108年度訴字第1813號｜民事：確認買賣契約不存在等｜裁判日期：109 年 12 月 11 日

臺灣臺中地方法院民事判決　108年度訴字第1813號原　　　告　楊忠烈楊忠益共　　　同訴訟代理人　常照倫律師複代理人　　黃琪雅律師高馨航律師被　　　告　楊振緯（即楊春雄）訴訟代理人　趙彥榕律師林見軍律師上列當事人間確認買賣契約不存在等事件，本院於民國109年11 月13日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣66,000元，及自民國108年6月29日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之3，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣66,000元預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由壹、程序部分按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。查原告起訴時之訴之聲明為：先位聲明：㈠確認被告楊春雄及林大雅就坐落臺中市○○區○○段0000地號土地及同段4728建號建物，於民國108年1月15日所為之買賣契約關係不存在。㈡被告林大雅應將前項土地經臺中市清水地政事務所以108年清土字第002657號收件，於 108年1月30日以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷。㈢被告楊春雄應給付原告新臺幣（下同）50萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈣願供擔保，請准予宣告假執行。備位聲明：㈠被告楊春雄應給付原告100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡被告楊春雄應給付原告50萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢願供擔保，請准予宣告假執行。嗣於訴訟中經數次變更訴之聲明，並撤回對被告林大雅之訴及先位聲明之請求，於本院訴訟程序中最終聲明為：㈠被告應給付原告2,590,552元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡願供擔保，請准予宣告假執行。原告所為上開訴之變更核屬擴張應受判決事項之聲明，與上開規定相符，應予准許。貳、實體部分一、原告主張：兩造為叔姪關係，原共有坐落臺中市○○區○○段0000地號土地及其上同段4728建號建物（下稱系爭房地），原告於107年9月6日訴請分割系爭房地，被告卻於108年1 月間將系爭房地以1,650萬元出售予訴外人林大雅，並於108年1月30日辦理所有權移轉登記完畢，未依土地法第34條之1第2項規定通知原告行使優先承買權，致原告受有得以主張優先購買權，完整取得全部共有土地，俾利整體開發利用之計畫無從實現，自有損失可得預期利益之情形，又因林大雅實際支付被告價金僅為14,329,448元，與契約約定價金價差2,170,552元，應係故意不實登載高價額以防堵原告主張優先購買權，被告亦自認該價差為系爭房地買賣後若生糾紛，可用以抵償所生損害，是原告自得據此主張為受損害之數額。另被告將系爭房地出租，取得之租金未分配予原告，共計42萬元。為此，爰依民法第184條第1項規定及不當得利之法律關係，提起本訴。並聲明：㈠被告應給付原告2,590,552 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡願供擔保，請准予宣告假執行。二、被告則以：被告未踐行土地法第34條之1規定，通知原告優先承買權之行使，與原告是否因此受有所失利益，究屬二事，不可劃上等號。又原告所稱之分割訴訟案乃指本院107年度重訴字第553號事件，但該分割共有物事件未見有出售整筆土地之計畫，況系爭房地因法定空地問題致無法分割，再者，若原告有出售之預定計畫，亦可主張變價分割，原告卻撤回訴訟，足見原告無客觀確定性之已定計劃、設備或其他特別情事。且當初若原告主張行使優先承買權，必須依「被告與林大雅所簽立之同一價格」購買，是原告若有所失利益之發生，必然是低價買進被告之應有部分，之後再以高價賣出之情況，然事實卻是原告將其本身對於系爭房地之應有部分，以低於「被告與林大雅所簽立之價格」出售予林大雅，是原告自無所失利益。另原告縱依不當得利之法律關係得請求被告給付42萬元之租金利益，但被告就系爭房地所付出修繕維護之心力及金錢，縱暫不計被告與其配偶之工作心力付出，僅就他人進行修繕清運部分，被告即已花費838,000元，是以原告亦有419,000元之不當得利，被告自得援此引為相互抵銷。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。三、兩造不爭執之事項： (一)原告與被告原共有系爭土地，原告楊忠烈權利範圍為529分之117、原告楊忠益權利範圍為529分之117、被告權利範圍為529分之295，及共有系爭建物，原告楊忠益權利範圍為4 分之1、原告楊忠烈權利範圍為4分之1、被告權利範圍為2分之1，被告與林大雅於108年1月21日就被告所有系爭房地應有部分簽立不動產買賣契約，買賣價金總價為1,650萬元，並於108年1月30日辦理所有權移轉登記完竣，期間並未通知原告行使優先承買權。