臺灣臺中地方法院107年度訴字第3861號

• 裁判案由: 債務人異議之訴
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺中地方法院
• 裁判日期: 109 年 05 月 08 日

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　 107年度訴字第3861號原　　　告　蕭峰漳
蕭家穎
共　　　同
訴訟代理人　盧永盛律師
複代理人　　施雅芳律師
被　　　告　張慶雄
上列當事人間債務人異議之訴事件，本院於民國107 年4 月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
本院一零七年度司執字第一一二一五零號強制執行事件，對原告所為之強制執行程序，就違約金超過新臺幣捌拾萬元部分應予撤銷。
確認被告依本院公證處一零六年度中院公字第零零四零零零零九五號公證書聲請強制執行之懲罰性違約金債權，於超過新臺幣捌拾萬元部分不存在。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之二，餘由原告連帶負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之。訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，十日內未提出異議者，視為同意撤回。民事訴訟法第262 條第1 、2 、4 項定有明文。本件原告起訴時原有先位聲明（即後述原告聲明）及備位聲明「確認被告依本院公證處106 年度中院公字第000000000 號公證書聲請強制執行之懲罰性違約金債權於超過新臺幣（下同）73,000元部分不存在」，嗣原告於民國言詞辯論期日當庭表示撤回備位聲明，被告在庭並未為同意與否之表示（見本院卷第頁），然之後並未於10日內提出異議，依前揭規定，視為同意撤回，故本件僅就先位聲明部分審理，合先敘明。
貳、實體事項：
一、原告主張：
㈠被告自106 年6 月30日起至107 年7 月14日期間（計380 日）出租臺中市○○區○○路0 段00號壹棟全部予原告蕭峰漳經營爌肉飯營業使用，訂有房屋租賃契約書（下稱系爭租約），原告蕭家穎為連帶保證人，並經本院公證處106 年度中院公字第000000000 號公證書（下稱系爭公證書）公證。系爭租約第3 條約定：「租金：每日1,500 元。支付方法：租金每10日付款1 次即每10日付款15,000元以現金支付，各期付款明細如後附表。第一期（106 年6 月30日至106 年7 月6 日）租金為因應乙方須籌備搬遷物品之前置作業要求，故雙方協議第一期租金不予收租。保證金100,000 元，於租賃期滿乙方交還房屋至履行全部義務完成時，無利息返還乙方。」、系爭租約第6 條約定：「違約處罰：乙方如有於租賃期滿時不交還房屋，或積欠租金數額逾2 個月以上，107 年7 月11日或違反第4 條之規定者，即視為乙方違約，乙方應給付甲方懲罰性之違約金1,000,000 元，絕無異議。」、系爭租約第8 條：「應受強制執行之事項：承租人如於租賃期滿時不交還房屋，或不遵約給付租金，或違約時不給付違約金，均應逕受強制執行；又出租人於承租人返還房屋後不交還保證金100,000 元時，亦應逕受強制執行。」。原告於系爭租約之租期屆滿之10日前，致電請被告續租，被告於107
年7 月11日以存證信函表示不同意，原告乃於107 年8 月1
日清空搬遷，因被告未前來點交，原告即於107 年8 月7 日拍攝清空之照片存證。
㈡被告於107 年8 月1 日聲請強制執行原告遷讓房屋，經本院民事執行處於107 年10月4 日前來點交完畢。嗣後被告再依系爭公證書聲請強制執行債務人與保證人即原告2 人應連帶給付懲罰性違約金1,000,000 元。現由本院民事執行處以107 司執112150號案執行中。原告蕭峰漳目前遭扣押之銀行帳戶金額共885,857 元、及保證人蕭家穎遭扣押名下不動產房屋1 棟。被告請求懲罰性違約金之性質尚待釐清，且若認其請求違約金有理由，其請求金額亦顯屬過高，爰依強制執行法第14條第1 項規定，提起債務人異議之訴。
