臺灣臺中地方法院107年度訴字第879號

• 裁判案由: 返還價金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺中地方法院
• 裁判日期: 107 年 10 月 03 日

臺灣臺中地方法院民事判決　107年度訴字第879號
原　　　告　陳怡玟
訴訟代理人　駱威文律師
被　　　告　誠邦建設股份有限公司

法定代理人　吳鴻欣

訴訟代理人　林軍男律師
被　　　告　寶萊建設股份有限公司

法定代理人　陳政漢

被　　　告　陳政偉
上列當事人間返還價金事件，本院於民國107 年9 月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告寶萊建設股份有限公司應給付原告新臺幣壹佰捌拾萬元，及自民國一百零七年五月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告陳政偉應給付原告新臺幣壹佰貳拾萬元，及自民國一百零七年五月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回
訴訟費用由被告寶萊建設股份有限公司負擔五分之三，餘由被告陳政偉負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣陸拾萬元為被告寶萊建設股份有限公司供擔保後，得假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣肆拾萬元為被告陳政偉供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款分別定有明文。本件原告提起本訴原聲明請求利息起算日為「自起訴狀繕本送達翌日起」；嗣於民國（下同）107 年5 月23日言詞辯論期日當庭減縮更正統一請求法定遲延利息之起算日為當日即107 年5 月23日起算（見本院卷第64頁），核屬減縮減縮應受判決事項之聲明，依前開說明，應予准許。
二、被告寶萊建設股份有限公司（下稱被告寶萊公司）、被告陳政偉經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體部分：
壹、原告起訴主張：
一、原告於106 年7 月4 日向被告寶萊公司（房屋部分）與被告陳政偉（土地部分）購買被告寶萊公司於坐落臺中市○○區○○○段○○○段00000 地號土地所興建之「寶萊首賦」編號第B1棟（完工後之門牌號碼為臺中市○○區○○路000 巷0 號）之房屋及其土地（下稱系爭房地），簽訂有房屋預定買賣契約書及土地預定買賣契約書，房屋之買賣價金為新臺幣（下同）450 萬元，土地之買賣價金為300 萬元，原告已給付被告寶萊公司、陳政偉房地買賣價金合計新臺幣（下同）300 萬元（按於106 年7 月4 日給付簽約金10萬元，於106 年7 月5 日匯款房屋價款174 萬元予被告寶萊公司，同日匯款土地價款116 萬元予被告陳政偉）。惟因被告財務虧空、一屋多賣，被告甚至已於107 年2 月6 日將原告所購買之系爭房地所有權以買賣為原因移轉登記予第三人陳育聖，是原告依民法第256 條規定，以被告寶萊公司、陳政偉之給付有同法第226 條之情形，而以起訴狀繕本之送達為解除系爭房地買賣契約之意思表示，從而被告寶萊公司、陳政偉應依民法第259 條、第226 條規定，返還原告價金300 萬元或賠償原告300 萬元。
二、原告給付被告寶萊公司、陳政偉300 萬元價金買受系爭房地後，始知被告寶萊公司、陳政偉一屋多賣，被告寶萊公司、陳政偉並無移轉系爭房地所有權予原告之意思，卻以騙取價金為目的而承諾出售與原告，致原告信以為真而與之訂立買賣契約並給付價金，是原告依民法第92條規定，以起訴狀繕本之送達為撤銷與被告二人間之系爭房地買賣契約及給付上開價金之意思表示，被告於原告撤銷後，自應依民法第114
條、第113 條、第179 條規定，返還原告價金300 萬元。
三、被告寶萊公司之代表人陳政漢，係被告陳政偉之兄長，渠等二人共同所為上開欺罔行為，亦構成侵權行為，原告自得依民法第184 條、第185 條、第28條請求連帶賠償原告所損害300 萬元。
