109年度簡上字第211號｜民事：遷讓房屋等｜裁判日期：110 年 03 月 12 日

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　109年度簡上字第211號上　訴　人　興燃精密工業股份有限公司法定代理人　吳彥興訴訟代理人　張慶達律師被　上訴人　姚玉琪姚文祥姚森雄姚尚亨姚杏茹施姚貴美姚張月英共　　　同訴訟代理人　洪家駿律師複　代理人　黃馨寧律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國109年3月25日本院109年度中簡字第276號第一審判決提起上訴，被上訴人並為訴之追加，本院於民國110年2月5日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回【原判決主文第一項更正為：上訴人應將臺中市○區○○段000○號房屋（門牌號碼臺中市○區○○街00巷00○0號，含附圖編號A所示面積312.09平方公尺之房屋及其內附圖編號C所示面積59.7平方公尺之鐵皮辦公室，暨附圖編號B所示面積24.5平方公尺之地上物）騰空交還被上訴人。】上訴人應將如附圖編號B所示面積24.5平方公尺、如附圖編號C所示面積59.7平方公尺之地上物拆除。被上訴人其餘追加之訴駁回。第二審（含追加之訴）訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由甲、程序事項：按第二審訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。上開規定，於簡易程序之上訴程序，準用之，同法第436條之1第3項亦有規定。本件被上訴人於原審聲明為：「一、上訴人應將坐落臺中市○區○○段000○號（門牌號碼臺中市○區○○街00巷00○0號）之房屋（下稱系爭房屋）清空遷讓交還被上訴人。二、上訴人應自民國108年10月15日起至交還前開房屋之日止，按月給付被上訴人新臺幣（下同）27,000元」。嗣被上訴人於 110年2月5日當庭變更聲明如下述（見本院卷第354至355頁），而追加請求被上訴人拆除如附圖編號B、C所示之鐵皮增建物（下分別稱附圖B部分、附圖C部分），核其追加請求之基礎事實與起訴請求之基礎事實同一，依上開規定，自應准許。乙、實體事項：一、被上訴人起訴主張： (一)系爭房屋為被上訴人所共有，被上訴人全體同意系爭房屋由被上訴人施姚貴美管理使用。上訴人於103年間與被上訴人施姚貴美以1年1簽之方式簽訂租約（即雙方於租約屆期後須重新簽訂租約，若未踐行重新簽約之行為，視為雙方無租賃合意），而最近1年期所簽訂之租約內容係上訴人與被上訴人施姚貴美於107年10月14日所簽訂，租賃期間自107年10月15日起至108年10月14日止，每月租金27,000元（下稱系爭租約）。兩造於系爭租約屆期前固曾商談租金調漲事宜，惟因上訴人法定代理人不同意調漲租金，兩造並無達成續租之合意，且最終亦未簽訂新租約。詎系爭租約屆期後，上訴人未依約搬遷，仍無權占用系爭房屋迄今，致被上訴人受有相當於租金之損害。 (二)並於本院補陳：上訴人未經被上訴人同意，在系爭房屋內增建附圖C部分之鐵皮辦公室，及增建與系爭建物相連之附圖B部分地上物，而為系爭房屋之一部分，上訴人應一併遷讓附圖B、C部分。另依系爭租約第5條約定，上訴人應將系爭房屋回復原狀交還被上訴人，請求上訴人拆除附圖B、C部分。上訴人於原審未主張有益費用之同時履行抗辯，顯逾時提出新攻擊或防禦方法，應予駁回；縱認未有逾時提出之情事，民法第431條第1項之費用償還請求權與租賃關係終止後之返還租賃物義務間，並無對價關係，上訴人為同時履行抗辯並無理由。 (三)依租賃之法律關係、所有物返還請求權、不當得利之法律關係，請求上訴人騰空交還系爭房屋、拆除附圖B、C部分，並給付自系爭租約屆期之翌日即108年10月15日起至交還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人27,000元等語。並聲明： 1.上訴人應將坐落臺中市○區○○段○000地號土地上，如附圖編號A所示面積312.09平方公尺之同段548建號房屋（門牌號碼臺中市○區○○街00巷00○0號，含附圖C部分面積59.7平方公尺之鐵皮辦公室）及附圖B部分面積24.5平方公尺之地上物騰空交還被上訴人。 