臺灣臺中地方法院107年度重訴字第122號

• 裁判案由: 優先承購土地
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺中地方法院
• 裁判日期: 108 年 07 月 25 日

臺灣臺中地方法院民事判決　107年度重訴字第122號
原　　　告　王信仁
訴訟代理人　魏光玄律師
被　　　告　王坤德

張榮仁
顏枝愼

廖滄浪
廖滄海
上四人共同
訴訟代理人　張益隆律師
複　代理人　林怡芬律師
上列當事人間請求優先承購土地事件，本院於民國108 年6 月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序部分
本件被告王坤德經合法送達，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體部分
壹、原告主張：
一、原告與被告王坤德為兄弟，原為臺中市○○區○○段00○00地號土地（以下合稱系爭土地）共有人，應有部分各2 分之1 。於民國102 年2 月26日，原告取得被告王坤德同意於系爭土地上興建房屋，雙方並約定在房屋興建完畢前，租金暫為每月新臺幣（下同）1 萬元，待興建完畢後，再另行約定租金。原告隨即於同日委託陳明楠建築師規劃設計建物及申請建造執照。當時訴外人振宇商城股份有限公司（下稱振宇公司）尚未設立登記。振宇公司嗣於102 年6 月間，向原告表示希望該建物興建完畢後其能優先承租，雙方乃約定由振宇公司每月給付466,400 元權利金，系爭土地上建物興建完畢將優先出租予振宇公司。原告並按月將權利金之一半即233,200 元交付被告王坤德。原告嗣於103 年1 月12日委託世助營造有限公司（下稱世助公司）興建房屋（嗣經登記為臺中市○○區○○段00○00號建號、門牌號碼為臺中市○○區○○路0 段000 號，下稱系爭建物），並簽訂營造工程承攬契約書，約定總價1,250 萬元。於103 年5 月19日，為取得系爭建物之建造執照，原告與被告王坤德便將上開租地建屋之約定予以書面化，而簽訂土地租賃興建房屋契約書（下稱甲租約）。系爭建物嗣於104 年6 月16日建築完畢、取得使用執照，而登記為原告所有，且由原告持有系爭建物所有權狀。原告亦與被告王坤德約定將租金比例改為由原告取得3
分之2 ，被告王坤德取得3 分之1 。原告嗣於本院106 年度建字第22號案件中，與世助公司就系爭建物之工程尾款爭議，以1,636 萬7,923 元達成和解，並全數給付完畢，可見系爭建物確係由原告出資興建。是以，原告乃系爭土地租地建屋之承租人，依土地法第104 條第1 項規定，被告王坤德於105 年12月19日出賣其所有系爭土地應有部分2 分之1 （下稱系爭應有部分）予被告張榮仁、顏枝愼、廖滄海、廖滄浪時，原告有依其等所訂買賣契約同一條件優先購買之權。被告依法應將買賣條件通知原告，使原告得以決定是否行使優先購買權。
二、然而，被告雖曾寄發大里郵局383 號存證信函（下稱系爭存證信函）通知原告上開買賣情事，惟該信函乃寄送至原告戶籍地，原告並未成功收受，被告惡意不送達原告所營位於黎明路之地政士事務所地址，應認上開通知送達不合法。且該存證信函中亦未揭露被告間買賣契約之付款方式、瑕疵擔保及系爭土地尚有抵押權等重大交易事項，故該通知內容亦不合法，原告無從行使優先購買權。依土地法第104 條第2 項後段規定，被告嗣於106 年1 月17日辦理系爭應有部分所有權移轉登記，自不得對抗原告。原告已於106 年1 月20日寄發存證信函主張行使優先購買權，爰提起本件訴訟等語。
三、並聲明：
（一）確認原告對被告王坤德所有系爭應有部分，有以被告王坤德於105 年12月19日與被告張榮仁、顏枝愼、廖滄海及廖滄浪所訂買賣契約同一條件之優先購買權存在。
（二）被告王坤德應將系爭應有部分，由臺中市中興地政事務所於106 年1 月17日以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記（即分別移轉登記予被告張榮仁、顏枝愼、廖滄浪、廖滄海權利範圍20分之1 、20分之1 、20分之3 及20分之5
），予以塗銷。
（三）被告王坤德就系爭應有部分，應與原告以如其於105 年12月19日與被告張榮仁、顏枝愼、廖滄海及廖滄浪所訂之買賣契約同一條件簽訂買賣契約，並於原告給付被告王坤德2 億1,600 萬元後，被告王坤德應將系爭應有部分之所有權移轉登記予原告。
貳、被告答辯：
一、被告王坤德：
我出售系爭應有部分時，我有交代林一衫要通知原告優先購買，林一衫說只要有寄出通知即可，但原告未收到通知，故本件原告請求有理由等語。
二、其餘被告：
