109年度訴字第3236號｜民事：返還定金｜裁判日期：110 年 04 月 30 日

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　 109年度訴字第3236號原　　　告　高惠玲訴訟代理人　游琦俊律師複代理人　陳律安律師被　　　告　李秀桃訴訟代理人　楊　灶律師上列當事人間請求返還定金事件，本院於民國110年4月20日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣200萬元，及自民國109年10月28日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。訴訟費用由被告負擔。本判決於原告以新臺幣67萬元供擔保後，得假執行；但如被告以新臺幣200萬元為原告預供擔保，得免為假執行。事實及理由一、原告主張：被告為臺中市○區○○段0000000地號土地及坐落其上之同段257建號建物（門牌號碼臺中市○區○○街00 號，與土地合稱系爭房地）之所有人。被告為出售系爭房地，於民國109年7月8日與訴外人仨億不動產有限公司（下稱仨億公司）簽立專任委託銷售契約（下稱系爭專任委託銷售契約），由仨億公司仲介人員黃榮宇承辦相關仲介事務，並於系爭專任委託銷售契約第3條、第6條第2項中授予收受定金之代理權。原告有意購置不動產，於109年7月19日由黃榮宇帶領前往系爭房地看房，惟經黃榮宇告知被告開價新臺幣（下同）2222萬元，高於原告預計之買受價格，故兩造當日未能達成買賣合意。因原告有意購買系爭房地，但仍希望被告降價，故於109年8月23日上午與仨億公司簽立不動產買賣意願書（下稱系爭不動產買賣意願書），約定斡旋期間自該日起至109年9月30日止，委請仨億公司於該段期間居中斡旋買賣價格，原告並當場交付斡旋金100萬元，由黃榮宇代理被告收受，約定倘若兩造就買賣價金達成合意，斡旋金100 萬元即轉為買賣契約之定金。而系爭不動產買賣意願書第4 條後段及系爭專任委託銷售契約第6條第6項均有載明若因可歸責於賣方即被告之事由致無法簽訂買賣契約時，賣方應加倍返還已收取之定金。其後，黃榮宇於同日下午以電話告知原告，被告堅持要價2222萬元，原告遂於當日傍晚表示同意該價金。自此，兩造已就系爭房地之買賣價金意思表示一致而成立買賣契約，原告所交付之斡旋金100萬元並因此轉為定金。然被告經原告多次請求出面簽立系爭房地之書面買賣契約及辦理所有權移轉登記後，均拒絕配合，原告乃於109 年9月2日以存證信函催告被告於函到後3日內出面簽立書面買賣契約及辦理所有權移轉登記，該存證信函於翌日由被告之代理人收受，被告仍置之不理，原告爰以本件起訴狀繕本之送達作為解除買賣契約之意思表示。茲兩造間已就系爭房地之買賣價金達成意思表示一致，堪認系爭房地之買賣契約業已成立，而被告由黃榮宇代理收受之斡旋金100萬元並已轉為定金，然被告卻因可歸責事由致無法履行該買賣契約，原告自得依民法第249條第3款規定請求被告加倍返還定金共200萬元。退步言之，縱認兩造間之買賣契約本約尚未成立，因兩造已就買賣價金達成意思表示一致，故應認兩造間至少有成立買賣契約之預約，而若因可歸責於被告之事由致未能簽立本約者，依系爭不動產買賣意願書第4條後段約定或類推適用民法第249條第3款規定，被告仍應加倍返還定金共200萬元，爰依系爭不動產買賣意願書第4條後段約定或民法第249條第3款規定提起本件訴訟，請求擇一為原告有利之判決等語。並聲明：（一）如主文第1項所示。（二）願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：被告係於109年7月8日始與仨億公司所屬仲介黃榮宇相約前往系爭房地現場進行拍照及簽立系爭專任委託銷售契約，係第一次見面即簽約，故系爭專任委託銷售契約上方載明「委託人業於中華民國109年7月5日攜回審閱3日，並充分瞭解本契約書及其附件之內容無誤」與事實不符。