107年度簡上字第527號｜民事：遷讓房屋等｜裁判日期：108 年 07 月 26 日

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　107年度簡上字第527號上　訴　人　仙盈科技有限公司法定代理人　林官秀上　訴　人　陳鳳如共　　　同訴訟代理人　張慶達律師被　上訴人　張鳳之訴訟代理人　陳奕君律師林忠興上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國107年 10月19日本院臺中簡易庭107年度中簡字第2122號第一審判決提起上訴，本院合議庭於民國108年6月28日辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由一、被上訴人（即原審原告）部分：㈠被上訴人起訴主張：上訴人仙盈科技有限公司（下稱仙盈公司）於民國107年3月26日邀同上訴人陳鳳如擔任連帶保證人，向伊承租門牌號碼臺中市○區○○街000號房屋（下稱系爭房屋），租期自107年5月10日起至109年5月9日止，每月租金新臺幣（下同）5萬元，應於每月10日前給付，如逾每月10日未給付租金，則視同違約，被上訴人得終止契約。詎上訴人仙盈公司自107年5月10日起即未依約給付租金，迄至107年9月22日止，業已積欠5期租金，是已逾二個月租額，被上訴人以存證信函催告上訴人於107年9月10日前繳納，上訴人仍置之不理，被上訴人即以存證信函終止系爭租約，是兩造間之租賃關係業經終止，上訴人仙盈公司自應交還系爭房屋。然而，上訴人仙盈公司迄仍未返還系爭房屋，已積欠3個月之租金共計15萬元，爰依租賃物返還請求權、租賃契約及連帶保證之法律關係，提起本件訴訟等語。㈡於本院另補稱略以： ⑴原審訴訟文書均已合法送達至上訴人等，上訴人等無故未到場言詞辯論，原審法院依民事訴訟法第385條第1項前段由被上訴人一造辯論而為判決，係屬合法。 ⑵兩造並無約定以系爭房屋之整修費用抵充租金，且雙方所簽訂之租賃契約書（下稱系爭租約）亦經過公證，足見兩造對系爭租約之態度慎重，如有約定以整修費用抵充租金之意思，必會將抵充條件記載於公證租約中。況若系爭房屋於公證前即已發覺有無法正常使用水、電之瑕疵，兩造豈會不在公證書載明抵充條件？然遍查系爭租約均未見相關抵充約定。系爭房屋並無停水停電之情，上訴人仙盈公司亦未曾催告被上訴人修繕。再者，被上訴人出租系爭房屋目的係收取租金，以整修費用抵充租金，亦不合常理，況上訴人為公司，若要經營用，要如何裝潢、整修，並非由房東處理。 ⑶被上訴人出租系爭房屋給上訴人仙盈公司前，係出租予賜通國際有限公司用作經營西海岸活蝦場，至終止租約為止均正常使用，尚留有既成設備，系爭房屋並無停水停電之情形。況上訴人仙盈公司提出之現場照片、估價單等亦均無法證明其有支出費用整修。本租賃關係自始至終都是由林忠興處理，上訴人仙盈公司自107年3月26日簽約後至今，均未曾與林忠興或被上訴人見面或聯絡，故上訴人仙盈公司主張以被上訴人同意系爭房屋之整修費用抵充租金，不足採信。二、上訴人（即原審被告）部分：㈠上訴人均未於原審言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。㈡於本院另補稱略以： ⑴被上訴人對於上訴人仙盈公司之送達應以「嘉義縣○○鄉○○村○○○00○0號」方為合法送達地址。惟查，被上訴人 107年8月27日寄發上開地址之存證信函遭退回，故並未合法送達。本件並無民法第138條之寄存送達之空間，原審未審究被上訴人所為送達是否合法，逕認上訴人仙盈公司已受合法送達通知，是自不發生送達之效力。又被上訴人、原審法院對林官秀所寄發之存證信函及訴訟文書係以地址「彰化縣二林鎮趙甲里鎮平巷30號」為送達，惟林官秀並無居住於上開地址，信件均是由其祖父代收，然原審未詳查，遽認林官秀已受合法送達通知，則存證信函及訴訟文書之送達即非合法。本件有上述送達不合法之爭議，應有民事訴訟法第386 條第1項第1款所規定：「不到場之當事人未於相當時期受合法通知」之不得一造辯論判決之情形。 ⑵上訴人仙盈公司遷入系爭房屋前即發現有無法使用水、電之情形，無法供「辦公」之用，嗣兩造即口頭約定，依租賃契約書第15條規定，以上訴人仙盈公司自行整修系爭房屋之費用充當租金，毋須再催告被上訴人修繕。