臺灣臺中地方法院109年度訴字第3811號

• 裁判案由: 損害賠償
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺中地方法院
• 裁判日期: 110 年 04 月 14 日

臺灣臺中地方法院民事判決　109年度訴字第3811號
原　　　告　陳慧蓮
廖文建

共　　　同
訴訟代理人　林宜慶律師
被　　　告　王大維

訴訟代理人　王仁祺律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國110 年3 月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣伍拾捌萬伍仟元，及自民國一百零九年八月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣壹拾玖萬伍仟元為被告供擔保後，得假執行。但如被告以新臺幣伍拾捌萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
（一）原告所有坐落於臺中市○區○○○段00地號土地之應有部分及其上同段17117 建號建物（門牌號碼：臺中市○區○○街000 號21樓之3 ，下稱系爭土地、房屋，合稱系爭不動產），於民國109 年6 月間委託訴外人富盟物業股份有限公司（下稱富盟公司）銷售，嗣被告透過富盟公司表示願以新臺幣（下同）3900萬元購買系爭不動產，並於109
年6 月15日簽立要約書（下稱系爭要約書），原告接獲富盟公司通知後，於同年月17日同意以上開3900萬元價格出售系爭不動產與被告，並於當日告知被告，而成立買賣預約。詎被告未依系爭要約書第6 條第1 項約定，主動與原告簽訂系爭不動產買賣契約書，原告為促使交易順利進行，於109 年7 月22日以臺中中正路郵局000196號存證信函催告被告於函到5 日內簽訂系爭不動產買賣契約書，該信函於同年月23日送達被告，惟被告仍未置理，被告顯已違約。
（二）依系爭要約書第8 條約定，要約書經賣方承諾並送達買方時，因可歸責於買方或賣方之事由致無法簽定買賣契約書時，他方即得請求違約方給付房地成交總價的百分之3 計算之違約金作為損害賠償。系爭不動產交易總價為3900萬元，故原告依系爭要約書第8 條約定，請求被告給付相當於買賣總價款3%之違約金117 萬元。
（三）並聲明（見本院109 年度中司調字第1975號卷第13頁，下稱司調卷）：被告應給付原告117 萬元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯：
（一）被告於商議購買系爭不動產時即向富盟公司人員表示要以被告成立之公司法人名義購買，被告於109 年6 月15日簽立系爭要約書時，被告之法人公司尚未設立，因此無法以公司法人購買，故系爭要約書雖成立但尚未生效。又因富盟公司人員要求被告立即簽署要約書，被告係有急迫、輕率或無經驗之情，而有民法第74條第1 項暴利行為之情節，爰撤銷系爭要約書之意思表示。且系爭要約書第8 條之違約處罰規定，為消費者保護法所規定之定型化契約條款，且違反平等互惠原則，應屬無效。縱認被告有違約情事，原告主張之違約金過高，應予酌減等語。
（二）並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利判決，願供擔保請准免為宣告假執行。
三、兩造爭執及不爭執事項（見本院卷第137 頁，本院依判決格式修正或增刪文句）：
（一）不爭執事項：
1、系爭不動產為原告所有，原告於109 年6 月委託富盟公司銷售。嗣被告透過富盟公司，表明願以3900萬元購買系爭不動產，並於109 年6 月15日於系爭要約書上簽名。原告接獲富盟公司通知後，於同年月17日同意以上開3900萬元價格出售系爭不動產與被告，並於同日於系爭要約書上簽名。
2、原告於109 年7 月22日以臺中中正路郵局000196號存證信函催告被告於函到5 日內簽訂系爭不動產買賣契約書，該信函於109 年7 月23日送達被告。
3、因被告仍未依系爭要約書第6 條第1 項約定，與原告簽訂系爭不動產買賣契約書，原告再於109 年7 月31日臺中中正路郵局000203號存證信函對被告為解除買賣預約之意思表示，該信函於109 年8 月3 日送達被告。
4、系爭不動產買賣過程中，被告與富盟公司之對話如本院卷75-109頁所示。
5、原告自109 年6 月23日起至110 年2 月23日止，共計繳納房貸金額如本院卷第119-131 頁所示。