依消費者保護法（下稱消保法）第11條之1及內政部之公告，不動產委託銷售契約之審閱期間不得少於3日，而系爭專任委託銷售契約因違反上揭審閱期間之強制規定，故其所載條款均不構成契約內容，被告當不受其拘束，黃榮宇自無代理被告簽訂買賣契約或收受定金之權。退步言之，縱認系爭專任委託銷售契約所載條款仍構成契約內容，仨億公司亦因未於收受定金後24小時內送達被告，而違反系爭專任委託銷售契約第7條第7項之約定，堪認原告交付之斡旋金100萬元，被告並未收受，而該斡旋金100萬元何時轉為定金，被告亦未獲告知，原告何來加倍返還請求權？況被告與仨億公司所簽系爭專任委託銷售契約中之約定與原告無涉，原告能否據之請求被告加倍返還定金？顯有疑問。再退步言之，縱認兩造間之買賣契約有成立，民法第249條第3款規定係以收受定金之當事人因可歸責事由致不能履行契約（給付不能）為前提，然本件被告僅屬單純不為履行而非不能履行，故應無上揭條文之適用等語，資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、本件經兩造整理並簡化爭點，其結果如下（見本院卷第271 至272頁）：【不爭執事項】（一）109年7月8日，被告與仨億公司（黃榮宇承辦）簽立系爭專任委託銷售契約，委託期間自109年7月8日起至109年10月7日止；被告當日未將契約書攜回臺北審閱。（二）109年7月19日，兩造相約看房，被告開價2222萬元，原告尚處猶豫狀態。（三）109年8月19日，原告將系爭不動產買賣意願書攜回閱覽。（四）109年8月23日，原告與仨億公司（黃榮宇承辦）簽立系爭不動產買賣意願書，斡旋期間自該日起至109年9月30日止。（五）109年8月23日，原告交付斡旋金100萬元現金給仨億公司所屬仲介黃榮宇，黃榮宇並未將該現金轉交給被告或林銘瑤，但有告知林銘瑤可以前來收取。（六）109年8月23日，黃榮宇於下午以電話告知原告，被告堅持要價2222萬元，原告遂於當日傍晚表示同意該價金。【爭執事項】（一）被告與仨億公司簽立之系爭專任銷售委託契約，是否因違反消保法第11條之1 而為無效？被告授予代理權給仨億公司之行為是否無效？（二）原告與仨億公司簽立之系爭不動產買賣意願書，對被告有無拘束力？（三）原告於109年8月23日交付斡旋金100萬元給仨億公司所屬仲介黃榮宇，該斡旋金100萬元是否轉為定金？黃榮宇有無代被告受領定金之權？（四）原告依民法第249條第3款規定或系爭不動產買賣意願書第4條後段約定，擇一請求被告加倍返還定金200萬元，有無理由？四、得心證之理由（一）被告與仨億公司簽立之系爭專任銷售委託契約，是否因違反消保法第11條之1而為無效？被告授予代理權給仨億公司之行為是否無效？ 1、按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效。違反第一項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間，消保法第11條之1定有明文。上揭審閱期間之立法目的在使消費者有一段時間能充分瞭解定型化契約條款之意義及效果，進而能有較為周延之思考，以免因倉促締約而簽訂顯失公平之契約條款，堪認審閱期間之規定乃屬消費者之權利，得任其自由處分。準此，倘若消費者已有充分餘裕瞭解定型化契約條款之內容，並進而決定與企業經營者簽約，而基於其他考量選擇自行放棄審閱期間之權利，自無牴觸消保法第11條之1之立法目的，基於尊重契約自由及促進交易效率之考量，當無不許之理。在此情形下，消費者所簽訂之定型化契約條款，仍應構成契約內容。 2、關於被告與仨億公司簽訂系爭專任委託銷售契約之過程，該公司所屬仲介黃榮宇以證人身分到庭證稱：「（法官：被告有攜回審閱三天嗎？）沒有，因為我們當天七月八日約在房屋現場簽立委託書，因為被告與其先生是特地從臺北開車下來，因為她們是從臺北下來所以我把資料準備的很齊全，我也有跟他們在現場解說專用委託跟一般委託的不同，我並沒有不讓被告把文件帶回去審閱，只是他們從臺北下來怕往返不便，所以在現場有跟他們詳細解說後再讓他們簽。