107年度重訴字第609號｜民事：損害賠償｜裁判日期：109 年 01 月 21 日

臺灣臺中地方法院民事判決　107年度重訴字第609號原　　　告　吳保宗訴訟代理人　黃國偉律師被　　　告　江青松訴訟代理人　陳鎮律師黃麟淵律師複代理人　　張嘉育律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國108 年12月26日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由甲、程序部分壹、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。本件原告起訴之聲明原為「被告應給付原告新臺幣（下同）1,179 萬0,595 元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息」；嗣於民國108 年3 月19日具狀就本金部分之請求變更為1,014 萬4,466 元（見本院卷第1 、87頁），核為減縮原告應受判決事項之聲明，與前揭規定尚無不合，應予准許，先予敘明。乙、實體部分壹、原告主張：一、被告於102 年11月8 日購入坐落臺中市○○區○○段000 地號土地、面積926.38平方公尺（下稱系爭土地），後於103 年3 月17日期間，原告支付644 萬元土地款兩造成為系爭土地合夥人。嗣兩造於103 年10月7 日簽立潭子區土地持有確認書，約定同段340 地號等14筆土地（即系爭土地）中之106.53平方公尺土地保留為原告辦公用地，其餘819.85平方公尺做為建築基地（下稱系爭基地），原告持有系爭基地面積185.276 平方公尺比例為22.6% ，被告持有系爭基地面積為634.574 平方公尺比例為77.4% 。又於104 年3 至7 月間，兩造與另6 位合夥人，共同簽立「合夥投資經營契約書」（按該契約書封面誤載為工程估價單，下稱系爭合夥經營契約），約定兩造與另6 位合夥人共同出資4,500 萬元資金，其中原告出資180 萬元、被告出資1,845 萬元（下稱建物出資合夥），兩造並以系爭基地出資，共同合建房屋出售營利（下稱大合夥），此房屋案名為「璽揚天晴」（下稱系爭建案），委託璽揚建設有限公司（下稱璽揚公司）銷售，系爭建案並已完售結案，被告並於106 年12月20日、107 年5 月10日及107 年6 月11日給付原告共1,038 萬0,133 元，其中834 萬元是返還原告土地及建物資金之出資及繳納土地貸款之10萬元利息，另39萬9,053 元為建物出資180 萬元部分之獲利，餘額部分是被告認為原告土地出資之盈餘。二、惟兩造合夥購入之系爭土地，原告出資644 萬元佔20% ，故購地款應為3,220 萬元（664 萬÷20% ＝3220萬），璽揚公司付款憑證明細中「潭子祥和段土地款」卻列購地款為4,676 萬2,800 元，此差額1,456 萬2,800 元之20% 即291 萬2,560 元，是被告漏未列入分配予原告。再者，原告向璽揚公司購買系爭建案其中一棟房屋，該棟房屋坐落系爭基地為原告與被告所有，故原告僅就被告持有比例77. 4%部分即面積62.427平方公尺即18.884坪部分與被告簽約，經加計原告所有持份22.6% 部分即5.335 坪，該棟房屋之土地面積為23.605坪，則依該棟房屋土地部分之買賣價金892 萬8,000 元計算，系爭基地每坪土地售價為37萬8225元，再扣除每坪19萬元之土地款，每坪土地獲利為18萬8,225 元，以系爭基地246.12坪計算，總獲利為4,632 萬5,937 元，扣除土地融資利息646 元、仲介費42萬56,000元、履保費1 萬5,960 元、原有建物拆除費10萬5,000 元及一半公司經營管銷費1,107 萬2,250 元（即2,214 萬4,500 元÷2 ）、一半的經營獎金費 1,13萬6,307 元、一半的負責人服務費11萬3,368 元後，共計土地凈獲利為3,199 萬9,584 元，原告應分配之土地淨獲利為723 萬1,906 元，加計漏未列入分配之購地款291 萬2,560 元，故原告應獲分配之金額為1,014 萬4,466 元。三、然璽揚天晴結算表費用項目認列上，顯然將建物出資應分擔之費用，一併由地主分擔，而土地融資利息146 萬0,500 元卻由地主承擔，刻意土地合夥之獲利減少，並增加其費用負擔，間接使獲利流向建物出資合夥，進而使被告自身可獲分配數額提高之情形。