107年度訴字第811號｜民事：排除侵害｜裁判日期：107 年 11 月 28 日

臺灣臺中地方法院民事判決　107年度訴字第811號原　　　告　何維原訴訟代理人　賴思達律師被　　　告　輝建營造股份有限公司法定代理人　楊金富訴訟代理人　林坤賢律師複代理人　　張莠茹律師上列當事人間請求排除侵害事件，本院於民國107年10月31日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由壹、程序部分：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本件原告起訴時原聲明第1項：「被告應將台中市○區○○○ 段0000○號建物(下稱4994建號建物)頂樓平台上如起訴狀附圖(一)所示之建物(面積以實測為準)拆除。」，嗣經本院會同地政機關實地勘測後，原告於民國107年7月9日以民事更正聲明狀更正聲明為：「被告應將4994建號建物頂樓平台上如107年6月21日台中市中山地政事務所複丈成果圖(下稱附圖)所示編號D部分之建物(面積247平方公尺，下稱系爭建物)拆除。」等情(參見本院卷第72頁)，本院審酌原告上開更正請求，其訴訟標的及請求之原因事實與原訴仍屬相同，僅為補充陳述確定請求拆除之範圍，核屬補充事實上之陳述，即非訴之變更或追加，依首揭法條規定，核無不合，應准許之。貳、得心證之理由：一、原告方面： (一)原告起訴主張： 1、4994建號建物頂樓平台係屬含原告在內之世界通商大樓( 下稱世通大樓)全體區分所有權人所共有，詎被告未經全體區分所有權人同意，擅自於4994建號建物頂樓平台蓋建如附圖所示系爭建物供己使用，妨害原告及世通大樓其他區分所有權人對該部分使用收益之權，原告自得為全體區分所有權人之利益，爰依民法第767條第1項及第821條等規定，請求被告拆除系爭建物等情。 2、並聲明：(1)被告應將4994建號建物頂樓平台上如附圖所示系爭建物拆除。(2)願供擔保請准宣告假執行。 (二)對被告抗辯之陳述： 1、被告抗辯稱其依世通大樓住戶規約第3條第1項第3款規定繳交管理費，且依當時社會交易習慣，購買大樓頂樓者通常有使用頂樓平台之權利，可認被告與世通大樓各區分所有權人間成立默示分管契約云云，惟查：世通大樓住戶規約第3條第1項第3款規定適用之前提係指已經約定專用之部分，被告雖有繳交管理費，然並不代表有約定專用。又原告否認被告所稱之社會交易習慣，且世通大樓住戶規約第3條第2項規定：「本大樓頂樓平台為共用部分，應供全體區分所權人及住戶共同使用，非經規約或區分所有權人會議之決議，不得變更約定。」，世通大樓之頂樓平台並未經規約或區分所有權人會議之決議約定由被告專用，自無成立默示分管契約之餘地。 2、世通大樓管理委員會曾對原告提起拆屋還地訴訟，卻未對被告請求拆除系爭建物，被告固抗辯稱此差別作法乃原告所有建物與被告所有系爭建物之性質不同云云。然原告之建物使用1樓空地，原告亦有繳交管理費，此與被告有何不同？實際上世通大樓管理委員會僅對原告起訴，未對被告起訴，而有差別待遇，乃因當初與地主合建世通大樓之致恆建設有限公司(下稱致恆公司)負責人楊金富即為被告公司之法定代理人所致。 3、被告抗辯稱興建世通大樓之建設公司為致恆公司，致恆公司當初已與世通大樓各區分所有權人約定頂樓平台之使用權歸頂樓之區分所有權人即被告云云，原告否認之，且縱有該協議對世通大樓全體區分所有權人亦不生效力。 4、原告對世界通商管理委員會107年9月14日(107)通字第1070014號函(下稱世通管委會107年9月14日函)無意見。 5、世通大樓住戶規約第3條第2項約定頂樓平台為共用，應供全體區分所有權人及住戶共同使用，非經規約或區分所有權人決議，不得變更約定，故被告未得全體區分所有權人同意，即不得使用頂樓平台。另原告提起本件訴訟時即表明係為全體區分所有權人之利益而起訴，並無權利失效之問題。再原告前遭世通大樓管委會訴請拆除1樓空地之地上物部分，業經臺灣高等法院臺中分院(下稱臺中高分院)以107年度重上字第29號民事判決駁回原告之上訴，原告占用之1樓空地之地上物，並無規約第3條第2項之適用，猶遭法院判決應予拆除，而頂樓平台既經規約第3條第2項明文約定為共用，依舉輕以明重原則，被告所有之系爭建物更應拆除。