109年度訴字第1029號｜民事：返還買賣價金等｜裁判日期：109 年 11 月 13 日

臺灣臺中地方法院民事判決　109年度訴字第1029號原　　　告　陳綰苡訴訟代理人　陳昭全律師複代理人　　陳葛耘律師被　　　告　賴明杰訴訟代理人　練家雄律師複代理人　　郭庭妤律師訴訟代理人　陳婕妤律師上列當事人間返還買賣價金等事件，本院於民國109年10月16日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣1,080,675元，及自民國109年4月2日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之67，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣37萬元供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣1,080,675元預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由一、原告主張：原告經由訴外人富裕不動產開發事業有限公司，即台灣房屋富裕七期特許加盟店（下稱富裕公司）營業員趙麗偉於591房屋交易網站刊登之資訊，得知被告欲出售名下所有坐落臺中市○區○○段000000○00000地號土地，及同段9860建號即門牌號碼為臺中市○區○○○路000號11樓之6房屋（下稱系爭房地），經與趙麗偉接洽後，於民國109年2月15日以訴外人王盈琇名義先與富裕公司簽立不動產買賣意願書等，表明願以新臺幣（下同）790萬元之價額承購系爭房地，並當場交付現金6萬元作為斡旋金之用。嗣經原告與被告代理人賴文靖於109年2月17日在富裕公司協商後，雙方最後同意以808萬元成交，原告並決定改以自己名義購買，故兩造旋即簽立不動產買賣契約（下稱系爭契約），除合意將原告先前給付之斡旋金6萬元充作第一期款81萬元之部分價金外，原告並於109年2月19日依約將剩餘之75萬元存入兩造約定之履保專戶即第一商業銀行受託信託財產專戶內，完成交付第一期款81萬元之義務。被告嗣卻藉故以系爭房屋出售價格過低為由，欲反悔不賣，且拒不依系爭契約第3條第2項之約定，於109年2月24日前交付辦理系爭房地過戶程序相關文件予特約地政士。為此，原告業以109年2月27日臺中西屯郵局122號存證信函，催告被告應於文到7日內依約履行，否則原告將以該存證信函為解除系爭契約，惟被告自109年3月2日收受上開存證信函迄今仍不履行，系爭契約已生合法解除之效力。又第一建築經理股份有限公司（下稱第一建經公司）亦曾於109年3月18日以台北體育場郵局352號存證信函催告被告，亦堪認系爭契約已生合法解除效力。為此，爰依系爭契約第8條第1項約定及民法第179條、第226條、第259條規定，請求被告返還原告已給付之價金81萬元，並給付以原告已支付價金總額之同等額計算之違約金81萬元，及原告因此衍生為催告被告履行義務寄發存證信函費420元暨郵資255元，合計共1,620,675元。並聲明：㈠被告應給付原告1,620,675元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：系爭房地買賣磋商過程中，原係證人陳子威及其妻稱欲購入系爭房地，後則因資金不足，而由原告與被告訂立系爭契約。系爭房地於預售屋狀態時本為訴外人即被告代理人賴文靖所有，因賴文靖與其配偶有離婚事宜進行，遂將系爭房地權利移轉予被告，故系爭房地買賣事宜均係由賴文靖處理，而賴文靖為給付系爭房地之尾款予建商，乃於109 月2月12日向第三人借款，並代理被告將系爭房地借名登記於訴外人陳玉春名下以供擔保，賴文靖於109年2月17日簽約前，已向原告、房屋仲介趙麗偉等人表示當天無法提供土地及建物所有權狀正本、所有權人印鑑證明等文件，原告仍同意簽立系爭契約，並約定被告事後補正資料，是被告並非將系爭房地一物二賣予他人，由系爭房地借名登記契約書第3 條約定亦可知，被告仍為系爭房地之所有權人，並得要求陳玉春將系爭房地移轉過戶予其所指定之人，難謂被告已無從依債之本旨為給付，自無給付不能之情形。又被告縱有遲延，依系爭契約第8條第4項約定可知，兩造間就契約解除之方式已有約定，即須先定7日期限催告未履行，由第一建經進行最終催告後仍未履行，方取得解除權。