臺灣臺中地方法院109年度訴字第111號

• 裁判案由: 給付違約金等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺中地方法院
• 裁判日期: 109 年 09 月 15 日

臺灣臺中地方法院民事判決　109年度訴字第111號
原　　　告　廣程不動產經紀有限公司

法定代理人　黃碩揚
訴訟代理人　邱奕賢律師
被　　　告　柯迦嬅
訴訟代理人　張嘉玲律師
上列當事人間請求給付違約金等事件，本院於民國109 年8 月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹拾柒萬玖仟元，及自民國一○九年一月十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得為假執行。如被告以新壹拾柒萬玖仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限；前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。本件依兩造所簽訂之專任委託銷售契約書（下稱系爭專任契約）第16條約定，雙方合意以委託標的不動產所在地之法院為第一審管轄法院，而本件委託標的不動產坐落於臺中市，故本院自有管轄權，合先敘明。
二、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回。又按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第262 條第1 項、第4 項、第255 條第1 項第2 款分別定有明文。本件原告起訴係以柯迦嬅、柯富仁為被告，先位聲明主張依專任委託銷售契約書（下稱系爭專任契約）第11條之約定，請求柯富仁給付原告新臺幣（下同）55萬2,000 元及法定遲延利息；備位聲明則依民法第148 條第1 項後段及第185 條第1 項前段規定，請求柯富仁及柯迦嬅連帶給付原告36萬8,000 元及法定遲延利息（見附本院卷第11頁）；嗣於本件審理中以書狀撤回對柯富仁之訴，並變更依系爭專任契約第11條約定，請求被告柯迦嬅給付原告55萬2,000 元及法定遲延利息（見本院卷第78、138 、139 頁），而被告柯富仁未於前開書狀送達10日內提出異議，視為同意撤回，且原告所為訴之變更，係基於同一基礎事實，均核於前揭規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠被告柯迦嬅為門牌號碼臺中市○○區○○路0 段000 ○000
號11樓之6 之建物及其基地（下稱系爭房地）之實質所有人，並將系爭房地借名登記在其胞弟即訴外人柯富仁名下，且於民國108 年4 月15日以柯富仁名義與原告簽立系爭專任契約，委託原告銷售系爭房地，委託銷售總價為920 萬元，委託期間自108 年4 月15日起至同年5 月31日止。而依系爭專任契約第11條第1 項第1 款規定，委託期間內被告如自行將房地產標的物出售、出租或經第三人介紹或其他類似之銷售行為者，仍應支付原告以委託銷售總價6%計算之違約金。詎被告竟私下於108 年5 月26日將系爭房地出售予第三人，並以柯富仁名義於108 年6 月7 日將系爭房地所有權移轉予第三人，原告事後調閱系爭房地之建物及土地謄本方知上情，被告顯然故意違反系爭專任契約第11條約定，應依該約定給付原告委託銷售總價6%計算之違約金55萬2,000 元（計算式；920 萬元×6%＝55萬2,000 元）。
㈡被告於簽訂系爭專任契約時，已自行拋棄契約審閱期間，此觀該契約上手寫「無須三日審閱期」欄位及其他需被告簽名之欄位，均經被告以柯富仁名義親自簽寫確認自明。復且，被告自105 、106 年起即委託原告出售系爭房地，被告亦曾委託永慶房屋出售他棟房屋，其非無委託銷售經驗之人，對於一般委託契約與專任委託契約內容差異知之甚詳。參以證人即永慶房屋員工簡文銓證稱其曾向被告解釋過專任委託契約與一般委託契約之不同，益徵被告對系爭專任契約之約定內容並非均不知悉，且係自主決定放棄契約審閱期間，故系爭專任契約亦無消費者保護法（下稱消保法）第11條之1 規定之適用，該契約第11條約定仍合法有效。