108年度重訴字第121號｜民事：確認不動產租賃關係不存在｜裁判日期：108 年 08 月 23 日

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　108年度重訴字第121號原　　　告　鵬風企業股份有限公司法定代理人　廖志榮訴訟代理人　王品懿律師被　　　告　瑞岡開發有限公司法定代理人　郭細鳳上當事人間確認不動產租賃關係不存在事件，本院於民國108年 8月13日言詞辯論終結，判決如下：主文確認原告與被告間就附件所示之不動產租賃關係不存在。訴訟費用由被告負擔。事實及理由壹、程序部分：一、被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上陳述，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第256條訂有明文。查原告起訴聲明原請求「確認兩造間不動產租賃關係不存在」，嗣於本院言詞辯論期日更正聲明為「確認兩造間就原證6所示之不動產租賃關係不存在」，核屬未變更訴訟標的，僅係補充法律上之陳述，合於前開民事訴訟法之規定，應予准許。貳、實體部分：一、原告主張：原告為臺中市○○區○○段00地號及西屯段686 、687地號土地上之建物及增建部分之起造人（下稱系爭建物），兩造於民國104年5月20日訂定如附件所示之不動產租賃契約書（下稱系爭租賃契約），租賃期間自104年5月20日起至122年3月31日止。由原告以系爭建物作為租賃標的，使用範圍為建物全部即地上1樓至地上7樓（含增建部分，但增建部分6、7樓除外），地下室含機械室，但不含室內停車空間，使用目的為合乎政府相關法規准許之營業項目及商場出租，並約定租金第1年至第12年每月新臺幣（下同）72萬元，第13年至第15年每月76萬元，第16年至第18年計36個月，每月87萬元，系爭租賃契約並經104年度中院民公勇字第0906號公證在案。然因兩造於締約時系爭建物仍在興建中，考量兩造有長期合作關係，彼此互相信賴，關係密切，被告為確保系爭建物興建完成後，能馬上接續承租系爭建物，便向原告提議預先擬定租賃契約，待系爭建物工程完竣後，能無縫承租系爭建物。惟系爭建物之工程施工變數極大，工程完工日無法確定，雙方便商議以提早簽立租賃契約方式，以達成上開目的，乃約定租賃期間自104年5月20日起至122年3月31日止，並於系爭租賃契約第4條第4項約定，待系爭租賃契約正式生效後，被告應給付租押金136萬元予原告。嗣被告因營運狀況不佳，經原告多次催告，並於被告公司代表人張詠勝列席之原告公司104年11月14日股東會議，決議被告應於104年11月30日前給付上開租押金及租金，被告仍未給付，雙方乃口頭合意解除系爭租賃契約，不料被告嗣後寄發予原告之存證信函卻稱自105年12月1日起終止系爭租賃契約等語，使系爭租賃契約是否因解除而溯及失效不明。原告爰提起本訴主張依民法第254條規定解除系爭租賃契約，並以民事準備狀繕本送達作為解除系爭租賃契約之意思表示。並聲明：確認兩造間就原證6所示之不動產租賃關係不存在。二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。三、得心證之理由： (一)按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年臺上字第1240號判決意旨參照）。本件原告主張系爭租賃契約因被告未依約給付租押金及租金，因解除而溯及失效，被告卻主張系爭租賃契約自105年12月1日起始依法終止。是兩造間對於系爭租賃契約是否因解除而不存在存有爭議，原告法律上之地位有不安之狀態，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去，揆諸前揭規定及說明，原告提起本件訴訟，應有確認利益，合先敘明。 (二)原告主張兩造於104年5月20日簽立系爭租賃契約，租賃期間自104年5月20日起至122年3月31日止，租金第1年至第12年每月72萬元，第13年至第15年每月76萬元，第16年至第18年每月87萬元，待系爭租賃契約正式生效後，被告應給付租押金136萬元予原告，系爭租賃契約並經104年度中院民公勇字第0906號公證，業經原告提出系爭租賃契約為證（本院卷第177至239頁），被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述以為爭執，依民事訴訟法第280條第3項前段準用同條第1項前段之規定，視同自認原告主張之事實，經調查證據結果，堪認原告上揭之主張為真實。(三)按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。民法第229條、第254條分別定有明文。經查，依系爭租賃契約第4條關於「租金及押金」第1、4項約定：(1)第1年到第12年租金每月72萬元，乙方（即被告）應於每年元月5日開立12張每月15日兌現之支票交付甲方（即原告）。(4)租押金136萬元，乙方應於合約生效日同時給付甲方，甲方應於租約到期，點交無誤時無息退還乙方。被告依上開約定對原告負有給付租押金及按期給付租金之義務，然被告逾期迄未給付，自應負給付遲延責任，被告遲延給付後，原告需定相當期限催告被告履行，於期限內不履行時，原告即得依法解除契約。則原告於104年11月14日召開股東會議，有被告公司代表張詠勝列席，決議被告應於104年11月30日前給付系爭租賃契約約定之租押金及租金，如逾期未給付，按臺灣銀行利率加計利息，有股東會議紀錄可稽（本院卷第259頁），足認原告已定相當期限催告被告履行。原告再以民事準備狀對被告為解除契約之意思表示，有掛號郵件執據、掛號投遞成功查詢紀錄及送達證書可憑（本院卷第261、263、271頁）。從而，被告既有給付租押金及租金予原告之義務，然逾期均未為給付，自應負給付遲延責任，原告乃於104年11月14日再以股東會議決議定相當期限催告被告履行，被告逾期亦不履行，原告自得解除契約，且該解除之意思表示已送達被告，依前揭說明，原告所為解除系爭租賃契約，當已合於法定要件，自生合法解除契約之效力。四、綜上所述，原告主張系爭租賃契約經解除而溯及失效，請求確認系爭租賃契約之不動產租賃關係不存在，為有理由，應予准許。五、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證據均與本件之結論無礙，爰不再一一論述，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國 108 年 8 月 23 日民事第六庭審判長法官吳崇道法官夏一峯法官楊雅婷正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 108 年 8 月 23 日書記官陳淑華

臺灣臺中地方法院108年度重訴字第121號

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