（一）102 年1 、2 月間，振宇公司負責人洪坤山即與原告協議承租系爭土地建屋，洪坤山因而自102 年6 月起，給付保證金150 萬元，並依約按月給付系爭土地租金531,600 元予原告及被告王坤德，扣除2%健保補充費及10% 租賃所得後，每月實際給付之土地租金為466,400 元，該等款項並非原告主張承租系爭建物之權利金或租金。嗣於102 年11月6 日，振宇公司與原告、被告王坤德就上開租地建屋約定，簽訂不動產租賃契約書（下稱乙租約）。系爭建物係由振宇公司委託陳明楠建築師設計監造，由世助公司、盛圖營造有限公司共同興建完畢，共耗資6 千多萬元，原告未出資分文，雙方僅約定由原告擔任起造人及系爭建物所有權登記名義人，此業經證人陳明楠、王柏彥、林一杉於本院106 年度重訴字第365 號及臺灣臺中地方檢察署106
年度偵字第4918號刑事案件（下稱刑事案件）中證述明確。被告王坤德亦於刑事案件中供稱有出租系爭土地給振宇公司。是以，系爭土地既已於102 年11月6 日出租予振宇公司興建系爭建物，被告王坤德自無從再於103 年5 月19日出租系爭土地應有部分予原告。又系爭建物之建造執照早在102 年10月31日即已核發，故原告主張其與被告王坤德係為取得建造執照而於103 年5 月19日簽訂甲租約，顯屬不實。佐以原告與被告王坤德約定每月租金1 萬元，遠低於行情，原告甚至未曾給付租金，足證甲租約乃臨訟偽造，或為通謀虛偽之意思表示，而屬無效。本件原告並非土地法第104條所定土地承租人，自無從主張該條之優先
購買權。
（二）又被告王坤德出售系爭應有部分時，已多次通知原告，但原告不願行使優先購買權。被告王坤德復委託林一杉於105 年12月20日寄發系爭存證信函通知原告優先購買，該信函已就買賣標的、總價金、與第三人買賣契約成立日期等必要之點為詳實記載，至於付款方式、瑕疵擔保等則非屬買賣契約必要之點，而無須載明於通知。系爭信函已寄送至原告戶籍地及其所營地政士事務所登記地址，前者由大樓管委會收受後，以查無此人而退回，後者則是逾期招領退回。林一杉遂於106 年1 月3 日於前鋒日報平潭時報聯合專版登載公告，通知原告行使優先購買權。是被告王坤德已履行其法定通知義務。本件原告既自承系爭存證信函已寄送至其戶籍址，該通知自生合法送達效力，原告無故退回信件，乃放棄優先購買權，或默示同意通知內容之意思，自不得於權利行使期間消滅後，再主張行使優先購買權或再為爭執等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。參、兩造不爭執之事實及爭點整理結果（本院依判決格式修正或增刪文句）：
一、不爭執之事實：
（一）爭系爭土地原為原告與被告王坤德所共有，應有部分各2
分之1。
（二）系爭建物登記所有權人為原告。
（三）被告王坤德於105 年12月19日將系爭土地應有部分2 分之1 出售給其餘被告，買賣契約條件如本院卷第104 至107
頁買賣契約書所載。
（四）被告王坤德於105 年12月20日寄發如本院卷第108 至109
頁之系爭存證信函，至原告戶籍地及「臺中市○○區○段000 巷00號」。前者經「查無此人」退回，後者經「招領逾期」退回。被告王坤德復於106 年1 月3 日於前鋒日報平潭時報聯合專版登載公告如本院卷第115 頁所載，通知原告於10日內行使優先承買權。
（五）被告王坤德於106 年1 月17日將其應有部分2 分之1 所有權移轉登記予其餘被告（被告張榮仁、顏枝愼、廖滄浪、廖滄海依序取得權利範圍20分之1 、20分之1 、20分之3
、20分之5）。
（六）原告於106 年1 月20日寄發如本院卷第18至20頁之台中民權路郵局營收股120 號存證信函給被告，主張行使土地法第104條之優先承買權。
（七）原告、被告王坤德與振宇公司於102 年11月6 日簽訂如本院卷第78至82頁之乙租約。
二、爭點：
（一）原告是否為土地法第104條所定之承租人？
（二）被告王坤德有無合法通知原告行使優先購買權？
肆、得心證之理由：
一、按土地法第104 條第1 項規定，基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言（最高法院69年度台上字第945 號判例意旨參照）。該條項所定基地出賣時，租地建屋之承租人有依同樣條件優先購買之權，旨在使地上建物之利用與其基地所有權合歸於一人，藉以發揮土地之利用價值，盡經濟上之效用，並避免租賃關係消滅後，建物因無使用土地權限遭拆除還地，防杜紛爭（最高法院91年度台上字第2154號判決意旨參照）。準此，原告必須有承租系爭土地興建房屋，始有土地法第104 條所定承租人之優先購買權存在。
二、原告主張其與被告王坤德間就系爭土地有租賃關係，且系爭建物係由原告出資興建，故原告乃租地建屋之人等節，為被告所否認。經查：