再者，原告仲介人員即訴外人林俊弘係依被告指定之時間，於被告休息時前往其經營之小吃店與之洽談系爭專任契約，林俊弘並無趁被告生意忙亂之際欺騙被告簽約之情形，且系爭房地買賣價金高達920 萬元，縱使被告對於簽約流程有所疑義或對於契約條款之內容非完全理解，衡諸常情，被告為正常之成年人，豈可能在不瞭解契約內容及主要權利義務之狀態下，率予簽字之理？由此可見被告於簽訂系爭專任契約時，並無受詐欺或意思表示錯誤之情事，自不得撤銷系爭專任契約。為此，原告依系爭專任契約之約定提起本件訴訟，請求被告給付違約金等語。並聲明：被告應給付原告55萬2,000 元，及自民事起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠系爭專任契約係定型化契約，原告之仲介人員林俊弘係自行填寫契約內容並在契約審閱權說明欄位部分書寫「無須三日審閱期」等字句，並未給與被告合理之審閱契約期間，復未向被告說明系爭專任契約第11條約定之違約罰責等權利義務，顯然違反消保法第11條之1 之規定，故系爭專任契約第11條約定應不構成該契約之內容，原告依此契約第11條約定向被告請求違約金，自無理由。
㈡再者，被告與其配偶即訴外人林登發從事小吃餐飲業，原告之之仲介人員林俊弘係於被告仍在工作時前來簽訂系爭專任契約，且被告與林俊弘洽談委託出售系爭房地時，已言明已另洽其他仲介公司銷售，僅需與原告簽訂一般銷售委託服務，被告實無必要簽署專任委託銷售合約書而自陷違約情狀之理。又於簽訂系爭專任契約當日，被告夫妻精神甚為疲憊，見林俊弘態度誠懇，且該契約內容已由林俊弘自行填載完成，再交予被告於委託人簽名欄位簽署柯富仁之姓名，林俊弘並未告知此為專任委託銷售契約書，亦未說明契約重要內容或權利義務，被告不疑有他而簽署，可知被告自始並無簽署系爭專任契約之意，而係受林俊弘之欺罔始簽立系爭專任契約，被告主張依民法第92條、第88規定，以109 年2 月17日之民事答辯狀，撤銷受詐欺暨錯誤簽署系爭契約書之意思表示，系爭專任契約應為無效，原告以無效契約約款請求違約金，亦無理由。退萬步言，縱認系爭專任契約書第11條仍構成兩造間契約內容，惟原告所受損害為何，迄今仍未舉證以實其說，且請求被告給付52萬2,000 元違約金亦屬過高，應依民法第252 條之規定予酌減等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造經爭執與不爭執事項（見本院卷第290至291頁；本院依判決格式修正或增刪文句，或依爭點論述順序整理內容）：㈠兩造不爭執事項如下：
⒈被告為系爭房地之實質所有人，並就系爭房地借名登記在訴外人柯富仁名下。
⒉被告前於107 年11月4 日以柯富仁名義與訴外人創意房屋仲介有限公司即永慶房屋加盟店，簽立「一般委託銷售契約書」委託該公司銷售系爭房地，委託銷售總價為920 萬元，委託期間為107 年11月4 日起至108 年5 月31日止。
⒊被告於108 年4 月15日以柯富仁之名義與原告簽立系爭專任契約，受託銷售被告所有之系爭房地，委託銷售總價為920
萬元，委託銷售期間自108 年4 月15日起至108 年5 月31日止，且系爭專任契約之法律效果歸屬於被告。
⒋系爭專任契約共有4 處委託人簽名欄位，均係由被告親筆以柯富仁名義所簽寫，且原告如有該契約第11條約定之違約行為，應支付被告系爭房地委託銷售總價6%計算之違約金即55萬2,000 元。
⒌被告於108 年5 月9 日以柯富仁名義與訴外人信義房屋，簽立「一般委託銷售契約書」委託銷售系爭房地，委託銷售總價為920 萬元，委託期間為108 年5 月9 日起至108 年5 月31日止，並經信義房屋居間仲介後，於108 年5 月26日以
895 萬元之價格售予訴外人洪琳今，並於108 年7 月6 日辦理系爭房地所有權移轉登記。
⒍原告前於108 年10月14日寄發律師函，限期催告被告給付違約金，被告於108 年10月16日收受，惟迄今未給付違約金。㈡兩造爭執事項：
⒈系爭專任契約是否因消保法第11條之1 規定，致該契約第11條約定不構成該契約內容之部分？
⒉被告得否依民法第92條或第88條之規定，撤銷其為系爭專任契約之意思表示？
⒊原告依系爭專任契約第11條約定，請求被告給付違約金552,000 元，有無理由？金額是否過高？
四、得心證理由：
