臺灣臺中地方法院108年度訴字第769號｜法律人

臺灣臺中地方法院民事判決　108年度訴字第769號原　　　告即反訴被告　張榛樺訴訟代理人　楊銷樺律師蕭哲夫被　　　告即反訴原告　廖德程訴訟代理人　陳國華律師鄭家旻律師上列當事人間請求中止契約等事件，本院於108年12月16日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴駁回。反訴被告應給付反訴原告新臺幣144萬元，及自民國108年4月18 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。反訴原告其餘之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。反訴訴訟費用由反訴原告負擔百分之36，反訴被告負擔百分之 64。事實及理由甲、程序方面：一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。原告起訴聲明：㈠被告應於民國108年1 月30日交付新臺幣（下同）900萬元價金或解約所生仲介費 45萬元。㈡被告108年1月30日債務不履行，致逾期違約，中止契約並沒入履保帳戶內90萬元之違約金。㈢被告應賠付立昇不動產經紀行（業已撤回該名原告，見本院卷第297-299 頁）減損仲介業務費45萬元，嗣於108年5月13日以民事準備書（一）暨答辯（一）狀（本院卷第195頁），變更聲明為：㈠被告應給付原告94萬5720元，及自起訴狀送達被告之翌日起，按年利率百分之5計算之利息。㈡訴訟費用由被告負擔，核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸上開說明，應予准許。二、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項定有明文。又所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。查本件被告於108 年4月1日對原告提起反訴（見本院卷第131頁），核其反訴與本訴之標的均係基於同一買賣契約所生，是本訴與反訴間顯有相牽連之關係，則被告於本訴言詞辯論終結前，對原告提起反訴，自屬合法，應予准許。乙、實體方面： 本訴部分：壹、原告方面：一、原告主張：㈠被告廖德程於107年11月17日，經由仲介公司之仲介服務，簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），以辦理不動產買賣價金履約保證方式，向原告購買坐落台中市○○區○○段000000地號土地全部（下稱系爭土地）及其上同段302 建號房屋全部（下稱系爭房屋），約定買賣範圍除第1條約定外，並含第2條約定之一樓空地與頂樓等增建部分（下合稱系爭不動產），且依系爭買賣契約第3條約定，被告於簽訂不動產買賣契約前，確實已於107年11月15、16日，二度至系爭不動產所在地現場詳細檢閱，當時原告配偶逐層帶被告看屋，並告知所有增建部分，更於簽約當日交付被告書證資料，包含手繪全棟樓層平面圖，並充分瞭解不動產經紀業所提供之產調資料（包含土地、建物登記謄本、建物複丈成果圖等）。兩造約定買賣價金為900萬元，且被告應分4期給付買賣價金，預計履約期限至108年1月30日完成所有給付價金、移轉登記與交屋。㈡然被告僅於107年11月21日完成支付第一期款（簽約款）90 萬元，其餘第二期款（備證用印款）180萬元、第三期款（完稅款）90萬元及第四期款（尾款）540萬元，均未給付。被告原應於107年12月12日給付第二期款180萬元，但期限屆至被告並未給付，經原告委請承辦地政士陳麗君口頭催告，被告承諾於107年12月20日連同第三期款（完稅款）90萬元一併支付。但屆期被告仍未支付，且被告經承辦地政士陳麗君多次通知，仍未配合台灣銀行辦理貸款之對保程序。㈢原告見委請地政士陳麗君口頭催告無效果，乃於108年1月5 日寄發烏日郵局第2號、第7號存證信函催告被告，應於函到7日內，依約給付第二期款及配合銀行對保事宜及後續代書作業等。