107年度重訴字第746號｜民事：確認違約金債權不存在｜裁判日期：108 年 12 月 11 日

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　107年度重訴字第746號原　　　告　張晨淏（原名張承平）陳瑀婕上二人共同訴訟代理人　蘇若龍律師被　　　告　莊登雲訴訟代理人　蔡得謙律師洪慧中律師上列當事人間請求確認違約金債權不存在事件，本院於民國108 年11月11日言詞辯論終結，判決如下：主文確認兩造間於民國107年8月29日就附表所示土地及建物所簽立之不動產買賣契約，被告對原告之違約金債權超過新臺幣330萬元部分不存在。訴訟費用由被告負擔百分五十，餘由原告負擔。事實及理由一、原告主張：㈠兩造經由訴外人台灣房屋富裕七期店即富裕不動產開發事業有限公司（下稱富裕公司）之居間媒介，於民國107年8月29日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定原告以買賣總價新臺幣（下同）3300萬元，向被告購買其所有如附表所示建物及其坐落土地（下就附表所示土地及建物合稱系爭房地），兩造並委由訴外人第一建築經理股份有限公司（下稱第一建經公司）辦理買賣價金履約保證，約定將價金信託存於第一商業銀行信託專戶，原告已依系爭買賣契約第3條第2項約定之付款方式，先後履行給付（簽約款）330萬元、330萬元（完稅款），合計已給付被告價金660萬元，惟就尾款2640萬元部分，因原告需以系爭房地向金融機構辦理貸款始能支付，原告向花蓮二信申請貸款未獲同意，致原告無法支付前開尾款2640萬元，此非可歸責原告之事由所致，依系爭契約第8條第2款約定之反面解釋，被告不得沒收原告已支付之價金作為違約金。然被告於107年11月20日以福興福工郵局第38號存證信函致原告並稱原告違約而逕行沒收原告已支付之價金660萬元充作違約金，實有違系爭買賣契約之約定，堪認被告就系爭買賣契約對原告並無任何違約金債權存在。是原告提起本件訴訟，請求確認兩造間於107年8月29 日就系爭房地所簽立之系爭買賣契約，被告對原告之違約金債權不存在，自有確認利益。㈡退步言，縱認原告係因可歸責於自己事實而未能向金融機構貸得借款2640萬元，然原告於知悉貸款有困難而無力履約時即已通知被告，被告僅需另覓買家即可，原告給付價金660 萬元占系爭買賣契約買賣價金達20％之比例，被告將之全部沒收充作違約金，顯屬過高。況且，即使依內政部訂頒之成屋買賣契約書定型化契約範本關於違約處罰條款之違約金數額以不超過房地總價款15％為限。再佐以兩造於107年8月29日簽立，原告同年10月間即已通知被告無力履約，迄至原告於107年11月29日提起本件訴訟，僅經歷92日，依社會一般交易秩序遲延違約罰則，類推適用民法第233條第1項、第203條、第205條規定，及當事人得約定遲延利率最高法定限制為年息20％。則被告得沒收之違約金以年息5％計算應為33 萬2712元，縱使以年息20％計算亦僅為133萬0849元，益見被告主張原告應給付其違約金660萬元實屬過高。是被告以原告業已給付之價金660萬元全部作為違約金，其違約金數額顯屬過高，應予酌減始為合理，堪認被告對原告之違約金債權至少部分不存在。㈢並聲明：確認兩造間於107年8月29日就系爭房地所簽立之系爭買賣契約，被告對原告之違約金債權不存在。二、被告抗辯：㈠原告於簽立系爭買賣契約前，本應謹慎評估其自身給付價金之能力，如有資力不足，不應輕易簽約，以免日後違約而致生損害，系爭買賣契約既經兩造簽立而有效成立，原告自應依約履行買受人給付價金之主給付義務，花蓮二信拒絕承作貸款之風險應由原告承擔，原告以此拒絕履行系爭契約之給付價金義務，自屬於可歸責於原告之違約事由。又系爭買賣契約第8條第2項約明：原告如違反系爭買賣契約應履行之各項義務時，每逾一日，原告應按該期價款萬分之二計算違約金予被告（自逾期之次日起至完成給付日止），經被告定七日期限催告逾期仍不履行，被告得解除系爭買賣契約；如因原告擅自解約、不為給付、給付不能或其他可歸責於原告之事由致系爭買賣契約解除時，原告同意被告得沒收已支付之全部價款作為違約金，並應負擔因此所衍生之全部稅捐及相關費用。期間被告於107年11月16日、同年11月20日先後二次以存證信函催告原告給付尾款2640萬元，並向原告表明倘原告未依約尾款，被告即解除系爭契約並請求違約金。原告提起本件訴訟後，被告業以108年1月9日民事答辯狀作為向原告解除系爭買賣契約之意思表示，被告自得沒收原告已給付之價金660萬元作為違約金。