108年度訴字第3793號｜民事：給付仲介費｜裁判日期：109 年 08 月 18 日

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　 108年度訴字第3793號原　　　告　群利資產管理有限公司法定代理人　陳太郎訴訟代理人　鐘登科律師複代理人　　賴雅馨律師被　　　告　宋讃恒訴訟代理人　薛逢逸律師上列當事人間請求給付仲介費事件，原告前聲請對被告發支付命令（108年度司促字第29059號），因被告已於法定期間內對支付命令提出異議，而以支付命令之聲請視為起訴，再經於民國109 年7月21日言詞辯論終結，本院判決如下：主文被告應給付原告新臺幣332萬元，及自民國108年11月10日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。訴訟費用由被告負擔。本判決於原告以新臺幣110萬元，為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣332萬元，為原告供擔保後，得免為假執行。事實及理由一、原告訴之聲明：（一）被告應給付原告新臺幣（下同）332萬元，及自民國108年11月10日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。另陳述：（一）原告前受被告委託，居間仲介銷售被告所有坐落臺中市○○區○○○段000地號土地（含其上門牌號碼臺中市○○區○○路○段000巷0號建物附隨移轉）（下合稱系爭不動產），委託銷售期間為108年3月1日起至108年6月1日止，買賣成交後原告得向被告收取實際成交價格之4%作為服務報酬，有兩造所簽立之土地一般委託銷售契約書（下稱系爭委託銷售契約）可稽。（二）被告嗣經原告之仲介而於108年3月30日將系爭不動產出售予訴外人特鼎盛實業有限公司（下稱特鼎盛公司），買賣價金為8300萬元，有不動產買賣契約書可證，買受人已將買賣價金全額支付至所約定之履約保證專戶（下稱履保專戶）內，被告亦已將系爭不動產於108年4月23日辦理所有權移轉登記於買受人名下並交付使用。足認被告與訴外人特鼎盛公司間就系爭不動產所為之買賣契約，業因原告之報告、媒介而告成立。原告既已依約履行居間義務，被告復於服務費確認單上簽認在案，原告爰依民法第568條第1項、系爭委託銷售契約及服務費確認單之約定，訴請被告給付仲介報酬332萬元等語。二、被告答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。另陳述：（一）按不動產經紀業管理條例第23、24條規定，經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章。雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。所謂不動產說明書，是指產權調查後的書面結果，房仲業者有調查義務，完整記錄房屋產權調查結果，內容包含謄本、地籍圖、周邊重要環境設施、有無信託登記或權利設定負擔、是否位屬不得作為住宅使用的工業區、商業區或其他分區、是否有地籍圖重測、是否位屬山坡地、河川區域等資訊，分別就土地、成屋、預售屋，各有不同的記載內容。不動產說明書需經具有不動產經紀人證照之人員審核簽章，且交由委託人審閱同意並簽章後始得使用。又不動產說明書之保障對象不僅係買受人方爾爾，其更上位之精神係買賣雙方借重公正、專業之不動產經紀人之專業協助下，對買賣標的為詳實之調查，進而保障買賣雙方之權益。姑不論證人葉柏青、黃瑞華庭訊時所稱買賣過程中就土地現況說明書有逐一說明之證言是否可信，惟依證人說法可知，原告並未就系爭不動產為調查，顯然違反系爭委託銷售契約第7條第4項約定。何況卷附土地標的現況說明暨確認書（下稱系爭現況說明書）中就系爭不動產「是否為共有土地」、「是否曾申請鑑界」，原告可立即辨明真偽，但均填載錯誤，難認原告有踐行受託人之善良注意義務。