四、系爭房屋預定買賣契約書第7 條「履約保證機制」第1 款明定：「價金返還之保證：本預售屋由承作同業擔保保證人城邦建設股份有限公司（下稱被告城邦公司）負責承作價金返還保證」，據此，被告寶萊公司、陳政偉既應返還原告價金300 萬元，業如前述，是被告城邦公司自應履行價金返還之連帶保證義務與責任，與被告寶萊公司、陳政偉連帶返還原告價金300 萬元。雖被告城邦公司提出內政部制訂預售屋買賣契約書範本欲證明「價金返還之保證」係應由金融機構負責承作價金返還保證，被告城邦公司並非金融機構，無承作系爭房地買賣價金返還保證之資格及同意承作系爭房地買賣價金返還保證之可能，惟該契約書範本只是供參考性質，對本件沒有拘束力，也無排除除了金融機構以外之人不能做價金返還擔保之情事，至於對於被告所述係被告陳政漢偽造系爭房屋買賣契約第7 條第1 款「承作同業擔保保證人城邦建設股份有限公司」等字樣之戳文乙節，應由被告城邦公司負舉證責任，原告否認有偽造文書情事。另立約當時由被告寶萊公司所提供於原告之「台中市預售屋履約保證機制『同業連帶擔保』審核表」，其內亦載明提供連帶擔保者為被告誠邦公司。
五、被告城邦公司所負之返還價金債務，雖不與被告寶萊公司、陳政偉所負之損害賠償責任，負連帶清償責任，然其債務相互間係屬不真正連帶債務，即因一債務人之完全履行，他債務人因債權人之目的達到而同免向債權人給付之責任。
六、聲明：
（一）被告寶萊公司、陳政偉應連帶給付原告300 萬元，及自107 年5 月23日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
（二）被告城邦公司應給付原告300 萬元，及自107 年5 月23日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
（三）前開第（一）、（二）項中如有任一被告為給付時，其餘被告於其給付金額之範圍內同免為給付義務。
（四）原告願供擔保，聲請宣告假執行。
貳、被告之答辯：
一、被告城邦公司：
（一）據內政部頒發之「預售屋買賣定型化契約書範本」第6 條之1 所載，履約保證機制共有5 種，其中「價金返還之保證」係應由金融機構負責承作價金返還保證，即指由第三方金融機構承作，且保證費用須由建商負擔，交屋前建商無法挪用款項，若發生建商倒閉，買方投入之全數金額由金融機構退回。而被告城邦公司並非金融機構，自無承作系爭房地買賣價金返還保證之資格及同意承作系爭房地買賣價金返還保證之可能。原告與被告寶萊公司所簽訂之系爭房屋預定買賣契約書第7 條「履約保證機制」第1 款約定：「本預售屋應辦理履約保證，履約保證依下列方式處理：一、價金返還之保證：本預售屋由承作同業擔保保證人城邦建設股份有限公司負責承作價金返還保證。」，已明顯有悖於前揭內政部頒發之「預售屋買賣定型化契約書範本」第6 條之1 履約保證機制「價金返還之保證」應由金融機構負責承作價金返還保證之規定，並且有違實務上「價金返還之保證」是指由第三方金融機構承作，若發生建商倒閉，買方投入之全數金額係由金融機構退回之運作方式。因此被告城邦公司自不可能同意承作本件預售屋買賣價金返還之保證，亦無擔任該項保證人之資格。又系爭房屋預定買賣契約書第7 條第1 款蓋有「承作同業擔保保證人城邦建設股份有限公司」等字樣之橡皮圖章戳文，係被告寶萊公司法定代理人陳政漢為詐騙原告等買受人所盜刻並偽造印文，被告城邦公司實無辜受害牽連。
（二）聲明：
1.原告之訴駁回。
2.如受不利益之判決，被告願供擔保，請准免為假執行之宣告。
二、被告寶萊公司、被告陳政偉均未於言詞辯論期日到場，亦均未提出書狀作何聲明或陳述。
參、本院之判斷：
一、原告上開主張向被告寶萊公司、陳政偉購買系爭房地，惟系爭房地一屋二賣，所有權已於107 年2 月6 日以買賣為原因移轉登記予第三人陳育聖之事實，業據其提出房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書、建物、土地登記第二類謄本、地籍異動索引資料、繳款明細（於買賣契約書內註記簽名確認）、匯款申請書為證。被告寶萊公司與陳政偉已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出任何書狀爭執或否認原告之主張，依民事訴訟法第280 條第3
項前段、第1 項前段之規定，視同自認，堪認原告主張之事實為真實。
