107年度重訴字第204號｜民事：履行契約等｜裁判日期：108 年 01 月 28 日

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　107年度重訴字第204號原　　　告　陳盈吉陳盈昌共　　　同訴訟代理人　陳錦松尤雯雯律師被　　　告　金光煥訴訟代理人　陳榮輝律師上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於民國108 年1 月7 日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴暨假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由甲、程序方面：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。本件原告起訴時原聲明：㈠被告應於原告給付土地買賣價金新臺幣（下同）44,358,800元之同時，將被告所有座落於臺中市○○區○○段000 地號（權利範圍1/ 1）土地移轉予原告。㈡被告應將座落於第一項所示土地上之建物（保存登記之建物：臺中市○○區○○段0000○號）、未保存登記之建物及被告所有座落於龍井區新東段545 地號29.70 坪道路用地之地上違章圍牆（拆除面積以地政機關實測為準）須拆除後交付予原告（見本院卷第1 頁）。嗣於民國107 年5 月30日，具狀更正聲明如下述（見本院卷第90頁），核屬未變更訴訟標的，僅係更正事實上之陳述，合於前開民事訴訟法之規定，應予准許。乙、實體方面：壹、原告起訴主張： 兩造於民國106 年12月28日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），同時簽立並由民間公證人陳毓倫公證「道路通行權及使用權同意書」，約定被告將其所有座落於臺中市○○區○○段000000000 地號土地（下稱系爭543 地號土地）及地上建物（含已登記及未登記之建物全部，下合稱系爭地上物）出售予原告，並提供被告所有座落龍井區新東段0545-0000 地號（下稱系爭545 地號土地）29.70 坪道路用地供原告通行，買賣價金為49,158,800元（含道路通行使用權補貼費用20萬元）。簽約同時，原告即支付第一期簽約款現金100 萬、即期支票400 萬及支票20萬元，共計520 萬元整予被告收執。 而查系爭買賣契約書原訂於107 年1 月31日支付第二期用印款500 萬元，原告亦依約開立支票2 紙用以支付，詎被告嗣就買賣契約書約定之建物拆除費用負擔、不動產價金銀行信託履約保證及系爭545 地號土地道路用地價金補償等事項反悔不認，兩造協調不成，被告拒領第二期用印款。因被告拒不履行契約義務，原告僅得提起本訴，請求被告履行契約。故原告於給付剩餘價金44,358,800元（計算式：49,158,800－200,000 －5,000,000 ＝44,358,800）予被告之同時，被告應移轉上開土地之所有權予原告。 並聲明：㈠被告應於原告給付44,358,800元之同時，將系爭543 地號（權利範圍1/1 ）土地所有權移轉登記與原告。㈡被告應將坐落於系爭543 地號土地上之建物（保存登記之建物：臺中市○○區○○段0000○號，建物門牌：臺中市○○區○○路00巷0 弄0 號）、未保存登記之建物及被告所有坐落於系爭545 地號29.70 坪道路用地之地上違章圍牆（面積2.07平方公尺）、土地內之花草樹木需拆除淨空後交付原告。㈢願供擔保，請准宣告假執行。貳、被告則答辯以： 被告係為韓國人（嗣來台歸化中華民國籍）來台宣教，自93年起於臺中市○○○○路00巷0 弄0 號之財團法人基督教臺中宣教教會（下稱系爭教會）擔任牧師至今，系爭教會會址即座落於系爭543 號、545 號土地，並借名登記於被告名下。106 年間因欲搬遷會址，乃授權被告處理系爭土地出售事宜。嗣於106 年12月27日，原告委託之土地仲介林水欽交付500 萬元斡旋金支票與被告，表示原告願購買系爭543 地號土地，兩造約定於翌（28）日簽約。 