（法官：被告看完合約後有無說他想要把合約帶回去看三天？）沒有，他們沒有講，他們其實也有委託買賣的經驗，在之前他們就同一棟房屋也有委託信義房屋銷售，但賣了半年多也沒有賣出，後來另有在委託信義的另一間店賣也是賣不掉，所以後來才找到我，我有詢問被告，被告跟我說他們之前也都是專用委託，我們永慶跟信義的合約條款差不多，所以他們應該都清楚，且他們當場也沒有說要帶回去審閱」等語（見本院卷第171頁反面─ 173頁）。由上開證詞可知，被告在本次交易之前已有不動產買賣之經驗，對於賣方與房屋仲介間之委託銷售契約內容實無不知之理，且黃榮宇於109年7月8日當日已向被告充分告知系爭專任委託銷售契約之內容，而被告基於往返臺中、臺北不便之交通考量，自行決定放棄3日審閱期間之權利，逕與仨億公司簽訂系爭專任委託銷售契約。則依上揭關於消保法第11條之1立法目的之說明，系爭專任委託銷售契約中所載之定型化契約條款均仍構成契約內容，堪認系爭專任委託銷售契約已屬有效成立。 3、基上，系爭專任委託銷售契約已屬有效成立，故被告授予代理權給仨億公司之行為亦為有效。況且，縱認被告授予代理權給仨億公司之行為係無效，因被告已於系爭專任委託銷售契約上簽名無誤，而黃榮宇復證稱其與原告接洽之過程中，有提示系爭專任委託銷售契約供原告觀覽等語（見本院卷第175頁），堪認被告係由自己之行為表示以代理權授與他人，依民法第169條之規定，應負表見代理之授權人責任，併此敘明。（二）原告與仨億公司簽立之系爭不動產買賣意願書，對被告有無拘束力？本件買賣之斡旋階段，兩造均係委由仨億公司居中斡旋，兩造於該斡旋階段雖未直接與對方簽立任何契約，然依系爭專任委託銷售契約及系爭不動產買賣意願書之約定，仨億公司均有代理兩造與對方斡旋、締約之權。而觀諸系爭專任委託銷售契約第6條第4項至第6項關於買賣雙方拒簽買賣契約書時，定金如何處理之約定，與系爭不動產買賣意願書第4條之約定相同（見本院卷第33、111頁），可認兩造於斡旋階段均有意願共同遵守此等約定，故此等約定對兩造而言自有拘束力。是被告辯稱其與仨億公司所簽系爭專任委託銷售契約中之約定與原告無涉，原告不能據之請求被告加倍返還定金云云，委無可採。（三）原告於109年8月23日交付斡旋金100萬元給仨億公司所屬仲介黃榮宇，該斡旋金100萬元是否轉為定金？黃榮宇有無代被告受領定金之權？ 1、按「自簽立本意願書至109年9月30日止為斡旋有效期間，於此期間內若賣方接受買方之承買價款及本意願書之條款時，買方同意買賣契約即已成立生效，若賣方有同意授權受託人可代為收受買方支付之定金時，受託人得全權代理買方將斡旋金視同定金交付予賣方，此據即自動視為定金收據，買方絕無異議，買方與賣方應於轉定之日起五日內簽訂不動產買賣契約書。（下略）」；「本契約成立後，除甲方同意授權乙方於買方出價達於委託價額且承購條件與本委託書相當或更有利於甲方時，乙方無需再行通知甲方即可全權代理收受定金」，系爭不動產買賣意願書第3 條第1項、系爭專任委託銷售契約第6條第2項分別有明文約定（見本院卷第33、111頁）。勾稽上開契約條款，可知在本件交易中，於兩造就系爭房地之價金達成意思表示一致時，原告交付給仨億公司之斡旋金100萬元即直接轉為定金，且依系爭專任委託銷售契約第3條及第6條第2項之約定，被告確有授予仨億公司代為收受定金之代理權甚明。 2、次按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345條定有明文。而不動產物權移轉之契約，雖以書立契據為必要之方式，而關於買賣不動產之債權契約，則本為不要式行為，若雙方就房屋之標的物及價金互相同意，即不能謂其買賣之債權契約尚未成立。本件被告於系爭專任委託銷售契約填具之委託銷售價格為2222萬元，此觀系爭專任委託銷售契約第2條之記載甚明。又原告於109年8月23日與仨億公司簽立系爭不動產買賣意願書後，黃榮宇於同日下午以電話告知原告，被告堅持要價2222萬元，原告遂於當日傍晚表示同意該價金，亦屬兩造不爭執之事實（見不爭執事項（六））。