是以，原告依兩造土地合夥之法律關係計算，認被告就原告土地出資部分尚有合夥獲利1,014 萬4,466 元應分配原告，然被告並未給付。爰依民法第699 條之規定，提起本件訴訟，請求被告如數給付等語。並聲明：被告應給付原告1,014 萬4,466 元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息及願供擔保請准宣告假執行。貳、被告則以：本件為兩造與另6 位建物出資合夥人共同簽訂系爭合夥經營契約合夥興建銷售系爭建案，並委由璽揚公司擔任起造人及負責興建規劃及銷售事宜。而原告同時為土地及建物出資合夥人，既已簽訂系爭合夥經營契約，就該契約內容及屬契約內容的潭子區祥和段評效表約定均應知悉，則就系爭建案之盈餘分配自應依系爭合夥經營契約計算分配，亦即，系爭建案之盈餘須先扣除必要及有益成本費用後，始依大、小合夥出資比例進行分配。而系爭建案出售後，以按系爭合夥經營契約計算盈餘分配予被告，並將原告投資系爭建案之本金即購買土地出資之644 萬元、建物興建出資180 萬元及土地貸款利息10萬元，於給付盈餘獲利款項時，一併返還原告，就原告應得盈餘款項數額，被告皆詳列計算式，並以璽揚建設付款憑單經原告簽名確認無誤，本件訴訟實為原告對盈餘分配之計算方式認知錯誤所致。縱原告主張系爭合夥經營契約僅為建物出資合夥之約定，然基於誠信原則與禁反言原則下，土地合夥亦受其拘束，仍應按系爭合夥經營契約之約定分配盈餘等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請免為假執行。參、兩造經爭執與不爭執事項：一、兩造不爭執事項如下，並有原告提出之土地地籍圖及異動索引正本各1 份、系爭合夥經營契約、潭子區土地持有確認書、原告花蓮市第二信用合作社大雅分社存摺、不動產買賣契約書、被告支付原告土地價款之存摺、璽揚建設付款憑單為證（以上均為影本，見本院卷第10至46頁）：㈠被告於102 年11月8 日購入坐落臺中市○○區○○段000 地號土地、面積926.38平方公尺，土地買賣契約書所載價金為5,320 萬元。㈡上開土地買賣契約簽訂後至103 年3 月17日期間，原告共支付644 萬元（依兩造之書狀及本院卷第79頁付款憑單均為644 萬元，本院筆錄誤載為664 萬元）土地款，成為系爭土地合夥人，且於103 年3 月17日、103 年8 月12日各支付土地貸款利息5 萬元。㈢兩造於103 年10月7 日簽立潭子區土地持有確認書，約定同段340 地號等14筆土地（即系爭土地）中之106.53平方公尺土地為原告所有，其餘819.85平方公尺做為建築基地（即系爭基地），原告持有系爭基地面積比例為22 .6%，被告持有系爭基地面積比例為77.4% 。㈣於104 年3 至7 月間，兩造與另6 位合夥人，共同簽立系爭合夥經營契約，約定兩造與另6 位合夥人共同出資4500萬元資金（其中原告出資180 萬元、被告出資1,845 萬元），兩造則出資系爭基地，共同合建房屋出售，此房屋案名為「璽揚天晴」，委託璽揚公司銷售。㈤潭子區祥和段評效表（下稱系爭評校表）為上述「合夥投資經營契約」內容之一部。㈥兩造間之法律關係，係就土地先成立合夥，再與另6 位出資人就建物部分出資4500萬元成立合夥，此兩者再成立一個大合夥，以系爭基地、資金合建房屋出售營利。㈦「璽揚天晴」建案已完售結案，被告於106 年12月20日、107 年5 月10日及107 年6 月11日共給付原告1038萬0,133 元，其中834 萬元是返還原告土地及建物資金的出資及繳納土地貸款的10萬元利息，另39萬9,053 元為建物出資180 萬元部分之獲利，餘額部分是被告認為原告土地出資之盈餘。二、兩造爭執事項：㈠系爭合夥經營契約是否得拘束系爭基地合夥人即兩造？㈡原告主張依民法第699 條規定，請求被告給付1,014 萬4, 466 元之土地出資盈餘款，有無理由？肆、得心證之理由：一、系爭合夥經營契約是否得拘束系爭基地合夥人即兩造？㈠被告購入面積926.38平方公尺之系爭土地後，被告加入合夥出資20% 即持有面積185.276 平方公尺，被告出資80% 即持有面積741.140 平方公尺，嗣兩造於103 年10月7 日簽立潭子區土地持有確認書，約定被告所有土地中之106.53平方公尺土地保留做為原告辦公用地，其餘634.574 平方公尺與原告持有之185.276 平方公尺共819.85平方公尺〈即248 坪，819.85×0.3025＝248 （小數點以下，四捨五入下同）〉做為建築基地（即系爭基地），原告與被告持有系爭基地面積比例分別為22.6% 與77.4% ；嗣於104 年3 至7 月間，兩造除以系爭基地出資外，並與訴外人王姿雲、陳虹羽、陳清華、孫匯宇、蔡建興及鄭潮林等6 人（下稱其餘建物出資人）共同出資4500萬元（其中原告出資180 萬元、被告出資1,845 萬元），共同合建房屋出售，兩造並與其餘建物出資人簽訂系爭合夥經營契約，將系爭建案委由璽揚公司出售等情，為兩造所不爭執（見本院卷第156 至157 頁），並有潭子區土地持有確認書、系爭合夥經營契約在卷可證（見本院卷第32、131 至134 頁），此部分事實，應堪認定。