（二）爭執事項：
1、被告與富盟公司人員是否曾商議需待被告之法人公司設立後始能購買系爭不動產？
2、原告與被告簽訂系爭要約書，有無民法第74條暴利行為？3、系爭要約書第8 條約定是否為定型化契約條款，並違反平等互惠原則？
4、原告請求之違約金是否過高？是否酌減？
四、得心證之理由：
（一）系爭不動產為原告所有，原告於109 年6 月委託富盟公司銷售。嗣被告透過富盟公司，表明願以3900萬元購買系爭不動產，並於109 年6 月15日於系爭要約書上簽名；原告接獲富盟公司通知後，於同年月17日同意以上開3900萬元價格出售系爭不動產與被告，並於同日於系爭要約書上簽名等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項1 ），復有系爭要約書附卷可稽（見司調卷第17頁），堪信兩造就系爭不動產已成立買賣契約之預約。
（二）被告辯稱其與富盟公司人員曾商議需待被告之法人公司設立後始能購買系爭不動產，但因富盟公司人員要求被告其立即簽署要約書，被告係有急迫、輕率或無經驗之情等情，為原告所否認。經查：
1、依兩造所不爭執之系爭不動產買賣過程中被告與富盟公司之對話（見不爭執事項4 ），被告於簽訂系爭要約書之109 年6 月15日，已有要求富盟公司提供系爭房屋之平面圖，同年月20日並要求於翌日至系爭房屋丈量廚房。同年7
月9 日富盟公司通知被告於被告先前所確定之翌（10）日下午1 點與原告簽訂系爭不動產買賣契約書，惟同年月10日被告卻稱：「我現在能設定週二（即同年月14日）轉款200 萬出去，你要跟我去銀行也可以，週二時間早上10點，若屋主不願意等了，他想怎樣都可以…」等語，富盟公司則回稱：「對方問今天為何不行？…7 月14日預撥轉款入履約帳號是確定的，7 月14日是絕對不會再延的期限」等語。嗣於同年月14日被告又稱：「等等再談」等語，富盟公司提醒被告：「對方的期限到今天為止，屋主說今天至少匯款價款一成，不然就是視同違約處理，已經拖太久了」等語，被告仍稱：「我現在要去交錢，沒辦法，週五（即同年月17日）可以，就最後一次」等語。同年月16日富盟公司再次提醒被告：「明天是雙方最後確認的期限，請務必別再讓我們失信，明天上午10時依約我們會到豔麗與你碰面」等語，惟同年月17日上午11時許被告竟稱：「不要再一直逼一直逼逼到我煩」等語，且仍未依約與原告簽約，富盟公司乃再通知被告：「屋主希望最後的期限在7 月23日星期四下午3 ：30前完成履約匯款簽訂合約事項，若星期四的期限又是失信那他們才會依法行事要求賠償」等語。直至同年月22日被告始稱：「週三下午公司統編下來，網路就查得到，週四（即同年月30日）就可以去銀行更改籌備處、然後增資」、「公司只要確定下來就不會再有任何問題發生，我的延誤造成屋主的麻煩非常抱歉」等語。同年月23日富盟公司再度提醒被告以：「屋主已寄存證信函，期限下星期四（即同年月30日）之前完成簽約還是正常的買賣交易，過7 月30日就依法解約賠償」等語，並於同年月28日再次提醒被告以：「星期四應該不會再有任何狀況了吧？」。詎被告於同年月30日仍以銀行不讓其動用資金為由，而未與原告簽訂系爭不動產買賣契約書（見本院卷第75-107頁）。
2、依上開系爭不動產買賣過程中被告與富盟公司之對話內容，可知兩造在簽署系爭要約書而成立系爭不動產買賣預約後，曾先約定於109 年7 月10日簽訂系爭不動產買賣契約書。但被告於當日爽約，並未提及需待被告之法人公司設立後始能購買系爭不動產，而係以資金問題為理由，並稱會在同年月14日解決資金問題。原告同意延至同年月14日簽訂系爭不動產買賣契約書，但被告又於當日爽約，並未提及需待被告之法人公司設立後始能購買系爭不動產，而係以資金問題為理由，並再稱會在同年月17日解決資金問題。原告乃第2 次同意延至同年月17日簽訂系爭不動產買賣契約書，但被告再於當日爽約，亦未提及需待被告之法人公司設立後始能購買系爭不動產，而仍係以資金問題為理由。原告乃請富盟公司轉知被告同年月24日為簽約最後期限，被告始於同年月22日以其設立公司之資金問題等語搪塞，並保證會在同年月30日解決資金問題；惟被告於同年月30日仍以銀行不讓其動用資金為由，而未依預約與原告簽訂系爭不動產買賣契約書。是被告係在多次以資金問題拖延與原告簽訂買賣契約之後，始於買賣預約成立逾1
個月後之同年月22日，提出以設立公司籌備資金之事，繼續作為拖延簽訂本約之理由。故被告辯稱與富盟公司人員曾商議需待被告之法人公司設立後始能購買系爭不動產云云，洵屬事後卸責之詞，委無可採。