㈢系爭租約違約金性質應為賠償總額預定性違約金：查系爭租賃契約第6 條固記載：被告如有於租期滿時不交還房屋，或積欠租金數額逾2 個月以上，或違反第4 條之規定者，視為被告違約，被告應給付原告懲罰性之違約金1,000,000 元，係以被告不於適當時期或不依適當方法履行債務時即應給付違約金，惟無其他損害賠償之約定或每日違約罰款多少之約定，換言之，兩造並無將損害賠償與違約金分別約定之情，是系爭租賃契約第6 條所約定違約金之性質，要屬賠償總額預定性違約金。
㈣本件租約於107 年7 月14日屆滿，原告於107 年8 月1 日即清空並搬遷完畢，此有107 年8 月7 日清空照片，原告於107 年8 月8 日亦請被告房東前來點交，惟被告均不理會，被告執意待執行法院實行點交，執行法院於107 年10月4 日完成遷讓房屋點交事宜，則被告非無遲延受領之情。再者，依兩造租金第3 條約定每日租金為1,500 元，以原告事實上於107 年8 月1 日即完成搬遷事宜，遲延搬遷日數應僅17日，則被告受有相當於租金之不當得利之損害金僅25,500元，故被告聲請執行金額即違約金1,000,000 元，自屬過高，請求酌減。
㈤被告於執行遷讓房屋點交事件中，指原告有變更用電、挖掘水溝未回復、毀損窗戶、石綿瓦屋頂等情，惟被告於出租時即「明知」原告租屋在經營爌肉飯，而其屋頂為石綿瓦，夏天吸熱，須裝設2 台以上冷氣以降溫，因恐原有電力設備無法負荷造成電線走火，而變更為動力電錶（由110 瓦提升為220 瓦，仍為一般用電），乃經營及事實上所必須，再被告房東曾多次在原告店面外觀查原告經營及裝潢情形，顯明知或可得而知原告裝設冷氣及內部裝潢情形，至電錶部分，並非原告不予回復，而是台電人員表示，須電錶租約一年到期即可回復原有電錶，屆期原告即可申請回復原用電。且原告承租後花費40,000至50,000元設置白鐵排水溝，於107 年10月4 日點交當日，被告房東要求回復時，原告同意回復，又因估算回復費用不會大於設置費用（只須拆除白鐵、回填水泥及鋪設地磚），原告表示由押金扣除，點交司法事務官亦如此建議，然被告不同意自押金扣除，是本件係因被告認保證金（押金）不作抵回復原狀費用，亦不退還保證金100,000 元，才存在本案爭執。另石綿瓦屋頂乃外露之建材，受風吹日曬雨淋，為耗損之物，原告不會也不曾爬上石綿瓦屋頂，縱有受損情形，亦非原告造成，自不可歸責於原告。原告亦於107 年10月4 日點交前即已修復窗戶，是被告稱原告有違約情事存在，應屬無據。況原告已搬遷完畢，被告於執行法院點交後迄今未依系爭租約返還原告蕭峰漳保證金10萬元（兩造租約第3 條），故原告主張違約金在超過25,500元租金損害、回復排水溝費用5 萬元部分，應予剔除。並主張以保證金100,000 元、與前開損害金25,500元、回復費用至多50,000元，互為抵銷，抵銷後，被告對原告已無債權存在。㈥就被告抗辯原告須負損害賠償責任部分，其中原告已回復電錶，此經臺中地方檢察署檢察官108 年度偵字第1578號不起訴處分書認定系爭電錶轉換一事，難認被告受有損害。就修繕費用等部分，已經另案（即臺灣臺中地方法院108 年度訴字第1137民事判決，下稱另案判決）判決認，承租人（即原告）應負擔修繕（回復）費用為110,450 元、租約屆期至執行法院點交前相當於租金損害123,000 元、執行費用損失10,450元、3 天修復期間而未能出租之所失利益4,500 元。並准許上開金額248,402 元，得以租約保證金10萬元扣抵之。惟原告認自107 年8 月1 日即搬遷，其後已無占用事實，故就另案判決認定107 年8 月1 日起至執行法院107 年10 月4日點交前相當於租金損害部分，認為無理由而聲請上訴中。原告固於租約屆期後占用半個月餘（17日），惟於與被告交涉續租無望、並安置員工後，即於107 年8 月1 日清空並搬遷完成。由原告占用時日不長，僅短短半個月以觀，實難認原告係蓄意或基於惡意而為占用。另案判決認定本件修繕時間約須3 日，顯屬簡易修繕、而無需多時即可完工，又上訴人應負修繕費用僅110,450 元，與保證金（押租金）10萬元，相差無幾，被上訴人本得以保證金（押租金）10萬元進行修繕、並予扣抵，卻不為有利於雙方、減少勞費之方式進行修繕、再為找補，非無故意拖延修繕時間、而利用冗長、時程不一的執行程序增添原告相當於不當得利租金之故意，難認合度適宜。亦與權利不得濫用原則相悖。被告強制執行懲罰性違約金1,000,000 元，不應准許，縱認得為請求，違約金亦過高，應予酌減。