而第一建經於109 年3月18日以臺北體育場郵局352號存證信函催告後，被告旋即於同年3月20日以臺中英才郵局462號存證信函表示可繼續履行契約，並無拒絕履行或經催告後仍不履行之情形。且賴文靖曾依原告要求，於109年3月13日下午3時許即透過通訊軟體LINE向融資公司索取陳玉春之授權書、印鑑證明及身分證等照片，於取得後旋即傳送予原告確認，待原告讀取後，出於個人資料保護考量而收回該些照片；兩造嗣於109年3月15日協商系爭契約爭議，賴文靖亦再次表達其可依約定將系爭房地移轉予原告，而原告亦允諾接受被告繼續履行契約，是兩造均有繼續履約之合意。再者，原告本身從事房仲工作，於簽約前明知被告之代理人賴文靖當日無法提出土地及建物權狀正本、所有權人印鑑證明等文件，仍同意簽約，如今被告提出相關文件並表達積極履約之意，原告卻執意解除買賣契約，顯有濫用資訊上優勢以取得違約金之嫌。而證人陳子威與原告間雖以乾媽、乾兒子相稱，實則為任職於同一房屋仲介公司之同事，是陳子威於準備程序之證述，亦難謂無偏頗之處，其證述不足作為不利於被告之認定。又被告已將準備給付之事情通知原告，不僅於109年3月13日提出陳玉春之授權書、印鑑證明及身分證影本，並於同年月15日再次通知，於同年月20日發函請求原告與陳玉春簽立契約以辦理不動產移轉登記。另被告係因資金周轉困難向融資公司借貸，而將系爭不動產借名登記於第三人名下，並非故意不提供相關文件辦理過戶，且經原告催告後便積極表示履約之意。又原告本身從事房仲行業，對不動產買賣之流程及相關契約條款相當熟稔，明知被告之代理人於簽約當日無法提供土地及建物所有權狀正本、所有權人之印鑑證明等文件，卻甘冒風險與其簽立系爭契約，是被告縱有遲延，至多僅須就109年2月24日起至同年3月15日間負擔遲延責任，並以系爭契約第8條第1項之約定，以每逾1日按買方已付價款萬分之2計算違約金，是違約金應酌減至3,240元。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。三、兩造不爭執之事項： (一)訴外人賴文靖於109年2月17日代理被告與原告簽立系爭契約，將被告所有系爭房地，以808萬元之價格出售予原告（見本院卷第33-53頁），並約定分為3期付款，第1次付款日為109年2月24日前，原告應給付81萬元簽約款；第2次付款日為109年3月18日，原告應給付完稅款81萬元；第3次付款日為 109年3月25日，原告應給付尾款646萬元。 (二)被告同意以原告先前給付之斡旋金6萬元充作第一期簽約款 81萬元之部份價金，其餘75萬元簽約款則由原告於109年2月19日存入兩造約定之履保專戶（即第一商業銀行受託信託財產專戶）內。原告除給付前開81萬元之簽約款外，未給付其餘款項。 (三)系爭契約第3條第2項第2期款（備證用印款）之（1）約定，賣方（即被告）應於109年2月24日備齊一切過戶所需之證件資料並完成用印手續交付特約地政士收執，以便辦理產權移轉登記作業（見本院卷第38頁）。第12條特約事項約定：双方合意，賣方代理人確係有代理處分之權，且賣方代理人需於民國109年2月24日前補齊授權文件及土地建物權狀正本及所有權人之印鑑証明等資料，否則賣方代理人需負法律上之一切責任（見本院卷第41頁）。 (四)被告於109年2月24日以買賣為登記原因，將系爭房地移轉登記予陳玉春（見本院卷87至92頁）。 (五)原證1至原證9及被證1至被證9形式上均為真正。四、兩造爭執之事項： (一)原告解除系爭契約，有無理由？ (二)原告依系爭契約第8條第1項之約定，及民法第179條、第226條及第259條之規定，請求被告應返還原告已給付之價金81 萬元，並給付以原告已支付價金總額之同等額計算之違約金81萬元，及原告因此衍生為催告被告履行義務寄發之存證信函費420元暨郵資255元，合計共1,620,675元，有無理由？五、得心證之理由： (一)原告主張於109年2月17日與被告簽訂系爭契約，約定由原告以總價808萬元買受系爭房地，原告並已依系爭契約給付第一期款81萬元，又依系爭契約約定，被告應於109年2月24日備齊一切過戶所需之證件資料，並完成用印手續交付特約地政士，被告迄今未依約定交付相關資料等情，為被告所不爭執，應堪信為真實。 (二)按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第254條定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條亦有明文，是兩造應分就有利於己之事實負舉證之責。經查： ⒈原告主張被告未依約履行，其已依法解除系爭契約，被告抗辯兩造109年3月15日協商時，已達成繼續履行系爭契約之合意等語。查，依證人陳振德到庭結證：109年3月15日與賴文靖（即賴沛妮）、趙麗偉及原告一起在西屯區青海路上的路易莎咖啡（LOUISA COFFEE）見面，係因原告與賴文靖有房子買賣糾紛，原來賴文靖賣房子給原告，賴文靖是代理人，伊去的時候已經過戶到第三人名下，但當天賴文靖說可以過戶給原告。因賴文靖是代理人，故伊要求新的所有權人出面親簽買賣契約或移轉契約的文件，若不方便出面則應作公證授權，賴文靖說沒辦法；最後原告與被告之代理人賴文靖，沒有達成最終的結論；因賴文靖沒辦法請新的所有權人出來簽買賣契約或移轉所有權的文件或去作公證授權；賴文靖有說要繼續履行這個買賣契約，但賴文靖表示無法作到上述要求。原告聽賴文靖說無法作到伊剛剛所述這些事情，便表示不要繼續系爭房地之買賣；109年3月15日那天是要針對系爭契約之買賣糾紛協商如何往下走，原告發現系爭房地過戶到第三人名下，問伊要如何處理。伊為避免再發生糾紛，要求賴文靖應該請這位新的所有權人出來親簽買賣契約、移轉所有權文件或是公證授權，賴文靖表示沒有辦法，伊就表示這樣就無法繼續談下去了。在這期間，原告都是透過伊專業與賴文靖談，原告沒有表示太多；賴文靖是有一直要說服原告繼續履約，她說她可以拿到新所有權人的印鑑證明，原告還是以伊說法為準，因拿到印鑑證明不代表所有權人願意移轉系爭房地（見本院卷第108至182頁）。復依證人陳子威到庭結證：伊曾因系爭房地之買賣糾紛，而於109年3月15日與賴文靖（即賴沛妮）、趙麗偉及原告陳綰苡一起在西屯區青海路上路易莎咖啡（LOUISA COFFEE）見面，當天還有陳振德代書在場；因賴文靖不履行合約，是我方109年3月12日調謄本才知道系爭房地已過戶到第三人名下，當天協商時，賴文靖提出要以代理陳玉春方式，再跟原告簽立新買賣契約，但原告從頭到尾都是不同意；109年3月15日會談，最後沒有達成結論，因我方要求陳玉春自己本人要出來跟原告談，談完有合意才簽約，但賴文靖說無法約陳玉春出來，因陳玉春是人頭，但她可以用代理陳玉春方式與原告另訂新買賣契約，原告不答應；109年3月15日當天賴文靖有表示可以取得第三人授權，將系爭房地轉登記給原告，但我方不同意，當場拒絕了；那天是伊透過趙麗偉約賴文靖出來，賴文靖來時說她可以拿得出第三人過戶文件資料，但賴文靖要以代理第三人之方式來與原告簽約。陳振德代書告知賴文靖原告不願以這方式簽約，應由陳玉春本人出來談，雙方合意才簽約，或是用公證授權，賴文靖說她沒辦法，拿不出第三人過戶資料來。陳振德代書請賴文靖約陳玉春出來，由陳振德代書跟陳玉春親談過瞭解原由，隔一、二天後賴文靖也說沒有辦法，她約不出陳玉春（見本院卷第183至185頁）。是依上開證人所述，原告雖於109年3月15日與賴文靖相約討論系爭契約履約事宜，惟雙方並未達成繼續履行系爭契約之合意。 ⒉依證人趙麗偉之證述：兩造有共識繼續履行買賣契約，惟對於由何人擔任出賣人等細節，尚無合意；當天只是問賴文靖可否正常履行契約，賴文靖說可以，雙方就說約代書再處理，後續伊就不清楚了；伊係雙方在談中間才到（見本院卷第176、177、192頁），對於兩造109年3月15日討論過程，先係證稱：原告後來有要求要跟陳玉春視訊，但陳玉春只是融資公司的人頭，因此融資公司不答應（見本院卷176頁），嗣改稱：伊方才說109年3月15日原告有要求要跟陳玉春視訊，伊現在不確定當天有無這個要求（見本院卷第193頁），是證人趙麗偉於兩造討論中途到場，雖稱雙方有繼續履約之共識，但對於如何繼續履約之細節並不清楚，且對於原告當天是否要求與陳玉春視訊，供述前後不一，是其所稱兩造有繼續履約之共識，是否確為兩造當時討論之真意，已堪置疑。