當（28）日林水欽協同被告至原告所經營惠國建設股份有限公司（下稱惠國建設），原告代理人陳錦松（下稱陳錦松）即拿出事先擬妥之土地買賣合約。因合約條款眾多、用詞艱深，代書廖水木復表示系爭買賣契約書條款均為一般土地買賣條款，無特殊約定，被告始基於信任，與原告簽署契約，並由原告拿出擬定之「道路通行使用權同意書」為公證。 然嗣兩造因支付第二期用印款事宜，於107 年1 月25日相約於惠國建設公司，被告始知悉系爭買賣契約書中有約定履約保證、拆除費用負擔等事項，然此些條款於諦約時均未特別協商，且有違系爭教會需立即取得資金另行購地之目的，倘被告於簽約時知悉有上開不合理條款，根本不會簽署。而因原告表示以前從沒買過教會土地，經銀行人員提醒，擔心日後教徒會出面主張不動產所有權，後續拆除地上物將有困難，要求被告應提出具體拆除保證，否則不會再付款。兩造因對不合理契約條款、後續拆除履約各有所顧慮，遂於當日達成兩個協定，第一方案為雙方無條件解除買賣契約、第二方案為由被告配合執行拆除作業，費用由原告負擔並於拆除完竣時乙次給付尾款，本件買賣價金無需履約保證。原告並要求被告應將上開2 方案交由系爭教會董事會開會決議採行何種方式。 兩造已於107 年1 月25日達成協商結果，然原告仍邀約被告於同年月30日、同年2 月5 日、同年3 月2 日協商，惟均無共識。嗣系爭教會董事會於同年3 月10日晚間7 點召開，決議無條件解除契約，被告乃委請廖水木邀集陳錦松於同年3 月15日同至代書處，當面告知解約，復以臺中郵局987 號存證信函通知原告解約，是系爭買賣契約業經解除而失效。原告請求被告履行系爭買賣契約書約定，自無理由。 並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。叁、本院得心證之理由： 原告主張兩造於106 年12月28日簽訂系爭買賣契約書及「道路通行權及使用權同意書」，約定被告將系爭543 地號土地出售予原告，買賣價金及通行費用合計為49,158,800元，原告並於簽約時支付簽約款500 萬元及通行費20萬元整予被告收執，然嗣被告未收取第二期用印款等情，業據原告提出不動產買賣契約書、系爭543 地號土地登記第一類謄本、坐落543 地號土地上之龍井區新東段01613-000 號建物登記第一類謄本、簽收單、支票影本、本院所屬民間公證人陳毓倫事務所公證書暨道路通行權及使用權同意書等件為證（見本院卷第10頁至第14頁、第15頁正反面、第16頁正反面、第17頁至第18頁、第194 頁至第205 頁），且為被告所不爭執，堪認為真實。 惟被告辯稱兩造嗣於107 年1 月25日見面協調後，同意由系爭教會董事會決定無條件解除契約，或繼續履約但修改契約條件，後系爭教會董事會於107 年3 月10日開會決議解約，被告並即通知原告，是系爭買賣契約書業經兩造合意解除乙節，則為原告所否認。是本件應審究者即為，系爭買賣契約書是否業經兩造合意解除而失效？經查：㈠被告主張兩造於107 年1 月25日會面協調後，達成2 個方案共識並當場製作協議書1 份，業據提出該份協議書為證（見本院卷第72頁，下稱系爭協議書）。而觀被告提出之107 年1 月25日錄音譯文中，陳錦松稱：「……雙方僵持不下而協商結果第一個方案就是金先生賣方啦，賣方表示如果他負責拆除及履約保證付款，此方案賣方不同意，那賣方要求來解約。」、「第二個方案，第二個方案賣方負責拆除地上物跟圍牆，費用由買方負責。」等語（見本院卷第122 頁至第123 頁），經在場之代書廖水木回稱：「大概是這樣子，我再擬一下好不好？」（見本院卷第124 頁）。堪認兩造於協調當時，確僅論及2 個方案，並委由代書廖水木製作協議書。而依證人廖水木到庭證稱：這份是我按照當初兩造所表示的意思手寫紀錄之後，請惠國建設助理人員繕打出來的文件等語（見本院卷第106 頁），足見被告所提出之系爭協議書，確為107 年1 月25日當日所製作之協議書無疑。原告另提出載有3 個方案之他份協議書（見本院卷第82頁至第83頁），主張該份始為兩造當場製作之協議書，尚非可採，先予敘明。