臺灣臺中地方法院107年度訴字第499號

• 裁判案由: 解除契約等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺中地方法院
• 裁判日期: 107 年 09 月 12 日

臺灣臺中地方法院民事判決　107年度訴字第499號
原　　　告　濟生醫藥生技股份有限公司
法定代理人　蘇東茂
訴訟代理人　張皓帆律師
複代 理 人　李佳珣律師
被　　　告　阡群開發股份有限公司
法定代理人　林秀蓮
訴訟代理人　蔡芳宜律師
上列當事人間解除契約等事件，本院於民國107 年7 月2 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹佰捌拾參萬壹佰貳拾參元，及自民國一百零六年十二月二十三日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣陸拾壹萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰捌拾參萬壹佰貳拾參元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
乙、實體方面
壹、原告起訴主張：
一、原告前透過591 租屋網站，欲向被告承租址設臺中市○○區○○○街00號全部建坪範圍（下稱系爭租賃物；本院按，就同門牌號碼而有使用執照及經合法登記之臺中市○○區○○段0000○號建物部分，另稱為系爭建物，以示區別) ，作為廠房及倉庫使用，並欲以此租賃物申請製造業藥商許可執照變更。惟被告表示系爭租賃物之為臺灣臺中農田水利會所有出租予被告，並表示可以轉租予原告。原告為求慎重，避免轉租爭議，於民國（下同）106 年9 月13日先與被告簽訂協議書，內容為：「一、甲方（即被告）須於106 年9 月13日前以書面向臺灣臺中農田水利會提出將承租地轉租之要求。二、甲方同意乙方（即原告）可先行就辦公室及倉儲等所需相關工程進行施工，但如臺灣臺中農田水利會事後回覆不同意甲方轉租，則乙方所支出上開費用均由甲方負擔。待乙方提出相關單據予甲方後，甲方應於15日內付款。」（下稱系爭協議書）；嗣於106 年9 月25日，兩造就系爭租賃物再簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），租賃期限自106 年11月1 日起至111 年10月31日止，計5 年，每月租金新臺幣（下同) 15萬元，原告並於簽約時給付被告押租保證金30萬元。被告嗣於106 年9 月27日傳真臺灣臺中農田水利會中水財字第1060651938號函，該函文中說明欄其中第2 項記載：「本案本會同意貴公司轉租予濟生醫藥生技股份有限公司使用；惟轉租期限不得超逾貴我土地租賃契約期限，且次承租人之權利不得超過貴我土地租賃契約書之約定，貴公司應遵守之義務，次承租人亦應遵守之。」；第3 項記載：「隨文檢附房屋使用同意書及建物所有權狀影本各乙份。」等語。原告雖並未收到函文說明三所示之建物所有權狀，然因見上開函文及說明書之記載內容，遂信賴被告已核對建物所有權狀及承租範圍為一致，且被告轉租之系爭租賃物可供原告申請製造業藥商許可變更。
二、詎料，原告除業已支出押租保證金30萬元、106 年11月、12月租金各15萬7,500 元（含稅) 外，猶陸續支出予各廠商關於辦公室裝潢及水電設備、溫濕度控制設備移機校正等費用，共計183 萬0123元。然原告於向臺中市政府衛生局申請委外物流倉儲許可時，發現系爭租賃物竟有高達三分之二比例是違章建物，造成無法取得核准，嚴重影響原告租賃權益。原告為維商誼，先於106 年12月21日寄發大里永隆郵局000318號存證信函，向被告為解除租賃契約之意思表示，並請求賠償183 萬0123元，然被告於106 年12月22日收到原告所寄發存證信函後置若罔聞。因被告轉租之租賃物有違章等情，致原告無法以該租賃物申請製造業藥商許可執照變更，原告為求符合新竹縣政府衛生局及相關法規要求，只得先儘速尋找另址為申請，亦足證原告承租租賃物之目的確為申請製造業藥商許可執照變更。
三、對被告答辯之主張：
（一）被告答辯稱原告公司廖萬圳經理於簽約前即明知系爭租賃物有增建情況，並有請求被告公司提出建物所有權狀、使用執照、分區使用證明書核對，原告在於租賃時，就知道是違章建築云云，原告均否認之。實情是原告僅取得不完整之房地租賃契約書、申請書、臺灣臺中農田水利會收文證明單等資料，嗣經被告公司於106 年9 月29日傳真提供原證三之臺灣臺中農田水利會同意函文，廖萬圳再將該函文附於兩造所簽訂租約之後，作為完整之1 份租賃契約書。另就即被告公司傳真給原告公司之臺中農田水利會函文，其中函文之附件「建物所有權狀影本」並沒有一併傳真給原告核對，當時只有傳真「所有權人同意書」而已，此由原證三臺灣臺中農田水利會函文傳真本上之傳真日期為「29/09/2017」，且蓋印有被告公司之公司章印文為騎縫章，但未隨附建物所有權狀影本；而原證八建物所有權狀上右上方之傳真時間為「18/10/2017 16:32 P.001/001」，由是即可佐證原告公司係於106 年10月18日才經被告公司傳真取得建物所有權狀1 頁，被告所辯與實情相悖，不足憑採。
（二）原告公司臺中辦事處經理廖萬圳係依591 租屋網之聯繫電話致電予黃雙雄，雙方至現場查看系爭租賃物時，當時黃雙雄稱與被告公司間為合夥關係，其可代理被告，原告公司人員廖萬圳及謝明訓亦曾遞名片予黃雙雄。原告公司人員廖萬圳於勘查現場及簽約過程中，均多次表達原告公司承租目的係為供倉庫使用，必須要合法建物可供登記，期間黃雙雄及被告公司之人員表示無問題，令原告公司信任黃雙雄有代理被告之權限，此情均有證人廖萬圳及謝明圳證述明確。又就系爭租賃物違章增建合法與否，證人黃雙雄亦證稱僅告訴廖萬圳包含增建共310 坪，但從未說明增建部分之合法與否，其後被告公司負責人亦未對原告公司告知此情，由此亦可佐證被告公司隱匿未告知系爭租賃物違章增建情事，致原告公司於承租時因信賴被告公司而誤認系爭租賃物為合法建物可供登記之情。