（二）被告係因繼承而取得系爭不動產，對系爭土地之實際使用狀況及邊界，在未經鑑界之前，無法全然了解，所曾稱：「事實上他說的位置確實借給鄰居使用，在民國70幾年的事情我借出去的」一語乃係口誤，並非事實。此觀證人楊承穎所證：伊於發現土地遭占用而向被告反應當下，被告當時表示「他原本也不知道，那是他人還小的時候的事情，他當時有說是他父親答應給人家走了，我鑑界之後跟他說他才知道這件事情的」等語。是以就土地現況之說明，被告並無虛偽、隱匿之行為。反而原告為求買賣成立而在未完足土地調查情況下，於簽立買賣契約之同日，要求被告於系爭現況說明書上簽名，有違系爭委託銷售契約第7條第1項、第4項之義務。（三）被告與訴外人特鼎盛公司間之交易，因訴外人特鼎盛尚未撥付尾款予被告，致買賣尚未完成之原因即係肇因於訴外人特鼎盛公司認系爭不動產之現況與系爭現況說明書之內容存在有差異，始不願撥付尾款1000萬元予被告，此係源於原告未踐行系爭不動產之調查義務所致，為可歸責於原告之事由。再者，依被告出售系爭不動產之過程及證人葉柏青所證，原告提供仲介服務予被告，距被告與訴外人特鼎盛公司簽約之日，僅時隔2至3日。期間僅有帶看訴外人特鼎盛公司一組買方，原告所提供之勞務價值遠低於所約定之報酬332萬元，雖未超過成交金額總價之6%上限，而為4%，惟原告向買方收取1%報酬，另向被告收取4%報酬，合計逼近法定最高上限。審酌原告所提供之勞務內容、所耗費人力、物力、時間、營運成本，與約定之服務費332萬元相比，顯失公平。又被告雖因出售系爭不動產予訴外人特鼎盛公司，所得之價金較原欲出售予第三人陳柏滄之買賣價金為高，但被告因違約而需支付違約金500萬元及支付訴外人大地不動產開發公司之仲介費280萬元。扣除後出售所得僅增加420萬元，如再支付此332萬元服務費予原告，則被告所剩無幾。被告爰依民法第572條之規定，請求酌減給付報酬等語三、法院得心證之理由：（一）本院依卷附資料及兩造陳述，整理兩造不爭執事項如下：１、系爭不動產本為被告與其母宋簡世賢所共有，應有部分各2分之1。２、被告與其母宋簡世賢曾於108年3月19日與訴外人陳柏滄簽立不動產買賣契約書，約定買賣總價金為7100萬元，並收取訂金500萬元（見本院卷183頁）。３、被告與其母宋簡世賢繼於108年3月30日在原告公司處，改與訴外人特鼎盛公司簽立不動產買賣契約書，約定買賣總價金為8300萬元（見支付命令卷11-16頁）。４、卷附系爭委託銷售契約、現況說明書及服務費確認單上委託人簽名欄內之「宋讚恒」簽名為被告所親簽（見支付命令卷17、21頁及本院卷83-85 頁）。５、訴外人特鼎盛公司已將買賣總價金8300萬元陸續支付至約定之履保專戶內，被告與其母宋簡世賢則已將系爭不動產所有權移轉登記與訴外人特鼎盛公司所有。６、訴外人特鼎盛公司嗣經申請複丈，發覺系爭不動產之部分土地位置，現為第三人所通行使用之道路。訴外人特鼎盛公司乃拒絕履保專戶撥付價金尾款予被告及其母宋簡世賢。（二）本件原告主張被告與訴外人特鼎盛公司間就系爭不動產所為之買賣契約，業因原告之仲介而告成立為由，依民法第568條第1項、系爭委託銷售契約及服務費確認單之約定，訴請被告給付仲介報酬332萬元。被告則以前詞抗辯。茲就兩造間所為爭執，判斷如下：１、按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。民法第565條及第568條第1項定有明文。是居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，二為訂約之媒介居間。而所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足。至媒介居間則以契約因其媒介而成立時而得請求報酬。又仲介業務係指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務，不動產經紀業管理條例第4 條第5項亦有明文。２、經查，原告為不動產仲介經紀公司，被告經由原告所屬不動產仲介營業員之居間，而與其母宋簡世賢將所共有之系爭不動產，於108年3月30日以買賣總價金8300萬元出售與訴外人特鼎盛公司，並在原告處簽立不動產買賣契約書一節，已如前述。