㈡依系爭買賣契約書第11條第4 款約定：「土地現況地上建築物為基督教臺中宣教教會使用，賣方需保證該地上建物於買方支付第五期點交尾款前拆除完竣，土地之地上物全部淨空並點交土地予買方管業使用；若賣方無法於買方支付第五期點交尾款前拆除地上建物，並將土地之地上物全部拆除淨空點交予買方管業使用時，賣方同意由買方代為執行拆除作業，其拆除費用、鄰房鑑定費用及建物滅失等作業相關稅費均由賣方負擔，賣方不得異議。」（見本院卷第12頁反面），堪認兩造於買賣當時，係約定由被告即賣方負責拆除地上物，然若被告未能於點交尾款前拆除完竣，則由原告即買方代為執行拆除，惟被告需支付衍生之相關費用。㈢而依107 年1 月25日兩造協調時之錄音譯文（見本院卷第118 頁至第122 頁）：「陳錦松：他說銀行她們經常辦這個教會的建築物，因為教會一般都是由信徒捐款去建的。那你這個案件是不是你自己出錢建的還是信徒出錢建的。那你假如真的要拆的時候，你同意地主是你房子也是你是名字，但是要拆的時候信徒就說對不起，這個我有捐款，這個我們的你不能給我拆，這是我們教會的，不是他個人的，那我就拆不了，那我拆不了怎麼辦，那我要找你因為你是韓國人，你又不是臺灣人可以找的到，到時候我錢都付了，那房子拆不了，所以我合約上特別註明拆屋一定要由你們拆，不是我們拆。被告：哪裡寫了我沒有看到，那時沒有說明。 …… 被告：那個時候代書沒有講清楚，那麼這個拆除的事，我們可以來做沒關係，那費用是誰來付？那麼拆除費用付上去的話，那麼總價根本就不一樣了。……，那時都沒有講個這事情，今天來才另外講這樣的事情，讓我拆除讓我付錢。陳錦松：那請問一下你建這個房子跟這個土地，那個錢是不是你個人出的還是？被告：當然是教會付的，不是我個人的。陳錦松：那教會付的，你教會付你用你的名字賣掉，那我要去拆的時候，那假如他們不准，那我怎麼辦？ …… 陳錦松：問題是曾經發生過這種情形，所以銀行擔心要給我貨款的時候說你房子不拆掉我不給你貨款。因為我怕她們曾經有這樣，……。被告：那麼你這樣很擔心害怕的話，那麼無條件合約要解約，不用買也可以。陳錦松：也無所謂。被告：無所謂。陳錦松：都可以。被告：你們這樣很擔心沒有辦法的話。陳錦松：也可以。被告：我們也是可以幫助你們，我們也是有另外的作法也可以走。陳錦松：也可以，也可以既然你有這個顧慮，你的建議我都能夠接受。被告：我想你們擔心的事情，我真的有確信要幫助你們，……。廖水木：我們不是逼你，是考慮關於他們公司運作的問題，所以董事長考慮也是比較長遠。被告：……。你們真的擔心害怕沒有辦法什麼困難，什麼事情的話，那麼要怎麼重新解約的事情的話，有同意的話，我回去我們教會長老要開會，今天有這樣的情形報告，我們幾天以後告訴我們這樣子同意的話，我們同意書寫來跟你們見面我們正式的解約，這樣子不用那麼麻煩。陳錦松：第一個：你提的這樣子解約我可以接受。第二個：你就要讓步，你要去拆我不敢拆，因為那是教會的。 …… 陳錦松：那麼我們今天的結論你再說一次……第一個方案就是拆除你們拆，拆除費用你們付，履約保證付款你們這個不能接受，所以你們要解約你的意思是這樣，記錄好。今天的大家協議一下二個方案，第二個方案就是你們拆你負責拆拆除費用我付，啊履約保證。被告配偶：履約保證不要，不要履約保證。 …… 被告配偶：不是錢放在銀行，我們要趕快買地買房要做的事情，趕快要搬遷。 …… 陳錦松：我能夠體諒你的想法，你也要體諒我的困難，因為銀行講的非常有道理，他曾經就是教會他拆不了。我怕我錢把他付了，我一拆他們信徒就來了給我圍起來，給我圍起來，說這是我信徒捐的所以你不能給我拆，那我怎麼辦，我要告也沒有辦法告，他說的也有道理啊。 …… 陳錦松：今天是某某日，金先生他們夫婦也來到公司，在場的人有……，基於本人協商結果，……，那雙方僵持不下而協商結果第一個方案就是金先生賣方啦，賣方表示如果他負責拆除及履約保證付款，此方案賣方不同意，那賣方要求解約。被告：無條件。陳錦松：無條件但是訂金要還。無條件解約訂金要返還，訂金500 萬要返還，……。 …… 陳錦松：第二個方案，第二個方案賣方負責拆除地上物跟圍牆，費用由買方負責。 …… 陳錦松：你就是辦完過戶完以後點交土地一次付清。好，此條件買方賣方同意執行，這個方案就是大家同意的。 …… 廖水木：大概是這樣子，我再擬一下好不好？陳錦松：你擬順一點。被告：再重新寫一下。陳錦松：那上面寫協議書，那賣方甲（誰）買方（誰），那履約保證不要就對了。 ……」綜觀前開譯文內容，原告代理人陳錦松屢次表明擔憂支付買賣價金後，由原告代為執行拆除系爭地上物時，將受到系爭教會教徒阻撓，且此拆除之不確定性，亦影響貸款銀行意願；被告則對於系爭買賣契約書中包含拆除義務及拆除部分費用負擔等事項表示詫異，並表明不希望原告以履約保證方式支付價金。以此觀之，被告辯稱兩造簽約後各自對系爭買賣契約書之履行產生疑慮乙節，應屬實情。㈣對照系爭協議書開頭記載：「買賣雙方於106 年12月28日簽訂『土地買賣契約書』（以下簡稱該契約書），買賣雙方因對該契約書履行產生疑慮，於107 年1 月25日由買賣雙方親自見面對該契約書後續履行事項進行初步協商（到場參與會商人員包括買方代理人陳錦松、柯正偉、賣方金光煥夫妻2 人、土地仲介林國盛、地政士廖水木），前因買賣標的經賣方表示係屬基督教徒所捐贈之款項而出資購買及建設之不動產，買方要求依該契約書內容，必須完成地上房屋『基督教臺中宣教教會』及圍牆拆除作業，對該拆除作業疑似執行有困難，為免除買方對本項未能完成之疑慮，經買賣雙方協商達成選擇方案如下」等語（見本院卷第72頁），更徵兩造達成協商最主要目的，即係為解除買方即原告對於拆除作業之疑慮，並非被告單方欲解除契約。此觀前開錄音譯文中，被告履次表示既然原告擔憂，可以解約，代書廖水木並陳稱不是要逼被告等語，亦可得證。則被告辯稱原告因對後續拆除地上物屢約部分有所顧忌，被告亦認契約條款不合理，兩造因而於該日達成協定，同意第一方案為兩造無條件解除契約，第二方案為由被告配合執行拆除作業，費用由原告負擔，並於拆除完竣時乙次給付尾款，且買賣價金無需履約保證等節，應屬可採。㈤原告雖抗辯被告提出之錄音譯文內容斷章取義，且看不出陳錦松之真實語氣，陳錦松僅係重複被告說法，並非同意被告等語（見本院卷第192 頁反面）。然查前開錄音譯文內容形式上確屬真實，為原告所不爭執（見本院卷第192 頁反面）。而觀該譯文前後脈絡語意，陳錦松明確表示可以接受解約，並進一步確認雖係無條件解約，但仍需返還訂金500 萬元等語，則其顯非單純重複被告說法甚明。再者，依前開錄音譯文內容，陳錦松曾2 度口述整理當日開會結論，並要求廖水木擬稿紀錄。衡諸常情，如陳錦松未曾同意解除契約，甚或兩造根本未曾達成任何協議，其又何需多此一舉，要求廖水木將2 方案決議內容詳予記載，再由惠國建設公司人員製作擅打出系爭協議書？原告辯稱兩造未於系爭協議書上簽名，顯未達成共識云云，尚非可採。至證人廖水木雖到庭證稱：陳錦松當時直接表示不同意無條件解約，系爭協議書只是各自的想法，但兩造都不同意對方的方案等語（見本院卷第104 頁反面至第105 頁、第106 頁正反面），然此與前開客觀證據即錄音譯文所示情節相佐，難以排除證人廖水木或有因時間經過而記憶混淆之情形，其此部分所證難認可採。㈥再觀前開錄音譯文中，被告稱：「……。你們真的擔心害怕沒有辦法什麼困難，什麼事情的話，那麼要怎麼重新解約的事情的話，有同意的話，我回去我們教會長老要開會，今天有這樣的情形報告，我們幾天以後告訴我們這樣子同意的話，我們同意書寫來跟你們見面我們正式的解約，這樣子不用那麼麻煩。」，原告代理人陳錦松回稱：「你提的這樣子解約我可以接受。」（見本院卷第121 頁）。此與系爭協議書上載明：「上列2 種方案賣方表示需召集基督教董事會議決，故要求雙方於民國107 年2 月27日會集至買方處所確認上列選擇方案，以供履行該契約書之後續作業。」（見本院卷第72頁），及證人廖水木證稱：這是陳錦松要求加上去的，因為他說以前都沒買過教會土地，不知道是否要經過董事會同意等語（見本院卷第106 頁反面），核屬相符。