㈡按當事人締結之契約一經合法成立，其在私法上之權利義務，即應受契約之拘束，不容任一造任意反悔或撤銷（最高法院18年上字第484 號、18年上字第1495號、19年上字第985 號、20年上字第1941號判例意旨參照）。又解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院98年度台上字第1925號裁判意旨參照）。原告主張系爭合夥經營契約僅係建物出資合夥之約定，兩造間之土地合夥並不受此契約拘束，為被告所否認，則原告自應就其主張負舉證責任。㈢經查，原告提出之兩造與其餘建物出資人簽訂之系爭合夥經營契約內容，除有條文約定外，並附有潭子區祥和段評校表及系爭建案平面圖與立面圖，該評校表為契約內容之一，且該條文分別是第壹條為總則、第貳條為股份、第參條為出資方式、第肆條為股東、第伍條為會計、第陸條為銷售與處分房產規則之約定，其中契約第貳條約定約記載：「以繼成建設股份有限公司，為潭子區祥和段640 地號等12筆曾建成合建分受各50% 總營建款及土地款，各股東依股份，分別出資。」，此條文中之「640 地號」係「340 地號」之誤載，「繼成建設股份有限公司」係璽揚公司之誤載，曾建成原本為建物出資人，因原告反對而未加入，條文因而誤載曾建成等情，均為兩造所不爭執（見本院卷132 、155 頁反面、168 頁反面），並有系爭合夥經營契約在卷可佐（見本院卷第131 至141 頁）。則觀之系爭合夥經營契約第貳條已明確載明「合建分受各50% 總營建款及土地款」，及第肆條第8 項第3 款、第4 款分別約定「銷售總金額＝已售屋金額＋餘屋底價金額」、「個案淨利＝銷售總金額－公司經營費用－建築費用（含稅）－土地成本（含土地仲介費、增值稅、受益費、土地所得稅－設計費（含稅）」，及評校表上之總利潤分配是將總售價扣除總成本後除以二，佐以兩造同時為系爭土地合夥人及建物出資合夥人等情，顯見身為系爭土地與建物出資合夥人之兩造與其餘建物出資合夥人簽訂系爭合夥經營契約時，非僅係針對建物出資合夥為約定，而係土地合夥與建物出資合夥所成立之大合夥所為之約定，建物出資合夥人及土地合夥人均應遵守此契約之拘束，按此約定計算盈餘分配。縱原告於事後主觀認為系爭合夥經營契約及評效表之盈餘分配約定，對身為土地合夥人之原告不盡公平，原告亦不得反悔。是以原告主張土地合夥不受系爭合夥經營契約之拘束云云，要無足取。二、原告主張依民法第699 條規定，請求被告給付1,014 萬4,466 元之土地出資盈餘款，有無理由？㈠經查，被告購入面積926.38平方公尺即280 坪之系爭基地，買賣價金為5,320 萬元，之後兩造成立土地合夥，原告出資20% 持有面積185.276 平方公尺土地、被告出資80 %持有面積741.104 平方公尺土地，上開買賣價金除部分由兩造以現金支付外，餘款係向銀行貸款支付，並與銀行約定前3 年只支付貸款利息，不償還本金，且於被告購入系爭土地後至103 年3 月17日期間，原告共支付644 萬元土地款，並於103 年3 月17日、103 年8 月12日各支付土地貸款利息5 萬元等情，為兩造所不爭執（見本院卷第167 至168 頁），並有系爭土地買賣契約書、收支明細表在卷可憑（見本院卷第69至73頁）。是，由上可知系爭土地每坪單價為19萬元（5320÷ 280 ＝19）。又兩造於103 年10月7 日約定原告持有系爭土地之20 %即185.276 平方公尺土地悉數做為建築爭基地，被告持有系爭土地80% 中保留106.53平方公尺做為自己辦公用地，其餘741.104 平方公尺做為建築基地，亦即建築基地即系爭基地面積為819.85平方公尺（185.276 ＋741.104 ＝819.85），原告因而在系爭基地中佔22.6% 、被告佔77.4% 等情，亦有兩造不爭執之潭子區土地持有確認書在卷可稽（見本院卷第32頁），可知兩造分別以上述土地面積做為系爭基地時，因被告出資土地面積減少，兩造合夥比例因而不同，但每坪購地款並未改變。