但被告逾原告催告期間均未配合辦理，被告違約行為甚為明顯。原告在於108年1月28日寄發烏日郵局第23號存證信函催告被告，於108年1月30日前履約給付價金完畢或完成解約協商，被告仍未辦理。原告無奈於108年2月18日寄發烏日郵局第38號存證信函表示終止買賣契約關係、沒收90萬元等。此乃因原告不按法律規定之故，原告之108年2月18日存證信函雖表示為「終止」買賣契約，實為「解除」買賣契約之意思表示。原告因被告自107年12月12日起就未依約給付第二期款，且於接獲108年1月5日定期催告被告給付價金後迄108年2月間、甚至3月間均未給付價金，乃於108年4月8日寄發大肚追分郵局第19號存證信函向被告為解除不動產買賣契約、沒收被告已支付之90萬元等之意思表示。㈣依兩造間系爭買賣契約第5條第3項約定：「甲方若有遲延給付價金之情事，每逾一日應按遲延價金萬分之二計算違約金給付乙方。」，第10條第2項約定：「違約、解除契約暨賠償責任：…二、本約簽定後，甲方若有違約情事經乙方合法解除本約，甲方對乙方負損害賠償責任，且甲方已支付之價金應交付乙方沒收作為懲罰性違約金…」。因被告未依約給付買賣價金，且逾原告定期催告期限甚久均未給付價金，原告解除契約、沒收被告已付買賣價金作為懲罰性違約金等之意思表示顯然合法。故被告應給付原告以下金錢： ⒈被告既未依約自107年12月12日應給付原告第二期款180萬元，應自107年12月13日起依系爭買賣契約第5條第3項前段約定，每逾一日應按遲延價金萬分之二計算違約金給付原告，計算至原告108年4月8日寄發解除契約之存證信函之日止共計127日，被告自應給付原告45720元(計算式：1800000×2 ÷10000×127＝45720)。 ⒉被告應給付經原告為沒收意思表示之已付價金90萬元作為懲罰性違約金。二、並聲明：被告應給付原告94萬5720元，及自起訴狀送達被告之翌日起按年利率百分之5計算之利息。訴訟費用由被告負擔。貳、被告方面：ㄧ、被告答辯：㈠按民法第355條第1項及第356條第1項規定，買賣標的物之瑕疵，於契約成立後始為買受人發現，並即時通知出賣人者，出賣人即應就該瑕疵負物之瑕疵擔保責任。㈡經查，被告於契約成立時，因原告隱匿違建情事，而不知有違建瑕疵存在，嗣於買賣契約成立後、標的物移轉前，始發現系爭房屋存有該瑕疵，並於瑕疵發現後，旋即以存證信函通知本訴原告，然原告卻屢屢回函堅稱系爭房屋第3層違建部分並非瑕疵，故本訴原告此時即應負物之瑕疵擔保責任，時序上並無原告所稱時間邏輯錯誤等情。㈢原告主張系爭房屋第3層部分為既存違建，無拆除風險，不另生告知義務云云，尚不足採，蓋： ⒈既存違建仍屬違章建築之一種，僅係行政拆除作業上暫時分類列後拆除而已，然而，只要違章狀態持續存在，於法即仍應拆除，非謂既存違建即屬就地合法而能免於遭拆除之命運，是既存違建仍隨時面臨遭拆除之可能，本訴原告稱既存違建無被拆除風險云云，尚不可採。 ⒉從而，系爭房屋上存在違章建築乙情甚明，且系爭房屋上存在違章情事必然減損整棟房屋之交易價格，故違建情事為系爭不動產之瑕疵，屬交易上之重要資訊，殆無疑義，從而，本件出賣人依法或依系爭買賣契約，均就該等違建瑕疵情事對買受人負有揭露之告知義務，至為明酌。㈣綜上所述，原告明知系爭房屋第3層部分係屬違建，且已遭查報列管，隨時都有可能遭到拆除，且違章事實減損整棟房屋價值甚鉅，竟始終故意隱匿該事實而未誠實告知，致被告直至系爭買賣契約簽立時仍為蒙蔽，不知系爭房屋第3層已遭違建查報之違章事實。嗣於系爭買賣契約成立後、標的物移轉前，始發現系爭房屋存有該瑕疵，並於瑕疵發現後旋即以存證信函通知原告，此時原告原應就系爭房屋之違建瑕疵負瑕疵擔保責任，然原告卻屢屢回函堅稱系爭房屋第3層違建部分並非瑕疵，顯已預示拒絕除去該瑕疵或交付無瑕疵之物，故此時被告當然亦有權利拒絕受領瑕疵物，並解除契約，以免往後法律關係趨於複雜。二、並聲明：原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。 