㈡再者，系爭契約第8條第2項未明示約定該違約金之性質，依民法第250條第2項規定，應認係屬損害賠償額預定性違約金之約定，而兩造簽立系爭買賣契約前，被告委託仲介銷售系爭房地期間，有第三人與原告同時競爭出價，且該第三人另透過永慶房屋仲介出價3500萬元，價格遠高於原告，然因原告相當積極表示購買之意願，並給付斡旋金，使被告相信原告締約之真意，而於107年8月29日與原告簽立系爭買賣契約，故被告為與原告簽署系爭契約，投入相當之時間及磋商成本，受有成本之損失，亦喪失以更高價格與第三人締結買賣契約之機會，則被告確因原告違約而受有損害。此外，被告因原告違約亦受有下列損害：⒈原告違約而未於107年10月 12 日給付尾款2640萬元之日起（見系爭買賣契約第3條第2 項），迄至被告於108年1月9日以民事答辯狀向原告解除系爭買賣契約意思表示之日止，共計87日，在此87日期間以該尾款2640萬元計算每日萬分之二之違約金，原告每日應給付之違約金為5280元，故原告因未能如期給付該尾款2640萬元之遲延違約金為45萬9360元（5,280×87 =459,360元）；⒉ 兩造於107年8月29日簽立系爭買賣契約起，違至被告於108 年1 月9日向原告解除系爭買賣契約止之該段期間，被告亦受有自身繳納系爭房地貸款之利息共98,444元，及在此期間所繳交之管理費及水電瓦斯費共19,529元，合計受有 117,973元之損害；⒊被告係於92年間以1300萬元購買系爭房地，期間因房地產穩定成長及都市發展漸趨完善之影響，系爭房地之市場價值亦呈現漲幅之趨勢，迄至兩造於107年8月29日簽立系爭買賣契約止，可知107年8月間反映系爭房地市場行情之價值為3300萬元，被告因此所受之損害即為：倘原告履約被告可得之利益，則系爭買賣契約買賣價金3300萬元扣除被告取得系爭不動產標的之買價1300萬元，其差額 2000萬元即為被告所失利益之損害。況且，兩造均為自然人、締約地位平等，違約金之計算自無應較系爭房地買賣總價金15％為低之理，而兩造簽立系爭買賣契約時，兩造委託之代書即訴外人林鳳凰亦曾多次提醒原告，如未能按期給付價金將有價金被沒收作為違約金之風險，原告表示明白並予以同意，原告故意讓被告相信其為有資力足以履約之人，被告亦因而誤信其有能力足以履約，足見兩造就違約金之約定係基於契約自由、私法自治而為約定，本件原告主張違約金應予酌減，並無可採。㈢並聲明：駁回原告之訴。三、法院之判斷：㈠確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判決參照）。本件原告主張其未給付系爭買賣契約之尾款2640萬元，並非因可歸責於原告之事由所致，被告對原告並無違約金債權存在，為被告所否認。則兩造就被告對原告之系爭買賣契約違約金債權是否存在既有爭執，對原告在私法上之地位有受侵害之危險，此項危險得以對被告之確認判決除去，則原告提起本件確認之訴，堪認有即受確認判決之法律上利益，先予敘明。㈡查兩造經由訴外人富裕公司之居間媒介，於107年8月29日簽立系爭買賣契約，約定原告以買賣總價3300萬元向被告購買系爭房地，兩造並委由訴外人第一建經公司辦理買賣價金履約保證，約定將價金信託存於第一商業銀行信託專戶，原告已依系爭買賣契約第3條第2項約定之付款方式，先後履行給付（簽約款）330萬元、330萬元（完稅款），合計已給付被告價金660萬元，惟原告應於107年10月12日給付尾款2640萬元部分，因原告以系爭房地向花蓮二信申請貸款未獲同意，致原告無法支付前開尾款2640萬元，嗣被告於107年11月16 日以福興福工郵局第36號存證信函、同年月22日以福興福工郵局第38號存證信函催告原告給付尾款2640萬元，並向原告表明倘原告未依約尾款，被告即解除系爭契約並請求違約金，原告提起本件訴訟後，被告業以108年1月9日民事答辯狀作為向原告解除系爭買賣契約之意思表示等情，有系爭買賣契約書（見原證1）、被告致原告之前開存證信函及其回執（見被證3）、被告108年1月9日民事答辯狀【見本院卷第45至51頁，併見本院卷第161頁之被告民事答辯（一）狀陳述】，且兩造不爭執此部分之事實，應堪信為真正。㈢稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務。民法第345條第1項、第367條分別定有明文。再者，又契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。民法第254條亦定有明文。