是以，兩造係以合夥土地中之819.85平方公尺即248 坪（819.85×0.3025＝248 ，小數點以下四捨五入）做為系爭基地，則兩造以系爭基地與其餘6 位建物出資人合夥興建系爭建案時，系爭基地之土地成本應為4712萬元（19萬元×248 坪＝4712萬元），此與系爭合夥經營契約之評校表記載土地款4712萬元相符，益徵系爭合夥經營契約係就土地合夥與建物出資合夥所成立之大合夥所為之約定。故原告以其在簽訂系爭合夥經營契約之前，其就系爭土地實際支付之出資款為644 萬元、出資比列為20% ，認為爭基地之成本為3320萬元（664 ÷0.2 ＝3320），係僅以其現金支付土地價金部分列入購地款，而漏未將前述銀行貸款部分列入，此種計算基準顯然有誤，此觀後述原告於計算土地每坪銷售獲利時，亦以每坪土地款19萬為計算基礎自明。則原告以此錯誤計算基準，認為璽揚公司以系爭建案銷售後精算之基地面積246.12坪乘以每坪19萬元之土地款計算所得購地款4,676 萬2,800 元有誤，應將此購地款差額1,456 萬2,800 元（46762800－33,200,000）之20% 即291 萬2,560 元給付原告云云，即屬無據。㈡原告雖又以其購入系爭建案房屋買賣契約所記載之土地價額，主張系爭基地土地每坪售價為37萬8225元，扣除每坪19萬元之土地款，每坪土地獲利為18萬8,225 元，以系爭基地 246 . 12坪計算，總獲利為4,632 萬5,937 元，扣除其他成本後，土地淨獲利為3,199 萬9,584 元，被告應分配22.6% 即723 萬1,906 元予原告云云。然查，系爭評效表記載：土地款248 坪×19萬元＝4712萬元，規劃戶數10戶，單元平均地坪為每戶24.8坪，單元平均建坪為58坪。單元成本分析為土地款：4712萬÷10戶＝471 萬，營建成本：8 萬元×58坪＝464 萬元，管銷及稅捐：935 萬（即471 ＋464 ）×15% ＝140 萬元，共計1075萬元。總售價：1400萬元×8 戶＋店鋪1800萬元×2 戶＝148000萬元，總成本1075×萬10戶＝10 750 萬元，總利潤：總售價148000萬元－10750 萬元＝4500萬元÷2 ＝2025萬元（見本院卷第31頁），顯見被告與其餘 6 位建物出資人合夥興建系爭建物銷售分配盈餘時，係按系爭建案總售價扣除總成本後除以二，由基地合夥與建物合夥各分得二分之一。是以，原告主張應以其所購買之系爭建案之不動產契約所列之土地每坪售價扣除每坪19萬元土地款及其他土地成本後，所得之土地淨獲利3,199 萬9,584 元部分全由土地合夥即兩造分配，原告應分得22.6% 即723 萬1,906 元云云，核與系爭合夥經營契約及評校表有關系爭建大合夥所之盈餘分配約定，即應將系爭建案銷售總價扣除總成本（即土地、建物及管銷等成本）後由土地合夥及建物出資合夥各分取一半之總利潤之約定不符，要屬無據。三、綜上所述，原告主張自己實際支付之系爭土地購地款為644 萬元，以此計算系爭基地購地款應為3320萬元，與璽揚公司付款憑證明細所列購地款之差額為1,456 萬2,800 元，其中20% 即291 萬2,560 元應給付原告，及系爭建案售地價款部分應扣除每坪19萬元之購地款及其他土地成本後，僅兩造可分配土地盈餘，被告應給付22.6% 即723 萬1,906 元盈餘，共計1,014 萬4,466 元未給付予原告云云，係因原告漏未將兩造向銀行貸款所支付地主之價金部分算入購地款，及未按系爭土地合夥人與其餘建物出資合夥人所簽立之系爭合夥經營契約計算分配盈餘所致，均屬無據。從而，原告依系爭土地合夥關係，請求被告應給付原告1,014 萬4,466 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日為止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。四、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78 條，判決如主文。中華民國 109 年 1 月 21 日民事第七庭法官廖純卿以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 109 年 1 月 21 日書記官孫超凡

臺灣臺中地方法院107年度重訴字第609號

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