核與證人楊承穎（即特鼎盛公司負責人）到庭結證締約過程：「（法官問：不動產契約書上面買方是否你代表公司簽立？）是我的簽名，契約我簽立沒錯…（當初）我經過豐原三豐路便利商店，看到外面張貼土地買賣的廣告，我就打電話過去聯絡…我一共接觸過二個仲介…電話中我們有談到他可以帶看土地、面積大約多大，我們就約時間在便利商店要去看地，後來帶看時過來二個仲介…土地的現況是土地上有三層樓的房子…仲介當時有跟我說賣土地連房子一起出售…看完之後，我因為公司需要找土地，加上距離近又符合我們需求有地上物，當時仲介說有人也在談土地，跟我說如果要的話要快，我的公司在旁邊，所以當天我們就到我公司付了斡旋金支票2百萬元…（法官問：後來一直以電話聯絡價格嗎？）有…最後安排我跟買家見面議價…是約到群義房屋漢口路那裡談…賣方當時過來二個人，原告宋先生及他母親…（法官問：當天有談成嗎？）有…（法官問：買賣契約約定各付款的時間，目前房子及土地全部的錢是否已經給付完畢？）都進去履約帳戶了…」相符。另被告自承：伊最早於108年2月中旬委託大地不動產開發公司銷售系爭不動產，並於108年3月中與訴外人陳柏滄簽約，約定買賣價金為7100萬元，其後因證人蘇嘉平及葉柏青前來向伊表示可找到更好價格之買主，伊因對方（指買方特鼎盛公司）表示願意以高價購買系爭不動產，加上對方有親友為伊之遠房親戚，伊乃和大地公司所仲介之陳柏滄解約並給付違約金，伊原對特鼎盛公司開出8500萬之價格，嗣伊和母親至原告公司處與買方特鼎盛公司洽談時，買方壓成8300萬元，最後達成8300萬元之成交價格等語。客觀上足認原告除有為被告報告訂約之機會外，另亦居間而為訂約之媒介，且系爭不動產買賣契約亦因原告之媒介而成立，而依民法第568條第1項所定：居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。是買賣雙方如因居間人之媒介而成立契約時，居間人即得向買賣雙方請求報酬，加以卷附系爭委託銷售契約第5條服務報酬之約定「買賣成交者，受託人向委託人收取服務報酬為實際成交價之百分之4… 」，並未就原告得請求報酬之時點，另設有其他之停止條件。則原告據以請求被告給付居間報酬，即非無據。３、被告雖另謂：原告未就系爭不動產為詳實調查，另就系爭不動產之現況說明書中關於系爭不動產「是否為共有土地」、「是否曾申請鑑界」填載錯誤，難認已踐行受託人之善良注意義務等語。惟按，不動產經紀業管理條例第22條第1項第5款、第23條及第24條規定之立法意旨，乃為保護不動產買賣之交易相對人即買方充分瞭解不動產現況，免生買方在不動產現況認識不明情況下冒然簽約而生買賣爭議。對就出賣人而言，因其對自身所欲出售之不動產現況，最為知悉，關於不動產現況說明書之製作，本不會對賣方產生認識不清即行貿然簽約之情事，是該項規定乃係基於保護買受人而定。查被告於與訴外人特鼎盛公司簽約過程中，原告公司人員即證人葉柏青就系爭土地之現況，有依系爭現況說明書所載內容，「逐項」向買賣雙方為說明及詢問，並依賣方即被告之回答予以勾選，再經買賣雙方確認後簽名其上，此情除據證人葉柏青證述在卷外，亦經證人黃瑞華（地政士）證明：伊在簽約當下，有見到仲介人員葉柏青當著雙方，就現況說明書請買賣雙方做確認，確認的過程為邊念及邊勾的，其中第12條伊當時有聽到賣方（指被告）表示土地曾有鑑界過等語。足認原告確有就土地現況「逐項」向被告詢問，且係依被告之回答而予以勾選。加以被告身為賣方，本應依所知內容據實陳述，以維買賣之公平及透明，此項出賣人之據實告知義務，尚無從轉嫁予原告。被告既於系爭現況說明書上親自簽名，即係擔保所載內容為真實，尚難以其未告知原告及賣方：系爭不動產有部分土地位置現供道路使用一情，而謂原告對被告有違反不動產經紀業管理條例所定就系爭不動產查核不實之疏失。充其量亦係買方即訴外人特鼎盛公司得否對原告為查核不實主張之事由。本件被告自身既負據實告知之義務，自無從以其自身所為未完整之說明，而為其得拒付居間報酬予原告之合法抗辯。