二、按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。民法第345 條第1 項、第348 條第1 項分別定有明文。因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害；債權人於有第226 條之情形時，得解除其契約，民法第226 條第1 項、第256 條亦有明文。因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得解除其契約。買賣契約成立後，物之出賣人為二重買賣，並已將該物之所有權移轉予後之買受人者，移轉該物所有權於原買受人即屬不能給付，最高法院30 年 度上字第1253號判例可資參照。
三、本件被告寶萊公司、陳政偉已分別將原告所購買系爭房地二重買賣出售予第三人陳育聖，已如前述，是系爭房地因可歸責於被告寶萊公司、陳政偉之事由已不能給付予原告；原告以本件起訴狀繕本之送達作為解除契約之意思表示，則本件系爭房地既因可歸責於被告寶萊公司、陳政偉之事由致給付不能，且原告已為解除契約之意思表示並送達被告寶萊公司、陳政偉，是系爭契約業已解除。
四、次按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有約定外，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259 條第2 款定有明文。是原告依民法第259 條解除契約後回復原狀之規定，請求被告寶萊公司、陳政偉公司返還原告已給付之買賣價款，當屬有據。又原告係分別向被告寶萊公司購買房屋，向被告陳政偉購買土地，分別簽訂有房屋預定買賣契約書及土地預定買賣契約書，是該兩份買賣契約為獨立之法律關係，權利義務主體有別。而系爭房屋之買賣價金為450 萬元，土地之買賣價金為300 萬元，合計750 萬元，原告已於106 年7 月4 日給付被告寶萊公司、陳政偉買賣房地之簽約金10萬元（依房、地買賣價金比例3/5 、2/ 5分帳，應為房屋部分6 萬元、土地部分4 萬元），於106 年7 月5 日再匯款房屋價款174 萬元予被告寶萊公司、土地價款116 萬元予被告陳政偉，即房屋部分已給付180 萬元，土地部分120 萬元，合計300 萬元，此有系爭房地契約書內經買賣雙方註記並簽名確認之繳款明細及原告之匯款申請書可憑，則原告於解約後各得請求被告寶萊公司返還已付購買房屋款項180 萬元，被告陳政偉返還已付購買土地款項120 萬元。又因該兩份契約為獨立之法律關係，其間並無約定被告寶萊公司與被告陳政偉就其給付義務應負連帶責任，且上開返還金錢之債權屬給付可分，則原告本於解除契約後回復原狀之請求，僅得個別向被告寶萊公司、被告陳政偉分別請求給付，尚不得請求被告寶萊公司與陳政偉連帶給付不分房地之全部300 萬元已付價金。
五、原告雖併為主張被告寶萊公司、陳政偉一屋多賣，而共同詐欺原告購屋系爭房地，而依民法第92條規定，以起訴狀繕本之送達為撤銷與被告寶萊公司、陳政偉間之系爭房地買賣契約及給付上開價金之意思表示，暨依民法第184 條、第185
條、第28條請求被告寶萊公司、陳政偉連帶賠償原告所受損害300 萬元等語。惟查，被告寶萊公司、陳政偉於106 年7
月4 日與原告簽約系爭房地買賣契約在先，迨至107 年1 月9 日始另與第三人陳育聖成立系爭房地之買賣契約，並於107 年2 月6 日移轉所有權登記予陳育聖，以此觀之，尚難以果推因遽認被告寶萊公司、陳政偉自始偉於106 年7 月4 日即係詐欺與原告簽訂系爭房地買賣契約。又被告寶萊公司雖於簽訂「房屋預定買賣契約書」時，提出既非屬於臺中市不動產開發商業同業公會，亦不屬於臺中市大台中不動產開發商業同業公會所出具（詳後述）之「台中市預售屋履約保證機制『同業連帶擔保』審核表」予原告（見本院卷第77頁），而有疑似偽造文書之嫌。但該「台中市預售屋履約保證機制『同業連帶擔保』審核表」係被告寶萊公司所交付，用以證明原告與被告寶萊公司所簽訂系爭房屋預定買賣契約書第7 條「履約保證機制」第1 款所載：「本預售屋應辦理履約保證，履約保證依下列方式處理：一、價金返還之保證：本預售屋由承作同業擔保保證人城邦建設股份有限公司負責承作價金返還保證。」之約定內容屬實，此履約保證與被告陳政偉出售土地行為無關，蓋系爭土地預定買賣契約書並無此履約保證條款之約定，是被告陳政偉應無共同行使該偽造文書以共同詐欺之必要。故原告欲以此主張被告寶萊公司與陳政偉共同為侵權行為而應「連帶給付原告300 萬元」，亦屬無據。