然當時因尚未進行修繕，無法確定整修費用，自無法事先約定費用多寡。本件被上訴人未依民法第423條規定，交付合於正常使用水、電之房屋予被上訴人仙盈公司，後兩造已同意以上訴人仙盈公司整修房屋之費用抵充租金，上訴人仙盈公司始於承租伊始即未交租金，被上訴人現反向上訴人請求給付租金，顯無理由。 ⑶上訴人仙盈公司並無租金支付遲延之情狀發生，被上訴人刻意隱瞞以整修費用抵充租金之約定，據向上訴人終止租約，顯非適法。縱有租金支付有遲延之情形，被上訴人先於107 年6月7日寄發存證信函催告時，租約尚未滿一個月，積欠租金亦未滿一個月，存證信函內亦未定相當期限催告承租人給付租金，更遑論系爭存證信函有前開送達不合法之疑義。嗣107年7月13日之起訴狀亦無定相當期限催告上訴人仙盈公司給付租金，被上訴人逕稱以存證信函催告支付而終止租約，顯不合法。被上訴人於107年8月27日再寄發存證信函催告，惟該存證信函係被上訴人提起本件訴訟後一個多月才寄發，亦有送達不合法之疑義。縱認皆無前述諸如送達、催告之爭議，系爭存證信函之內容僅係「預告終止契約，屆期如未付清，依法『得』以終止租約」，並非屆期如未付清，即視為終止系爭租約。原審判決逕認被上訴人即以存證信函終止系爭租約，是兩造間租賃關係業已終止，顯不可採。 ⑷上訴人仙盈公司確實整修系爭房屋，包含系爭房屋室內、外裝潢整修及室外庭園維護等，並委請水電技師維修房屋水、電，將系爭房屋整修至合於「辦公」之用，整修費用總計為603,350元。再者，上訴人仙盈公司係承租系爭房屋為辦公之用，若兩造無先口頭約定以整修費用抵充租金一事（假設語氣），被上訴人若不為修繕，上訴人仙盈公司不為承租即可，何須代被上訴人負擔本應由被上訴人所負擔之義務？三、本件經原審審理後，判決：㈠上訴人仙盈公司應將系爭房屋全部遷讓交付被上訴人。㈡上訴人應連帶給付被上訴人15萬元，及上訴人仙盈公司自107年8月5日起，上訴人陳鳳如自 107年9月10日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息。上訴人應自107年9月10日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月連帶給付被上訴人5萬元。㈢被上訴人其餘之訴駁回。㈣本判決被上訴人勝訴部分得假執行。上訴人不服提起上訴，上訴聲明求為：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人第一審之訴駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回（被上訴人就原審敗訴部分，未據聲明不服而告確定。四、兩造不爭執事項： (一)上訴人仙盈公司於107年3月26日邀同上訴人陳鳳如擔任連帶保證人，向被上訴人承租系爭房屋，租期自107年5月10日起至109年5月9日止，每月租金5萬元，並簽訂系爭租約書且經本院所屬民間公證人公證在案。 (二)上訴人仙盈公司自107年5月10日起即未依約給付租金。 (三)被上訴人於107年6月7日寄發存證信函（台中淡溝存證號碼 362）予上訴人仙盈公司之設址地（嘉義縣○○鄉○○村○ ○○00○0號），副本寄送仙盈公司法定代理人林官秀之戶籍地（彰化縣二林鎮鎮平巷30號）及被上訴人陳鳳如住所（臺中市○○區○○○街00號），催請給付租金並預告將終止契約。該存證信函其中上訴人仙盈公司部分遭退件，林官秀部分已由祖父陳堆代收。 (四)被上訴人於107年8月27日寄發存證信函（台中大全街存證號碼699）予上訴人仙盈公司之設址地（嘉義縣○○鄉○○村 ○○○00○0號），副本寄送仙盈公司法定代理人林官秀之戶籍地（彰化縣二林鎮鎮平巷30號），及被上訴人陳鳳如住所（臺中市○○區○○○街00號），催請於107年9月10日前給付租金，並告知屆期未付清，依法得以終止租約，不另通知。該存證信函其中上訴人仙盈公司部分遭退件，林官秀部分則由祖父陳堆代收。五、得心證之理由： (一)程序方面： 1、按言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，得依到場當事人之聲請，由其一造辯論而為判決。