反訴部分：壹、反訴原告（即被告）部分：一、反訴原告主張：㈠反訴被告以反訴原告系爭買賣契約債務不履行為由提起本訴請求履行契約，與反訴原告以反訴被告違反系爭買賣契約瑕疵擔保之規定提起反訴請求解除契約，二者間之訴訟標的法律關係發生原因相同，在法律上或事實上均關係密切，審判資料有共通性或牽連性，自屬相牽連，故本件反訴之提起應為合法，合先敘明。㈡緣反訴原告於107年11月17日透過立昇不動產經紀行（惠双房屋興大店）之仲介，以總價金900萬元，向被告購買系爭不動產，反訴被告明知系爭房屋第3層部分係屬違建，然直至簽約當日，竟仍始終隱瞞而未主動提及或告知違章情事，亦未踐行系爭買賣契約第2條第2款「買賣標的如有未依法申請或與現行法令不合之增建、加蓋部分(含經主管機關列管在案備查者)，乙方應誠實告知。」約定之告知義務，不論於「不動產買賣契約書」或是「不動產現況說明書」內，均未就違建說明欄位誠實勾選，甚至更提出系爭房屋第1層、2層之裝修許可公文，積極取信反訴原告系爭房屋第3層同屬合法裝修。反訴原告於給付第一期簽約金90萬元（包含成交總價5%之45萬定金）後，為確認反訴被告提供之資訊是否真實，遂向台中市政府都發局查詢，始發現系爭房屋第3層已遭該局以中市都違字第1060104419號列管違建在案，反訴原告得知上情後，即要求反訴被告出面協商解決之道，然反訴被告均置之不理，甚至堅稱房屋並無違建之情，爰提起本訴訟。㈢反訴原告主張依民法第359條之規定解除契約，及依民法第 259條行使回復原狀請求權，並請求返還簽約金、加倍返還定金與給付懲罰性違約金，茲述如下： ⒈按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。」、「出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」民法第354條第1項本文、第2項，定有明文。有關瑕疵擔保之規定，原則上固於危險移轉後始有適用，惟出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦應有拒絕受領瑕疵物之權利，在特定物之買賣，該為買賣標的之特定物於危險移轉前，如已有明顯之瑕疵，而買受人已發覺其物有瑕疵，倘出賣人無法提出無瑕疵物，或擔保除去該瑕疵後給付，則買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，並解除契約，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益，此有最高法院91年台上字第1315號判決及99年台上字第2443號判決可資參照。 ⒉經查，反訴原告原以系爭房屋裝潢精美，除一樓客廳外，層層皆設有兩房，且第1、2、3層共用一部室內電梯，並有室內樓梯層層相通，內部空間甚大，認為可供使用價值甚高，始與反訴被告購買系爭房屋，孰料反訴被告明知系爭房屋第3層部分係屬違建，且已遭查報列管，隨時都有可能遭到拆除，違章事實減損整棟建物價值甚鉅，竟始終故意隱匿該事實而未誠實告知，除於系爭買賣契約第2條第1項欄位「增建或占用範圍」均未勾選外(見原證一第2頁)，更於不動產標的現況說明書第30項欄位「有無違建或禁建情事？」勾選「無」，致反訴原告直至系爭買賣契約簽立時仍為蒙蔽，不知系爭房屋第3層已遭違建查報之違章事實。 ⒊再查，本件買賣標的物（即系爭房屋）因尚未交付，危險固然尚未移轉，惟系爭房屋上存有違章之情形至明，且事後為反訴原告所發覺，並隨即要求反訴被告出面協商處理，然反訴被告均置之不理，甚至堅稱系爭房屋並無違建之情，足徵反訴被告已明示拒絕提出無瑕疵物，或擔保除去該瑕疵後而為給付，是參照前述最高法院見解，反訴被告就系爭房屋上存有違章情事仍應負瑕疵擔保責任，應足堪認系爭房屋確存有因違章而滅失或減少價值之瑕疵情事，反訴被告就系爭房屋第3層違章情事，應負民法第354條第1項瑕疵擔保責任，爰依民法第359條規定，以起訴狀繕本送達反訴被告為解除不動產買賣契約之意思表示，又解除之原因為可歸責於反訴被告之事由，故並無任何顯失公平之情形。