二、林大雅就系爭房地之買賣價金，僅支付14,329,448元予被告。三、被告與訴外人臺灣威克美科技有限公司就系爭建物簽訂房屋租賃契約書，租賃期限為106年5月1日至109年4月30日止，租金每月40,000元。四、被告自106年5月份迄今，均未交付原告系爭建物出租之租金收入。五、原告與林大雅於109年6月1日就系爭土地，權利範圍楊忠烈、楊忠益各529分之117，及同段3271之3地號土地，權利範圍楊忠烈、楊忠益各2分之1，及系爭建物，權利範圍楊忠烈、楊忠益各4分之1，達成買賣合意，總價款為1,300萬元。四、兩造爭執之事項： (一)原告是否因被告未踐行土地法第34條之1優先承買權通知程序而受有損害？若有，金額若干？ (二)原告依不當得利之法律關係，請求被告給付42萬元，有無理由？ (三)被告之抵銷抗辯，有無理由？五、得心證之理由： (一)原告主張因被告未踐行土地法第34條之1優先承買權通知程序，請求被告賠償所失利益2,170,552元，應無理由。茲說明如下： ⒈按共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之，土地法第34條之1第2項定有明文。再按土地法第34條之1第4項所規定之優先承購權，並無如同立法第104條第2項後段：「出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人」之類似規定，則共有人之優先承購權，僅為共有人間之權利義務關係，如共有人出賣其應有部分違反此項義務，以之賣與第三人並已為所有權移轉登記時，他共有人僅能請求損害賠償，不能對承買人主張其買賣契約為無效請求塗銷登記（最高法院69年度台上字第989號判決參照）。是被告未依土地法第34條之1第2項規定，徵求他共有人即原告是否優先購買，依上開說明，即生應否負損害賠償責任問題，合先敘明。 ⒉第按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限；依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第216條第1、2項定有明文。復按民法第216條規定，損害賠償除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害（積極損害）及所失利益（消極損害）為限。既存利益減少所受之積極損害，須與責任原因事實具有相當因果關係，始足當之。又依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。該所失利益，固不以現實有此具體利益為限，惟該可得預期之利益，亦非指僅有取得利益之希望或可能為已足，尚須依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，具有客觀之確定性（最高法院95年度台上字第2895號判決參照）。經查，原告主張曾提起分割共有物之訴，可望取得系爭房地全部所有權以利整體開發利用等語，惟並未提出依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，有客觀確定性得取得利益之證明，又分割共有物訴訟，僅為消滅共有關係，並非一經分割，原告必有可取得之預期利益。至於原告提出與林大雅就包含系爭房地等不動產所簽立之買賣契約書，為109年6月1日所簽訂（見本院卷第341、342頁），自無從以此認定原告於被告108年1月間出售系爭房地所有權應有部分予林大雅之際，已有出售計畫，並因此受有無法取得預期利益之損害。另原告主張被告與林大雅就系爭房地買賣價金之保留款2,170,552元，為原告所失利益，惟該保留款為被告與林大雅間就系爭房地買賣，對於日後若生賠償情事，所為之擔保，與原告所失利益無涉，自不得認上開保留款即屬原告原本可得之利益。 ⒊又按如當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額，民事訴訟法第222條第2項固定有明文。惟揆其立法旨趣係以在損害已經被證明，而損害額有不能證明或證明顯有重大困難之情形，為避免被害人因訴訟上舉證困難而使其實體法上損害賠償權利難以實現所設之規範，用以兼顧當事人實體權利與程序利益之保護。該條項之規定，性質上乃證明度之降低，而非純屬法官之裁量權，負舉證責任之當事人仍應在客觀上可能之範圍內提出證據，俾法院得本於當事人所主張一定根據之事實，綜合全辯論意旨，依照經驗法則及相當性原則就損害額為適當之酌定。因此，主張損害賠償之當事人，對於他造就事實有所爭執時，仍負有一定之舉證責任（最高法院101年度台上字第158號判決參照）。是原告尚未能證明因被告未踐行土地法第34條之1優先承買權通知程序而受有損害，依上開說明，自無從主張依民事訴訟法第222條第2項規定，請求本院審酌一切情況定其損害賠償數額。 (二)按民法第818條所定各共有人按其應有部分，對於共有物之全部有使用收益之權。係指各共有人得就共有物全部，於無害他共有人之權利限度內，可按其應有部分行使用益權而言。是共有人倘逾越其應有部分之範圍使用收益，致其所受利益超過其應有部分比例，即難謂不應對他共有人負返還不當得利之責（最高法院97年度台上字第1790號判決參照）。