（三）兩造於正式簽訂系爭租約後，因原告公司需辦理廠外增設儲存藥物倉庫之登記事宜，乃要求原告公司應提供系爭租賃物之建物所有權狀，被告公司於106 年10月18日取得後，向新竹縣政府衛生局申請廠外增設儲存藥物倉庫，惟經臺中市政府衛生局於106 年10月31日以中市衛食藥字第1060110175號函文以：原告公司新增倉庫地點與該地使用執照用途不符（原使用執照一樓為店鋪），應辦理變更使用執照程序後再申請為由而否准，函覆新竹縣政府衛生局。原告嗣後遂找黃沛永建築師欲辦理變更使用執照，於向臺灣臺中農田水理會取得建物原設計圖及使用執照後並查看系爭租賃物後，始知被告公司所轉租之系爭租賃物竟有三分之二是違章增建情況，且其使用執照因係104 年核發，依台中市自治條例規定，此後之增建是屬於新違建，如經發現違建乃即報即拆，完全無法登記為倉庫使用，根本不可能變更使用執照為倉庫使用。原告公司為上市公司，承租目的又係置放藥品，較一般倉庫要求標準為高，絕無可能甘冒承租系爭違章建物後，日後遭主管機關裁罰、勒令停止使用該倉庫衍生日後損失之高風險。是被告公司所交付系爭租賃物不合於系爭租約所約定使用、收益之狀態，就本件債務不履行損害，因被告公司違約及違反誠信原則，原告公司並無與有過失之適用。
（四）證人黃雙雄就是否知情原告公司為藥廠部分，證詞前後矛盾；證人林秀蓮就證人黃雙雄是否有權代理被告公司、就系爭租賃物增建、就原告公司是否告知伊承租系爭租賃物之目的等部分，除與證人廖萬圳、謝明訓及黃雙雄證述不符外，亦與原證一至三之相悖，所述偏頗不實在，不足憑採。
四、本件因被告公司所提供之租賃物有違章之情，又未於簽訂租賃契約前或簽立當時為告知，致原告無法以該租賃物申請製造業藥商許可執照變更，爰依系爭租約第4 條第2 項、第6
條第4 項第2 款，及民法第423 條、第227 條第1 項、第226 條第1 項、第256 條、第260 條規定起訴主張解除契約後之損害賠償。退而言之，倘鈞院認為前開存證信函僅為終止契約之意思表示，原告公司亦已以本件民事起訴狀送達為解除租約之意思表示。
五、聲明：
（一）被告應給付原告183 萬123 元，及自106 年12月22日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（二）原告願供擔保，請准予假執行宣告。
貳、被告之答辯：
一、系爭租約第4 條第2 項前段所載之「租賃目的」係指可做為倉庫使用，然向臺中市衛生局「申請廠外倉許可登記」非雙方約定須由被告公司配合完成之事項：
（一）依證人廖萬圳證述稱：當下我們有表示是要承租當倉庫用等語；證人林秀蓮證述稱：他們說只有做倉庫使用等語，應可認系爭租約第4 條第2 項前段所載之「租賃目的」係指可做為「倉庫」使用無訛。
（二）再依證人廖萬圳、黃雙雄及林秀蓮之證述可知，系爭租賃契約內容係由雙方確認後簽訂無訛。然細繹兩造所簽訂之租約，並「無」明文約定為特定行業使用，且「未」記載被告公司負有使原告公司完成「變更使用執照」、取得「廠外倉許可」、或完成「製造業藥商許可執照變更」之義務，此亦可由證人黃雙雄證述稱：只說要做倉庫，當下沒有談到什麼廠外倉登記等語；證人林秀蓮證述稱：他們從頭到尾都沒有說租賃廠房要辦理登記等語；證人廖萬圳證述稱：交給被告公司的租約，與原公司持有的租約不一樣，…，第三個他傳真給我農田水利會的函，我也把他附在後面，還是農田水利會同意轉租的同意書，我都把這些附件放在我們租約的後面，…。因為我當時要申請廠外倉時，…，需要那些同意書，我們持有這份是我全部資料都附上去等語可證。而證人廖萬圳固證述稱：當下我們有表示是要承租當倉庫使用，並且需要登記等語，然「廠外倉登記」係較為專業之名詞，而依衛生福利部食品藥物管理署105 年10月25日FDA 藥字第1051411197號函、106 年12月18日FDA 風字第1061107703號函可知：時至105 年底仍有許多藥商貯存藥品並「未」依法向當地衛生主管機關辦理變更登記、106 年12月7 日GDP 制度之實施時程，尚在食品藥物管理署開會討論中等，則黃雙雄或被告公司未曾接觸過藥品貯存之相關業務，是否可期待於106 年8 月間其等乍聽聞「廠外倉登記」乙事，即完全瞭解其意義，且就此重要之約定豈會不於系爭租約中明訂？均非無可議之處。
（三）再依上開衛生福利部食品藥物管理署105 年10月25日FDA
藥字第1051411197號函可知：向藥商登記地之衛生主管機關申請變更登記時，應檢附「平面略圖」，而依證人廖萬圳證述稱：目前公司在做GDP ，因為公司倉庫不夠，要我在台中找一個倉庫負責中南部的物流，因為我當時要申請廠外倉時，需要提出完整的租賃契約，…我當時有說我們這份是要申請廠外倉，需要完整的資料，我們是在簽約用印前一併交給他等語，可知顯然於系爭租約簽約前，廖萬圳即對於申請廠外倉登記所應該檢附之資料預作蒐集，則廖萬圳是否確「未」曾向被告公司法定代理人林秀蓮請求交付系爭建物之相關文件以供參閱，亦屬可議。又依原告公司人員當初所提出名片，亦無從得知其有關GDP 之要求。
（四）綜上，向臺中市衛生局「申請廠外倉許可登記」一事既「未」於兩造簽訂之契約條文中明文記載，屬於雙方約定須由被告公司配合完成之事項，被告公司當無此附隨義務，縱原告公司之代理人廖萬圳證稱其有向被告公司之法定代理人林秀蓮提到需要登記，然與林秀蓮之證言並不相符，原告濟生公司復未提出其他證據以茲佐證，是廖萬圳所言應無足採。
二、原告公司於簽立系爭租約前或簽立時，對於租賃物的使用執照登記用途為店舖、系爭租賃物存有三分之二違章增建狀態，為明知或得而知:
（一）本件簽約過程均由原告公司臺中區業務經理廖萬圳與被告公司洽談，雙方洽談期間，系爭租賃物承包商黃雙雄（其未經被告公司授權可代為商談系爭租賃物之詳細租賃事宜，僅因其對於系爭租賃物之實際屋況較為明瞭，故受被告公司之託帶原告公司之人勘查系爭租賃物之實際狀況）即有向廖萬圳說明系爭租賃物有增建之情況，此可由證人廖萬圳稱：總共去勘查2 次；黃雙雄之證述稱：有帶廖萬圳到現場看廠房現況，說包含增建總共是310 坪等語可證，堪認原告濟生公司於系爭租約簽約前，對於系爭建物之現況實際可使用之面積範圍即知之甚稔。
（二）被告公司負責人林秀蓮曾交付系爭租賃物之「建物所有權狀」、「使用執照」、「分區使用證明書」、「系爭公證契約影本」等予廖萬圳攜回原告公司，作為辦理原告公司內部審核是否租賃系爭租賃物行政程序之參考資料，雙方間並於106年9月18日以電子郵件往來洽談租賃事項，並就系爭租賃物門口設置之路燈恐影響出入，由被告公司向臺中市政府申請遷移路燈，原告公司為頗具規模之上櫃公司，斷無可能於未收受系爭建物之基本資料情況下，即恣意決定承租系爭建物。而原證八之建物所有權狀係因被告公司之廖萬圳於收受被告公司負責人林秀蓮所親自交付之「建物所有權狀影本」、「使用執照影本」、「分區使用證明書影本」、「系爭公證契約影本」後，因已寄回總公司進行內部審核、存查，為辦理增設倉庫事宜，請求被告公司再次傳真上開資料，並非原告公司之廖萬圳第一次收受上開資料，此並可由證人林秀蓮證述稱：第一次來是談租金，第二次來就索取我與農田水利會的合約及使用執照，必須確定有使用執照才可以租，他們必須交回去給公司審核；證人廖萬圳證述稱：有請被告公司提出與農田水利會的租賃契約書，他們給我一份三張的契約書，這不完整等語足證。按一般經驗法則，收受房地租賃契約書，理當檢視內容是否完整及是否有附圖，然證人廖萬圳卻稱僅收受如原證七之部分租賃契約書云云，顯與常情不符。