有下列各款情形之一者，法院應以裁定駁回前條（第385條）聲請，並延展辯論期日：一、不到場之當事人未於相當時期受合法之通知者。二、當事人之不到場，可認為係因天災或其他正當理由者。三、到場之當事人於法院應依職權調查之事項，不能為必要之證明者。四、到場之當事人所提出之聲明、事實或證據，未於相當時期通知他造者。民事訴訟法第385條第1項前段、第386條分別定有明文。而送達於應受送達人之住居所、事務所或營業所行之。但在他處會晤應受送達人時，得於會晤處所行之；對於法定代理人之送達，亦得於當事人本人之事務所或營業所行之，民事訴訟法第136條第1項、第3項亦有明文規定。再法人之代表人，在民法上固非所謂法定代理人，在民事訴訟法上，則視作法定代理人，適用關於法定代理之規定，司法院著有34年院解字第2936號解釋可參。參酌民事訴訟法第127條之立法理由謂「當事人如為法人，則訴訟上攻擊或防禦之法，皆非彼所能自籌，若仍向法人送達，亦非保護其利益之道，故特設本條，明示對於法人有所送達，應向其代表機關為之」，可見對公司之送達應以其法定代理人為應受送達人；至於其送達之處所，依前述民事訴訟法第136 條第1項、第3項規定，固得於法定代理人之住居所行之，亦得於當事人本人即公司之營業所行之，有一處依法定送達方式為之，其送達即屬合法。另送達不能依前2條規定為之者，得將文書寄存送達地之自治或警察機關，並作送達通知書兩份，一份黏貼於應受送達人住居所、事務所、營業所或其就業處所門首，另一份置於該送達處所信箱或其他適當位置，以為送達；寄存送達，自寄存之日起，經10日發生效力，民事訴訟法第138條定有明文。而為寄存送達者，於依民事訴訟法第138條規定之方式為送達後，即發生送達之效力，至於應受送達人有無往取或收領文書，在所不問，縱未領取文書，仍無礙其發生送達之效力（最高法院89年度台聲字第13號裁定意旨參照）。 2、查上訴人仙盈公司之設址為嘉義縣○○鄉○○村○○○00○0號，公司代表人為林官秀，籍設彰化縣二林鎮鎮平巷30號，上訴人陳鳳如住臺中市○○區○○○街00號，而上訴人仙盈公司向上訴人承租之系爭房屋門牌號碼為臺中市○區○○街000號，原審於107年9月25日所進行之言詞辯論期日，其通知書係以上訴人代表人林官秀及上訴人陳鳳如為應受送達人，依上開地址分別為寄送，其中送達地址彰化縣二林鎮鎮平巷30號之通知書已由林官秀之同居人陳堆代收，其餘通知書亦經以寄存送達方式為合法之送達等情，此有系爭租約、仙盈公司變更登記表、戶籍謄本及送達證書等在卷可稽（見原審卷第8-9、29、30、32-35頁），原審因上訴人經合法送達，未於107年9月25日言詞辯論期日到庭，被上訴人亦僅提出辯論意旨狀詳列證據清單及證物，經核無民事訴訟法第 386條各款所列情形，准依被上訴人之聲請為一造辯論判決，於法並無不合。上訴人辯稱：本件有民事訴訟法第386條第1項第1款規定之不得一造辯論判決之情形云云，顯有誤認，並不可採。 (二)實體方面：被上訴人主張因上訴人未依約給付租金，系爭房屋之租賃關係業經終止，上訴人應交還系爭房屋並給付租金等語，為上訴人所否認，並以前詞置辯。是本院應審究之爭點厥為：㈠兩造有無約定上訴人仙盈公司得逕以整修系爭房屋水電費用抵充租金？㈡被上訴人是否已合法終止系爭租約？㈢被上訴人得否請求上訴人連帶遷讓交付系爭房屋、給付租金15萬元及遲延利息，並自107年9月10日起至返還系爭房屋之日止，按月給付5萬元？茲論述如下：㈠兩造有無約定上訴人仙盈公司得逕以整修系爭房屋水電費用抵充租金？ 1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任；但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。又主張法律關係存在之當事人，僅須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任，至於他造主張有利於己之事實，應由他造舉證證明（有最高法院48年台上字第887號裁判要旨可參）。本件上訴人仙盈公司於107年3月26日邀同上訴人陳鳳如擔任連帶保證人，向被上訴人承租系爭房屋，並簽訂系爭租約，約定租期自107年5月10日起至109年5月9日止，每月租金5萬元等情，為兩造所不爭執，業如前述，而上訴人主張兩造間另有約定以其整修系爭房屋水電費用抵充租金一節，既為被上訴人否認，自應由上訴人就此有利於己之事實負舉證責任。 