㈠系爭專任契約是否因消費者保護法第11條之1 規定，致該契約第11條約定不構成該契約內容之部分？
⒈按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容；違反前項規定者，其條款不構成契約之內容，但消費者得主張該條款仍構成契約之內容，消保法第11條之1 第1 項、第2 項固定有明文，惟上開條文之立法目的，係在使消費者能充分瞭解契約之內容，避免消費者匆忙間不及瞭解其依契約所得主張之權利及應負之義務，致訂定顯失公平之契約而受有損害，僅於消費者因未於合理期間審閱某條款，始得主張該條款不構成契約之內容，非謂任何定型化契約均應給消費者30天之審閱期間，亦非違反上開規定之契約即屬無效，消費者於簽約審閱契約條款內容之期間，雖未達規定期間，然企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，消費者有充分了解契約條款之機會，且於充分了解後同意與企業經營者成立契約關係，基於其他考量而選擇放棄審閱期間者，要僅係消費者自行放棄權利，法無禁止拋棄之明文，則在現代私法自治及契約自由原則之下，並無不可。是消費者自不得於事後再以違反審閱期間之規定為由，主張排除契約條款之適用。
⒉被告抗辯系爭專任契約係定型化契約，上「無須三日審閱期」等字句非其所填寫勾選，原告並未給與被告合理之審閱契約期間保障，依消保法第11條第1 項規定，自不構成契約內容云云。然查，被告於108 年4 月15日簽訂系爭專任契約前，早於105 、106 年間起即委託原告出售系爭房地，簽訂一般銷售委託契約書，及於107 年11月4 日委託訴外人永慶房屋加盟店即創意房屋有限公司（下稱永慶房屋）銷售等情，業據證人即被告、被告之配偶林登發、原告仲介人員林俊弘及永慶房屋仲介人員簡文銓於本院審理中具結證述在卷（見本院卷第175 、179 、188 頁），並有被告與永慶房屋簽訂之一般銷售委託契約書在卷可憑（見本院卷第61至67頁），足見被告並非無簽訂委任銷售契約經驗之人。且觀之系爭專任契約第1 頁最上方係以放大字體載明「專任委託銷售契約書」字樣，此字體下方為契約審閱權之約定，其上手寫「無需三日審閱期」字句，有系爭專任契約在卷可稽（見本院卷第23頁），顯見此記載拋棄契約審閱期之約定，乃係具有個別契約之差異性，並為手寫加載，與格式印製之定型化條款不符，而屬個別磋商條款，且原告在「「無須三日審閱期」字句下方簽寫「柯富仁」之姓名時，以其委託銷售之經驗，當已知悉此契約審閱權之內容及所簽訂之契約為專任委託銷售契約書，而非一般委託銷售契約書無訛。
⒊退而言之，縱被告辯稱其並未放棄契約審閱權云云，惟依該專任委託銷售契約書內容（見本院卷第23頁），該契約篇幅不大，所使用之字體大小適中、文字淺顯易懂，一般人並不難在短期間內經由閱讀而瞭解該契約之內容，且依系爭專任契約銷售契約第17條約定可知，系爭專任契約乃一式二份，簽約後被告就其持有之契約內容亦得再次詳閱，是以縱原告未給予合理之審閱期間，亦難認對原告顯失公平，故被告抗辯系爭專任契約違反消保法第11條之1 之規定而不構成契約內容云云，尚不可採。
㈡被告得否依民法第92條或第88條之規定，撤銷其為系爭專任契約之意思表示？
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。次按因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，民法第92條第1 項亦有明定。而主張被詐欺、脅迫而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號判例意旨參照）。再民法上所謂詐欺，係欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示；倘表意人並未因此不實之事陷於錯誤而為意思表示，自不構成詐欺。本件被告辯稱係遭原告之仲介人員林俊弘詐欺而為締結系爭專任契約之意思表示云云，惟為原告所堅詞否認，揆諸前揭規定及說明，被告自應就其因受詐欺而為意思表示等有利於己之事實，負舉證之責。然查，被告並未舉證證明林俊弘係以何不實之事詐騙被告，令被告為錯誤之意思表示，僅陳稱被告已告知林俊弘其係要簽一般委託契約，簽約當時被告夫妻精神疲憊，但見林俊弘態度誠懇，乃不疑有他簽署云云（見本院卷第56頁），實難認原告之仲介人員林俊弘有何詐欺被告之情事。