（三）依原證三之農田水利會同意函並未同時蓋有兩造公司之騎縫章，且未與系爭契約之騎縫章連續，顯非系爭租約之附件。又該函文係臺灣臺中農田水利會就被告公司提出如被證五所示之轉租申請之函覆，對照該申請書之內容並「無」記載原告公司之承租目的為倉庫使用，則臺灣臺中農田水利會應無從得知原告公司之承租目的為倉庫使用，是臺灣臺中農田水利會回函所載「同意商號濟生醫藥生技股份有限公司於租賃期間內登記為所在地」之字樣，衡諸一般經驗法則，應係指一般所稱之工商登記，並「非」指將該倉庫登記為倉庫所在地，原告公司所指似有混淆視聽之嫌。
（四）證人廖萬圳、謝明訓均一再強調租賃物必須為合法建物，甚至於系爭租約之締約過程再三向黃雙雄或被告公司法定代理人林秀蓮確認，卻對於系爭租賃物是否確為合法建物之相關證明文件（如: 使用執照、建物執照）未加聞問，顯不符一般經驗法則。再查依證人廖萬圳之證述可知，其就承租系爭租賃物前，關於土地部分為求可符合做倉庫使用，因此除向黃雙雄確認地目外，尚有向臺中市都發局進行確認，且查閱臺中市自治條例，已進行多方確認，然就建物部分必須符合法規部分，卻僅單純信賴並不具系爭租約決定權或代理權之第三人黃雙雄，卻未向未向被告公司進行確認、要求交付系爭建物之權狀或使用執照及租賃契約書之附圖等，非無可議之處。
（五）被告公司將系爭租賃物以15萬元租予原告公司，租金顯低於一般行情每月租金應超過20萬元。復對照系爭租約第1
條、第3 條第1 項及第7 條第2 項可知：本件租賃範圍為系爭租賃物之全部、原告公司於簽約日即已開始管理系爭租賃物並進行裝潢工規畫等事宜、其於簽約時即明知或可得而知系爭租賃物有部分為違章建築等情，否則於簽約前審閱此約款時，為何未對此約款提出任何質疑、甚至請求修改？誠屬可議。
（六）綜上，原告公司既於系爭租約簽訂前，即已前往系爭建物勘查現況，且收受系爭租賃物之使用執照、被告公司與農田水利會之公證契約書，對照二者應可知悉系爭建物存有三分之二增建之狀態，且「系爭建物之使用執照」及「農田水利會之公證契約書所檢附之附圖」，業已載明系爭建物之登記用途為店舖、系爭租賃物總面積為258.50平方公尺，是原告公司對於前揭二狀態，應屬明知或可得而知。三、被告公司所交付系爭租賃物合於系爭租約所約定使用、收益之狀態：
（一）系爭租約所約定之使用、收益狀態為被告公司須提供系爭租賃物作為廠房及倉庫使用，此亦為原告公司於起訴狀所肯認，而有關申請製造業藥商許可執照變更乙事，原告公司未告知被告公司，被告公司係於106 年12月22日接獲原告公司於106 年12月21日寄發之大里永隆郵局000318號存證信函後，始知道有此事。而原告公司為從事製造業藥商歷史悠久之專業企業，被告公司既對申請變更執照乙事從未知悉，如何與原告達成合意，且此等重要事項竟未於系爭租約明文約定，顯不合理。被告公司於收受上開存證信函後，旋於106 年12月26日寄發臺中嶺東郵局存證號碼000236號存證信函，告知原告公司：系爭租約於簽約時，原告公司即明知或可得而知系爭租賃物有部分為違章建築，不得依此主張係屬可歸責於被告公司之事由，而終止契約並請求損害賠償，且申請廠外倉許可並非雙方約定須由被告公司配合完成之事項，亦無從依此主張終止系爭租約仍須依約給付租金等語，業經原告公司於106 年12月27日收受。
（二）依原證九之臺中市政府衛生局106 年10月31日中市衛食藥字第1060110175號函，未准許增設貯存藥物倉庫之原因係新增倉庫地點與使用執照用途不符，並非系爭建物不得作為貯存藥物倉庫，然就「變更使用執照用途」乙事，原告公司「從未」向臺中市政府申請，是系爭建物是否確無法變更無從認定。證人廖萬圳固證述稱：「最主要是他違建是三分之二，整個建物是合法的，變更下來我們是可以使用的，但是問題是有三分之二的違建，一旦申請就會被報拆」、「伊拿到使用執照及竣工圖後就與建築師一起去會勘標的物，看完後建築師就叫伊不要玩了，因為核對竣工圖，發現三分之二是違建，因為使用執照是104 年發的，依照臺中市的自治條例規定，104 年以後的新違建是即報即拆，所以申請使用執照變更時，一定會被發現是104 年後的新違建，就會被拆除」等語，然此並不能證明系爭建物無法變更使用用途，至於系爭建物是否因此被報拆除，應屬系爭租約第7 條第2 項所應處理之問題，無由依此即遽推論被告阡群公司所交付之系爭建物不合於系爭租約所約定使用、收益之狀態。
（三）綜上，系爭租約為兩造合意所簽訂，被告公司既已依現況交付系爭建物點交予原告公司作為倉庫使用，即便其上有原告公司所主張之三分之二增建存在，亦無礙於原告公司作為倉庫實際面積上之使用，是被告公司交付之系爭租賃物已合於系爭租約所約定使用、收益之狀態。
四、原告公司不得依系爭租賃契約第4 條第2 項前段、第6 條第4 項第2 款約定及民法第423 條、第227 條第1 項、第226
條第1 項終止系爭租約並請求損害賠償：
（一）原告公司無從依系爭租賃契約第4 條第2 項前段及第6 條第4 項第2 款主張終止契約：
依系爭租賃契約第4 條第2 項前段項所謂「租賃目的」應係指系爭租賃物得作為廠房及倉庫使用，不包含申請製造業藥商許可執照變更乙事；所謂「建築相關」法令部分，對照系爭租賃契約第7 條第2 項，應可認不包含違章建物之情形，否則系爭租賃契約第7 條第2 項如何作解釋？又係爭租賃物原告公司於簽約時即明知或可得而知有三分之二為違章建物，則原告公司是否仍得於嗣後復稱此為系爭租賃物之瑕疵，顯有可議，因此原告公司無從依上開約定主張終止契約。
（二）原告公司無從依民法第423 條、第227 條第1 項、第226
條第1 項規定主張終止契約並請求損害賠償：
系爭租約所約定之使用、收益狀態為被告公司須提供系爭租賃物作為倉庫使用，其餘事項並未於兩造簽訂之系爭租約明定，並非兩造共同主觀之認知，且綜觀兩造所簽訂之系爭租約並未明文約定被告公司需配合完成製造業藥商許可登記或廠外倉登記，被告公司提供系爭租賃物業已合於約定使用、收益之狀態，係依債之本旨給付系爭租賃物，不構成不完全給付，原告上開請求，顯無理由。
五、原告公司雖請求之183 萬123 元之損害賠償，然依原證四編號3 至5 之裝潢等費用共計121 萬5,123 元部分，原告公司所提出之發票並不足以證明係本件所施作之工程，此部分仍需由原告公司證明兩者間具有因果關係。