2.上訴人主張其遷入系爭房屋前即發現有無法使用水、電之情形，無法供「辦公」之用，兩造即口頭約定，依系爭租約第15條規定，以上訴人仙盈公司自行整修系爭房屋之費用充當租金，毋須再催告被上訴人修繕云云，固提出系爭房屋之整修照片、估價單等為證（見本院卷第77-108頁），且證人即被告仙盈公司之前員工蔡坤宏於本件言詞辯論時亦具結稱：承租前，伊有陪同老闆去看系爭房屋，裡面沒有裝潢、水電，本來請被上訴人處理，但被上訴人請伊自己處理，並同意折抵房租，當時有講房租5萬，看整修費用多少，再每月扣等語（見本院卷第159、160頁）。然再詢之證人蔡坤宏又表示其並不確定何時提到抵扣方式，亦不清楚兩造正式簽訂簽約時之租約內容及後續裝修情形等語（見本院卷第160-161 頁），顯然無法證明兩造確有達成整修費用抵充租金之合意；且經檢視上開書證，其內並無有關水、電對外接通之施作，至多僅堪認系爭房屋內有進行壁紙、地磚、隔間及裝設燈具、電路等部分之裝潢，亦難認定系爭房屋有水、電供應缺乏情形。況經遍查卷附之系爭租約，並無上訴人前開主張裝潢整修費用逕為抵充租金之約款，設若雙方果有此約定，核屬契約重要之點，對上訴人之權益影響甚大，焉有不載於租賃契約中以維自身權益之理？再細繹系爭租約第1條：「租賃物所在地及使用範圍：建物：臺中市○區○○街000號（基地坐落：臺中市○區○○段00地號）」、第6條：「使用租賃物之限制：本租賃物係供辦公之用，非經甲方（指被上訴人）不得變更用途使用，否則…五、租賃物有改裝設施之必要，乙方（指上訴人）取得甲方之同意後，一律由乙方自行負責安全問題即自行出資裝設，但須符合法令且不得損害原有建築結構。但改裝設施部分，乙方不得主張任何權利；租約期滿或終止時，改裝設施部分，雙方同意歸甲方所有。」、第15條：「本契約如有未盡事項，依相關法令、習慣、平等互惠及誠信原則公平解決之。」等語（見原審卷第8、9頁），可知系爭租約所約定之租賃標的乃指系爭房屋之現狀，雙方尚就系爭房屋之用途及其內將來改裝設施部分特別明訂權益及限制，依以常情，系爭房屋如何為「辦公」狀態之整修裝潢自無可能是當時口頭約定而契約未盡之事項。是上訴人此部分主張，尚嫌無據，並不足採。兩造應無以整修系爭房屋水電費用逕為抵充租金之約定甚明。㈡被上訴人是否已合法終止系爭租約？ 1.按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。民法第440條第1項、第2項定有明文。是房屋租賃其各期租金，係約定應於每期初支付者，若承租人未於期初支付，即應構成久租責任。如其已有一期完全未為支付，另有一期又不於期初支付，其遲付之租金總額，自不能謂未達於兩期，出租人當不必待至期末，於此時，即得定期催告，終止租約。又承租人租金支付有遲延者，經出租人定相當期限催告後，承租人於期限內不為支付，出租人固得終止契約，非於催告期限屆滿時，即當然終止，出租人如欲終止者，仍須為終止之聲明。又民法第440條第1項所謂支付租金之催告，屬於意思通知之性質，其效力之發生，應準用同法關於意思表示之規定，而民法第95條第1項規定：「非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人時發生效力」，所謂達到，係僅使相對人已居可了解之地位即為已足，並非須使相對人取得占有，故通知已送達於相對人之居住所或營業所者，即為達到，不必交付相對人本人或其代理人，亦不問相對人之閱讀與否，該通知即可發生為意思表示之效力（最高法院70年度台上字第1615號、52年台上字第1289號、54年台上字第952號裁判要旨可參）。 2.查上訴人仙盈公司自107年5月10日起即未依約給付租金，至107年8月10日止業已積欠租金已逾2個月以上之租金金額，被上訴人於107年6月7日寄發存證信函予上訴人仙盈公司之上開設址地，副本寄送仙盈公司法定代理人林官秀之戶籍地及被上訴人陳鳳如住所，催請給付租金並預告將終止租賃契約，林官秀部分已由祖父陳堆代收；嗣於107年8月27日被上訴人再依前揭地址分別寄發存證信函予上訴人仙盈公司及法定代理人林官秀，以及被上訴人陳鳳如住所，催請於107年9月10日前給付租金，並告知屆期未付清，依法得以終止租約，不另通知，林官秀部分已由祖父陳堆代收等情，已為兩造所不爭執，且有台中淡溝存證號碼362號存證信函、台中大全街存證號碼699及郵件收件回執等在卷可稽（見原審卷第 10、11、42-50頁）。