又證人賴文靖雖證稱：109年3月15日伊與原告等人協商有達成結論，因原告說有拿出陳玉春的身分證、印鑑章、印鑑證明、委託書給她看過後，她就會正常履行這個買賣合約，而伊在109年3月18日時有傳LINE給原告，告知109年3月23日可以簽約，將系爭房地自陳玉春名下過戶到原告名下，但原告自該日起便無音訊（見本院卷第189頁），惟綜觀證人賴文靖之證言，其先稱：109年2月17日簽約當天，伊有跟原告說沒辦法拿到所有權狀、印鑑證明、印鑑章，因伊還有些個人因素沒有辦法拿到這些東西，原告說沒有關係，這樣也可以簽約，但伊有問原告說這樣真的可以簽約嗎，伊手上沒有任何資料，這樣真的可以簽約嗎，原告跟伊說沒有關係，後面再補；嗣又稱：109年2月17日伊有跟仲介講沒辦法拿到所有權狀、印鑑證明、印鑑章，且說伊沒有錢，所以跟融資公司借40萬元去把系爭房地所有權狀拿回來，也有講說系爭房地權狀已經給融資公司，伊沒有辦法取得，仲介說他們會幫忙處理；因仲介說會幫伊處理，在簽約當下伊沒有講任何一句話，因買賣雙方是分開討論，個自跟仲介說，所以伊認為應該是仲介跟買方說，而不是由伊再說一次（見本院卷第188頁），是證人賴文靖對於簽約當日是否曾告知原告其無法取得權狀等物之說詞，已前後不一，亦與證人趙麗偉所述：在與原告簽約當下，並無告知原告系爭房地權狀在融資公司處作擔保，但有跟原告說系爭房地為何登記在被告名下（見本院卷第192頁）不符。且證人賴文靖證述109年3月15日係由原告要求應由陳玉春出面簽約或有陳玉春之公證授權、當日都是原告自己發言等情（見本院卷第190、192頁），與證人陳振德、陳子威上開證述不符，亦與證人趙麗偉證稱：陳振德在109年3月15日說要賴文靖提出陳玉春的授權書、身分證等資料，這樣才足夠保證交易安全（見本院卷第193頁）不符。是證人賴文靖所述，不僅前後矛盾，亦與其他證人所述不符，自難憑採。 ⒊按債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力。但債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出，民法第235條定有明文。再按強制執行法第4條第3項、民法第 235條規定，債務人以準備給付之事實，通知債權人，以代給付之提出，仍需其準備之給付合乎債務本旨，始生提出之效力。而依土地登記規則第34條規定，申請登記，應提出登記申請書、登記原因證明文件、已登記者，其所有權狀或他項權利證明書、申請人身分證明、其他由中央地政機關規定應提出之證明文件。故為履行不動產所有權移轉登記義務，債務人自應備妥辦理所有權移轉登記所需文件，並通知債權人，始符債務本旨（最高法院103年度台抗字第400號裁定參照）。被告復抗辯已提出陳玉春之授權書、印鑑證明、身分證影本，已將準備給付之事實通知原告，不僅為原告所否認，縱認被告所述已提出陳玉春之資料為真，惟依前揭說明，準備之給付亦應合乎債之本旨，故被告應提出符合不動產登記所需文件，惟依被告自陳及證人賴文靖之證述，被告僅提出陳玉春之授權書、印鑑證明及身分證影本等件，尚不足用以辦理移轉登記，自難認被告所稱準備給付之事實已合乎債之本旨，從而，被告抗辯已以準備給付之事情，通知原告以代提出等語，委無足採。 ⒋承上所述，兩造於109年3月15日並無達成繼續履約之合意，且被告抗辯已以準備給付之事情，通知原告以代提出，亦無可採，被告已陷於給付遲延，自堪認定。則依系爭契約第8 條第4項約定：除本契約有特別約定外，買賣雙方之任一方如發生不依約履行義務之違約情事，經他方定7日期限催告仍未履行，雙方同意由第一建經進行最終催告，逾期仍未履行且未向法院提起民事訴訟者，經未違約之一方以書面通知違約方解除契約完成，本契約即生解除之效力（見本院卷第41頁）。是被告迄今既未依約交付系爭房地過戶所需文件，原告依首揭說明及系爭契約約定，經催告後即得解除系爭契約。則原告於109年2月27日寄發存證信函催告被告履行（見本院卷第57至65頁），復經第一建經公司於109年3月18日寄發存證信再予催告（見本院卷第139至141頁），被告均未履約，原告於109年3月27日再以存證信函向被告為解約之意思表示，該存證信函於109年3月30日達到被告（見本院卷第 143至147頁），堪認系爭契約於109年3月30日已經原告合法解除。 (三)第按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第2款定有明文。又依系爭契約第8條第1項約定：賣方違反本契約之義務時，每逾1 日按買方已付價款萬分之2計算違約金（自逾期之次日起至完成給付之日止）。經買方定7日期限催告逾期仍不履行，買方得解除契約。