3、再者，被告在簽署系爭要約書後，尚有要求富盟公司提供系爭房屋之平面圖，及至系爭房屋丈量廚房，其後始以資金問題拖延簽訂買賣契約，而未見有任何急迫、輕率或無經驗之情節。何況民法第74條所規定之撤銷權，須以訴之形式向法院請求為撤銷其行為之形成判決，始能發生撤銷之效果，倘僅於給付之訴訴訟中主張行使此項撤銷權，以之為攻擊防禦方法，自不生撤銷之效力，其法律行為仍不因此而失其效力（最高法院86年度台上字第2521號判決意旨參照），是被告依民法第74條規定撤銷系爭要約書之意思表示，亦屬無據。
（三）按定型化契約條款係企業經營者為與消費者訂立契約之用所預先擬定之契約條款，消費者保護法第2 條第7 款定有明文。系爭要約書簽訂之雙方均非企業經營者，故被告辯稱系爭要約書第8 條之約定為定型化契約條款云云，顯屬無據。又預約當事人一方不履行訂立本約之義務負債務不履行責任者，他方得依債務不履行相關規定請求損害賠償，賠償範圍包括所受損害及所失利益（最高法院103 年度台上字第1981號判決意旨參照），是系爭要約書第8 條約定：「本要約書經賣方承諾並送達買方後，因可歸責買方或賣方之事由致無法簽訂買賣契約書時，他方即得請求違約方給付按房地成交總價百分之3 計算之違約金作為損害賠償」，要無違反平等互惠原則可言。被告此節所辯，殊無足取。
（四）被告與原告分別於109 年6 月15日及同年月17日於系爭要約書上簽名，兩造於同年月17日成立系爭不動產買賣契約之預約，已如前述，依系爭要約書第6 條第1 項約定，兩造應於5 日內簽訂本約。原告經多次遭被告拖延訂立本約後，於109 年7 月22日以臺中中正路郵局000196號存證信函催告被告於函到5 日內簽訂系爭不動產買賣契約書，該信函於109 年7 月23日送達被告等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項2 ），惟被告迄今仍未與原告簽訂系爭不動產買賣契約書，顯屬可歸責於被告之事由。是原告依系爭要約書第8 條約定，請求被告給付違約金作為損害賠償，自非無據。
（五）關於被告應給付原告之違約金金額：
1、兩造所約定之違約金，並未表明係懲罰性違約金，或損害賠償額預定性之違約金，且無從依當事人之意思定之，自應依民法第250 條第2 項之規定，該違約金視為因不履行而生損害之賠償總額，亦即損害賠償額預定性違約金。
2、按違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額（最高法院49年台上字第807 號、79年台上字第1612號判例參照）。參酌兩造簽訂之不動產買賣契約僅為預約，尚非本約，標的物價格達3900萬元；又原告已於109 年7 月31日以臺中中正路郵局000203號存證信函對被告為解除買賣預約之意思表示，該信函於109 年8 月3 日送達被告等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項3 ），是被告實際違約之期間，約僅為1 個多月，原告於買賣預約解除後，即可再轉售他人；且原告於簽訂系爭不動產買賣契約前，仍擁有系爭不動產，本得繼續使用；以及原告因被告違約不購買系爭不動產，受有另行轉售耗費時間、金錢之損害，尚須承受市價波動之價差風險，因此付出之勞力、時間、成本等其他一切情況，認本件兩造以「預約」約定之違約金額為房地成交總價之3%，尚屬過高。本院綜合考量上情，認原告得請求被告給付之違約金，應核減至585,000 元為相當。原告逾此範圍之請求，非屬正當，不應准許。
五、綜上所述，原告依系爭要約書第8 條約定，請求被告給付違約金585,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日即109 年8 月27日起（見司調卷第43頁）至清償日止，按週年利率百分之五計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘訴訟資料及攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與判決結果尚不生影響，無逐一論述之必要，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1 項前段、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 4 月 14 日民事第三庭 法 官 陳宗賢
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 4 月 14 日書記官 林玉門