（一）原告雖提出甲租約（見本院卷第15頁），作為其與被告王坤德間有就系爭土地有租賃關係之證據。惟查，甲租約係原告與被告王坤德於103 年5 月19日簽訂，其上載明：出租人為被告王坤德，承租人為原告，租賃物為系爭土地面積443 坪（即系爭土地一半），租賃期間自103 年5 月19日至121 年12月31日，租金每月1 萬元等節（見本院卷第15頁正面）。被告王坤德雖於刑事案件106 年10月27日偵訊時供稱其有在甲租約上簽章等語（見刑事案件偵字第4918號卷三第556 頁反面），而堪認甲租約形式上真正。然觀之該次偵訊筆錄，檢察官係先提示甲契約，並詢問被告王坤德「是否知道這件事情？」，被告王坤德即供稱「那個比較專業我不懂」，並稱原告有告訴他要在上面蓋餐廳；經檢察官詢問「誰要在上面蓋餐廳」，被告王坤德則回稱：「那牽扯到國稅局的問題。這牽扯到法律問題」「他（即原告）大概跟我講他要蓋餐廳，地上物登記他的名字，我就全權由王信仁處理。他是我哥哥我相信他」等語；檢察官復追問「王信仁有無跟你說要租地？」，被告王坤德即迴避問題，僅稱：「他是我哥哥我相信他」等語（見刑事案件偵字第4918號卷三第556 頁正反面）。由上可見，被告王坤德雖供稱有簽訂甲租約，但其並未明確表示原告有向其承租系爭土地，則原告與被告王坤德間就系爭土地是否確有租賃關係，顯屬可疑。佐以原告並不否認其未依甲租約第3 條約定，按月給付租金1 萬元給被告王坤德，僅辯稱：因被告王坤德另積欠原告480,857 元，故以該欠款扣抵租金等語。然查，縱原告主張其有為被告王坤德代墊本院卷第142 頁至151 頁單據所示費用屬實，原告就其與被告王坤德間有上開扣抵租金之約定，並未提出任何舉證佐證，自無從採信屬實。
（二）參諸被告王坤德前於106 年8 月7 日偵訊時，明確供稱：系爭土地有出租給振宇公司的洪坤山；我出售系爭應有部分時，有拿振宇公司跟我們簽訂的租約給買家看等語（見本院卷第221 頁正反面），足見被告王坤德出售系爭應有部分時，僅向買家說明與振宇公司間有租約存在，未提及其與原告間有何租地關係。再者，觀諸原告自承其自102
年6 月起，將振宇公司按月給付466,400 元中之233,200
元，給付給被告王坤德乙節（見本院卷第137 頁正面），被告王坤德另於本件107 年7 月6 日開庭時陳稱：系爭建物是由何人興建，我不清楚，都是原告在處理，我只有收取土地的租金，租金是原告給我的，租金是以每坪600 元計算，系爭土地有886 坪，我只拿3 分之1 的租金等語（見本院卷第170 頁反面），核與被告所辯振宇公司租金計算方式（見本院卷第73頁正面），及乙租約第7 條4-1 項關於原告與被告王坤德就振宇公司給付之租金，於系爭建物興建完成前，各分得租金2 分之1 ，興建完畢後，由原告取得3 分之2 、被告王坤德取得3 分之1 的租金分配比例之約定內容（見本院卷第81頁正面），相互吻合。加以乙租約開宗明義約定「出租人」為原告及被告王坤德，「承租人」為振宇公司，第1 條「土地所在地及使用範圍」明確約定為系爭土地及其上所有建築物，使用範圍為全部（見本院卷第78頁正面）。綜合上開各情，足認被告所辯振宇公司已於102 年11月6 日簽訂乙租約，向原告及被告王坤德承租系爭土地全部，確屬實在。至於原告主張振宇公司按月給付者乃承租系爭建物之權利金或租金，振宇公司並未承租系爭土地乙節，則與乙租約上開約定之客觀內容不符，自無可採。
（三）衡以原告主張其於102 年1 、2 月間即經被告王坤德同意租地建屋乙節，未提出任何證據證明，且系爭建物於102
年10月31日即已取得建造執照（見本院卷第209 至21 4頁），而開始興建，原告及被告王坤德復於102 年11月6 日將系爭土地全部出租予振宇公司，則原告與被告王坤德嗣於103 年5 月19日另簽訂甲租約，約定由被告王坤德出租系爭土地一半給原告，顯有違常理，足認甲租約乃原告與被告王坤德通謀虛偽所為。依民法第87條第1 項規定，甲租約乃無效。是以，原告主張其與被告王坤德間就系爭土地有租賃關係存在，當屬無據。
三、基上，因原告與被告王坤德間就系爭土地並無租賃關係存在，原告自非系爭土地之承租人，而無土地法第104 條所定承租人之優先購買權。本院亦無庸再審究系爭建物是否為原告出資興建而原始取得所有權，以及被告王坤德出售系爭應有部分時有無合法通知原告。
四、綜上所述，原告主張其為土地法第104 條所定承租人，並行使該條所定承租人之優先購買權，而訴請如其聲明所示，均無理由，應予駁回。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 108 年 7 月 25 日民事第二庭 法 官 黃凡瑄
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀。(
須按他造當事人之人數附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一
併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 7 月 25 日書記官 黃于容