復依民法第259 條、第249條第3項或買方議價委託書第5條第5款後段「因可歸責於賣方之事由致無法簽定書面買賣契約時，賣方應加倍返還已收之定金」之規定，請求反訴被告返還簽約金45萬元（計算式：已付價金90萬元-定金45萬元=45萬元）及加倍返還定金90萬元（計算式：總價金900萬元x定金5% =45萬元，45萬元x2=90萬元），並依系爭買賣契約第10條第3項「本約簽訂後，乙方若有…違約情事致本約解除時，除應負擔甲方所受損害之賠償外並喪失收受買賣價金之權利，且應返還乙方已支配之價金，並同意按甲方已支付價金總額及開立本票或支票之面額，作為懲罰性違約金另行給付甲方」之約定，請求反訴被告按反訴原告已支付之90萬元同額價金給付懲罰性違約金90萬元予反訴原告，前述金額共計225萬元。二、並聲明：反訴被告應給付反訴原告225萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算利息。反訴訴訟費用由反訴被告負擔。貳、反訴被告（即原告）方面：一、反訴被告辯稱：㈠反訴被告於107年11月17日簽約時，確實告知反訴原告有關系爭不動產之現況，包含一樓空地與頂樓增建部分，有系爭買賣契約第2條第1項勾選項目可證，此項勾選係承辦地政士陳麗君在場聽聞原告告知被告內容，而在不動產買賣契約書上勾選，並提供不動產說明書，供買賣雙方參閱後簽名確認（內附建物測量成果圖）。故被告主張原告未告知云云，並非事實。㈡系爭房屋之增建部分，屬於臺中市政府都市發展局主管機關認定為100年4月20日以前興建之既存違章建築，僅由該局列管辦理，並無遭立即拆除之危險。㈢蓋被告簽立買方議價委託書，交付仲介方2萬元作為議價金，該議價金於被告委託仲介方期間內即107年11月16至23日，經賣方接受買方之承購價格及條件時充為定金，由仲介方交付賣方，有買方議價委託書第3條及第5條第2項約定可證。兩造既然是在107年11月17日簽訂系爭買賣契約，該2萬元議價金即轉為定金。故被告主張定金金額為45萬元云云，並非事實。㈣既然原告確實有告知被告有關系爭不動產之增建部分，並載入系爭買賣契約第2條第1項約定，則反訴原告主張以反訴被告未告知為由，而解除契約、返還簽約金、加倍返還定金與給付懲罰性違約金云云，顯然均無理由。㈤兩造已於108年4月12日合意解除系爭買賣契約，有契稅撤銷申報申請書及臺中市政府地方稅務局沙鹿分局108年4月15日函可證。然兩造間究竟何人違約，仍涉及懲罰性違約金等本案爭點。二、反訴被告聲明：反訴駁回。反訴訴訟費用由反訴原告負擔。丙、本院認定：壹、被告於107年11月17日簽立系爭買賣契約時，交付現金2萬元及107年11月21日到期之88萬本票給原告，作為第一期簽約款（包含定金）共90萬元，買賣總價金為900萬元，且系爭房屋頂樓為臺中市政府都市發展局列管之違建，嗣後買方（即被告）以賣方（即原告）並未誠實告知系爭房屋頂樓有違建之重大瑕疵為由，解除契約等事實，有不動產買賣契約書（本院卷第35-59頁）、不動產標的現況說明書（本院卷第61-63頁）、本票（本院卷第65頁）、簽收紀錄單（本院卷第67頁）、臺中市政府都市發展局106年6月14日中市都管字第1060095424號函及附圖（本院卷第81-83頁）、僑馥履保匯款紀錄（本院卷第85頁）、臺中市政府都市發展局違章建築認定通知書（本院卷第109頁）、買方議價委託書（本院卷第165-166頁）、臺中市政府都市發展局108年6月20日中市都違字第1080102104號函及後附違章建築認定通知書、照片（本院卷第277-281頁）、108年1月31日協商錄音錄影（附於證物袋）可證，並為兩造所不爭執，首堪認定。貳、兩造同意本件爭點在於：一、原告是否在簽約前有誠實告知被告房屋違建情形？（此為對原告有利之積極事實，應由原告舉證）二、本件定金為原告主張的2萬或被告主張的45萬？參、本訴部分，原告未盡舉證責任：㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。