㈦訴之聲明：⑴本院107 年度司執字第112150號強制執行事件，對原告所為之強制行程序，均應予撤銷。⑵確認被告依系爭公證書聲請強制執行之懲罰性違約金債權不存在。
二、被告則以：
㈠系爭租約約定租期自106 年6 月30日起至l07 年7 月14日止，於租賃期限屆至，雙方之租賃關係即消滅，原告應於租賃期限屆至時，將房屋清空返還予被告，房屋有改裝施設之必要，須得被告之同意，始得裝設，原告不得損害原有建築結構且於交還房屋時應負回復原狀之責任，房屋內之排水孔、出水口。非經被告之同意，原告不得擅自修改，租賃期間內門窗之損害，概由原告自行負責；房屋牆壁原告不得任意貼壁紙或塑膠布；本租賃物之地板為熊貓石英磚之鋪設，原告如有於租賃期滿時不交還房屋或違反系爭租約第4 條之規定者，即視為原告告違約，應給付被告懲罰性之違約金1,000,000 元，並由原告蕭家穎即原告蕭峰漳之子任連帶保證人，就原告蕭峰漳給付租金、懲罰性違約金及損害賠償，負連帶賠償之責並放棄先訴抗辯權，且公證書載明金錢債務逕受強制執行時之效力亦及於原告蕭家穎，有系爭租約第2 條後段、第4 條第3 、6 、7 項、第7 條第6 項、附約第3 項、第6 條及第7 條第3 項明文約定。
㈡原告已自認確實未依兩造租約之約定於租賃期滿即107 年7
月14日之翌日即107 年7 月15日，將租賃房屋清空遷讓返還予被告，已構成違約之事實，且原告等不僅於租賃期滿時不交還房屋，甚至於租賃期間，於未通知被告亦未取得被告之同意，即擅自變更、破壞、改造房屋現況，又偽造文書以被告之名義至電力公司變更用電、恣意於租賃房屋內破壞原有熊貓石英地磚挖掘設置水溝、任意更換原有天花板、貼壁紙、毀損窗戶、屋頂石綿瓦等等違約情事，且原告亦自認確有擅自變更動力電錶、設置白鐵排水溝、毀損窗戶等情，足證原告蕭峰漳確已違約，原告等自應依系爭租約第6 條約定，連帶給付被告懲罰性違約金1,000,000 元。被告執經公證之系爭租約為執行名義對原告等聲請強制執行，請求給付1,
000,000 元，於法有據，原告提起本件訴訟應無理由。
㈢系爭租約違約金之性質為懲罰性違約金，非原告所稱賠償總額預定性違約金。原告蕭峰漳欲承租被告所有之房屋前，除多次到現場勘查外，並向被告詢談承租事宜，兩造於洽定租賃事宜後，被告即將系爭租約影印交予原告審閱，並要求需覓得連帶保證人一人及將系爭租約公證，經原告蕭峰漳認同，並由其子即原告蕭家穎任系爭租約之連帶保證人後，兩造始於106 年6 月30日偕同至本院公證處辦理公證，足證兩造對系爭租約簽訂之慎重。公證時，公證人當場詢問當事人契約之真義，逐條口述租約內容並告以契約之法律效果，原告對系爭租約之法律效果均表瞭解，是原告對系爭租約第6 條約定之違約金為懲罰性違約金，自始即明確認知，更形成文字，予以明白表示出兩造當事人真義，是本件之違約金性質，為懲罰性違約金，斷不容原告反捨契約之文字而為不當之曲解，原告主張系爭租約第6 條所約定違約金之性質，為賠償總額預定性之違約金，顯不可採。
㈣兩造約定懲罰性違約金為1,000,000 元並未過高，原告請求酌減違約金，均無理由。兩造租約之簽訂，歷經事前租約之審閱、公證人之口述、闡明契約之法律效果等情事，原告等猶願簽訂並公證系爭租約，自應受系爭租約有關懲罰性違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。況系爭租約係經法院公證處公證，如容任先違約、不守承諾之原告蕭峰漳，於未得被告之同意下，即可恣意妄為，隨其自我意思變更、破壞、改造租賃房屋之現況、事後又無誠意修復、不回復原狀等等不法行為後，再任意指摘已經公證之系爭租約所約定之違約金過高而訴請核減，將使經公證之契約之公信力、執行力如無物，更是將原告故意不履行契約之不利益歸由被告分擔，自屬不公。