況被告於簽署系爭專任契約之前，已知悉一般委託與專業委託銷售之不同，此據證人即永慶房屋仲介人員簡文銓於本院審理中具結證稱：107 年第一次與被告簽約時，伊向在場之被告夫婦解釋專任簽（即專任委託）只有單店賣，屋主也不能賣，也不能委託其他仲介，有說對這樣比較單純，成交機會比較高等語（見本院卷第187 頁），參以系爭專任契約第1 頁最上方係以放大字體載明「專任委託銷售契約書」字樣，被告並在其下方之契約審閱權欄簽名，已如前述，顯見被告自應清楚明瞭其所簽署者為「專任委託銷售契約書」，被告以其受詐欺為由撤銷系爭專任契約，自無足採。
⒉又按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其情事即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之，民法第88條第1
項前段定有明文。依前開規定，意思表示錯誤係指意思表示之內容或表示行為有錯誤者而言，與為意思表示之動機有錯誤之情形有別（最高法院51年台上字第3311號裁判意旨參照）。本件被告固辯稱其已告知林俊弘其有委託其他仲介業者銷售系爭房屋，自不可能再簽署系爭專任契約而自陷違約之理，由此足見被告簽屬系爭專任契約係意思表示錯誤云云，且其聲請傳喚之證人林登發亦證稱伊與被告有告知林俊弘尚有其他仲介會帶看房屋，林俊弘知道被告有委託其他仲介銷售云云，然此為證人林俊弘所否認（見本院卷第190 頁），參以證人林登發與被告為夫妻關係，彼此關係親密，林登發又自證亦有參與系爭房地委託銷售事宜（見本院卷第182 頁），則其等證詞是否真實可採，已非無疑。再觀之系爭專任契約第一頁即已較大字體標明「專任委託銷售契約書」字樣，被告係該字樣下方之「契約審閱權」欄位簽名，自已瞭解該契約為專任委託契約，業如前述，且系爭專任契約第11條第1 項第1 款約定：「委託人如有下列情形之一者…委託人仍應支付受託人以委託銷售總價百分之六計算之違約金…㈠委託期間內，委託人自行將房地產標的物出售、出租或經由第三人介紹或其他類似之銷售行為者」等內容（見本院卷第25頁），可認系爭專任契約已明確規範被告在委託期間不得自行或委託第三人出售系爭房地之效果等事項，則被告所稱之誤認而有意思表示錯誤云云，委無足採。是以，被告以上開情由辯稱訂立系爭專任契約之意思表示已經其撤銷云云，亦非有據。
㈢ 原告依系爭專任契約第11條約定，請求被告給付違約金55萬2,000元，有無理由？金額是否過高？
⒈按「違約之處罰：委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，託人仍應支付受託人以委託銷售總價百分之六計算之違約金，並應全額一次付予受託人：㈠委託期間內，委託人自行將房地產標的物出售、出租或經由第三人介紹或其他類似之銷售行為者。」，系爭專任契約第11條第1 項第1 款約有明文。又兩造簽署系爭專任契約約定於委託期間（即108 年4 月15日起至108 年5 月31日止），由原告受託處理系爭房地仲介事務，尋找買方並應隨時向被告報告業務處理狀況，且於成交後由被告支付成交價額4 ％作為服務報酬，嗣被告於前開委託原告之期間內，即於108 年5 月26日委託信義房屋以895 萬元之價格出售系爭不動產予訴外人洪琳今，並同年7 月6 日完成所有權移轉登記等情，為兩造所不爭執，並有系爭專任契約、不動產買賣契約書、系爭房地登記第一類謄本附卷可佐（見本院卷第21、261 至263
頁），堪信為真。則被告於系爭專任契約委託銷售期間內，未透過原告仲介，將系爭房地委託第三人信義房屋仲介銷售予買家洪琳今，顯具系爭專任契約第11條第1 款之違約情事，應依上開約定給付違約金予原告。