經查，系爭建物為兩造共有，所有權應有部分為原告各4分之1、被告2分之1，被告將系爭建物出租予臺灣威克美科技有限公司，每月收取租金4萬元，又被告自106年5月起至108年1 月止共計21月之租金，均未曾交付原告，為被告所不爭執，依上開說明，原告依不當得利之法律關係，請求被告將出租系爭建物2分之1之租金共42萬元【計算式：（4萬元×21月）÷2＝42萬元】，返還予原告，即屬有據。 (三)再按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷；抵銷，應以意思表示，向他方為之。其相互間債之關係，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額而消滅，民法第334條第1項本文、第335 條第1項分別定有明文。本件被告應返還不當得利42萬元予原告，已如上述，被告則以為出租系爭建物曾進行修繕，因此支出整修費用708,000元及清運費用13萬元，亦依不當得利之法律關係，請求原告返還419,000元【計算式：（708,000元＋13萬元）÷2＝419,000元】，並主張與上開應給付予原告之租金42萬元，互為抵銷，原告則否認被告有上開支出。經查，依證人蔡鎮在到庭結證：被證5之106年2月28日蔡鎮在估價單，為伊所開立；伊曾受被告委託，於106年曾至系爭建物號從事鐵皮屋拆舊佈新、水電等工程；當時因屋況老舊，需要整修；伊是針對整個建物作整修；伊有收到被告交付估價單上開立之708,000元；施作鐵皮工程大約施作1、2個月；上開提示之估價單，即為整修系爭建物鐵皮工程費用；有聽到被告提及要將系爭房地租售之事，但伊未追問，會修繕可能是要出租、出售；系爭建物因漏水請伊整修，且蠻嚴重的；系爭建物大概3分之1或3分之2需要換新鐵皮（見本院卷第353至355頁）。是依證人蔡鎮在所述，堪認被告為出租系爭建物，曾僱工修繕，並因此支出修繕費用708,000 元。至於被告復主張支出清運費用13萬元，並提出估價單為證，惟該估價單並未載明究為何處之清運費用，亦未載明由何人支付（見本院卷第231頁），且依證人蔡鎮在之證述：系爭建物之修繕均由伊一手處理；有關垃圾的部分伊會處理，但伊有處理的只是一部分。印象中，伊有幫忙處理自己施工所生之垃圾，也涵蓋其他垃圾，但伊沒有將現場所有垃圾處理完畢，有部分是被告自己處理的；伊無承攬過清運垃圾之工作，伊施工後之垃圾係自己處理（見本院卷第354至356頁），是證人蔡鎮在已自行處理施工所生垃圾，則系爭建物因整修所生垃圾，是否由被告另行委託他人處理，並產生清運費13萬元，即非無疑義，被告復未能證明確有因整修系爭建物支出清運費用13萬元，自難遽認被告此部分之主張可採。從而，被告上開抵銷抗辯，於354,000元（計算式：708,000元÷2＝354,000元）之範圍內為有理由，逾此部分之抵銷抗辯，尚無足採。 (四)基上，原告依不當得利之法律關係，得請求被告給付42萬元，經被告抵銷後，尚得請求給付66,000元（計算式：42萬元－354,000元＝66,000元）。六、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1項、第2項分別定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利息較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1 項、第203條亦有明文。原告對被告請求之不當得利債權，核屬無確定期限之給付，既經原告提起民事訴訟，且起訴狀繕本已於108年6月28日送達被告（見本院卷第73頁），被告迄未給付，自應負遲延責任。是原告請求被告給付自108年6月29日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息，核無不合，應予准許。七、綜上所述，原告依不當得利之法律關係，請求被告給付給付42萬元，經被告抵銷後，尚得請求給付66,000元，及自 108年6月29日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分請求，為無理由，應予駁回。八、本判決所命給付金額在50萬元以下，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，原告聲請供擔保准予假執行，僅係促使法院注意，附為敘明。被告就其敗訴部分，陳明願供擔保，請准宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行聲請失所依據，併予駁回。九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據經審酌後，於判決結果不生影響，爰不另一一論駁，附此敘明。十、訴訟費用負擔及假執行之依據：民事訴訟法第79條、第389 條第1項第5款、第392條第2項。中華民國 109 年 12 月 11 日民事第六庭審判長法官陳學德法官賴秀雯法官楊雅婷正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（應附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 109 年 12 月 11 日書記官陳淑華

臺灣臺中地方法院108年度訴字第1813號

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