六、原告公司為專業藥商，就申請製造業藥商許可執照變更乙事應較為熟知，本應於租賃倉庫時再三檢視、確認系爭租賃物之相關資料所載是否合於租賃目的。倘原告公司能先為之，應可避免本事件發生，且亦毋須因而支出裝潢等費用，然竟疏未注意消極不加以確認，且於租期尚未開始之106 年11月1 日收到原證九之臺中市衛生局函文後，並未及時主張終止或解除系爭租約。是設若原告公司得主張終止系爭租約，應可認其對本件債務不履行損害之擴大與有過失，而有過失相抵法則之適用，且應負擔較重之過失責任，始符公平原則。七、聲明：
（一）原告之訴駁回。
（二）如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
參、兩造經法院整理並簡化爭點（配合判決書之製作，於不影響爭點要旨下，依爭點論述順序整理內容或調整部分文字用語），結果如下：
一、兩造不爭執事項：
（一）被告公司向臺灣台中農田水利會以每月租金7 萬元，承租坐落於台中市○○區○○段00地號土地後，並斥資約1000萬元建造門牌號碼：臺中市○○區○○里0 鄰○○○街00號建物（即系爭租賃物) ，為免日後房地所有人不一易生爭議，系爭租賃物建造之初，臺灣台中農田水利會即要求被告公司需將系爭租賃物之起造人登記為臺灣台中農田水利會所有。系爭租賃物存有三分之二違章增建之情況。
（二）系爭租賃物建造完成後，被告公司於591 網站刊登設址台中市○○區○○○街00號，全部建坪之租賃廣告，而於106 年9 月間接獲原告公司人員通知，表示有意承租系爭租賃物，作為廠房及倉庫使用，經被告公司人員表示於臺灣台中農田水利會同意後，可將系爭租賃物轉租原告公司，於原告公司表示願意承租系爭租賃物後，被告公司即偕同原告公司人員前往勘查系爭租賃物現況。於106 年9 月5
日，原告公司給付被告公司簽約金10萬元。
（三）兩造於106 年9 月13日簽訂系爭協議書，內容略為：「一、甲方須於民國106 年9 月13日前以書面向臺灣臺中農田水利會提出將承租地轉租之要求。二、甲方同意乙方可先行就辦公室及倉儲等所需相關工程進行施工，但如臺灣臺中農田水利會事後回覆不同意甲方轉租，則乙方所支出上開費用均由甲方負擔。待乙方提出相關單據予甲方後，甲方應於15日內付款。」等語，被告公司並於106 年9 月12日依系爭協議書約定，向臺灣臺中農田水利會提出欲將系爭承租地轉租之要求。
（四）被告公司於106 年9 月27日收受臺灣臺中農田水利會106
年9 月27日中水財字第1060651938號函，於同年月29日傳真予原告公司，據以告知原告公司雙方協議轉租系爭租賃物乙事，業經臺灣臺中農田水利會同意。
（五）兩造就系爭租賃物簽訂系爭租約，約定租賃期限自106 年11月1 日起至111 年10月31日止，共計5 年，每月租金15萬元。被告公司於簽約時業已收受原告公司押租保證金30萬元整，契約簽約日期記載為106 年9 月25日。
（六）被告公司於通知原告公司上開同意事宜後，為便利原告公司進行廠房及倉庫之裝潢規劃等事宜，於106 年9 月間即將系爭租賃物點交由原告公司管理，並分別於106 年11月4 日、106 年12月1 日收受原告公司依約給付之106 年11、12月份租金。
（七）106 年10月31日台中市政府衛生局以中市衛食藥字第1060110175號函覆新竹縣政府衛生局，關於原告公司申請至台中市政府衛生局所轄增設貯存藥物倉庫一案，無法核准核，理由為系爭租賃物之104 中都使字第1702號使用執照核准一樓用途為店鋪，申請倉庫使用不符使用執照所載用途，須依規定辦理變更使用執照程序後再行申請（參原證九) 。
（八）原告公司於106 年12月21日寄發大里永隆郵局第000318號存證信函予被告公司，告知因原告公司無法取得台中市政府衛生局申請廠外倉許可，故向被告公司主張終止系爭租賃契約，並請求損害賠償，被告公司於106 年12月22日收受存證信函（參原證五）。
（九）被告公司於收受上開存證信函後，於106 年12月26日寄發台中嶺東郵局存證號碼000236號存證信函，告知原告公司：「系爭租約於簽約時，原告公司即明知或可得而知系爭租賃物有部分為違章建築，而仍與被告公司簽訂系爭租賃契約，不得依此主張係屬可歸責於予被告公司之事由，而終止契約並請求損害賠償，且原告公司所稱向台中市衛生局申請廠外倉許可並非雙方約定須由被告公司配合完成之事項，是原告公司無從依此主張終止系爭租約」等語，並同時通知原告公司系爭租約尚未終止，仍須依約給付租金；原告公司於106 年12月27日收受存證信函（參被證一)
。
（十）原告公司已陸續支出予各廠商關於辦公室裝潢及水電設備、溫濕度控制設備移機校正等費用，共計121 萬5123元（參原證四) 。
二、兩造爭執事項：
（一）原告公司是否有向被告公司表示租賃目的為何？是否有告知須為合法建物以申請製造業藥商許可執照變更，並需辦理登記事宜？
（二）被告公司於106 年9 月29日傳真台灣台中農田水利會同意轉租函予原告公司時，有無一併傳真建物所有權狀影本？（三）被告公司有無於簽立契約前或簽立契約時告知原告公司系爭租賃物的使用執照登記用途為店舖？及存有三分之二違章增建狀態？原告公司就上情是否明知或可得而知？
（四）被告公司所交付系爭租賃物是否合於系爭租約所約定使用、收益之狀態？
（五）原告公司得否終止或解除系爭租約？並請求被告賠償損害183 萬123 元？
（六）原告公司對於本件債務不履行損害是否有與有過失？
肆、本院之判斷：
一、有關系爭租賃物之合法性及租賃範圍之判斷：
（一）被告公司向訴外人臺灣台中農田水利會以每月租金7 萬元，承租坐落於台中市○○區○○段00地號土地後，並申請建造建物興建系爭建物，為免日後房地所有人不一易生爭議，系爭建物建造之初，臺灣台中農田水利會即要求被告公司需將系爭建物之起造人登記為臺灣台中農田水利會所有，而依系爭建物之使用執照、建物所有權狀、登記謄本（見本院卷第79至80頁、第103 頁）及被告與臺灣台中農田水利會所簽訂之房地租賃合約（下稱原租約，見本院卷第107 頁至第117 頁）所示，系爭建物取得使用執照並經登記之用途為店舖，建物總面積為258.50平方公尺，惟於建造過程中，被告隱匿未告知臺灣台中農田水利會而自行違章增建成系爭租賃物，致系爭租賃物之三分之二屬於違章建築等情，此為前揭兩造所不爭執，並經被告公司法定代理人林秀蓮於本院107 年5 月28日言詞辯論期日自認臺中農田水利會不知系爭建物有違章增建部分等語（見本院卷第158 頁背面）。顯見系爭租賃物之範圍與經合法取得使用執照並經登記之系爭建物有別，系爭租賃物存有三分之二違章建築，已有違背建築法令，並非合法建物。