本件訴外人特鼎盛公司因系爭不動產有部分土地現供道路使用，因而拒絕同意履保專戶將價金尾款交付被告，此項原因核屬買賣雙方於買賣契約成立後所生之紛爭，加以被告前於本院109年4月7日言詞辯論期日中亦自承：買方所說之位置，確實是在民國70幾年間借給鄰居使用等語，尚難以一時口誤為由，否認所為之陳述。被告既未於締約過程中陳明此一事實，另於原告人員依系爭現況說明書所載事項逐一詢問時，就「有無供公眾通行之私有道路」項目聲稱為「無」，始致買受人特鼎盛公司拒付尾款。難認被告未能順利取得價金尾款確係可歸責於被告之事由所致。４、被告雖另謂：原告仲介系爭不動產買賣所支出之成本及人事費用不高，爰依民法第572條請求酌減仲介費云云。按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值為數過鉅失其公平者，法院得因委託人之請求酌減之，民法第572條前段固定有明文。惟不動產交易市場，前因資訊之公開性不足，或因不動產交易之技術性、專業性、高價性，及交易過程需配合金融機構之資金融貸業務與不動產登記等事項，乃有經由仲介業者之居間及提供交易過程之協助，以減省消費者為買賣不動產過程中所需支出之勞力與時間。另由於不動產交易之特殊性，仲介業者與消費者始約定買賣成交時，由消費者支付仲介業者一定之報酬，作為仲介業者努力促成買賣完成之對價，但如於委託期間內，買賣無法成交，則仲介業者即應自行吸收所有行銷費用與成本，但以消費者拋棄委託銷售期間內之自行出售權為其對價。此一約定，一方面可避免仲介公司投入之心力付諸流水，另一方面則避免客戶惡意圖免給付仲介費，是在法定最高報酬之限制內，難認有不公平或不當之可言。兩造既已合意約定原告所得向被告（賣方）收取之服務報酬為實際成交價之4%，被告於系爭不動產買賣契約簽立後，並於原告所提供記載應付總服務費「新台幣參佰參拾貳萬元」之服務費確認單上簽名表示同意在卷，更自承當初確有約定仲介費用為4%等語，加以被告復係因原告為其覓得出價較高（8300萬元）之買方特鼎盛公司，始解除原與訴外人陳柏滄間就系爭不動產所簽立約定買賣價金較低（7100萬元）之另份買賣契約，圖得較高之賣價。原告既有為被告覓得較高出價之買方（特鼎盛公司）且另協助被告處理系爭不動產上原有之二胎抵押權之還款及塗銷等事宜，並另協助進行買賣契約之簽定與過戶事宜，加以兩造乃係本於契約自由原則而為4%居間報酬之約定，復無被告自行處理交易過程，而使原告因此減少人力及費用花費之情事，且所為約定亦未逾不動產仲介業報酬計收標準所規定之最高限額6%，尚難認兩造間所約定之報酬數額有過鉅或顯失公平之處，亦與誠信原則無違。被告所為報酬過高應予酌減之抗辯，難認有理。四、綜上所述，被告與訴外人特鼎盛公司間就系爭不動產所為之買賣契約，既因原告之報告、媒介而告成立，原告業已依約履行其居間義務，被告復於服務費確認單上簽認在案。從而，原告依民法第568條第1項及系爭委託銷售契約與服務費確認單之約定，訴請被告給付仲介報酬332萬元，及自108年11月10日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。原告另陳明願供擔保，聲請宣告，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之，另准被告得供擔保而免受假執行。五、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述、主張及所提之證據，經審酌後，認與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中華民國 109 年 8 月 18 日民事第四庭法官林宗成以上正本證明與原本無異。如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 109 年 8 月 18 日書記官陳念慈

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