依前開規定及裁判意旨，被上訴人確於上訴人仙盈公司遲延支付租金達2個月之租額時，已定相當期限催告上訴人仙盈公司支付租金及為終止租約之意思表示，且上開存證信函均已合法送達承租人即上訴人仙盈公司之應受送達人林官秀，既上訴人仙盈公司未依上開存證信函內所記載107年9月10日前給付租金之條件履行，系爭租約自是於107年9月10日發生終止效力。㈢被上訴人得否請求上訴人連帶遷讓交付系爭房屋、給付租金15萬元及遲延利息，並自107年9月10日起至返還系爭房屋之日止，按月給付5萬元？ 1.按承租人應依約定日期，支付租金。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第439條前段、第455條前段定有明文。承上所述，系爭租約業於107年9月10日終止，而上訴人仙盈公司自107年5月10日起即未依約給付租金，至107年7月10日止，合計已積欠3個月租金共15萬元，又觀之系爭租約第5條第3款已約定保證金不得抵付租金，則被上訴人依系爭租約及所有物返還請求權之法律關係，請求上訴人仙盈公司將系爭房屋全部遷讓返還上訴人，並給付所積欠之租金15萬元，即屬有據。 2.次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。又無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決意旨參照）。查系爭租約第3條、第4條明定租金每月5萬元應於10日以前繳納，而系爭租約經被上訴人於107年9月10日合法終止後，上訴人仙盈公司迄未遷讓返還系爭房屋，自屬無權占有系爭房屋，受有相當於每月5萬元租金之利益，並使被上訴人受相當於每月5萬元租金之損害，故被上訴人請求上訴人仙盈公司自租約終止之107年9月10日起至上訴人仙盈公司遷讓交還系爭房屋之日止，按月給付5萬元，洵屬有據，應予准許。 3.另按稱保證者，謂當事人約定，一方於他方之債務人不履行債務時，由其代負履行責任之契約；又保證債務，除契約另有訂定外，包含主債務之利息、違約金、損害賠償及其他從屬於主債務之負擔，民法第739條、第740條分別定有明文。而保證債務之所謂連帶，係指保證人與主債務人負同一債務，對於債權人各負全部給付之責任者而言，此就民法第272 條第1項規定連帶債務之文義參照觀之甚明（最高法院45年台上字第1426號判例意旨參照）。依系爭租約，上訴人陳鳳如乃為上訴人仙盈公司之連帶保證人，準此，被上訴人請求上訴人陳鳳如就上訴人仙盈公司積欠之租金及相當租金之損害負連帶給付責任，應屬有據。六、綜上所述，被上訴人被上訴人依系爭租約及租賃法律關係，請求上訴人仙盈公司遷讓返還系爭房屋，及上訴人仙盈公司、陳鳳如應連帶給付被上訴人15萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即就上訴人仙盈公司部分自107年8月5日起，就上訴人陳鳳如部分自107年9月10日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨上訴人仙盈公司、陳鳳如應連帶自107年9月10日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利5萬元，為有理由，應予准許。原審就上開部分為上訴人敗訴之判決，並依職權為假執行之諭知，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，與判決結果不生影響，爰不一一另行論述，附此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國 108 年 7 月 26 日民事第二庭審判長法官黃裕仁法官蔡嘉裕法官王怡菁以上正本係照原本作成。本件判決不得上訴。中華民國 108 年 7 月 26 日書記官陳綉燕

臺灣臺中地方法院107年度簡上字第527號

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