（二）被告於106 年9 月12日被告向臺中農田水利會提出同意轉租之申請（見本院卷第89頁），經臺灣台中農田水利會於106 年9 月27日以中水財字第1060651938號函同意轉租予原告，該函文中說明欄中第2 項記載：「本案本會同意貴公司轉租予濟生醫藥生技股份有限公司使用；惟轉租期限不得超逾貴我土地租賃契約期限，且次承租人之權利不得超過貴我土地租賃契約書之約定，貴公司應遵守之義務，次承租人亦應遵守之。」；第3 項記載：「隨文檢附房屋使用同意書及建物所有權狀影本各乙份。」等語，被告於106 年9 月29日14時27分傳真該函文之本文1 頁予原告（見本院卷第9 頁原證三右上頁之傳真頁碼為＃973 P .001/001，至於該函文所指之附件房屋使用同意書及建物所有權狀影本，依原告所提出被告之傳真文本所示，於同年9
月25日16時39分傳真「所有權人同意書」1 頁〈見本院卷第9 頁背面右上頁之傳真頁碼為＃969 P .001 /001 〉，於同年10月18日16時32分傳真「建物所有權狀」影本1 頁〈見本院卷第128 頁背面右上頁之傳真頁碼為＃018 P.001/001 〉，足見被告係分3 次各傳真1 頁文件予原告，於簽訂系爭租約前，確實未將建物所有權狀影本一併傳送予原告）。而系爭租賃物既然係源自臺中農田水利會所有並出租予被告之租賃物轉租而來，並經臺中農田水利會同意轉租，且強調次承租人之權利不得超過臺中農田水利會與被告間之租約約定，加以兩造間之轉租契約又未明定增加租賃標的範圍，則其租賃物及範圍自應同於原租賃物，此為依一般經驗法則為一般人可以知見者。
（三）被告雖辯稱：於106 年9 月25日正式簽訂系爭契約後，原告公司之廖萬圳於簽約前已收受由林秀蓮所親自交付之「建物所有權狀影本」、「使用執照影本」、「分區使用證明書影本」、「系爭公證契約影本」，因已寄回總公司進行內部審核、存查，為辦理增設倉庫事宜，因此廖萬圳向被告公司請求再次傳真上開資料，方便廖萬圳增設倉庫申請作業，故106 年10月18日並非廖萬圳第一次收受上開資料云云（見本院卷第140 頁正、背面），以此欲證明於簽訂系爭租約前即交付與系爭建物有關之所有證明文件廖萬圳。然被告上開所辯與前揭分別3 次時間各傳真1 頁文件之證據資料明顯不符，蓋若於簽約前已由被告公司法定代理人林秀蓮親自交付「建物所有權狀影本」、「使用執照影本」、「分區使用證明書影本」、「系爭公證契約影本」予廖萬圳，而於106 年10月18日應廖萬圳之請求再次傳真上開資料予廖萬圳，則其傳真日期、時間、流水編號及頁碼應是在同一時間內並為連續，而非時間分別且流水編號不連續及頁碼各僅1 頁，是被告所辯於簽約前即已由被告公司法定代理人林秀蓮親自交付「建物所有權狀影本」、「使用執照影本」、「分區使用證明書影本」、「系爭公證契約影本」予廖萬圳云云，尚難遽信。
（四）被告雖陳報其與臺灣臺中農田水利會經公證之系爭建物租賃合約影本乙份，並以此辯稱，該合約末頁已檢附「臺中市中正地政事務所建物測量成果圖」，其上業已標示系爭建物面積為「258.50平方公尺」，此份合約書已於系爭建物租約簽約前，由被告公司法定代理人林秀蓮親自交付予廖萬圳經理攜回原告公司，作為辦理原告公司內部審核是否要租賃系爭建物行政程序之參考資料云云，以此欲證明原告早知有違章建築之系爭租賃物之範圍及面積不同於合法登記之系爭建物。惟對照系爭建物之所有權狀及登記謄本（見本院卷第103 至104 頁）所載，被告與臺中農田水利會所簽訂租賃合約末頁所檢附「臺中市中正地政事務所建物測量成果圖」上所標示系爭建物面積為「258.50平方公尺」，此正為系爭建物合法登記之面積，並非加入違章增建後之測量成果圖及面積。由是顯見被告事前所提供予原告之系爭租賃物資訊乃是合法登記之系爭建物資訊，但被告卻仍於系爭租約第1 條僅概括記載：「房屋所在地及使用範圍：台中市○○區○○里○○○街00號，全部建坪。」等語，而未具體載明包含違建部分在內之系爭租賃物之具體範圍及面積資訊予原告。參以系爭租約書稿是被告照舊租約修改擬稿後寄送予原告審核修改後再由雙方簽訂契約，此為被告所自認（見本院卷第73頁被告答辯二狀載，及本院卷第160 頁言詞辯論期日被告公司法定代理人林秀蓮之陳述），並經證人即原告公司之承辦人廖萬圳所證明（見107 年5 月28日言詞辯論筆錄，本院卷第154 頁），顯見系爭租約係由被告主動起草。而被告既明知系爭租賃物存有三分之二之違章建築，已有別其與臺灣台中農田水利會間原租約之系爭合法建物，於原租約內尚且以附圖方式確定租賃標的物之範圍及面積，卻於系爭租約以「全部建坪」一詞概括之，此舉推其用意，應係為隱匿系爭租賃物為違章建築之事實，並刻意規避系爭租賃物究係僅指原合法登記之系爭建物，抑或含違章增建部分在內之描述。
（五）雖證人黃雙雄及被告公司法定代理人林秀蓮於本院到庭證稱、陳述，於原告公司承辦人員來看屋及洽談時均有告知系爭租賃物有違章建築云云。惟徵諸租賃契約書稿既是被告照舊租約修改擬稿後寄送予原告審核修改後再由雙方簽訂契約，而被告於事前即知系爭租賃物有三分之二是違章建築，倘若證人黃雙雄及被告公司法定代理人林秀蓮於訂約前事先即已告知原告承辦人員關於系爭租賃物有三分之二是違章增建，衡情兩造自不可能於系爭租約第4 條第2
項還明定：「本房屋係供乙方使用，並應符合於乙方之租賃目的及建築相關法令…」等語之明顯違反事實之條款，由是可見證人黃雙雄及被告公司法定代理人林秀蓮所證，顯然與契約書所載不符，反而是證人廖萬圳、謝明訓證稱：黃雙雄於看屋時自始即稱系爭租賃物有門牌、有水電，為合法建物等語，與兩造於契約上之約定內容相符，較堪信實。
（六）合法建物有所增建者，不一定即是非法建物，若自始經由法定程序申請，建物增建部分，仍有可能取得合法使用執照，故告以建物有「增建」及告以建物有「違章建築」，究屬二事。而系爭租約第4 條第2 項既明定：「本房屋係供乙方使用，並應符合於乙方之租賃目的及建築相關法令…」等語，即便如證人黃雙雄所證稱，於廖萬圳看屋時曾告以系爭租賃物包含增建共310 坪（見本院卷第157 頁背面證人黃雙雄證詞，按倘證人黃雙雄有據實告知，何以不於系爭租約第1 條明定租賃物之具體坪數？由此而言，尚難信實證人黃雙雄有據實告知），但證人黃雙雄既未據實告以增建部分屬於違章建築，且未即時提供系爭建物之所有權狀及平面圖以供廖萬圳、謝明訓參看對照，加以證人黃雙雄又對廖萬圳、謝明訓強調系爭租賃物有門牌、有水電，如果不合法，這些申請不出來等語（見本院卷第151
頁證人廖萬圳證詞、第154 頁背面至155 頁證人謝明訓證詞），則廖萬圳、謝明訓因此誤信證人黃雙雄強調系爭租賃物為合法建物之說詞，自未悖於常情。
（七）據上調查，被告辯稱事前即告知系爭租賃物含有違章建築一節，既為原告所否認，被告復無法舉證以實其說，所辯又以被告提出之證據資料不符，自難認被告所辯屬實。職是，被告所提供予原告之原租約資訊、臺中農田水利會所同意轉租訊息，以及被告所擬定之系爭租約之記載，在形式外觀上均足令原告信以為所承租之標的物全部係經合法登記之建物。