二、被告方面： (一)世通大樓各區分所有權人就頂樓平台由被告所有系爭建物占有使用，成立默示之分管契約，此為原告明知或可得而知，原告應受該默示分管契約之拘束： 1、世通大樓建造完成於71年2月25日，於公寓大廈管理條例施行前，依當時社會交易習慣，購買大樓頂樓者因其支付之價金可能較高，亦可能負擔相關維護費用，通常有使用頂樓平台之權利，被告亦是基於使用頂樓平台之目的而購買世通大樓之頂樓11樓其中1戶(門牌號碼台中市○區○○○路0段0號11樓之3)，當時即享有頂樓平台之使用權，故依一般經驗論理法則，世通大樓其他區分所有權人在當時之時空背景，亦有相同之認知，可認被告已與世通大樓其他區分所有權人間成立默示之分管契約。又興建世通大樓之建設公司為致恆公司，致恆公司當初已與世通大樓各區分所有權人約定頂樓平台之使用權歸頂樓之區分所有權人即被告，且系爭建物在構造上、使用上皆具獨立性。 2、被告於73年間在頂樓平台建造系爭建物，作為被告公司之營業場所，世通大樓各區分所有權人均知悉且同意，世通大樓管理委員會當時亦作成同意頂樓增建部分，但應按月繳交管理費之決議，迄至原告提起本件訴訟，世通大樓其他區分所有權人均無異議，足認世通大樓各區分所有權人就頂樓平台由被告建造之系爭建物占有使用，已成立默示之分管契約。嗣原告於103年間買受世通大樓1、2樓房屋(門牌號碼台中市○區○○○道0段000號1、2樓)，對頂樓平台有系爭建物占有使用之情形實難諉稱不知，況原告亦占有使用世通大樓1樓法定空地上之增建物，並經世通管委會要求繳交1樓增建部分之管理費，故原告對世通大樓行之有年之增建物分管方式知之甚明，自應受默示分管契約之拘束。 3、系爭建物自73年增建使用迄今，世通管委會即依住戶規約第3條第1項第3款規定要求被告按月繳納管理費新台幣(下同)3465元，此由繳費通知單樓別註明「加蓋」，並分別載明「門號」、「業主或公司」、「金額」等項目可知，且系爭建物為獨立收費單位，並未與被告所有之11樓之3 房屋合併計費。而被告繳交系爭建物管理費係用於管理維護世通大樓，權利義務與其他區分所有權人相同，顯見被告與世通大樓其他區分所有權人間就世通大樓之頂樓平台及系爭建物已約定並同意由被告專用，否則世通管委會何須將系爭建物之管理費獨立列冊於管理費收費名單？況依世通管委會107年9月14日函可知，世通大樓第1屆管理委員會於86年間成立後，迄今並未請求被告拆除系爭建物，足認係默許被告使用頂樓平台及系爭建物，無論世通管委會或其他區分所有權人長達30餘年來均未有反對之表示，對被告使用頂樓平台之事皆有所知。再者，分管之約定不以訂立書面為必要，已足以間接推知有默示同意之效果意思，具有默示分管契約之表徵。 (二)被告於73年間即已建造系爭建物及使用迄今，原告於103 年間買受世通大樓門牌號碼台中市○區○○○道0段000號1、2樓房屋時即已知悉，卻於成為世通大樓區分所有權人4年後訴請被告拆除系爭建物，顯然有違反誠實信用原則之虞。又被告使用系爭建物作為公司營業場所至今已30餘年，若拆除之，被告勢必要另尋營業空間，將對被告造成極大之不利益，且系爭建物並無妨礙消防安全及公共通行之虞，衡諸目前系爭建物對世通大樓全體區分所有權人確無危害，原告提起本件訴訟並非係基於世通大樓全體區分所有權人之利益，而係原告與世通管委會間之糾紛，故應認為原告行使權利已構成權利濫用。 (三)世通管委會曾向鈞院提起請求原告拆屋還地之訴訟，但未對被告請求拆除系爭建物，其差別作法乃因原告所有建物與被告所有系爭建物性質不同，且被告與管理委員會及住戶間存在默示分管契約之合理正當理由，管理委員會始就不同事件為不同之處理，故未對被告提起拆屋還地訴訟，益證被告確係依默示分管契約占有使用系爭建物所在之頂樓平台。 (四)原告自84年間即承租世通大樓使用，於103年間再購買世通大樓其中1戶為區分所有權人，迄至107年始起訴請求被告拆屋還地，而系爭建物坐落頂樓平台已逾30餘年，原告明知系爭建物存在已久，迄今才起訴，應有權利失效原則之適用。 (五)並聲明：1、原告之訴及假執行之聲請均駁回。2、如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。三、兩造不爭執事項： (一)世通大樓於71年2月25日建築完成，被告於72年間買受世通大樓頂樓其中1戶即11樓之3房屋，而世通大樓第1屆管理委員會於86年間成立。 (二)原告於103年11月間買受世通大樓其中門牌號碼台中市○ 區○○○道0段000號房屋，並於103年12月25日辦妥所有權移轉登記，而為世通大樓區分所有權人，4994建號建物則為世通大樓之共有部分。 (三)系爭建物係被告於73年間興建，作為被告公司之營業場所使用，系爭建物占用4994建號建物之位置及面積即如附圖編號D部分所示。 (四)世通大樓住戶規約第3條第1項第3款規定：「約定專有部分：使用者應依第11條規定繳交管理費用。」；第3條第2項規定：「本大樓頂樓平台為共用部分，應供全體區分所有權人及住戶共同使用，非經規約或區分所有權人會議之決議，不得變更約定。」；第11條第1項規定：「為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人(住戶)應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交下列款項。(1)公共基金。(2)管理費。」。 (五)被告就系爭建物向世通管委會歷年繳交之管理費自94年1 月1日起至102年4月30日止，每月繳納管理費2772元；自 102年5月1日起至107年6月30日止，每月繳納管理費3465 元，均全數繳清。 (六)依世通管委會107年9月14日函，第1屆管理委員會自86年成立迄今，就被告建造及使用系爭建物，未曾要求被告拆除，亦未曾表示意見。 (七)原告前經世通管委會訴請拆除1樓空地之地上物，經本院民事庭於106年12月8日以105年度重訴字第316號民事判決判令原告拆除後，原告不服提起第二審上訴，再經臺中高分院於107年10月2日以107年度重上字第29號民事判決駁回原告之上訴，尚未確定。四、兩造爭執事項：原告依民法第767條第1項、第821條規定請求被告將系爭建物拆除，是否有據？五、法院之判斷： (一)按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；民法第767條第1項前段、中段定有明文。又民法第821條規定：「各共有人對於第3人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。」，而共有人依民法第821條規定，就共有物之全部為本於所有權之請求，除請求回復共有物須為共有人全體利益為之外，非不得僅由其中1人起訴請求，上訴人提起本件訴訟，僅在請求被上訴人拆除牆垣，以回復原有巷道之寬度，並非請求被上訴人交還其占有之土地，自不必為共有人全體之利益為之(參見最高法院71年台上字第1661號民事判例意旨)。本件原告起訴主張其為世通大樓區分所有權人，被告所有系爭建物占用世通大樓頂樓平台如附圖編號D部分所示，已據其提出台中市○區○○○段0000○號、 4994建號建物登記謄本各1件、現場照片1幀各在卷為憑，且經本院依原告聲請囑託台中市中山地政事務所指派測量員於107年6月21日上午會同本院及兩造勘測現場，確認系爭建物占用世通大樓頂樓平台如附圖所示編號D部分、面積247平方公尺等情，亦製有勘驗筆錄1件、現場照片4幀及台中市中山地政事務所於107年6月25日以中山地所二字第1070006809號函提供土地複丈成果圖各附卷可稽(參見本院卷第5～11、14、60～62、64～66頁)，亦為被告不爭執，是原告此部分主張自堪信為真實。從而，原告在本件訴訟僅聲明請求排除侵害即將被告所有系爭建物拆除，並未請求將被告無權占有部分返還予世通大樓全體共有人，參照前揭最高法院71年台上字第1661號民事判例意旨，原告提起本件訴訟是否基於為世通大樓全體共有人之利益為之，即在所不問，合先敘明。 (二)又「原告以無權占有為原因，提起請求返還所有物之訴，被告就物屬原告所有而為被告占有之事實不爭執，而僅以被告非無權占有為抗辯者，被告固應就其占有係有正當權源之事實證明之，惟證明應證事實之證據資料，並不以可直接單獨證明之直接證據為限，凡先綜合其他情狀，證明某事實，再由某事實為推理的證明應證事實，該證明某事實之間接證據，亦包括在內。」(參見最高法院91年度台上字第2578號民事裁判意旨)。