如因可歸責於賣方之事由致本契約解除時，除應返還買方已給付之價金，並同意按買方已支付價金總額之同等額做為違約金另行給付買方外，且應負擔因此所衍生之全部稅捐及相關費用（見本院卷第40頁）。經查： ⒈原告依系爭契約已給付第一期款81萬元，及為寄發存證信函催告被告履約，支出存證信函費用420元及郵資255元，為被告所不爭執（見本院卷第100頁），則系爭契約既經合法解除，依上開規定及系爭契約之約定，被告即應返還原告已交付之81萬元價金，及因被告違約所支付之存證信函費用420 元、郵資255元。 ⒉按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條第1、2項、第252條定有明文。次按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額（最高法院79年台上字第1915號判決參照）。經查，系爭契約就違約金之性質既未約定，依上開規定應視為賠償性違約金，則依原告自陳，其因丈夫過世，為免觸景傷情，計畫搬遷而購買系爭房地，因被告違約，致原告需於原住處思念丈夫而日夜煎熬，精神耗損嚴重，並為此受有支付81萬元價金之法定利息、委任律師費用、裁判費用等損害，及因本案磋商及訴訟而有時間成本之耗費等。本院斟酌原告於被告違約未久，旋即主張相關權利，迄本件言詞辯論終結歷時不及1年，所受損害尚非過鉅，併審酌原告因本件買賣糾紛所生金錢、勞力、時間之花費，是認原告依系爭買賣契約第8條第1項約定，得請求被告給付之違約金數額，應酌減為27萬元為適當。 (四)基上，原告得請求被告返還已給付之價金81萬元，並給付違約金27萬元、存證信函費用420元及郵資255元，共計1,080,675元（計算式：81萬元＋27萬元＋420元＋255元＝1,080,675元）。六、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。民法第229條第1項、第2項、第259條第2款定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第203條亦有明文。本件原告對被告請求返還買賣價金，依民法第259條第2款規定，應附加自受領時起之利息，原告請求自起訴狀繕本送達翌日起算，為法所許。至原告請求被告給付違約金、存證信函費用及郵資等債權，核屬無確定期限之給付，既經原告起訴，且起訴狀繕本於109年4月1日送達被告，有送達證書在卷可佐（見本院卷第95頁），被告迄未給付，當應負遲延責任。是以原告請求被告自109年4月2日起按年息百分之5計付遲延利息，於法核無不合。七、綜上所述，原告依系爭契約之法律關係，請求被告返還已給付之價金81萬元，及給付違約金27萬元、存證信函費用420 元、郵資255元，共計1,080,675元，為有理由，應予准許；其餘逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。至於原告另依民法第179條、第226條規定為本件之請求，核屬請求權競合，毋庸贅述，附此敘明。八、本件兩造分別請求供擔保分別准予宣告假執行及免為假執行之宣告，就原告勝訴部分核無不合，於法均無不合，爰酌定相當金額，分別准許之。至原告敗訴部分，其假執行聲請失所依據，併予駁回。九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各項證據資料，經審酌後，均與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。十、訴訟費用之負擔及假執行之依據：民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條。中華民國 109 年 11 月 13 日民事第六庭審判長法官陳學德法官賴秀雯法官楊雅婷正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（應附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 109 年 11 月 13 日書記官陳淑華

臺灣臺中地方法院109年度訴字第1029號

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