二、被告未交付原告合於兩造所約定使用收益之租賃物：
（一）按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423 條定有明文。由此規定足知出租人非但應於出租後以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並且應於嗣後租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。故於租賃關係存續中保持租賃物合於約定之使用、收益之狀態，亦為出租人之對待給付義務。而所謂合於約定之使用、收益之狀態，應以當事人間於訂立租賃契約時所預設之共同主觀之認知，為其認定之標準；倘該主觀上認知，因租賃物發生瑕疵致無法達成時，即可認對租賃契約所約定之使用、收益有所妨害，非必謂租賃物已達完全無法使用、收益之狀態，始可認定出租人有保持合於使用、收益狀態之義務（最高法院89年度台上字第422
號判決意旨參照）。出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423 條定有明文。該所稱合於約定使用、收益之狀態，係以當事人於訂立租賃契約時所預設之共同主觀之認知，為其認定之標準；倘租賃物不具該主觀認知約定使用、收益之狀態，而不能達契約之目的者，承租人得類推適用民法第256 條規定終止租約（最高法院103 年度台上字第2122號判決意旨參照）。又按解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意（最高法院19年上字第28號判例意旨參照）；且「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第98條所規定，而所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義」（最高法院96年台上字第286 號判決意旨參照）。
（二）依原告之主張及證人即原告公司台中區經理廖萬圳、原告公司總公司業務經理謝明訓於本院之證稱（見本院卷第151 頁背面至152 頁、第154 頁背面至第155 頁），均表示於二次勘查現場及簽訂系爭租約前已明確受被告委託帶看建物之證人黃雙雄表達承租系爭租賃物係要作為原告公司之廠房及倉庫使用，須為合法登記建物，並需辦理登記。而被告亦自認：依系爭租賃契約第4 條第2 項前段項所謂「租賃目的」應係指系爭租賃物得作為廠房及倉庫使用等語（見本院卷第34頁、第172 頁、第184 頁、第186 頁）；但否認原告曾表明欲以系爭租賃物申請製造業藥商許可執照變更，並辯稱：向臺中市衛生局「申請廠外倉許可登記」非雙方約定須由被告公司配合完成之事項等語。
（三）受被告委託而帶領證人廖萬圳、謝明訓至現場看屋之證人黃雙雄及被告公司法定代理人林秀蓮於簽訂系爭租約前即已知原告為經營藥廠業者：
1.證人黃雙雄於本院證稱：被告公司委託伊蓋系爭租賃物之廠房，伊有一點點投資入股，被告公司委託伊處理廠勘事宜等語（見本院卷第157 頁），被告公司法定代理人林秀蓮於本院亦陳稱：被告公司在網路上刊登出租廣告是黃雙雄幫被告公司處理的，因為系爭租賃物是委託黃雙雄蓋的，伊有答應黃雙雄，有賺錢，會給他紅利等語（見本院卷第1 53頁）。由是可見，就系爭租約之處理過程而言，證人黃雙雄係被告公司之代理人或使用人甚明，證人黃雙雄與原告公司之廖萬圳、謝明訓接洽之法律效力，自應及於被告公司。
2.雖被告公司法定代理人林秀蓮於本院到庭陳稱：原告公司僅說要作倉庫使用，未稱經營藥廠，且原告公司人員未提供名片給伊云云（見本院卷第158 頁背面至159 頁）。然查：
（1）由證人廖萬圳、謝明訓及黃雙雄於本院均證述於現場看屋時有彼此交互名片，證人黃雙雄並證稱伊知道廖萬圳與謝明訓任職於濟生醫藥生技股份有限公司，伊知道大概是做點滴的藥品等語（見本院卷第151 頁背面、第155 頁、第157 頁正、背面），由此已足認原告公司人員於接洽時均有遞出公司製發名片自我介紹之習慣。
（2）被告於其所提出民事答辯二狀亦自承於106 年9 月初廖萬圳到被告公司營業處時即有遞出名片，並將廖萬圳名片檢附於該書狀之被證三以為佐證（按即便如被告公司法定代理人林秀蓮於本院所辯稱，廖萬圳、謝明訓僅給黃雙雄名片，未給伊名片云云〈見本院卷第159 頁〉，則黃雙雄將廖萬圳、謝明訓二人之名片交付予被告公司收執，被告公司復於本件訴訟上使用，益見黃雙雄就系爭租約而言，為被告公司之代理人或使用人甚明），而參以該名片上已明確載明「濟生化學『製藥廠』股份有限公司」字樣（見本院卷第72頁、第78頁）。又原告公司承辦人廖萬圳於106 年9 月5 日先交付簽約金10萬元予被告，被告並據此開立收據交予原告收執，該收據之抬頭已明確載明原告之公司名稱為「濟生醫藥生技股份有限公司」（見本院卷第8 頁）。再者，兩造於106 年9 月13日所訂立之協議書，承租人部分亦明確載明係「濟生醫藥生技股份有限公司」（見本院卷第5 頁）。另由被告傳真給原告之臺中農田水利會所出具「所有權人同意書」內亦載明「同意商號濟生醫藥生技股份有限公司於租賃期間內登記為所在地」等語（見本院卷第9 頁背面）。在在均顯示林秀蓮所述不知原告公司為濟生醫藥生技股份有限公司，亦未有交換名片云云，要屬不實。
（四）被告公司法定代理人林秀蓮於本院107 年5 月28日言詞辯論期日自承原告之承辦人員第二次來談，要了農田水利會的合約及使用執照，必須確定有使用執照才可以租等語（見本院卷第159 頁），由是顯見系爭租賃物是否為合法建物，及其用途可否作為藥廠之辦公室、廠房及倉庫（倉儲）使用（詳後述），乃原告所在意者，此為原告租賃之目的及用途，系爭租賃物必須合於原告之使用目的及用途，而原告既為上櫃之藥廠公司，其承租系爭租賃物欲作為藥廠之辦公室、廠房及倉庫（倉儲）使用，又要求需為合法建物及使用執照，暨要求被告提供文件協助辦理登記，則系爭租賃物是否為合法建物及可否作為藥廠之辦公室、廠房及倉庫（倉儲）使用，並得以申請登記，乃系爭租約之重要要素。