2.上訴人應自108年10月15日起，至交還前項所示房屋（含鐵皮辦公室）及地上物之日止，按月給付被上訴人27,000元。3.上訴人應將附圖B部分面積24.5平方公尺之地上物及附圖C部分面積59.7平方公尺之鐵皮辦公室拆除。二、上訴人則以： (一)上訴人最初於103年4月15日與被上訴人施姚貴美簽約承租系爭房屋時，系爭房屋原為工廠與住家合併之廠設，並無任何設備，連簡易廁所也無，屋齡老舊、不堪使用。上訴人承租後，用以堆置公司閒置設備，勉為其難將就租用，該等期間雙方一片和諧，並無任何紛爭。嗣因上訴人與經濟部工業局簽定契約，上訴人為使展示場地整潔，經被上訴人施姚貴美同意後，於106年間開始花費整修、整建，耗時約半年並耗費高達80萬元以上整修完畢。詎於107年間，突有一晚輩自行聲明要取代被上訴人施姚貴美，並主導租賃契約情事，也不過問上訴人過往投資之付出與建設，經上訴人與被上訴人施姚貴美協議後，雙方同意租金由每月25,000元調漲至 27,000元，再續租1年。而系爭租約屆期後，該名晚輩又聲明租金每月不得少於4萬元，若上訴人不接受則應即刻遷離，上訴人多次與被上訴人協調均無法達成共識，而上訴人亦不同意租金調漲，故不再與被上訴人續約，然被上訴人此舉是否為奪取上訴人建物費用，而違反國家法律規定之租賃正義。 (二)並於本院補稱：系爭租約僅存在上訴人與被上訴人施姚貴美之間，原審判決顯有違誤。系爭房屋係作為工廠使用，依租賃動機、背景，系爭租約並非僅1年期間，而係未定期限之租賃契約。上訴人係經被上訴人施姚貴美之同意，增建附圖B、C部分。附圖B、C部分並非系爭租約之租賃範圍，被上訴人無權要求上訴人遷讓，且上訴人整修系爭房屋及增建附圖B、C部分，均屬有益費用之支出，上訴人主張同時履行抗辯，在被上訴人未給付上訴人有益費用前，被上訴人無庸遷讓交還系爭房屋等語，資為抗辯。三、原審判命上訴人應將系爭房屋清空遷讓交還被上訴人，上訴人並應自108年10月15日起至交還前開房屋之日止，按月給付被上訴人27,000元，並依職權宣告假執行。上訴人聲明不服，提起上訴，並聲明：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人在第一審之訴及本審追加之訴均駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回，並於本審追加聲明第三項。四、兩造不爭執之事項（見本院卷第305至306頁）： (一)臺中市○區○○段000地號土地，及其上同段548建號、門牌號碼臺中市○區○○街00巷00○0號房屋（即系爭房屋），為被上訴人7人共有。 (二)被上訴人施姚貴美與上訴人就系爭房屋有於106年間、107年10月14日簽立房屋租賃契約，租賃期間均為1年，共簽此2次租賃契約。被上訴人施姚貴美與上訴人於107年10月14日簽立如原審卷第45至51頁所示之房屋租賃契約書，被上訴人施姚貴美將系爭房屋出租上訴人，依系爭租約記載，租賃期間自107年10月15日至108年10月14日止。上開租賃契約之當事人為上訴人與被上訴人施姚貴美。 (三)上訴人承租系爭房屋後，在系爭房屋旁加蓋附圖B部分之鐵皮增建物，無對外獨立出入口，內為衛浴設備及放置雜物使用。 (四)上訴人於108年12月2日寄發如原審卷第53至55頁原證4所示之存證信函予被上訴人施姚貴美，被上訴人施姚貴美已收受。被上訴人全體於108年12月9日回覆上訴人如原審卷第57至59頁原證5所示之存證信函，上訴人已收受。被上訴人於108年12月27日寄發如原審卷第63至65頁原證7所示之律師函予上訴人，上訴人已收受。 (五)原審卷第61至62頁原證6為被上訴人於108年12月間與上訴人當時法定代理人吳彥興間之對話譯文。 (六)對於他造所提證據形式真正不爭執。五、得心證之理由： (一)被上訴人依租賃之法律關係或民法第767條第1項前段規定，請求上訴人遷讓房屋部分： 1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。查系爭房屋為被上訴人共有，上訴人現仍占有系爭房屋等情，為兩造所不爭執，此部分事實首堪認定。 2.上訴人無權占有系爭房屋： (1)查，上訴人與被上訴人施姚貴美間於107年10月14日訂立系爭租約，被上訴人施姚貴美將系爭房屋出租上訴人，約定租賃期間自107年10月15日至108年10月14日止，租金每月 27,000元等情，有系爭租約書面在卷可按（見原審卷第45至51頁）。