堪認被告辯稱兩造於107 年1 月25日協議2 個方案後，決定交由系爭教會董事會開會決議採行何種方案，並為配合董事會開會決議時程，始暫訂超過1 個月後之107 年2 月27日見面確認是否解約等節，應屬實情。原告於本院審理時，雖主張被告既為系爭土地及其上已保存登記之不動產登記名義人，系爭買賣契約書即得以履行，至系爭土地及地上物資金來源與原告無涉，系爭契約之履行與否自無庸經董事會決議等語。然查無論原告前開主張是否於法有據，均無礙於本院前開認定陳錦松於107 年1 月25日協調時，「主觀上」確實因擔憂系爭教會教徒阻撓後續拆除作業，而同意解除契約或負擔拆除費用等方案，並要求經過系爭教會董事會決議採行方案之事實。㈦嗣系爭教會董事會於107 年3 月10日召開臨時董事會，決議結過認系爭買賣契約書立場不中立、補貼20萬元通行系爭545 地號土地亦不合理，而同意依系爭協議書所載無條件解約，有該次臨時董事會會議紀錄1 紙在卷可考（見本院卷第73頁）。而被告抗辯兩造繼於107 年3 月15日會面時，其即當場告知陳錦松要解約等語，核與證人廖水木證稱：107 年3 月14日被告特地來找我，要求要解約，說107 年3 月10日下午系爭教會有開董事會。107 年3 月15日會面時，被告也有當場跟陳錦松表示董事會已經決議要解約等語（見本院卷第105 頁、第106 頁反面）相符。從而，系爭教會董事會既決議採行系爭協議書第1 個方案即無條件解約，並經被告通知原告在案，則系爭買賣契約書於107 年3 月15日即因解除而失效，堪可認定。㈧至原告固抗辯兩造若於107 年1 月25日無條件解約，何需復於同年1 月30日、3 月2 日及3 月15日先後見面，再行協商是否由原告出資購買系爭545 地號土地29.70 坪通行道路用地及購買價格，原告又何以會先後寄發7 次存證信函促請被告履約等語。然查兩造固於107 年1 月25日達成2 個方案協議，然具體方案未定，待被告於同年3 月15日通知原告時，系爭買賣契約始確定因解除而失效，業如前述。則於系爭教會董事會開會決議前，兩造因道路通行用地問題相約另行協商其他可行方案，自非不可。惟兩造既未達成其他協議，系爭協議書對兩造仍有拘束力，自不代言。再者，依證人廖水木證稱：107 年3 月14日被告來找我，說董事會決議沒有通過，我以地政士的立場，希望雙方圓滿，所以約兩造在我的事務所談，但還沒有達成協議（見本院卷第106 頁反面），足認107 年3 月15日亦係應證人廖水木之邀，協調其他解決方案，此尚無礙於兩造契約於當日確已解除之事實。至原告多次寄送存證信函，僅屬原告單方作為，尚無礙於本院前開認定，僅此敘明。肆、綜上所述，系爭買賣契約書既因解除而失效，原告依系爭買賣契約之法律關係，請求被告應於原告給付土地買賣價金4,435 萬8,800 元之同時，將系爭543 地號土地移轉登記予原告；及將坐落於系爭543 地號土地上之建物、系爭545 地號土地29.70 坪道路用地之地上違章圍牆、花草樹木等均拆除後騰空返還予原告，均為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，一併駁回之。伍、本件判決之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所爰引之證據，經審酌後，認均與判決結果無影響，爰不一一論述。又兩造既均不爭執系爭買賣契約原有效成立，僅爭執嗣後是否解約失效，則原告請求調查系爭教會董事會成員，以證有無表現代理問題、系爭買賣契約是否有效等（見本院卷第193 頁），自無調查必要，僅此敘明。陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國 108 年 1 月 28 日民事第一庭法官段奇琬上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 108 年 1 月 28 日書記官劉燕媚

臺灣臺中地方法院107年度重訴字第204號

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