原告為世通大樓區分所有權人，4994建號建物為世通大樓共用部分，而系爭建物占用世通大樓頂樓平台如附圖所示編號D部分乙節，已如前述，原告主張被告所有系爭建物係無權占有4994建號建物頂樓平台部分，則為被告所否認，並以上情抗辯。是依前揭最高法院91年度台上字第2578號民事裁判意旨，被告既抗辯稱系爭建物占有使用4994建號建物頂樓平台部分具有正當權源，即應由被告就此部分有利於己之事實負舉證責任。經查： 1、依公寓大廈管理條例第3條第3款、第4款分別規定：「… …。三、專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。四、共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。」，同條例第9條第1、2、3項規定：「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定(第1項)。住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定(第2項)。前2項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定(第3項)。」，而公寓大廈管理條例係於84年6月28日經總統公布，於84年6月30日生效，依法律不溯及既往原則，倘公寓大廈管理條例公布施行前，區分所有建物如有分管契約存在，自不受嗣後生效之公寓大廈管理條例之影響。另世通大樓係於公寓大廈管理條例公佈實施前即72年1月7日已辦理第1次建物所有權登記，而 4994建號建物係世通大樓全體區分所有權人所共有，被告雖為世通大樓之區分所有權人，然對於屬大樓共用部分即4994建號建物之使用收益，依前開公寓大廈管理條例第9 條第1、2、3項規定，仍須有依法令規定及須經區分所有權人會議決議(即取得其他共有人之同意)或於84年6月30 日以前已經其他共有人全體同意之分管契約存在，始得供個人專用甚明。 2、另「所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示(參照本院21年上字第1598號及29年上字第762號判例意旨)。又公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第3人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。」(參見最高法院98年度台上字第633號民事裁判意旨)。被告抗辯稱系爭建物於73年間興建，作為被告公司之營業場所使用，當時世通大樓各區分所有權人均知悉且同意，世通管委會當時亦作成同意頂樓增建部分，但應按月繳交管理費之決議，迄至原告提起本件訴訟，世通大樓其他區分所有權人均無異議，足認世通大樓各區分所有權人就頂樓平台由被告建造之系爭建物占有使用，已成立默示之分管契約乙節，雖為原告所否認，並為上開主張。然本院依被告聲請函詢世通管委會上情，經函覆稱：「世通大樓起造於71年，第1屆管委會成立於86年，管委會管理費收取記錄可追溯自94年迄今，世通大樓為住商混合大樓，管理費計算1樓為每坪15元，住家含空戶為每坪50元，3樓以上營業用空間為每坪70元。輝建公司歷年繳交之管理費，自94年1月1日起至102年4月30日止，11樓之3坪數38.97坪，每月繳納管理費2720元，12樓坪數69.3坪，每月繳納管理費2772元，均全數繳清；自102年5月1日起至107年6月30日止，11樓之3坪數38.97 坪，每月繳納管理費2728元，12樓坪數69.3坪，每月繳納管理費3465元，均全數繳清。世通大樓第1屆管委會成立迄今，並未發函予輝建公司請求拆除，亦未曾表示意見。」等語，並提出管理費繳納證明1份為證，此有世通管委會107年9月14日函附卷可按(參見本院卷第111～113頁)，足認世通大樓在建造完成後，各共有人間即有頂樓平台共用部分供購買頂樓之住戶使用之合意存在，此種情形既發生於公寓大廈管理條例公布施行前，自不受公寓大廈管理條例規定之拘束。