㈡本件原告主張，其在簽約前有據實告知被告系爭房屋頂樓違建情形，僅提出系爭買賣契約第2條第1項有勾選增建或占用面積：一樓空地、頂樓（本院卷第39頁）為據，然增建為中性用語，包含合法增建及違章建築兩種情況，光記載增建，實不足以讓被告知悉該增建之性質究竟是否為違建，尚難認為原告業盡誠實告知義務，至於原告提出107年11月17日簽約錄影錄音譯文（本院卷第339-341頁），原告自承是在兩造在契約上簽名之後所為（本院卷第348頁筆錄），亦不足以證明原告在被告簽約前有誠實告知房屋現況之事實。㈢依照原告所提出之不動產標的現況說明書，將房屋是否有違建列為需勾選確認之事項，自屬重要事項，在締約前，出賣人應對買受人具體告知或說明，使買受人得以知悉，而能依其意願自由選擇是否締約。經查，原告在第30項次「有無違建或禁建情事？」，勾選「無」（本院卷第63頁），顯屬不實，原告刻意隱瞞房屋有瑕疵之重要事項，被告主張有權解除契約，應屬有據。㈣兩造系爭買賣契約業已解除，被告即無義務繼續給付第二期價金後，再主張解除契約，讓法律關係趨於複雜，被告拒絕給付第二期款180萬元，亦有理由。是原告主張依照契約第5條第3項前段，請求被告賠償第二期款180萬元遲延127日之違約金45720元和沒收原告已給付之價金90萬元，做為懲罰性違約金云云，均無理由。肆、反訴部分，本院認定定金為45萬，反訴原告請求返還簽約金45萬元、加倍返還定金90萬元、懲罰性違約金9萬元，合計 144萬元為有理由：㈠按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金；又按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之；定金，除當事人另有訂定外，契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金，民法第359條本文、第259條第1款、第249條第3項分別定有明文。系爭房屋因違建而有重大瑕疵，且未據反訴被告於簽約前誠實告知，已如前述，反訴原告得主張解除契約，堪以認定。系爭買賣契約既經反訴原告因可歸責於反訴被告之原因解除，反訴原告請求被告加倍返還定金及依系爭買賣契約第10條第3項規定，返還其已支付之金額，應屬有理，先予敘明。㈡反訴被告主張第一期簽約款90萬元內，定金為2萬、其餘簽約金為88萬，反訴原告則主張該90萬元包含定金跟簽約金各45萬元，故兩造爭執厥為，定金數額為何？ ⒈反訴被告主張，依照買方議價委託書第3條約定：「買方… 同意於簽訂本買方議價委託書同時支付新台幣2萬元整作為議價金」、第5條第4項：「議價成功後，買方應於3日內補足購買總價百分之五以上現金為定金」為其依據（本院卷第165頁），復主張因107年11月17日簽約當日，反訴原告給付第一期簽約款（如本院卷第39頁系爭買賣契約第5條第2項所示），給付方式為交付2萬元現金跟88萬元本票（107年11月21日兌現，見本院卷第49頁），既然本票兌現日期超過3日，就不屬於定金，本件定金僅為2萬。 ⒉反訴原告則主張，定金為買賣價金之5%，買賣總價金為900 萬元，定金即為45萬元，故簽約款90萬元，其中45萬元為定金。因系爭買賣契約並未明確約定「定金」為多少，僅記載第一期簽約款包含「定金」，故生此爭議。㈢按所謂定金，是指當事人之一方以確保契約履行為目的，支付他方之金錢或其他代替物。又支票雖係有價證券，然本身並非代替物，原不能充作定金，惟如雙方另有特約以支票面額所表彰之金錢價值，充作定金，以支票經提示或追索未獲付款為解除金錢給付效果之要件，本諸契約自由原則，定金契約仍得認為成立（最高法院103年度台上字第775號判決意旨參照）。