而原告於系爭不動產買賣意願書第1條中填具之承買價格，亦為2222萬元。由此可見，兩造已於109年8月23日傍晚就系爭房地之買賣價金2222萬元達成意思表示一致，則依上揭契約條款之約定，原告交付之斡旋金100萬元自該時起即直接轉為定金，並視同由仨億公司代理被告收受該定金，殊無疑義。 3、依系爭專任委託銷售契約，被告就系爭房地之買賣事宜有授予仨億公司與買方斡旋、締約、收受定金之代理權，已如前述。關於收受斡旋金100萬元之過程，黃榮宇證稱：「（法官：原告有無給你斡旋金？）有，現金一百萬元。（法官：這筆斡旋金後來你拿去做什麼？）鎖在公司保險櫃」等語（見本院卷第173頁）。準此，黃榮宇為仨億公司之使用人，其向原告收受之斡旋金100萬元已於買賣契約成立時直接轉為定金，此時依代理之規定，法律效果應歸於被告本人，視同被告已收受定金100萬元。至於被告辯稱黃榮宇違反系爭專任委託銷售契約第7條第7項之約定，未於收受定金100萬元後24小時內送達被告云云，不僅與上開約定顯有不符，遑論其所辯之情節縱使為真，亦屬被告與仨億公司間之內部關係，與原告無涉，自無礙於原告購買系爭房地之定金100萬元已由被告合法收受之事實。（四）原告依民法第249條第3款規定或系爭不動產買賣意願書第4條後段約定，擇一請求被告加倍返還定金200萬元，有無理由？ 1、按「若係因可歸責於賣方之事由致無法簽訂買賣契約時，賣方應加倍返還已收全部之定金」；「因可歸責於甲方（按：甲方指委託人即被告）之事由而未能簽立不動產買賣契約書時，則甲方應加倍返還定金予買方」，系爭不動產買賣意願書第4條後段、系爭專任委託銷售契約第6條第6 項分別有明文約定（見本院卷第33、111頁），而兩造均應受該等條款所拘束，已如前述。本件仨億公司所屬仲介黃榮宇有代被告向原告收受定金之代理權，而原告所交付之斡旋金100萬元已於109年8月23日傍晚因兩造就系爭房地之買賣價金意思表示合致而直接轉為定金，並由被告收受，業據本院認定如前。茲被告卻於系爭房地之買賣契約成立後，拒絕與原告簽立系爭房地之不動產買賣契約書，而被告亦未舉證證明其有何不可歸責之事由，則依上揭契約條款，被告自應加倍返還定金共200萬元予原告。是原告依系爭不動產買賣意願書第4條後段約定，請求被告加倍返還定金200萬元，於法有據。又因本院已依系爭不動產買賣意願書第4條後段約定准許原告之全部請求，故本件是否適用民法第249條第3款之規定，已無另為論斷之必要，附此指明。 2、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項、第203條分別定有明文。本件原告對被告之加倍返還定金請求權，核屬無確定期限之給付，被告應經原告催告而未為給付，始負遲延責任。準此，原告對被告請求自起訴狀繕本送達（見本院卷第51頁送達證書）翌日即109年10月28日起至清償日止，按週年利率5％計算之遲延利息，核無不合。五、綜上所述，原告依系爭不動產買賣意願書第4條後段之約定，請求被告加倍返還定金共200萬元，及自109年10月28日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。六、兩造均陳明願供擔保，請求宣告假執行或免為假執行，均核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無影響，爰不逐一論斷，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國 110 年 4 月 30 日民事第二庭審判長法官呂麗玉法官蔡嘉裕法官陳盈睿以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。中華民國 110 年 4 月 30 日書記官楊思賢

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