足見上訴人與被上訴人施姚貴美間之系爭租約訂有1年期限，並已於108年10月14日屆期。上訴人雖主張系爭租約屬不定期租約、被上訴人施姚貴美承諾會續約云云，惟查，系爭約租已明定租賃期間為107年10月15日至108年10月14日計1年，自屬定期之租賃契約甚明。且依證人劉劍佑（即上訴人之廠長、系爭租約之連帶保證人）於109年12月14日具結證述：「（承租用途做為工廠使用，為何只簽1年租期？）施姚貴美承諾會繼續租賃，所以才暫時簽1年的約。（上訴人在簽系爭1年租約前，是否先前有與施姚貴美簽約？）是，之前106年已經有簽1年，這算是續租。」、「（你說施姚貴美承諾會繼續租賃，所以才暫時簽1年的約，是何意思？被上訴人施姚貴美何時承諾？當時情況為何？）106年、107年2次簽完租賃契約後，我都會詢問施姚貴美明年是否會續租，施姚貴美說只要沒有特殊情形，都會續租，然後就是暫時1年租，1年1租是被上訴人施姚貴美的要求，但是為何這麼要求我忘記了。」等語（見本院卷第301、304頁），顯見被上訴人施姚貴美僅表示原則會續約，並無承諾上訴人系爭租約屆期一定會續約；且被上訴人施姚貴美既要求租約定期1年、1年1租，顯係為保留租期屆滿後，得視情況續租與否或商議續租條件之空間，顯無與上訴人就系爭房屋成立不定期租賃契約之意。是上訴人主張系爭租約屬不定期租賃契約，及被上訴人施姚貴美承諾續租等節，均不可採。 (2)上訴人與被上訴人施姚貴美間之系爭租約既已於108年10月 14日屆期，且上訴人與被上訴人施姚貴美或其他被上訴人間，均未達成續租合意之事實，業經上訴人自承在卷（見本院卷第15頁），並有證人劉劍佑於109年12月24日證述：有就租金與被上訴人施姚貴美商談，但其他房屋所有人希望調漲租金，故未就續租之租金達成合意等語可佐（見本院卷第 304頁）。是上訴人與被上訴人施姚貴美間就系爭房屋之租賃關係已於108年10月14日因租期屆滿而消滅，則上訴人自 108年10月15日起，即喪失占有系爭房屋之合法權源，上訴人迄今仍占有系爭房屋，自屬無權占有，被上訴人依民法第767條第1項前段之規定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，洵屬有據。 3.按所有人於原有建築物之外另行增建者，如增建部分與原有建築物無任何可資區別之標識存在，而與之作為一體使用者，因不具構造上及使用上之獨立性，自不得獨立為物權之客體，原有建築物所有權範圍因而擴張，以原有建築物為擔保之抵押權範圍亦因而擴張。倘增建部分於構造上及使用上已具獨立性，即為獨立之建築物。苟其常助原有建築物之效用，而交易上無特別習慣者，即屬從物，而為抵押權之效力所及。若增建部分已具構造上之獨立性，但未具使用上之獨立性而常助原有建築物之效用者，則為附屬物。其使用上既與原有建築物成為一體，其所有權應歸於消滅；被附屬之原有建築物所有權範圍，則因二所有權歸於一所有權而擴張，抵押權之範圍亦因而擴張（最高法院88年度台上字第485號判決意旨參照）。查原告在系爭房屋增建有附圖B、C部分一節，為兩造所不爭執。而附圖C部分之鐵皮辦公室位於系爭房屋內部；附圖B部分之地上物則位於系爭房屋側邊，與系爭房屋相連並有門相通，無獨立對外出入口，做為浴室及儲藏空間使用；附圖B、C部分均需通過系爭房屋原有部分才能對外通行等情，有附圖及本院勘驗筆錄及照片在卷可參（見本院卷第159至223頁）。是附圖B、C部分在使用上與原有建築物合為一體，不能獨立存在，在使用上不具獨立性，應為附屬物，揆諸上開說明，附圖B、C部分之所有權應歸於消滅，被附屬之原有建築物所有權範圍則擴張，故附圖B、C部分屬系爭房屋範圍。從而，被上訴人請求上訴人遷讓系爭房屋，其範圍應包含附圖B、C部分。 4.又上訴人為同時履行抗辯，主張其裝修系爭房屋並增建附圖B、C部分，而支出有益費用，在被上訴人償還費用前，無庸遷讓系爭房屋云云。惟查，系爭租約之當事人為上訴人與被上訴人施姚貴美，其他被上訴人與上訴人間並無租賃關係存在，上訴人對被上訴人施姚貴美以外之其他被上訴人自無民法第431條第1項之費用償還請求權。