再世通大樓自第1屆管委會於86年成立迄今，確將系爭建物獨立列為收費單位「12樓」，被告亦按期繳納管理費無誤，且系爭建物既自73年間即在世通大樓頂樓平台建造完成，供為被告公司營業使用迄今逾30年，世通管委會亦從未發函要求被告應將系爭建物拆除，或對系爭建物之存在表示其他不同意見，可見世通管委會、世通大樓各區分所有權人與被告間就頂樓平台之使用確已成立默示之分管契約，否則世通大樓於86年間成立第1屆管委會，並於86年9月7日制定住戶規約，其中規約第3條第2項已明文約定：「本大樓頂樓平台為共用部分，應供全體區分所有權人及住戶共同使用，非經規約或區分所有權人會議之決議，不得變更約定。」，歷經20年卻從未要求被告拆除頂樓平台之系爭建物？尤其原告在另案遭世通管委會訴請拆屋還地事件時自承「於84年間承租使用世通大樓1樓空地之地上物，至103年11月間購得後，出租予國光客運及國源診所」之事實，足見原告自84年間起即為世通大樓某一建物承租人，並於103年10、11月間買受世通大樓之其中1戶而為區分所有權人，故迄至107年3月8日即原告提起本件訴訟止，原告在世通大樓周遭活動期間長達近23年，對頂樓平台系爭建物之存在自不可能全然不知。況迄至103年10月間即原告取得世通大樓區分所有權人身分以前，世通大樓共用部分之頂樓平台既因各共有人間存在默示之分管契約，而提供被告使用長達30年，被告並依世通大樓住戶規約(或其他規章)按期繳納管理費，則參照前揭最高法院98年度台上字第633號及91年度台上字第 2578號等民事裁判意旨，原告事後自前手購買取得世通大樓其中1戶之所有權，仍應繼受世通大樓各共有人間合意頂樓平台由被告使用之默示分管契約，即被告所有系爭建物占有使用世通大樓頂樓平台，乃基於各共有人間之默示合意，原告在前揭明知或可得而知系爭建物占用頂樓平台之情況，應受該默示分管契約之拘束。從而，原告主張系爭建物占用頂樓平台屬無權占有云云，要與事實不符，不足採信。 3、原告又主張依世通大樓於86年9月7日制定住戶規約，其中規約第3條第2項約定：「本大樓頂樓平台為共用部分，應供全體區分所有權人及住戶共同使用，非經規約或區分所有權人會議之決議，不得變更約定。」，被告未得全體區分所有權人同意，即不得再行使用頂樓平台云云。惟於上揭住戶規約制定時，被告所有系爭建物坐落世通大樓頂樓平台已有13年左右，倘系爭建物確係無權占有頂樓平台，依當時成立之第1屆世通管委會及區分所有權人會議，理當要求被告拆除系爭建物，將頂樓平台之使用權回復供全體區分所有權人及住戶共同使用，但歷屆世通管委會及區分所有權人會議卻均未作此拆屋還地之要求，其合理解釋應係繼續承認第1屆世通管委會成立以前，被告與其他全體區分所有權人就系爭建物使用頂樓平台之默示分管契約仍然有效存在，即實質上業經當時之世通大樓區分所有權人會議決議變更頂樓平台由被告所有系爭建物約定專用，否則系爭建物豈能自上揭住戶規約制定後迄今20餘年，仍繼續存在於頂樓平台，並由被告使用，而歷屆世通管委會及區分所有權人會議從未要求拆除？故被告抗辯稱其於系爭建物建造完成啟用後，即與世通大樓其他共有(或區分所有權人)就系爭建物使用頂樓平台乙事成立默示之分管契約，衡情即屬可信。至原告主張基於世通大樓全體區分所有權人之利益，認為系爭建物不應繼續占用頂樓平台而應拆除，自應循召開區分所有權人會議，以決議終止該默示分管契約方式處理，方為正辦。六、綜上所述，被告所有系爭建物占有使用世通大樓頂樓平台，乃基於其與世通大樓其他全體區分所有權人於公寓大廈管理條例施行前已成立之默示分管契約，世通大樓頂樓平台應屬約定由被告專用，系爭建物即非無權占有使用世通大樓頂樓平台，故原告依據民法第767條第1項及第821條規定請求被告將系爭建物拆除，為無理由，應予駁回。又原告之訴已經駁回，其假執行之聲請亦失其依附，併駁回之。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據資料，核與本判決所得心證及結果均不生影響，毋庸逐一論述，併此敘明。參、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如主文。中華民國 107 年 11 月 28 日民事第四庭法官林金灶正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 107 年 11 月 28 日書記官洪加芳

臺灣臺中地方法院107年度訴字第811號

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