建，且已給付工程款數額係16,367,923元（即本院106年建字第22號之和解金額
）等情，有被告所提本院106年建字第22號和解筆錄及收
據可稽（見本院卷二12至17頁）。然上開金額核係系爭建物第二次追加工程款之數額乙節，已據證人王柏彥證述明確。又系爭建物之主體工程經委請中華民國全國建築師公會鑑定，其鑑定結論：「按照使用執照書圖內容分析所得結論如下：⒈由營造廠承攬施工建造完成，所需費用為何（含營造廠利潤）為51,597,284元。⒉建築師設計及監造所需費用為2,400,739元。」等語，此有該公會109年8月
21日全建師會（109）字第0428號函所述鑑定報告書在卷
可憑。可知系爭建物已取得使用執照之主體部分營造總價，客觀上已達5399萬餘元，足認系爭建物之營造總價應非被告所稱之1千餘萬元，被告所支出之該1636萬餘元之費
用，當係如原告與證人王柏彥所稱係系爭建物第二次追加工程費用。
⑶被告雖抗辯系爭建物為世助公司承攬興建之云云，然系爭建物承攬契約由世助公司簽約之原因，業經證人王柏彥證述如上。此從本院另案106年建字第22號案件（該案係王
信仁為原告，以世助營造有限公司為被告提起確認承攬報酬數額之訴）審理中，世助公司所提出之106年3月13日之答辯狀亦稱：世助公司有與王信仁簽訂系爭建物之營造工程承攬契約書（按即本案卷一28頁至32頁之契約書），惟雙方均未開始履行且相互間無履約之真意，系爭建物最後全部由訴外人振宇商城出資、由訴外人盛圖營造負責興建完成，王信仁既未出資，世助公司亦從未施作等語（見本院卷二39頁反面、40頁，本院106年建字第22號民事卷38
頁反面及39頁）。再參酌前開證人王柏彥與陳明楠之證述內容，可知被告所辯系爭建物之主體部分係由其獨資委由世助營造有限公司承攬興建乙節，顯與客觀事實不符，並不可採。至於被告其後所支出之1636萬餘元之費用，當係系爭建物於取得使用執照後，就第二次追加工程所生之費用，已如前述。
2.系爭建物之主體部分雖係由原告出資興建，但基於下述理由，仍無法認定兩造間就系爭建物存在借名登記契約：
⑴按出資興建房屋固應由出資興建者取得所有權，然所興建之房屋如登記他人名下，該出資興建者與該他人之法律關係為何，可能原因多端，如贈與、合夥、投資等契約（含有名契約或無名契約），均有可能，非必然僅存在借名登記契約之法律關係。故本件原告主張兩造間就系爭標的有借名登記之契約關係，依舉證責任分配原則，仍應由原告舉證證明兩造間有成立借名登記契約之合意。
⑵系爭建物之主體部分固係由原告所出資興建，然就系爭建物登記為被告所有之原因，若係單純基於借名契約之法律關係，則依借名契約關係之常態，被告實無須就系爭建物之興建費用（含主建物及追加增建部分）有任何支出。然本件系爭建物之追加增建部分係由被告所支付，且支出之費用逾1636萬餘元等情，業如前述，此一情節，顯與借名契約關係之常態不符。
⑶系爭建物於104年6月16日辦理第一次保存登記為被告所有，權利範圍全部，而建物所有權狀自核發日起均由被告保管迄今乙節，為兩造所不爭執。此與一般借名登記契約之借名人（按即本件原告）會保管契約標的物之權狀，以利其管理、使用、處分契約標的物之情形不符。
⑷原告主張系爭建物興建完成後，固由原告出租予台中饗宴館有限公司經營餐廳使用迄今，且系爭建物104年、105年度之房屋稅均由原告繳納等情，固為被告所不爭執。然查，系爭建物106年、107年之房屋稅係由被告繳納乙節，已為兩造所不爭執。再者，原告雖得出租系爭建物，然此亦僅足證明原告有出租系爭建物之權利而已，尚難僅以此情事遽認兩造間就系爭建物存在借名登記契約。
⑸另原告所稱系爭租賃契約第7條第2項約定有以被告之名義作為房屋起造人，並登記為建物所有權人乙節。充其量僅足證明兩造就系爭建物興建完成後之登記所有權人為被告而已，實難僅以該約定即認兩造間就系爭建物有借名登記契約合意存在。
3.從而，系爭建物之主體部分固係由原告所出資興建，然系爭建物之所以登記在被告名下，尚難認定係基於兩造間有借名登記契約存在，原告就系爭建物有與被告成立借名登記契約之事實，其舉證尚有不足。
六、綜上所述，系爭建物雖係由原告所出資興建並將所有權登記在被告名下，然對於兩造如此約定之原因，原告並未能證明係基於兩造間有借名登記契約關係存在，故本件依終止借名登記契約後之法律關係起訴請求被告將系爭建物之所有權移轉登記給原告，於法即屬無據，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張舉證及攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，故不一一論述。
八、據上論結，依民事訴訟法第78條之規定，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 5 月 26 日民事第一庭 法 官 李悌愷
以上正本係照原本作成
原告如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 5 月 26 日書記官 陳其良