且按承租人所有民法第431條第1項之費用償還請求權，與其在租賃關係終止後所負返還租賃物之義務，非有互為對價之關係，不得藉口其支出之有益費用未受清償，即拒絕租賃物之返還（最高法院33年上字第2326號判例意旨參照）。是上訴人之民法第431條第1項費用償還請求權，與其在系爭租約終止後所負返還租賃物之義務，並無對價關係，上訴人基此為同時履行抗辯，拒絕遷讓返還系爭房屋，自屬無據。 5.從而，被上訴人依民法第767條第1項前段規定，請求上訴人騰空交還系爭房屋（含附圖B、C部分），確屬有據。被上訴人之請求既有理由，其等就同一聲明另依租賃之法律關係請求部分，即無庸審酌。 (二)被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人按月給付 27,000元部分：按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。而無權占有他人之房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。上訴人自108年10月14日系爭約租期間屆滿後，已失其合法占有系爭房屋之正當權源，則上訴人仍繼續占有使用系爭房屋，致被上訴人無法就系爭房屋為使用收益，上訴人自獲有相當於租金之不當得利，並因此致被上訴人受有無法使用收益系爭房屋之損害，被上訴人自得本於不當得利之法律關係，請求上訴人給付自系爭租約租期屆滿翌日即108年10月15日起至交還系爭房屋之日止相當於租金之不當得利。又上訴人向被上訴人施姚貴美承租系爭房屋之租金為每月27,000元，有系爭租約第3條在卷足參（見原審卷第47頁），堪認被上訴人主張上訴人使用系爭房屋所受利益為每月27,000元，應屬可採。從而，被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人自108年10月15日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人27,000元，即屬有據。 (三)被上訴人依租賃契約之法律關係，請求上訴人拆除附圖B、C部分：上訴人與被上訴人施姚貴美間之系爭租約第5條約定：「房屋內外設施有改裝之必要時，若非甲方同意不得擅自變更或加工裝飾損害原有建物，於其退租時，應回復原狀交還甲方（即被上訴人施姚貴美），乙方（即上訴人）不得異議」等語，有系爭租約在卷可按（見原審卷第48頁）。是被上訴人施姚貴美依上開約定，請求上訴人拆除上訴人增建之附圖B 、C部分，回復系爭房屋之原狀，洵屬有據。至其他被上訴人既非系爭租約之當事人，則其等依系爭租約上開約定，請求上訴人拆除附圖B、C部分，自屬無據。六、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段之規定，請求上訴人騰空交還系爭房屋（即附圖A部分及其內之附圖C部分，暨附圖B部分），並依不當得利之法律關係，請求上訴人自108年10月15日起至遷讓交還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人27,000元，為有理由，應予准許。原審判命上訴人遷讓房屋、如數給付，並依職權宣告假執行，經核並無違誤，上訴人上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回，爰判決如主文第1項所示。另被上訴人追加之訴部分，被上訴人施姚貴美依系爭租約第5條約定，請求上訴人拆除附圖B、C部分，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回，爰判決如主文第2、3項所示。七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。八、據上論結，本件上訴人之上訴為無理由，被上訴人追加之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3 項、第449條第1項、第79條，判決如主文。中華民國 110 年 3 月 12 日民事第三庭審判長法官陳宗賢法官王金洲法官劉育綾正本證明與原本無異。不得上訴。中華民國 110 年 3 月 12 日書記官黃詩涵

臺灣臺中地方法院109年度簡上字第211號

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