再原告等經營，「南屯蕭爌肉飯」，於臺中市有數家店鋪營業中，承租店面經驗豐當，原告更擁有價值數千萬元之房產，其等均顯非資訊上或經濟上弱勢之當事人，且得做為其等經營爌肉飯之店面到處都是，原告並非無從選擇，若原告認為租約中訂有懲罰性違約金1,000,000 元過高，原告於公證前或公證後，均可表示不予承租；而被告於原告蕭峰漳表示欲承租時並未要求伊給付分文訂金，如原告不租，原告並無任何損失，而原告等仍願意與被告簽訂系爭租約，足證原告等亦認同懲罰性違約金訂為1,000,000 元並無不當或過高之情形。是原告等請求裁減違約金，除不符契約約定之本旨，更是將原告等故意違約、造成被告權利受有嚴重損害之不利益歸由被告分擔，甚且破壞交易安全及私法秩序之維護，是原告等之主張，均無理由，應予駁回。
㈤原告於租期屆滿後不交還房屋，且於租賃期間擅自變更、破壞、改造房屋現況，迄今未修復以回復原狀，致被告所受之損害預估即達450,000餘元，實非原告主張所稱僅數萬或10
餘萬元而已。就被告所受損害，分述如下：
1.受有相當於租金之不當得利損害123,000 元，自107 年7 月15 日 起至107 年10月4 日法院點交受領房屋之日止，以每日1500 元 計算相當於租金之損害賠償共82天，被告受有相當於租金之不當得利損害計123,000 元。被告鑒於原告蕭峰漳於租賃期間內有諸多不誠信之行為，深恐未經公正第三人見證，尤其是房屋毀損部分又未修復下，若率自與原告進行房屋點交，事後恐將衍生更多之事端，且原告蕭峰漳亦多次向被告表示由法院來點交，而被告聲請強制執行程序亦在進行中，故為免事端及維權益，於執行法院之公權力下點交房屋，方為正辦。嗣於107 年10月4 日下午2 時35分執行法院到場執行點交時，原告毀損房屋之部分，仍未修復，足證本件租賃房屋至107 年10月4 日始點交，實係因原告蕭峰漳違約破壞房屋又不回復原狀所致，原告主張係因被告執意由法院執行點交而有受領遲延之情，實屬不實，應不足採。
2.北院民事執行處107 年度司執字第080180號遷讓房屋等強制執行事件花費之執行費用計10,542元。
3.原告等積欠已由被告代為清償之水電費用計14,836元。
4.原告等破壞騎樓兩座支柱原有壓克力燈箱照明設備，回復原狀費用預估需15,000元。
5.原告等未得被告之同意，於牆壁下半段黏貼壁紙，致其等於遷離將壁紙撕毀時，但仍留下黏著劑黏貼於牆上，重新油漆需除去黏著劑，回復原狀費用預估需16,000元。
6.原告偽造被告名義，變更用電為動力電錶，破壞原有電力開關及線路，回復原狀費用預估需10,000元。
7.原告毀損屋內原有熊貓石英地磚，挖掘設置水溝，回復原狀之費用預估需70,000元。
8.原告等未得被告之同意，擅自拆除更換被告原有價值較高之PVC板8mm天花板為價值較低之石膏板，回復原狀費用預估
36,000元。
9.原告毀損2樓窗戶、牆壁、地板及屋頂，回復原狀費用預估
40,000元。
㈥至於保證金100,000 元，依系爭租約第3 條第4 項約定，係於租賃期滿原告交還房屋並履行全部義務完成時，被告始須無息返還於原告，而原告一再自認迄今就毀損房屋部分未修復回復原狀，則原告既未履行全部義務完成，條件顯未成就，被告自無返還之義務。
㈦懲罰性違約金，債務人除須支付違約金外，債權人可另外再向債務人請求損害賠償。如前所陳，原告蕭峰漳諸多違約情事，原告蕭家穎擔任系爭租約之連帶保證人，已該當於系爭租約第2 條後段、第4 條第3 、6 、7 項、第7 條第6 項、附約第3 項、第6 條及第7 條第3 項等之約定，原告自應支付懲罰性違約金1,000,000 元，及賠償被告因其等之違約所受之損害賠償，約計已1,450,000 餘元，故縱如原告等之主張以該保證金100,000 元抵銷，仍不足1,350,000 餘元，是原告請求裁減違約金，毫無理由，均應予駁回。