（五）兩造於106 年9 月13日先行簽訂協議書，其第2 項約定：「二、甲方同意乙方（即原告）可先行就『辦公室及倉儲』等所需相關工程進行施工，…，」等語，嗣後簽訂之爭租約第4 條第2 項明定：「本房屋係供乙方使用，並應符合於乙方之租賃目的及『建築相關法令』，…」、第3 項明定：「本租賃契約簽立時，甲方應無條件就本房屋提供足以『讓乙方辦理工商登記』之證件資料予乙方。」等語，由是以觀，可見原告公司之承辦人於簽訂系爭租約前，即確已向被告公司告知及要求系爭租賃物不僅須係合法建物，且其用途是可供藥廠之辦公室、廠房及倉庫（倉儲）使用（一家藥廠需要一間廠外跨區域之大型倉庫，若僅係作為一般囤積藥廠之雜物使用，以一般人之經驗法則而言，即知顯不合理），此外，還需得可辦理工商登記使用。而系爭租約既是由被告主動起草再由原告審核修改而簽訂，系爭協議書復為兩造於簽訂系爭租約為系爭租約成立之準備而共同商議所簽立，則證人廖萬圳、謝明訓所證稱於二次勘查現場及簽訂系爭租約前已明確告知承租系爭租賃物係要作為原告公司之廠房及倉庫使用，須為合法登記之建物，並需要辦理登記等情，自堪信實。
（六）原告確實經由新竹縣政府衛生局向臺中市政府衛生局申請於臺中市政府轄區增設「廠外儲存藥物倉庫」，惟因系爭建物之使用執照所核准之用途為店舖，兩者用途不符，而經臺中市政府衛生局於106 年10月31日以中市衛食藥字第1060 110175 號覆函否准在案等情，此有經臺中市政府衛生局之上揭文號函文在卷可憑（見本院卷第129 頁），顯見原告承租系爭租賃物確實是要做為其公司之廠外儲存藥物倉庫之用，而非作為一般性置放雜物之倉庫使用。固然所謂「廠外儲存藥物倉庫」一語，及以系爭租賃物申請製造業藥商許可執照變更，為專門職業（藥商）之專用術語及其營業之特殊需求，以證人黃雙雄及被告公司法定代理人林秀蓮之一般人認知而言，未必能知悉其真正涵意，但衡情原告公司為登記有案之上櫃公司，本不需再為商業登記，原告跨區域租賃合法建物作為總公司以外之藥廠辦公室、廠房及倉儲使用，因而需要辦理相關營業許可登記，無論證人廖萬圳、謝明訓曾經對證人黃雙雄或被告公司法定代理人林秀蓮具體表達何種用詞（專業用語或一般人可理解之通俗用語），衡諸常情黃雙雄或林秀蓮均不太可能記得住該「廠外儲存藥物倉庫」之專有名詞為何意，及特殊之營業登記需求為何，但兩造既已於協議書言明係系爭租賃物係要作為藥廠之辦公室、廠房及倉庫（倉儲）之使用，且應符合建築相關法令，並須可讓原告辦理相關營業許可登記之約定，由是以觀，堪信兩造間於簽訂系爭租約前，就此應已為相關之表達及溝通，並據以訂入系爭租約內，則原告所主張自始即有告知被告承租系爭租賃物係要作為藥廠「廠外儲存藥物倉庫」之用，並需要為相關登記乙節，應係屬實。雖被告以系爭租約未明定而辯稱：向臺中市衛生局「申請廠外倉許可登記」非雙方約定須由被告公司配合完成之事項云云，然單以被告所自認原告承租系爭租賃物之目的係要「作為廠房及倉庫使用」乙節而言，該具體目的亦未在系爭租約內載明，但不能因此否認原告曾有表達要「作為廠房及倉庫使用」之租賃目的及用途之事實，且系爭租約之內容係被告抄錄舊契約條款所起草製作，原告係被動配合審核簽約，自不能僅以系爭租約書上之未明文相關用語記載，即解為原告未事前告知其具體租賃之目的及用途。
（七）雖被告辯以：系爭建物核准使用執照之用途為店舖，然系爭建物非不能變更使用用途，系爭建物是否因此被報拆除，應屬系爭租約第7 條第2 項所應處理之問題，無由依此即遽推論被告公司所交付之系爭建物不合於系爭租約所約定使用、收益之狀態等語。然：
1.按租賃物之出租人，依民法第423 條規定，負有「以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態」之義務，此所謂合於所約定使用、收益之租賃物，乃指該租賃物在客觀上合於約定使用、收益之狀態（最高法院84年度台上字第333 號判決意旨參照）。而原告是依系爭租賃物於系爭租約成立前之當時現狀，作為承租標的物以供藥廠之辦公室、廠房及倉庫（倉儲）之用，則有關系爭租賃物是否合於原告之租賃目的及用途，自應是以系爭租約成立及交付予原告使用之時點，其是否為合法建物，及依其使用執照所核准之用途得否作為藥廠之辦公室、廠房及倉庫（倉儲）之用，而非以系爭租賃物之建物日後得否以法定程序取得使用執照及申請變更用途，以此認定是否合於原告之租賃目的及用途。玆系爭建物之核准登記用途為「店舖」（見本院卷第128 頁），若作為倉庫使用，明顯即與登記之用途不符，更遑論是供專業使用之藥廠辦公室及儲藥倉庫。而被告自始即自認「而於106 年9 月間接獲原告公司人員通知，表示有意承租系爭租賃物，作為廠房及倉庫使用」等語（見本院卷第29頁答辯狀載），顯見被告自始即知系爭建物之登記用途與原告所欲承租之目的及用途不符，倘被告自始即告知原告此等正確訊息並提供正確資料文件，原告自得以為周延評估決定是否承租，被告自始未善盡出租人應據實告知之責，所交付之租賃物，在主觀上及客觀上均未合於原告租賃之目的及用途，無論事後系爭建物或系爭租賃物能否合法化或申請變更使用用途，均無礙於被告自始未能以合於兩造所約定使用收益之租賃物交付予原告使用之事實，是被告所辯自無足採。
2.關於系爭租約第7 條第2 項規定：「本建築物於租賃間若遭政府徵收或拆除部分或全部，應由甲方負責相關政府機關協調處理…」等語，一則，此是用以規範租賃關係自始合法成立（即符承租人之租賃目的及用途）後，於租賃關係存續期間所生之遭政府徵收或拆除時之權義關係如何解決，並不足作為出租人自始所提供之租賃物是否合於承租人之租賃目的及用途之認定依據。二則，此條項之記載，並非意謂兩造於簽訂系爭租約時即有容許系爭租賃物為違章建築物之意思。蓋系爭租賃物所在之土地一旦為政府合法徵收，不論是全部或部分徵收，其上之建物不論先前是否經合法登記，往往會被拆除，因此單以該條項之文義，無法遽推認原告自始即知系爭租賃物有部分屬於違章建築。況且，以被告對土地出租人即系爭建物之名義所有人臺中農田水利會，尚且隱匿違章增建之事實，則其對原告亦隱匿實情，誠合乎常理。此參以被告公司法定代理人林秀蓮於本院107 年5 月28日言詞辯論期日自承系爭租賃物於違章增建後，自始未使用過，亦未出租給他人，原向臺中農田水利會租賃土地建廠房，是打算用來做室內釣蝦場使用，後來知道這樣不符合規定，也不能使用，所以就決定出租等語（見本院卷第158 至160 頁），則被告投入成本建章增建系爭租賃物後，不能使用收益，遇原告有意承租，為求出租獲利而隱匿實情，實為正常舉措。
三、原告公司得主張終止或解除系爭租約，並請求被告賠償損害183 萬123元：
（一）按民法第423 條規定：「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」此為出租人之主要給付義務，而出租人就此租賃物保持義務，應於租賃期間內繼續存在，使承租人得就租賃物為約定之使用收益狀態（參見最高法院91年度台上字第1733號判決意旨）。倘租賃物不具約定使用、收益之狀態，而不能達契約之目的者，承租人得類推適用民法第256 條規定終止租約（最高法院103