又系爭買賣契約第8條第2項約定：原告如違反系爭買賣契約應履行之各項義務時，每逾一日，原告應按該期價款萬分之二計算違約金予被告（自逾期之次日起至完成給付日止），經被告定七日期限催告逾期仍不履行，被告得解除系爭買賣契約；如因原告擅自解約、不為給付、給付不能或其他可歸責於原告之事由致系爭買賣契約解除時，原告同意被告得沒收已支付之全部價款作為違約金，並應負擔因此所衍生之全部稅捐及相關費用等語（見本院卷第23頁）。基此，原告因自己無法獲得金融機構貸款之因素逾期未依約給付系爭買賣契約之尾款2640萬元，堪認係因可歸責於原告自己之事由所致。是原告主張其就系爭買賣契約之履行並無可歸責自己事由乙節，自無可採。又原告逾期未依約給付前開尾款2640萬元後，經被告先後於107年11月 16日、同年月22日以存證信函催告原告給付尾款2640萬元，並向原告表明倘原告未依約尾款，被告即解除系爭契約並請求違約金，原告提起本件訴訟後，被告業以108年1月9日民事答辯狀作為向原告解除系爭買賣契約之意思表示等情，有如前述。則因可歸責於原告之事由逾期未給付尾款價金2640萬元，且經被告催告後逾一個月期間仍未給付，被告嗣於108年1月9日向原告解除系爭買賣契約，已生合法解除之效力，被告自得依系爭買賣契約第8條第2項約定主張原告應給付其違約金，堪以認定。㈣兩造就原告應給付被告違約金之數額互為爭執。按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第25 2條定有明文。約定有違約金者，有債務不履行情事發生時，債權人不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定之違約金，請求債務人支付。如約定之違約金過高者，債務人固得依民法第252條規定，請求法院減至相當之數額，惟就約定違約金過高之事實，應由主張此項有利於己事實之債務人負舉證責任（最高法院83年度台上字第2879號、86年度台上字第1084號、92年度台上字第697號判決意旨參照）。而不負舉證責任之債權人，就其所受損害之內容、損害額多寡等違約金是否相當之事實，則須依民事訴訟法第195條規定負真實完全及具體化之陳述義務，以保護當事人之真正權利及維持國家之法律秩序（參見最高法院107年度台上字第2429號民事判決，亦同此旨）。又契約不履行之違約金是否過高，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，債務人已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額（參見最高法院49年台上字第807號民事判例，亦同此旨）。且契約已合法解除，不得再將契約解除後之利息損失及房地出售時所受價金減少之損失，作為審酌違約金是否過高之依據（參見最高法院107年度台上字第642民事判決，亦同此旨）。查系爭買賣契約第8條第2項之違約金約定，係屬因原告債務不履行時應給付被告之違約金，其性質為損害賠償總額預定性之違約金，為兩造所共認（見本院卷第138、139頁），堪以認定。準此，本院綜參： ⒈兩造於107年8月29日簽立系爭買賣契約起，迄至被告於108 年1月9日向原告解除系爭買賣契約止之該段期間，被告亦受有自身繳納系爭房地貸款之利息共98,444元，及在此期間所繳交之管理費及水電瓦斯費共19,529元，合計受有117,973 元之損害乙節，有被告提出之該等費用概算表及其繳費單據在卷可揭，堪認屬實。 ⒉原告逾期未依約於107年10月12日給付尾款2640萬元後，迄至系爭買賣契約於108年1月9日解除之該段期間（計59日），被告因原告違約未給付該尾款2640萬元，堪認受有相當於法定利率之利息損失213,370元（計算式：26,400,000×5％ ÷365日×59日＝213,370，元以下四捨五入，下均同）。 ⒊被告評估是否將系爭房地出售原告及後續之簽約、履約過程中顯需耗費相當之評估等交易成本，且兩造簽立系爭買賣契約前，被告委託仲介銷售系爭房地期間，另有第三人透過永慶房屋仲介出價3500萬元乙節，有被告提出之107年8月14日LINE通訊軟體對話在卷可按（見被證5），與系爭買賣契約之買賣價金3300萬元，被告主張此部分受有200萬元之差額損失，應可認定。 ⒋被告雖以其於92年間以1300萬元購買系爭房地，其因原告未依約履行系爭買賣契約給付被告價金3300萬元為由，據此陳稱其受有該差額2000萬元之損害，然系爭買賣契約經被告向原告合法解除之結果，被告自得基於所有權人地位行使系爭房地之相關所有權能，亦即系爭房地迄今應具有市場價值仍歸屬於被告所享有，是被告主張其受有此部分差額2000萬元之損害，委無可採。 ⒌系爭買賣契約第8條第2項之違約金約定，既屬賠償總額預定之違約金，則因原告違約致系爭買賣契約解除而應依該條項後段給付被告違約金，被告就原告之相同違約事由，重複計算而主張原告應依該條項前段約定給付其107年10月12日起至108年1月9日該段期間（計87日）依尾款2640萬元計算每日萬分之二之違約金合計45萬9360元，亦無可採。 ⒍此外，再參諸內政部訂頒之成屋買賣契約書定型化契約範本關於違約處罰條款，違約金數額以不超過房地總價款15％為限，及原告前揭延遲給付其餘價金2640萬元之數額非寡，惟原告已一部履行660萬元價金之給付，暨系爭契約於108年1 月9日解除後，無論被告將系爭房地另出售第三人是否獲利或損失，無從作為酌定本件違約金有無過高之依據，有如前述等一般客觀事實、社會經濟狀況、原告一部履行及被告所受損失等情狀，本院認為被告主張原告應給付其系爭買賣契約違約金660萬元尚屬過高，應酌減為依系爭買賣契約買賣價金10％計算即330萬元（3300萬元×10％＝330萬元）為適當。是被告就系爭買賣契約之違約金債權超過該330萬元部分不存在，堪以認定。㈤綜上所述，原告請求確認被告對就系爭房地（即附表所示土地及建物）所簽立之系爭買賣契約，被告對原告之違約金債權超過330萬元部分不存在，為有理由，應予准許。至原告逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。肆、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項前段。中華民國 108 年 12 月 11 日民事第五庭法官何世全一、上正本係照原本作成。二、如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。三、提起上訴，應以上訴狀表明(一)對於第一審判決不服之程度，及應如何廢棄或變更之聲明，(二)上訴理由（民事訴訟法第441 條第1項第3款、第4款），提出於第一審法院。中華民國 108 年 12 月 11 日書記官黃筠婷附表： ┌─────────────────────────────┐ │土地： │ ├──────────────────┬───┬──────┤ │ 土地坐落 │ 面積 │ 權利 │ ├───┬───┬───┬──┬───┼───┤ │ │縣市 │ 鄉鎮 │段 │小段│地號 │ 平方 │ 範圍 │ │ │ 市區 │ │ │ │ 公尺 │ │ ├───┼───┼───┼──┼───┼───┼──────┤ │臺中市│南屯區│惠智段│ 無 │83-3 │53.61 │10000分之636│ ├───┼───┼───┼──┼───┼───┼──────┤ │臺中市│南屯區│惠智段│ 無 │83-4 │84.44 │全部 │ ├───┼───┼───┼──┼───┼───┼──────┤ │臺中市│南屯區│惠智段│ 無 │83-6 │141.79│10000分之636│ ├───┼───┼───┼──┼───┼───┼──────┤ │臺中市│南屯區│惠智段│ 無 │83-15 │135.87│10000分之636│ ├───┴───┴───┴──┴───┴───┴──────┤ │建物： │ ├───┬──────┬──┬───────────────┤ │建號 │ 建物門牌 │權利│ 建物層次、面積 │ │ │ │範圍│（平方公尺） │ ├───┼──────┼──┼───────────────┤ │臺中 │臺中市南屯區│全部│層數：4層 │ │市南 │大墩十一街 │ │總面積：183.15 │ │屯區 │510巷36號 │ │層次：1層、面積：45.32 │ │惠智 │ │ │層次：2層、面積：26.07 │ │段（下│ │ │層次：3層、面積：47.64 │ │稱同段│ │ │層次：4層、面積：47.64 │ │）第 │ │ │突出物層、面積：16.48 │ │1047 │ │ │附屬建物： │ │建號 │ │ │陽台：16.27、雨遮：7.06 │ ├───┼──────┴──┴───────────────┤ │備註 │共有部分：同段第1056建號，面積1296.69平方公尺，應 │ │ │ 有部分10000分之618 │ └───┴─────────────────────────┘

臺灣臺中地方法院107年度重訴字第746號

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