㈧因原告惡意違約，造成被告實際上受損金額至少已達564,688 元，被告僅先於另案起訴請求原告給付564,688 元，然被告實際上尚有租金損失部分尚待求償，故訂約時為防止原告違約，而約定懲罰性違約金為1,000,000 元，並無過高情形。又本件因原告惡意違約而導致被告實際損失與可得利益之損失至少已達564,688 元。且若再加上原告自107 年7 月15日起逾期交還房屋，至107 年12月3 日提起債務人異議之訴，加計本件之辦案期限3 年4 個月，期間達1,358 天，被告相當於租金之損失即約2,037,000 元，復加計原告損毀租賃房屋應賠償之198,688 元，被告對原告應有共計2,235,688
元之請求權存在；且就系爭房屋所坐落之土地公告地價即高達1000餘萬元，更遑論其市價不下30,000,000元，系爭房屋本身之價值與其能收益之經濟價值甚高；衡諸前開所述，系爭租約約定違約金1,000,000 元並無過高之情事存在。
㈨原告雖稱已將電錶部分回復原狀，惟電錶內部線路尚有問題，並未回復，原告稱已完成此部分回復原狀，應與事實不符。另原告雖提出另案判決而主張已其保證金（押租金）扣抵損害賠償費用云云，然本件與另案訴訟標的及訴之聲明截然不同，應屬不同事件，自不能將兩案置為一談。原告於本件就另案損害賠償之內容、金額之主張，實均與本件無涉，自不得據此主張酌減違約金。
㈩答辯聲明：原告之訴均駁回。
三、兩造不爭執事項及爭點整理：
㈠不爭執事項：
⒈原告自106 年6 月30日起至107 年7 月14日期間（計380 日）承租被告張慶雄所有台中市○○區○○路0 段00號房屋壹棟經營曠肉飯營業使用，訂有系爭租約，並作成系爭公證書。
⒉系爭租約第三條約定「. . . 保證金新臺幣壹拾萬元整，於租賃期滿乙方交還房屋並履行全部義務完成時，無利息返還乙方」。第四條6 約定「房屋有改裝施設之必要，乙方需得甲方之同意，始得裝設，改裝所需費用由乙方自行負擔. .
. 且於交還房屋時應負責回復原狀之責任」、第六條約定「乙方如有於租賃期滿不交還房屋. . . 或違反第四條之規定者，即視為乙方違約，乙方應給付甲方懲罰性之違約金新臺幣壹佰萬元整，絕無異議」。
⒊被告於107 年8 月1 日先依公證書聲請強制執行原告遷讓房屋，經本院民事執行處於107 年10月4 日點交完畢（見原證4 ）。
⒋被告於107 年10月19日再依公證書聲請強制執行原告2 人應連帶給付懲罰性違約金100 萬元（見原證5 ），現由本院民事執行處以107 司執112150號（菊股）執行中。已扣得原告蕭峰漳銀行帳戶88萬5857元（見原證6 ）、及原告蕭家穎（保證人）名下不動產房屋1 棟（見原證7 ）。
⒌被告就原告蕭峰漳變更電錶一事，對蕭峰漳提起偽造文書告訴，業經台中地檢以108 年度偵字第1578號( 淡股) 不起訴處分( 原證11) 。
⒍原告蕭峰漳於租賃期間，確實有為下列行為：
⑴原告有在騎樓的柱子裝設跑馬燈，搬遷後拆除跑馬燈，已請木工將裸露鋼筋以裝潢板回復。
⑵在牆壁貼壁紙，搬遷後雖已撕去，但仍殘留壁紙黏著劑需清除。
⑶將原本之電表改裝為動力電錶，電錶部分現已回復（但被告爭執內部線路尚未回復）。
⑷在1 樓地板挖一條水溝並放置白鐵水溝蓋，現尚未回復。
⑸更換一樓天花板。
⒎原告曾因二樓石棉瓦屋頂漏水，請求被告修繕，被告就自行至二樓石棉瓦屋頂修繕。
㈡爭點事項：
兩造租約第六條約定之「懲罰性違約金100 萬元」, 性質為何？究為賠償性違約金？抑或懲罰性違約金？條文約定違約金100 萬元是否過高? 如是，應裁減至多少金額為合理？
四、本院之判斷：
㈠原告蕭峰漳自106 年6 月30日起至107 年7 月14日期間（計380 日）承租被告所有臺中市○○區○○路0 段00號房屋壹棟經營爌肉飯營業使用，訂有系爭租約，原告蕭家穎為連帶保證人，並作成系爭公證書。系爭租約第四條6 約定「房屋有改裝施設之必要，乙方需得甲方（即被告）之同意，始得裝設，改裝所需費用由乙方自行負擔. ..且於交還房屋時應負責回復原狀之責任」、第六條約定「乙方如有於租賃期滿不交還房屋. . . 或違反第四條之規定者，即視為乙方違約，乙方應給付甲方懲罰性之違約金新臺幣壹佰萬元整，絕無異議」。為兩造不爭執事項，並有系爭租約、公證書在卷可稽，已可認定。而原告蕭峰漳於租約到期後並未立刻交還房屋，被告於107 年8 月1 日依公證書聲請強制執行原告遷讓房屋，經本院民事執行處於107 年10月4 日點交完畢（見原證4 ）。且原告蕭峰漳於租賃期間，確實有：在牆壁貼壁紙，搬遷後雖已撕去，但仍殘留壁紙黏著劑需清除；將原本之電表改裝為動力電錶、在1 樓地板挖一條水溝並放置白鐵水溝蓋、更換一樓天花板等改裝情事，且於點交時均尚未回復。為兩造所不爭，並有現場照片等附卷可按，亦可認定。則原告蕭峰漳已有租賃期滿不交還房屋及違反系爭租約第四條之情事，依系爭租約第六條應給付違約金，原告蕭家穎為連帶保證人應連帶負責。