年度台上字第2122號判決意旨參照）。又民法第226 條第1 項規定：「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。」同法第227 條規定：「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。」同法第256 條規定：「債權人於有第226 條之情形時，得解除其契約。」同法第260 條規定：「解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求。」是以，出租人未能提供合於約定使用收益之租賃物，自難謂已盡其給付義務，所給付自未合於租賃之債務本旨，若屬給付不能，並有可歸責於出租人之事由，自屬於不完全給付之債務不履行，承租人得終止租約或解除租約，並得依民法第227 條規定請求損害賠償。
（二）系爭租約第6 條第4 項第2 款約定：「甲方有下列情形之一者，乙方得逕行終止租約，且無庸負擔任何損害賠償，乙方如有損害並得請求甲方賠償：…（2 ）租賃房屋之瑕疵已不能達租賃之目的。」（見本院卷第7 頁），此與上揭民法規定之意旨相符。即倘被告所提供之系爭租賃物存有瑕疵而已不能達原告租賃之目的及用途（即給付不能），依民法債務不履行規定及系爭租約之約定，均許原告終止或解除系爭租約，並得依民法債務不履行之規定及系爭租約之約定請求被告賠償損害。本件系爭建物經核准之使用用途為店舖，系爭租賃物復有違章建築，無法作為原告承租之目的及用途，即需經主管機機關登記而作為藥廠之辦公室、廠房及倉庫（倉儲）之用，被告顯然未能交付合於兩造所約定使用收益之租賃物，已如前述，是被告之給付已屬給付不能，則原告於106 年12月21日寄發大里永隆郵局第000318號存證信函予被告，告知因原告公司無法取得臺中市政府衛生局申請廠外倉許可，而向被告公司主張終止系爭租賃契約，並請求損害賠償等語，而被告公司已於106 年12月22日收受存證信函（見本院卷第18至23頁，原證五），故原告之終止系爭租約，自屬於法有據，其請求被告賠償損害，為有理由。
（三）按損害之發生或擴大，被害人與有過失者，法院得減輕賠償金額，或免除之。民法第217 條第1 項定有明文。此項規定之目的在謀求加害人與被害人間之公平，倘受害人於事故之發生亦有過失時，由加害人負全部賠償責任，未免失諸過酷，是以賦與法院得減輕其賠償金額或免除之職權。惟此所謂被害人與有過失，須其行為為損害之共同原因，且其過失行為並有助成損害之發生或擴大者，始屬相當（最高法院94年度台上字第1855號判決意旨參照）。查本件原告公司人員已於與被告公司人員洽談時表明為濟生醫藥生技股份有限公司之身分，需承租倉庫為藥品囤放，並再三與被告公司人員確認系爭租賃物合於可登記之合法建物。而被告公司於簽約前僅提出其與臺中農田水利會間不完整之原租約，復未提供系爭租賃物之建物所有權狀、使用執照等正確資訊予原告公司，被告公司於起草系爭租約內容時，又有意規避系爭租賃物為違章建築之事實，被告公司所交付系爭租賃物既不合於系爭租約所約定使用、收益之狀態，被告公司本身不僅違約，且其簽約、履約亦有違誠信原則，原告不過係被動受被告所提供之不完整資訊而誤信簽訂系爭租約，自尚難認原告公司有何與有過失。（四）原告依系爭租約及系爭協議書之約定，除已給付被告押租保證金30萬元、106 年11月、12月租金各15萬7500元（含稅），共計61萬5000元，尚陸續支出予各廠商關於辦公室裝潢及水電設備、溫濕度控制設備移機校正等費用，即訴外人齊明企業有限公司之裝潢費用110 萬2500元、向颺工程有限公司之水電設備工程費用9 萬7650元、昱家科技股份有限公司之溫濕度控制設備移機校正費用1 萬4973元，共計183 萬123 元等情，此有原告提出之付款明細及統一發票為證（見本院卷第10至17頁），堪以信實。參以系爭協議書第2 項約定：「甲方（即被告）同意乙方（即原告）可先行就辦公室及倉儲等所需相關工程進行施工，但如臺灣臺中農田水利事後回覆不同意甲方轉租，則乙方所支付上開費用均由甲方負擔。待乙方提出相關單據予甲方後，甲方應於15日內付款。」等語，而被告未能交付合於兩造所約定使用收益之租賃物，已如前述，被告就此債務不履行之情狀，與上開約定之規範意旨無異，則本此兩造於系爭協議書約定之精神，就原告支出各廠商於系爭租賃物內所為辦公室裝潢及水電設備、溫濕度控制設備移機校正等費用，悉數依憑單據所載金額，准予原告請求被告賠償。故原告請求被告損害賠償183 萬123 元，為有理由，應予准許。
四、按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229 條第1 項、第2 項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無第203 條亦有明文。查原告對被告之損害賠償債權，核屬無確定期限之給付，原告前於106 年12月21日寄發存證信函予被告終止系爭租約並請求本件之損害賠償，被告公司則於106 年12月22日收受存證信函（見本院卷第18至23頁，原證五），則依前揭規定，被告應自收受該存證信函之翌日即106 年12月23日起負遲延責任。惟本件原告係起訴請求自106
年12月22日起之法定遲延利息，容有誤解，於原告請求被告給付自106 年12月23日起至清償日止按年息百分之五計算之遲延利息之範圍內，為有理由，應予准許。
五、綜上所述，原告依民法債務不履行規定及系爭租約之約定，，請求被告給付損害賠償183 萬123 元，自106 年12月23日起至清償日止按年息百分之五計算之遲延利息之範圍內，為有理由，應予准許；其逾此範圍之請求部分，為無理由，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行及免為假執行，就本件原告勝訴部分，經核尚無不合，爰分別定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
八、本件本院審理結果雖認原告之訴一部有理由，一部無理由，惟其中原告敗訴部分僅是相差1 日法定遲延利息之請求，本院審酌此部分屬民事訴訟法第77條之2 第2 項規定之附帶請求孳息，本即未計入訴訟標的價額，爰依民事訴訟法第79條規定，命被告負擔本件訴訟費用。
九、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第1 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 9 月 12 日民事第一庭 法 官 賴恭利
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 9 月 12 日書記官 王秀如