六、另原告依系爭房屋預定買賣契約書第7 條「履約保證機制」第1 款所記載：「價金返還之保證：本預售屋由承作同業擔保保證人城邦建設股份有限公司負責承作價金返還保證」等語，主張被告城邦公司應履行價金返還之連帶保證義務與責任，而請求被告城邦公司給付原告300 萬元，並與被告寶萊公司、陳政偉間屬不真正連帶債務關係等語。惟查，據內政部頒發之「預售屋買賣定型化契約書範本」第6 條之1 所載，履約保證機制共有5 種，其中「價金返還之保證」係應由金融機構負責承作價金返還保證，即指由第三方金融機構承作，且保證費用須由建商負擔，交屋前建商無法挪用款項，若發生建商倒閉，買方投入之全數金額由金融機構退回。而被告城邦公司並非金融機構，自無承作系爭房地買賣價金返還保證之資格及同意承作系爭房地買賣價金返還保證之可能。其次，檢視系爭房屋預定買賣契約書之當事人欄簽署情形以觀，被告城邦公司並未以履約保證人身分共同簽訂系爭房屋預定買賣契約書，自不具價金返還之保證責任。雖被告寶萊公司於簽約時曾提供原告1 份「台中市預售屋履約保證機制『同業連帶擔保』審核表」（見本院卷第77頁），其上載明：「提供擔保公司：誠邦建設股份有限公司」等語，惟經本院依原告之聲請函查臺中市不動產開發商業同業公會及臺中市大台中不動產開發商業同業公會結果，該同業連帶擔保審核表均非該兩公會所出具之審核文件，此有該兩公會之覆函在卷可憑（見本院卷91至95頁），顯見該同業連帶擔保審核表並非合法製作之文件，則被告城邦公司辯稱系爭房屋預定買賣契約書7 條「履約保證機制」第1 款內容蓋有「承作同業擔保保證人城邦建設股份有限公司」等字樣之橡皮圖章戳文，係被告寶萊公司法定代理人陳政漢所盜刻並偽造印文等語，應非虛妄。系爭房屋預定買賣契約書第7 條「履約保證機制」第1 款內容之記載，堪信為被告寶萊公司片面所為，對被告城邦公司自不生拘束效力，是原告主張被告城邦公司應負履約之連帶保證責任，請求被告城邦公司返還原告已給付之300 萬元，自不應准許。
七、按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229 條第1 項、第2 項分別定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。為民法第233 條第1 項、第203 條所分別明定。查原告起訴主張解除系爭房地之買賣契約，並請求被告寶萊公司與陳政偉回復原狀返還原告已給付之買賣價金，屬無確定期限者，又係以支付金錢為標的，則依前揭法律規定，原告併對被告二人請求上開金額加計自起訴後之言詞辯論期日即107 年5 月23日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之法定遲延利息，即無不合。
八、綜上所述，原告依民法第226 條、第259 條第1 款之規定，及系爭房地買賣契約之法律關係，請求被告寶萊公司返還已給付購買房屋價金180 萬元、陳政偉返還已給付購買土地價金120 萬元，及均自107 年5 月23日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。其逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁回。
九、本件原告勝訴部分，原告陳明願供擔保請准宣告假執行，經核於法尚無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料、未審酌之爭點，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
十一、本院審理結果雖認原告之訴一部有理由，一部無理由，惟就原告請求被告城邦公司給付之敗訴部分，因原告對被告城邦公司之請求，與對被告寶萊公司、陳政偉之請求，其給付同一，為不真正連帶債務，屬主觀訴之合併而未分別計算訴訟標的價額。爰依民事訴訟法第79條規定，命敗訴之被告寶萊公司與陳政偉依其應給付比例負擔本件訴訟費用。
十二、據上論結，原告之訴一部有理由，一部無理由，應依民事訴訟法第79條、第85條第1 項後段、第390 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 10 月 3 日民事第一庭 法 官 賴恭利
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 10 月 3 日書記官 王秀如