⒉又按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條第1 項定有明文。次按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院得依民法第252 條以職權減至相當之數額，至是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額（最高法院49年度台上字第807 號裁判意旨參照）。經查，原告受被告之委託銷售系爭房地，其為促成媒介成立契約，須為市場調查、廣告規劃、買賣交涉、諮商服務等活動，而需支出之費用，為眾所周知之事，故本院審酌原告於訂約後支出相當之成本及人事費用，因被告嗣後私下將系爭不動產出售，致原告無從仲介銷售系爭房地，顯非可歸責於原告，且系爭專任契約性質上為居間契約，就受託人之原告而言，主要義務在於約定期限內提供委託人即被告締約機會，使被告與買方成立買賣契約。如委託期間內，無法促成買賣契約成立，原告將自行吸收所有人事、廣告、企畫、招攬相對人等行銷費用與成本之花費，是原告如依系爭契約促成被告與買方簽訂買賣契約者，即得請求約定報酬，雖原告於仲介成立後仍須依約協助買賣雙方簽訂買賣契約、辦理過戶、價金給付、交屋等事項，而得節省部分人事、勞務費用，惟關於協助辦理過戶、價金給付、交屋等究非原告依系爭專任契約之主要義務，併參酌本件委託期間甚短（即109 年4 月15日起至同年5 月31日止），原告尚未覓得合於底價之買主，及系爭專任契約第5 條第1
項約定服務報酬之給付時機為「買賣成交者，受託人得向委託人收取服務報酬，其總額為實際成交價之百分之四」等情（見本院卷第24頁），認原告請求以920 萬元計算之違約金55萬2,000 元，顯有過高之情形。是以，考量被告違約之情節、居間困難程度及平衡兩造利益各節，認原告之請求應予酌減，以按系爭房地最後實際成交價895 萬元之2 ％計算即17萬9,000 元（計算式：895 萬元×2 ％＝17萬9,000 元）
為適當。是以，原告於此範圍內請求被告給付，始屬允洽，逾此部分之請求，則屬無據，不應准許。
㈣末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任，給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程式送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229 條第1 項及第2 項定有明文。另按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，但約定利率較高者，仍從其約定利率，應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5 ％，民法第233 條第1 項及第203 條亦有明定。本件原告起訴請求被告給付違約金，該給付無確定期限，起訴狀繕本業於109 年1 月9 日送達被告，有送達證書可憑（見本院卷第41頁），被告迄未給付，應負遲延責任。是原告請求自起訴狀繕本送達翌日即109 年1月10日起至清償日止，按週年利率5％計算之法定遲延利息，核屬有據。
㈤綜上所述，原告系爭專任契約第11條之法律關係，請求被告給付原告17萬9,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日即109 年1 月10日（見本院卷第41頁之送達回證）起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍，即屬無據，應予駁回。
㈥本判決所命之給付金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，應依職權宣告假執行；並依同法第392
條第2 項依職權為被告如預供擔保，得免為假執行之宣告。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。㈦本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
㈧訴訟費用之負擔：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 109 年 9 月 15 日民事第三庭 法 官 廖純卿
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
提起上訴，應以上訴狀表明(一)對於第一審判決不服之程度，及應如何廢棄或變更之聲明，(二)上訴理由（民事訴訟法第441條
第1項第3款、第4款），提出於第一審法院。
中 華 民 國 109 年 9 月 15 日書記官 孫超凡