㈡系爭租約之違約金為懲罰性違約金：
⒈按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250 條第2 項定有明文。又按民法所定違約金有兩種，一為以預定債務不履行之損害賠償為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人僅得就本來之給付或違約金擇一請求，不得併為請求；二為以強制債務之履行為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人除得請求違約金外，並得請求本來之給付；而當事人所定違約金究竟屬於何種，應依當事人之意思定之，倘當事人未予約定，則視為以預定債務不履行之損害賠償為目的，此觀民法第250 條第2 項規定自明，最高法院73年度台上字第4284號判決意旨參照。依此規定，違約金可分為「損害賠償額預定性」及「懲罰性」之二種，其效力各自不同。前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額，後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。
⒉次按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。惟解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。系爭租約第六條已經載明為「懲罰性之違約金」，文義明確，且系爭租約業經公證，兩造對契約之法律效果當已瞭解，別無其他解釋之可能。原告雖主張：系爭租約無其他損害賠償之約定或每日違約罰款多少之約定，故兩造並無將損害賠償與違約金分別約定之情，是系爭租賃契約第6
條所約定違約金之性質，要屬賠償總額預定性違約金云云。然系爭租約既無限制除違約金外不得請求損害賠償，且又已載明「懲罰性」違約金之意旨，應認此違約金係屬損害賠償以外之懲罰性違約金之性質，原告主張為損害賠償總額預定之違約金，不足採取。
⒊再按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文；而衡量違約金是否相當，即須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。又約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準。又上開違約金酌減之規定，不問其作用為懲罰性抑為損害賠償之預定，均有其適用，有最高法院79年台上字第1915號、51年台上字19號判例及70年度台上字第3796號判決意旨可資參照。又按違約金之約定是否過高，應依違約金係屬於懲罰之性質或屬於損害賠償約定之性質而有不同。若屬前者，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；若為後者，則應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減（最高法院87年度臺上字第2563號民事判決要旨參照）；亦即契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。而債務已為一部履行者，法院亦得比照債權人所受利益，減少其數額。是當事人所受之一切消極損害（即可享受之預期利益）及積極損害，均應加以審酌（最高法院84年度臺上字第978號民事判決要旨參照）。