定金交付後，若因可歸責於買方事項，致契約不能履行，定金不得請求返還，若可歸責於賣方事項致契約不能履行，買方可以請求賣方加倍返還（民法第249條第2、3 款參照），定金之金額不應因係買方或賣方違約而有不同，而為固定之金額，是既然兩造均同意引用買方議價委託書（本院卷第165頁），本院應以買方議價委託書所約定之定金金額為本件適用之依據，也就是定金為買賣總價5%（45萬元）計算，至於付款期限跟方式，雙方可以另行約定，既然反訴被告於107年11月17日接受被告交付超過3日兌現之本票作為定金之給付方式，自不因本票兌現日超過3日而影響定金數額之認定，是本院認定反訴原告所交付之第一期款90萬元，其中45萬元為定金、剩餘為簽約金45萬元。故反訴原告請求依照民法第259條解除契約回復原狀（返還簽約金45萬元），及第249條第3項主張加倍返還定金90萬元（45+45=90），均為有理由。㈣至於反訴原告主張依照契約第10條第3項，請求反訴被告給付懲罰性違約金90萬元部分，按民法第252條規定，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，當事人約定契約不履行之違約金過高，法院固得依民法第252條以職權減至相當之數額，惟是否相當，仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；且應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準。依系爭買賣契約第10條第3項規定「本約簽訂後，乙方（賣方）若有擅自解約、不為給付、給付不能或違約情事致本約解除時，除應負擔甲方（買方）所受損害之賠償外並喪失收受買賣價金之權利，且應返還乙方（賣方）已支配價金，並同意按甲方（買方）已支付價金總額及開立本票或支票之面額，作為懲罰性違約金另行付甲方。」，該懲罰性違約金經反訴被告主張過高應予酌減，稱反訴原告之損害只有仲介費9萬元而已等語（本院卷第350頁），本院認反訴原告並未舉證證明其實質損害達90萬元，既然反訴被告自認反訴原告受有9萬元之損害，本件反訴原告得請求之懲罰性違約金以9萬元為已足，逾此部分之請求（81萬元）尚嫌無據。㈤綜上，反訴原告得請求之金額為144萬元（簽約金45萬元、加倍返還定金共90萬元、懲罰性違約金9萬元），逾此部分請求（81萬元）為無理由，應予駁回。伍、按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1項、第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第233條第1項、第203條亦有明定。本件反訴原告對反訴被告之返還受領定金，核屬無確定期限之給付，自應經反訴原告之催告而未為給付，反訴被告始負遲延責任。準此，反訴原告請求反訴被告自起訴狀繕本送達之翌日即108年4月18日起（起訴狀繕本送達證書見本院卷第135頁）至清償日止，按年息百分之5計付遲延利息，核無不合，應予准許。陸、綜上所述，反訴原告依據民法第359條、第259條第1款、第 249條第3項、不動產買賣契約第10條第3項之約定，主張系爭房屋有重大瑕疵而解除契約，請求反訴被告給付144萬元（含簽約金45萬元、加倍返還定金90萬元及懲罰性違約金9 萬元），及自108年4月18日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求（81萬元及其利息）為無理由，應予駁回。柒、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。捌、結論：原告之訴為無理由，反訴原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第78條、第79條，判決如主文。中華民國 109 年 2 月 10 日民事第一庭法官蕭一弘正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 109 年 2 月 10 日書記官陳怡臻

臺灣臺中地方法院108年度訴字第769號

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