⒋原告主張被告本件所受損害僅約數萬或十餘萬元云云，為被告所否認。查被告就此租賃所生相關損害，於本院另行起訴向原告求償564,688 元（包含爭房屋毀損損害173,400 元、代墊水電費14,836元、點交前相當於租金利益之損失123,000 元、催告之存證信函、以107 年度司執字第80180 號向本院聲請強制執行與員警協助等費用10,452元、房屋點交後需修繕方能再行出租，受有相當於租金利益之損失243,000 元）。經本院另案審理後認為被告確實受有電力開關與線路設施回復費用6,000 元、牆壁粉刷損害部分16, 000 元、天花板損害部分26,250元、地磚損害部分55,000元、舊白鐵桶損失3,000 元、1 樓騎樓柱之壓克力燈箱照明設備部分4,200
元、系爭租約屆期至點交前相當於租金損害123,000 元、聲請催告與聲請強制執行費用損失10,452元，及系爭房屋點交後，原告受有相當於租金之所失利益部分4,500 元，合計為248,402 元，另請求原告蕭峰漳給付代繳水電費為14,836元，經原告蕭峰漳以保證金10萬元抵銷後，仍應給付損害賠償148,402 元及代繳水電費為14,836元，有本院108 年度訴字第1137號判決在卷可稽（見本院卷第399-416 頁），並經本院調閱該事件卷宗查閱無誤，故被告因此租賃事件所受之損害已達20餘萬，並非原告所主張僅數萬元或十餘萬。至被告雖抗辯應再加上原告自107 年7 月15日起逾期交還房屋，至107 年12月3 日提起債務人異議之訴，加計本件之辦案期限3 年4 個月，期間達1,358 天，被告相當於租金之損失即約2,037,000 元云云。然原告自租期屆滿至107 年10月4 日點交完畢期間之租金損害業經本院另案計入上開損害中，至於本件債務人異議之訴僅係針對違約金得否強制執行而生，無論本件是否審理終結，被告均得將系爭房屋再行出租，被告以本件辦案期間推算租金損失，自屬無據。
⒌本院審酌被告所受上開損害雖僅約為違約金總額之1/4 ，然系爭租約乃兩造本於自由意思簽訂，並經公證，原告必已詳細考慮法律效果後方簽約，若事後違約即得透過訴訟由法院大幅酌減違約金，實非事理之平。況原告蕭峰漳擅自改造租賃房屋之現況，亦未按時搬遷，已與系爭租約約定有違。原告雖主張其於107 年8 月1 日已經搬遷完畢，違約時間甚短云云。然至107 年10月4 日本院強制執行處點交時，租賃房屋尚未完全恢復原狀，尚有電力開關與線路設施、牆壁粉刷、天花板損害、地磚損害、1 樓騎樓柱之壓克力燈箱照明設備等多處尚須修補，自難認已經完成交還房屋之義務，其雖未惡意破壞系爭房屋，但違約之情形亦非如其所主張僅屬輕微。原告另主張依本院108 年度訴字第1137號判決認定本件修繕時間約須3 日，顯屬簡易修繕、而無需多時即可完工，又上訴人應負修繕費用僅110,450 元，與保證金（押租金）10萬元，相差無幾，被告本得以保證金（押租金）10萬元進行修繕、並予扣抵，卻選擇進行強制執行點交，難認合度適宜。亦與權利不得濫用原則相悖云云。但原告違約在先，被告為避免爭議選擇強制執行點交，亦屬常情，且屬其合法權利，難認有何權利濫用之情形，原告此部分主張亦不足採。故本院認為本件違約金雖略嫌過高，但不宜酌減過多，應酌減至80萬元為相當。
五、綜上所述，被告既僅在80萬元範圍內對原告之違約金債權存在，故原告請求確認被告對原告之違約金債權在80萬元範圍外不存在，為有理由，應予准許，至其餘部分即確認在80萬元範圍內之違約金債權亦不存在，則非有據，應予駁回。從而，被告在80萬元範圍內，既對原告有違約金債權存在，被告於本院107 年度司執字第112150號強制執行事件中，對原告為此部分之強制執行核屬有理，逾此部分之強制執行程序則無理由，應予撤銷。故原告請求撤銷本院民事執行處107
年度司執字第112150號強制執行事件之執行程序，就超過80萬元部分為有理由，應予准許，逾此部分則無理由，應予駁回
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各項證據資料，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2 項。中 華 民 國 109 年 5 月 8 日民事第五庭 法 官 王奕勛
上正本照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 5 月 8 日書記官 顏督訓